Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam

Trờng Đại học kinh tế quốc dân

PHạM THùY DƯƠNG
ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII
TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí
CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động
sản
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng
Hà nội, năm 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Định giá quyền sử dụng đất khu
III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn
Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của
chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu
nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã thực hiện nghiêm
túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu, các kết quả trình bày trong luận văn là sản
phẩm nghiên cứu, khảo sát của riêng cá nhân tôi, tất cả các tài liệu tham khảo sử
dụng trong luận văn đều được trích dẫn tường minh, theo đúng quy định.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Thùy Dương

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo đã dạy em trong thời
gian học cao học khóa 21 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian học tập và làm luận văn tốt nghiệp.

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã nhiệt tình hướng
dẫn trong thời gian em làm luận văn.
Trong quá trình nghiên cứu, đề tài của em còn nhiều thiếu sót, kính mong
nhận được sự góp ý, bổ sung ý kiến của các thầy, cô giáo và các bạn để đề tài của
em được hoàn thiện tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Học viên
Phạm Thùy Dương
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1 ĐVT Đơn vị tính
2 UBND Uỷ ban nhân dân
3 VAT Thuế giá trị gia tăng
4 VNĐ Việt Nam đồng (đơn vị tiền tệ của Việt Nam)
5 BĐS Bất động sản
6 Vinacomin Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
1. Bảng
2. Sơ đồ:
Trờng Đại học kinh tế quốc dân

PHạM THùY DƯƠNG
ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII
TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí
CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động
sản
Hà nội, năm 2014
8

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống
về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trong
trọng. Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hình
thành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn. Các khu đô thị
này không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phần
phát triển kinh tế thành phố.
Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng
vai trò quan trọng. Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu
tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác xác
định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,
khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án.
Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBND
Tỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007
dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phường
Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công.
Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng. Theo chủ trương
này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công
Đường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự án
khu đô thị Điền Công. Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào
sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ. Theo Quy hoạch ban đầu Khu
đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng,
việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năng
vốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khu
III với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là
tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đích
phục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khu
vực Quảng Ninh.
9
Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giai

đoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu
III và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng
sản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai trò
quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Thấy được tầm quan trong đó nên tác
giả chọn đề tài: “Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu
đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng
sản Việt Nam”.
Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định
giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị.
- Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được áp
dụng trong thực tế.
- Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam
thành phố Nam thành phố Uông Bí.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô
thị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than
– Khoáng sản Việt Nam.
Theo mục tiêu nghiên cứu đề ra luận văn lần lượt đi sâu vào từng vấn đề cụ
thể từ đó xác định được giá trị quyền sử dụng đất đối với khu III và khu VII của khu
đô thị phía Nam thành phố Uông Bí. Sau khi có kết quả định giá, tác giả tiếp tục
phân tích các biện pháp để hoàn thiện công tác định giá đất cho toàn khu đô thị làm
cơ sở định giá cho các dự án bất động sản tiếp theo do Tập đoàn công nghiệp Than -
Khoáng sản làm chủ đầu tư, đồng thời tác giá cũng có một số kiến nghị với Tập
đoàn, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng như với Nhà Nước trong công tác hoàn thiện
định giá quyền sử dụng đất khu đô thị.
Trêng §¹i häc kinh tÕ quèc d©n

10
PHạM THùY DƯƠNG
ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII

TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí
CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động
sản
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng
Hà nội, năm 2014
11
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống
về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trong
trọng. Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hình
thành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn. Các khu đô thị
này không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phần
phát triển kinh tế thành phố.
Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng
vai trò quan trọng. Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu
tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác xác
định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,
khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án.
Dự án khu đô thị thường có quy mô lớn với nhiều loại hình bất động sản.
Để định giá quyền sử dụng đất khu đô thị một cách chính xác, hợp lý thì người
định giá phải có nghiệp vụ vững vàng, kiến thức sâu rộng, được đào tạo bài bản và
có kinh nghiệm.
Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBND
Tỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007
dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phường
Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công.
Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng. Theo chủ trương
này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công

Đường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự án
khu đô thị Điền Công. Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào
sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ. Theo Quy hoạch ban đầu Khu
đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng,
việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năng
12
vốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khu
III với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là
tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đích
phục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khu
vực Quảng Ninh.
Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giai
đoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu
III và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng
sản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai trò
quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Thấy được tầm quan trong đó nên tác
giả chọn đề tài: “ Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu
đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng
sản Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định
giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị.
- Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được áp
dụng trong thực tế.
- Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam
thành phố Nam thành phố Uông Bí.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô
thị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than
– Khoáng sản Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: sử dụng các căn cứ và phương pháp trong định giá
bất động sản để định giá quyền dử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía
Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí.
13
- Phạm vi nghiên cứu: Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực
hiện trong khu III, khu VII dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh.
- Thời gian xác định giá trị quyền sử dụng đất: Năm 2014
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp thu thập tài liệu: Thu thập, sử dụng các nguồn thông tin như
hệ thống các văn bản pháp luật, các quy định, quyết định liên quan đến đất đai tại
địa bàn thành phố Nam Uông Bí.
- Thu thập các thông tin về các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, giá
bất động sản tại các vùng lân cận dự án.
- Phương pháp phỏng vấn cộng đồng bằng cách phỏng vấn và trao đổi với
các đối tượng có nhu cầu về nhà ở.
- Phương pháp điều tra kinh tế xã hội để xác định được đặc điểm kinh tế, xã
hội khu vực thành phố Nam Uông Bí.
4.2. Phương pháp xử lý thông tin
- Phương pháp kế thừa: Sử dụng các số liệu, tài liệu đã công bố và có giá trị
sử dụng
- Phương pháp thống kê: Sử dụng để phân tích đánh giá các đặc trưng về giá
và đặc điểm bất động sản lân cận khu đô thị Nam Uông Bí.
- Phương pháp so sánh: Sử dụng để đánh giá và so sánh việc áp dụng các
phương pháp định giá khác nhau vào định giá quyền sử dụng đất khu đô thị.
- Các phương pháp phân tích: Sử dụng trong phân tích chi phí, phân tích đầu
tư, phân tích rủi ro, phân tích số liệu trong quá trình thực hiện định giá quyền sử
dụng đất.

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm đánh giá chung thực trạng, nguyên
nhân hạn chế của vấn đề cần nghiên cứu từ đó tìm ra các giải pháp hoàn thiện.
14
5. Kết cấu luận văn
Luận văn ngoài lời nói đầu và kết luận gồm 3 chương như sau:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
- Chương 2: Định giá quyền sử dụng đất khu III, khu VII khu đô thị phía
Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất tại khu đô
thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản
Việt Nam
15
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ
1.1. Giá và định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
1.1.1. Khái niệm về khu đô thị, đất khu đô thị, đặc điểm đất khu đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về khu đô thị
Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2006 thì khu đô thị
được định nghĩa như sau:
“Khu đô thị là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng đồng bộ về
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.” và “Đô thị là khu vực tập trung dân cư
sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông
nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ,
một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị
của thị xã; thị trấn.”
Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển
đô thị thì:
“ Khu vực phát triển đô thị là khu vực dự kiến hình thành đô thị trong tương
lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xây

dựng đồng bộ về hạ tầng đô thị.”
“ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng một khu đô
thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”.
Như vậy, khu đô thị là một phần của khu đô thị, có quy hoạch riêng, ranh
giới địa chính rõ ràng, có thể bao gồm Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công
cộng và tập trung đông dân cư sinh sống làm việc.
1.1.1.2. Khái niệm đất khu đô thị
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
16
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh, quốc phòng. Đất đai
còn là nguồn tài sản quốc gia vô cùng quý giá được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ,
đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật
chất của xã hội. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì
đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những bị mất đi mà có xu hướng
tăng lên.
Đất khu đô thị được hình thành trong quá trình đầu tư, xây dựng khu đô thị.
Đầu tiên đất được trưng dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,
đất rừng hoặc đền bù giải phóng thành đất khu đô thị, sau khi có đất thì tiến hành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để chuyển đổi đất ban đầu thành đất khu
đô thị. Sau khi đầu tư, phát triển giá trị đất trong khu đô thi mới có xu hướng cao
hơn nhiều lần so với trước khi chuyển đổi, do đất trong khu đô thị được quy hoạch
chi tiết, được xác định địa giới, mục đích sử dụng và các yếu tố hỗ trợ để nâng cao
giá trị sử dụng của đất trong khu đô thị.
1.1.1.3. Đặc điểm đất khu đô thị
Ngoài các đặc điểm như đất đai, thì đất đô thị còn có một số đặc điểm khác như:
- Đất khu đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên, đất nông nghiệp hoặc lâm
nghiệp hoặc đất từ những khu dân cư cũ được đầu tư, trang bị cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, giao thông vận tải, công trình công cộng sau khi chuyển mục đích sử dụng.
- Việc sử dụng đất trong khu đô thị dựa trên quy hoạch và dự án được đầu tư

phê duyệt.
- Đất trong khu đô thị có nhiều loại tùy thuộc vào quy mô và thiết kế dự án
như đất xây dựng biệt thự, đất xây dựng nhà liền kề, đất xây dựng khu trung cư,
trung tâm thương mại, đất công cộng, đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, đất
xây dựng công viên, trường học, công trình y tế, đất phục vụ mục đích xây dựng hạ
tầng kỹ thuật đô thị như đường giao thông, hệ thống thoát nước, hành lang bảo vệ…
từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống
với bất kỳ vị trí nào.
17
- Giá đất trong khu đô thị có xu hướng cao hơn so với cùng loại đất nhưng
không nằm trong khu đô thị bởi vị trí và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình giao
thông, trường học, công trình y tế, công viên, được trang bị đi theo. Ví dụ như cùng
là loại đất xây dựng nhà liền kề thì có thể thấy đất xây dựng nhà liền kề trong khu
đô thị có giá trị cao hơn do có vị trí địa lý thuận lợi, các tiện ích phục vụ cuộc sống
đầy đủ, hoàn thiện và đồng bộ.
1.1.2. Khái niệm về giá đất, phân loại giá đất, khái niệm giá quyền sử dụng
đất khu đô thị (giá đất khu đô thị) và các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền
sử dụng đất khu đô thị
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giả cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá, bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên chuyển nhượng của quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử hữu đất đai trong

kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông
thường có chế độ tư hữu đất đai. Theo đó, giá cả đất đai là giá phải trả để có quyền
sở dụng đất trong nhiều năm mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất và do thời
gian sử dụng đất tương đối dài nên trong thời gian sử dụng có thể chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm chú trọng khác thác nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả nguồn tài sản này.
18
Theo Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013,
“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và
Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì “Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” như vậy giá đất chính là giá
trị quyền sử dụng đất hay chính là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất với mảnh
đất trong một thời gian sử dụng xác định.
1.1.2.2. Phân loại giá đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Không áp
dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá
bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do cá bên tự thoả
thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Trong một dự án khu đô thị, trên cùng một thửa đất chúng ta sẽ thấy hai loại
giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường, cụ thể:
- Giá đất do Nhà nước quy định thông qua việc xác định khung giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Có thể thấy
trong giai đoạn đầu của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị giá đất trong trường hợp

này là giá đất do Nhà nước quy định để trả cho người sử dụng đất ban đầu để thu lại
đất và giao lại cho người sử dụng tiếp theo là người thực hiện dự án và chủ đầu tư
phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như trả tiền quyền sử
dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng
đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy
19
luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người
nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét
về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền
sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định. Đối
với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, giá đất thị trường xuất hiện khi dự án đã được
phê duyệt đầu tư và đủ điều kiện đưa vào thị trường (cơ sở pháp lý, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật). Có thể thấy giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất Nhà nước.
Tóm lại, việc xác định giá quyền sử dụng đất khu đô thị chính là nghiệp vụ
định giá thửa đất xây dựng khu đô thị, đối với Nhà nước là cở sở cho khoản tiền
phải nộp của Chủ đầu tư khi được giao dất, đối với Chủ đầu tư thì việc xác định
được giá quyền sử dụng đất giúp Chủ đầu tư đối chiếu kiểm tra với cơ quan chủ
quản trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất để đầu tư xây
dựng đầu tư khu đô thị, tính khả thi dự án khi dự án đưa vào thực hiện.
1.1.2.3. Khái niệm về giá quyền sử dụng đất khu đô thị (giá đất khu đô thị)
Trong một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, vấn đề đầu tiên cần quan tâm
đến là mảnh đất để xây dựng khu đô thị. Đất khu đô thị là phần diện tích đất được
quy hoạch trong phạm vi ranh giới địa lý của khu đô thị, được xác định bằng các cột
mốc hoặc tường rào khu đô thị. Do diện tích một khu đô thị thường là lớn nên
thường phải giải phóng mặt bằng khi gặp đất nông nghiệp hoặc cư dân xen kẹp
những mảnh đất trống.
Theo Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì
quyền sử dụng đất hay còn gọi là giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa như sau:

“ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Theo Điều 192 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì “ Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản”.
Theo Điều 174 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì Bất động sản là một loại
tài sản và bao gồm đất đai; Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
20
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 thì “ Quyền sử
dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy quyền sử dụng đất là một phần không thể tách rời của bất động sản
và được hiểu là giá trị quy ra bằng tiền do mảnh đất đem lại. Quyền sử dụng đất
xác lập quyền sở hữu về pháp luật của Chủ đầu tư với mảnh đất và được tham gia
trong các giao dịch kinh doanh bất động sản.
Theo Luật đất đai 2013, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phục cụ cho công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tái định cư của các dự án Nhà nước.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Do góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với khu đô thị có hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử
dụng đất đối tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước (khoản 4 Điều 54 Luật đất đai 2013) và giao đất có thu tiền sử dụng
đất trong trường hợp đầu tư xây dựng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013). Vì vậy khái
niệm quyền sử dụng đất khu đô thị chỉ áp dụng trong trường hợp dự án giao đất có
thu tiền sử dụng và được dùng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân
tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan
hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông
thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
- Nhân tố thông thường: là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều
21
kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho
các loại đất, bao gồm nhân tố hành chính (chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô
thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về
hành chính), nhân tố nhân khẩu (mật độ, tố chất, cơ cấu), nhân tố xã hội (trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa), nhân tố quốc tế
(tình trạng kinh tế, biến động giá, lãi suất ngân hàng).
- Nhân tố khu vực: là điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó, bao gồm vị trí kinh
tế, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế
của quy hoạch khu đô thị .
- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất, bao gồm vị trí, diện tích thửa đất, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng,
độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế trong quy hoạch, thời hạn sử dụng của
mảnh đất nằm trong khu đô thị.
1.2. Khái niệm và vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên
thế giới, nhất là với những nước có nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Tại
Việt Nam, những năm gần đây định giá tài sản dần coi là một nghề được pháp luật
công nhận và dần có những bước phát triển.
Trên thế giới hiện nay có rất nhiều cách định nghĩa về giá nhưng tựu chung

đều coi định giá là việc ước tính giá cả của một tài sản tại một thời điểm nhất định.
Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, tại một thời điểm, theo
những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
22
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Theo khoản 5 Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13: “ Định giá là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá
cho hàng hóa, dịch vụ”.
Bất động sản cũng được coi là một loại tài sản, và tương ứng cũng có định
nghĩa về định giá bất động sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia: “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị
của bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị
trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,
sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế
và giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị tài sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân
tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư
thay thế”.
Theo khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/6/2006: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của bất động
sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Như vậy, định giá bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ năng
lực và kinh nghiệm dựa trên các dữ liệu thu thập, các phương pháp định giá tại một

thời điểm cụ thể xác định giá trị bất động sản với một mục đích cụ thể.
Do quyền sử dụng đất là một bộ phận không thể tách rời bất động sản thì
định giá quyền sử dụng đất có thể là được hiểu là nghiệp vụ xác định giá đất dựa
23
trên các dữ liệu thu thập, các phương pháp định giá tại một thời điểm cụ thể và với
một mục đích cụ thể.
1.2.2. Vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
Trong quá trình định giá, một tài sản sẽ có các giá trị khác nhau (giá thị
trường, giá thế chấp, giá trị bảo hiểm) tương ứng với mỗi mục đích khác nhau (tính
thuế sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất,
đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng
đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho
thuê, thừa kế quyền sử dụng đất ). Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị việc
định giá quyền sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng, cụ thể:
- Đối với Nhà nước việc định giá quyền sử dụng đất sẽ xác định số tiền phải
nộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện dự án, đồng thời
là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thực hiện quá trình thu hồi đất, đền bù giải
phòng mặt bằng để giao đất sạch cho Chủ đầu tư.
- Đối với Chủ đầu tư việc định giá quyền sử dụng đất sẽ là giúp Chủ đầu tư
xác định nguồn vốn cần có khi thực hiện dự án, bảo đảm nguồn tài chính để thực
hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Giúp Chủ đầu tư đối chiếu với kết
quả định giá quyền sử dụng đất của Nhà nước.
- Định giá quyền sử dụng đất cũng giúp Chủ đầu tư xác định được tính khả
thi của dự án, giá của các bất động sản dự kiến và tổng chi phí của dự án.
- Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi
giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
1.3. Căn cứ định giá quyền sử dụng đất khu đô thị
1.3.1. Các căn cứ định giá quyền sử đất khu đô thị
Đất khu đô thị thuộc đất phi nông nghiệp theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

ngày 15/5/2014 về quy định giá đất thì giá đất được xây dựng trên khung giá đất và
bảng giá đất. Khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa còn bảng giá đất thì
24
được xây dựng theo vị trí đất hoặc chi tiết đến thửa đất. Và trong tất cả các trường
hợp việc xây dựng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều
112 của Luật đất đai năm 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản
1,2,3 và Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông
tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên; kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất
đai ảnh hưởng đến giá đất, cụ thể:
- Về nguyên tắc định giá đất, theo Điều 112 của Luật Đất đai thì việc định
giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
Bên cạnh những nguyên tắc cần tuân thủ theo Luật đất đai, định giá viên cần
phân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể,
do đó khi định giá bất động sản, định giá viên nên vận dụng những nguyên tắc cơ bản
trong định giá để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị bất động sản, cụ thể như sau:
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, có nghĩa bất động sản được
coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi bất động sản được sử dụng hợp pháp, cho
thu nhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục.
+ Nguyên tắc cung - cầu, có nghĩa giá trị của một bất động sản được xác định
bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường và giá trị của bất động
sản đó cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó.
+ Nguyên tắc thay thế, có nghĩa các bất động sản có tính năng tương tự nhau

có thể thay thế cho nhau nên giá thị trường của một bất động sản mục tiêu (bất động
25
sản cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản
thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản mục tiêu.
+ Nguyên tắc đóng góp, có nghĩa giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất
động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ bất động sản.
Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị bất động
sản tăng hoặc giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của bất động sản
thay đổi theo.
+ Nguyên tắc cân bằng, có nghĩa giá trị bất động sản được tạo ra và bền vững
khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt
được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào bất động sản.
+ Nguyên tắc thay đổi, có nghĩa giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi,
không cố định do tác động của thay đổi về công năng của bất động sản, thay đổi về
yếu tố cấu thành trong bất động sản, thay đổi về các điều kiện sử dụng, thay đổi
theo thời gian.
+ Nguyên tắc phù hợp, có nghĩa định giá bất động sản cần sắp xếp bất động
sản cho phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành bất
động sản phù hợp với các yếu tố bên ngoài.
+ Nguyên tắc cạnh tranh, có nghĩa bất động sản là tài sản có giá trị lớn, lợi
nhuận từ kinh doanh bất động sản rất hấp dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh
trong thị trường bất động sản làm giảm tính độc quyền của bất động sản. Cạnh tranh
được thể hiện ở khía cạnh đó là cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường,
cạnh tranh giữa cung và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về
mục đích sử dụng.
+ Nguyên tắc nhất quán, có nghĩa mỗi bất động sản và các bộ phận của nó
phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ
phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác.
+ Nguyên tắc thực tế, có nghĩa dựa vào khả năng thực tế của bất động sản có
dự báo nhưng không suy diễn, dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua,

bán, trao đổi, dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận.