Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố hải phòng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







BÙI VĂN DUY



NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT
ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG



LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







BÙI VĂN DUY


NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN
GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã ngành : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. ðỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ
cho một học vị nào.
Tôi cũng xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Bùi Văn Duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự
ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn GVC.TS ðỗ Thị Tám - Giảng viên
Bộ môn Quy hoạch ñất ñai, Khoa Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô
giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng;
UBND quận Lê Chân, UBND huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng; các
cấp chính quyền ñịa phương và bà con nhân dân các xã Hoa ðộng, Tân Dương,
Dương Quan, Hoàng ðộng, Phả Lễ, huyện Thủy Nguyên và các phường Vĩnh
Niệm, Kênh Dương, quận Lê Chân ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài
tại ñịa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn


Bùi Văn Duy



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích, yêu cầu của nghiên cứu 2
2.1. Mục ñích nghiên cứu 2
2.2. Yêu cầu nghiên cứu 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
3.1. Ý nghĩa khoa học 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2
4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
4.1. ðối tượng nghiên cứu 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất, dự án và giá ñất 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất 4
1.1.2. Cơ sở lý luận của việc thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 15
1.1.3. Cơ sở lý luận về giá ñất 19
1.2. Cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 23
1.2.1. Nghiên cứu tại tiểu bang Oregon, Hoa Kỳ 24
1.2.2. Nghiên cứu tại thành phố Melbourne, bang Victoria, Australia 29
1.2.3. Nghiên cứu tại Việt Nam 35
1.3. ðịnh hướng nghiên cứu của ñề tài 38

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1. Nội dung nghiên cứu 40
2.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 40
2.1.2. Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn
2000 - 2013 40
2.1.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất
ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 40
2.1.4. ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng
ñất góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 40
2.2. Phương pháp nghiên cứu 40
2.2.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 40
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 41
2.2.3. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu sơ cấp 42
2.2.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 44
2.2.5. Phương pháp so sánh số liệu 44
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46
3.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 46

3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 46
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 48
3.1.3. Thực trạng các vấn ñề xã hội 49
3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 52
3.2. Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn
2000 - 2013 53
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn
2000 - 2013 53
3.2.2. Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất sử dụng ñất tại
thành phố Hải Phòng giai ñoạn 2000 - 2013 57
3.2.3. Thực trạng triển khai các dự án sử dụng ñất tại thành phố Hải Phòng
giai ñoạn 1994 - 2013 58
3.2.4. Tình hình quản lý Nhà nước về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 61
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất
ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 63
3.3.1. Khái quát về hai dự án sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu 63
3.3.2. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm ñến
giá ñất 66
3.3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2
ñến giá ñất 83
3.4. ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất
góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97
1. Kết luận 97
2. Kiến nghị 98
2.1. Tại dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 98
2.2. Tại dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHỤ LỤC 102




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
TT Tên bảng Trang số

Bảng 1.1 Số mẫu theo loại ñất và vị trí bên trong, bên ngoài UGB 31
Bảng 1.2 Giá ñất bình quân bên trong, bên ngoài UGB giai ñoạn 1994 - 2004 32
Bảng 1.3 Tốc ñộ tăng giá ñất qua các năm bên trong, bên ngoài UGB 33
Bảng 2.1 Các tuyến ñường, phố vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 42
Bảng 2.2 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Bắc sông Cấm 43
Bảng 2.3 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 43
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Hải Phòng năm 2013 59
Bảng 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 63
Bảng 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 65
Bảng 3.4 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm
giai ñoạn 2006 - 2014 67
Bảng 3.5 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn
2006 - 2014 69
Bảng 3.6 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc
sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 72
Bảng 3.7 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm
giai ñoạn 2006 - 2014 75
Bảng 3.8 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn

2006 - 2014 78
Bảng 3.9 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc
sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 80
Bảng 3.10 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu
Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 83
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

Bảng 3.11 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai
ñoạn 2004 - 2014 86
Bảng 3.12 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án
Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 88
Bảng 3.13 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu
Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 90
Bảng 3.14 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai
ñoạn 2004 - 2014 91
Bảng 3.15 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ
Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 93







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
TT Tên hình, biểu ñồ Trang số

Hình 1.1 Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB 25
Hình 1.2 Sự mở rộng của một thành phố không thống nhất với UGB 27
Hình 1.3 Giá ñất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách ñến UGB 28
Hình 1.4 Giá ñất trung bình (USD/m
2
) theo khoảng cách (km) từ trung tâm
thành phố ñến bên trong, bên ngoài UGB 34
Hình 3.1 ðường Vành ñai II trên ñất nông nghiệp vùng dự án Bắc sông Cấm 69
Hình 3.2 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn
2006 - 2014 71
Hình 3.3 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc
sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 74
Hình 3.4 Một khu công nghệ cao trong vùng dự án Bắc sông Cấm 75
Hình 3.5 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm
giai ñoạn 2006 - 2014 77
Hình 3.6 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn
2006 - 2014 79
Hình 3.7 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc
sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 81
Hình 3.8 Tuyến ñường Cầu Rào 2 - Nguyễn Văn Linh thuộc vùng dự án Hồ
Sen - Cầu Rào 2 85
Hình 3.9 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai
ñoạn 2004 - 2014 87
Hình 3.10 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Hồ
Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

Hình 3.11 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu

Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 91
Hình 3.12 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai
ñoạn 2004 - 2014 92
Hình 3.13 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ
Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 94


















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
FAO Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

FDI ðầu tư trực tiếp nước ngoài
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
GPMB Giải phóng mặt bằng
HðND Hội ñồng nhân dân
IIP Chỉ số sản xuất công nghiệp
NN Nông nghiệp
NXB Nhà xuất bản
MðSDð Mục ñích sử dụng ñất
ODA Viện trợ phát triển chính thức
PNN Phi nông nghiệp
SXKD Sản xuất kinh doanh
TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TP Thành phố
UBND Ủy ban nhân dân
UGB Urban Growth Boundary - Ranh giới phát triển ñô thị
VSIP
Công ty cổ phần Phát triển ñô thị và Khu công nghiệp
Việt Nam - Singapore
XNK XD Xuất nhập khẩu xây dựng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng
hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Như vậy, ñất ñai là ñiều
kiện chung nhất ñối với mọi quá trình sản xuất và hoạt ñộng của con người. Nói
cách khác, không có ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của
chính con người (ðoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Hiện nay, Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, phát triển kinh tế và xã
hội ñã làm cho tăng trưởng kinh tế, tốc ñộ ñô thị hóa ngày càng cao tạo ra áp lực
ngày càng lớn về ñất ñai. Giá ñất, ñặc biệt là giá ñất ở tại Việt Nam thường cao
hơn những nước có cùng mức thu nhập bình quân ñầu người. Giá ñất tăng cao,
thị trường bất ñộng sản phát triển không ổn ñịnh là hệ quả của nhiều nguyên
nhân chủ quan và khách quan, trong ñó có nguyên nhân là vấn ñề quy hoạch sử
dụng ñất.
Tại ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: "Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và
có hiệu quả". Quy hoạch sử dụng ñất là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm
tổ chức lại việc sử dụng ñất, hạn chế sự lãng phí trong sử dụng ñất; ñồng thời là
cơ sở quan trọng ñể Nhà nước quản lý ñất ñai, ñảm bảo cân bằng nhu cầu về ñất
cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất và ñời sống xã hội. Nếu
quy hoạch sử dụng ñất không khoa học, không ổn ñịnh sẽ kéo theo nhiều vấn ñề
bất cập trong ñó có vấn ñề về giá ñất.
Hải Phòng là thành phố trực thuộc trung ương, nằm trong tam giác kinh tế
trọng ñiểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Nằm cách thủ ñô Hà Nội 120km
về phía Tây, phía Bắc giáp Quảng Ninh, phía ðông là Vịnh Bắc bộ, phía Nam
giáp Thái Bình. Thành phố là ñầu mối giao thông quan trọng, nơi có nhiều tuyến
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



ñường huyết mạch chạy qua và là cụm cảng hàng hải lớn nhất miền Bắc. Trong
những năm gần ñây, Hải Phòng ñã tận dụng triệt ñể những lợi thế và thế mạnh
trên ñể xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội, thu hút ñầu tư, cải thiện môi trường

hợp tác kinh doanh. Vì vậy, hàng loạt dự án có sử dụng ñất ñã ñược ñầu tư, triển
khai và xây dựng; những dự án này ñều ít nhiều gây xáo trộn ñến giá ñất; khi giá
ñất biến ñộng ñã gây ra nhiều hệ lụy khiến các cấp lãnh ñạo và ban, ngành của
thành phố phải ñưa ra những giải pháp ñể giải quyết.
Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu ñề tài: "Nghiên cứu ảnh
hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất
trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng" là rất cần thiết.
2. Mục ñích, yêu cầu của nghiên cứu
2.1. Mục ñích nghiên cứu
- Nghiên cứu sự thay ñổi của giá ñất từ ñó xác ñịnh ảnh hưởng của việc
thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn thành
phố Hải Phòng;
- ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất
từ ñó góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng.
2.2. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững ñầy ñủ các cơ sở lý luận về ñất ñai, dự án, giá ñất, quy hoạch
sử dụng ñất và mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và giá ñất tại Việt Nam
và các nước trên thế giới;
- Số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác, khách quan, trung thực.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung hệ thống lý luận về nghiên cứu ảnh hưởng của việc
thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại các thành phố
lớn trong khu vực và trên ñịa bàn cả nước.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



- Làm rõ mối quan hệ ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy

hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất từ ñó ñề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch sử dụng ñất, hạn chế những bất cập về giá ñất trên ñịa bàn
thành phố Hải Phòng và các vùng có ñiều kiện tương tự.
4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. ðối tượng nghiên cứu
- Các phương án quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất huyện
Thủy Nguyên thời kỳ 2002 - 2010, quận Lê Chân thời kỳ 2003 - 2010 và thành
phố Hải Phòng thời kỳ 2000 - 2010;
- Giá ñất gồm giá ñất ở, giá ñất SXKD phi nông nghiệp và giá ñất nông
nghiệp tại các dự án vào các thời ñiểm trước và sau triển khai phương án quy
hoạch sử dụng ñất (sự thay ñổi giá ñất theo thời gian);
- Giá ñất gồm giá ñất ở, giá ñất SXKD phi nông nghiệp và giá ñất nông
nghiệp trong và ngoài vùng triển khai dự án theo phương án quy hoạch sử dụng
ñất (sự thay ñổi giá ñất theo không gian).
4.2. Phạm vi nghiên cứu
4.2.1. Phạm vi không gian
Hai dự án theo phương án quy hoạch sử dụng ñất nằm trên ñịa bàn thành
phố Hải Phòng là:
- Dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm, huyện Thủy Nguyên;
- Dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 (giai ñoạn 1), quận Lê Chân.
4.2.2. Phạm vi thời gian
Nghiên cứu sự thay ñổi về giá ñất tại hai dự án trên ñược thực hiện trong
giai ñoạn từ năm 2004 ñến năm 2014. Trong ñó:
- Tại dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm, sự thay ñổi về giá ñất ñược
nghiên cứu trong giai ñoạn 2006 - 2014;
- Tại dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 (giai ñoạn 1), sự thay ñổi
về giá ñất ñược nghiên cứu trong giai ñoạn 2004 - 2014.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất, dự án và giá ñất
1.1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất
1.1.1.1. ðất và vai trò của ñất trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Về mặt ñịa lý, ñất ñai là: "Một vùng ñất chuyên biệt trên bề mặt của trái
ñất có những ñặc tính mang tính ổn ñịnh hay có chu kỳ dự ñoán ñược trong khu
vực sinh quyển, khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong ñó bao
gồm: không khí, ñất, lớp ñịa chất, nước, quần thể thực vật, ñộng vật và kết quả
của những hoạt ñộng bởi con người trong việc sử dụng ñất ñai ở quá khứ, hiện tại
và tương lai" (Brinkman and Smith, 1973).
Về mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng thì ñất ñai là: "Diện tích
cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt ñó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa
hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản
trong lòng ñất, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại" (Hội nghị quốc tế
về môi trường tại Rio de Janerio, Brazil, 1993).
Có thể khái quát: "ðất ñai là ñiều kiện vật chất chung nhất ñối với mọi
ngành sản xuất và hoạt ñộng của con người, ñất ñai vừa là ñối tượng lao ñộng và
vừa là phương tiện lao ñộng. ðất ñai không phải là ñối tượng của từng cá thể mà
chúng ta ñang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta, ñất ñai là
ñiều kiện vật chất cần thiết ñể tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài
người" (FAO, 1995).
Khái niệm về ñất ñai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay ñổi theo thời gian. Trong nhiều năm trở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận, ñối với con người thì ñất ñai có
những chức năng chủ yếu sau ñây (ðoàn Công Quỳ và cs., 2006):
- Chức năng sản xuất: ðất ñai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ
cuộc sống con người thể hiện qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực
phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hoặc
gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
- Chức năng về môi trường sống: ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh
vật sống trên lục ñịa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật
và gen di truyền ñể bảo tồn cho thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt ñất.
- Chức năng cân bằng sinh thái: ðất ñai và việc sử dụng ñất ñai là nguồn
và là tấm thảm xanh hình thành một thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ,
hấp thụ và chuyển ñổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí
quyển ñịa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: ðất ñai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho
mọi nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng là không gian và vật mang sự sống: ðất ñai có chức năng
tiếp thu, gan lọc, là môi trường ñệm và làm thay ñổi hình thái, tính chất của các
chất thải ñộc hại. Là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho ñầu tư,
sản xuất và cho sự dịch chuyển của ñộng vật, thực vật giữa các vùng khác nhau
của hệ sinh thái tự nhiên.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: ðất ñai là trung gian ñể bảo tồn
các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người và là nguồn thông tin về các ñiều
kiện sử dụng ñất ñai trong quá khứ.

Về tầm quan trọng của ñất, Các Mác viết: "ðất là một phòng thí nghiệm vĩ
ñại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao ñộng, vật chất, là vị trí ñể ñịnh cư, là nền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



tảng của tập thể". Về vai trò của ñất, Các Mác khẳng ñịnh: "Lao ñộng không phải
là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ. Lao ñộng chỉ là cha
của của cải vật chất, còn ñất là mẹ".
Cần nhận thấy rằng: ðất ñược tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên và
ñất ñai ở hai thể khác nhau. Nếu ñất tách rời sản xuất thì ñất tồn tại như một vật
thể lịch sử tự nhiên cứ thế tồn tại và biến ñổi. Như vậy, ñất không phải là tư liệu
sản xuất, nếu ñất gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn với con người, gắn với lao
ñộng thì ñất ñược coi là tư liệu. ðất chỉ khi tham gia vào quá trình lao ñộng, khi
kết hợp với lao ñộng sống và lao ñộng quá khứ thì ñất mới trở thành một tư liệu
sản xuất.
ðất ñai là ñiều kiện vật chất chung nhất ñối với mọi ngành sản xuất và
hoạt ñộng của con người, nó vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao
ñộng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các tính chất "ñặc biệt" của ñất khác biệt hoàn
toàn với các tư liệu sản xuất khác về ñặc ñiểm tạo thành, hạn chế về số lượng,
không ñồng nhất, không thể thay thế, cố ñịnh về vị trí và tính vĩnh cửu.
ðất ñai là ñiều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ các ngành
sản xuất nào. ðất cần cho nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, thông tin
liên lạc nhưng trong mỗi ngành, ñất có vai trò không giống nhau. ðất ñai là yếu
tố tích cực của quá trình sản xuất, với ngành nông nghiệp, ñất không chỉ là cơ sở
không gian, không chỉ là ñiều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản
xuất này, mà ñất còn là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất. Quá trình sản xuất
nông nghiệp có liên quan chặt chẽ với ñất, phụ thuộc rất nhiều vào ñộ phì nhiêu
của ñất.
Trong các ngành công nghiệp, ñất chỉ ñóng vai trò thụ ñộng là cơ sở

không gian, là nền tảng, là vị trí ñể thực hiện quá trình sản xuất. Ở ñây, quá trình
sản xuất và hình thành sản phẩm không phụ thuộc vào tính chất và ñộ màu mỡ
của ñất. Ngoài vai trò cơ sở không gian như trên, ñất còn là kho tàng cung cấp
các nguyên liệu quý giá cho con người. Nhưng ngay cả ở ñây, quá trình sản xuất
và chất lượng sản phẩm làm ra cũng không phụ thuộc vào chất lượng ñất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



Với nền kinh tế và xã hội ñang phát triển mạnh cùng với sự bùng nổ dân
số và quá trình ñô thị hoá tăng nhanh, những sai lầm của con người trong quá
trình sử dụng ñất ñã làm cho nhiều vùng ñất nông nghiệp màu mỡ bị suy giảm cả
về số lượng và chất lượng. Việc cần thiết hiện nay là phải sử dụng tiết kiệm, hiệu
quả và bền vững quỹ ñất nông nghiệp nói riêng và diện tích ñất ñai nói chung
nhằm ñể lại cho các thế hệ mai sau (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
1.1.1.2. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất
Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng ñất có rất nhiều cách nhận thức
khác nhau. Có quan ñiểm cho rằng quy hoạch sử dụng ñất chỉ ñơn thuần là biện
pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc ño ñạc, vẽ bản ñồ ñất ñai, phân chia diện tích
ñất, giao ñất cho các ngành Bên cạnh ñó, có quan ñiểm lại cho rằng quy hoạch
sử dụng ñất ñược xây dựng trên các quy phạm của Nhà nước nhằm nhấn mạnh
tính pháp chế của quy hoạch sử dụng ñất ñai.
Tuy nhiên, ñối với cả hai cách nhận thức trên, bản chất của quy hoạch sử
dụng ñất không ñược thể hiện ñúng và ñầy ñủ vì bản thân của quy hoạch sử dụng
ñất không nằm trong kỹ thuật ño ñạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý
mà nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng ñất như một tư liệu sản xuất ñặc biệt,
coi ñất như ñối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như vậy, quy
hoạch sử dụng ñất sẽ là một hoạt ñộng vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và
tính pháp lý.
Từ ñó, có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng ñất như sau: "Quy hoạch

sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà
nước về tổ chức và sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ ñất cả nước, tổ chức sử dụng ñất
như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với ñất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất và bảo vệ môi
trường" (ðoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Quy hoạch sử dụng ñất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ ñạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Vì
vậy, các ñặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñược thể hiện như sau:
- Tính lịch sử xã hội: Quy hoạch sử dụng ñất luôn là một bộ phận của
phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
của quy hoạch sử dụng ñất. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng ñất xác nhận
vai trò lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản
xuất xã hội, thể hiện ở mục ñích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương
án quy hoạch sử dụng ñất.
- Tính tổng hợp: Quy hoạch sử dụng ñất là hướng ñến mục tiêu khai thác,
sử dụng, cải tạo và bảo vệ tài nguyên ñất ñai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế
quốc dân. Quy hoạch sử dụng ñất còn ñề cập ñến nhiều lĩnh vực về khoa học,
kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số ñất ñai, sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái
- Tính dài hạn: Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng ñất phụ thuộc vào dự
báo xu thế biến ñộng dài hạn của các yếu tố kinh tế, xã hội quan trọng. Quy
hoạch dài hạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ñất ñể phát triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ
cấu và phương thức sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh từng bước trong thời gian dài
cho ñến khi ñạt ñược mục tiêu dự kiến.

- Tính chiến lược và chỉ ñạo vĩ mô: Với ñặc tính dài hạn, quy hoạch sử
dụng ñất chỉ dự kiến ñược các xu thế thay ñổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và
phân bố sử dụng ñất với tính ñại thể chứ không dự kiến ñược các hình thức và
nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay ñổi. Do khoảng thời gian dự báo là tương ñối
dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế, xã hội khó xác ñịnh
nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch
ngắn và trung hạn, do vậy, nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược
chỉ ñạo vĩ mô.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng ñất thể hiện rất rõ ñặc tính chính trị
và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và
quy ñịnh có liên quan ñến ñất ñai của ðảng và Nhà nước, ñảm bảo thực hiện cụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



thể trên mặt bằng ñất ñai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển
ổn ñịnh kinh tế - xã hội, tuân thủ các quy ñịnh, các chỉ tiêu khống chế về dân số,
ñất ñai và môi trường sinh thái.
- Tính khả biến: Dưới tác ñộng của nhiều nhân tố khó dự ñoán, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng ñất ñai chỉ là một trong những giải
pháp biến ñổi hiện trạng sử dụng ñất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế - xã hội trong một thời kỳ nhất ñịnh. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay ñổi, các dự
kiến của của quy hoạch sử dụng ñất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ
sung hoàn thiện quy hoạch và ñiều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. ðiều
này thể hiện tính khả biến của quy hoạch (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
1.1.1.3. Công tác quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và tại Việt Nam
a, Quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới (Nguyễn Thảo, 2013)
- Quy hoạch sử dụng ñất tại Hàn Quốc:
Việc lập quy hoạch sử dụng ñất ở Hàn Quốc ñược thực hiện theo các cấp:

quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ ñô, cấp huyện và vùng ñô thị cơ bản. Theo ñó, quy
hoạch sử dụng ñất ñược thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh,
vùng thủ ñô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp
huyện, vùng ñô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh.
Tại Hàn Quốc, quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ ðất ñai, Bộ Giao
thông và Bộ Hàng hải phê duyệt; quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh do tỉnh phê
duyệt; quy hoạch ñất cấp huyện hoặc quy hoạch ñô thị cơ bản do Tỉnh trưởng phê
duyệt, quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất.
Ở Hàn Quốc, kỳ quy hoạch ñối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch
sử dụng ñất vùng ñô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng ñất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ
tiến hành rà soát ñể ñiều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tổ chức lấy ý kiến nhân dân.
Sau khi quy hoạch ñược phê duyệt sẽ ñược công khai và phổ biến ñến nhân dân.
Chính quyền các cấp có trách nhiệm tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân về quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
ñất ñó.
- Quy hoạch sử dụng ñất tại Trung Quốc:
Tại Trung Quốc, quy hoạch sử dụng ñất ñược lập theo 4 cấp: cấp quốc gia,
cấp tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và
cấp xã. Việc lập quy hoạch sử dụng ñất phải bảo ñảm tuân thủ triệt ñể nhiều
nguyên tắc như: sử dụng ñất phải tiết kiệm, ñem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
bảo ñảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng ñất của các ngành kinh tế,
xã hội và các ñịa phương; tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự
nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước.
Tuy nhiên, nguyên tắc quan trọng nhất là bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha
ñất canh tác. ðiều này ñược thể hiện rõ và xuyên suốt trong hệ thống pháp luật

về ñất ñai của Trung Quốc. Theo ñó, trong quy hoạch sử dụng ñất cấp quốc gia
phải xác ñịnh ñược diện tích ñất canh tác cần bảo vệ nghiêm ngặt theo quy ñịnh
của Nhà nước, trong ñó phải chỉ rõ diện tích ñất canh tác cơ bản có chất lượng tốt
nhất cần ñược duy trì vĩnh cửu và không ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử
dụng dưới bất cứ lý do gì.
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng ñất ñược duyệt, Chính phủ giao
chỉ tiêu chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp sang mục ñích khác cho từng
tỉnh. Trên cơ sở ñó, UBND cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng ñơn vị hành chính
cấp huyện và UBND cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng ñất ñến từng ñơn vị xã
ñể thực hiện. Việc chuyển mục ñích sử dụng ñất canh tác sang sử dụng vào các
mục ñích khác phi nông nghiệp phải ñược phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất bị vi phạm thì tùy mức ñộ vi phạm
mà người ñứng ñầu ñịa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách
nhiệm hình sự, ñất bị vi phạm sẽ bị thu hồi.
Bộ ðất ñai và Tài nguyên quốc gia cùng Cơ quan quản lý ñất ñai thuộc
UBND cấp tỉnh ñều có trách nhiệm chung là tổ chức lập và thực hiện quy hoạch
ñất quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng ñất; tham gia vào việc thẩm tra quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



hoạch tổng thể ñô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn. Nhìn chung, Bộ ðất ñai và
Tài nguyên quốc gia chỉ ñạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng ñất của ñịa
phương; còn UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ ñạo và thẩm ñịnh quy hoạch tổng thể
sử dụng ñất của thành phố (thuộc tỉnh), huyện. Cơ quan quản lý ñất ñai thuộc
UBND cấp huyện căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng ñất của cấp trên, tổ
chức lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng ñất và các quy hoạch chuyên
ngành có liên quan cấp huyện. Phòng tài nguyên ñất ñai cấp xã lập và thực hiện
quy hoạch tổng thể sử dụng ñất cấp xã, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý
kiến quần chúng ñối với quy hoạch.

Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng ñất cấp quốc gia, các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân,
các ñặc khu kinh tế. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng ñất
của các ñơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng ñất của cấp xã. Ở
Trung Quốc, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng
ñất của các cấp là 10 năm.
- Quy hoạch sử dụng ñất ở Canada:
Canada là một nước liên bang nên quy hoạch sử dụng ñất có những ñiểm
riêng biệt. Theo ñó, chính quyền trung ương không có vai trò trong việc lập quy
hoạch sử dụng ñất, thẩm quyền này thuộc về các bang. Mỗi bang có quyền tự trị
riêng về ñất ñai và tài nguyên, do ñó ñều có hệ thống quy hoạch riêng. Tại mỗi
bang, chính quyền ñịa phương lập quy hoạch theo 2 cấp gồm kế hoạch phát triển
(như quy hoạch tổng thể) và quy hoạch vùng. Chính quyền cấp bang xây dựng
khuôn khổ pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; quyết ñịnh trực
tiếp một số vấn ñề quan trọng liên quan ñến ñất ñai; hoạch ñịnh chính sách, giám
sát và kiểm soát trực tiếp việc phân chia ñất ñai.
Công tác quy hoạch sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh bởi các quy ñịnh pháp
luật của cơ quan lập pháp của bang, với một ñạo luật ñặc biệt cho thành phố thủ
ñô và một Luật quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật quy hoạch chính
quyền bang, mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển và bản quy hoạch vùng. Kế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



hoạch phát triển phải tuân thủ các quy ñịnh, chính sách của bang; các cơ quan
khác phải ñược tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch.
Trước năm 2005, kỳ quy hoạch ở Canada là 05 năm nhưng thực tế chứng
minh là không hợp lý, nên hiện nay, Luật quy hoạch của Canada không quy ñịnh
khoảng thời gian này. Kỳ quy hoạch có thể rất linh hoạt, thay ñổi nhưng phải
thực hiện các thủ tục phê duyệt theo quy ñịnh của Luật.

b, Quy hoạch sử dụng ñất tại Việt Nam
- Thời kỳ trước năm 1980 (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010):
Quy hoạch sử dụng ñất chưa ñược coi là công tác của ngành quản lý ñất
ñai mà chỉ ñược ñề cập ñến như là một phần của quy hoạch phát triển nông
nghiệp. Mặc dù công tác quy hoạch sử dụng ñất lồng vào công tác phân vùng quy
hoạch nông, lâm nghiệp ñã ñược xúc tiến vào năm 1962 nhưng chủ yếu là do các
ngành chủ quản tiến hành cùng với một số tỉnh, ngành có liên quan và chưa có sự
chỉ ñạo thống nhất của Chính phủ.
- Thời kỳ 1981 - 1986:
Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ 5 ñã chỉ rõ: "Xúc tiến công tác
ñiều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ ñồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất,
nghiên cứu chiến lược kinh tế - xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng ñể chuẩn bị
cho kế hoạch 5 năm sau". Thực hiện nghị quyết này, các tỉnh, thành phố ñã tham
gia triển khai chương trình lập tổng sơ ñồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất tại Việt Nam ñến năm 2000.
Trong các tài liệu, sơ ñồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh ñều ñề cập
ñến vấn ñề sử dụng ñất ñai và ñược tính toán tương ñối có hệ thống ñể khớp với
cả nước, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp của
các ngành. Các tài liệu này ñã bước ñầu ñánh giá ñược hiện trạng ñất ñai và ñưa
ra các dự kiến sử dụng quỹ ñất quốc gia ñến năm 2000.
- Thời kỳ 1987 - 1993:
ðây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai ñã có ñược cơ sở pháp
lý quan trọng. Song, cùng với sự trầm lắng của công tác quy hoạch nói chung sau
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



một thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác quy hoạch sử dụng ñất cũng chưa ñược
xúc tiến như luật ñã quy ñịnh.
ðây là thời kỳ công cuộc ñổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với

việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nên công
tác quy hoạch cấp xã trong giai ñoạn này nổi lên như một vấn ñề cấp bách. ðây
là mốc ñầu tiên trong việc triển khai quy hoạch sử dụng ñất cấp xã trên khắp các
xã của cả nước. Tuy vậy còn hạn chế về nội dung và phương pháp thực hiện.
- Thời kỳ 1994 - 2003:
Trong giai ñoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch sử
dụng ñất ñai trên phạm vi cả nước ñược các ngành, các cấp và mọi thành viên
trong xã hội hưởng ứng. ðây chính là mốc bắt ñầu của thời kỳ ñưa công tác quản
lý ñất ñai vào nề nếp sau một thời gian dài tuyệt ñối hóa về công hữu ñất ñai ở
miền Bắc và buông lỏng công tác này ở các tỉnh phía Nam dẫn ñến tình trạng có
quá nhiều diện tích ñất không có chủ sử dụng ñất.
ðặc biệt từ năm 1995, Chính phủ ñã chỉ ñạo công tác quy hoạch sử dụng
ñất ñai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn. Trong thời gian này, Tổng cục ñịa
chính (cũ) ñã xây dựng báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cả nước ñến
năm 2010.
Tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội ñã thông qua kế hoạch sử dụng ñất ñai cả
nước giai ñoạn 1996 - 2000. ðây là lần ñầu tiên, có một báo cáo về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất tương ñối ñầy ñủ các khía cạnh về chính trị, kinh tế, xã hội, an
ninh, quốc phòng và môi trường ñối với việc khai thác sử dụng ñất ñai cho một
thời gian tương ñối dài ñược soạn thảo theo phương pháp tiếp cận từ trên xuống
dưới và có ñiều tra thống kê ñể tổng hợp từ dưới lên.
Giai ñoạn này, ñã có nhiều tỉnh tiến hành soạn thảo và triển khai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ở cấp huyện và xã cũng ñang ñược tổ chức triển
khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và
Môi trường. Các phương án quy hoạch ngày càng ñược ñảm bảo tốt hơn các yêu
cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm ñáp ứng nhu cầu thực tiễn ñặt ra.