tài “Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất tại Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình”.

Trong thời gian học tập tại trường Đại học Nông Lâm – Huế, tôi đã nhận
được trang bị kiến thức cho đến ngày thực tập tốt nghiệp và hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cẩm ơn các thầy cô Khoa Tài nguyên đất và Môi
trường Nông nghiệp đã trực tiếp truyền bá những kiến thức cơ bản để tôi có thể
hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn các anh, chị Trung tâm lưu trữ thông tin, và
Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Quảng Bình đã
tận tình giúp đỡ cà tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành đề tài và học hỏi kinh
nghiệm trong công việc.
Tôi xin cảm ơn thầy giáo TS. Huỳnh Văn Chương đã hướng dẫn tận tình
và xuyên suốt quá trình thực tập.
Ngoài ra để hoàn thành được đề tài này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và tạo
điều kiện của gia đình và đông đảo bạn bè, qua đây tôi xin chân thành cảm ơn!
Do kiến thức và năng lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn.
Huế, ngày 25 tháng 5 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Ngọc Thanh
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011 29
Bảng 4.2. Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu đất phi nông nghiệp.tab 36
Bảng 4.3. Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu đất nông nghiệp.tab 36
Bảng 4.4. Thống kê kết quả giá đất nông nghiệp 41
Bảng 4.5. Thống kê kết quả giá đất nông nghiệp 41
Bảng 4.6. Phân loại mức giá đất phi nông nghiệp theo giá nhà nước năm
2012 52
Bảng 4.7. Phân loại mức giá đất nông nghiệp theo giá nhà nước năm 2012.
52
Bảng 4.8. Phân loại mức giá đất phi nông nghiệp theo thị trường năm 2012.
53

Bảng 4.9. Phân loại mức giá đất nông nghiệp theo thị trường năm 2012 53
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Hình 2.1. Cửa sổ chính của phần mềm Mapinfo sau khi khởi động phần
mềm 13
Hình 2.2. Các dạng đối tượng trong Mapinfo 17
Sơ đồ 3.1. : Các bước thực hiện công việc cho quá trình nghiên cứu 23
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011 29
Hình 4.2. Hộp thoại đăng ký lưới chiếu và múi chiếu cho bản đồ 32
Hình 4.3. Bản đồ hiện trạng thành phô Đồng Hới sau khi số hóa 32
Hình 4.4. Chức năng Menu table / Maintenance / Table Structure 34
Hình 4.5. Tạo các trường dữ liệu cho lớp đất phi nông nghiệp trên Mapinfo.
35
Hình 4.6. Tạo các trường dữ liệu cho lớp đất nông nghiệp trên Mapinfo .35
Hình 4.7. Nhập dữ liệu qua cửa sổ Browser 38
Hình 4.8. Nhập dữ liệu bằng nút lệnh info Tool 39
Hình 4.9. Nhập dữ liệu bằng lệnh Update Colum 39
Hình 4.10. Bảng dữ liệu hiện trạng giá đất phi nông nghiệp 40
Hình 4.11. Bảng dữ liệu hiện trạng giá đất nông nghiệp 40
Hình 4.12. Sự liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 43
Hình 4.13. Thanh công cụ Menu File 45
Hình 4.14. Khai thác thông tin qua nút Info Tool 47
Hình 4.15. Xem thông tin qua cửa sổ Browser 47
Hình 4.16. Hộp thoại Query Find 48
Hình 4.17. Hộp thoại Find 48
Hình 4.18. Kết quả hiển thị đối tượng truy vấn bằng chức năng Find 49
Hình 4.19. Hộp thoại select 49
Hình 4.20. Kết quả truy vấn sữ liệu thông qua chức năng Select 50
Hình 4.21. Bảng dữ liệu giá đất phi nông nghiệp năm 2012 Thành phố Đồng
Hới chuyễn sang Excel 51
Hình 4.22. Bảng dữ liệu giá đất nông nghiệp năm 2012 Thành phố Đồng

Hới chuyễn sang Excel 51
Hình 4.23. Hộp thoại Modify Table Structure 54
Hình 4.24. Dữ liệu hiện trạng giá đất phi nông nghiệp sau khi nhập mức
giá 54
Hình 4.25. Dữ liệu hiện trạng giá đất nông nghiệp sau khi nhập mức giá 55
Hình 4.26. Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 1 of 3 55
Hình 4.27. Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 2 of 3 56
Hình 4.28. Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 3 of 3 56
Hình 4.29. Bản đồ giá đất theo giá nhà nước năm 2012 57
Hình 4.30. Bản đồ giá đất theo giá thị trường năm 2012 57
Hình 4.31. Hộp thoại SQR Select 58
Hình 4.32. Bảng kết quả thống kê giá đất phi nông nghiệp 59
Hình 4.33. Bảng kết quả thống kê giá đất nông nghiệp 59
Hình 4.34. Hộp thoại calculate Statistics 60
Hình 4.35. Hộp thoại thống kê Column Statistics 60
Hình 4.36. Hộp thoại New Redistrict Window 61
Hình 4.37. Kết quả thống kê giá đất bằng chức năng New Redistrict
Window 61
Hình 4.38. Lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 62
Hình 4.39. Kết quả của việc tìm kiếm khoảng giá của thửa đất 63
MỤC LỤC
PHỤ LỤC
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản đặc biệc không thể thiếu trong hoạt động sản xuất phát
triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai tự nó không làm nên giá trị
nhưng khi con người tác động vào nó, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho
giá trị của đất tăng lên. Khi hoạt động của con người trong sử dụng đất đai ngày
càng tăng và hiệu quả thì giá trị của đất ngày càng được nâng cao, mang lại

nguồn lợi to lớn cho con người.
Ngày nay, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội ngày càng nhanh và quá trình
đô thị hóa đang diễn ra, lượng đất phục vụ nhu cầu cho quá trình đô thị hóa,
công nghiệp hóa ngày càng nhiều hơn, làm cho giá trị của đất tăng lên. Giá trị
của đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện sinh lợi, vị trí, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội…nên gây khó khăn cho việc xác định giá đất.
Ở nước ta hiện nay giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm luôn có sự chênh lệch lớn với giá đất ngoài thị
trường. Điều này đã gây không ít khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng, trong giao dịch bất động sản, trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Như vậy, cần phải có một công cụ hỗ trợ cho việc xác định giá nhằm phục
vụ cho giải tỏa, đền bù, tính thuế, chuyển nhượng Trước đây việc phân hạng
và định giá được thực hiện chủ yếu bằng phương pháp thủ công. Ngày nay công
nghệ thông tin phát triển có thể thay thế phương pháp thủ công trong nhiều lĩnh
vực quản lý. Đặc biệt, sự phát triển của công nhệ GIS và nhất là phần mềm
MapInfo được sử dụng như một công cụ để xây dựng quản lý cơ sở dữ liệu trên
máy tính. Đồng thời giúp cho việc xử lý, truy xuất và cập nhật thông tin thuận
lợi dễ dàng trên bản đồ.
Trước yêu cầu cấp bách đó, được sự hướng dẫn của thầy giáo Tiến sỹ Huỳnh
Văn Chương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong
quản lý thông tin giá đất tại Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình”.
1
1.2. MỤC ĐÍCH
- Quản lý các thông tin về giá đất.
- Xây dựng bản đồ giá đất giá đất với đầy đủ thông tin về giá đất.
- Thành lập sổ định giá.
- Khai thác dữ liệu Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Hệ thống tài liệu phải tuân theo các quy định hiện hành trong công tác

quản lý nhà nước về đất đai.
- Các quy phạm làm việc trong phần mềm phải trùng với các văn bản quy
định về nội dung đó.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, cập nhật đơn
giản và nhanh chóng, dễ truy cập, dễ sử dụng.
- Đáp ứng nhu cầu quản lý, khai thác và sử dụng thông tin giá đất.
2
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ĐỊNH NGHĨA VỀ ĐẤT ĐAI
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Theo hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” [5].
2.1.1. Đất ở tại nông thôn
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà
ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003.
Điều 83. Khoản 1) [5].
2.2.2. Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với

quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
(Luật Đất đai 2003. Điều 84. Khoản 1).
Đất ở đô thị được phân theo loại đường phố và vị trí để định giá. Loại
đường phố căn cứ vào điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất
kinh doanh dịch vụ, có khả năng sinh lợi, khoảng cách đến trung tâm đô thị,
thương mại dịch vụ. Mỗi loại đường phố được phân từng đoạn đường phố; mỗi
đường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí (căn cứ vào vị trí
tiếp giáp mặt tiền đường phố hay ở phía trong của đường phố) [5].
3
2.2. GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Ở những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện
ra bên ngoài là giá cả. Định giá đất là xác định giá cả được người bán và người
mua chấp nhận tại một thời điểm xácc định. Giá cả được xác định trên thị trường
thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả
không ổn định, nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo
thời gian.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường -
sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một
cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng
1trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và
Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
và tính thuế đất [4].
2.2.2. Đặc điểm của giá đất
- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
- Giá đất không giống nhau về thời gian, việc hình thành giá cả được hình
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành
giá cả dài, khó so sanh với nhau.
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì nó không phải là sản phẩm
lao động của con người mà chỉ phản ảnh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn
đầu tư.
4
- Giá đất có xu hướng tăng lên và được quyết định bởi nhu cầu về đất đai của
con người. Nguyên nhân là do: tính khan hiếm của đất đai đã làm cung ít co dãn.
Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, kinh tế-xã hội đang trên đà phát triển đã làm
cho giá đất ngày càng tăng. Đồng thời, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội
được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế
giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như
trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất
cũng khác nhau [4].
2.2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có
ảnh hưởng đến giá đất.
a. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
b. Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn

hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội
trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
(do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [4].
2.2.3.2. Nhân tố xã hội
Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị
hóa có ảnh hưởng đến giá đất.
a. Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Do vậy, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại.
b. An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ… trật tự xã hội
tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú,
do đó kéo theo giá đất tăng lên.
5
c. Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất,
đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ
tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo
làm cho đất rớt giá.
d. Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện
ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá
đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ
nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [4].
2.2.3.3. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng
phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại.
b. Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt

đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến
cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [4].
2.2.3.4. Nhân tố kinh tế
a. Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng
thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
b. Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau. Nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có
khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà
đất có liên quan mật thiết với nhau.
c. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành
nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng
thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất
6
lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai
của khu vực đó tăng.
e. Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao.
f. Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy việc biến động mức lãi
suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [4].

2.3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.3.1. Khái niệm về định giá đất
Luật đất đai 1993 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao
đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Với đặc điểm đó, khái niệm định giá đất được nêu như sau: “Định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định” [4].
2.3.2. Yêu cầu của định giá đất
Đất đai tuy có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm
của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa
thông thường. Do đó, định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình.
Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các
nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định của hai bên giao dịch. Có thể
nói rằng, giá cả đất đai được hình thành từ thị trường. Nếu nhà đầu tư không
nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình
cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện
tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ. Ví dụ: Quy hoạch thành phố, thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to
lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên
năm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu
không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó công
bằng và hợp lý.
7
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định
giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể khác nhau
rất lớn. Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký

đất đai và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối
tượng đất đai định giá.
Giá đất được xác định do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thời
điểm nhất định, vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của
kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định ra của thời điểm
nào, thì giá đó không có ý nghĩa [7].
2.3.3. Vai trò của định giá đất
Định giá đất đai bao giờ cũng gắn với một thửa đất cụ thể và tại một thời
điểm xác định. Không thể định giá đất đai nếu không gắn với không gian xác
định, cũng như không thể định giá của thửa đất tại một thời điểm mà kết quả đúng
với mọi thời điểm khác. Giá của một mảnh đất được xác định trên thị trường tại
một thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành công
việc định giá. Tuy nhiên mọi cuộc định giá đất đai đều có chung một mục tiêu, đó
là xác định giá của đất đai trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan
tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá của mảnh đất đó cần được xác định
là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị
tiềm năng) và nhằm phục vụ cho mục đích là gì (để Nhà nước làm căn cứ tính
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để khi tính
tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử
dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất…, hay làm cơ sở cho
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất
đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…).
Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông
qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết
định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:
+ Định giá đất là cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng
đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai.
+ Định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất đai
như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.
+ Định giá đất là cơ sở để đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, tính

giá trị tài sản khi thu hồi đất.
8
+ Định giá đất là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về
sư dụng đất.
+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi
giải quyết sự tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai [7].
2.3.4. Các nguyên tắc định giá đất
2.3.4.1. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập bao gồm:
- Lao động.
- Vốn.
- Đất đai.
- Quản lý.
Quá trình tạo ra thu nhập của đất là sự kết hợp của 4 yếu tố cơ bản gồm:
lao động của con người, vốn đầu tư, tài nguyên đất đai và sự quản lý. Khi tiến
hành định giá đất cần phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để đánh giá thì mới tiến dần
đến giá trị thực của nó [6].
2.3.4.2. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá đất đai. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất
và tốt nhất được phản ảnh ở 4 mặt sau đây:
- Vật chất.
- Pháp luật.
- Sử dụng.
- Thời gian.
Về mặt vật chất: Thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
Về mặt pháp luật: Phải hợp pháp và được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng: Cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian: Có thời gian thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.

Đất được sử dụng hợp pháp, tạo ra khả năng thu nhập ròng lớn nhất và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Ngoài ra còn thể hiện
9
dưới dạng các tiện lợi khác không thể hiện bằng tiền, ví dụ: An ninh tốt, môi
trường trong lành… [6].
2.3.4.3. Nguyên tắc thay đổi
Bao gồm những thay đổi:
- Về chính sách đất đai của Nhà nước.
- Về sự biến động của thị trường đất đai.
- Về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng.
- Về thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người.
- Xu thế về quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đối với đất đai.
Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh
hưởng tới giá cả thị trường để định giá cho phù hợp tại thời điểm định giá. Ví
dụ: Chất lượng của đất trồng trọt thay đổi bởi sự đầu tư cải tạo của con người.
[6].
2.3.4.4. Nguyên tắc phù hợp
Thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất. Khi định
giá phải căn cứ vào mục đich sử dụng chính của đất đó để định giá, không được
lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Ví dụ: Có một thửa đất đang được sử dụng để làm cửa hàng thương mại
không thể định giá trên cơ sở giá trị sử dụng đất vào mục đích trồng trọt [6].
2.3.4.5. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [6].
2.3.5. Các phương pháp định giá đất

Theo hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông tư
114/2004/TT-BTC thì các phương pháp để áp dụng định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
10
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm tại Ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.4. PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ, ĐƯỜNG PHỐ, VỊ TRÍ ĐẤT
Theo Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004:
Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác tại
đô thị như: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng
gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử -
văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất

để định giá.
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Phân loại đường phố:
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
11
kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có
số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các lọai đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại
2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh
lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được
xếp vào loại đường phố tương ứng.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định
căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí
trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số
thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền)
có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí
tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh
đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
2.5. GIỚI THIỆU PHẦN MỀM MAPINFO

2.5.1. Giới thiệu cơ bản
Mapinfo là phần mềm chuyên dùng xử lý, trình bày, biên tập bản đồ thành
quả trên cơ sở số liệu ngoại nghiệp và bản đồ đã được số hóa, phần mềm này sử
dụng khá phổ biến trên máy tính cá nhân. Nó quản lý cả thuộc tính không gian
và phi không gian của bản đồ nên còn có tên gọi khác là hệ thống thông tin địa
lý (GIS – Geographic Imformation System), các lớp thông tin trong Mapinfo
được tổ chức theo dạng bảng (Table), mỗi một bảng là một tập hợp của một lớp
thông tin bản đồ trong đó có các bản ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra, bạn có thể
truy nhập Table bằng chức năng của phần mềm Mapinfo khi mà bạn đã mở ít
nhất một Table.
Các đối tượng trên bản đồ được chia thành hai nhóm: Đối tượng không
gian và phi không gian.
Các đối tượng không gian gồm có độ cao thấp của địa hình được biểu thị
bằng đường đồng mức, độ dốc hay không dốc, tọa độ (x,y) của một điểm bất kỳ
12
trên bản đồ. Các đối tượng này có trị số khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm địa
hình của từng vùng và lưới chiếu để xây dựng tờ bản đồ đó.
Các đối tượng phi không gian gồm có các con số, chữ viết trên bản đồ
nhằm giải thích rõ hoặc ghi chú một đặc điểm nào đó [2].
2.5.2. Cấu trúc dữ liệu của Mapinfo
 Tổ chức thông tin theo các tập tin.
Đây là cơ cấu tổ chức thông tin của các Table. Toàn bộ các Mapinfo
Table mà trong đó có chứa các đối tượng địa lý được tổ chức theo các tập tin sau
đây:
+ *.TAB: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu của một table.
+ *.DAT: Chứa các thông tin nguyên thuỷ thuộc các dạng dữ liệu khác.
+ *.MAP: Chứa các thông tin mô tả các đối tượng địa lý.
+ *.ID: Là file lưu trữ các thông tin về sự liên kết giữa các đối tượng với nhau.
+ *.IND: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng, tập tin này chỉ có trong
cấu trúc table có ít nhất là một trường (Filed) dữ liệu đã được chỉ số hoá.

+ *.WOR: Đây là file kết quả của quá trình biên tập bản đồ.
Khi muốn tổ chức quản lý và lưu trữ tổng hợp các table hoặc các tệp
thông tin khác nhau của Mapinfo vào chung một tập tin và các mối liên quan
giữa các đối tượng đó phải được bảo tồn như khi tạo lập, tập tin chung đó được
gọi là trang làm việc (Workspace) có phần mở rộng là WOR.
Ngoài ra, Mapinfo còn sử dụng dữ liệu xây dựng trong các phần mềm
khác như: Dbase (*.Dbf), Excel (*.Xls).
Sau khi khởi động phần mềm, trên màn hình xuất hiện cửa sổ như hình 2.1.
Hình 2.1. Cửa sổ chính của phần mềm Mapinfo sau khi khởi động phần mềm.
13
 Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng.
Các thông tin bản đồ trong các phần mềm GIS thường được tổ chức theo
từng lớp đối tượng. Bản đồ trong máy tính là sự chồng xếp lên nhau, mỗi lớp thể
hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể. Với cách tổ chứ thông tin theo
từng lớp đối tượng giúp cho phần mềm Mapinfo xây dựng các khối thông tin
độc lập cho các mảnh bản đồ máy tính giúp cho việc thành lập bản đồ trên máy
tính linh hoạt hơn theo cách tập hợp các lớp thông tin khác nhau trong một hệ
thống, dễ dàng thêm vào một lớp thông tin mới hay xoá đi một thông tin không
cần thiết.
Các đối tượng bản đồ chính mà trên cơ sở đó Mapinfo quản lý, trừu tượng
hoá các đối tượng địa lý trong thế giới thực và thể hiện chúng thành các loại bản
đồ máy tính khác nhau là:
+ Đối tượng vùng (Region hay Polygon) thể hiện các đối tượng khép kín
về mặt hình học, bao phủ một vùng diện tích nhất định theo một hình dạng bất
kỳ nào đó.
+ Đối tượng đường (Line) thể hiện các đối tượng không khép kín hình
học, chạy dài theo một khoảng cách nhất định có thể là đường thẳng, gấp khúc,
hình cung…
+ Đối tượng điểm (Point) thể hiện vị trí cụ thể của một đối tượng nào đó.
+ Đối tượng kiểu chữ (Text) thể hiện các đối tượng không phải thuộc tính

địa lý của bản đồ như ghi nhãn, tiêu đề, ghi chú….
 Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ.
Một đặc điểm khác biệt của thông tin địa lý trong GIS so với các phần
mềm đồ hoạ khác là sự liên kết giữa các đối tượng không gian và phi không gian
rất chặt chẽ không thể tách rời các thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ.
Trong cơ cấu tổ chức và quản lý dữ liệu, cơ cấu lưu trữ thông tin Mapinfo chia
thành 2 phần cơ bản là: Cơ sở dữ liệu thuộc bản đồ và cơ sở dữ liệu thuộc bản
ghi được độc lập với nhau nhưng lại liên kết với nhau qua chỉ số ID được lưu
giữ và quản lý chung cho cả hai loại bản ghi nói trên. Các thông tin thuộc tính
thể hiện nội dung bên trong của các đối tượng bản đồ và bạn có thể tìm kiếm
truy cập thông tin cần thiết thông qua cả hai loại thông tin.
 Mối quan hệ giữa bảng Table trong Mapinfo với các phần mềm khác.
Bảng table một bảng dữ liệu thật sự, nó được ẩn mặt sau của bản đồ, khi
cần thiết chúng ta có thể mở ra để sửa, thêm, bớt cột, mở rộng hay thu hẹp… và
14
có thể chuyển đổi sang dạng khác. Ví dụ: Khi tính diện tích của các vùng trong
bảng Table thì bạn có thể chuyển nó sang dạng *.DBF hay *.XLS. Mặt khác
trong bảng này bạn cũng có thể gộp nhóm, tách đối tượng bằng cách thêm vào
Table một cột cần thiết [2].
2.5.3. Các chức năng của phần mềm Mapinfo
Ngoài chức năng chính là một phần mềm để vẽ và biên tập bản đồ thì
phần mềm Mapinfo còn có các chức năng và ứng dụng khác nữa. Sau đây là các
chức năng chính của phần mềm Mapinfo:
+ Thành lập bản đồ.
Thành lập bản đồ là một trong những thế mạnh của phần mềm Mapinfo.
Việc xử lý bản đồ là một chức năng chuyên nghiệp của ngành bản đồ học nhưng
với sự ra đời của phần mềm Mapinfo thì việc xử lý bản đồ đã trở thành công
việc không chỉ ngành bản đồ có thể làm được mà các ngành khác cũng có thể
làm được và ứng dụng cho ngành quản lý đất đai.
Mapinfo đã vượt ra khỏi khuôn khổ là một phần mềm vẽ bản đồ bằng máy

tính cá nhân. Phần mềm này còn có các chức năng khác như thực hiện các phép
phân tích không gian, tạo mới và chỉnh sửa các dữ liệu không gian và phi không
gian, xây dựng các bản đồ chuyên đề và tạo ra các sản phẩm đầu ra có chất
lượng cao. Điểm hạn chế của phần mềm là không hỗ trợ việc kiểm tra lỗi để
chỉnh sửa và hoàn chỉnh bản đồ. Do vậy, Mainfo chỉ dùng để số hoá bản đồ cấp
huyện trở xuống. Ví dụ như: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch
sử dụng đất, bản đồ địa chính, bản đồ hành chính…
+ Thành lập bản đồ chuyên đề.
Thành lập bản đồ chuyên đề được hiểu một cách nôm na là “tô màu” cho
bản đồ theo cơ sở dữ liệu thuộc tính có trong bảng của lớp bản đồ để làm nổi bật
lên tính chất của dữ liệu trên bản đồ và hỗ trợ việc phân tích dữ liệu.
Ta có thể lấy dữ liệu từ Table khác hoặc từ một tính toán nào đó để xây
dựng bản đồ chuyên đề. Tạo được bản đồ chuyên đề, giúp ta thấy rõ được sự
thay đổi của dữ liệu trên bản đồ.
+Kết nối dữ liệu thuộc tính với các chương trình khác.
Phần mềm Mapinfo có thể kết nối cơ sở dữ liệu với các phần mềm hoặc
các chương trình khác như Arcview, AutoCAD, Microsoft Acces, Microsoft
Excel, Famis & CADDB….
15
+Tra cứu thông tin.
Mapinfo cho phép làm việc với một khối lượng lớn cơ sở dữ liệu vì thế
chức năng tìm kiếm cũng là một thế mạnh của Mapinfo cũng như GIS, giúp
người sử dụng tra cứu thông tin một cách nhanh chóng và chính xác. Để tìm
kiếm thông tin ta sử dụng lệnh Find (Tìm kiếm đối tượng trên cửa sổ bản đồ dựa
theo dữ liệu một trường nào đó trong bảng Mapinfo) và Find Selection (Lệnh
tìm kiếm đối tượng hoặc bản bản ghi đang được chọn). Lệnh này rất tiện lợi khi
tìm kiếm một thông tin đặc trưng nào đó trong một cơ sở dữ liệu lớn. Ví dụ: Tìm
tên chủ sử dụng đất, tên đường, tên dịa danh… [2].
2.6. CƠ SỞ DỮ LIỆU TRONG MAPINFO.
2.6.1. Chương trình Mapinfo quản lý cơ sở dữ liệu.

Loại thứ nhất: Chương trình Mapinfo quản lý đồng thời dữ liệu không
gian (Bản đồ-Map) và dữ liệu thuộc tính (Bảng Browser). Hai loại dữ liệu này
liên kết với nhau một cách chặt chẽ. Chỉ cần ta thay đổi một trong hai loại dữ
liệu này thì dữ liệu còn lại cũng thay đổi theo.
Loại thứ hai: Chương trình Mapinfo quản lý loại bảng Table không chứa
thông tin không gian – bản đồ. Thực chất chỉ có các bản dữ liệu dạng các cột
(Table dạng Browser).
Loại thứ ba: Chương trình Mapinfo quản lý loại bảng raster (không có
browser) và được phân thành hai loại sau:
+ Loại Table Raster chỉ hiện thị hình ảnh.
+ Loại Table Raster đã khai báo toạ độ địa lý. [2].
2.6.2. Cấu trúc bảng cơ sở dữ liệu chương trình Mapinfo.
Cấu trúc bảng (Table) là một cấu trúc cơ bản trong cơ sở dữ liệu của
Mapinfo, mỗi bảng được xác định bằng số bảng ghi (Records),trường (Field) và
các chỉ số (Index). Mỗi bản ghi là một dòng cơ sở dũ liệu và bao gồm nhiều
trường khác nhau.Các trường trong bản ghi được sắp xếp theo thứ tự 1,2,3…, sự
sắp xếp đó gọi là chỉ số hoá. Về bản chất chỉ số của các trường dữ liệu là một
mảng con trỏ (Pointer) giúp cho hệ thống truy cập các thông tin ở bản ghi nhanh
hơn và hiệu quả hơn [2].
2.6.3. Cơ sở dử liệu không gian và phi không gian trong Mapinfo
- Cơ sở dữ liệu không gian.
16
+ Khái niệm: Dữ liệu không gian là dữ liệu được định nghĩa các vị trí của
đối tượng trên bề mặt trái đất hoặc trên một tọa độ tương đối nào đó và được
biểu thị trong cửa sổ bản đồ.
Chương trình Mapinfo quản lý hay trừu tượng hoá các đối tượng địa lý
trong thế giới thực và thể hiện chúng thành các loại bản đồ máy tính khác nhau:
+ Đối tượng vùng (Region): Là đối tượng có vị trí, chiều dày, chiều rộng,
có tọa độ điểm đầu bằng điểm cuối. Dùng để thể hiện các đối tượng hình học
khép kín và bao phủ quanh một vùng diện tích nhất định. Chúng có thể là các

polygons, hình elipse và hình chữ nhật.
Ví dụ: Lãnh thổ địa giới một xã, hồ nước, thửa đất….
+ Đối tượng đường (Line): Là đối tượng có hướng xác định, được xác
định bằng các cặp tọa độ. Dùng để thể hiện các đối tượng không khép kín hình
học chạy dọc theo một khoảng cách nhất định.
Ví dụ: Đường giao thông, sông suối.…
+ Đối tượng điểm (Point): Là đối tượng không có hướng, được xác định
trong không gian và được thể hiện bằng một cặp tọa độ duy nhất. Dùng để thể
hiện vi trí cụ thể của từng đối tượng địa lý và được tượng trưng bằng một chấm.
Trong Mapinfo tuỳ vào nội dung của điểm mà có thể chọn kiểu biểu tượng
tương ứng để minh hoạ.
Ví dụ: Điểm khống chế, cây, cột cờ, cột điện….
+ Đối tượng chữ (Text): Là đối tượng được sử dụng để mô tả các đối
tượng trên thực tế, không có thực trên thực tế, thể hiện các đối tượng không
phải là địa lý trên bản đồ.Thường dùng để biên tập tên các con đường, bảng
chú dẫn, số thửa…
Hình 2.2. Các dạng đối tượng trong Mapinfo
17
- Cơ sở dữ liệu phi không gian: Cơ sở dữ liệu phi không gian hay còn gọi
là cơ sở dữ liệu thuộc tính là dữ liệu thể hiện những thuộc tính của đối tượng
trên bề mặt trái đất.
Ví dụ: Dữ liệu thuộc tính của một thửa đất bao gồm: số thửa, diện tích,
tên chủ sử dụng….
+ Các thông tin thuộc tính được mô tả gắn liền với các đối tượng địa lý
trên bản đồ. Các thuộc tính được lưu trữ như một tập hợp các số hay ký tự và
xem như là hình ảnh như một dòng giá trị định dạng.
+ Các thông tin thuộc tính đóng vai trò chú thích, chỉ dẫn, mô tả các thông
tin định lượng thể hiện nội dung bên trong của các đối tượng trên bản đồ và
chúng ta có thể truy cập, tìm kiếm thông tin cần thiết.[2].
2.7. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG GIS TRÊN THẾ

GIỚI, Ở VIỆT NAM VÀ TỈNH QUẢNG BÌNH
2.7.1. Các ứng dụng chung của GIS trên thế giới
Vì GIS được thiết kế như một hệ thống chung để quản lý dữ liệu không
gian, nó có rất nhiều ứng dụng trong việc phát triển đô thị và môi trường tự
nhiên như quy hoạch đô thị, quản lý nhân lực, nông nghiệp, điều hành hệ thống
công ích, lộ trình, nhân khẩu, bản đồ, giám sát vùng biển, cứu hỏa và bệnh tật.
Trong phần lớn lĩnh vực này, GIS đóng vai trò như một công cụ hỗ trợ quyết
định cho việc lập kế hoạch hoạt động.
+ Môi trường.
Theo những chuyên gia GIS kinh nghiệm nhất thì có rất nhiều ứng dụng
đã phát triển trong những tổ chức quan tâm đến môi trường. Với mức đơn giản
nhất thì người dùng sử dụng GIS để đánh giá môi trường, ví dụ như vị trí và
thuộc tính của cây rừng. Ứng dụng GIS với mức phức tạp hơn là dùng khả năng
phân tích của GIS để mô hình hóa các tiến trình xói mòn đất, sự lan truyền ô
nhiễm trong môi trường khí hay nước, hoặc sự phản ứng của một lưu vực sông
dưới sự ảnh hưởng của một trận mưa lớn. Nếu những dữ liệu thu thập gắn liền
với đối tượng vùng và ứng dụng sử dụng các chức năng phân tích phức tạp thì
mô hình dữ liệu dạng ảnh (raster) có khuynh hướng chiếm ưu thế.
+ Khí tượng thủy văn.
Trong lĩnh vực này GIS được dùng như là một hệ thống đáp ứng nhanh,
phục vụ chống thiên tai như lũ quét ở vùng hạ lưu, xác định tâm bão, dự đoán
các luồng cháy, xác định mức độ ngập lụt, từ đó đưa ra các biện pháp phòng
18
chống kịp thời…. vì những ứng dụng này mang tính phân tích phức tạp nên mô
hình dữ liệu không gian ở dạng ảnh (raster) chiếm ưu thế.
+ Nông nghiệp.
Những ứng dụng đặc trưng: Giám sát thu hoạch, quản lý sử dụng đất, dự báo
về hành hóa, nghiên cứu về đất trồng, kế hoạch tưới tiêu, kiểm tra nguồn nước.
+ Dịch vụ tài chính.
GIS được sử dụng trong lĩnh vực dịch vụ tài chính tương tự như là một

ứng dụng đơn lẻ. Nó đã từng được áp dụng cho việc xác định vị trí những chi
nhánh mới của ngân hàng. Hiện nay, việc sử dụng GIS đang tăng lên trong lĩnh
vực này, nó là một công cụ đánh giá rủi ro và mục đích bảo hiểm, xác định với
độ chính xác cao hơn những khu vực có độ rủi ro lớn nhất hay thấp nhất. Lĩnh
vực này đòi hỏi những dữ liệu cơ sở khác nhau như là hình thức vi phạm luật
pháp, địa chất học, thời tiết và giá trị tài sản.
+ Y tế.
Ngoại trừ những ứng dụng đánh giá, quản lý mà GIS hay được dùng, GIS
còn có thể áp dụng trong lĩnh vực y tế. Ví dụ như, nó chỉ ra được lộ trình nhanh
nhất giữa vị trí hiện tại của xe cấp cứu và bệnh nhân cần cấp cứu, dựa trên cơ sở dữ
liệu giao thông. GIS cũng có thể được sử dụng như là một công cụ nghiên cứu dịch
bệnh để phân tích nguyên nhân bộc phát và lây lan bệnh tật trong cộng đồng.
+ Bán lẻ.
Phần lớn siêu thị vùng ngoại ô được xác định vị trí với sự trợ giúp của
GIS. GIS thường lưu trữ những dữ liệu về kinh tế - xã hội của khách hàng trong
một vùng nào đó. Một vùng thích hợp cho việc xây dựng một siêu thị có thể
được tính toán bởi thời gian đi đến siêu thị và mô hình hóa ảnh hưởng của
những siêu thị cạnh tranh. GIS cũng được dùng cho việc quản lý tài sản và tìm
đường phân phối hàng hóa ngắn nhất.
+ Giao thông.
GIS có khả năng ứng dụng đáng kể trong lĩnh vực vận tải. Việc lập kế hoạch
và duy trì cơ sở hạ tầng giao thông rõ ràng là một ứng dụng thiết thực, nhưng giờ
đây có sự quan tâm đến một lĩnh vực mới là ứng dụng định vị trong vận tải hàng
hải, và hải đồ điện tử. Loại hình đặc trưng này đòi hỏi sự hỗ trợ của GIS.
+ Các dịch vụ điện, nước, gas, điện thoại….
Những công ty trong lĩnh vực này là những người dùng GIS linh hoạt
19
nhất, GIS được dùng để xây dựng những cơ sở dữ liệu là cái thường là nhân tố
chiến lược công nghệ thông tin của các công ty trong lĩnh vực này. Dữ liệu
vector thường được dùng trong các lĩnh vực này, những ứng dụng lớn nhất

trong lĩnh vực này là Automated Mapping và Facility Management (AM-FM).
AM-FM được dùng để quản lý các đặc điểm và vị trí của các cấp, valve…
Những ứng dụng đòi hỏi nhưng bản đồ số với độ chính xác cao [2].
2.7.2. Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam
Hiện nay GIS có rất nhiều các ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực tự nhiên
và xã hội ở nước ta, có thể kể ra một số ứng dụng cụ thể sau:
- Quản lý và lập kế hoạch mạng lưới đường phố: Bao gồm các chức năng
tìm kiếm địa chỉ, tìm vị trí khi biết trước địa chỉ đường phố, điều khiển đường
đi, lập kế hoạch lưu thông xe cộ, phân tích vị trí, chọn địa điểm xây dựng các
công trình công cộng.
- Giám sát tài nguyên, thiên nhiên và môi trường: Bao gồm các chức năng
quản lý sông ngòi, các vùng lụt, vùng đất nông nghiệp, có mưa, đất rừng; phân
tích tác động môi trường; vị trí của các công trình công cộng.
- Quản lý đất đai: bao gồm các chức năng lập kế hoạch vùng, miền sử
dụng đất, quản lý nước tưới tiêu, kiến trúc mặt bằng sử dụng đất.
- Quản lý và lập kế hoạch các dịch vụ công cộng: Bao gồm các chức năng
tìm địa điểm cho các công trình ngầm, cân đối tải điện, lập kế hoạch bảo dưỡng
các công trình công cộng.
-Phân tích tổng điều tra dân số, lập bản đồ các dịch vụ y tế, bưu điện.
Hiện nay ở nước ta các phần mềm HTTĐL được sử dụng rất đa dạng, chủ
yếu là các phần mềm thương mại nhập ngoại như ArcInfo, ArcView,
ArcHTTDL, MGE, Geomedia, Mapinfo, IL WIS [2].
2.7.3. Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình
Hiện nay, tỉnh Quảng Bình đang ứng dụng công nghệ GIS khá phổ biến
và trên nhiều lĩnh vực.
- Quản lý và giám sát tài nguyên môi trường: Thành lập bản đồ để quản lý
tài nguyên và các di sản văn hóa, giám sát hiện tượng lũ lụt trên một số con sông.
- Quản lý đất đai: Thành lập các loại bản đồ trên các phần mềm ứng dụng
của GIS như Mapinfo, Microstation [2].
20