Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi
với sự cố vấn của người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Thị Phương Thảo.
Tất cả các số liệu tham khảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn
Trần Đức Cường
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế tác giả đã hoàn thành luận văn thạc
sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam”. Tác giả xin chân thành cảm ơn TS.
Ngô Thị Phương Thảo và các thầy, cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài
nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm, chỉ bảo, hướng dẫn tận tình
và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này!
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả
Trần Đức Cường
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
NHTM : Ngân hàng thương mại
TMCP : Thương mại cổ phần
VCSH : Vốn chủ sở hữu
Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
NHNN : Ngân hàng nhà nước.
TSBĐ : Tài sản bảo đảm

TCTD : Tổ chức tín dụng
NPV : Giá trị hiện tại ròng
IRR : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ
PP : Thời gian hoàn vốn
PI : Chỉ số lợi nhuận
Sở QHKT/XD : Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng
UBND : Ủy ban nhân dân
VB : Văn bản
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1.1.1.1. Khái niệm: 4
1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5
1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6
Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1
Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1
1.1.1.1. Khái niệm: 4
1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5
1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6
1.1.1.1. Khái niệm: 4
1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5
1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6
Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1
MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, trong
đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị
trường bất động sản. “Cho vay tài trợ dự án Bất động sản” là một trong những hoạt
động thể hiện rõ ràng nhất sự hỗ trợ về nguồn vốn của ngân hàng với thị trường bất
động sản. Và ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (TCB) cũng đã
tham gia tài trợ cho rất nhiều các dự án Bất động sản số liệu 2013, tổng dư nợ tài trợ
cho lĩnh vực Bất động sản lên tới 9501 tỷ đồng (chiếm 14% dư nợ toàn ngân hàng).

Trong đó riêng mảng cho vay tài trợ dự án Bất động sản là 4444 tỷ đồng chiếm tới
46% dư nợ cho vay lĩnh vực Bất động sản.
Trong việc tài trợ dự án Bất động sản thì khâu thẩm định đóng vai trò là cơ sở
để ngân hàng ra quyết định tài trợ hay không tài trợ một dự án. Lợi nhuận cao từ việc
trưởng tín dụng nhanh, thu lợi nhuận cao từ lãi suất, phí và bán chéo sản phẩm là động
lực để các ngân hàng tham gia tài trợ lĩnh vực Bất động sản nói chung và tài trợ dự án
Bất động sản nói riêng. Đi kèm với đó đòi hỏi công tác thẩm định cũng phải được hoàn
thiện và nâng cao do việc tài trợ một dự án Bất động sản có điểm đặc thù riêng của nó
như phụ thuộc vào nền kinh tế, nguồn vốn tài trợ lớn, thời gian tài trợ kéo dài,….
Tuy nhiên, Công tác thẩm định dự án Bất động sản hiện nay vẫn mang tính chất
kinh nghiệm ngân hàng chưa có hướng dẫn thẩm định riêng, quyết định tài trợ ngay cả
khi thiếu thông tin về dự án do áp lực về chỉ tiêu hoặc ban lãnh đạo, cán bộ thẩm định
chưa đủ kiến thức để thẩm định dự án Bất động sản, ….chính những điểm đó là một
trong các nguyên nhân làm cho nợ xấu ngân hàng trong lĩnh vực Bất động sản là cao
nhất hiện nay.
Do vậy, Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải xem xét thận
trọng, tiến tới hoàn thiện công tác thẩm định để giảm thiểu rủi ro trong việc tài trợ và
mang lại hiệu quả hơn nữa cho hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa chọn đề
tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Kỹ Thương Việt Nam ” làm luận văn thạc sỹ kinh tế.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý luận về Dự án bất động sản và hoạt
động thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản của các ngân hàng thương mại.
- Phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dư án Bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt nam
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định cho vay tài trợ dự
án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
- Các đóng góp của luận văn:
Về mặt lý luận: Làm rõ đặc điểm của dự án Bất động sản; quy trình,

phương pháp và nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản
Về mặt thực tiễn: Xác định những khó khăn và vướng mắc từ đó đưa ra
giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam.
2.2. Mục tiêu cụ thể: Đề tài nghiên cứu nhằm giải quyết những câu hỏi sau:
- Đặc điểm của dự án Bất động sản?
- Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản khác gì với các hoạt động cho
vay khác của Ngân hàng thương mại ?
- Các nội dung cơ bản của thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản?
- Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản chịu tác động của các
nhân tố nào?
- Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Kỹ thương Việt Nam gặp những khó khăn vướng mắc gì và do những nguyên
nhân chủ yếu nào?
- Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam cần có những giải pháp
gì để khắc phục những hạn chế cũng như hoàn thiện và nâng cao chất lượng công
tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ?
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
Thương Việt Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2009 đến 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
Thương Việt Nam, những vấn đề lý luận về Dự án Bất động sản và thẩm định cho
vay bất động sản, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, phương pháp
khảo cứu đánh giá thông tin trong báo cáo thẩm định, nội dung phê duyệt tài trợ của
các dự án Bất động sản đã được ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
Nam tài trợ từ năm 2009 – 2012 để phân tích trong quá trình nghiên cứu.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết

cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản trong
các Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án
bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam.
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án bất động sản và hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động
sản của Ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm:
Theo định nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một
nhiệm vụ cụ thể được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo
một kế hoạch tiến độ đưa ra nhằm tạo ra một thực thể mới (Giáo trình quản lý dự
án – PGS. TS Từ Quang Phương)
Dự án bất động sản là một tập hợp các hoạt động có liên quan và gắn kết với
nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất
động sản.
Việc đưa ra khái niệm dự án bất động sản được xem xét dưới nhiều khía cạnh
khác nhau:
Về hình thức: theo như quy định chung về dự án, dự án bất động sản là một
tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có tính hệ thống các hoạt động và chi
phí theo một kế hoach nhằm đạt được kết quả và thực hiện được những mục tiêu
nhất định trong tương lai.
Về quản lý: Dự án bất động sản được xem là một công cụ quản lý, việc sử
dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.

Xét về mặt nội dung: Dự án bất động sản là một tổng thể các hoạt động và chi
phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ về thời gian và địa điểm xác định
để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục
tiêu trong tương lai.
Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất vĩ mô như kinh tế, xã hội,
…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu được thể hiện trong sản phẩm cuối cùng của dự án
và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư.
Kết quả mang lại của dự án là cơ sở để đạt được những mục tiêu đã đặt ra.
Hoạt động triển khai dự án là: Chỉ ra những công việc cần phải được thực
hiện, xác định trách nhiệm người thực hiện, tiến độ, thời gian bắt đầu và kết thúc,
xác định được các nguồn lực về tài chính, kĩ thuật (máy móc, thiết bị công nghệ,
trình độ, lao động……)
1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản
Dự án bất động sản đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và luôn vượt qua năng lực tài
chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng do đặc tính
cố định và tuổi thọ dài của bất động sản nên chủ đầu tư có thể sử dụng giá trị tương
lai của BĐS để thế chấp vay đối ứng để vay vốn cho dự án từ các nguồn: ngân
hàng, khách hàng hoặc phát hành chứng khoán dài hạn Như vậy, cho vay đầu tư
dự án BĐS là khách quan và cần thiết.
Thời gian hoàn thiện dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm tiềm ẩn
những rủi ro không lường trước được về việc thay đổi về giá cả, về thời hạn hoàn
vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài
chính, tiền tệ và sức phát triển của nền kinh tế Do vậy, Việc cho vay tài trợ dự án
Bất động sản cần phải phân định rõ khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả
những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau.
Dự án Bất động sản cũng là duy nhất trên thị trường do việc đầu tư bất động
sản gắn với sử dụng đất nên nó cố định và không thể di rời. Nhu cầu về BĐS ở mỗi
vùng, mỗi khu vực là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân
sinh sống tại đó. Do vậy, Không thể áp đặt những nhận định đánh giá khi thẩm định
một dự án đã thẩm định trước đó ở một khu vực khác để thẩm định dự án mới mà

cần tìm hiểu đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của địa phương là cơ sở
đưa ra những dự báo trong thẩm định tài trợ dự án BĐS.
Dự án BĐS có liên quan đến nhiều bộ luật của nhà nước như: luật xây dựng,
luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, và các văn bản pháp lý liên quan. Đòi
hỏi người thẩm định phải nắm rõ và thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật
để đánh giá chính xác tính pháp lý của dự án.
1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản
Dự án BĐS thường được phân loại theo tiêu thức sau:
Theo cơ cấu tái sản xuất phân loại thành hai loại dự án: Dự án đầu tư theo
chiều rộng đòi hỏi khối lượng vốn lớn, thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần
hoạt động để thu hồi đủ vốn thường dài, tính chất kỹ thuật phức tạp, rủi ro cao. Dự
án đầu tư theo chiều sâu: đòi hỏi khối lượng vốn thấp hơn, thời gian thực hiện đầu
tư không lâu, rủi ro cũng thấp hơn so với đầu tư theo chiều rộng.
Theo lĩnh vực hoạt động trọng xã hội phân loại thành: Dự án đầu tư phát triển
phục vụ sản xuất kinh doanh (trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn ), Dự án
đầu tư phát triển khoa học xã hội (viện nghiên cứu, bảo tàng ) , Dự án đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng cơ bản (Bệnh viện, trường học )
Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản
xuất xã hội: Dự án đầu tư thương mại: là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện
đầu tư và hoạt động để thu hồi vốn đầu tư ngắn hạn, tính chất bất định không cao lại
dễ dự đoán; Dự án đầu tư sản xuất: là loại dự án có thời hạn hoạt động dài hạn (từ 5
năm trở lên), vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, thời gian thực hiện đầu tư dài, rủi ro
cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất động khó lường
trong tương lai.
Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn bỏ ra:Dự án
đầu tư ngắn hạn; Dự án đầu tư dài hạn; Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật,
xây dựng cơ sở hạ tầng.
Theo sự phân cấp quản lý dự án (theo nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày
10/02/2009 của chính phủ) thành bốn nhóm: Dự án quan trọng quốc gia: do quốc
hội quyết định chủ trương đầu tư; Dự án nhóm A; Dự án nhóm B; Dự án nhóm C

Theo cấp độ nghiên cứu phân loại dự án thành: Dự án tiền khả thi khi kết quả
của giai đoạn nghiên cứu là giai đoạn tiền khả thi; Dự án khả thi là kết quả của giai
đoạn nghiên cứu khả thi.
Theo nguồn vốn được phân loại thành: Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước; Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà
nước, vốn tín dụng do nhà nước bão lãnh; Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của
doanh nghiệp và các nguồn vốn khác; Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp
Theo vũng lãnh thổ: theo tỉnh, vùng kinh tế của đất nước. Chẳng hạn như: Dự
án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Dự án bất động sản tại Hà Nội…
1.1.2. Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc cho vay tài trợ dự án Bất động sản
Khái niệm:
Cho vay tài trợ dự án Bất động sản là phương thức cho vay trong đó NHTM
chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự
án Bất động sản.
Chủ đầu tư dự án bất động sản là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người
thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực
hiện hoạt động đầu tư dự án Bất động sản.
Với loại hình cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, các chi phí của dự án là
đối tượng cho vay. Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đề NHTM cần
quan tâm nhất đó là:
Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm
là thời gian dài, rủi ro cao. Vì vậy, ngoài việc quy định tài sản bảo đảm, NHTM cho
vay còn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án. Tỷ lệ vốn
chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp còn tùy thuộc vào độ rủi ro và hiệu quả
của dự án.
Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ: Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào thời
hạn và hình thức thu hồi vốn của từng dự án đầu tư. Các nguồn trả nợ đối với khoản
vay dự án được hình thành từ nhiều nguồn, nhưng chủ yếu là từ khấu hao và lợi
nhuận của dự án.

Giải ngân trong cho vay dự án: Khoản cho vay một dự án có thể được giải
ngân một lần hoặc nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn). Trong trường hợp giải ngân
nhiều lần, NHTM chỉ cho khách hàng rút vốn khi các nhu cầu chi tiêu trong các dự
án phát sinh nhằm đảm bảo cho các khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích.
Hoặc việc giải ngân có thể được tiến hành căn cứ vào tiến độ công việc hoàn thành
của dự án.
Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dài
hạn thường cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa ngân
hàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả nổi hay cố định.
Khách hàng có thể trả tiền lãi cùng kỳ trả nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền
lãi vào một ngày nào đó trong kỳ hạn theo thỏa thuận với ngân hàng.
Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đòi hỏi độ chính xác cao và
việc theo dõi quản lý sau vay sát sao: Hiệu quả nổi bật của cho vay theo dự án là
giảm đáng kể khối lượng công việc cho cán bộ ngân hàng nếu so sánh với cho vay
theo hạn mức, ngoài công việc thẩm định cho món vay năm đầu tiên, cán bộ ngân
hàng phải tái thẩm định cho các năm tiếp theo để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý.
Trong khi đó với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định chỉ tiến hành
vào lần đầu cho một dự án kéo dài nhiều năm. Về cơ bản khâu thẩm định dự án
cũng không có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằm đầu
tiên của hạn vay. Thậm chí ở một khía cạnh nào đó thẩm định dự án còn phức tạp
với khối lượng công việc lớn. Bên cạnh những thông tin quan trọng của doanh
nghiệp khách hàng như chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảo
đảm Thẩm định dự án còn phải tiến hành phân tích và dự báo dòng tiền, tính toán
các chỉ tiêu hiệu quả.
Đặc điểm: Với những đặc tính riêng có, cho vay tài trợ dự án Bất động sản khác
với phần lớn các hình thức cho vay khác.
Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản phát vay tài trợ dự án BĐS thường
lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của món vay thông thường.
Thứ hai, kỳ hạn của khoản cho vay BĐS phụ thuộc vào thời hạn thu hồi vốn từ
việc bán sản phẩm của dự án nên việc quản lý nguồn tiền dự án là rất quan trọng.

Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc
thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng có quyết định cho
vay hay không cho vay. Tuy nhiên, trong cho vay tài trợ dự án BĐS tài sản đảm bảo
thông thường là chính dự án và giá trị hình thành trong tương lai của tài sản là yếu
tố quyết định.
Thứ tư, các khoản cho vay tài trợ dự án BĐS cũng luôn nhạy cảm với triển
vọng của thị trường BĐS, sự biến động của lãi suất và biến động của thị trường
chứng khoán.
Chính những đặc điểm khác biệt của cho vay tài trợ dự án BĐS so với cho vay
thông thường đã hình thành nên những đặc thù trong thẩm định đề nghị tài trợ dự án
BĐS. Để đánh giá đề nghị cho vay tài trợ dự án Bất động sản, cán bộ tín dụng các
ngân hàng thường xem xét những điểm sau: Tính pháp lý của dự án, khả năng hoàn
thiện dự án đúng thời hạn, khả năng bán hàng của dự án, Tỷ lệ vốn tự có tham gia
của chủ đầu tư: tỷ lệ này càng cao thì chủ đầu tư càng phải chú trọng hơn trong việc
hoàn thiện dự án và cân đối nguồn trả nợ ngân hàng.
Đặc biệt, Tài sản đảm bảo thông thường của tài trợ dự án là tài sản hình thành
trong tương lai nên việc thẩm định để tài trợ dự án cần chú trọng đến tính pháp lý
của việc nhận tài sản đảm bảo là quyền khai thác dự án và thẩm định giá trị của tài
sản thế chấp dạng này để hạn chế rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp phải xử lý
tài sản để thu hồi nợ nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo tính cạnh tranh so với các
ngân hàng khác trong việc nhận loại tài sản trên.
Nguyên tắc: Cũng như các khoản vay thông thường khác, cho vay tài trợ dự án
bất động sản cần dựa trên những nguyên tắc sau:
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: Quan hệ đi vay phát
sinh khi người đi vay thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ người cho vay trong
thời gian nhất định. Do vậy, nguồn vốn được sử dụng vào mục đích gì đã được xác
định ngay từ ban đầu. Trường hợp, người đi vay sử dụng vốn vay sai mục đích dẫn
đến mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu
vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác hoặc hiệu quả của việc đầu tư mang lại
chưa được thẩm định. Khi đó, người đi vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn

trả cho người cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ BĐS
sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi vốn. Do vậy, tuân thủ
nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo kế
hoạch của phương án vay ban đầu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn đầu tư để trả nợ
vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: Thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa người cho vay và người đi vay.
Khi đó, người đi vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi (lợi tức) cho người
cho vay đúng thời hạn đã định. Điều này đảm bảo khả năng bảo toàn và luân
chuyển đồng vốn của người cho vay đồng thời thể hiện uy tín của người đi vay cho
các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
2.2. Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng
thương mại
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở
khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định về đầu tư
và cho phép đầu tư (Giáo trình thiết lập và thẩm định dự án, PGS. TS Phước Minh
Hiệp)
Từ khái niệm trên tác giả đưa ra khái niệm về thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất
động sản như sau: Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản là công việc rà
soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan và toàn diện mọi nội dung của dự
án và liên quan đến dự án được đề nghị tài trợ nhằm khẳng định tính hiệu quả và
khả năng thu hồi nợ vay của dự án trước khi quyết định cho vay tài trợ dự án BĐS
của NHTM.
Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản sẽ rút ra được những kết luận
chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế của dự án, khả năng trả nợ, những rủi ro
có thể xảy ra để đưa ra quyết định cho vay hay từ chối.
Từ kết quả thẩm định có thể tham gia góp ý cho các chủ đầu tư, làm cơ sở để xác
định số tiền cho vay, mức thu nợ hợp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn có
hiệu quả

Về mặt nghiệp vụ, NHTM với phương châm hoạt động an toàn và hiệu quả, công
tác thẩm định dự án sẽ giúp cho ngân hàng có những thông tin tham khảo để xác
định được hiệu quả đầu tư vốn cũng như khả năng hoàn vốn của dự án, quan trọng
hơn cả là xác định khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Ngân hàng có thể dự đoán được
những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng tới quá trình triển khai thực hiện dự án. Từ
đó, đưa ra các điều kiện bổ sung để khắc phục hoặc hạn chế rủi ro, đảm bảo tính khả
thi của dự án, có căn cứ để kiểm tra việc sử dụng vốn đầu tư đúng mục đích, đúng
đối tượng và tiết kiệm trong quá trình thực hiện dự án. Từ đó, Rút ra kinh nghiệm
trong cho vay để nâng cao chất lượng tín dụng.
1.2.2. Quy trình và phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất
động sản:
1.2.2.1 Quy trình thẩm định cho vay tài trợ dự án:
Yêu cầu thẩm định cho vay tài trợ dự án BĐS trong hoạc động cho vay theo dự
án tại NHTM đó là nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan, đánh giá được
tính hiệu quả dự án, tình hình tài chính và thực trạng đầu tư của doanh nghiệp là cơ
sở để trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt tài trợ cho khách hàng. Do đó, Quá
trình thẩm định được tiến hành theo các bước:
Bước1: Thu thập số liệu thông tin về đơn vị vay vốn và về các khía cạnh liên
quan đến dự án đầu tư
Bước2: Xử lý và đánh giá thông tin thu thập được (Xem xét tính chính xác của
thông tin, tính toán các chỉ tiêu, so sánh chỉ tiêu, hỏi ý kiến chuyên gia tư vấn về
những lĩnh vực cán bộ NHTM chưa rõ…để có kết quả thẩm định).
Bước3: Hoàn thành báo cáo thẩm định trình cấp có thẩm quyền xem xét đưa ra
quyết định tài trợ dự án.
1.2.2.2. Phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản:
Việc thẩm định cho vay tài trợ một dự án Bất động sản cũng được ngân hàng
nhìn nhận dưới góc độ thẩm định một dự án đầu tư. Trong đó: tập trung phân tích
đánh giá về khía cạnh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Các khía
cạnh khác như hiệu quả về mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung sẽ được đề cập
tới tùy theo đặc điểm và yêu cầu của từng dự án. Các phương pháp thẩm định bao

gồm:
- Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu với các chỉ tiêu: căn cứ vào các
chuẩn mực do pháp luật quy định, số liệu của các dự án thực hiện trước đó
hoặc kinh nghiệm của các chuyên gia theo kinh nghiệm thực tế để so sánh
đối chiếu với số liệu của dự án thẩm định.
- Phương pháp thẩm định trình tự: Việc thẩm định dự án được tiến hành theo
trình tự từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho kết luận
sau. Gồm hai phần: Phần một, thẩm định tổng quát là việc xem xét tổng quát
các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý
hay chưa hợp lý cần phải đi sâu xem xét. Thẩm định tổng quát cho phép hình
dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án. Phần hai,
thẩm định chi tiết: thực hiện sau thẩm định tổng quát. Thẩm định theo từng
nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích
hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án. Với từng nội dung thẩm định
đều phải đưa ra ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc
không chấp nhận. Song mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể
khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tính chất của từng dự án cụ thể. Trong bước
này, kết luận rút ra nội dung trước có thể là điều kiện để tiếp tục nghiên cứu.
Dự án có thể bị bác bỏ mà không cần đi thẩm định tiếp nếu một số nội dung
cơ bản của dự án bị bác bỏ.
- Phương pháp thẩm định dự án dựa trên việc phân tích độ nhạy của dự án đầu
tư (Biện pháp này được áp dụng đối với dự án có hiệu quả cao hơn bình
thường nhưng lại có nhiều yếu tố thay đổi do khách quan): Cơ sở của
phương pháp này là giả định một số trường hợp có thể trong tương lai đối
với dự án như: thay đổi về chi phí, sản lượng, doanh thu, có thay đổi về
chính sách theo hướng bất lợi Qua đó, đánh giá tác động của những yếu tố
đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án. Mức độ sai lệch so
với dự kiến thường được chọn từ 5% đến 20%. Nếu dự án vẫn cho thấy hiệu
quả kể cả trong trường hợp có nhiều rủi ro đồng thời thì đó là những dự án
có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại , cần phải xem lại khả năng

phát sinh rủi ro để đề xuất các biện pháp hạn chế.
Thông thường cán bộ thẩm định sử dụng kết hợp các phương pháp trên để đánh
giá dự án chính xác và toàn diện.
1.2.3. Nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản
1.2.3.1. Đối với dự án:
Tuỳ theo tính chất của dự án thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nội dung
sau đây:
Phân tích đánh giá về cơ sở pháp lý của dự án: Dự án phải bảo đảm đáp ứng
các quy định về đầu tư, xây dựng và các quy định chuyên ngành có liên quan. Cơ sở
pháp lý căn cứ theo hồ sơ dự án yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bao gồm: Quyết định
phê duyệt dự án đầu tư và giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư (nếu có) của cấp có thẩm
quyền (Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh: Cơ quan cấp giấy phép là
UBND tỉnh, thành phố tại địa điểm triển khai thực hiện dự án đầu tư;Đối với công
ty thành viên trực thuộc các tổng công ty cơ quan quyết định phê duyệt dự án là
tổng công ty,Đối với các dự án nhóm A cơ quan quyết định phê duyệt dự án là
chính phủ); Quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê đất (đối với trường hợp
được UBND tỉnh thành phố cho thuê để thực hiện dự án); Quyết định phê duyệt nhà
thầu (đối với trường hợp phải thông qua đấu thầu); Các hợp đồng thi công, hợp
đồng cung cấp thiết bị kèm Catalogue;Các văn bản chứng minh nguồn vốn đầu tư
của chủ dự án như: Biên bản góp vốn (đối với phần vốn tự có), hợp đồng tín dụng
(đối với trường hợp được các quỹ đầu tư cho vay)…; Các giấy chứng nhận về mức
độ đảm bảo không ô nhiễm môi trường, sử dụng nguyên liệu độc hại (nếu có)
Phân tích đánh giá về nhu cầu và sự cần thiết đầu tư của dự án: Đánh giá tổng
quan về nhu cầu sản phẩm của dự án: Phân tích quan hệ cung – cầu đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án; Định dạng sản phẩm của dự án;Đặc tính của nhu
cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Xác định tổng nhu cầu hiện tại và
dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức
tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá
khứ. Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản

phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án
đầu tư trên các phương tiện như: Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay,
Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm, Sự hợp lý về việc triển khai thực
hiện đầu tư (Các giai đoạn đầu tư, công suất thiết kế).
Phân tích đánh giá về kỹ thuật, tổ chức quản lý dự án, chất lượng sản phẩm,
giá thành, khả năng cạnh tranh, thị trường của sản phẩm:
Các nội dung đánh giá về mặt kỹ thuật của dự án bao gồm:
- Địa điểm xây dựng: xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao
thông; Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh
giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác; Địa
điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hường
đến giá thành, sức cạnh tranh của sản phẩm đầu ra của dự án;
- Công nghệ, thiết bị triển khai dự án: Quy trình công nghệ có tiên tiến, hiện
đại không, ở mức độ nào của thế giới; Công nghệ có phù hợp với trình độ
hiện tại của Việt Nam hay không, lý do lựa chọn công nghệ này; Có đảm bảo
cho chủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không; xem xét,
đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc
thiết bị và tính đồng bộ của đội ngũ xây dựng; xem xét quy mô xây dựng giải
pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không, có tận dụng được các cơ sở
vật chất hiện có hay không; tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công
trình, có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng
mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không; Vấn đề
hạ tầng cơ sờ giao thông, điện, cấp thoát nước ;
- Môi trường, phòng cháy chữa cháy: Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi
trường, Phòng cháy chữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được
cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay
chưa. Trong phần này, cán bộ thẩm định cần phải đối chiếu với các quy định
hiện hành về việc dự án có phải trình duyệt, đánh giá các tác dộng của môi
trường với cơ quan quản lý môi trường cũng như khả năng phòng cháy chữa
cháy hay không.

Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án: Xem xét kinh
nghiệm, trình độ tổ chức, vận hành của chủ đầu tư dự án; Xem xét năng lực, uy tín
cùa các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị công nghệ (nếu đã có phê
duyệt nhà thầu, nhà cung cấp ); đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao
động dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng
cung ứng nguồn nhân lực cho dự án.
Đánh giá về cung cầu sản phẩm: Xác định tỷ lệ đáp ứng nhu cầu trong khu
vực của các chủ đầu tư ; Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có
các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ
đầu ra của dự án; Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách đến thị trường sản phẩm
của dự án;
Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án: Trên cơ sở
đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem xét đánh giá về
các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Cán bộ thẩm định
phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi
vào hoạt động theo các chỉ tiêu chính sau: số lượng sản phẩm dự án, khả năng tiêu
thụ dự án theo tiến độ, việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu
quả tài chính ở các phần sau.
Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn:
Tổng vốn đầu tư của dự án: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng
để tránh việc khi thực hiện vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến
ban đẩu dẫn đến việc không cân đối được nguổn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả
năng trà nợ cùa dự án. Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để
tính toán hỉệu quà tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của ' dự án. Trong phần này,
cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính
toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, cần xem
xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng
việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Thông thường, kết quả
phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý. Tuy nhiên, trên cơ sở
những dự án tương tự dã thực hiện và được xem xét từ giai đoạn thẩm định dự án

sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự
cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư ) cán bộ thẩm
định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải
tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu
vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để
làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà ngân hàng nên tham gia vào dự án. Trường
hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu tư mới ở dạng
khái toán, Cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu đã thống kê đúc rút ở giai
đoạn thẩm định sau đầu tư của các dự án trước để nhận định, đánh giá và tính toán.
Xác định nhu cầu vốn đẩu tư theo tiến độ thực hiện dự án: Cán bộ thẩm định
cẩn phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cẩu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng
giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cẩn phải xem xét
tỷ lệ của từng nguổn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông
thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Việc xác định tiến dộ thực hiện, nhu
cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời
gian thi công và xác định thời gian vay trả.
Nguồn vốn đầu tư: Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, Cán bộ thẩm
định rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng
tham gia cùa từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính cùa chủ
đầu tư để đánh giá khà năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng
loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn. Cân đối giữa
nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh
giá tính khả thi cùa các nguồn vốn thực hiện dự án.
Thẩm định dòng tiền dự án: Dòng tiền là bảng dự toán thu chi trong suốt thời
gian tuổi thọ của dự án, nó bao gồm những khoản thực thu (dòng tiền vào) và thực
chi (dòng tiền ra) của dự án tính theo từng năm. Cụ thể:
- Dòng tiền ra : dòng tiền hình thành từ các khoản chi qua các năm cho dự án.
Thông thường, dòng tiền ra tập trung vào năm đầu của dự án nên thường gọi
là chi đầu tư ban đầu nhưng cũng không loại trừ khả năng chi đầu tư có thể

dàn trải và phát sinh tiếp theo ở những năm sau.
- Dòng tiền vào: hình thành từ các khoản thu qua các năm của dự án. Dòng
tiền vào bắt đầu hình thành khi dự án đi vào hoạt động và chấm dứt khi kết
thúc dự án.
- Dòng tiền ròng: hình thành từ chênh lệch hay nó chính là phần còn lại sau
khi chúng ta lấy dòng tiền vào trừ dòng tiền ra.
- Dòng tiền tự do: hình thành từ dòng tiền ròng sau khi loại trừ phần chi đầu tư
tăng thêm tài sản, kể cả tài sản cố định lẫn tài sản lưu động. Đây là dòng tiền
xác định sau cùng và sử dụng để xác định các chỉ tiêu đánh giá dự án.
Dựa trên kết quả phân tích các nội dung trước để đánh giá tính phù hợp của
các giả định được sử dụng làm căn cứ xây dựng dòng tiền của dự án.
Thẩm định các chỉ tiêu tài chính dự án và quyết định đầu tư:
Giá trị hiện tại ròng (NPV:Net Present Value): Giá trị hiện tại ròng của một
dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong
tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Công thức tính:
NPV = Co + PV
Trong đó:
NPV là giá trị hiện tại ròng
Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời
gian hữu ích của nó. PV được tính:
PV = + + +…+
là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án. Việc xác định mức lãi suất chiết khấu
phù hợp là khó khăn. Thông thường, người ta sử dụng lãi suất ngân hàng tại
cùng thời điểm hoặc chi phí vốn bình quân làm lãi suất chiết khấu
Ý nghĩa của NPV: Đo lường phần giá trị đầu tư tăng thêm mà dự án đem lại cho
nhà đầu tư với mức độ rủi ro của dự án. Do đó, Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá
dự án đầu tư theo nguyên tắc: Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô

nguồn vốn, các dự án có NPV ≥ 0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể
chọn vì khi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư
và cung cấp một tỷ lệ lãi suât yêu cầu cho khoản vốn đó). Ngược lại NPV< 0 bác bỏ
dự án
Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR: Internal Rate of Return): Tỷ suất hoàn
vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án. Về mặt kỹ thuật tính toán,
IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV= 0, tức là thu nhập
ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư. đối với dự án đầu tư có thời
gian là T năm, ta có công thức:
NPV = + + + +…+ = 0
Ý nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cần thiết của dự
án. IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấp
nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự án đều là vốn vay (cả
gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phát
sinh.
Người ta sử dụng hai cách tính IRR:
Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV. Nếu NPV >
0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại. Lặp lại cách làm trên cho tới
khi NPV = 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng IRR của dự án đầu tư.
Phương pháp nội suy tuyến tính: thường được sử dụng. Đầu tiên chọn 2 mức lãi
suất chiết khấu sao cho: Với r1 ta có NPV1> 0. Với r2 ta có NPV2< 0
Áp dụng công thức:
IRR = +
Chênh lệch giữa và không quá 0.05 thì nội suy IRR mới tương đối đúng.
Thời gian hoàn vốn: (P.P:Payback Peried): Thời gian hoàn vốn của một dự án
là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu. Có hai cách tính chỉ tiêu này:
thời gian hoàn vốn không chiết khấu (không tính đến giá trị thời gian của tiền) và
thời gian hoàn vốn có chiết khấu (quy tất cả các khoản thu nhập chi phí hiện tại theo
tỷ suất chiết khấu lựa chọn). Công thức tương tự nhau. Việc tính toán có thể được
thực hiện trên cơ sở lập bảng:

Công thức tính thời gian hoàn vốn: cung cấp một thông tin quan trọng rằng
vốn của nhà đầu tư bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian. Thông thường
nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ dự án đầu
tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn.
Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn: để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư theo
nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian
hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau.
Ưu điểm của phương pháp này: Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như
một công cụ sàng lọc. Nếu có một dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn
trong thời gian đã định thì việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết. Vì
luồng tiền mong đợi trong một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một luồng tiền
trong một tương gần thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh
giá mức độ rủi ro của dự án. Việc thấy rõ được thời gian thu hồi vốn cho phép đề
xuất những giải pháp để rút ngắn thời hạn đó.
Hạn chế: Tuy nhiên phương pháp thời gian hoàn vốn có một số hạn chế mà có
thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hoàn vốn không chiết khấu không tính
tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố giá trị thời gian
của tiền tệ không được đề cập. Phần thu nhập sau thời điểm hoàn vốn bị bỏ qua
hoàn toàn, như vậy không đánh giá được.
Chỉ số lợi nhuận (PI: Profitability index): là tỉ lệ giữa tổng giá trị hiện tại của
ngân quỹ ròng các kỳ với tổng giá trị hiện tại các khoản đầu tư ban đầu. Nếu tỉ lệ
này lớn hơn 1 thì dự án có thể chấp nhận
Tiêu chuẩn đánh giá: Nếu hai dự án A và B độc lập với nhau: Cả hai dự án
được chọn vì PI(A) và PI(B) đều lớn hơn 1; Nếu hai dự án A và B loại trừ lẫn nhau:
Dự án A sẽ được chọn vì PI(A) > PI(B) .
Thẩm định nguồn trả nợ của dự án: trên thực tế nguồn trả nợ của dự án chủ yếu
trích từ khấu hao và lợi nhuận mang lại. Trong đó: Lợi nhuận ròng để trả nợ phụ
thuộc vào chế độ quản lý tài chính của từng doanh nghiệp, tỷ lệ trích quỹ phụ thuộc
vào quy định trong điều lệ hoạt dộng của công ty. Đối với ngân hàng phải yêu cầu
doanh nghiệp ưu tiên dùng lợi nhuận để trả nợ trước khi trích quỹ và chia lợi nhuận

trong trường hợp nguồn trả thiếu; Nguồn trả nợ khác: chủ đầu tư có thể có nguổn trả
nợ khác: chủ đầu tư có nguồn trả nợ bổ sung thêm vào nguồn trả nợ của dự án như
nguồn từ quỹ khấu hao được trích hàng năm của các thiết bị đã đầu tư từ trước, lợi
nhuận của toàn bộ doanh nghiệp không chỉ do riêng dự án mới mang lại (đối với
các dự án mở rộng, cải tạo), vốn góp thêm của các thành viên công ty Tuy nhiên,
cần phải xem xét đến trường hợp chủ đầu tư sẽ phải dùng một phần nguồn trả nợ