luận án Phát triển các khu đô thị mới theo hướng bền vững nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài
Để đáp ứng tốc độ đô thị hóa (ĐTH), mở rộng đô thị, giải quyết bài toán nơi
cư trú, một trong các giải pháp mà nhiều đô thị trên thế giới đã sử dụng và cũng
được Thành phố Hà Nội thực hiện là xây dựng các khu đô thị mới (KĐTM). Trong
một thời gian dài, các KĐTM là tiêu biểu cho một hình ảnh Hà Nội đổi mới, hiện
đại và năng động. Tuy nhiên, qua gần 20 năm phát triển đã nảy sinh rất nhiều vấn
đề cần giải quyết trong các KĐTM này. Việc rà soát, đánh giá hiện trạng bền vững
trong các KĐTM, làm rõ những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân, trên cơ sở đó đề
xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện quá trình phát triển là việc làm cần thiết, có
ý nghĩa.
Hiện tại, ở Việt Nam chưa có nhiều công trình nghiên cứu công bố về PTBV
cho riêng KĐTM. Với mong muốn đóng góp giải quyết một vấn đề cấp bách của
thực tiễn hiện nay, tác giả đã chọn thực hiện đề tài: “Phát triển các khu đô thị
mới theo hướng bền vững: nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội”.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: sự phát triển các KĐTM có chức năng chủ yếu là khu ở

trên địa bàn
Thành phố Hà Nội theo quan điểm bền vững.
Phạm vi về nội dung: các vấn đề lý luận và thực tiễn PT các KĐTM theo
hướng BV; về không gian: các KĐTM trên các phần lãnh thổ của Hà Nội trước và
sau khi mở rộng năm 2008; về thời gian: phân tích hiện trạng giai đoạn 1997-
2013, đề xuất định hướng và giải pháp đến năm 2020, tầm nhìn 2030.
3. Cấu trúc của luận án
Gồm 4 chương và phần mở đầu, kết luận, tham khảo và phụ lục.
Chương 1. Tổng quan, cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu về PT các

KĐTM theo hướng BV
Chương 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về PT các KĐTM theo hướng BV
Chương 3. Thực trạng PT các KĐTM trên địa bàn HN theo hướng BV
Chương 4. Định hướng và giải pháp PT các KĐTM trên địa bàn Hà Nội theo
hướng BV đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030
4. Những đóng góp mới của luận án
- Về lý luận: hệ thống hóa, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về PT các KĐTM theo
hướng BV trong bối cảnh CNH-HĐH và hội nhập quốc tế; đề xuất quy trình tiếp
cận nghiên cứu và tiêu chí đánh giá PT KĐTM theo hướng BV.

2

- Về thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển của các KĐTM theo
hướng BV trên địa bàn Hà Nội thời kỳ 1997 - 2013, làm rõ những kết quả đã đạt
được, những hạn chế và nguyên nhân; Đề xuất quan điểm, định hướng phát triển
các KĐTM theo hướng BV và kiến nghị những giải pháp cơ bản nhằm thực hiện
định hướng đó đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.


Chương 1. TỔNG QUAN, CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KĐTM THEO HƯỚNG
BỀN VỮNG

1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trên thế giới & VN
1.1.1. Nghiên cứu về PTBV, phân tích các xu hướng phát triển thiếu bền vững
PTBV đã được đề cập tới như một yêu cầu cấp thiết trong hoạch định và tổ chức
thực hiện các chiến lược, quy hoạch và kế hoạch phát triển KT - XH ở các cấp, các ngành
song chưa có công trình nào đề cập chi tiết đến PT các KĐTM theo hướng bền vững.
1.1.2. Các nghiên cứu về PT khu ở trong quá trình PTĐT
Các khu ở là khái niệm tiền thân của KĐTM theo quan niệm hiện nay. Trên

thế giới đã có những nghiên cứu điển hình về vấn đề này như mô hình của
Ebenezer Howard, Clarence Perry; mô hình của Liên Xô (cũ); Mỹ… Tại Việt Nam
cũng có những nghiên cứu tiêu biểu của các tác giả như Hoàng Như Tiếp, Đàm
Trung Phường, Trương Quang Thao và các nghiên cứu khác.
1.1.3. Nghiên cứu về PT ĐTBV và PTBV các KĐTM
Còn sơ sài và chưa được quan tâm đúng mức, đại diện có chương trình thí
điểm đánh giá tính bền vững của khu phố và cộng đồng (LEED ND) của USGBC.
Tại VN: “QHXD đơn vị ở”, Phạm Hùng Cường (2006); “QH đơn vị ở bền vững”
(2010) Nguyễn Cao Lãnh; "QHC Thủ đô HN đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050"…
1.1.4. Nghiên cứu về các tiêu chí đánh giá PTĐT bền vững
Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá PTBV cho toàn đô thị đã được thực hiện
tại Anh, Mỹ, Malaysia, Trung Quốc… và Việt Nam. Bên cạnh đó, cũng có nghiên
cứu khá cụ thể về hệ thống tiêu chí công trình xanh trên thế giới và Việt Nam, đặc
biệt là bộ công cụ LOTUS nhằm đánh giá cho các tòa nhà.
1.1.5. Nghiên cứu về các tiêu chí đánh giá PT KĐTM theo hướng BV
Tại Mỹ, USGBC đã bước đầu đánh giá cho khu ở đô thị trong một số dự án thí
điểm theo Tiêu chuẩn LEED với các tiêu chí cụ thể: thúc đẩy đi bộ; giảm sự mở
rộng đô thị tràn lan; giảm sự phụ thuộc ô tô, cung cấp nhà ở gần nơi làm việc và

3

điểm dịch vụ; môi trường trong lành cho sức khỏe cư dân. Tại Việt Nam, mới chỉ
có các tiêu chí "Đánh giá, công nhận KĐT kiểu mẫu” áp dụng cho một số KĐT.
1.2. Nhận xét chung về các công trình khoa học liên quan và hướng nghiên
cứu của luận án
Xét trong cấu trúc đô thị, đi từ đơn lẻ đến tổng thể theo quy tắc: ngôi nhà 
khu ở  toàn đô thị, các nghiên cứu trong nước và quốc tế hiện tại tập trung hoặc
ở cấp độ toàn đô thị, hoặc ở cấp độ các ngôi nhà mà chưa quan tâm nhiều đến các
KĐTM. Với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng trong cấu trúc không
gian của toàn đô thị, các KĐTM cần được nghiên cứu cụ thể hơn, yêu cầu khác

biệt hơn. Đó là một “khoảng trống” trong nghiên cứu mà Luận án cần tiếp tục làm
sáng tỏ hơn cả về lý luận và thực tiễn.
1.3. Mục tiêu, câu hỏi và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ cơ sở khoa học của việc phát triển các KĐTM
theo hướng bền vững, áp dụng đánh giá sự phát triển của các KĐTM Hà Nội thời
gian qua nhằm chỉ ra những mặt được và chưa được, trên cơ sở đó đề xuất quan
điểm, định hướng và các giải pháp nhằm bảo đảm PTBV các KĐTM trên địa bàn
Hà Nội nói riêng, Việt Nam nói chung, trong thời gian tới.
Câu hỏi nghiên cứu: (1) Quan niệm thế nào là PT các KĐTM theo hướng
BV? (2) Nội dung và các yếu tố ảnh hưởng đến PT các KĐTM theo hướng BV ở
VN là gì? (3) Tiêu chí nào được SD để đánh giá tính BV trong PT KĐTM? (4) PT
các KĐTM của Hà Nội thời gian qua đã đạt những kết quả nào xét từ quan điểm
BV? (5) Đâu là những tồn tại, hạn chế cần khắc phục trong PT các KĐTM Hà Nội
nhằm bảo đảm tính BV trong tương lai? (6) Định hướng và những giải pháp nào cần
áp dụng nhằm bảo đảm PT theo hướng BV các KĐTM của VN nói chung, HN nói
riêng, trong giai đoạn đến năm 2020, tầm nhìn 2030?
Nhiệm vụ nghiên cứu: (1) tổng quan có chọn lọc, luận giải những vấn đề lý
luận và thực tiễn về PT các KĐTM theo hướng BV; đề xuất quy trình nghiên cứu và
hệ thống các tiêu chí đánh giá tính BV trong PT các KĐTM phù hợp với thực tế tại
VN và HN; (2) Phân tích và đánh giá thực trạng về tính BV trong PT các KĐTM trên
địa bàn HN, chỉ ra các nhân tố chưa BV; (3) Xác định quan điểm, định hướng và đề
xuất giải pháp nhằm PT các KĐTM của VN và HN theo hướng BV trong thời gian
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
1.4. Quy trình tiếp cận nghiên cứu PT các KĐTM theo hướng BV trên địa
bàn Hà Nội được đề xuất thực hiện qua 3 bước lớn với những nội dung cụ thể như
trong hình 1.3.

4

`














Hình 1.3: Quy trình tiếp cận nghiên cứu PT các KĐTM theo hướng bền
vững trên địa bàn Hà Nội
1.5. Các nguồn dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu
1.5.1. Nguồn dữ liệu thứ cấp: Niên giám thống kê, Tổng điều tra dân số và
nhà ở, các báo cáo, chương trình, hồ sơ bản vẽ của Cục Phát triển Đô thị, Cục Nhà ở
và Thị trường Bất Động sản - Bộ Xây dựng; các báo cáo, hồ sơ bản vẽ KĐTM của
UBND TP HN, Ban Quản lý Đầu tư và XD KĐTM Hà Nội, Sở KT-QH, Sở XD HN.
1.5.2. Các nguồn dữ liệu sơ cấp: được thu thập từ 02 cuộc điều tra khảo sát
xã hội học trên địa bàn Hà Nội. Khảo sát 1 bằng phương pháp phát bảng hỏi và
phỏng vấn sâu dành cho giới chuyên môn với đối tượng cung cấp thông tin là nhà
quản lý và hoạch định chính sách; các nhà đầu tư; các nhà nghiên cứu và giảng
dạy. Khảo sát 2 dành cho hộ gia đình sinh sống và/ hoặc kinh doanh trong KĐTM
được thực hiện tại 03 KĐTM điển hình với các đặc trưng khác nhau, gồm KĐTM
Linh Đàm, KĐTM Việt Hưng và KĐTM Ciputra.
Các số liệu được xử lý chủ yếu bằng phần mềm Excel và SPSS.

Bên cạnh đó, tác giả tiến hành các khảo sát thực tế tại các KĐTM Linh Đàm,
Ciputra, Việt Hưng, Trung Hòa - Nhân Chính, Đặng Xá, Đền Lừ, để đánh giá về
hiện trạng triển khai quy hoạch và vận hành sau quy hoạch, bổ sung các thông tin,

CƠ SỞ KHOA HỌC

THỰC TRẠNG



L
L
ý
ý


l
l
u
u
ậ
ậ
n
n


v
v
ề
ề

P
P
T
T
B
B
V
V


L
L
ý
ý


l
l
u
u
ậ
ậ
n
n


v
v

à
à


t
t
h
h
ự
ự
c
c


t
t
i
i
ễ
ễ
n
n


Đ
Đ
T
T
H
H

,
,




P
P
T
T
Đ
Đ
T
T
,
,


K
K
Đ
Đ
T
T
M
M

C
C
á
á
c
c


t
t
i
i
ê
ê
u
u


c
c
h
h
í
í


v
v
ề
ề

P
P
T
T
B
B
V
V


c
c
á
á
c
c


K
K
Đ
Đ
T
T
M
M

T
T
h
h
ự
ự
c
c


t
t
r
r
ạ
ạ
n
n
g
g


P
P
T
T


v
v

à
à


t
t
í
í
n
n
h
h


b
b
ề
ề
n
n


v
v
ữ
ữ
n
n
g
g

t
t
r
r
o
o
n
n
g
g


P
P
T
T


c
c
á
á
c
c


K
K

Đ
Đ
T
T
M
M


t
t
ạ
ạ
i
i


H
H
à
à


N
N
ộ
ộ
i
i

1
1
9
9
9
9
7
7
-
-
2
2
0
0
1
1
3
3


K
K
h
h
í
í
a
a

c
c
ạ
ạ
n
n
h
h




K
K
i
i
n
n
h
h


t
t
ế
ế


K
K

h
h
í
í
a
a


c
c
ạ
ạ
n
n
h
h




X
X
ã
ã


h
h
ộ
ộ

i
i


K
K
h
h
í
í
a
a


c
c
ạ
ạ
n
n
h
h




M
M
ô
ô

i
i


t
t
r
r
ư
ư
ờ
ờ
n
n
g
g


K
K
h
h
í
í
a
a


c
c

ạ
ạ
n
n
h
h




T
T
h
h
ể
ể


c
c
h
h
ế
ế


Đ
Đ
ị
ị

n
n
h
h


h
h
ư
ư
ớ
ớ
n
n
g
g


v
v
à
à


c
c
á
á
c
c

g
g
i
i
ả
ả
i
i


p
p
h
h
á
á
p
p




P
P
T
T

c
c
á
á
c
c


K
K
Đ
Đ
T
T
M
M


t
t
r
r
ê
ê
n
n


đ
đ

ị
ị
a
a


b
b
à
à
n
n


H
H
à
à


n
n
ộ
ộ
i
i


đ
đ

ế
ế
n
n


2
2
0
0
2
2
0
0


t
t
ầ
ầ
m
m


n
n
h
h
ì
ì

n
n


2
2
0
0
3
3
0
0




ĐỀ XUẤT

K
K
h
h
í
í
a
a


c
c

ạ
ạ
n
n
h
h




M
M
ô
ô
i
i


t
t
r
r
ư
ư
ờ
ờ
n
n
g
g

5

số liệu liên quan đến thực trạng phát triển về KT-XH, môi trường và thể chế của
các KĐTM tại Hà Nội.
1.6. Các phương pháp phân tích, đánh giá, dự báo
Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống và hiện
đại như phương pháp phân tích hệ thống và tổng hợp; phương pháp bản đồ và hệ
thông tin địa lý (GIS); phương pháp dự báo; phương pháp phân tích SWOT (điểm
mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức).

Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI THEO HƯỚNG BỀN VỮNG

2.1. Cơ sở lý luận về PT các KĐTM theo hướng BV

2.1.1. Các khái niệm Đô thị, Đô thị hóa và Phát triển đô thị
Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông
nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp có vai
trò thúc đẩy sự phát triển KT-XH của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh,
một huyện hoặc một vùng trong tỉnh trong huyện. Đô thị hóa là quá trình tập trung
dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị tập trung.
Phát triển đô thị là quá trình biến đổi các khu vực lãnh thổ trở thành đô thị đáp ứng
sự phát triển các điểm dân cư và hạ tầng đô thị.
2.1.2. Quan niệm về khu đô thị mới
Theo Từ điển English Language (Fourth Edition, 2009) “Đô thị mới (a new
town), khu dân cư quy hoạch (planned community) hoặc thành phố quy hoạch
(planned city) là những thành phố, thị trấn, hoặc khu dân cư có quy hoạch và sự

phát triển của nó tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch”. Tại Việt Nam,
theo Luật Quy hoạch đô thị, KĐTM được định nghĩa là "một khu vực trong đô thị,
được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở".
Nhìn chung, khái niệm "khu đô thị mới" ở Việt Nam khá thống nhất với khái
niệm "new town", "planned community" trên thế giới ở tính chất căn bản "có quy
hoạch và phát triển tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch”.
Kế thừa quan niệm của các nhà khoa học đi trước, kết hợp cùng nghiên cứu của
bản thân, tác giả luận án cho rằng: “KĐTM là một không gian địa lý - kinh tế
trong đô thị, được hình thành từ việc quy hoạch và đầu tư xây dựng mới đồng
bộ theo quy hoạch, phát triển tuân thủ theo quy hoạch, với chức năng chính là
cung cấp một môi trường sống hài hòa, văn minh, hiện đại và bền vững cho cư
dân đô thị”.”.

6

2.1.3. Các đặc điểm của khu đô thị mới
1. Là một tập hợp phức tạp của các yếu tố hạ tầng – dân cư – văn hóa – xã hội
với đầy đủ hoạt động phù hợp với chức năng quan trọng nhất là khu ở, được bố trí
nhằm bảo đảm tính linh hoạt và bền vững qua các giai đoạn phát triển
2. Được hình thành và phát triển theo quy hoạch, mọi khía cạnh của phát triển
KĐTM đều cần được quy hoạch/ lên kế hoạch đầy đủ, chi tiết trước khi bắt đầu
xây dựng
3. Sự phát triển của các KĐTM gắn chặt với các lãnh thổ xung quanh trong
cấu trúc không gian chung của đô thị.
2.1.4. Các học thuyết về phát triển KĐTM
Mô hình "Thành phố Vườn" của Ebenezer Howard: là một cộng đồng có quy
mô 30.000 người sinh sống trên một diện tích 400ha với cấu trúc hướng tâm, được
bao quanh bởi vành đai xanh 2.000ha đất nông nghiệp.
Mô hình “Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry với nguyên tắc đưa dịch vụ
đến gần nhà ở. Các cửa hàng đặt ở vành ngoài gần các bến GTCC. Công trình dịch

vụ được đặt gần lõi cây xanh nối liền với các tuyến đi bộ, cách ly với đường giao
thông lớn. Mô hình có trung tâm là trường tiểu học. Đây là một trong số mô hình có
ảnh hưởng nhất thế kỷ 20, đặc biệt tại Bắc Mỹ.
Mô hình Clarence Stein và Henry Wright: quần thể gồm các đơn vị ở, mỗi
đơn vị có số dân từ 7.500 đến 10.000 người với một trường tiểu học; toàn khu có
một trường trung học, giải quyết tốt vấn đề đưa ôtô đến cửa từng hộ. Mô hình này
cũng đã được các KTS Liên Xô cải biến năm 1960 rồi phổ cập ra các nước xã hội chủ
nghĩa, trong đó có Việt Nam dưới cái tên “tiểu khu nhà ở”.
Lý thuyết Chủ nghĩa Đô thị mới (Mỹ) chỉ trích phương pháp quy hoạch
truyền thống làm chia rẽ xã hội, lệ thuộc vào phương tiện giao thông cá nhân, đặc
biệt nhấn mạnh việc gia tăng mật độ dân cư, sử dụng đất hỗn hợp, khả năng đáp
ứng nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư khác nhau và PTĐT hỗ trợ GTCC với mục
tiêu tạo ra một cộng đồng xã hội gắn bó.
2.1.5. Quan niệm về phát triển KĐTM theo hướng bền vững
Trên cơ sở hệ thống các quan điểm của các tác giả khác nhau, tác giả luận án
đã luận giải và đưa ra quan niệm: “Phát triển khu đô thị mới theo hướng bền vững
là phát triển bảo đảm hài hòa, văn minh, hiện đại trong nội bộ khu, đồng thời liên
kết chặt chẽ với khu vực xung quanh cũng như đô thị hiện hữu; đáp ứng đầy đủ về
tiếp cận dịch vụ, cân bằng giữa cung và cầu; cải thiện chất lượng cuộc sống trong
khu ở; có khả năng lan tỏa tích cực tới khu vực xung quanh, giảm hoặc loại bỏ tác

7

động xấu lên môi trường và đời sống người dân; không để lại gánh nặng kinh tế - xã
hội - môi trường cho các thế hệ tương lai”. Phát triển các KĐTM theo hướng bền
vững cần được xem xét trên các khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường và quản lý.
2.1.6. Các yếu tố tác động đến PT KĐTM theo BV
Các yếu tố nội tại: Vị trí địa lý, hệ sinh thái và các điều kiện tự nhiên của khu
đất xây dựng KĐTM; Quy mô quỹ đất của KĐTM; Cơ cấu không gian nhà ở và
các công trình dịch vụ trong KĐTM; Kết nối cơ sở hạ tầng và giao thông trong

KĐTM; Đặc điểm của cộng đồng dân cư sinh sống trong KĐTM; Môi trường và
điều kiện tự nhiên chung của vùng đô thị
Các yếu tố bên ngoài: Trình độ phát triển, chất lượng và tốc độ đô thị hóa
của vùng đô thị; Khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng KT và HTXH của vùng
đô thị; Tiến bộ khoa học công nghệ; Toàn cầu hóa và xu hướng hội nhập quốc tế;
Năng lực của chủ đầu tư KĐTM; Chính sách và năng lực của chính quyền đô thị
2.2. Kinh nghiệm thực tiễn phát triển khu đô thị mới theo hướng bền vững
trên thế giới và bài học đối với Việt Nam
Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển KĐTM bền vững tại Anh, Tây Ban Nha,
Mỹ, Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc, một số bài học kinh nghiệm rút ra như
sau: (
1)
Quy hoạch và phát triển các KĐTM cần đảm bảo khả năng tiếp cận tốt của
dân cư tới tất cả các dịch vụ tiện ích, tạo không gian sống thân thiện, phù hợp lối
sống truyền thống, giữ gìn bản sắc văn hóa truyền thống và đặc trưng riêng của
cộng đồng; (2) KĐTM là bộ phận cấu thành cần được quy hoạch trong cấu trúc
không gian của toàn vùng đô thị/ toàn thành phố, gắn kết hài hòa với các KĐT hiện
hữu; (3) Sự điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như các
chính sách nhằm tăng tính hấp dẫn, tính hiệu quả của các KĐTM trong việc tái phân
bố dân cư từ các khu vực trung tâm đô thị là cần thiết; (4) Trước khi thực hiện dự án
XD KĐTM, nhà đầu tư cần nhận diện rõ cộng đồng dân cư sinh sống để bố trí địa
điểm phù hợp; (5) KĐTM xây dựng thành công trên nguyên tắc đảm bảo chất lượng
môi trường khu ở, duy trì tốt các hệ sinh thái và đa dạng sinh học, tôn trọng địa hình
tự nhiên, giảm thiểu tác động xấu đến sức khỏe con người; tăng cường sử dụng
năng lượng tái tạo, có hệ thống và chương trình hữu hiệu phòng chống thảm họa
môi trường; (6) Vai trò và sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân và cộng đồng
được tôn trọng và đề cao. Hình thức hợp tác công tư (PPP) được nhiều nước coi như
một đòn bẩy đối với các nguồn lực tài chính và chuyên môn từ khu vực tư nhân.

8

2.3. Nội dung và các tiêu chí đánh giá phát triển các KĐTM theo hướng BV
Trên cơ sở nghiên cứu bộ chỉ tiêu PTBV ĐT của một số nước và Việt Nam,
tác giả luận án đề xuất các tiêu chí đánh giá PT các KĐTM tại VN theo hướng bền
vững như trong bảng 2.2. Các tiêu chí được đánh giá theo từng giai đoạn phát triển
của KĐTM, đồng thời xem xét so sánh với xu hướng thay đổi của giai đoạn sau.
Bảng 2.2: Đề xuất các tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá PTBV khu đô thị mới
STT Nhóm Tiêu chí
Chỉ tiêu/ Phương pháp
đánh giá

I.

Kinh tế
1.1 Vị trí KĐTM trong cấu trúc không gian
chung của cả đô thị
- Bố trí quy hoạch các KĐTM trong thành
phố hợp lý
- Thuận lợi trong tiếp cận các khu chức
năng của thành phố
- Thuận lợi trong tiếp cận các hệ thống hạ
tầng kinh tế - xã hội
1- Khoảng cách (km) hoặc Thời gian
(phút) cần thiết để tiếp cận các khu chức
năng và hệ thống hạ tầng
2- Chi phí trung bình hàng tháng hoặc %
thu nhập chi cho nhu cầu đi lại của
người dân trong KĐTM
3- Liên kết KĐTM với các khu khác

bằng GTCC
1.2 Quy mô KĐTM
- Diện tích đủ lớn để bố trí các công trình nhà ở
và hạ tầng liên quan đồng thời bảo đảm tính
liên kết về KT-XH trong nội bộ KĐTM
- Không quá tải về đáp ứng nhu cầu
4- Quy mô diện tích (ha) và dân số
(người) của các KĐTM
1.3 Đáp ứng lợi ích kinh tế của chủ đầu tư và
nhu cầu của người mua nhà
- Có lợi nhuận, thu hồi vốn đầu tư nhanh
- Giá cả nhà ở trong khả năng có thể chi trả của
người mua nhà
5- Tỷ lệ lấp đầy (%)
6- Giá nhà bình quân trong KĐT so với
thu nhập bình quân của đối tượng mua
nhà

1.4 Đáp ứng lợi ích kinh tế của chủ quản lý và
người dân sống trong KĐTM
- KĐTM được quy hoạch có không gian
dịch vụ tạo nguồn thu bảo đảm bù đắ
p chi
phí cung cấp dịch vụ và bảo trì
- Mức chi trả hợp lý của người dân cho các
dịch vụ trong KĐTM
7- Tỷ lệ các loại hình nhà ở trong
KĐTM đáp ứng nhu cầu (%)
8- Tỷ lệ diện tích các công trình dịch vụ so
với diện tích toàn đô thị (%)

9- Tỷ lệ lấp đầy các diện tích dịch vụ
cho thuê (%)
10- Chi trả hàng tháng của người dân
cho các dịch vụ trong KĐT (nghìn đồng/
m2)
1.5 Sự hài hòa và các tác động lan tỏa về kinh
tế của KĐTM tới các lãnh thổ lân cận
- Đồng bộ và kết nối với các hệ thống
HTKT trong và ngoài KĐTM
- Tác động tích cực tới hoạt động kinh tế của
khu vực lân cận
11- Tác động của KĐTM đến các thay
đổi về hạ tầng của khu vực lân cận
12- Phát sinh hoạt động kinh tế mới với thu
nhập cao hơn nhằm phục vụ KĐTM, tạo cơ
hội việc làm cho nhiều người
II.

Xã hội
2.1 Sự tham gia của người dân
- Tăng cường sự tham gia của người dân
13- Hình thức tham gia của người dân
vào các hoạt động xây dựng và quản lý

9

STT Nhóm Tiêu chí
Chỉ tiêu/ Phương pháp
đánh giá
vào các hoạt động xây dựng và quản lý

KĐTM
KĐTM
14- Mức độ hài lòng của người dân về
sự tham gia
2.2 Bảo tồn giá trị văn hóa - lịch sử của khu
vực có KĐTM
- Bảo tồn các công trình di sản (nếu có), bố
trí kết hợp với không gian sinh hoạt cộng
đồng trong KĐT
- Các chương trình, dự án duy trì và làm
đẹp không gian đô thị
15- Số lượng các công trình được bảo
tồn/ số lượng di sản
16- Số lượng các chương trình, dự án,
hoạt động hàng năm
2.3 Tiếp cận tới các dịch vụ công cộng
- Khả năng tiếp cận tốt của người dân tới
các dịch vụ công cộng trong nội bộ KĐTM
- Khả năng tiếp cận tốt của người dân tới
các dịch vụ công cộng đô thị, hệ thống
thông tin trong toàn thành phố
17- Khoảng cách từ mọi khu nhà đến các
công trình dịch vụ (trường học, phòng
khám đa khoa, chợ, siêu thị )
18- Các loại hình hạ tầng công cộng và
dịch vụ chung phù hợp
19- Mức độ hài lòng của người dân về
dịch vụ đô thị
2.4 Đáp ứng nhu cầu giao thông bền vững
- Giao thông nội bộ KĐT thuận tiện

- Kết nối với hệ thống giao thông của thành
phố nhưng không có đường giao thông liên
khu vực đi xuyên qua KĐTM
- Không tắc nghẽn trong nội bộ KĐT và
tại điểm nối với đường giao thông cấp TP
20- Đường dành riêng cho đi bộ và xe
đạp có bóng cây
21- Khoảng cách từ mọi khu nhà ở đến
bến xe bus công cộng
22- Mức độ hài lòng của người dân về
đáp ứng nhu cầu GT
2.5 Đời sống văn hóa tinh thần
- Đáp ứng nhu cầu về khu vui chơi giải trí
và các không gian sinh hoạt công cộng
- Chất lượng đời sống văn hóa tinh thần
của người dân KĐTM không ngừng được
cải thiện
23- Diện tích đất dành cho thể dục thể thao,
hoạt động văn hóa, vui chơi giải trí (%)
24- Số lượng và chất lượng các hoạt
động văn hóa, sinh hoạt cộng đồng được
tổ chức trong KĐTM
25- Mức độ hài lòng của người dân về
đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí sinh hoạt
công cộng
2.6 Bảo đảm an ninh và trật tự địa phương
- Hạn chế thất nghiêp/ không có việc làm và
thu nhập ổn định
- Hạn chế các tệ nạn xã hội
26- Số người thất nghiêp/ không có việc làm

và thu nhập ổn định
27- Số người nghiện hút, số vụ gây rối
mất trật tự, tỷ lệ tội phạm…
2.7 Sự hài hòa và các tác động lan tỏa về xã
hội của KĐTM tới lãnh thổ lân cận



28- Thu hút tái phân bố dân cư từ khu
vực trung tâm thành phố
29- Tiếp cận sử dụng các dịch vụ công
cộng trong KĐTM của người dân các
khu vực lân cận
III.

Môi trường
3.1 Duy trì và cải thiện hệ sinh thái tự nhiên
trong khu vực
- Bảo vệ hệ thống tự nhiên (cảnh quan,
30- Các hoạt động tác động tới cảnh
quan thiên nhiên và an toàn nông nghiệp
đô thị

10
STT Nhóm Tiêu chí
Chỉ tiêu/ Phương pháp
đánh giá
kênh mương, cây xanh…)
- Bảo vệ vành đai an toàn nông nghiệp ĐT
- Trồng cây phù hợp với cảnh quan đô thị,

khí hậu và điều kiện thổ nhưỡng
31-Tỷ lệ không gian xanh (cây xanh, mặt
nước) với tổng diện tích KĐT (%)
32- Mức độ hài lòng của người dân về
không gian xanh và cảnh quan đô thị
3.2 Kết cấu hạ tầng kỹ thuật BVMT
- Đáp ứng tốt các nhu cầu cấp thoát nước,
xử lý nước thải; thu gom và xử lý rác thải
- Hạn chế khí thải, khói bụi
- Tăng cường tái chế, tái sử dụng rác thải
hộ gia đình và các chất thải khác
- Giảm thiểu tác động xấu của môi trường
đến sức khỏe người dân
33- Tỷ lệ nước thải, rác thải được thu
gom xử lý, tái chế, tái sử dụng
34- Chất lượng và giá cả dịch vụ thu
gom rác thải
35- Mức độ hài lòng của người dân về
sức khỏe và môi trường
3.3 Sử dụng tài nguyên nước
- Sử dụng nước hợp lý, tiết kiệm
- Quy hoạch hợp lý dòng chảy nước mưa
- Khuyến khích xây dựng hệ thống tuần
hoàn nước
36- Sử dụng nước bình quân/ người
37- Quy hoạch hợp lý dòng chảy nước
mưa trên mái nhà và mặt đất, sử dụng các
biện pháp tăng cường thấm nước mưa
3.4 Sử dụng năng lượng bền vững
- Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả

- Tăng cường sử dụng năng lượng tái tạo
38- Hiệu quả thiết kế đường và hướng
nhà, cụm nhà (không cản gió, không
chói mắt, đảm bảo thông gió và lấy sáng
tự nhiên…)
39- Hệ thống chiếu sáng công cộng hiệu
suất cao, ấn định giờ hoặc có điều khiển
chiếu sáng
40- Tỷ lệ công trình, cụm công trình có
sử dụng năng lượng tái tạo (%)
3.5 Ứng phó với biến đổi khí hậu và các rủi ro
thiên tai
- Các công trình xây dựng có tính đến khả
năng ứng phó BĐKH và rủi ro thiên tai
- Nâng cao nhận thức và khả năng ứng phó
của cộng đồng
41- Tỷ lệ các tòa nhà được thiết kế/ có
thiết bị ứng phó BĐKH và rủi ro thiên
tai
42- Các chương trình phổ biến kiến thức
về ứng phó với BĐKH và rủi ro thiên tai

IV.

Thể chế
4.1 Chính sách hướng tới PTBV các KĐTM
- Áp dụng các tiêu chí PTBV đối với các
KĐTM
43- Lồng ghép các nội dung, tiêu chí
PTBV vào quy hoạch các KĐTM

4.2 Năng lực quy hoạch và quản lý quy hoạch
theo hướng PTBV
44- Đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể KT-
XH và quy hoạch chung thành phố, QH phân
khu
4.3 Tăng cường sự tham gia của cộng đồng và
các bên liên quan trong quản lý PTĐT
- Tăng năng lực và hiệu quả quản lý ĐT
- Giảm gánh nặng cho nhà nước
45- Cơ chế hoạt động và huy động
nguồn lực của các đơn vị quản lý liên
quan
Nguồn: Đề xuất của tác giả

11
Chương 3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI THEO HƯỚNG BỀN VỮNG

3.1. Sơ lược quá trình phát triển KĐTM tại Việt Nam và trên địa bàn Hà Nội
3.1.1. Quá trình phát triển KĐTM tại các thành phố Việt Nam
Sau 1997 mới có những thí điểm đầu tiên ở Hà Nội và từ sau năm 2000 mới
phát triển mạnh trong cả nước, mở ra một xu thế mới về PT nhà ở cao tầng với
dịch vụ quản lý đồng bộ tại VN. Cả nước hiện có 764 KĐTM (2013), trong đó có
15 KĐT quy mô hơn 1.000ha, 94 khu quy mô từ 200 - 1.000ha nhưng đều tập
trung ở ĐT lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng….
Đặc điểm phát triển KĐTM nhìn chung còn dàn trải, chưa xác định hướng, vùng
ưu tiên, chưa cân đối với kế hoạch sử dụng đất. Phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông
chưa gắn kết với cả đô thị, với vùng và với từng khu nên KĐTM thiếu hấp dẫn, chưa
có tác động giảm áp lực vào trung tâm; Việc định địa điểm PTĐT, KĐTM thiếu kiểm
soát, không theo quy hoạch, kế hoạch gây khó khăn cho khớp nối hạ tầng. Cơ cấu

trong từng KĐTM chưa hợp lý, mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, tỷ
lệ lấp đầy không cao. Đầu tư phát triển KĐTM tràn lan, mất cân đối.
3.1.2. Sơ lược quá trình ĐTH và phát triển không gian Thủ đô Hà Nội
Tổng diện tích tự nhiên khoảng 3.344km2; bao gồm 10 quận, 18 huyện, 1 thị
xã; dân số: 6.472.200 người, (2008). 7.146.200 người (2013). Là vùng có điều
kiện tự nhiên và xã hội khá thuận lợi để XD và PTĐT.
Quá trình ĐTH của Hà Nội đã trải qua nhiều thay đổi. Giai đoạn 2008 – nay,
đánh dấu bằng quyết định lịch sử về việc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà
Nội, nâng diện tích tự nhiên lên gấp 3 lần, lớn thứ 13 thế giới. Thủ đô mở rộng bao gồm
cả tỉnh Hà Tây cũ, phát triển theo mô hình chùm đô thị: Đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh
(Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Xuyên, Sóc Sơn), 3 thị trấn sinh thái (Phúc Thọ,
Quốc Oai, Chúc Sơn), có các trục xuyên tâm và dải xanh đan xen cho phép phát triển
các khu mới ra xa trung tâm, có những vùng đệm xanh giữa khu mới và thành phố cũ.
3.2. Quá trình hình thành và phát triển các KĐTM ở Hà Nội
Các giai đoạn phát triển KĐTM Hà Nội luôn gắn liền với các mốc phát triển
kinh tế và định hướng của các Đồ án QHC Thủ đô.
Trước năm 1997, chưa có khái niệm KĐTM mà chỉ là khu nhà ở hay khu xây
dựng tập trung. Từ 1998, các dự án KĐTM được hình thành với tốc độ mạnh mẽ, quy
mô các KĐTM tăng lên nhanh chóng. Đến năm 2014, trên địa bàn Hà Nội mở rộng
có trên 200 đồ án quy hoạch KĐTM được triển khai thiết kế. Trong đó địa bàn Hà
Nội (cũ) đã nghiên cứu quy hoạch trên 180 KĐTM với quỹ đất trên 2.500ha, có khả

12
năng giải quyết 25-30 triệu m2 sàn nhà ở. Bên cạnh các ưu thế về hình ảnh một môi
trường sống hiện đại, tiện nghi, an toàn và sang trọng, không ít vấn đề đã nảy sinh do
sự chưa hợp lý về vị trí phân bố, quy mô KĐTM, về sự quá tải, xuống cấp, kết nối
kém với xung quanh và các vấn đề xã hội – môi trường khác.

3.3. Phân tích thực trạng PT KĐTM trên địa bàn Hà Nội theo hướng BV
3.3.1. Về khía cạnh kinh tế

13
Hình 3.3: Vị trí các dự án phát triển đô thị trong Quy hoạch chung Xây dựng
Thủ đô Hà Nội [Tác giả tổng hợp theo nguồn [12]
Vị trí phân bố hệ thống KĐTM trong tương quan chung cấu trúc toàn đô thị
chưa hợp lý : Hệ thống KĐTM đã xây dựng chưa hình thành đều khắp theo QHC,
đa phần tập trung quanh đô thị trung tâm, chưa đáp ứng được việc giảm tải dân
khu trung tâm, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển dân số trên toàn địa bàn. Hầu
hết các KĐTM đều được xây dựng ngay cạnh các trục giao thông, một số bám
mặt 2 đến 3 tuyến đường chính gây mất an toàn giao thông và ô nhiễm môi trường
ở. Các KĐTM chưa làm được nhiệm vụ gắn kết vùng cũ và vùng mới.
Tiếp cận các khu chức năng của thành phố chưa thuận lợi KĐTM ở các đô
thị vệ tinh và các trung tâm thị trấn đều có sự liên kết và tương tác rất yếu với đô
thị trung tâm; Người dân phải mất khoảng 60-90 phút, thậm chí hơn để đi từ các
đô thị vệ tinh đến đô thị trung tâm hoặc ngược lại bằng GTCC, khoảng 45-60 phút
nếu sử dụng xe máy hoặc ô tô nên khó có thể đi làm thường xuyên ở đô thị trung
tâm và ngược lại.
Quy mô các KĐTM chưa hợp lý, chưa bảo đảm tính kết nối cũng như khả năng
tiếp cận trong nội bộ Có khá nhiều dự án KĐTM lớn (25% số lượng) nhưng rất nhiều
dự án mới chỉ đang trong giai đoạn triển khai chưa đi vào sử dụng được trong đà suy
thoái BĐS hiện nay - chứng tỏ sự thiếu bền vững của một mô hình”quá khổ”.
Mức độ đáp ứng thấp lợi ích kinh tế của CĐT và nhu cầu người mua nhà
Tỷ lệ lấp đầy nhà ở trong KĐTM không cao và càng ngày càng có xu hướng thấp
dần ở các khu xây dựng gần đây, hậu quả nhãn tiền của việc không đánh giá đúng
thị trường dân cư tiềm năng.
Hiện tượng đầu cơ nhà đất và đáp ứng chỉ tiêu tài chính: Một số nhà được
coi là đã mua trên giấy tờ nhưng trên thực tế thì không ai đến ở. Hiện tượng đầu cơ

này như một hệ lụy của quá trình ”sốt” BĐS trước kia, không đáp ứng được mục
tiêu tài chính của CĐT và người mua nhà.
Hệ thống hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đúng mức, chưa được tính
toán kỹ lưỡng về nhu cầu sử dụng Thiếu quy hoạch hợp lý không gian dịch vụ tạo
nguồn thu bảo đảm bù đắp chi phí cung cấp dịch vụ và bảo trì. Phần lớn các KĐTM
chỉ đáp ứng được nhu cầu trông giữ xe đạp, xe máy do diện tích đất quy hoạch làm
bãi trông giữ xe (ô tô) đã bị chuyển thành đất xây dựng nhà ở để phục vụ mục đích
kinh doanh trước mắt. Quy hoạch không xác định đất xây chợ mà chỉ có siêu thị,

14
không đáp ứng nhu cầu của người dân trong KĐTM, dẫn đến hình thành các khu
chợ cóc tạm bợ; những sạp bán rau, thực phẩm, tạp hóa… tự phát trong các tòa nhà.
QCVN về cây xanh KĐTM là 7m2/đầu người hầu như chưa đạt được. Ở
một số khu diện tích cây xanh trên đầu người là rất thấp, thậm chí dưới 1m2.
Các KĐT, KTĐC mới hiện thiếu gần 60 trường công lập từ cấp mầm non
đến trung học cơ sở, dẫn đến tình trạng học sinh phải đi học nhờ, học trái tuyến ở
nơi khác, nảy sinh ra nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý, phức tạp về giao thông
đô thị và gây bức xúc cho người dân.
Số lượng phòng khám tại các KĐTM quá ít so với nhu cầu khám chữa bệnh
của người dân, nhiều KĐTM vắng bóng hoàn toàn phòng khám y tế như Văn
Quán-Yên Phúc, Pháp Vân-Tứ Hiệp… chỉ có các cơ sở khám chữa bệnh tư nhân.
Cân đối cung - cầu trong cấu trúc KĐTM Khảo sát các KĐTM, đa phần
người dân sẵn sàng và có đủ khả năng chi trả các phí dịch vụ và chi tiêu trong địa
bàn KĐTM phục vụ các nhu cầu hàng ngày của cá nhân và gia đình.Trong khi đó
Ban Quản lý KĐTM thường chỉ chú trọng đến “bán nhà một cục” để kinh doanh và
thu hồi vốn, thu lợi nhuận ngay từ đầu mà không chú ý đến những bất cập về sau
khi thiếu các khu vực, các diện tích chức năng khác trong quy hoạch tổng thể cấu
trúc KĐTM. Như vậy, cấu trúc KĐTM không đáp ứng được ”nhu cầu tiêu tiền hàng
ngày” của người dân sống trong đó. Khi nhà cửa, hạ tầng đến hạn bảo trì bảo dưỡng
thì BQL lại tìm nguồn kinh phí bằng cách tăng phí đổ lên đầu các hộ gia đình. Cung

và cầu không gặp nhau, bài toán bền vững về kinh tế không đảm bảo.
Vai trò của KĐTM trong điều chỉnh không gian phân bố dân cư, hệ thống
HTKT, liên kết bền vững khu vực xung quanh còn hạn chế. Trên thực tế, vai trò là
động lực phát triển vùng lân cận của các KĐTM chưa được thể hiện rõ nét, chưa
phù hợp với nhu cầu dân cư xung quanh, cũng như chủ trương TĐC và giảm tải dân
ở những vùng cao điểm.
3.3.2. Về khía cạnh xã hội
- Khả năng tiếp cận của người dân tới GTCC và các dịch vụ đô thị, đáp ứng
nhu cầu giao thông bền vững chưa được quan tâm đúng mức, tuy đã có song
còn thiếu, phân bổ rải rác, chưa được tính toán kỹ lưỡng.
- Khả năng đáp ứng linh hoạt nhu cầu thay đổi nhà ở của người dân trong quá
trình biến đổi KT-XH và biến đổi cơ cấu gia đình. Các loại hình nhà còn đơn
điệu và các tỷ lệ về số lượng các loại nhà cũng không được nghiên cứu kỹ.

15
- Giảm tỷ lệ nghèo và thất nghiệp của vùng lân cận, ảnh hưởng tốt đến trật tự
an ninh địa phương chưa thể hiện rõ; ở các KĐTM, nhất là những khu ở vùng
ven đô, sự chuyển dịch thành phần lao động theo hướng nhiều người có việc
làm với thu nhập cao hơn, bền vững hơn chưa được thể hiện rõ.
- Khả năng đáp ứng đời sống văn hóa tinh thần, bảo tồn giá trị văn hóa - lịch sử
của khu vực có KĐTM: nhìn chung các dự án đều thực hiện đúng theo luật
Bảo tồn di sản, khoanh vùng, không xâm phạm các công trình di tích tín
ngưỡng đã được xếp hạng nằm trên địa bàn các KĐTM. Tuy nhiên, các
KĐTM xây dựng trên nền các làng nghề cổ ngoại ô nhìn chung không có sự
liên kết phát huy hữu cơ giữa “khu làng cũ” và “khu đô thị mới”.
- Sự tham gia của người dân trong công tác lập và quản lý các KĐTM trên địa bàn
Hà Nội còn quá ít, người dân chưa thực sự tham gia vào quá trình giám sát việc
triển khai dự án. Các CĐT thì chỉ muốn xây nhà nhanh để bán mà ít quan tâm đến
vấn đề này. Mức độ hài lòng của người dân về sự tham gia còn thấp.
3.3.3. Về khía cạnh môi trường

- Đa phần KĐTM được quy hoạch xây dựng trên quỹ đất xây dựng mới, được tính
toán mật độ dân cư phù hợp đã bước đầu tạo dựng được môi trường sống có chất
lượng: hài hoà và cân đối các yếu tố phát triển, con người sống gần với thiên
nhiên hơn, thuận cho sức khoẻ cộng đồng. Tỷ lệ khá cao số người dân KĐTM tỏ
ra hài lòng với môi trường ở trên phương diện ”yên tĩnh, tốt cho sức khỏe”, đặc
biệt người già và trẻ em.
Bảng 3.6: Đánh giá của người dân về 9 yếu tố môi trường sống tại các KĐTM
(điểm 5: tốt nhất, hài lòng nhất; điểm 1: không hài lòng)
TT

Tiêu chí Linh Đàm Việt Hưng Ciputra
1 Cảnh quan 3,8 3,6 4,4
2 Chất lượng thiết kế nhà ở 3,6 3,8 3,7
3 Mức độ thuận tiện dịch vụ công cộng 3,3 3,3 3,8
4 Sạch sẽ, vệ sinh 3,8 3,9 4,6
5 An ninh, an toàn 4,1 4,2 4,4
6 Yên tĩnh, thanh bình 4,3 4,6 4,5
8 Mức độ thân thiện của người dân 4,1 3,7 4,2
9 Chất lượng bảo trì bảo dưỡng 3,2 2,9 3,8
10 Công tác quản lý khu ở 3,5 3,9 4,2
Nguồn: Xử lý từ số liệu điều tra của tác giả năm 2013

16
- Kiến trúc cảnh quan theo kiểu "không gian lòng chảo" (đất ở cao tầng bám
theo các trục đường lớn quanh khu, đất ở và công trình thấp tầng bố trí bên
trong lõi) làm tăng hiệu quả sử dụng đất nhưng làm giảm giá trị cảnh quan
đối với công trình thấp tầng; bức tường cao tầng thiếu điểm nhấn, dàn trải
làm giảm giá trị cảnh quan của KĐTM
- Trong định hướng quy hoạch không gian chung, đã cố gắng bố trí các vị trí
xây dựng KĐT không ảnh hưởng đến vành đai an toàn nông nghiệp, các vành

đai xanh và nêm xanh. Các KĐTM xây dựng hiện nay cũng đều cố gắng hạn
chế không phá hủy hệ thống tự nhiên (cảnh quan, kênh mương, cây xanh…).
Tuy nhiên, diện tích công viên, cây xanh, mặt nước vẫn đang là một hạn chế ở
nhiều KĐTM do việc ưu tiên nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những
diện tích để làm vườn hoa, hồ nước, công viên, sân bãi TDTT.
- Chưa có phân loại rác thải ngay từ nguồn hộ gia đình, chưa có chương trình
tái chế, tái sử dụng rác thải hộ gia đình và các chất thải khác. Rác thải hệ
thống 3R đã triển khai tuy nhiên chỉ với quy mô nhỏ.
50% số người dân
không hài lòng về dịch vụ quản lý và xử lý rác thải.

- Sử dụng nước: ít có KĐTM thỏa mãn được tiêu chuẩn diện tích thấm nước
của mặt đất ngoài nhà không dưới 40% vì mật độ XD quá cao. Khu Trung
Hòa – Nhân Chính chỉ số này chỉ vào khoảng 15%, Việt Hưng 20%.
- Sử dụng năng lượng bền vững: hầu hết các khu ĐTM chưa có động thái nào
hiệu quả để quảng bá và triển khai nội dung này.
- Các KĐTM đều được trang bị các họng nước cứu hỏa, đường đi cho các xe
cứu hỏa tiếp cận đến từng khu nhà. Các khối nhà cao tầng đều được tính toán
chống động đất theo Quy chuẩn. Tuy nhiên, chưa có các tính toán tầm cao hơn
cho khả năng ứng phó với lũ lụt, thiên tai: các phương tiện cứu hộ, các nơi
trú ẩn khẩn cấp…
khoảng 50% số KĐTM không có/ không đủ năng lực ứng
phó với BĐKH và các thảm họa.

3.3.4. Về khía cạnh thể chế
Sự phức tạp, chưa hiệu quả của quy trình lập, phê duyệt và cấp phép xây
dựng dẫn đến tình trạng phát triển KĐTM “tự phát”. Đầu tư một dự án KĐTM
trung bình sẽ gồm 33 thủ tục/dự án. Theo tính toán của Cục Phát triển Đô thị - Bộ
Xây dựng thì trung bình một dự án từ khi bắt đầu đến khi khởi công phải mất 3 năm
làm thủ tục (2013).

Phối hợp không hiệu quả giữa tư vấn lập quy hoạch và chủ đầu tư dự án
KĐTM, nhiều “dự án treo” vì thiếu quy hoạch KĐTM tỷ lệ 1/500.

17
Vấn đề điều chỉnh mục đích sử dụng đất sau khi phê duyệt QHCT: Sau khi
được phê duyệt, do chạy theo lợi nhuận, phần lớn các dự án đầu tư KĐTM đều có
sự điều chỉnh so với QH ban đầu: tăng mật độ xây dựng, tăng chiều cao công trình,
tăng diện tích sàn xây dựng, chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng
sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở… tạo tiền lệ xấu, biểu hiện sự lỏng lẻo
trong quản lý xây dựng, vi phạm quy định về điều chỉnh QH, gây nên sự mất cân
đối và thiếu bền vững trong phát triển KĐTM.
Năng lực và hiệu quả quản lý đô thị trong KĐTM: công tác quản lý phát triển
các KĐTM theo quy hoạch còn nhiều yếu kém, hiệu quả chưa cao. Việc công bố,
công khai quy hoạch được duyệt còn chậm và mang tính hình thức. Mô hình quản
lý của UBND các phường chưa thật sự chuyên nghiệp. Có đến 70% cán bộ QLĐT
cấp quận/ phường chưa có khái niệm cơ bản về PTBV. Sự tham gia của cộng đồng
trong lập QH và quản lý KĐTM chưa hiệu quả. 35% người dân không hài lòng về sự
kết nối với Ban Quản lý, đại diện CĐT.
3.4. Đánh giá chung về phát triển các KĐTM của Hà Nội theo hướng bền vững
3.4.1. Những kết quả đạt được
- Bước đầu tạo nên thị trường cung cấp nhà ở sôi động và phong phú, có tính
cạnh tranh trong đó người dân có nhiều lựa chọn hơn, cung tiến gần cầu hơn.
- Tạo sự biến đổi về chất lượng sống trong đó người dân có môi trường sống
thuận lợi, tiện nghi, hiện đại, thân thiện với môi trường, tốt hơn cho sức khoẻ cộng
đồng dân cư.
- Hình thành một phương thức QLĐT hiện đại với nếp sống mới trên nền kỹ
thuật hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ, ứng dụng công nghệ hiện đại, tạo tiền đề
tốt cho việc nâng cao ý thức và kỹ năng quản trị đô thị của chính quyền và cư dân.
3.4.2. Những điểm thiếu bền vững trong PT KĐTM HN
Liên kết vùng và vị thế trong khu vực còn hạn chế; Cơ cấu không gian

trong bản thân KĐTM chưa hợp lý; Hạ tầng kỹ thuật đấu nối kém, không đồng
bộ; Sự thiếu bền vững của các công trình kiến trúc trong khu; Quản lý đầu tư,
triển khai QHXD, QLĐT thiếu đồng bộ; Chính sách còn thiếu hụt và chồng
chéo về nội dung; Chưa nhận diện rõ đối tượng cư dân tiềm năng; Chưa quan
tâm thích đáng đến chất lượng ở và cách thức ở của dân; Thiếu tầm nhìn chiến
lược PTBV trong các lĩnh vực liên quan.




18
Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ
THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI THEO HƯỚNG BỀN VỮNG ĐẾN
NĂM 2020, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030

4.1. Các căn cứ đề xuất định hướng và giải pháp PT KĐTM theo hướng BV
trên địa bàn Hà Nội
4.1.1. Quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH Hà Nội đến năm 2020, định
hướng đến năm 2030
Đến năm 2015, GDP bình quân đầu người của Hà Nội đạt 4.100-4.300 USD;
quy mô dân số đạt 7,2-7,3 triệu người, tỷ lệ ĐTH khoảng 46-47%. Với mục tiêu
nâng diện tích nhà ở lên 23-24m
2
/người vào năm 2015 và 25-30m
2
/người năm
2020, đến năm 2015, ước lượng cần phải cung cấp thêm hơn 18 triệu m
2
nhà ở, và
đến năm 2020 số đó sẽ là gần 40 triệu m

2
. Các dự án KĐTM sẽ phải “gánh vác”
nhu cầu này.
4.1.2. QHC XD Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050
Theo QHC, PTĐT Hà Nội được chia nhiều giai đoạn, với 3 xu hướng tập
trung phát triển KĐTM tại khu nội đô mở rộng, chuỗi đô thị phía Nam sông Hồng,
khu phía Bắc sông Hồng và tại 5 đô thị vệ tinh - 3 đô thị sinh thái. Các KĐTM theo
quy hoạch được gắn liền với các trục giao thông, các KCN… sẽ là một thuận lợi
cho việc phát triển khu ở đô thị Hà Nội.
4.1.3. Yêu cầu phát triển bền vững của quốc gia
Quyết định số 432/QĐ-TTg ngày 12/4/2012; Quyết định số 160/QĐ-TTg
ngày 15/1/2013 là những căn cứ và tiền đề cơ bản để triển khai PTBV các lĩnh
vực, bao gồm cả KĐTM. Trong thời gian tới, việc đưa ra các bộ chỉ tiêu giám sát
PTBV cho các ngành/ lĩnh vực đã được Chính phủ đưa lên làm nhiệm vụ hàng
đầu, là cơ sở cho việc kiến nghị lập bộ khung tiêu chí cho PT các KĐTM theo
hướng bền vững.

19
W
WW
W


o
oo
o


T
TT

T


S
SS
S



4.1.4. Các lợi thế, cơ hội và thách thức đối với PT các KĐTM theo hướng BV
trên địa bàn Hà Nội
Bảng 4.1: Phân tích SWOT về PTBV các KĐTM trên địa bàn Hà Nội
Điểm mạnh (Strengths) Điểm yếu (Weeknesses)
- Xây dựng hình ảnh đô thị mới văn minh, hiện
đại, năng động cho Hà Nội
- Có nhiều đóng góp về cải thiện kinh tế, môi
trường sống, dịch vụ hạ tầng cho khu vực xây
dựng địa phương
- Giải quyết được một phần nhu cầu do sự quá
tải chỗ ở cho đô thị Hà Nội
- Góp phần phát triển nhà ở có định hướng và kế
hoạch cho Thành phố, tạo cơ sở và động lực cho
phát triển các ngành các trong cấu trúc chung ĐT
- Có tầm ảnh hưởng trong việc thay đổi lối
sống đô thị cho người dân trong và ngoài khu
- Cơ cấu quy hoạch, quy mô các KĐTM chưa đồng
bộ với xung quanh cũng như toàn thành phố
- Liên kết xã hội/ hạ tầng trong và ngoài khu còn
lỏng lẻo; vai trò điều chỉnh mật đô dân số toàn TP
hạn chế

- Tỷ lệ và chất lượng nhà ở, công trình công cộng
chưa phù hợp với nhu cầu
- Tiết kiệm năng lượng, xử lý chất thải và ứng phó
với các vấn đề môi trường, BĐKH còn bất cập
- Tồn tại khoảng cách cung - cầu
- Chính sách thiếu và bất cập, thiếu các quy định cụ
thể phù hợp lồng ghép PTBV
- Năng lực quản lý còn nhiều yếu kém,chưa huy động
được sự tham gia của cộng đồng
Cơ hội (Oppotuninies) Thách thức (Threaths)
- ĐTH mạnh mẽ cùng gia tăng dân số tại Hà Nội,
nhất là sau khi mở rộng 2008
- Sự quan tâm của chính quyền về QHPTĐT và
PTBV ngày càng tăng
- Hội nhập kinh tế và xu hướng toàn cầu hóa, thị
trường nhà ở ngày càng thu hút sự quan tâm của
nhà đầu tư nước ngoài
- Nhận thức của người dân ngày càng mở rộng
cùng với xu hướng ở mới cổ vũ thuận lợi cho
PTBV KĐTM
- Khả năng đáp ứng tài chính cho nhu cầu ở của
người dân ngày càng ổn định
- Các vấn đề về xã hội nảy sinh trong phát triển kinh
tế - xã hội
- Quá tải về hạ tầng ĐT và hạ tầng XH trong toàn
thành phố
- Quỹ đất xây dựng ngày càng cạn kiệt
- BĐKH và rủi ro thiên tai gây ảnh hưởng đến môi
trường đô thị
- Gia tăng ô nhiễm môi trường

- Thị trường BĐS suy thoái cùng với sự khó khăn
của nền kinh tế

Nguồn: Đề xuất của tác giả
4.2. Định hướng PT các KĐTM theo hướng BV trên địa bàn Hà Nội
4.2.1. Quan điểm định hướng PTBV các KĐTM trên địa bàn Hà Nội
- PT KĐTM Hà Nội đặt trong bối cạnh PTBV toàn đô thị Hà Nội với nguyên
tắc QH dựa trên những ưu đãi của thiên nhiên để cải thiện chất lượng ĐT thay vì dựa
quá nhiều vào yếu tố công nghệ, liên kết khung thiên nhiên với khung ĐT.

20
- Tuân thủ quy mô trong QHC Thành phố, phát triển tập trung ở mức đủ lớn để
sử dụng tiết kiệm đất, điều kiện cung cấp dịch vụ đô thị, CSHT và TKNL để có
phương án sử dụng tối ưu về không gian và sử dụng đất, tôn trọng địa hình và cảnh
quan tự nhiên, giảm sự mở rộng xâm lấn vào đất tự nhiên. Mặt khác, với tư cách là
một đơn vị ở, KĐTM lại cũng cần thỏa mãn quy mô sao cho bán kính phục vụ các
CTCC và CSHT hợp lý cho người dân tiếp cận.
- Môi trường sống có tính linh hoạt rất cao để cư dân có thể điều chỉnh theo
nhu cầu trong vòng đời của mình mà không cần phải di chuyển đến nơi khác. Do đó,
không nên chỉ áp dụng một loại mô hình KĐTM, sử dụng chỉ cùng một chỉ tiêu
quy hoạch cho toàn hệ thống KĐTM trên địa bàn Hà Nội.
4.2.2. Định hướng cụ thể phát triển các loại hình KĐTM
Theo chức năng và tính chất, nên hình thành các laoij KĐTM khác nhau tại
các địa điểm khác nhau trong thành phố.
Các KĐTM tổng hợp có thành phần dân cư đa dạng, mức độ sử dụng hỗn hợp đất
cao, quy mô đất đai rộng rãi, liền kề các khu vực chức năng mật độ cao hay các dự án
quy mô PT mới, gần các đầu mối giao thông chính được bố trí ở trung tâm các vùng đô
thị trong các khu nội đô mở rộng và các KĐT mở rộng phía Nam, Bắc sông Hồng.
KĐTM "độc lập" đảm bảo đầy đủ các công trình công cộng cấp 1 trong
phạm vi bán kính đi bộ 500m từ các nhóm nhà, nhà ở hỗn hợp phục vụ nhu cầu đa

dạng phát triển ở vùng ngoại ô cũ của Thành phố.
KĐTM biệt lập tuy không khuyến khích phát triển nhưng có thể xem xét và
bố trí thành một vài khu vực nhỏ trong cấu trúc một KĐTM, dưới dạng một số
cụm nhà, nhóm nhà để đáp ứng nhu cầu một bộ phận nhỏ dân cư .
KĐT sinh thái là mô hình rất lý tưởng trong PTBV nhưng đòi hỏi phải có
CSHT, KT-XH và quy hoạch hoàn chỉnh. Loại hình này cần từng bước phát triển tại
các khu vực ven đô có không gian rộng và chưa bị đô thị hóa nhiều.
Về quy mô: có thể phát triển trên diện rộng, phổ cập nhất là từ 30-100ha, qui
mô 4.000 - 12.000 người, mật độ ở 160-200người/ ha và có khoảng cách đảm bảo đi
bộ từ trung tâm khu đất đến biên là 5 phút, giải quyết tốt khả năng tiếp cận mạng
lưới GTCC ĐT.
4.2.3. Định hướng phát triển về không gian
Trong cấu trúc không gian đô thị chung của Thành phố, hệ thống KĐTM sẽ
được phân bổ trên nguyên tắc lồng ghép (tích hợp) hợp lí với các khu vực đô thị
khác để bảo đảm các yêu cầu về mật độ, hạ tầng, thời gian di chuyển, tính kết nối
không gian. Ba xu hướng tập trung phát triển tại khu nội đô mở rộng, chuỗi đô thị
phía Nam sông Hồng, khu phía Bắc sông Hồng và tại 5 đô thị vệ tinh cũng như 3

21
đô thị sinh thái, với KĐTM theo quy hoạch gắn liền với các trục giao thông, các
khu công nghiệp,… được ưu tiên về điều kiện cảnh quan.
4.3. Các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển các KĐTM trên địa bàn Hà Nội
theo hướng bền vững
4.3.1. Xây dựng, ban hành cơ chế, chính sách theo hướng đồng bộ, hiện đại và
hiệu quả
Sửa đổi quy trình đầu tư vận hành KĐTM ngắn gọn và hiệu quả, đưa PTBV
vào nội dung đầu tư; lựa chọn và áp dụng bộ chỉ tiêu bền vững cho KĐTM về xã
hội, kinh tế và môi trường.
Trong 33 thủ tục đầu tư một dự án KĐTM cần bỏ bớt và ghép một số thủ tục để
giảm thời gian trung bình xuống còn từ 5 tháng đến 1năm/ dự án. Bảy thủ tục cần xem

xét loại bỏ gồm: xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện; thoả thuận
của địa phương (nơi có đất) về địa điểm của dự án; chấp thuận đề cương nhiệm vụ
đồ án QHCT XD tỷ lệ 1/500; chấp thuận lập nhiệm vụ QHCT xây dựng tỷ lệ
1/500; chấp thuận ranh giới ô đất lập QHCT XD tỷ lệ 1/500 và lập dự án; chấp
thuận ranh giới ô đất lập QHCT xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự án tại địa phương
có đất; thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với DA đầu tư trong nước.
4.3.2. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ và linh hoạt trong quy hoạch phát triển
Nâng cao tỷ lệ lấp đầy bằng các chủ trương linh hoạt về các loại nhà trong
KĐTM và phương thức XH hóa xây dựng CSHT trên cơ sở một QHCT đầy đủ chức
năng. Tăng cường PTBV về giao thông trong và ngoài KĐTM, chú trọng phát triển
giao thông tĩnh. Xây dựng và phát triển hệ thống GTCC và xe bus nhanh. Xây dựng
hệ thống giao thông cao tốc, hiện đại với tàu điện ngầm, hệ thống đường sắt trên cao.
4.3.3. Giải pháp đảm bảo nguồn vốn và nguồn nhân lực chất lượng cao
Tăng cường giám sát khả năng tài chính của các chủ đầu tư; Huy động các
nguồn vốn khác nhau bằng phương thức xã hội hóa xây dựng CSHT; Bổ sung quy
định các CĐT phải ký quỹ ngân hàng một khoản vốn tương đương một tỷ lệ % tối
thiểu trên tổng chi phí dự án để đảm bảo thực hiện việc xây dựng KĐTM theo đúng
tiến độ được phê duyệt. Bên cạnh đó, hỗ trợ các DN thông qua các chính sách tiền tệ.
Tăng cường mô hình hợp tác nhà nước - tư nhân trong lĩnh vực phát triển và
cung cấp dịch vụ đô thị, tạo điều kiện cho tư nhân tham gia nhiều hơn.
Tăng cường năng lực nhân lực cho các cơ quan lập và quan lý quy hoạch; đầu
tư hệ thống GIS 3D và các phương tiện hiện đại trong công tác lập QHĐT và QLĐT.
4.3.4. Giải pháp tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong quy hoạch PTĐT
Tổ chức lấy ý kiến và tăng cường tham gia của người dân trong quy hoạch,
quản lý KĐTM công khai, rộng rãi và quy chế hóa. Luật hóa chính sách, khẳng

22
định chính thức quyền lợi cơ bản của người dân trong QHPTĐT.
4.3.5. Giải pháp về bảo vệ môi trường và ứng phó với BĐKH
Áp dụng các giải pháp đa dạng nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường nước, ô

nhiễm chất thải rắn. Tiết kiệm năng lượng, sử dụng hiệu quả năng lượng tái tạo.
Tiết kiệm năng lượng cho KĐTM thông qua các giải pháp quy hoạch - kiến trúc.
Áp dụng tiêu chí công trình xanh đến từng tòa nhà trong KĐTM.
4.3.6. Phân định rõ trách nhiệm từng tổ chức liên quan
4.3.6.1. Chính phủ và Bộ Xây dựng
- Sửa đổi quy trình đầu tư vận hành KĐTM ngắn gọn và hiệu quả, bỏ bớt và
ghép một số thủ tục; đưa tiêu chí PTBV vào nội dung đầu tư KĐTM.
- Thực hiện dự án xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và mô hình
QLĐT thông minh tại các đô thị lớn.
- Xây dựng các chính sách liên quan để hỗ trợ hợp lý, phù hợp thực tế, như
việc ban hành Luật Năng lượng tái tạo…
4.3.6.2. UBND Thành phố Hà Nội và các Sở ban ngành
- Chủ động tổ chức nghiên cứu về thị trường nhà ở để làm cơ sở thực hiện
chiến lược phát triển nhà ở. Thực hiện tổng điều tra về nhu cầu và khả năng chi trả
cho cải thiện nhà ở của người dân, đồng thời điều tra về tỷ lệ nhập cư phi chính thức,
xu hướng mua nhà Thủ đô của người dân ở các địa phương…,.
- Điều tra nhu cầu và thành phần dân cư trong từng KĐTM, để có những đầu
tư, tính toán và điều chỉnh hợp lý và nhanh chóng trong vận hành sử dụng và nâng cấp.
Xác định các khu vực xây dựng nhà ở mới với chỉ tiêu phù hợp cho các đối tượng có
thu nhập trung bình (chiếm khoảng 50% quỹ nhà ở mới) tại các vị trí phù hợp.
- Rà soát hệ thống quy hoạch, nâng cao tính khả thi của từng quy hoạch, không
chỉ riêng QHXD trên tinh thần tuân thủ QH tổng thể KT-XH của Hà Nội.
- Lập lại trật tự xây dựng ở đô thị, quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư và xây
dựng. Xây dựng khung xử phạt hợp lý đối với các CĐT không thực hiện theo đúng
quy hoạch trong quá trình xây dựng KĐTM trên địa bàn.
- Xây dựng mô hình quản lý mới, nâng cao trình độ, năng lực và kiến thức
chuyên môn của cán bộ và nhân viên trong bộ máy hành chính đô thị.
- Xây dựng chương trình quy hoạch chỉnh trang cải tạo nội thành, cải tạo mạng
lưới đường giao thông hiện hữu, phát triển giao thông tĩnh, xây dựng và phát triển hệ
thống GTCC, hình thành hệ thống xe bus nhanh, tàu điện ngầm, đường sắt trên cao.

- Quy chế hóa việc lấy ý kiến của người dân trong quy hoạch, quản lý KĐTM.

23
4.3.6.3. Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn
- Chủ động khảo sát và phân tích nhu cầu ở của khu vực dự án và khu vực lân
cận, phân tích và xác định rõ đối tượng cư dân tiềm năng đồng thời đánh giá xu thế phát
triển loại hình KĐTM để có phương án phù hợp với nhu cầu phát triển của khu vực.
- Ngay trong giai đoạn nghiên cứu lập QHCT xây dựng 1/2.000 và 1/500,
CĐT cần lựa chọn và áp dụng bộ chỉ tiêu bền vững cho KĐTM.
- Trong quá trình GPMB, CĐT cần có kiến nghị điều chỉnh ranh giới quy
hoạch và các điều chỉnh khác linh hoạt và phù hợp để phục vụ người dân, chẳng hạn
như xây dựng chợ và ưu tiên sắp xếp các hộ gia đình mất đất nông nghiệp vào kinh
doanh trong chợ, vừa giải quyết được nhu cầu chợ vẫn thiếu trong khu, vừa giải quyết
được nhu cầu việc làm.


KẾT LUẬN


KĐTM là một không gian địa lý - kinh tế trong đô thị, được hình thành từ
việc đầu tư xây dựng mới đồng bộ theo quy hoạch và phát triển tuân thủ theo quy
hoạch, với chức năng chính là cung cấp một môi trường sống hài hòa, văn minh,
hiện đại và bền vững cho cư dân đô thị. Tính tất yếu phát triển các KĐTM theo
hướng BV cần được nhìn nhận đa chiều từ các giác độ quy hoạch, tổ chức không
gian, bền vững về kinh tế - xã hội - môi trường trên một nền thể chế hiệu quả. Mức
độ PT của các KĐTM theo hướng BV có thể được đánh giá thông qua các tiêu chí
định lượng như: tỷ lệ lấp đầy, cân bằng cung cầu về kinh tế, bán kính và chất
lượng giao thông và các dịch vụ công cộng, môi trường nước và không khí, khả
năng ứng phó với biến đổi khí hậu và rủi ro thiên tai; các tiêu chí định tính như: sự
hài lòng của cư dân, sự kết nối với các lãnh thổ liền kề và cả hệ thống đô thị, sự

gia tăng việc làm của người dân trong và ngoài KĐTM, và đặc biệt là sự tham gia
của người dân trong tất cả quá trình hình thành và phát triển của KĐTM.
Hiện trạng phát triển các KĐTM trên địa bàn Hà Nội đã bước đầu thể hiện
một số yếu tố bảo đảm cho PTBV như: có một quy hoạch chung về không gian rõ
ràng làm tiền đề, các điều kiện phát triển KT-XH cũng như điều kiện tự nhiên
thuận lợi cho xây dựng phát triển các KĐTM, các thiết kế quy hoạch KĐTM có
nhiều ưu việt hơn những khu ở cũ nên nhận được sự ủng hộ của chính quyền cũng
như người dân. Bên cạnh các yếu tố thuận lợi, sự phát triển các KĐTM trên địa
bàn Hà Nội cũng bộc lộ một số bất cập về quy hoạch, hạ tầng, tổ chức quản lý,
liên kết phát triển, có nguy cơ ảnh hưởng xấu tới tính bền vững trong phát triển

24
như: Liên kết vùng và vị thế KĐTM trong khu vực còn hạn chế; Cơ cấu không
gian trong bản thân KĐTM chưa hợp lý; Hạ tầng kỹ thuật đấu nối kém, không
đồng bộ; Sự thiếu bền vững của các công trình kiến trúc; Quản lý đầu tư, triển khai
QHXD, QLĐT thiếu đồng bộ; Chính sách thiếu hụt và chồng chéo về nội dung;
Chưa nhận diện rõ đối tượng cư dân tiềm năng; Chưa quan tâm thích đáng đến
chất lượng ở và cách thức ở của dân; Thiếu tầm nhìn chiến lược PTBV trong các
lĩnh vực liên quan. Do đó cần có các định hướng và giải pháp đồng bộ để PTBV
KĐTM trên địa bàn Hà Nội qua cách tiếp cận hệ thống và tổng thể trên phạm vi
toàn Thành phố tới từng khu riêng lẻ để tạo lập một hệ thống KĐTM bền vững
trên cơ sở một cơ thể đô thị lớn cũng bền vững trong phát triển.
Thời kỳ đến năm 2020 và 2030, PTBV các KĐTM tại Thủ đô Hà Nội phải
phù hợp với chiến lược phát triển KT-XH quốc gia và Hà Nội, hướng tới mục tiêu
xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại của cả nước trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, xứng đáng là trung tâm chính trị -
hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao
dịch quốc tế. Hà Nội cần chú trọng phát triển các loại hình KĐTM hiện đại, văn
minh, thân thiện với môi trường, có chức năng và quy mô phù hợp, hài hòa trong
cấu trúc không gian đô thị toàn thành phố, phát triển tập trung xen với không gian

và hành lang xanh mở, giữ gìn và tận dụng khung địa hình tự nhiên để PTBV.
Để đạt các mục tiêu đó, Hà Nội cần thực thi kiên quyết và đồng bộ nhiều
giải pháp: hoàn thiện cơ chế, chính sách - đặc biệt quan tâm về cơ chế chính sách
về tạo nguồn vốn, thu hút đầu tư; tăng cường hiệu quả hiệu lực của công tác quy
hoạch; nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; tích cực bảo vệ môi trường và quản lý
tài nguyên, ứng phó với BĐKH, huy động sự tham gia của cộng đồng… Đặc biệt,
cần sửa đổi một số thủ tục và hướng tiếp cận, quan điểm trong quy trình đầu tư,
xây dựng và quản lý KĐTM phù hợp theo hướng PTBV.
Với các kết quả nghiên cứu đã đạt được, tác giả luận án hi vọng sẽ đóng góp
một phần cho phát triển các KĐTM tại Hà Nội và Việt Nam trong tương lai theo
hướng bền vững. Tuy vậy, do việc nghiên cứu được thực hiện trên phạm vi khá
rộng của các KĐTM Hà Nội trong khi hệ thống số liệu thiếu và không nhất quán,
không liên tục nên dù tác giả đã có nhiều nỗ lực để hoàn thành luận án nhưng cũng
không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả mong nhận được những ý kiến đóng
góp của các chuyên gia, các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước để tiếp tục hoàn
thiện và phát triển hơn nữa nghiên cứu của mình.