“Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng…
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất và quản lý thông tin giá đất phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê,
đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Xây dựng hệ thống
thông tin giá đất sẽ góp phần quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động
sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ về đất đai.
Đồng Hới là một trong những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh hiện
nay. Vì thế giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường, mà
đặc biệt là giá đất ở đô thị. Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Bình
có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn tỉnh, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên
thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định. Vấn đề giá đất trên thị
trường bị đẩy lên quá cao là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát,
thông tin về giá đất chưa đầy đủ…
Để quản lý, cập nhật thông tin, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và
chính xác, nhằm đem lại lợi ích lớn nhất, hiệu quả nhất góp phần vào việc phát triển
thị trường bất động sản tại địa phương, thì việc ứng dụng công nghệ thông tin vào
trong quản lý giá đất là một yêu cầu đang đặt ra đối với hệ thống quản lý đất đai chung
của cả nước.
Ngày nay, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển
và càng có nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển
mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm
theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS vào việc xây dựng mô hình giá đất đến
từng địa phương cụ thể sẽ giúp những cán bộ công tác trong các lĩnh vực của thị
trường đất đai tiếp cận dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.

Vì những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS để xây
dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình”.
1
2. Mục đích của đề tài
Ứng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi
hình học của các thông tin về thửa đất nhằm quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho
việc cập nhật một cách nhanh chóng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Khai thác hiệu quả sự phát triển khoa học công nghệ nhằm hỗ trợ việc định giá,
khai thác thông tin, lưu trữ, cập nhật,… trong việc hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản nói riêng và quản lý sử dụng đất nói chung.
- Giới thiệu và đề xuất ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý, cập nhật, tìm
kiếm, truy vấn mang tính chính xác trên cơ sở hệ thống thông tin địa lý.
- Đẩy nhanh quá trình hoàn thiện ứng dụng Mapinfo vào công tác quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho người dân tiếp cận được với thông tin thị trường bất động sản một
cách trực quan và nhanh chóng thông qua phần mềm với mã nguồn mở.
- Cung cấp cho địa phương bộ tư liệu có giá trị cao và công cụ phục vụ cho mục
đích quản lý và những mục đích khác trên địa bàn.
- Cán bộ địa phương với những hiểu biết cơ bản về công nghệ thông tin, có thể tự
mình truy vấn, phân tích, cập nhật số liệu nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý.
4. Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Giới hạn về đối tượng nghiên cứu
Đề tài chủ yếu tập trung vào thông tin giá đất trên địa bàn phường, cách xây dựng
bộ cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất, sử dụng phần mềm Mapinfo để xây
dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng vào công tác quản lý đất
đai.
4.2. Giới hạn về phạm vi nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nam Lý, thành phố Đồng
Hới, tỉnh Quảng Bình.
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Tổng quan về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không
chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi
trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và
tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không
thành văn.[4]
Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt
tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa
chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư
liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp
chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”.
Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm
lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”.
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm

đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng”.
1.1.1.2. Đặc trưng của đất đai
3
- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối
rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất
đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của
nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử
dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất
biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất
đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu
hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích
đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm
do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa
và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng
diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố
định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích
sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều
kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao
không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề
ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng

mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng
cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất
dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính
khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng
cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử
dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. [4]
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của
bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ
sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin.v.v [7]
4
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo
quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.[7]
1.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất
động sản có các vai trò, chức năng sau đây:
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn,
chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động
sản thông qua cơ chế giá cả.
- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu
là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: Có hai phương thức sau
đây để thay đổi việc cung ứng:

+ Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động
sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường
tương đương với 300 - 400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì
nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách
sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng.v.v
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định,
trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do
vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì
cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là
tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị
lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng
dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu
xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá
thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy.
5
Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện
cung mới mẻ này.[7]
1.1.2.3. Thực trạng thị trường bất động sản
a. Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường bất động sản
(TTBĐS) cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của
nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với TTBĐS.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh
bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990. Chính phủ Nhật đã phải khống
chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những
năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật

năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề
nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.
Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao
dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn
phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói
chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua
giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang
thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy
mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền
kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra
chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị
coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để
bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng
không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử
dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một
số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ
thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước.
6
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước thuộc Liên Cô cũ
hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng
đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công
bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của

các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành
và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời
kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến
tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh,
trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,
mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia
tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu
quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước
XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép
tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở
kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc
cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát
triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của
tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là
những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.[9]
b. Thị trường bất động sản tại Việt Nam
Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam
cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi
mới đất nước.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua mang những đặc điểm chủ yếu
sau:
- Hoạt động thị trường còn mang tính tự phát là chủ yếu.
Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển chưa ổn định, giá bất động sản
tăng liên tục, thị trường “nóng”, “lạnh” không lường trước được. Mặc dù Nhà nước đã
có nhiều nỗ lực để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhưng các chính sách
về bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn, chưa thật sự hữu hiệu.
- Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh.

7
Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà
đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng
mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm
hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức.
- Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số
lượng, chất lượng và chủng loại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn
chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế. Nhu cầu về
nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng
cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các
thành phần kinh tế.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất,
tiền thuê đất, vay vốn,… hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản.
Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các
doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả
cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế.
- Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém.
Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến
chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy
hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả.[9]
c. Thị trường bất động sản tại Quảng Bình:
Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm
thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng. Thị trường bất động sản phát triển đồng bộ. Giao dịch về quyền sử dụng đất
từng bước đi vào nề nếp, công khai và minh bạch. Nhà nước điều tiết, bình ổn thị
trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách thuế. Nhà nước còn chủ động tham gia
thị trường với tư cách là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, đặc biệt là cung cấp nhà ở

cho các đối tượng chính sách xã hội.
Tổ chức phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Quỹ phát triển
đất, tổ chức môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, tín dụng, sàn giao dịch được hình thành
và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và
trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Nguồn thu từ đất tăng dần qua các năm, đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003
8
có hiệu lực thi hành (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm
2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng,
năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng và năm 2010 đạt
trên 54.000 tỷ đồng).[1]
* Thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở:
Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
đã có nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể là các huyện, thành phố đã thực hiện quy
hoạch, tích cực tạo quỹ đất ở và tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu
giá cơ bản đã đạt chỉ tiêu đề ra, giá đất sau đấu giá thường cao hơn so với giá khởi
điểm đưa ra làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đáp ứng nhu
cầu đất ở cho người dân. Tuy nhiên, thời gian qua vấn đề tài chính, lạm phát đang diễn
ra khá phức tạp trên toàn quốc nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng. Vì vậy, các
nhà đầu tư chưa mạnh dạn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất, chủ yếu là các
dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và các Ủy
ban nhân dân các huyện xây dựng cơ sở hạ tầng để đấu giá đất ở.
Trong thời gian qua, có một số dự án đã thành công như dự án Tạo quỹ đất Khu
dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, dự án Khu dân cư phía Tây đường 36m và
Khu đô thị phía Bắc đường Lê Lợi do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư. Còn lại các dự án thường gặp vướng mắc về
đầu tư vốn ban đầu nên chưa thể thực thi hoặc chậm so với tiến độ dự án.
Thị trường giao dịch bất động sản đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diễn
ra trên thị trường khá sôi động, nhưng vấn đề đất đai là vấn đề phức tạp, lại có giá trị

lớn nên các đối tượng sử dụng đất luôn tìm cách để tránh thuế. Có trường hợp do khó
khăn về tài chính nên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó
khăn dẫn đến thị trường bất động sản mặc dù sôi động nhưng nhiều trường hợp giao
dịch vẫn chưa đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng đất.
* Thị trường bất động sản trong khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụ
Để đẩy nhanh sự phát triển kinh tế, thực hiện chính sách thu hút đầu tư, thời gian
qua tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chủ trương, biện pháp kêu gọi, khuyến khích các nhà
đầu tư trên địa bàn tỉnh. Để đáp ứng nhu cầu đầu tư, tỉnh đã tập trung lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất các khu vực trọng điểm như: khu kinh tế Hòn La, khu kinh tế
cửa khẩu Cha lo, Khu công nghiệp Tây bắc Đồng Hới, Khu du lịch Phong Nha - Kẻ
Bàng, Đá Nhảy, Nhật Lệ, Từ năm 2004 đến nay, các dự án cho thuê đất, giao đất để
phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh tăng khá nhanh. Cụ thể được
thể hiện ở bảng sau:
9
Bảng1.1: Tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
Năm Giao đất Cho thuê đất
Số công
trình,
dự án
Diện tích
(ha)
Số
công
trình,
dự án
Diện tích
(ha)
2004 43 237,7 60 190,2 103 427,9
2005 45 272 61 132,9 106 404,9
2006 44 752,68 55 154,8 99 907,48

2007 83 383,7 87 261,6 170 645,3
2008 54 31.264,3 118 748,7 174 1372,3
2009 57 65.214 134 125.134,59 191 190.348,59
2010 51 74.298,2 88 4.946,9 139 79.245,1
2011 52 2.210,9 93 719,58 145 2.930,48
2012 55 311,4 85 849,19 140 1.160,59
Tổng 484 174.944,88 781 133.138,46 1267 277.442,64
(Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình)
Như vậy, trong những năm trở lại đây số lượng công trình cũng như diện tích cho
thuê đất, giao đất tăng lên nhanh chóng. Điều đó cho thấy thị trường đất đai trong các
khu công nghiệp, khu thương mại, dịch vụ có sự chuyển biến tích cực, là cơ sở để tỉnh
Quảng Bình thực hiện đường lối phát triển kinh tế của mình.
1.1.3. Tổng quan về giá đất
1.1.3.1. Khái niệm giá đất
Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị
quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị
10
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Giá đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp
thông qua và được UBND cấp tỉnh ban hành công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ), tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất

không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị
QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
[5]
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là
phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô.
Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều
kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho
11
chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô
chênh lệch.
Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao động

như nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do
độ phì nhiêu của đất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa đất, điều kiện thời tiết và
thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do sự đầu tư hai lượng tư bản và lao
động khác nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu
được do đầu tư thâm canh.
Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần
chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu
không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng:
Giá đất =
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa
nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó.
Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn
biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể
được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung
về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến. Đây chính là một đặc điểm rất cơ

bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị
12
trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được
quyết định bởi yếu tố cầu.
1.1.3.3. Các loại giá đất
Thông thường đất được hình thành ở 2 loại giá: Giá theo qui định của Nhà nước
và giá đất theo nhu cầu và tâm lý của người mua.
a. Giá đất theo qui định của Nhà nước:
Giá đất do Nhà nước qui định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy
thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình
thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước qui định mức thuế cho người sử dụng đất.
b. Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng:
Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại
giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà
chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng.
Loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá qui định của Nhà nước mà
hình thành nhưng ở mức cao hoặc thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước + sự chênh
lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.
Trong điều kiện cụ thể của nước ta hiện, giá đất được chia theo loại đất và mục
đích sử dụng đất. Giá đất được hình thành gồm có ba loại sau:
- Giá đất nông nghiệp: Được quy định theo khung giá chung bao gồm các loại
đất dùng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất phi nông nghiệp: Bao gồm giá đất ở, giá đất dùng cho hoạt động sản
xuất kinh doanh không liên quan đến hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất chưa sử dụng: Là giá đất được đưa ra để định giá cho hoạt động cho
thuê sử dụng đối với đất trống chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.3.4. Một số văn bản quy định về giá đất từ năm 1993 đến nay
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài

sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi (Có hiệu lực từ 15/10/1993).
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các
loại đất, có hiệu lực kể từ ngày ký và thay thế Nghị định 80/CP.
- TT Liên bộ số 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của BTC-BXD-TCĐC-BVGCP
Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP (Có hiệu lực từ ngày 17/8/1994).
13
- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều
chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP.
- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều
chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP.
- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP của Chính phủ ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi,
bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định 87/CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc
tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày kể từ
ngày đăng Công báo.
- Thông tư số 145/2007/BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP. Nghị định có hiệu lực sau 15
ngày kể từ ngày đăng Công báo và thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TNMT.
- NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Có hiệu lực thi hành kể
từ 01/10/2010.

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của
BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng
giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Có hiệu
lực từ ngày 22/02/2010.
- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng
dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và Phòng TNMT về công
tác định giá đất. Có hiệu lực từ 19/3/2010.
1.2.3.5. Nguyên tắc xác định giá đất
a. Nguyên tắc cơ bản
14
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán
chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên
tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa
nhận có ảnhhưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng
cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng
rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với
nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành
theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được
trình bày dưới đây:
- Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự
áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong
cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng
thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện

dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như
trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao
dịch mới phát sinh ùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa
đất đang chờ định giá, rồi hông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất
đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi ịnh giá đất rất khó tìm được thửa đất thay
thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau hư thửa đất chờ định giá, vì vậy
thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều iện đất đai mới có thể sử
dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá
theo nguyên tắc thay thế.
15
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu
hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có
sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui
định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng
thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn.
Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản
thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập

ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là
lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất
nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị
trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn
phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải
thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa
đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng
nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng
hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về
thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền
với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau.
Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản
gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa
cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu
chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính
độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
16
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được sử
dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức
sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu
quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả
nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao
lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có

vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng
trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và
nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá
khứ, hiện tại cho đến tương lai.
- Nguyên tắc biến động:
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá
thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và
nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động
của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan
hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự
tính giá đất cho tương lai.
Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau.
Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu
giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá
đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng
vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
b. Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2003
Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc
chung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc
(Điều 56, Luật Đất đai 2003) sau đây:
17
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều

kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch
thì mức giá như nhau;
- Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
1.2.3.6. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
a. Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất
theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng
dư, cụ thể:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị
trường của thửa đất cần định giá.
Các buớc tiến hành:
- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển

nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
18
loại đất, vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập:
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng
kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành:

- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(BĐS) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những
đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
19
- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị
hao mòn
- Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
-
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất =
- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng

cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển
giả định của BĐS.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
b. Định giá đất đô thị bằng phương pháp định giá theo phân loại đường và vị trí
- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết định
132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về việc phân loại đô thị và phân
cấp quản lý đô thị.
- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời điểm định giá.
- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.
- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá đất đô thị.
Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:
G
ij
= G
k
× K
20
G
ij
: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị.
K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí.
G
k
: Khung giá đất do Chính phủ quy định.
c. Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Việt Nam - Thụy Điển:
- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập
thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng
phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố
Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm
thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường.
- Diện tích, hình thể thửa đất (hình dạng cụ thể).
- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay sản
xuất kinh doanh,
- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường. Việc điều
tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp bên mua bên bán,
gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới,
- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy
hoạch không.
- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao
thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện, )
* Tập hợp và xử lý thông tin
- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2
nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.
Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ
sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng,
Phòng Thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch,
môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế.
21

- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc
tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể
hiện năm chuyển nhượng.
- Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin.
Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì
vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và
xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện
các bước sau:
+ Quy đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm.
Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không phát sinh
cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã
thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau, tức là
những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau,
chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
Giá đất = Giá BĐS - ( Đơn giá xây dựng chuẩn × Diện tích đất xây dựng × tỷ lệ
% giá trị còn lại của ngôi nhà)
Giá đất/m
2
=
Hệ số K
(n-1)-n
=
Hệ số K
(n-2)-n
=
Trong đó n là năm phân tích giá BĐS.
+ Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường.
Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đó tìm ra giá trị

của nhà.
Tính toán giá xây dựng của thị trường:
Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà
-
giá BĐS không có nhà.
22
Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau còn các
yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m
2
đất từ BĐS không có nhà và tính toán
được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà
-
(giá/m
2
đất trống ×
tổng diện tích BĐS có nhà).
Tính đơn giá nhà thị trường:
Đơn giá 1m
2
xây dựng nhà thị trường =
Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo qui định
của Nhà nước:
Hệ số K
thị trường
=
Tính hệ số K thị trường trung bình :
K
tb

=
K
1
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1,
K
2
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2,
K
n
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n.
n : số cặp dữ liệu.
Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:
Bảng giá nhà theo thị trường = K
thị trường
× Đơn giá 1 m
2
xây dựng nhà theo quy
định của Nhà nước.
+ Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh.
. Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: Được xếp loại phụ thuộc vào vị trí
của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (mặt tiền) hoặc ở hẻm (H
1
, H
2
, H
3
).
Vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm.

. Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô
diện tích không chuẩn.
23
+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy
mô diện tích.
+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng
một nhóm có giá trị đất tính theo 1m
2
đã chuyển nhượng trên thực tế tương tự nhau.
+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.
Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích
khác trong vùng theo công thức:
Kqm > diện tích chuẩn =
Kqm < diện tích chuẩn =
. Yếu tố hình thể: có 3 loại hình thể:
Hình thể tốt:

Hình thể trung bình:

Hình thể xấu:
24

Hệ số hình thể:
K
ht

xấu
=
K
ht

rất xấu
=
. Yếu tố hướng nhà:
Ở Việt Nam do ảnh hưởng tâm lý từ ngàn xưa, người Việt Nam thích nhất là nhà
hướng Đông, sau đó là hướng Nam; hướng Bắc, hướng Tây theo tâm lý người mua ít
chọn. Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Việc chọn hướng
cũng phải có khoa học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không
phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt
cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng
chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khỏe.
Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Bắc, Nam.
Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc
K
hướng
=
Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS như trên, tuỳ theo đặc
điểm của mỗi loại BĐS và của mỗi BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác
nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính
các hệ số ảnh hưởng như trên.
* Tính giá đất chuẩn trên thị trường
Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so
sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường.
Giá đất/m
2
=
Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trường
Giá nhà thị trường = Đơn giá 1 m
2
xây dựng nhà theo thị trường × Diện

tích xây dựng.
K
i
: hệ số các yếu tố ảnh hưởng.
Giá đất chuẩn/m
2
=
- Bước 3: Khoanh vùng giá trị
+ Nguyên tắc khoanh vùng: Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên
tố sau:
25