Đánh giá hiện trạng, biến động sử dụng đất và định hướng sử dụng đất đai phục vụ phát triển bền vững khu vực ngoại thành phía tây nam hà nội

DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Bảng 2.1. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây Nam
1
Hà Nội năm 2005
Bảng 2.2. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây Nam
2
Hà Nội năm 2010

Trang
58
60

Bảng 2.3. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây nam
3

Hà Nội năm 2013

67

Bảng 2.4. Biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây

4

Nam thành phố Hà Nội

70

Bảng 2.5. Biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây

5

6

Nam thành phố Hà Nội

Bảng 3.1. Dự báo dân số khu vực ngoại thành phía Tây Nam Hà
Nội đến 2030

74

84

Bảng 3.2. Định hướng sử dụng đất theo các không gian phục vụ
7

phát triển bền vững khu vực ngoại thành phía Tây Nam thành

91

phố Hà Nội đến năm 2030
DANH MỤC HÌNH, BẢN ĐỒ
STT
Tên hình, bản đồ
Hình 2.1: sơ đồ vị trí khu vực ngoại thành phía Tây Nam thành
1
phố Hà Nội
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
2
Nam thành phố Hà Nội năm 2005

Trang
33
59

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
3

Nam thành phố Hà Nội năm 2010

61

Bản đồ biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
4

Nam thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010

71

Hình 3.1. Sơ đồ các nhóm phân khu chức năng khu vực ngoại
5

thành Tây Nam thành phố Hà Nội

82


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................1

2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU.....................................................1
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................................................2
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .........................................................3
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................3
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU..................................................................................................4
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN ......................................................................................5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY
NAM HÀ NỘI ............................................................................................................6
1.1. TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU .....................................6
1.1.1. Các cơng trình nghiên cứu định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền
vững .........................................................................................................................6
1.1.2. Các cơng trình liên quan tới khu vực nghiên cứu .......................................11
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................12
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất ....................12
1.2.2. Phát triển bền vững và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững.23
1.3. QUAN ĐIỂM, PHƢƠNG PHÁP VÀ CÁC BƢỚC NGHIÊN CỨU ............30
1.3.1. Quan điểm nghiên cứu.................................................................................30
1.3.2. Hệ phương pháp nghiên cứu .......................................................................31
1.3.3. Các bước nghiên cứu ...................................................................................32
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI
ĐOẠN 2005 – 2013. .................................................................................................33
2.1. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI THỰC TRẠNG SỬ
DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI ............33
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường ........33
2.1.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên ...............................................................33
2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên ...........................................................................37
2.1.1.3. Thực trạng môi trường ..........................................................................42
2.1.2. Các yếu tố kinh tế xã hội .............................................................................43

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...............................43
2.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ................................................43
2.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn .....................44
2.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .......................................................46
2.1.3. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................52
2.2. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC TÂY NAM HÀ
NỘI NĂM 2005 VÀ 2010 ........................................................................................55
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 ...............................................................55
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ...............................................................60
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ...............................................................64
2.2.4. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất .........................................68
2.3. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 – 2013 ...........69


2.3.1. Phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 .............................70
2.3.2. Phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2013 .............................74
2.3.3. Đánh giá tổng hợp biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
Nam thành phố Hà Nội theo khía cạnh phát triển bền vững .................................75
Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT
TRIỂN BỀN VỮNG TẠI KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030. .............................................................77
3.1. PHƢƠNG HƢỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KHU VỰC NGOẠI
THÀNH PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 ........................................77
3.1.1. Phân tích các quy hoạch và định hướng sử dụng đất đến năm 2030 của khu
vực ngoại thành phía Tây Nam thành phố Hà Nội và thành phố Hà Nội .............77
3.1.2. Quan điểm và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững tại khu
vực ngoại thành phía Tây Nam thành phố Hà Nội đến năm 2030 ........................78
3.2. PHÂN KHU CHỨC NĂNG KHU VỰC PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI THEO
MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN .....................................................................................80

3.2.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn xác định các khu chức năng ...........................80
3.2.2. Phân tích các vấn đề sử dụng đất, kinh tế, xã hội và môi trường nổi cộm
trong các khu chức năng ........................................................................................83
3.3. CÁC DỰ BÁO VỀ KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 ..............................................................84
3.3.1. Dự báo về kinh tế, dân số ............................................................................84
3.3.2. Dự báo về sử dụng đất .................................................................................85
3.4. ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC PHÂN KHU
CHỨC NĂNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 .......................................................................................85
3.4.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn ........................................................................85
3.4.2. Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững đến năm 2030 ........87
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KHẢ THI ........................................................94
3.5.1. Giải pháp hồn thiện hệ thống chính sách ...................................................94
3.5.2. Giải pháp huy động vốn đầu tư ...................................................................95
3.5.3. Giải pháp công nghệ ....................................................................................95
3.5.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ...........................................................96
KẾT LUẬN ..............................................................................................................97
KIẾN NGHỊ .............................................................................................................98
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................99


MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Tại Điều 18 Hiến pháp nước Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả”. Theo đó, định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông
qua các quy hoạch và chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử

dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên đóng vai trị quan trọng
đối với q trình phát triển kinh tế - xã hội. Để đưa ra được định hướng, phương án
quy hoạch sử dụng đất bền vững thì việc phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử
dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn chế trong sử dụng đất là rất cần
thiết.
Khu vực các huyện ngoại thành phía Tây Nam của Hà Nội (gồm các huyện
Quốc Oai, Chương Mỹ và Thanh Oai) là khu vực có tốc độ phát triển khá nhanh
trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa được
đẩy mạnh với sự hình thành và triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các
khu, cụm công nghiệp và các khu đô thị mới. Q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa
mang lại những tác động tích cực như đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, góp phần nâng
cao mức sống người dân, cơ cấu lao động chuyển dịch theo hướng công nghiệp dịch vụ, đầu tư xây dựng các cơng trình văn hóa, xã hội... cho các huyện phía tây
nam Hà Nội. Nhưng gắn liền với quá trình này là sự biến động sử dụng đất, chuyển
đổi cơ cấu sử dụng đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các
mục đích phi nơng nghiệp.
Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đã và đang được đặt ra cho khu vực
ngoại thành phía Tây Nam Hà Nội là làm thế nào để có thể gắn kết q trình cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa mang tính tất yếu của Thủ đơ Hà Nội với sự phát triển kinh
tế - xã hội bền vững, trong đó sử dụng tài nguyên đất đáp ứng được nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nhưng đồng thời phải bảo vệ đất và môi trường sinh thái. Để
thực hiện được điều này, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về
phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất đai. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó,
học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Đánh giá hiện trạng, biến động sử dụng
đất và định hướng sử dụng đất đai phục vụ phát triển bền vững khu vực ngoại
thành phía Tây Nam Hà Nội”.
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
a) Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ hiện trạng và biến động sử dụng đất tại khu vực ngoại thành phía Tây

1

Nam Hà Nội trong giai đoạn 2005 - 2013 nhằm làm cơ sở đề xuất định hướng sử
dụng đất bền vững đến năm 2030 đảm bảo chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng
được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
b) Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất các năm 2005,
2010, 2013 của các huyện thuộc khu vực ngoại thành phía Tây Nam, thành phố Hà
Nội.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất tại các năm 2005, 2010 và năm 2013.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2013.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng
đất.
- Xây dựng sơ đồ phân khu chức năng và đề xuất định hướng sử dụng đất
lồng ghép với phát triển bền vững khu vực ngoại thành Tây Nam thành phố Hà Nội
đến năm 2030.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
a) Phạm vi khơng gian
Đề tài được thực hiện trên tồn bộ địa bàn 3 huyện: Quốc Oai, Chương Mỹ,
Thanh Oai.
b) Phạm vi khoa học
Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất khu vực 3 huyện
Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai trong giai đoạn 2005 - 2013.
+ Đề xuất định hướng sử dụng đất theo hướng phát triển bền vững đến năm
2030.
+ Định hướng sử dụng đất được đề xuất theo cơ sở lồng ghép phát triển bền
vững, cụ thể là đảm bảo cả 3 khía cạnh: bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường

(bền vững về mơi trường), sử dụng tài ngun đất hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao

2


(bền vững về kinh tế) và đảm bảo công bằng xã hội, hòa giải được các mâu thuẫn xã
hội trong sử dụng đất đai (bền vững về xã hội).
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong
phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai về hướng phân tích hiện trạng và
biến động sử dụng đất đối với một khu vực và hướng nghiên cứu quy hoạch sử dụng
đất lồng nghép phát triển bền vững.
- Ý nghĩa thực tiễn: Các phương án đề xuất định hướng sử dụng đất bền
vững đến năm 2030 trong luận văn được xem là tư liệu khoa học tham khảo cung
cấp cho các cơ quan quản lý phục vụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của khu vực ngoại thành phía Tây Nam thành phố Hà Nội.
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, các số liệu
thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất của 3 huyện Quốc Oai, Chương Mỹ,
Thanh Oai tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ về khu vực 3
huyện Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy được sự biến
động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá về
tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia
trong lĩnh vực tài nguyên môi trường trong đề xuất định hướng sử dụng đất khu vực

nghiên cứu đến 2030.
- Phương pháp bản đồ và GIS: dùng để thành lập, trình bày và biên tập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ biến động sử dụng đất, bản đồ định hướng sử dụng
đất khu vực 3 huyện Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai. Phương pháp bản đồ được

3


thực hiện với sự trợ giúp của công nghệ GIS. Phần mềm GIS là Microstation được
sử dụng để biên tập và thành lập các các bản đồ chuyên đề.
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
cơng trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,...
- Hướng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá biến
động sử dụng đất.
- Hướng phát triển bền vững: phát triển bền vững và quy hoạch bảo vệ mơi
trường, chương trình nghị sự 21 của Việt Nam (2005), chương trình nghị sự 21 cho
một số địa phương (Bình Định, Ninh Bình,…),…
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 2003; Luật Bảo vệ môi trường.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư của cỏc Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện
Quốc Oai, Thanh Oai, Chương mỹ giai đoạn 2005 - 2013.
- Nghị quyết số 26/NQ-TW ngày 05/8/2008 Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp
hành Trung ương khố X về nơng nghiệp, nơng dân, nông thôn.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về

việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
- Các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp, điểm
dân cư, thị tứ, các dự án khác trong phạm vi huyện Thanh Oai, Quốc Oai, Chương
Mỹ.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai 03 huyện Thanh Oai, Quốc Oai, Chương
Mỹ các năm 2005, 2010 và 2013.

4


- Bản đồ sử dụng đất các năm 2005 và 2010.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại địa phương.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong q trình khảo sát thực địa.
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngồi phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền
vững khu vực ngoại thành phía tây nam Hà Nội.
- Chương 2: Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất khu vực ngoại
thành phía tây nam Hà Nội.
- Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững
khu vực nghiên cứu đến năm 2030.

5


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY
NAM HÀ NỘI

1.1. TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các cơng trình nghiên cứu định hƣớng sử dụng đất phục vụ phát triển
bền vững
a) Trên thế giới
Khái niệm phát triển bền vững (sustainable development) xuất hiện từ những
năm 1970 với những nội dung đề cập tới môi trường và phát triển quốc tế. Từ
những năm 1980 khái niệm này được mở rộng trong tác phẩm “Chiến lược bảo tồn
thế giới” (1980), được phổ biến qua báo cáo Brundland (1987) về “Tương lai chung
của chúng ta”, tác phẩm “Chăm lo cho Trái Đất” (1991) và Chương trình Nghị sự
21 (1992) tại Riode Janero. Hiện nay, phát triển bền vững được sử dụng phổ biến
trong chiến lược, định hướng phát triển ở các quy mô khác nhau, từ quy mơ tồn
cầu, khu vực cho đến quốc gia và địa phương.
Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban Thế giới về Môi trường và Phát
triển đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới, là “sự phát
triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng
nhu cầu của các thế hệ tương lai”. Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền vững chính
là sự bình đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ. Hay nói cách khác, phát triển
bền vững là sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã hội và
mơi trường.
Chương trình Nghị sự 21 (Agenda 21) đưa ra bốn khu vực hành động là: (i)
Phát triển kinh tế - xã hội: Chủ yếu là xóa đói giảm nghèo, quản lý tăng trưởng dân
số, quản lý cách sống và các hình thức tiêu dùng với sản xuất; (ii) Bảo vệ môi
trường và nơi sống, bảo tồn thiên nhiên, tài nguyên và các hệ sinh thái, quản lý chất
thải; (iii) Khuyến khích và thúc đẩy sự tham gia, đóng góp của các đối tượng thụ
hưởng tinh thần, đối thọai và hợp tác, sự cơng bằng bình đẳng về giới, giữa các sắc
tộc và các thế hệ,...; (iv) Soạn ra những chương trình và biện pháp, thiết lập những

6

định chế và cơ chế, sử dụng những phương tiện cần thiết để kinh tế - xã hội chuyển
đổi theo hướng phát triển bền vững.
Trong bối cảnh nguồn tài nguyên đất đai ngày càng trở nên hạn hẹp thì lựa
chọn phát triển bền vững đã trở thành mục tiêu cấp thiết cho công tác quy hoạch sử
dụng đất ở tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.
Châu Âu là khu vực đi đầu trong xây dựng các nguyên lý về quy hoạch sử
dụng đất bền vững và phát triển các nghiên cứu ứng dụng theo hướng này. Lier và
cộng sự (1994) công bố ấn phẩm về quy hoạch sử dụng đất bền vững, trong đó trình
bày những lý luận chung và áp dụng cho một số khu vực cụ thể tại Hà Lan.
Herrmann và Osinski (1999) thực hiện nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đai bền
vững dựa trên cơng nghệ GIS và mơ hình hóa, áp dụng điển hình cho khu vực nơng
thơn Baden-Wuerttemberg thuộc miền nam nước Đức. Gần đây nhất, Pašakarnis và
cộng sự (2010) dựa trên quan điểm phát triển bền vững đã tiến hành phân tích định
hướng phát triển nơng thơn và những thách thức đối với chiến lược sử dụng đất ở
khu vực Đông Âu.
Tại khu vực Bắc Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với phát triển bền vững
cũng được quan tâm trong thời gian gần đây, trong đó chú trọng nhiều tới bảo vệ
các hệ sinh thái. Ryan và Throgmorton (2003) thực hiện nghiên cứu so sánh thực
trạng phát triển đất đai cho quy hoạch bền vững mạng lưới giao thông giữa thành
phố Freiburg của Đức với thành phố Chula Vista, California của Hoa Kỳ.
Fitzsimons và cộng sự (2012) tiến hành đánh giá đất đai và quy hoạch sử dụng đất
phục vụ phát triển vành đai xanh tại Toronto - thành phố lớn nhất của Canada.
Tại châu Mỹ La-tinh, quy hoạch sử dụng đất bền vững được áp dụng cho cả
khu vực đơ thị hóa cao và các khu vực cảnh quan tự nhiên. Rojas và cộng sự (2012)
thực hiện đánh giá môi trường chiến lược cho cả châu Mỹ La-tinh, sau đó áp dụng
cụ thể cho quy hoạch đơ thị tại vùng đơ thị Concepción của Chile. Trong khoảng
thời gian này, Barral và Oscar (2012) tiến hành một nghiên cứu quy hoạch sử dụng
đất bền vững dựa trên đánh giá các dịch vụ hệ sinh thái, áp dụng điển hình cho vùng
đơng nam Pampas của Argentina.

Tại Australia, Pearson và cộng sự (2010) đề xuất một khung kịch bản quy

7


hoạch sử dụng đất bền vững và áp dụng cho khu vực đô thị thuộc vùng đông nam
Queensland, Australia.
Là khu vực điển hình nhất về các vấn đề nổi cộm liên quan tới quy hoạch sử
dụng đất do tăng trưởng kinh tế nhanh và mật độ dân số cao, quy hoạch sử dụng đất
bền vững ở khu vực châu Á và châu Phi hiện đang rất được chú trọng. Các định
hướng quy hoạch chủ yếu được tiếp cận từ châu Âu. Tại châu Á, Chen và cộng sự
(2003) tiến hành đánh giá sử dụng đất và đề xuất các kịch bản sử dụng đất bền vững
cho vùng cao nguyên Loess của Trung Quốc. Kim và Pauleit (2007) tiến hành đánh
giá đa dạng sinh học và các đặc tính cảnh quan làm căn cứ cho quy hoạch sử dụng
đất tại thành phố Kwangju, Hàn Quốc. Tại châu Phi, các nghiên cứu quy hoạch sử
dụng đất được thực hiện với sự hỗ trợ kinh phí và tham gia của các chuyên gia sử
dụng đất châu Âu. Agrell và cộng sự (2004) tiến hành quy hoạch sử dụng đất cho
phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa mục đích và áp dụng thử nghiệm tại vùng
Bungoma của Kenya.
Tóm lại, phát triển bền vững với cách tiếp cận toàn diện được xem là một xu
thế của thời đại. Do đó, quy hoạch sử dụng đât bền vững được quan tâm rộng rãi
trên toàn thế giới. Mặc dù các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới rất khác nhau
về điều kiện lãnh thổ cũng như động lực phát triển, nhưng quy hoạch sử dụng đất
bền vững đã thể hiện được ưu thế cho tất cả các khu vực này, tạo cơ hội cho phát
triển kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử
dụng đất.
b) Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi
đôi với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được thể

hiện trong Điều 4 của Luật Bảo vệ Môi trường năm 2005. Cho đến nay, do quan điểm
phát triển bền vững vẫn chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ
thể về phát triển bền vững trong thực tế, nên các cơ quan quản lý nhà nước có liên
quan và chủ đầu tư đang rất lúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu
kiện của người dân. Cơ chế, chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang
có những bất cập lớn trong thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi

8


trường. Sự thiếu hụt các cơ chế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên
nhân dẫn đến sự bất bình đẳng trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ơ nhiễm mơi
trường của phát triển. Vì vậy, trước mắt cần có những nghiên cứu chính sách cụ thể
hoá quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất, trong đó
có những nguyên tắc và cơ chế bồi thường phù hợp cho người dân.
Việc quản lý, sử dụng đất phải vừa đảm bảo quỹ đất phục vụ mục tiêu cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bảo đảm an ninh, quốc phịng vừa đảm bảo mục
tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực. Chiến lược và quy hoạch sử dụng đất
phải có tầm nhìn dài hạn; tránh chạy theo mục tiêu phát triển trước mắt nhưng khai
thác cạn kiệt tài nguyên đất, để lại hậu quả xấu về kinh tế, xã hội và môi trường cho
các thể hệ mai sau phải gánh chịu. Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần xóa
đói, giảm nghèo, đảm bảo dân chủ, bình đẳng và công bằng xã hội.
* Phát triển kinh tế trong sử dụng đất:
+ Áp lực về nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an
ninh quốc phòng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường là một thách thức lớn
đối với việc cân đối, phân bổ nguồn tài nguyên đất cho các mục đích khác nhau, địi
hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp trong hoạch định chính
sách và xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Dưới áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất trong không gian đô thị, việc khai
thác không gian trong lãng đất để xây dựng các cơng trình ngầm trên quy mơ lớn đó

trở thành hiện thực địi hỏi việc quản lý đất đai theo không gian phân tầng. Đây là
vấn đề mới ở Việt Nam, đòi hỏi phải xây dựng từ bước đầu phương pháp luận, hành
lang pháp lý, quy trình kỹ thuật, quy trình quản lý phù hợp.
* Bảo vệ môi trường trong sử dụng đất:
+ Sự thối hóa, suy giảm nguồn tài ngun đất do các nguyên nhân tự nhiên
hoặc do tác động của con người đang trở nên ngày càng nghiêm trọng đòi hỏi cần
tăng cường nghiên cứu, xây dựng và thực hiện các giải pháp thích hợp để quản lý,
bảo vệ, bồi bổ và duy trì quỹ đất đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hiện tại cũng như
trong tương lai.
+ Xây dựng hoàn thiện các phương pháp, nội dung, quy trình quy hoạch, kế

9


hoạch sử dụng đất các cấp, lồng ghép với các nhiệm vụ phịng chống, giảm nhẹ thiên
tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; xây dựng phương pháp dự báo và xác định nhu cầu
sử dụng đất, làm cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững.
+ Xây dựng và hoàn thiện phương pháp, tổ chức đánh giá thường xuyên tác
động của biến đổi khí hậu đối với tài nguyên đất của cả nước, theo các vùng và từng
địa phương; tổ chức hoạt động nghiên cứu khoa học - công nghệ nhằm xác lập cơ sở
khoa học và thực tiễn cho các giải pháp quản lý, sử dụng đất ứng phó với biến đổi
khí hậu; xây dựng và hồn thiện các giải pháp thích ứng và ứng phó với tác động
của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất; tổ chức thực hiện các chương trình, dự án
ứng phó với tác động của biến đổi khí hậu đến tài ngun đất.
* Cơng bằng xã hội trong sử dụng đất:
+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các
vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo

đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận
đối với quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với trình độ phát triển cũng như cách
tiếp cận trong quy hoạch sử dụng đất sao cho hài hịa với xu thế tồn cầu hóa và tạo
ra một hành lang để quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền
vững. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất, ngồi
ngun nhân từ các hoạt động của các khu cơng nghiệp, khu đô thị và các hoạt động
kinh tế - xã hội hiện tại, vùng lãnh thổ cũng có thể bị tác động bởi các yếu tố quy
hoạch mới như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khu cơng nghiệp mới, các khu
đô thị mới, phát triển các khu du lịch, các khu dân cư nông thôn mới, bệnh viện,
trạm y tế, khu khai thác chế biến tài nguyên,... Mặc dù đã được quy định trong Luật
Đất đai 2003, nhưng sự tham gia của các bên liên quan vào q trình quy hoạch sử
dụng đất ở Việt Nam cịn yếu. Hầu hết các quy hoạch sử dụng đất mới dừng lại ở

10


mức độ thông báo các quy hoạch ở giai đoạn cuối cùng để lấy ý kiến công đồng và
các bên. Như vậy việc tham gia của cộng đồng vào quá trình quy hoạch rất hạn chế,
ý kiến của cộng đồng chưa được quan tâm một cách thích đáng và mang nặng tính
hình thức dẫn đến việc nhiều quy hoạch thiếu tính thực tiễn và khó thành cơng, đơi
khi thất bại vì gặp phải sự khơng đồng thuận của người sử dụng.
1.1.2. Các cơng trình liên quan tới khu vực nghiên cứu
Các cơng trình nghiên cứu về sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
- Nghiên cứu đặc điểm thổ nhưỡng, đánh giá đất phục vụ định hướng phát
triển nông nghiệp bền vững: ĐG đất đai phục vụ định hướng QH nâng cao hiệu
quả SDĐ nông nghiệp huyện Gia Lâm (Vũ Thị Bình, 1995), Nghiên cứu đặc
điểm thổ nhưỡng và định hướng SD hợp lý TNĐ huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội (Phạm Quang Tuấn, Phạm Hồng Phong, 2011), Xây dựng cơ sở dữ liệu

tích hợp liên ngành đối với TNĐ nông nghiệp của Hà Nội (Nguyễn Xuân Hải,
2012 – 2013),…
- Nghiên cứu hiện trạng và biến động SDĐ phục vụ định hướng QH sử dụng
hợp lý đất đai và phát triển đơ thị: Nghiên cứu q trình đơ thị hóa và hiện trạng
sử dụng đất ở quận Tây Hồ - Hà Nội (Nguyễn Đức Khả, Trần Anh Tuấn, Phạm
Quang Tuấn, 2000), Biến động sử dụng đất và các vấn đề có liên quan do q
trình đơ thị hóa khu vực ven đô thành phố Hà Nội (Nguyễn Cao Huần, 2005),
Nghiên cứu biến động sử dụng đất trong q trình đơ thị hóa phục vụ quy hoạch
phát triển huyện Ba Vì – Hà Nội (Trần Văn Tuấn, 2010),…
Các cơng trình nghiên cứu về SDĐ khu vực ngoại thành phía Tây Nam thành
phố Hà Nội: đã có một số cơng trình nghiên cứu nhưng phần lớn chỉ nghiên cứu
chung về tỉnh Hà Tây như: Xây dựng ngân hàng cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về
tài nguyên thiên nhiên, kinh tế xã hội các tỉnh Hà Tây, Hịa Bình, Sơn La (Đào
Vọng Đức và nnk, 1993 – 1995), chưa có cơng trình nào nghiên cứu về giải
pháp đa lợi ích sử dụng bền vững tài nguyên đất
Trong bối cảnh hiện nay, khi khu vực phía Tây Nam được đặt trong và chịu
sự tác động của quá trình phát triển của thủ đô Hà Nội với nhiều xung đột giữa

11


các lợi ích kinh tế, xã hội, mơi trường thì vấn đề sử dụng bền vững tài nguyên
đất trở nên rất cấp thiết.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất
a) Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia. Là
nước có quy mơ diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu người, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình qn diện tích đất trên đầu người vào loại thấp 3.800
m2/người (0,3-0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức 1/6

bình quân thế giới. Trước đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các
cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hồ với mơi trường tự nhiên, trong đó có
tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng
về kinh tế và kỹ thuật, … là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trường tự nhiên và
khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, khơng ngồi quy luật đó, tình trạng sử dụng đất đai ở
nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài ngun rừng và tài
ngun khống sản hoặc tình trạng đơ thị hố nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 chúng ta nhận thấy bên
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện
thiếu bền vững như sau:
* Đối với khu vực đất nơng nghiệp: Mặc dù đó tập trung thực hiện việc dồn
điền, đổi thửa thành cơng ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nơng nghiệp cịn
q nhỏ, tồn quốc cịn tới 70 triệu thửa đất nơng nghiệp, bình qn mỗi hộ có từ 3
- 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo điều kiện thuận lợi để công nghiệp
hố, hiện đại hố nơng nghiệp và nơng thơn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1168529 ha đất nương

12


rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xố đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển cơng
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và mơi

trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu
quả sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện
có tại các vùng đất nơng nghiệp có năng suất cao để đầu tư cơng nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và
suy giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể
trồng rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm
2001 - 2004, diện tích rừng bị cháy, chặt phá là 34821 ha, trong đó rừng bị cháy là
23500 ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12884 ha; Tây Bắc và Đông
Bắc với 5524 ha), rừng bị chặt phá là 11320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4206
ha, Đông Nam bộ với 2348 ha) (Đặng Hùng Võ, 2007).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nơng thơn cịn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xố đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đơng Nam bộ cịn có tình
trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được quy

13


hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cư, ảnh

hưởng đến vệ sinh mơi trường, khó nâng cấp đời sống cho người nông dân trong
khu dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách
ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu
chế xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có
tiềm lực lớn; sử dụng đất cịn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu
cơng nghiệp đã hình thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư
được bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu
hiệu quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu
tư sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng
ngay từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về mơi trường, khó khắc phục
(Đặng Hùng Võ, 2007).
Về đối tượng sử dụng đất ngồi hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức, các nhân nước ngoài sử dụng
chiếm tỷ trọng khơng đáng kể (tồn quốc có 43.364 ha đất do tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng, chiếm 0,13% tổng diện tích đất tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khơng cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và mơi trường, chưa bảo đảm tính
liên thơng giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển cơ cấu sử dụng đất nói chung đã đảm bảo tính phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi mục
đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục. Nhiều
tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới tình
trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là tình trạng “dự án
treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng đất
ào ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm mơi
trường, mặn hố diện tích trồng lúa, người nơng dân khơng cịn đất để sản xuất

14


nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị bệnh dịch, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai sao cho
nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người hiện
tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thơn: Hiện nay, trong q trình cơng nghiệp, hiện địa hố
đất nước, diện tích đất nơng nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng.
Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nơng nghiệp thu hồi lớn
nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên tồn quốc. Những ruộng nhất
đẳng điền, tồn những bờ xơi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các khu công
nghiệp, khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các
yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người
dân. Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa có hiệu
quả. Lao động nơng nghiệp nhìn chung khơng đáp ứng được u cầu của doanh
nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được sang nghề mới và
tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối
quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.
Quy hoạch xây dựng nơng thơn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn

mới đang được các địa phương triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trước đây ở khu
vực nông thôn công tác quy hoạch chưa được coi trọng đúng mức nên có nhiều
cơng trình, khu dân cư, hạ tầng đã được hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây khó khăn

15


cho công tác lập quy hoạch mới.
- Sử dụng đất ở và đất giao thông đô thị: Trong 30 năm qua, mặc dù thời
gian đầu gặp nhiều khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đó rất quan tâm đến việc
đầu tư cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần
đây với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và
mở rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy
rõ quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị nhưng đất giao thơng đơ thị hiện nay cịn ở mức
thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở
nước ta trong tương lai phải đạt 15 - 20% diện tích đơ thị, bình qn diện tích giao
thơng đầu người là khoảng 15 - 20 m2. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đơ thị
bình qn diện tích đất giao thơng trên đầu người thấp, đó là một trong những
ngun nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành
phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,…
* Vấn đề xác định tính chất khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn, khu
phát triển đô thị
- Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp. Diện tích đất cơng nghiệp là diện tích đất của khu
công nghiệp đã xây dựng kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tư thuê, thuê lại thực hiện
dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.
- Khu dân cư nông thôn được xác định là địa bàn dân cư tập trung ở vùng

nông thôn như: thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc,.. Phạm vi khu dân cư được xác
định bởi đường khoanh bao khép kín dựa vào các yếu tố địa lý, địa vật (có thể là lũy
tre làng, đường giao thơng, kênh rạch, sông suối...).
Định mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn được áp dụng trong công tác
lập, điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả
nước, vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

16


Khu dân cư nông thôn được phân thành 4 loại:
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn kiểu đơ thị: là khu dân cư có quy mơ dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có khơng gian kiến trúc làng xã
phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm xã). Khu dân cư
nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ yếu phát triển kinh tế nơng
nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nông nghiệp dưới 50%. Đây là dạng
khu dân cư phổ biến ở các thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc,..
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ cơng nghiệp, đất xây dựng cơng trình cơng cộng.
- Khu dân cư nông thôn thuần tuý bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ cơng nghiệp, đất xây dựng các cơng trình cơng
cộng, đất vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp xã bao gồm diện tích đất

khu dân cư nơng thơn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán
trên địa bàn xã (xác định diện tích đất ở của các hộ phân tán căn cứ theo số lượng
hộ ở phân tán và định mức đất ở theo quy định của địa phương). Việc xác định diện
tích đất khu dân cư nông thôn (làm mới hoặc mở rộng) căn cứ vào dân số có nhu
cầu sử dụng đất tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân số phát sinh, dân số tồn
đọng và dân số tái định cư trên địa bàn). Các loại đất trong khu dân cư nơng thơn:
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn (đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
cơng trình sinh hoạt phục vụ đời sống); đất xây dựng các cơng trình cơng cộng (đất
trụ sở hợp tác xã, thôn, ấp,..., trạm thú y, trạm biến áp, trạm xử lý cung cấp
nước,...); đất giao thông bao (hệ thống các tuyến đường giao thông trong khu dân cư
nông thôn, khơng tính các hệ thống giao thơng từ đường liên xã trở lên); đất cây

17


xanh bao (đất làm công viên cây xanh trong khu dân cư nông thôn).
Định mức sử dụng đất xây dựng các cơng trình cơng cộng trong khu dân cư
nơng thơn. Riêng đối với khu dân cư nông thôn thuần tuý, tuỳ vào quỹ đất của mỗi
địa phương có thể giao thêm đất vườn ao làm kinh tế liền kề đất ở với diện tích như
sau: khu vực đồng bằng ven biển 70 - 100 m2/người (280 - 400 m2/hộ), khu vực
miền núi trung du 100 - 200 m2/người (400 - 800 m2/hộ).
Xác định tổng diện tích đất của các cơng trình cơng cộng và đất giao thơng
cấp xã trong các khu dân cư được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất cơ sở y
tế, đất cơ sở văn hóa - thơng tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể dục - thể
thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất trụ sở cơ
quan, cơng trình sự nghiệp (tính theo diện tích cơng trình).
Xác định mức đất theo cận trên hay cận dưới của định mức phải căn cứ vào
tình hình thực tế của địa phương và mục tiêu quy hoạch khu dân cư. Đối với khu
dân cư quy mơ dân số lớn có khả năng phát triển thành đô thị lấy định mức đất trên
đầu người theo cận dưới; khu dân cư khả năng phát triển thấp, quy mơ dân số nhỏ

thì lấy định mức đất trên đầu người theo cận trên.
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (trong trường hợp các đơn vị
hành chính cấp dưới trực tiếp đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được tổng
hợp như sau:
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nơng thơn của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nơng thơn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nơng thơn vùng được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nơng thơn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn
vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nơng thơn cả nước được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch, kế hoạch

18


sử dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nơng thơn dựa vào
dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân
số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các cơng trình cơng cộng và đất giao thông
cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể
dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất
trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp (tính theo diện tích cơng cộng).
* Khu phát triển đơ thị:
Khu phát triển đô thị là khu được quy hoạch để xây dựng đô thị, đất được
quy hoạch để xây dựng các trụ sở cơ quan, nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở

hạ tầng phục vụ cho lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh và các mục đích khác.
* Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu đô thị
- Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế: Khu kinh tế là khu vực có
khơng gian kinh tế riêng biệt với mơi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi
cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định. Khu kinh tế được tổ chức thành các
khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu cơng
nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đơ thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu
chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế.
Khu kinh tế có quy mơ diện tích từ 10000 ha trở lên và đáp ứng yêu cầu phát
triển tổng hợp của khu kinh tế. Khu kinh tế được quy hoạch ở nơi có vị trí địa lý
thuận lợi cho phát triển kinh tế khu vực (có cảng biển nước sâu hoặc gần sân bay),
kết nối thuận lợi với các trục giao thông huyết mạch của quốc gia và quốc tế; dễ
kiểm soát và giao lưu thuận tiện với trong nước và nước ngồi; có điều kiện thuận
lợi và nguồn lực để đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật; có khả năng thu
hút dự án, cơng trình đầu tư với quy mơ lớn, quan trọng và có tác động tới sự phát
triển kinh tế - xã hội của cả khu vực; có khả năng phát huy tiềm năng tại chỗ và tạo
ảnh hưởng phát triển lan tỏa đến các khu vực xung quanh; không tác động tiêu cực
đến các khu bảo tồn thiên nhiên; không gây ảnh hưởng xấu và làm tổn hại đến các

19


di sản văn hóa vật thể, danh lam thắng cảnh, các quần thể kiến trúc có giá trị lịch sử,
thẩm mỹ, khoa học; phù hợp với bố trí quốc phịng và đảm bảo quốc phịng, an
ninh; có điều kiện đảm bảo yêu cầu về môi trường, môi sinh và phát triển bền vững;
phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu kinh tế đã được phê duyệt.
- Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu công nghiệp: Khu công nghiệp là
khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công
nghiệp, có ranh giới địa lý xác định. Quy mơ diện tích của khu cơng nghiệp tuỳ

thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển. Thơng thường các khu cơng nghiệp
được tổ chức ở ngồi khu dân dụng và phải đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo
thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc
đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh
mơi trường và an tồn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải
phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.
b) Biến động sử dụng đất và các vấn đề liên quan
- Biến động đất đai
Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động khơng ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần tự nhiên và xã hội. Như vậy
để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
ngun q giá này và khơng làm suy thối mơi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay khơng phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét q trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
+ Quy mô biến động:
Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung.

20


Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất.
Biến động về đặc điểm của từng loại đất chính.
+ Mức độ biến động:

Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời ký và cuối thời kỳ nghiên cứu.
Mức độ biến động được xác định thơng qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
+ Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
+ Những yếu tố gây nên biến động sử dụng đất đai:
Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác, …); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá, …
- Đơ thị hố và sử dụng đất
“Đơ thị hố là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hố - khơng gian
gắn liền với sự tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự
chuyển lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức
bộ máy hành chính và quân sự” (Đàm Trung Phường, 1995). Theo quan điểm này
thì q trình đơ thị hố cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh
tế, dân cư lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động, …
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ
trong chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta. Theo dự báo,

21

trong vài thập kỷ tới khoảng từ năm 2020 trở đi, khi các vùng tăng trưởng kinh tế
(thành phố Hồ Chí Minh - Biên Hồ - Vũng Tàu, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng
Ninh, Đà Nẵng - Huế - Nha Trang) đã mạnh và sẽ khơng có lợi nếu tiếp tục “tăng
sức ép” phát triển tại các vùng tăng trưởng, thì việc phát triển các hệ thống trung
bình, nhỏ (các thị xã, thị trấn) trong toàn quốc trở lên cấp bách và rất quan trọng.
Như vậy, trên góc độ tồn quốc, q trình đơ thị hố và phát triển đơ thị như
là một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong q trình đó tài ngun đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đó,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ tài
nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng cho
xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc gia
đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng đáng
kể cho nền kinh tế quốc dân.
- Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động đất đai
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng
đất đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho chúng ta biết được nhu
cầu sử dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phịng. Dựa vào
vị trí địa lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ
đó biết được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những
điều kiện thuận lợi, khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến
động theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển
đúng đắn cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài ngun đất đai,
bảo vệ mơi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền

đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng hướng, ổn

22