Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện đông anh thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN THỊ THU TRANG


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN THỊ THU TRANG


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO

VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN TOÀN


HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Thu Trang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- TS. Nguyễn Văn Toàn, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam;
- UBND huyện Đông Anh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông
Anh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, các Phòng, Ban và
UBND của 3 xã, thị trấn điều tra.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Thu Trang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục các bảng vii
Danh mục các hình viii
Danh mục các chữ viết tắt ix
MỞ ĐẦU 1
A. Đặt vấn đề 1
B. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu 3
1.1.1. Quyền sở hữu 3
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4
1.1.3. Quyền sử dụng đất 7
1.1.4. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất: 9
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 11
1.2.1. Tại các nước phát triển 11
1.2.2. Tại một số nước đang phát triển trong khu vực 16
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại
Việt Nam 21
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai 21
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay 25
1.3.3. Thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong
những năm qua 29

1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu 38
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 38
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 38
2.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2009 – 2013 38
2.3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh. 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra 39
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 40
2.4.4. Phương pháp thống kê so sánh 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 42
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 51
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 52
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh và 3 xã nghiên cứu 52
3.2.2. Biến động đất đai 56
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai 57
3.2.4. Nhận xét rút ra từ những nghiên cứu về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 61
3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông

Anh giai đoạn 2009 - 2013 62
3.3.1. Đánh giá khái quát tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62
3.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 65
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu 84
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh 86
3.4.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản
lý đất đai 86
3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
người sử dụng đất thực hiện các quyền 86
3.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan 87
3.4.4. Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89
A. Kết luận 89
B. Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
PHỤ LỤC 93
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Đông Anh 53

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 54

Bảng 3.3: Biến động đất đai huyện Đông Anh giai đoạn 2005 - 2013 56

Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62

Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở

3 xã, thị trấn
giai đoạn 2009 - 2013 66

Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã

giai đoạn
2009 - 2013 70

Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn giai
đoạn 2009 - 2013 74

Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã

giai đoạn
2009 - 2013 76

Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở

theo các xã, thị
trấn giai đoạn 2009 - 2013 80

Bảng 3.10: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất tại các cơ quan nhà nước 83







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 1.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất và bất động sản trong
các khoản cho vay có tài sản đảm bảo 34

Hình 1.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất 35

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội 42

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
KTXH Kinh tế - xã hội
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

A. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý

của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ,
giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có
những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung -
cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường
“ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có
giải pháp kiểm soát hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động
sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản, việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
chưa dược thực hiện theo quy định của Pháp luật nên đã và đang gây nhiều khó
khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực
hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn
thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan
trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Huyện Đông Anh có vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước. Nơi đây có các tuyến đường giao thông
quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ nối liền với các tỉnh phía bắc.
Chính những yếu tố thuận lợi như vậy đã thúc đẩy huyện Đông Anh phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá
trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá thị trường quyền sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, tốc độ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đô thị hóa nhanh kéo theo sự gia tăng về dân số cơ học do chuyển từ các vùng
khác đến lập nghiệp làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động dân đến
nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân chưa tuân thủ quy định. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử
dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các

quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan
nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện
chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp
nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện Đông Anh,
thành phố Hà Nội”.
B. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người
dân tại huyện Đông Anh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử
dụng đất theo Luật đất đai năm 2003
* Yêu cầu
Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền sử dụng đất và xác định
được những tồn tại, nguyên nhân chính dẫn đến tồn tại trong quá trình thực hiện các
quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai tại địa bàn nghiên cứu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 - Bộ Luật dân sự 2005 quy định ”Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. (Quốc hội, Bộ

Luật dân sự năm 2005). Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành
quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có
giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006). Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ
nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng (Nguyễn
Đình Bồng, 2006). Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác
các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích
có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực
tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một
bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đinh Bồng và cs, 2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng
chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ
sở hữu nhất định (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến
trình lịch sử nhất định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ

thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được xác lập và được khẳng
định một cách tuyệt đối và duy nhất trong Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Sỹ Dũng, 2003). Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều
18, Hiến pháp 1992). (Quốc hội, Hiến pháp 1992)
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001) cũng đã thể
chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử
dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và
có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền
vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai ” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao
gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và
quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định
quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho
người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử
dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu
tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là
chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của
Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và
mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể;
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà

nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương
thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người
dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền
sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách
khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (Quốc hội, Luật đất đai sửa đổi

1998, 2001).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng đất”
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là
một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có
hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất
đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách
đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất
gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng
và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện
thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa
là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
1.1.4. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất:
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền
định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không
có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong

thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Đình Bồng, 2005).
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử
dụng đất (Quốc hội, Luật Đất đai 2003).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Tại các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được
luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai
của Thụy Điển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp
hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng
ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án,
bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều
được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu
của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và
quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp
lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3
thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm
đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế
chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2)Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1),
Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với
thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có
xem xét đến ở bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ
sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên
đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp
pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế
hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế
chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản
nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ
được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị
vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ

có đơn tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay
thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu

được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên

đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ
gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước
tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong
thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại
chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết
định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên -
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và