Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam Thực trạng và giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
________________



LÊ THANH TRÀ









ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP CỦA NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP


LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI






HÀ NỘI – 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
_______________


LÊ THANH TRÀ









ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP CỦA NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP


LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
Chuyên ngành : Kinh tế thế giới và quan hệ kinh tế quốc tế
Mã Số : 60 31 07



NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN HỮU THẮNG

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công
bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự
tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực
tiễn của Việt Nam.


TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Lê Thanh Trà





LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn: “Đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài vào thị
trƣờng bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” tác giả đã cần đến
sự hƣớng dẫn, giúp đỡ của rất nhiều các thầy cô giáo và sự hợp tác từ các phía
cơ quan ban, ngành, các doanh nghiệp. Đồng thời, tác giả đã kế thừa kết quả

nghiên cứu của nhiều tác giả và cũng nhƣ sử dụng nhiều giáo trình, bài giảng
làm tài liệu tham khảo trong khi viết.
Trƣớc tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy TS. Phan Hữu
Thắng ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn tác giả trong suốt quá trình thực hiện Luận
văn này. Đồng thời, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới Khoa Sau đại học
Trƣờng Đại học kinh tế- Đại học Quốc gia Hà Nội đã có những hƣớng dẫn ban
đầu rất cụ thể cũng nhƣ tạo điều kiện thuận lợi trong việc giải đáp những
vƣớng mắc kể từ khi bắt đầu viết Luận văn cho đến khi hoàn thành Luận văn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan, ban, ngành nhƣ: Tổng cục
Thống kê, Cục Đầu tƣ Nƣớc ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, Cục Quản lý nhà
và Thị trƣờng Bất động sản – Bộ Xây dựng và một số cơ quan ban ngành khác
đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc trao đổi thông tin và cung cấp tài liệu cho
Luận văn.
Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu còn hạn chế và trình độ có giới hạn nên
luận văn không tránh khỏi những thiếu sót về nội dung cũng nhƣ cách thức
nhìn nhận các vấn đề về thế giới còn mang tính chủ qua. Vì vậy, tác giả rất
mong sẽ nhận đƣợc những đóng góp quý báu từ các thầy cô giáo và của các cá
nhân khác đang quan tâm đến đề tài này để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
Tác giả


Lê Thanh Trà

MỤC LỤC


MỤC LỤC 1
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP

NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 13
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 13
1.1.1. Khái niệm về FDI 13
1.1.2. Đặc trƣng của FDI 14
1.1.3. Các hình thức của FDI 15
1.1.4. Vai trò của FDI 19
1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 27
1.2.1. Khái niệm về bất động sản 27
1.2.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế 29
1.2.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản 32
1.2.4. Các cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản 34
1.3. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35
1.3.1. Hệ thống chính sách, pháp lý 35
1.3.2. Vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản 37
1.3.3. Công khai, minh bạch thông tin trên thị trƣờng bất động sản 38
1.3.4. Thuế và tác động của thuế đối với việc thu hút FDI vào thị trƣờng
bất động sản 39
1.4. KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 42
1.4.1. Trung Quốc 42
1.4.2. Bài học cho Việt Nam 47

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 51
2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 51
2.1.1. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 51
2.1.1.2. Thời kỳ từ 1987 đến nay 52
2.1.2. Mức độ phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 55
2.1.3. Dự báo viễn cảnh của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 56

2.2. NHỮNG TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN 61
2.2.1. Tăng năng lực sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển. 61
2.2.2. Góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng
văn minh, hiện đại và bền vững 62
2.2.3. Thu hút lƣợng lớn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài 63
2.3. THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 64
2.3.1. Tình hình chung về đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 64
2.3.2. Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản 69
2.4. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 89
2.4.1. Tác động tích cực 89
2.4.2. Các mặt hạn chế 98
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 111
3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỤC TIÊU THU HÚT FDI
VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 111
3.1.1. Quan điểm và định hƣớng về thu hút FDI 111
3.1.2. Mục tiêu về thu hút FDI 112
3.2. GIẢI PHÁP CHUNG 113

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách liên quan đến
FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 113
3.2.2.Giải pháp về vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động
sản 115
3.2.4. Giải pháp về cung cầu hàng hoá bất động sản 117
3.2.5. Giải pháp công khai, minh bạch thông tin trên thị trƣờng bất động
sản 119
3.3. GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN VIỆT NAM 120
3.3.1. Công tác xúc tiến đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 120
3.3.2.Chính sách thuế liên quan đến FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động
sản 121
3.3.3.Giải pháp về tài chính, tín dụng đối với vốn FDI đầu tƣ vào thị
trƣờng bất động sản 123
3.3.4. Các chính sách khác 124
KẾT LUẬN 128
TÀI LIỆU THAM KHẢO 129


1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Từ viết
tắt
Nguyên nghĩa Tiếng
Anh
Nguyên nghĩa Tiếng
Việt
1
BCC
Business Cooperation
Contract
Hợp đồng hợp tác
kinh doanh
2
BĐS

Bất động sản

3
BOT
Build operate transfer
Hợp đồng xây dựng -
kinh doanh - chuyển
giao
4
BT
Build transfer
Hợp đồng xây dựng -
chuyển giao
5
BTO
Build transfer operate
Hợp đồng xây dựng -
chuyển giao - kinh
doanh
6
CNH

Công nghiệp hóa
7
FDI
Foreign Direct
Investment
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài
8
GDP
Gross Domestic

Product
Tổng sản phầm quốc
nội
9
HĐH

Hiện đại hóa
10
IMF
International Monetary
Fund
Quỹ tiền tệ quốc tế
11
KCN

Khu công nghiệp
12
KCX

Khu chế xuất
13
KKT

Khu kinh tế
14
GTGT

Giá trị gia tăng
15
HTX

Hợp tác xã
16
M&A
Mergers and
Mua bán và sáp nhập


2
Acquisitions
17
ODA
Official Development
Assistance
Hỗ trợ phát triển
chính thức
18
OECD
Organization for
Economic Cooperation
and Development
Tổ chức Hợp tác và
Phát triển Kinh tế
19
TNCs
Trans National
Corporations
Công ty xuyên quốc
gia
20

TNDN

Thu nhập doanh
nghiệp
21
UBND

Ủy ban nhân dân
22
WTO
World Trade
Organization
Tổ chức Thƣơng mại
Thế giới

3
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
BẢNG
NỘI DUNG
TRANG
1
Bảng 2.1
Tổng hợp tiêu chí phát triển đô thị
51
2
Bảng 2.2.
Tổng hợp các khu công nghiệp
54
3
Bảng 2.3
Tình hình sử dụng đất đối với các
dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trên toàn
quốc
59
4
Bảng 2.4
Thu ngân sách từ tiền thuê đất của
khu vực
đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
64

4

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT
HÌNH
NỘI DUNG
TRANG
1
Hình 2.1
Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành
58
2
Hình 2.2.

Vốn FDI đăng ký vào bất động sản
từ 2006-2012
61
3
Hình 2.3
Phân bố các khu công nghiệp, khu
chế xuất Việt Nam
69
4
Hình 2.4
Tình hình sử dụng lao động trong
KCN, KCX
85















5
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trƣờng bất động sản là một thị trƣờng quan trọng trong nền kinh tế của
mỗi quốc gia, có ảnh hƣởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị
trƣờng bất động sản là một thị trƣờng đặc biệt, không những có ảnh hƣởng trực tiếp
đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hƣởng đến đời sống xã hội. Thị trƣờng bất động
sản có quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng nhƣ thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị
trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trƣờng tài
chính tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nƣớc phát
triển nếu đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành
có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD.
Với thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng tài chính - tiền tệ là nguồn cung
vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tƣ tạo lập bất động sản, cho nên những biến
động của thị trƣờng tài chính - tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trƣờng bất
động sản.
Ngƣợc lại, với thị trƣờng tài chính - tiền tệ, việc đầu tƣ tạo lập bất động
sản thƣờng sử dụng một lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản
cũng nhƣ thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trƣờng bất động sản là đầu ra lớn, cho nên
những biến động của thị trƣờng bất động sản tác động trực tiếp ngay tới thị
trƣờng tài chính - tiền tệ.
Thị trƣờng bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả quản lý
các nguồn vốn cho đầu tƣ bất động sản của các ngân hàng, chính là làm cho thị
trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn. Ngƣợc lại, thị
trƣờng vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trƣờng bất động sản cũng khó phát
huy đƣợc năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn (“đóng băng”).
Đối với Việt Nam, để phát triển thị trƣờng bất động sản hiệu quả và bền
vững Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trƣờng bất
động sản (bao gồm thị trƣờng quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với

6
đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi;
làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng
bƣớc làm cho thị trƣờng bất động sản trong nƣớc có sức cạnh tranh so với thị
trƣờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ. Thực hiện công khai, minh
bạch và tăng cƣờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cƣơng trong quản lý đất đai. Nhà
nƣớc điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính
sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nƣớc vừa quản lý tốt thị trƣờng bất
động sản, vừa là nhà đầu tƣ bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật
pháp về kinh doanh bất động sản”.
Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng của
nền kinh tế vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nƣớc có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới
40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chƣa đƣợc khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở
các nƣớc thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nƣớc phát triển hiện dành cho các nƣớc đang phát triển
trong vòng 30 năm qua.
Những biến động của thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng đến thị trƣờng tín
dụng ngân hàng và suy thoái kinh tế trong thời gian vừa qua. Đặc biệt cuộc khủng
hoảng tài chính thế giới xuất phát từ khủng hoảng tín dụng cho vay thế chấp thứ cấp
trên thị trƣờng bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các
nƣớc trên thế giới chứng tỏ những ảnh hƣởng rất lớn từ thị trƣờng bất động sản đối
với nền kinh tế. Với vai trò quan trọng nhƣ vậy nếu thị trƣờng bất động sản phát
triển sẽ kéo nền kinh tế phát triển theo, nó suy thoái thì nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh
hƣởng rất nhiều. Đối với nƣớc ta hiện nay, với chiến lƣợc công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nƣớc, tốc độ đô thị hóa nhanh. Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa

7
tăng khá nhanh cùng với mạng lƣới đô thị quốc gia đã và đang đƣợc mở rộng và
ngày càng phát triển. Tốc độ đô thị hóa cao cùng với hệ thống đô thị phát triển
nhanh cả về số lƣợng, chất lƣợng vì vậy cần một lƣợng vốn đầu tƣ rất lớn vào thị
trƣờng bất động sản, theo các chuyên gia kinh tế thì trong vòng 5 năm tới nƣớc ta
cần hàng trăm tỷ USD để đầu tƣ phát triển hạ tầng cũng nhƣ vào thị trƣờng bất động
sản, với số lƣợng tiền lớn nhƣ vậy nên với nội lực trong nƣớc là không đủ. Chính vì
vậy mà việc thu hút đầu tƣ đặc biệt là đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng này
là rất quan trọng. Tuy nhiên, trong thời gian qua dòng vốn FDI vào thị trƣờng bất
động sản còn gặp một số hạn chế, và bất cập chƣa tƣơng xứng với tiềm năng cũng
nhƣ thế mạnh của Việt Nam. Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của
nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp”
cho Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành kinh tế đối ngoại.
2. Tình hình nghiên cứu.
Ở nƣớc ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đầu tƣ bất động sản và
đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Việt Nam nhƣ:
2.1. Đặng Văn Đƣợc (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở
Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật của Trƣờng Đại học quốc gia Hà Nội.
Nội dung chính của luận văn nghiên cứu về hoạt động môi giới bất động
sản của Việt Nam, thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động môi giới bất
động sản ở Việt nam. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng
hành lang pháp lý giúp cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam pháp triển có
hiệu quả hơn.
2.2. Trƣơng Tấn Sang (2008), Hoàn thiện và phát triển thị trƣờng bất động sản
ở nƣớc ta, Tạp chí Cộng sản, (Số 783).
Tác giả phân tích thị trƣờng bất động sản nƣớc ta chủ yếu tập trung vào
thị trƣờng mua bán, chuyển dịch. Những năm qua, hiện tƣợng đầu cơ đã làm
phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cƣ

cho ngƣời dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản Giải pháp: tăng
cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu, sử dụng các công cụ


8
đầu tƣ tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng
vốn. Tuy nhiên tác giả cũng chƣa đề cập về tình hình đầu tƣ FDI của nƣớc
ngoài vào thị trƣờng bất động sản.
2.3. Trần Kim Chung (2009), Thị trƣờng bất động sản: Tình hình năm
2008 và triển vọng năm 2009, Tạp chí Tài chính, (Số 1).
Tác giả đã khái quát tình hình thị trƣờng bất động sản năm 2008, nguyên
nhân của sự suy giảm nguồn tín dụng ngân hàng, giá cả vật tƣ tăng cao, mức
vốn hóa của thị trƣờng chứng khoán suy giảm… Triển vọng thị trƣờng bất
động sản năm 2009 và những yếu tố ảnh hƣởng (tình hình khủng hoảng tài
chính, gói kích cầu của chính phủ, chính sách trực tiếp đối với thị trƣờng bất
động sản…). Tuy nhiên tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu về tình hình đầu tƣ FDI
vào thị trƣờng bất động sản.
2.4. Nguyễn Thị Cảnh và Trần Hùng Sơn (2009), Vai trò của đầu tƣ trực tiếp
nƣớc ngoài đối với phát triển và tăng trƣởng kinh tế của Việt Nam. Tạp chí
Phát triển kinh tế, (Số 225).
Bài viết này giới thiệu tổng quan về tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
(FDI) tại Việt Nam, vai trò của FDI đối với phát triển kinh tế thông qua các chỉ
số nhƣ: tăng vốn đầu tƣ xã hội, gia tăng sản lƣợng sản xuất công nghiệp và kinh
ngạch xuất khẩu, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng việc làm và nguồn thu ngân
sách quốc gia và đặc biệt là đóng góp vào tăng trƣởng kinh tế… Tuy nhiên tác
giả cũng chƣa đi sâu vào phân tích rõ cơ cấu của FDI cũng nhƣ làm rõ tình hình
đầu tƣ FDI vào thị trƣờng bất động sản.
2.5. Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012), giải pháp đẩy mạnh thu
hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting. Tạp chí Phát triển kinh tế,
(Số 257).

Tác giả nêu ra tầm quan trọng của vốn FDI với nền kinh tế cũng nhƣ tình
hình thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời cũng chỉ ra thực
tế trong những năm qua công tác thu hút FDI của Việt Nam chú trọng nhiều
đến số lƣợng dự án và vốn đăng ký đầu tƣ, nhƣng chƣa thực sự đánh giá đúng


9
tầm quan trọng của chất lƣợng các dự án đầu tƣ. Từ đó tác giả đề xuất một số
giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI,
góp phần đƣa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các Nhà đầu tƣ
trên thế giới. Tuy nhiên tác giả mới chỉ tập trung vào các giải pháp nhằm thu
hút FDI và nâng cao chất lƣợng FDI, chƣa đi vào phân tích việc thu hút FDI
vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
2.6. Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Thuế bất động sản
ở một số nƣớc và Việt Nam: Những gợi ý đổi mới thuế bất động sản tại Việt
Nam trong thời gian tới, Tạp chí Phát triển kinh tế, (249).
Tác giả đã chỉ ra rằng Thuế bất động sản là một trong những nguồn thu quan
trọng của Ngân sách Nhà nƣớc, là công cụ góp phần quản lý và điều hành thị
trƣờng bất động sản… tuy nhiên đối với Việt Nam chính sách thuế bất động sản
còn nhiều bất cập, từ đó tác giả nghiên cứu chính sách thuế bất động sản một số
nƣớc và gợi ý sửa đổi một số chính sách thuế bất động sản của Việt Nam. Tuy
nhiên tác giả mới chỉ đi vào nghiên cứu chính sách thuế bất động sản nói riêng,
không đi vào phân tích việc thu hút FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp chí
nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo khoa học
về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào bất động sản. Tuy nhiên, những đề tài này
chƣa đi sâu đánh giá một cách hệ thống, đầy đủ những về thực trạng, giải pháp
của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản.
Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” của
Geltner và Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của

Jaffe và Sirman là những cuốn sách giáo khoa về đầu tƣ bất động sản. Các tác
giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết để tạo dƣng môi trƣờng để nhà đầu
tƣ xem xét, phân tích và ra quyết định đầu tƣ.
Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình
nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu nhƣ: “Đề án phát triển thị trƣờng bất
động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tƣ


10
trong và ngoài nƣớc vào thị trƣờng bất động sản” của Viện Nghiên cứu Quản lý
Kinh tế Trung ƣơng do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu: Phân tích, làm rõ thực trạng thu hút đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản. Trên cơ sở đó đƣa ra một số giải
pháp thúc đẩy hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động
sản Việt Nam.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
+ Hệ thống hóa lý luận về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài.
+ Phân tích thực trạng và đánh giá thực trạng thu hút vốn đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
+ Đề xuất giải pháp để hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp, nhằm
thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu FDI vào thị trƣờng bất
động sản tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, đƣa ra giải pháp thu hút đầu tƣ
trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới.
- Phạm vi nghiên cứu:
 Không gian: Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu tình
hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản công nghiệp (xây dựng
hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trƣờng bất động sản du lịch:

khách sạn, căn hộ, các khu nghỉ dƣỡng (resort), sân golf, … và trong thị trƣờng bất
động sản xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở, đƣa ra giải pháp để thu hút đầu tƣ
trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng này.
 Thời gian: tập trung nghiên cứu tình hình thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp chủ yếu đƣợc dùng để nghiên cứu:


11
Chƣơng 1 sử dụng phƣơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các
lý luận kinh tế học hiện đại về chính sách đầu tƣ quốc tế, thƣơng mại quốc tế…
Chƣơng 2: Sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, thống kê phân tích tình hình
đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản; so sánh và đƣa ra
các đánh giá, nhận định về quá trình thu hút đầu tƣ trực tiếp vào thị trƣờng bất
động sản Việt Nam, về những tác động của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị
trƣờng bất động sản, những tác động tích cực và những điểm còn hạn chế.
Chƣơng 3: Trên cơ sở thống kê, phân tích đánh giá của chƣơng 2, sử
dụng phƣơng pháp tổng hợp, đánh giá, trên cơ sở đó đƣa ra kiến nghị những
giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề đặt ra trong đề tài.
6. Những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa những lý luận chung về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị
trƣờng bất động sản, phân tích thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị
trƣờng bất động sản Việt Nam.
- Trên cơ sở phân tích, tổng kết, đánh giá tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài vào thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam. Qua đó tìm ra những điểm hợp
lý và những điểm bất cập còn tồn tại trong việc thu hút đầu tƣ FDI vào thị
trƣờng bất động sản. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm thu hút FDI vào thị trƣờng
bất động sản Việt Nam.
7. Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Lý luận chung về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài và mối liên hệ giữa
đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài với thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Chƣơng 2: Thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản
tại Việt Nam
Chƣơng 3: Giải pháp nhằm thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng
bất động sản tại Việt Nam



12




13
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
1.1.1. Khái niệm về FDI
Có nhiều khái niệm về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài nhƣ:
Theo quỹ tiền tệ quốc tế IMF, FDI đƣợc định nghĩa: là “một khoản đầu
tƣ với những quan hệ lâu dài, theo đó một tổ chức trong một nền kinh tế (nhà
đầu tƣ trực tiếp) thu đƣợc lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền
kinh tế khác. Theo Tổ chức Thƣơng mại Thế giới đƣa ra định nghĩa nhƣ sau về
FDI: đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tƣ từ một nƣớc

(nƣớc chủ đầu tƣ) có đƣợc một tài sản ở một nƣớc khác (nƣớc thu hút đầu tƣ)
cùng với quyền quản lý tài sản đó. Phƣơng diện quản lý là thứ để phân biệt FDI
với các công cụ tài chính khác. Trong phần lớn trƣờng hợp, cả nhà đầu tƣ lẫn
tài sản mà ngƣời đó quản lý ở nƣớc ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong
những trƣờng hợp đó, nhà đầu tƣ thƣờng hay đựoc gọi là "công ty mẹ" và các
tài sản đƣợc gọi là “công ty con” hay “chi nhánh công ty”.
Các nhà kinh tế quốc tế định nghĩa: đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài là ngƣời
sở hữu tại nƣớc này mua hoặc kiểm soát một thực thể kinh tế của nƣớc khác.
Đó là một khoản tiền mà nhà đầu tƣ trả cho một thực thể kinh tế của nƣớc
ngoài để có ảnh hƣởng quyết định đổi với thực thể kinh tế ấy hoặc tăng thêm
quyền kiểm soát trong thực thể kinh tế ấy.
Luật Đầu tƣ nƣớc năm 2005 đƣa ra khái niệm: “Đầu tƣ nƣớc ngoài là
việc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp
pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tƣ” [7, tr 2].



14
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) đƣa ra khái niệm: một
doanh nghiệp đầu tƣ trực tiếp là một doanh nghiệp có tƣ cách pháp nhân hoặc
không có tƣ cách pháp nhân trong đó nhà đầu tƣ trực tiếp sở hữu ít nhất 10% cổ
phiếu thƣờng hoặc có quyền biểu quyết. Điểm mấu chốt của đầu tƣ trực tiếp là
chủ định thực hiện quyền kiểm soát công ty. Tuy nhiên, không phải tất cả các
quốc gia nào đều sử dụng mức 10% làm mốc xác định FDI. Trong thực tế có
những trƣờng hợp tỷ lệ sở hữu tài sản trong doanh nghiệp của chủ đầu tƣ nhỏ
hơn 10% nhƣng họ vẫn đƣợc quyền điều hành quản lý doanh nghiệp, trong khi
nhiều lúc lớn hơn nhƣng vẫn chỉ là ngƣời đầu tƣ gián tiếp.
Từ những khái niệm trên có thể hiểu một cách khái quát về đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài nhƣ sau: “đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài FDI tại một quốc gia là
việc nhà đầu tƣ ở một nƣớc khác đƣa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào

quốc gia đó để có đƣợc quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một
thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục tiên tối đa hoá lợi ích của mình”. Tài
sản trong khái niệm này, theo thông lệ quốc tế, có thể là tài sản hữu hình (máy
móc, thiết bị, quy trình công nghệ, bất động sản, các loại hợp đồng và giấy
phép có giá trị …), tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, bí quyết và kinh
nghiệm quản lý…) hoặc tài sản tài chính (cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi
nợ…). Nhƣ vậy FDI bao giờ cũng là một dạng quan hệ kinh tế có nhân tố nƣớc
ngoài. Hai đặc điểm cơ bản của FDI là: có sự dịch chuyển tƣ bản trong phạm vi
quốc tế và chủ đầu tƣ (pháp nhân, thể nhân) trực tiếp tham gia vào hoạt động
sử dụng vốn và quản lý đối tƣợng đầu tƣ.
1.1.2. Đặc trƣng của FDI
- Chủ đầu tƣ có khả năng trực tiếp điều hành và kiểm soát hoạt động của
doanh nghiệp nên vốn đầu tƣ đƣợc sử dụng với hiệu quả cao.
- Chủ đầu tƣ có thể mở rộng thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm trong khu vực và
thế giới, ngoài ra còn giảm đƣợc chi phí và hạ giá thành sản phẩm (do khai thác
đƣợc nguồn tài nguyên của nƣớc sở tại).
- Chủ đầu tƣ có thể tránh đƣợc hàng rào bảo hộ mậu dịch và chiếm lĩnh thị


15
trƣờng nƣớc sở tại (do hàng hóa đƣợc sản xuất và tiêu thụ ngay tại nƣớc nhận đầu tƣ).
- Nƣớc tiếp nhận đầu tƣ có khả năng khai thác đƣợc nguồn vốn từ bên ngoài,
tiếp thu đƣợc kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, kinh nghiệm quản lý kinh doanh của
nƣớc ngoài (do chủ đầu tƣ trực tiếp điều hành quản lý doanh nghiệp họ bỏ vốn đầu
tƣ). Bên cạnh đó còn khai thác đƣợc nguồn tài nguyên, giúp tăng kim ngạch xuất
khẩu, nâng cao đời sống nhân dân.
Bên nƣớc ngoài trực tiếp tham gia quá trình kinh doanh của doanh nghiệp,
nên họ trực tiếp kiểm soát sự hoạt động và đƣa ra những quyết định có lợi nhất
cho việc đầu tƣ. Vì vậy mức độ khả thi của công cuộc đầu tƣ khá cao, đặc biệt
trong việc tiếp cận thị trƣờng quốc tế để mở rộng xuất khẩu.

- Do quyền lợi của chủ đầu tƣ nƣớc ngoài gắn chặt với lợi ích do đầu tƣ đem
lại, cho nên có thể lựa chọn kỹ thuật, công nghệ thích hợp, nâng cao dần trình độ
quản lý, tay nghề cho công nhân ở nƣớc tiếp nhận đầu tƣ.
- FDI liên quan đến việc mở rộng thị trƣờng của các công ty đa quốc gia
và sự phát triển của thị trƣờng tài chính quốc tế và thƣơng mại quốc tế.
Tuy nhiên hoạt động này cũng có những hạn chế nhất định, đó là: Do hoạt
động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài diễn ra theo cơ chế thị trƣờng, ngƣời đầu tƣ
nƣớc ngoài lại có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý dẫn đến sự thua thiệt
cho nƣớc tiếp nhận đầu tƣ là những nƣớc đang phát triển.
Với đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, phía chủ nhà (nƣớc nhận đầu tƣ) không
chủ động đƣợc trong việc đầu tƣ theo cơ cấu ngành, cũng nhƣ theo vùng lãnh
thổ. Để điều chỉnh hành vi và trách nhiệm giữa các bên cần dựa trên những cơ
sở pháp lý của Luật đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (ở Việt Nam hiện nay là Luật
đầu tƣ năm 2005) cũng nhƣ các văn bản pháp lý có liên quan của nƣớc tiếp
nhận đầu tƣ.
1.1.3. Các hình thức của FDI
Có nhiều hình thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, tuy nhiên trong khuôn
khổ Luận văn này xin đề cập đến một số hình thức sau đây:


16
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tƣ trong nƣớc hoặc 100%
vốn của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài.
- Đầu tƣ theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp
đồng BT.
- Đầu tƣ phát triển kinh doanh.
- Đầu tƣ thực hiện việc mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A).
a. Doanh nghiệp liên doanh

Doanh nghiệp liên doanh với nƣớc ngoài là hình thức đƣợc sử dụng rộng
rãi nhất của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trên thế giới từ trƣớc đến nay. Nó là
công cụ để thâm nhập vào thị trƣờng nƣớc ngoài một cách hợp pháp và có hiệu
quả thông qua hoạt động hợp tác. Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh
doanh có tính chất quốc tế, hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về
quốc tịch, quản lý, hệ thống tài chính, luật pháp và bản sắc văn hoá; hoạt động
trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao động và cùng chịu trách
nhiệm về lợi nhuận cũng nhƣ rủi ro có thể xảy ra; hoạt động của liên doanh rất
rộng, gồm cả hoạt động sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ, hoạt động
nghiên cứu cơ bản và nghiên cứu triển khai.
b. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp
có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài nhƣng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt
động đầu tƣ quốc tế. Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài là một thực thể kinh
doanh có tƣ cách pháp nhân, đƣợc thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu
tƣ và nƣớc sở tại.
Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài hoạt động theo sự điều hành quản
lý của chủ đầu tƣ nƣớc ngoài nhƣng vẫn phải tuỳ thuộc vào các điều kiện về
môi trƣờng kinh doanh của nƣớc sở tại, đó là các điều kiện về chính trị, kinh tế,
luật pháp văn hoá mức độ cạnh tranh…


17
Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài có tƣ cách pháp nhân là một thực
thể pháp lý độc lập hoạt động theo luật pháp nƣớc sở tại. Thành lập dƣới dạng
công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần.
c. Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh
Theo hình thức này, Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản đƣợc ký
kết giữa đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh
doanh, quy định rõ việc thực hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên.

Hình thức này là hình thức đầu tƣ, trong đó các bên quy trách nhiệm và
phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên để tiến hành đầu tƣ kinh doanh mà
không thành lập pháp nhân mới.
d. Đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT
Hợp đồng BOT là văn bản ký kết giữa các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài với Cơ
quan có thẩm quyền của nƣớc chủ nhà để đầu tƣ xây dựng công trình kết cấu
hạ tầng (kể cả mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá công trình) và kinh doanh trong
một thời gian nhất định để thu hồi vốn và có lợi nhuận hợp lý, sau đó chuyển
giao không bồi hoàn toàn bộ công trình cho nƣớc chủ nhà.
Hợp đồng BTO (xây dựng - chuyển giao - kinh doanh) và hợp đồng BT
(xây dựng - chuyển giao) đƣợc hình thành tƣơng tự nhƣ hợp đồng BOT nhƣng
có điểm khác là: đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài chuyển giao lại cho nƣớc chủ nhà và đƣợc chính phủ nƣớc
chủ nhà dành cho quyền kinh doanh công trình đó hoặc công trình khác trong
một thời gian đủ để hoàn lại toàn bộ vốn đầu tƣ và có lợi nhuận thoả đáng về
công trình đã xây dựng và chuyển giao.
Đối với hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao), sau khi xây dựng xong
công trình nhà đầu tƣ nƣớc ngoài chuyển giao lại cho nƣớc chủ nhà và đƣợc
chính phủ nƣớc chủ nhà thanh toán bằng tiền hoặc bằng tài sản nào đó tƣơng
xứng với vốn đầu tƣ đã bỏ ra với một tỉ lệ lợi nhuận hợp lý.
Doanh nghiệp đƣợc thành lập thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT dƣới
hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài.


18
e. Hình thức đầu tư mua bán và sáp nhập (M&A)
M&A đƣợc viết tắt bởi hai từ tiếng Anh là Mergers (sáp nhập) và
Acquisitions (mua lại). M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh
nghiệp, bộ phận doanh nghiệp (gọi chung là doanh nghiệp) thông qua việc sở
hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp đó.

Sáp nhập: là hình thức kết hợp mà hai công ty thƣờng có cùng quy mô,
thống nhất gộp chung cổ phần. Công ty bị sáp nhập chuyển toàn bộ tài sản,
quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang công ty nhận sáp nhập, đồng thời
chấm dứt sự tồn tại của công ty bị sáp nhập để trở thành một công ty mới.
Mua lại: là hình thức kết hợp mà một công ty mua lại hoặc thôn tính một
công ty khác, đặt mình vào vị trí chủ sở hữu mới. Tuy nhiên việc mua lại này
không làm ra đời một pháp nhân mới.
Mục đích chủ yếu
- Khai thác lợi thế của thị trƣờng mới mà hoạt động thƣơng mại quốc tế
hay đầu tƣ mới theo kênh truyền thống không mang lại hiệu quả mong đợi.
Hoạt động M&A tạo cho các công ty cơ hội mở rộng nhanh chóng hoạt động ra
thị trƣờng nƣớc ngoài.
- Bằng con đƣờng M&A, các TNCs (Công ty xuyên quốc gia) có thể sáp
nhập các ty của mình với nhau hình thành một công ty khổng lồ hoạt động
trong nhiều lĩnh vực hay các công ty khác nhau cùng hoạt động trong một lĩnh
vực có thể sáp nhập lại nhằm tăng khả năng cạnh tranh toàn cầu của tập đoàn.
- Các công ty vì mục đích quốc tế hoá sản phẩm muốn lấp chỗ trống
trong hệ thống phân phối của họ trên thị trƣờng thế giới.
- Thông qua con đƣờng M&A các công ty có thể giảm chi phí từng lĩnh
vực nghiên cứu và phát triển sản xuất, phân phối và lƣu thông.
- M&A tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cấu trúc các ngành công nghiệp
và cơ cấu ngành công nghiệp ở các quốc gia, do đó, hình thức này đóng vai trò
quan trọng trong sự phát triển công nghiệp ở mọi quốc gia.
So với đầu tƣ truyền thống, từ quan điểm của nƣớc tiếp nhận đầu tƣ: