thảo luận THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ NĂM 2001
ĐẾN NAY
*******************************
I. GIỚI THIỆU.
Bất động sản là một ngành mới nổi ở nước ta. Các nhà đầu tư bắt
đầu biết đến ngành này như một kênh đầu tư lợi nhuận từ sau giai
đoạn phát triển bùng nổ năm 1997. Từ giai đoạn đó đến nay ngành
diễn biến thăng trầm rõ rệt. Và dù hiện tại thị trường bất động sản
nước ta thời gian qua khá trầm lắng. Nhưng tiềm năng của ngành rất
lớn, đặc biệt khi mà nền kinh tế nước ta đang hội nhập, nhu cầu vật
chất và tinh thần của con người Việt Nam ngày càng tăng lên rõ rệt.
Thì tương lai thị trường bất động sản nước ta sẽ là ngành kinh tế chủ
chốt trong nền kinh tế nước nhà là không xa.
Bài “Thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay”
nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản
nước ta từ năm 2001 đến nay. Biết thêm về quá trình phát triển, tình
trạng hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam. Với bố cục
1
gồm ba phần: 1. Khái quát chung về thị trường bất động sản nước
ta. 2. Thực trạng bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay. 3. Định
hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta trong tương
lai. Lời văn ngắn gọn, dễ hiểu cùng những biểu đồ sinh động giúp
người đọc nhanh chóng nắm bắt thông tin, tình hình kinh tế bất
động sản nước ta hiện nay và những biện pháp khắc phục những bất
cập trong thị trường hiện tại.
II. PHẦN NỘI DUNG.
1)Khái quát chung về thị trường bất động sản nước ta.
Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định.( Theo “bộ luật Dân sự năm 2005 của

nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174”). Người sở hữu bất
động sản được phép sử dụng, mua bán ,cho thuê, làm quà tặng, dùng
để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên
bất động sản của mình.
2
Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay rất tiềm năng. Nó
không chỉ thu hút giới đầu tư trong nước mà còn là mối quan tâm
của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và các kiều bào. Nhìn chung giá
nhà đất của Việt Nam đang ở mức cao so với các nước trên thế giới.
Để sở hữu 1 căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM ngày
càng trở nên khó khăn đối với người lao động . Bên cạnh đó, các sàn
giao dịch chưa là điểm đến của nhiều người mua, giao dịch ngầm
còn quá lớn, tình trạng đầu cơ làm “méo mó” thị trường, người mua
hiện nay hầu như không nắm được nhiều thông tin về bất động sản
mà mình muốn mua, giá các khu chung cư cho thuê làm văn phòng
liên tục biến động Đối với ngành kinh tế được coi là khá nhạy cảm
này, Nhà nước giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát
triển thị trường bất động sản để điều tiết thị trường, chống đầu cơ,
cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, giúp thị trường phát triển bền
vững.
2)Thực trạng của thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001
đến nay.
a) Giai đoạn phát triển bong bóng.
3
Từ 2001 đến 2003 là giai đoạn hoàng kim của thị trường bất
động sản Việt Nam. Thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư
béo bở của các nhà đầu tư không chỉ trong nước. Giá bất động sản
nước ta trong giai đoạn này tăng chóng mặt. Theo các chuyên gia
nhận định, giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này ở mức đắt
nhất thế giới. Cao hơn cả các nước các thành phố lớn của các nước

Công nghiệp phát triển. “Nhiều Việt kiều về nước mua nhà đã sửng
sốt kêu lên rằng giá đất ở Hà Nội và TP HCM còn cao hơn nhiều
nước khác. Trong khi đất ở trung tâm quận Cam (bang California,
Mỹ) chỉ tối đa 6.000 USD/m
2
(tương đương 18 lượng vàng), thì tại
phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m
2
; ở TP HCM, có
nơi lên tới 20 lượng/m
2
”,(Theo Vietbao.vn, “ Giá đất đô thị Việt
Nam cao hàng đầu thế giới”, Thứ hai, 04 tháng 3 năm 2002).
Đánh giá một số nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt
như trên, các chuyên gia cho rằng: “Do nền kinh tế tăng trưởng ở
mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh
và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ
trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà
nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô
4
tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.”
(Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải
pháp”, 17/09/2007). Chính những yếu tố này khiến cho thị trường
bất động sản phát triển bùng nổ giai đoạn này nhưng không bền
vững, đó chỉ là cơn sốt ảo của kênh thị trường mà chưa được quản lí
chặc chẽ của nhà nước gây ra. Để sau đó mở ra một thời kì đóng
băng của thị trường này.
b) Giai đoạn đóng băng sau thời kì bong bóng.
Với những hệ quả mà giai đoạn “bong bóng” trước đó để lại, đặc
biệt tháng 4-2002 khi Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của

UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết cho một thời kỳ tăng
trưởng “nóng” của thị trường này. Thị trường bất động sản năm sau
lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa
ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm
78%. (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng,
giải pháp”, 17 tháng 9 năm 2007).
5
Như lúc đầu đã nói, giá nhà đất tại Việt Nam thuộc vào diện cao
nhất trên thế giới, hơn cả các nước Công nghiệp phát triển. Ta cứ
làm 1 phép toán nhỏ sẽ thấy. Để có được 1 căn nhà khoảng 50 m
2
với giá trung bình 15 triệu/m
2
, và thu nhập trung bình của 1 người
có thu nhập ổn định là 2500$/năm. Họ sẽ phải làm và nhịn ăn suốt
15- 20 năm, đó là đối với người có thu nhập khá và ổn đinh. Ta thấy
đó là một điều quá phi lí. Và một điều phi lí hơn nữa trong thị
trường bất động sản Việt Nam hiện tại đó là dù thị trường đóng
băng như vậy, nhưng khi khách hàng đến đăng kí mua thì lại nói là
“hết hàng”, hay là “ đã đăng kí hết”. muốn mua một căn hộ hầu hết
phải qua trung gian với chi phí chênh lệch rất cao. Chính điều đó lại
càng làm cho giá cả bất động sản cao ngất ngưỡng so với giá trị
6
thực tế. Trong khi nguồn tài chính của khách hàng thì có giới hạn.
Hiện tại, các nguồn vốn của nhà đầu tư chủ yếu theo ba nguồn gồm
vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy
nhiên hiện tại, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất
cung cấp cho thị trường bất động sản vẫn là ngân hàng, nhưng
nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát
triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Các ngân hàng

thương mại tại Việt Nam vẫn chưa là nhà đồng hành cùng giới đầu
tư trong kênh thị trường này.
Việc đầu cơ cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá bất động
sản cao. Tình trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang
rơi vào tình trạng đầu cơ quá cao. Bất cứ một sản phẩm bất động sản
nào, từ đất nền, nhà xây sẳng, hay căn hộ chung cư…tất cả đều bị
đầu cơ ngay từ lúc sản phẩm còn trên bản vẽ. Trước hết ta có thể
thấy đó là những họ hàng, người thân liên quan đến doanh nghiệp
đầu tư bất động sản. Rồi sau đó là tới những người chịu chi để có
thể có một “suất” trong sản phẩm đó. Nhưng nguy hiểm nhất chính
là việc đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản ngâm đất và
làm cầm chừng nhằm chiếm dụng vốn của người dân, và mua đi bán
7
lại trong nội bộ nhằm ăn chêch lệch giá. Ví dụ điển hình là khu đô
thị Thủ Thiêm sau 10 năm qui hoạch tổng thể mà vẫn chưa phát
triển được. Với việc đầu cơ dễ dàng như vậy cũng chính là do sự
quản lí không hợp lí của nhà nước cùng với những chính sách chưa
đáp ứng được ngành kinh tế vốn được gọi là “ kinh doanh trên đồng
tiền của người khác”. Các chính sách thuế vẫn chưa được áp dụng
trong trường hợp người sở hữu nhiều bất động sản. Thiết ngh| nếu
nhà nước áp dụng thuế lũy tiến với những người sở hữu nhiều bất
động sản thì chắc chắn chủ bất động sản sẽ tìm mọi cách bán bất
động sản để xoay vòng đồng vốn và giảm bớt thuế.
Thị trường bất động sản nước ta vốn d| rất nhạy cảm khi có tác
động. Tâm lí khách hàng cũng như nhà đầu tư là chững lại để thăm
dò tình hình m}i khi có một nghị định nào được ban hành dù nghị
định đó có hợp lí hay không. Khi qui định về thuế thu nhập cá nhân
đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực. Thì thị
trường bất động sản lại tiếp tục chao đảo và tình trạng đóng băng lại
tái diễn. Dường như tất cả các giao dịch hiện tại của các dự án lớn

đều “im hơi lặng tiếng”, tiếp theo đó là những chính sách khuyến
mãi, giảm giá nhưng vẫn không thể giao dịch. “Dự án Him Lam -
8
Kênh Tẻ tại quận 7 là một trong những dự án đất nền rất “hot”.
Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì m}i tháng trung
bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Thế
nhưng gần 10 ngày sau khi nghị quyết được ban hành không có giao
dịch nào. Giá rao bán cũng giảm đáng kể, có nơi đến 30%”, ( theo
diaoconline.com). Khách hàng lúc này đến sàn giao dịch chủ yếu là
nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin và không dám giao dịch.
Cũng phải thôi, khi mà các chính sách của nhà nước lại tác động
trưc tiếp đến lợi ích của khách hàng và nhà đầu tư. Vì hiện nay tại
các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ yếu vẫn
là các hợp đồng góp vốn. Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện
cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền. Nên chuyện
thị trường đóng băng khi nhà nước ban hành luật về thuế thu nhập
cá nhân đối với chuyển nhượng cũng không nằm ngoài dự đoán của
các chuyên gia.
c) Giai đoạn hiện tại.
Dù thời gian qua thị trường bất động sản đóng băng. Nhưng thị
trường này vẫn không bao giờ nằm ngoài tầm ngắm của các giới đầu
9
tư. Khi mà thị trường chứng khoán thời gian qua lên xuống thất
thường, giá vàng hiện nay tăng đột biến( 33,4 triệu/ lượng) và tình
hình ngoại tệ cao ngất ngưỡng (20.475 đồng/$ ). Thì một số giới đầu
tư cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư khá an toàn. Song đó
chỉ là đối với những người có “ của ăn của để ”. Còn để một nhà đầu
tư có nguồn vốn chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư thì sẽ không
dám mạo hiểm với thời điểm hiện tại. Khi mà hiện tại lãi suất ngân
hàng còn quá cao (14%) cùng với chính sách thiết chặt tín dụng cuối

năm. Một yếu tố không kém quan trọng nữa đó là thời điểm hiện tại
đang dần trôi về cuối năm. Các mặt hàng tiêu dùng sẽ tăng giá do tỉ
giá hối đoái quá cao hiện nay. Sẽ khiến nhu cầu giữ tiền để thanh
khoản cao. Và tâm lí của nhà đầu tư nước ta hiện nay cũng thường ít
đầu tư vào dịp cuối năm. Nên để tình hình thị trường bất động sản
cuối năm tan băng cũng khá mơ hồ.
10
( Nguồn: SGGP, 2/8 và “ngành nào sẽ dẫn dắt thị trường chứng
khoán ?”, vneconomy.vn)
3) Định hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta
trong tương lai.
Nhìn chung, so với thu nhập trung bình của người dân thì giá
nhà đất của nước ta thuộc diện cao nhất thế giới. Điều đó là bất hợp
lý, là yếu tố bất lợi để phát triển nền kinh tế. Cần phải giảm chi phí
đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi hơn trong chính
sách thuế.
11
Bất động sản là l|nh vực đòi hỏi phải phải có nguồn vốn trung
và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Nhưng hiện
các ngân hàng vẫn tục thắt chặt nguồn vốn đối với kinh doanh bất
động sản. Do đó, đã có một nguồn lớn vốn ngắn hạn (vốn nóng) ồ
ạt đổ vào thị trường này gây ra những cơn sốt. Vì vậy cần minh
bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường này.
Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, cần sớm hình
thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập
trong ngân hàng thương mại hoặc liên kết với ngân hàng thương
mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng
chỉ bất động sản hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường.
Với hình thức huy động vốn từ dân cư, cơ chế về quan hệ vay vốn
dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới

hình thức này không rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp
vốn. Vì vậy nhà nước cần xây dựng được khung khổ pháp lý hoàn
thiện, sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại
giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng,
hoặc chứng khoán hóa công trình qua sàn giao dịch chính thức.
12
Chống đầu cơ: nên áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ
dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự
án không xây dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt. Nếu mức
thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất
sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ nền nhà. Khi đó, chỉ có nhà đầu tư
kinh doanh bất động sản nào đủ khả năng dự báo thị trường đầu ra
và năng lực huy động nguồn vốn đầu tư mới có thể tiến hành dự án
đầu tư và chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan.
Và một vấn đề không thể thiếu đó là tăng cường đào tạo nguồn
nhân lực cho thị trường bất động sản. Hiện tại, lực lượng lao động
trong thị trường này còn rất hạn chế cả về số lượng lẫn chất lượng.
Và trên cả nước, chỉ có một số ít các trường đại học đào tạo về
chuyên ngành này. Do đó, cần phải mở rộng đào tạo nhân lực có
kiến thức chuyên môn cao để đáp ứng loại thị trường nhạy cản và
đầy biến động này.
Theo quan điểm của tôi, thì cần phải chú trọng vai trò điều tiết,
quản lí của nhà nước- bộ phận có ảnh hưởng vô cùng quan trọng và
to lớn đối với thị trường bất động sản nước ta. Điều quan trọng
13
trước mắt cần phải làm nhất đó là cần thành lập cơ quan đủ thẩm
quyền quản lí thị trường, sản phẩm bất động sản. Đó chính là yếu tố
quan trọng chi phối toàn bộ thị trường hiện tại như về vốn, về đất,
về nạn đầu cơ, về nhân lực.
14