Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2005-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN VĂN TÌNH


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2005-2013





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, NĂM 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN VĂN TÌNH


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2005-2013

Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN, NĂM 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Tình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và
cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, Phòng Quản lý đào tạo
sau đại học, trường Đại học Nông Lâm, Đại Học Thái Nguyên đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.

Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Tình



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
3. Yêu cầu của đề tài 3
4. Ý nghĩa của đề tài 4
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất 5
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài 6
1.3. Những quy định của pháp luật về đăng kí đất đai và cấp GCNQSD đất 6
1.3.1. Khái niệm về đăng kí đất đai và cấp GCNQSD đất 6
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

1.4. Cơ sở pháp lý về Quyền sử dụng đất và công tác Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất 11
1.4.1. Pháp luật đất đai 11
1.4.2. Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho tổ chức đang sử
dụng đất 14
1.4.3. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận [13] Điều 3 15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.5. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính 16
1.5.1. Cả nước 16
1.5.2. Tỉnh Quảng Ninh 18
1.5.3. Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh 19
1.5.4. Hiện trạng ứng dụng công nghệ, hạ tầng kỹ thuật và nguồn nhân
lực hiện có 20
1.5.5. Những đánh giá chung về hiện trạng đất đai và hạ tầng thông tin 22
1.5.6. Chức năng nhiệm vụ được giao 24
1.5.7. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân 25
1.5.8. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức 26
Chƣơng 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu 29
2.3. Nội dung nghiên cứu 29
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh 29
2.3.2. Thực trạng tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long 29

2.3.3. Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu 29
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 29
2.4.2. Phương pháp chuyên gia 32
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh 33
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hạ Long 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 38
3.1.3. Đánh giá chung 41
3.1.4. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long 43
3.2. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long 50
3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Hạ Long 50
3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 52
3.2.3. Thực trạng công tác lập, quản lý và lưu trữ các sổ của hồ sơ địa chính 55
3.2.4. Công tác cung cấp thông tin địa chính cho các tổ chức 60
3.2.5. Tiến độ giải quyết hồ sơ 60
3.3. Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và các giải pháp đẩy nhanh tiến
độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 63
3.3.1. Thuận lợi và khó khăn 63

3.3.2. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70
PHỤ LỤC 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CN
: Công nghiệp
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
BĐS
: Bất động sản
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
VPĐK
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND
: Uỷ ban nhân dân
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất

TP
: Thành phố
GCN
: Giấy chứng nhận
ĐKTK
: Đăng ký thống kê
TN và MT
: Tài nguyên và Môi trường
QLĐĐ
: Quản lý đất đai



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh 19
Bảng 1.2. Hiện trạng ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh 20
Bảng 1.3. Hiện trạng trang thiết bị của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Tỉnh 21
Bảng 1.4. Hiện trạng nguồn nhân lực tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất Tỉnh 21
Bảng 3.1. Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính 37
Bảng 3.2. Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai đoạn
2009-2013 40
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 46
Bảng 3.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 47

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất của các Tổ chức trên địa bàn thành
phố Hạ Long năm 2013 50
Bảng 3.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các
tổ chức theo mục đích sử dụng đất 52
Bảng 3.7. Tiến độ đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Hạ Long từ năm 2005-2013 53
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên
địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2005- 2013 54
Bảng 3.9. Tình hình quản lý, lưu trữ sổ sách hồ sơ địa chính của
thành phố Hạ Long lập theo Chỉ thị 299/TTg 55
Bảng 3.10. Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chínhtrên
địa bàn thành phố Hạ Long tại VPĐK tỉnh Quảng Ninh
năm 2013 58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế
tỉnh để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2007- 2013 60
Bảng 3.12. Đánh giá về địa điểm nhận hồ sơ của VPĐK Tỉnh 60
Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ thành phố Hạ Long của
VPĐK Tỉnh 61
Bảng 3.14. Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các thủ tục hành
chính tại trên địa bàn thành phố Hạ Long của VPĐK tỉnh 61
Bảng 3.15. Mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện các thủ tục tại
địa bàn thành phố Hạ Long của VPĐK tỉnh 61
Bảng 3.16. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục
hành chính trên địa bàn thành phố Hạ Long tại VPĐK tỉnh 62
Bảng 3.17. Đánh giá về số lượng cán bộ làm công tác quản lý đất đai
tại VPĐK tỉnh 62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
DANH MỤC CÁC BIỂU

Hình 3.1. Địa giới hành chính TP Hạ Long 34
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 46
Hình 3.3. Mô tả Hiện trạng sử dụng đất Thành phố hạ Long 49

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguồn tài nguyên quý giá của mỗi Quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của xã hội loài người. Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia,
mỗi tổ chức, cá nhân, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một đầu vào
không thể thiếu. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn và không thể sản sinh. Vì
vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng
trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi Quốc gia.
Mặc dù vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm.
Nhưng, trong Thực tế quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai vẫn còn
nhiều nhiều bất cập; Vì vậy Công tác xây dựng Hồ sơ địa chính đồng bộ,
chính quy hiện đại, là công cụ thiết thực cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Trong đó công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung,
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các tổ chức nói riêng rất
quan trọng.
Thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
04/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết 30/2012/QH13 ngày
21/6/2012 của Quốc hội, trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Ngay từ năm 2007,
thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội, về
việc đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính.
Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-
TTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục
chỉ đạo, ban hành Công văn số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13/7/2012 về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
việc đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận, để cơ bản hoàn thành trong năm 2013
theo yêu cầu Quốc hội khoá XIII, tại Nghị quyết số 30/2012/QH-13.
Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh
Quảng Ninh, theo kết quả kiểm kê đất đai của các tổ chức theo Chỉ thị
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ thì
diện tích mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng xấp xỉ 5700.0ha chiếm 22,0 %
diện
- -
thông th
- -
Long . Do vậy, việc thực
hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các Tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2005 - 2013” được đặt ra với mong muốn đưa ra
những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc,
quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói
chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
trên địa bàn thành phố Hạ Long và góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của Thành phố.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Làm rõ những vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh từ khi có
VPĐK thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh.
- Tìm ra nguyên nhân và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, qua đó
tìm được những mặt mạnh và tồn tại trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, các số liệu điều tra,
thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy và trung thực.
- Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với điều kiện của địa
phương, từ đó giúp cơ quan quản lý nhà nước đẩy nhanh được công tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ Long
tỉnh Quảng Ninh.
4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Về khoa học
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào cơ sở khoa học trong
công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Hạ

Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSD đất
theo luật đất đai 2003, hệ thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung
ương và địa phương về công tác cấp GCNQSDĐ đất.
1.4.2. Về thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSD đất.



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất
đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí giới hạn trong không
gian. Cùng với thời gian giá trị của đất có sự biến đổi theo chiều hướng xấu đi
hoặc tốt lên điều đó phụ thuộc vào việc khai thác và sử dụng của con người.
Trong những năm gần đây, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nền kinh
tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ, đi đôi với
sự phát triển đó là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành, các địa phương ngày
càng tăng dẫn đến tình hình sử dụng đất ngày càng nhiều biến động.
Chính vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được

Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Một trong các nội dung đó là công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định
quyền sử dụng đất hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ
sở pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ
sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được
thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu
và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông
qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt được các thông tin về điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới thực sự nắm chắc
được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
đúng pháp luật.
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài
Tại điều 6 Luật đất đai 2003 đã đề ra 13 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai.
Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ địa chính.
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất, và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
d) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất.
f) Thống kê, kiểm kê đất đai.
g) Quản lý tài chính
i) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
k) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý những vi phạm pháp luật về đất đai.
l) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
m) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.3. Những quy định của pháp luật về đăng kí đất đai và cấp GCNQSD đất
1.3.1. Khái niệm về đăng kí đất đai và cấp GCNQSD đất
1.3.1.1. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ)
Là toàn bộ các tài liệu được thiết lập trong quá trình thực hiện thủ tục
đăng ký đất đai ban đầu, phải phản ánh nội dung về mặt tự nhiên, xã hội và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
pháp lý. Lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu bao gồm rất nhiều nội dung như:
Điều tra cơ bản, kiểm tra các giấy tờ, các thủ tục giao đất.
Công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu là một hoạt động chuyên môn
của ngành quản lý đất đai, tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên. Do
vậy hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu được coi là căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để Nhà
nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhất trên tất cả các mặt của thửa đất.
1.3.1.2. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 38 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định:

1. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
và đăng ký biến động về sử dụng đất.
2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường
hợp sau:
a. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
b. Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
3. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử
dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi
về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a. Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b. Người sử dụng đất được phép đổi tên;
c. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
d. Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ. Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
e. Chuyển đổi hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
h. Nhà nước thu hồi đất.
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.
Tại Khoản 1 Điều 2 trong Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có
bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm × 265mm, bao gồm các đặc
điểm và nội dung sau đây:
a. Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang
bìa mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài
nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy
và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của
giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b. Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
- Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử
dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ
thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ,
họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và
dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
c. Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi
thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có

kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát
hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của
trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4
của giấy chứng nhận.
* Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại các Điều 49, Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai
2003, đối tượng được cấp giấy chứng nhận bao gồm hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
* Căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để
cấp GCN. Căn cứ để xét cấp GCN được quy định tại Điều 49 Luật Đất đai
2003, cụ thể như sau:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 50,
Điều 51 của Luật Đất đai 2003 và Điều 3 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Hợp đồng chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, cho
quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, pháp nhân mới được hình thành
do góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Biên bản trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Đối với các trường hợp đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
thì căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng đang sử dụng đất, sự phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng để xem xét việc cấp

hay không cấp GCN theo quy định tại các Điều 14, Điều 15 và Điều 16 của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai 2003 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN.
Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật
Đất đai năm 2003 và Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
a. UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài.
b. UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
c. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp
GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài trong các trường hợp sau:
- Cấp GCN cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê
đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyết
định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý Khu công nghệ cao,
Ban quản lý Khu kinh tế; có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật; có kết quả hoà giải tranh chấp đất đai được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công nhận; có quyết
định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ
chức; có văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức phù hợp với pháp
luật; có thoả thuận về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu
hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết định hành chính về giải quyết

tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử
dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Cấp đổi GCN đã cấp bị ố, nhoè, rách, hư hại hoặc cấp lại GCN do
bị mất;
- Cấp đổi GCN đối với các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
đã cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2004.
1.4. Cơ sở pháp lý về Quyền sử dụng đất và công tác Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.4.1. Pháp luật đất đai
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
- Thông tư số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005

của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
thuộc liên Bộ ban hành hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông
tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ
hướng dẫn giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá
trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trước ngày 01/07/1991.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Hiện nay
Thông tư số 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính về sửa đổi,
bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN,
việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.

- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của liên Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 khắc phục yếu kém, sai
phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các
địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2006.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy
định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 hướng dẫn sửa đổi,
bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 2746/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/08/2006
về việc đính chính Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ
Tài chính.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP Ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5
năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 1178/2011/QĐ - UBND ngày 21/4/2011 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc Ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
* Bộ Luật Dân sự (2005)
* Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)
1.4.2. Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho tổ chức đang sử dụng
đất [13] Điều 13
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;