Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT
KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái quát chung về giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
1.1.2. Ý nghĩa
1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước
1.2. Tổng quan về chính sách bồi thường
1.2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường
1.2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt nam qua
các thời kỳ
CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG
KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2. Đối tượng được bồi thường
2.3. Nguyên tắc bồi thường
2.4. Điều kiện để được bồi thường
2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân.
2.4.2. Điều kiện bồi thường của tổ chức, cộng đồng dân cư.
2.5. Chủ thể tham gia bồi thường
2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường
2.6.1. Diện tích đất bồi thường
2.6.2. Giá đất tính bồi thuờng
2.6.2.1. Xác định giá đất
2.6.2.2. Giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm
2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng
mặt bằng
2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp
2.7.3. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đặc thù

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái quát chung về giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân
cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng
hoặc xây dựng một công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội
đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
1.1.2. Ý nghĩa
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở
hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó
các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô
thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật
chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.
1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước
 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ
thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến

sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là
điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay không.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của
người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều
vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng.
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được
thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt
bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như
chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải
phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa
mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động,
công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối
đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho
các công trình khác. giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi
thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn
chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước
có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo
tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra
hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các
mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho
ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi
ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nỗ ra những khiếu
kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã
hội mất ổn định.

1.2. Tổng quan về chính sách bồi thường
1.2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường
Khi các công trình được xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà
nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự án. Thế nhưng đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, với tư cách là người quản lý, nhằm đảm bảo được lợi ích của
Nhà nước, lợi ích của nhân dân, khi đó Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi
quyền sử dụng đất của người dân hoặc đất được Nhà nước giao quản lý.
Theo điều 4, Luật đất đai năm 2003 “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao
cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”.
Việc xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển kinh tế,
những con đường quốc gia để phục vụ lợi ích chung là rất cần thiết nhưng
không vì thế mà phải hy sinh quyền lợi của những cá nhân, những nhóm
người. Do đó, khi quyền sử dụng đất của người dân bị thu hồi thì Nhà nước
sẽ bồi thường thiệt hại.
Vậy, “ Bồi thuờng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất ”
“Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra
một cách tương xứng, trong quy hoạch xây dựng thiệt hại gây ra có thể là
thiệt hại vật chất và thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng
với chính sách hỗ trợ và tái định cư, chính sách bồi thường là một phần
quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định
cuộc sống mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất do
việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn
khi phải thay đổi nơi ở mới.
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường
Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước

ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Trong nhiều chiến lược phát triển của đất nước có chiến lược phát triển nhà
ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua
mỗi thời kỳ phát triển.
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, trong đó nhu cầu về nhà
ở có tầm quan trọng trong việc ổn đời sống của mỗi người dân. Câu nói tuy
giản dị từ bao đời nay của ông cha ta “Có an cư, mới lạc nghiệp” nhưng
trong hoàn cảnh nào cũng đúng vì sự du canh, du cư của con người khó làm
nên sự nghiệp. Do đó trong quá trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng,
người dân phải di chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó khăn mà họ
sẽ, gặp phải trong cuộc sống hiện tại cũng như tương lai. không có chỗ ở
ổn định thì con người sẽ không có điều kiện tốt nhất cho việc học tập, lao
động, nghiên cứu khoa hoc…
Bài học của một số nước phát triển cho ta cách nhìn mới, đó là bên cạnh
những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc trọc trời là những khu nhà
“ổ chuột” của dân lao động – công bằng và dân chủ không thể chỉ thông
qua việc hô hào mà thực tế lại không thực hiện.
Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế
xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó
chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…
Chính vì vậy phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng
một công trình mới ra đời lại kéo theo những người dân không có chỗ ở
hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ.
Nếu không nhìn rõ bản chất vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự
án cần giải phóng mặt bằng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có
chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy
là sự phát triển sẽ thiên lệch, lợi ích của quốc gia, lợi công cộng không hài
hoà với lợi ích cá nhân, gia đình. Từ đó mục tiêu lớn của quốc gia sẽ không
đạt được.

Từ những nhận thức trên có thể giúp chúng ta hiểu được bản chất quan
trọng của vấn đề, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói chung và
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng cơ bản phù hợp với
nguyện vọng chính đáng của người dân, nhưng để chính sách đi vào cuộc
sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các nghành, các cấp có liên quan.
Đồng thời cần có sự chỉ đạo kịp thời, sự quan tâm đúng mức của những
người đứng đầu các cơ quan, tổ chức trong việc xảy ra những vướng mắc,
khó khăn nhằm có những giải pháp phù hợp cho từng khu vực, từng dự án
và cả từng hộ dân trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
nam qua các thời kỳ
 Thời kỳ trước năm 1945
Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt nam
gắn liền với việc hình thành các triều đại phong kiến. Ở mỗi kiểu Nhà nước
các hình thức sở hữu đất đai luôn được các giai cấp thống trị chú trọng. Bắt
đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thật sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng
đất không chỉ thuộc sở hữu Nhà nước mà cả sở hữu tư nhân và sở hữu làng
xã. Tuy nhiên sỡ hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át sở hữu tư nhân và sở
hữu làng xã. Chính sách bồi thường được thực hiện rất nguyên tắc và chặt
chẽ.
 Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975
Sau cách mạng tháng tám thành công chúng ta tiến hành xoá bỏ chế độ
chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho
nông dân. Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu
đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể. Khi
tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng
lai ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ được đền bù từ 1 đến 4 năm sản
lượng thường niên của ruộng được trưng dụng. Thực tế trong thời kỳ này
phương án bồi thường chủ yếu là thoả thuận sau đó thống nhất giá mà
không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành giá

bồi thường.
 Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời Luật đất đai năm 1993
Trên cơ sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy việc thực hiện đền bù về đất
không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc
những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.Ngày 01/07/1980 hội đồng
chính phủ ra quyết định 201/CP về việc: không được phát canh thu tô, cho
thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất với bất kỳ hình thức nào, không được
dùng để thu những khoản lợi nhuận không do thu nhập mà có, trừ trường
hợp do Nhà nước quy định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là
quan hệ “giao-thu” giữa Nhà nước và người sử dụng.
Ngày 31/5/1990, hội đồng bộ trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục
đích khác, điều 1 của NĐ này quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao
đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt
hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản
trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không phụ thuộc các
khoản đền bù về đất. Khung giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố,
dặc khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể. Mức bồi thường đối với
quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương nhưng không
được thấp hơn hoặc cao hơn giá quy định của chính phủ.
 Thời kỳ Sau khi ban hành Luật đất đai 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định:
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”. Và điều 18
quy định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài
và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở hiến pháp năm 1992 kế thừa có chọn lọc Luật đất đai năm
1988, Luật đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện chính sách quan trọng
đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật đất đai quy

định rõ hơn về quyền của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời chính phủ quy định
khung giá cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian. Sau khi Luật đất
đai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP-NĐ
ngày 17/08/1994 để cụ thể hoá chính sách bồi thường. Tuy nhiên có thể nói
chính sách bồi thường của nghị định này vẫn còn rất nhiều hạn chế, chưa
bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất , chỉ bồi
thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho nên người bị
thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc sống
so với trước khi bị thu hồi, quyền và nghĩa vụ của họ chưa được quan tâm
nột cách đầy đủ. Đến năm 1998 Chính phủ ban hành nghị định số 22/1998
ngày 24/4/1998 để thay thế Nghị định 90/CP, chính sách bồi thường đã
thay đổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần nào đó cho
người bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại. Đặc biệt với sự
ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót trong
công tác bồi thường. Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi
thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp
dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.
Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản duới
Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất
đai nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như:
- Nghị định của chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 07/12/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ về quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ
Tài Chính và Bộ Tài nguyên Môi truờng, hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
tái định cư.
* Nghị định 69 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 1/10/2009, Nghị định
gồm 3 chương, 41 điều quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất; giá đất;
bồi thường hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất và cho
thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(QSDĐ), sử dụng đất công trình ngầm và gia hạn sử dụng đất. Nghị định đã
góp phần giải quyết nhiều khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất
đai. Với nhiều thay đổi tích cực và thông thoáng về các quy trình thủ tục ở
các khâu: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG
KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng
Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 1993 đã thấy những thiếu
sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2003 và
cùng với đó Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 đã khắc phục được những thiếu sót, khó khăn trên.
Hiện nay cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định
181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ, trong đó công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi khi UBND cấp tỉnh có dự
án được thoả thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó kéo gần
thêm khoảng cách giữa chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế
những “dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường
giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.
2.2. Đối tượng được bồi thường
- Đối tượng được áp dụng bồi thường bao gồm tổ chức, cộng đồng dân
cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài đang sử dụng dụng đất bị
Nhà nước thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất)
- Người bị thu hồi đất là đối tượng nằm trong quy định được bồi thường
sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, những trường hợp
khác chỉ được xem xét hỗ trợ và tái định cư.
- Nhà nước khuyến khích những người có đất, tài sản gắn liền với đất
thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc vì mục đích phát triển kinh tế tự
nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước.
2.3. Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các
quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các nghành
luật cụ thể.
Việc bồi thường quyền sử dụng đất của người dân khi bị Nhà nước thu
hồi đất cũng có những nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt trong tất cả trong
các chế định pháp luật của nó, bao gồm có 2 nhóm: nhóm các nguyên tắc
chung của chính sách bồi thường và thứ nhóm các nguyên tắc điều chỉnh
các hoạt động riêng biệt của việc bồi thường đất đai.
 Nhóm các nguyên tắc chung: Bao gồm 2 nguyên tắc
* Nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai.
- Dân chủ: có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện của những hộ gia
đình có đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi

thường.
- Công bằng: trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng
mặt, vị trí như nhau thì được bồi thường như nhau.
- Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND
cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư cá người bị thu hồi đất và
người có liên quan tham gia ý kiến.
* Nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người
sử dụng đất và của chủ đầu tư.
- Nhà nước là người vừa quyết định chính sách bồi thường vừa là người
đưa ra các biện pháp xử lý hài hoà lợi ích người đang sử dụng đất với lợi
ích nhà đầu tư khi thực hiện các quy hoạch.
- Người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế thì Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng theo quy định của pháp luật.
- Nhà đầu tư: để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát
triển, nhưng trong quá trình thu hồi đất nhà đầu tư không thoả thuận được
với người dân thì Nhà nước có thể can thiệp vào việc thỏa thuận này sao
cho giữa nhà đầu tư và người dân đều có lợi, không gây thiệt hại cho người
bị thu hồi đất, không kéo dài thời gian cho chủ đầu tư.
 Nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc
bồi thường khi giải phóng mặt bằng
Bao gồm có 4 nguyên tắc:
- Người bị thu hồi đất phải đủ điều kiện bồi thường (đựoc nghiên cứu kỹ
ở phần sau). Tuy nhiên trường hợp không đủ điều kiện để bồi thường thì
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi
chung là UBND cấp tỉnh) xem xét hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất được bồi thường cùng mục đích sử dụng đất. Nếu
không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi cụ thể:

+ Đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng
tiền theo đơn giá đất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông
nghiệp thì chỉ bồi thường theo đất nông nghiệp.
+ Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì được bồi thường bằng
đất phi nông hoặc bằng tiền theo đơn giá đất phi nông nghiệp nhưng tự ý sử
dụng làm đất ở thì chỉ bồi thường theo đất phi nông nghiệp.
+ Đất ở được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền theo đơn giá đất ở.
Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có
chênh lệch về giá trị thì phần trên lệch đó được thực hiện thanh toán bằng
tiền.
- Người bị thu hồi đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
+ Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất
đối với đất Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
các thửa đất khác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu xừ phạt vi
phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong sử dụng đất đai.
+ Trường hợp người sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ khoản
tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ
để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Nhưng các khoản nghĩa vụ tài chính về
đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường thì số tiền được trừ tối
đa bằng tiền bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng được bồi thường, khi tiến
hành thu mà bị thiệt hại phải được bồi thường.
2.4. Điều kiện để được bồi thường
Không phải trường hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được
bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thoả mãn một trong các điều kiện
luật định thì mới được bồi thường, các đối tượng khác nhau thì sẽ có những
điều kiện quy định cho từng đối tượng khác nhau. Cụ thể gồm ba đối tượng
là hộ gia đình cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư.

2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân.
Đây là bộ phận chiếm số đông khi tiến hành bồi thường giải phóng mặt
bằng và cũng là bộ phận có thể nói là khó khăn, phức tạp nhất. Có 2 trường
hợp: Thứ nhất, nếu có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì sẽ
được bồi thường căn cứ vào những giấy tờ hợp pháp đó. Thứ hai, nếu hộ
gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có
thể được bồi thường hoặc không bồi thường.
 Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị
quyền sử dụng đất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh
được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác
nhau, người được giao đất cho thuê đất thì có quyết định hành chính về
giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất có
giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là được bồi thường mà các loại giấy tờ
đó phải hợp pháp
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi
thường, nếu hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ trên mà đất đang
sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ
sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nuớc cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài
nguyên và Môi Trường.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân cấp xã xác nhận là đất
sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo
quy định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hũu Nhà nước, bao
gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã đựoc xác
lập sở hữu Nhà nước, nhà ở đuợc tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và
nhân dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Giấy tờ về thanh
lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước
trước ngày 057/1994. Có giấy tờ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do cơ quan,
đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể
nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định
61/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được xác nhận
là đất không có tranh chấp thì cũng được xem là hợp pháp.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội
khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp.
- Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết

tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
 Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc
đất. Thế nhưng trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì
việc xác định căn cứ để bồi thường sẽ khó khăn hơn. Chính vì vậy việc bồi
thuờng sẽ dựa vào thời gian sử dụng đất, mỗi giai đoạn sẽ có những đặc
điểm khác nhau nên việc bồi thường cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau, có
ba giai đoạn gồm:
* Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại
giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh
chấp thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
- Đất có nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sừ dụng
đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện
tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đối với phần vượt quá
hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có
nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở ( nếu có) thì được bồi thường,
hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư.