khung giá đất của nhà nước với giá thị trướng đất ở quận Hai Bà trưng - thực trạng và giải pháp

Website: Email : Tel : 0918.775.368
đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu tố cấu thành
nên giang sơn, đất nớc, là yếu tố không có gì có thể thay thế đợc. Trên cơ sở
nhận thức đợc vai trò, tầm qua trọng của đất đai, Luật đất đai năm 1987 và Luật
đất đai năm 1993 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đã khẳng định:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trờng sống, là t kiệu sản xuất dặc biệt, là địa bàn phân bố dân c, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội an ninh quốc phòng. Thiếu đất con ngời không
thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống đợc.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đợc hình thành và tồn tại khách quan
với con ngời do những tính chất đặc biệt của nó là cố định về vị trí, giới hạn
về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. đất đai là một bộ phận không thể
tách rời với chủ quyền quốc gia. Tôn trọng chủ quyền quốc gia trớc hết thể
hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia. đất đai đợc coi là một dấu hiệu cơ bản của
một quốc gia. C.Mac viết rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngời là
điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t
liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Trong những năm qua để phù hợp với bớc chuyển đổi từ cơ chế bao cấp
sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nớc ta đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất
của Nhà nớc, đồng thời động viên khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật.
Cùng với chính sách mở cửa cho việc phát triển nền kinh tế, Nhà nớc ta
đã chấp nhận sự hình thànhvà phát triển của thị trờng Bất động sản và coi nó
nh một nghành kinh doanh. Nói đến thị trờng Bất động sản trớc hết phải nói
đến thị trờng nhà đất là nhân tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh
doanh khi hoạt động kinh doanh Bất động sản phát triển nh một nghành chủ
chốt, tạo động lực cho sự phát triển đất nớc thì tất yếu phải cải cách toàn diện
hệ thông sản xuất hành chính quốc gia.
Đánh giá phân hạng là một trong 7 nội dung quản lý nhà nớc về đất đai,

phản ánh mặt lợi ích kinh tế của đất. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th-
ờng thiệt hại về đất khi thu hồi. Chính phủ quy định khung giá các loại đất
đối với từng vùng và theo từng thời gian.
Tuy nhiên trong những năm gần đây thị trờng đất đai ở nớc ta diễn ra
hết sức phức tạp đó là việc mua bán, chuyển nhợng đất diễn ra theo nhiều
hình thức khác nhau với sự thoả thuận ngầm của ngời mua và ngời bán mà
cha có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, đó là việc ách tắc trong việc giải
phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện các chơng trình, dự án của Nhà n-
ớc ... mà mấu chốt của vấn đề cũng từ việc xác định giá đất đền bù. Đặc biệt,
điều này đợc thể hiện rõ nét nhất là ở các thành phố lớn của đất nớc Thành
phố Hà nội là một trong những biểu hiện điển hình của điều nói trên.
Để đa công tác quản lý Nhà nớc đối với giá đất và định giá đất vào nề
nếp, tạo điểu kiện vững chắc cho việc khắc phục nọi tiêu cực trong quản lý và
sử dụng đất đai xoá bỏ thị trờng ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định
giá đất là cần thiết và cần đợc hoàn chỉnh. Từ nhu cầu thực tế, để nâng cao
chất lợng trong trong công tác xác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ giá
đất thống nhất cho công tác quản lý đất đai, cùng các nghành liên quan làm
sáng tỏ cơ sở khoa học trong định giá đất là công việc có ý nghĩa thực tiễn.
Thực tế ở hầu hết các địa phơng, thành phố trong cả nớc khi xác định
giá các loại đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên giá thị trờng nhng cha
nắm đợc các phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn thấp,
không cân xứng so với giá đất ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng. Vì vậy
nghiên cứu mối quan hệ giữa bảng giá đất do nhà nớc ban hành với giá đất
ngoài thị trờng là một trong những công việc cần thiết của công tác định giá
đất, để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việc
xác định giá đất trong mọi trờng hợp, từ đó đa ra những mặt đạt đợc và cha

đat đợc của các quy định về các khung giá đất của Chính phủ. Đây cũng là
mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài Khung giá đất của Nhà n ớc
với giá thị tròng đất ở quận Hai Bà Trng- thực trạng và giải pháp làm đề
án chuyên nghành môn học.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chơng I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam
I- cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất.
1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành giá đất nông
nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô t bản hoá của
C.Mac để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết.
Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ
phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai. Lợi nhuận của
việc sử dụng đất đợc Mac nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm
trù địa tô. Mac chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt
đối. Trong đó địa tô chênh lệch bao gồm hai loại địa tô: địa tô chênh lệch 1
và địa tô chênh lệch 2.
- Địa tô chênh lệch 1: Tạo ra do sự chênh lệch về u thế của điều kiện
tự nhiên của hai mảnh đất cùng diện tích. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân
nên địa tô chênh lệch 1 sẽ đợc thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nớc.
- Địa tô chênh lệch 2: Là loại địa tô tạo ra do sự thâm cach cải tạo, đầu
t vào đất của ngời sử dụng làm cho độ phì trong đất tăng lên, làm tăng năng
suất cây trồng ngời sử dụng đất đợc hởng toàn bộ loại địa tô này và vậy
địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệu quả.
Bất kỳ ở nơi đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và
cũng theo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào
công việc xây dựng thì Adam Smith cũng đã từng chứng minh rằng địa tô của
chúng cũng nh địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp, đều dựa
trên địa tô nông nghiệp (Wealth of Nation, quyển 1 chơng XI). Loại địa tô

này có một số đặc trng sau:
Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất
dùng vào việc xây dựng các ddô thị, thì sự ảnh hởng là rất lớn). Loại địa tô
nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa tô mà tất cả tính năng động chỉ
là ở bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trng của loại địa tô này là tạo u thế của
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
giá độc quyền trong nhiều trờg hợp, đặc biệt là bóc lột những ngời cùng khổ
(vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn địa chủ thuê nhà) và là
quyền lợi vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại.
Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải chỉ là tích luỹ nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám rễ vào đất
hoặc dựa trên mặt đất nh trờng hợp tất cả những kho tàng, nhà máy, bến
bãi...Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô của đất đô thị.
- Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô đợc tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cả
sản xuất cá biệt với giá thị trờng của loại sản phẩm hàng hoá đợc sản xuất ra
từ việc sử dụng đất. Nh vậy, loại địa tô này hình thành khi xét vấn đề địa tô
trên quy mô toàn xã hội, trong đó có quy luật giá thị trờng là quy luật chủ
yếu chi phối các thành quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá
cả sản xuất chung
ở nớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra để điều tiết
định hớng cơ cấu đầu t vào khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu nh
không tồn tại.
Khi nghiên cứu vấn đề địa tô Mác đẵ chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo
ra vì vậy nó không có giá trị, giá đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa
tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất TBCN. Do đó không chỉ các thửa đất
đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất cha sử dụng cũng có giá, giá đó
phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tơng lai.
Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ
đợc cấu thành trong chi phí sản suất cá biệt của ngời sử dụng đất.

Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì vậy để có
đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính là giá
đất (giá đất là bội số của địa tô).
Trong kinh doanh ngời ta phải tính đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho
số tiền bỏ ra mua đất ít nhất cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng, nêú lãi
suất ngân hàng cao, nhà t bản muốn sử dụng đất thì giá đất phải giảm. Qua
nghiên cứu các nhà kinh tế đa ra một số công thức xác định giá đất về mặt lý
thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau:

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Địa tô
Giá đất nông nghiệp =
Lãi suất ngân hàng
Thu nhập ròng
Giá đất =
Tỷ lệ vốn hoà
Trong đó:
Thu nhập ròng = (Tổng thu nhập) (Tổng chi phí)- cha kể chi phí về đất.
Tỷ lệ vốn hoá đợc cấu thành bởi ba yếu tố sau:
- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng -là tỷ lệ cần có để thu hút vốn đầu t, nó chính
là tỷ lệ mà thu nhập đợc tính vào giá trị thu đợc (bao gồm: tỷ lệ an toàn, tỷ lệ
rủi ro, tỷ lệ không thanh toán bằng tiền mặt)
- Tỷ lệ hoàn vốn: là phần thu nhập của đầu t trong phần t khoản kinh
doanh còn lại của Bất động sản.
- Tỷ lệ thuế hữu hiệu: là tỷ lệ phần trăm của giá thị trờng phải trả trong
các khoản thuế tài sản hàng năm.
2. Đặc điểm của giá đất
So với các hàng hoá thông thờng, giá cả đất đai có những đặc điểm sau:
- Giá đất một mặt đợc biểu hiện qua hình thức quan hệ giữa giá đất

và tiền thuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận chỉ cần biết
đợc tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc.
- Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là đất đai mà là quyền lợi và lợi
ích có đợc từ đất đai, nên giá đất cũng đợc hình thành từ đó.
- Hình thnàh giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu
chuẩn đơn giản nh các hàng hoá thông thờng, do tính chất khác biệt rất lớn nên
không thể hình thành một thị trờng hoàn chỉnh một cách đơn thuần.
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh
giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khống chế.
Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhng những chi
phí đó chỉ đủ điều kiện trở thành bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Khác với các quy luật cung cầu thông thờng, giá đất chỉ chủ yếu
phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng lên) và nhìn chung tổng cung
là ít thay đổi và có giới hạn.
- Giá đất không chỉ đợc hình thành bởi các chi phí nh các hàng hoá đơn
thuần mà nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố phi lợng khác, và đặc biệt là
nó không đồng nhất nh giá của các hàng hoá khác trên thị trờng.
- Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá
cả hàng hoá thông thờng từ đó rất nhiều tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá
trong việc xác định giá đất.
- Giá đất luôn luôn có xu hớng tăng cao vì những lý do sau:
+ Diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng không ngừng nhu cầu về sử
dụng đất đai ngày càng tăng.
+ Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỉ suất lợi
nhuận giảm.
+ Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá
của hàng hoá thông thờng do thị trờng đất đai là không hoàn thiện.
+ Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trờng hơpj

càng sử dụng giá càng tăng (trờng hợp thuê đất đã trả trớc một lần). (Theo tạp
chí Địa chính số 9. 1999 trang 24).
3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất.
Giá đất cũng nh giá đất các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối
của các quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh...
Do thời hạn của bài viết này tôi chỉ xin đề cập đến ba yếu tố ảnh hởng
lớn nhất tới giá đất đó là: Mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan
hệ cung cầu của đất đai.
a. Mục đích sử dụng.
Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất khác nhau, khả năng sinh lời của
đất đợc thể hiện qua các thông số khác nhau.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai là một trong những nhân tố quan
trọng làm thay đổi cung cầu về đất đai, từ đó làm ảnh hởng đến giá cả đất
đai. Trớc hết đó là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong
sản xuất. Ngay trong cùng một nghành, một lĩnh vực sản xuất, khi tính chất
sản xuất thay đổi từ kiểu sản xuất tự cung tự cấp của kinh tế nông hộ sang
sản xuất hàng hoá của các nông trại đã làm nảy sinh cầu về đất đai trong
nông nghiệp. Trong sản xuất tự cấp tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ
đợc thoã mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. đến khi giai
đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu
về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đờng
đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu đợc giải quyết bằng cách tập trung đất đai
thông qua thị trờng chuyển quyền sử dụng đất. Sự thay thế về mục đích sử
dụng đất gữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh sự thay
đổi về giá đất. Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao (có giá cao) nhng lại
đợc sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá-nó chỉ có giá trị sử
dụng. Tơng tự nh vậy nếu quy hoạch đó là đất nông nghiệp hoặc sử dụng vào

mục đích sản xuất nông nghiệp thì giá trị mang lại của nó sẽ thấp hơn rất
nhiều nếu đem nó vào sử dụng cho mục đích thơng mại, hoặc xây dựng trụ
sở, văn phòng...Điều đó cho ta thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về
cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhng chỉ khác nhau về
mục đích sử dụng.
b. Khả năng sinh lời
Khả năng sinh lời của đất phụ thuộc vào vị trí của thửa đất trong đô thj,
hình thể thử đất, cơ sở hạ tầng, tình hình kinh tế xã hội, địa hình hớng mặt đ-
ờng khu đất, an ninh, môi trờng...
- Xét trong cùng một đô thị thì giá đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí của
từng lô đất. Vị trí có ý nghĩa quyết định đến giá trị sinh lời của đất. Thửa đất
có vị trí mặt đờng, gần các trung tâm văn hoá, thơng mại, văn hoá xã hội, có
khả năng liên doanh tốt, giá trị sinh lời của đất cao.
- Khả năng sinh lời của đất còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế: thửa đất
mà dùng vào mục đích kinh doanh buôn bán, có điều kiện tốt để phát triển
thơng mại, trung tâm buôn bán..sẽ cho lợi nhuận cao.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Một yếu tố góp phần không nhỏ đến khả năng sinh lợi của đất nữa là
yếu tố pháp luật. Bao gồm: vấn đề quy hoạch s dụng đất (một khu vực quy
hoạch đúng mục đích sử dụng chắc chắn sẽ thu hút đợc ngời mua, khả năng
sinh lời sẽ cao hơn những khu cha có quy hoạch), tính hợp pháp của khu đất,
các quy định về môi trờng liên quan đến việc sử dụng đất.
- Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác
động đến mảnh đất làm cho tăng hoạc giảm khả năng sinh lời do vị trí của
mảnh đất đem lại trong quy hoạch.
- Cơ sở hạ tầng: Hệ thống cấp thoát nớc, mạng lới điện, hệ thống thông
tin liên lạc, giao thông đi lại phát triển thì giá đất sẽ tăng lên, cao hơn những
mảnh đất ở khu vực có cơ sở hạ tầng thấp kém.
- Lãi suất ngân hàng:

Thông qua một số yếu tố ảnh hởng tới giá đất ở trên cho ta thấy giá đất
bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả ở bình diện vi mô và vĩ
mô, vì vậy khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố câú
thành nên giá đất. Tuy nhiên trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một
số yếu tố không ảnh hởng hoặc ảnh hoửng rất nhỏ đến giá đất trong những tr-
ờng hợp cụ thể, song để có một mức giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảo giá
đất trên thị trờng, vì giá đất trên thị trờng bao giờ cũng là giá phản ánh trung
thực nhất, mà yếu tố tác động không nhỏ lên loại giá này là quan hệ cung
cầu về đất đai trên thị trờng.
c. Quan hệ cung cầu.
Quan hệ cung cầu là yếu tố tác động nhất và ảnh hởng mạnh mẽ nhất
đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến dộng. Cũng nh các loại hàng hoá khác
cung cầu về đất trên thị trờng luôn mang tính không gian và thời gian,
trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù, bởi khả năng cung về đất trên thị
trờng của một vùng mang tính chất ổn định, giới hạn cả về vị trí, số lợng (do
tính chất đặc biệt của đất là không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác
và bị giới hạn bởi diện tích). Còn xét về nhu cầu sử dụng đất và cầu có khả
năng đáp ứng thì chúng cũng mang tính chất ổn định tơng đối theo vùng, ổn
định và không thể chuyển hoá giữa các vùng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đặc điểm này ảnh hởng rất lớn đến giá đất, nó gây nên sự chênh lệch
khá lớn giữa các vùng và các địa phơng khác nhau. Thông thờng do nhu cầu
về đất ở các thành phố và khả năng về quỹ tiền tệ của dân c cũng nh các cơ
quan dùng để mua quyền sử dụng đất khá lớn nên tơng quan cung cầu về đất
tại các thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau khá lớn, làm cho giá đất ở đây
tăng cao.
Hơn nữa ngay trong cùng một thành phố, đô thị nhu cầu về đất giữa các
quận các phờng cũng khác nhau làm cho giá đất cũng khác nhau.
Nếu biễu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đờng thẳng đứng có

chiều hớng dịch chuyển sang trái (do tổng cung đất là không đổi, có hạn và
thậm chí có xu hớng giảm). Trong khi đó đờng cầu về đất luôn có xu hớng
dịch chuyển sang phải và lên trên (do nhu cầu đất luôn tăng)
Xét về tổng thể thì đờng cung về dất là thẳng đứng, cầu về đất là một
hàm tuyến tính theo giá cả đất.
Khi đờng cung cố định: Cầu dịch sang phải sẽ làm cho giá đất tăng từ
P
0
P
1
(Hình 1). Cầu dịch sang trái P
0
giảm xuống P
2
(Hình 2).
Giả sử khi cầu cố định, cung thay đổi dịch chuyển sang phải (tăng l-
ợng cung), sang trái (giảm lợng cung) thì mức giá thayđổi theo thứ tự
là P
3
,P
4


Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lợng cung
Cung
Cầu
Giá
P
3

p
0

P
4
Giá
Lợng cung
P
1
P
0
O S O S
Hình 1 Hình 2
P
0
P
2
Giá
Cầu
Cung
Cầu
Cầu
Mở rộng

Thu hẹp
Cung
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Hình 3
Nh vậy qua biểu đồ trên ta thấy rằng giá đất luôn có sự biến động bởi sự

dịch chuyển của các đờng cung cầu về đất. Nhng nói chung cung về đất là
có hạn song cầu lại thờng tăng (vì đất thì có hạn nhng sản xuất thì vô hạn,
dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ngày mỗi tăng). Do đó dới tác động
của quy luật cung cầu, giá đất có xu hớng ngày càng tăng lên và đợc thiết lập
ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu h-
ớng thiết lập ở mức cao hơn.
ii- tổng quan thị trờng đất và phơng pháp xác
định giá đất ở Việt Nam
1. Tổng quan về thị trờng đất.
1.1. Tổng quan về thị trờng đất Thế giới
ở các nớc có nền kinh tế phát triển, đất đai không những đợc cho thuê
mà còn đợc chuyển nhợng, mua bán một cách rộng rãi. Việc chuyển nhợng
đất đai và cho thuê ruộng đất tại đây đợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả
sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai đang sử dụng vì một lý do nào đó không thể
tiếp tục canh tác khi về chủ mới chắc chắn sẽ sinh lợi nhiều hơn, lợi ích kinh
tế mang lại sẻ cao hơn.
Nh vậy, trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, thị trờng đất cũng
tồn tại và phát triển một cách khách quan. Sự hình thành và phát triển thị tr-
ờng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển nền kinh tế thị tr-
ờng nói chung.
Tuy nhiên kinh tế thị trờng trong giai đoạn hiện nay phát triển đến trình
độ cao theo hớng cạnh tranh gay gắt và liên kết rộng rãi. Trong mỗi lĩnh vực
kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thức và phát triển thị trờng đất
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lợng cung
O Q
1
Q
0
Q

2
Cầu
O
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Dới đây là một số đặc điểm thị
trờng trờng đất trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới.
Trong nền kinh tế thị trờng, một tài sản bao gồm thửa đất và ngôi nhà
xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó gọi là một Bất động sản. Pháp luật
Nhà nớc nh ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapo coi Bất động sản là một chế định
pháp luật và có cả một Bộ luật riêng để điều chỉnh Bộ luật Bất động sản.
Trong quá trình đầu t nghiên cứu về lĩnh vực định giá của các nớc t bản phát
triển và những nớc đang phát triển trên thế giới, thì định giá Bất động sản nói
chung và định giá đất nói riêng cho đến nay nhiều nớc đã ổn định về hệ
thống tổ chức cơ quan định giá Bất động sản từ Trung ơng đến địa phơng.
Với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng và rất có hiệu quả. Đội
ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn đào tạo chính quy từ các trờng Đại
học chuyên nghành đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nớc và
t nhân tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia.
Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về đất đai đã thúc đẩy
quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trờng cũng mang tính đặc biệt,
tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế t bản, các quốc gia
thờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất mà hạn chế áp đặt giới hạn
hành chính đối với thị trờng đất.
Rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc , các quốc gia đang phát triển đang
thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng đất theo hớng giảm bớt tốc
độ và quy mô tích tụ đất nh một tất yếu của t hữu đất đai trong nền kinh tế thị
trờng, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đông nông dân có
ruộng , chính phủ các nớc đã đa ra : Chính sách hạn điền
Trớc đây ở một số nớc xã hội chủ nghĩa Đông âu nh Nam T ,Ba Lan vẫn
tồn tại chế độ t nhân thuê ruộng, các cơ sở kinh doanh t nhân thuê ruộng

đấtcủa nhà nớc hoặc của t nhân để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và
mua bán đất đã giúp cho nông nghiệp ở các nớc này phát triển năng động
hơn.
Thực tế đối với những nớc đang trong giai đoạn tăng trởng kinh tế hoặc
có sự đầu t mạnh từ phiá các nớc ngoài vào thờng xuất hiện những cơn sốt
giá đất một cách khó kiểm soát, nhng đắc điểm của các cơn sốt giá đất này
thì chỉ tập trung vào những nơi có nhu cầu về đất cao nh :Đô thị, khu công
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghiệp, khu chế xuất. Khi có những cớnốt giá đất thì hầu hết không có s can
thiệp của nhà nớc trừ khi nó ảnh hởng tới việc đầu t của các nớc ngoài vào
trong nớc.
Do đặc điểm của đất là có giới hạn về số lợng đây là nguyên nhân của
xu hớng tăng giá đất và các cơn sốt giá đất. Và tính không tái tạo đợc và
không di chuyển của đất đai đã tạo điều kiện phát sinh và tăng truởng mạnh
của địa tô chênh lệch, nhất là trong điều kiện thời kỳ đầu phát triển của chủ
nghĩa t bản. Ngày nay không còn khả năng phân chia lại thị trờng bằng chiến
tranh trong khi đó mức độ tích tụ t bản đạt tới trình độ cao nhu cầu mở rộng
thị trờng, mở rộng lĩnh vực đầu t đã thúc đẩy khả năng tăng giá đất.
Tình hình định giá đất của một số nớc nh sau:
- Định giá chung ở Thụy Điển: Định giá phải chỉ ra đối với những bất
động sản phải đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quyđịnh của pháp luật
những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá.
- Tại Đan Mạch có một trung tâm quản lý quốc gia thực hiện việc định giá
bất động sản có sự hỗ trợ của các đô thị, cơ quan quản lí này có ba cấp từ
trung ơng tới cơ sở. Trớc kia việc định giá bất động sản đợc thực hiện 4 năm
một lần, vào đầu năm kể từ năm 1988 định giá bất động sản đợc tiến hành hàng
năm để tăng sự kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng đất
- Thị trờng đất Trung quốc đợc quản lý bằng hệ thống tổ chức của nhà
nớc theo pháp luật một cách chặt chẽ đã và đang đem lại nguồn thu lớn cho

ngân sách Nhà nớc. Việc quản lí nhà đất dựa vào quy hoạch tổng thể hoặc
quy hoạch chi tiết có sự chỉ đạo sâu sắc từ trung ơng đến địa phơng đợc kiểm
duyệt chặt chẽ. Ơ Trung quốc đất thành thị thuộc sở hữ nhà nớc, nhà nớc giao
quyền sử dụng đất có thu tiền bằng hình thức đấu gía đảm bảo cạnh tranh
bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất. Nói chung ngời nớc
ngoài phải thuê đất giá cao hơn,riêng các đặc khu kinh tế khi đấu giá ngời n-
ớc ngoài và ngời trong nớc bình đẳng nh nhau nhằm mục đích thu hút vốn
đầu t của nớc ngoài, giá gốc trong các cuộc đấu giá đợc tính toán dựa trên cơ
sở khoa học của chính sách đầu t. Đối với trờng hợp trớc đây giao quyền sử
dụng đất không thu tiền nay phải chuyển sang hình thức giao quyền sử dụng
đất có thời hạn và có thu tiền
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2. Tổng quan về thị trờng đất Việt Nam
1.2.1. Giai đoạn trớc năm 1945.
Thời kì này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc nhà nớc, đây là quyền
lực đặc trng tối cao của nhà nớc phơng đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ,
Nhà nớc còn có quyền lực tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nhu một quyền
sở hữu. uyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm
mọi nguồn lực thu đợc từ đất vào tay Nhà nớc của những ngời cầm quyền mà
còn thể hiện vai trò kinh tế của nhà nớc. Với lí do Nhà nớc là ngời có công trong
việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất . Do điều kiện đất nớc nằm
trong sự kiểm soát của tực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tay
tầng lớp địa chủ.... Lúc này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhng cũng có khi đợc
quy đỏi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các
tầng lớp địa chủ.
Dới thời nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đã đợc pháp luật hiện hành
công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể nh một văn khế bán ruộng
công, đến đời hậu Lê ruộng đất t hữu đần dần phát triển đến múc lấn át ruộng
công, khi thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng cũng áp đặt phơng thức quản

lý đất đai theokiểu nhở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữ t nhân đất đai và
thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán, từ đây
thị trờng đất đai có điều kiện phát triển hơn.
1.2.2. Giai đoạn ừ năm 1945-1980.
Các hiến pháp năm 1946 và năm 1959 của nớc Việt Nam Dan Chủ Cộng Hoà
trong thời kỳ này đă khẳng định có các hình thức sở hữu về đất sau:
- Hình thức sở hữu Nhà nớc.
- Hình thc sở hữu tập thể.
- Hình thức sở hữu cá nhân
Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể đ-
ợc coi làcác hình thức sở hữu cơ bản và đợc u tiên. Vì vậy trong thời kỳ này
tuy đất đai vẫn đợc pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng
hàng hoá của đất đai cũng nh loại đất đợc phếp trao đổi mua bán, song tính
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chất hàng hoá của đất đai cũng nh những loại đất đợc phép mua bán bị hạn
chế đần theo quá trình công hữu hoá đất đai.
Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội và bỏ qua
các tiền đề kinh tế nên Nhà nớc ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhận
việc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính để tiến hành
quản lý cũng nh chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho
các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn
chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng với việc quốc
hữu hoá đất đai, trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chính thức xoá bỏ
tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai.
1.2.3. Giai đoạn 1980- 1992.
Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp
luật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị.
Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nớc thống nhất quản lý, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai 1988 quy định

nghiêm cấm việc mua, bán đất đai;khi chuyển nhợng quyền sở hữu nhà để ở
thì ngời nhận chuyển nhợng nhà có quyền sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó.
1.2.4. Giai đoạn từ năm 1992 đến nay.
Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại Nhà nớc có quyền sở hữu duy
nhất đối với đất đai. Tuy nhiên , có sự điều chỉnh phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế trị trờng theo định hớng XHCN, một số quan hệ đất
đai đã đợc chế định lại;Điều 12 Luạt Đất đai 1993 quy định: Nhà nớc xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất tính gía trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về
đất khi thu hồi. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đợc pháp
luật ghi nhận là một chế định pháp luật và đợc đa thành một nội dung quản lý
nhà nớc về ddất đai nh quy định tại khoản 1 điều 13 Luật Đất đai 1993. Tuy
nhiên chế định này đã không đợc luất cụ thể hoá một cách đầy đủ, vì vậy, các
quy định về chế độ định giá đất , định giá đất trong quan hệ với định giá bất
động sản khác gắn liền với đất vv... còn để ngỏ, gây không ít khó khăn,
chồng chéo cho các nghành ở TW và các địa phơng trong quá trình chỉ đạo,
tổ chức xây dựng và thợc hiện khung giá đất. Tại TW cho đến thời điểm này,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghành thực hiện chức năng quản lý nhà nớcvề chất lợng đất đai nói chung
và định giá đất, phân hạng đất nói riêng vẫn cha đợChính phủ pháp luật quy
định rõ ràng. Riêng về lĩnh vực định giá đất, hiện đang có sự chồng chéo giữa
ba cơ quan: Vụ Đăng Ký-Thống Kê(Tổng cục Địa Chính), Cục Công sản (Bộ
tài chính) và Vụ T liệu Sản xuất (Ban Vật giá Chính Phủ). Trớc tình hình đó,
Chính Phủ đã giao cho Bộ Tài chính, Ban Vật giá chính phủ chuẩn bị dự thảo
Nghị định về khung giá các loại đất để kịp thời ban hành nhằm thi hành
Điều 12 Luật Đất đai 1993 và tạo điều kiện để các địa phơng xác định giá
đất.
Ngày 06-11-1993 Chính phủ ban hành nghị định 80-CP quy định khung
giá các loại đất. Nội dung của bản nghị định bao gồm:

- Quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất
- Giao cho các địa phơng căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiểu nói
trên để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế địa phơng
mình.
- Giá các loại đất do địa phơng ban hành phải theo sát giá thị trờng và
không đợc thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định tại Nghị định này.
- Trờng hợp giá thị trờng có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá
chuẩn tối thiểu theo Nghị định này thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
Mặt tích cực: Đã tạo đợc một mặt bằng giá đất thóng nhất chung (dù chỉ là
giá chuẩn tối thiểu) trên phạm vi cả nớc, kịp thời giúp các địa phơng có căn cứ
chỉ đạo xây dựng bảng giá đất chuẩn áp dụng cho địa phơng mình, giải quyết
những vấn đê bức xúc liên quan tới giá đất tại địa phơng.
Mặt hạn chế:
Do chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu, không quy định giá chuẩn
tối đa nên nhiều địa phơng đã quy định giá một số loại đất quá cao, không
phù hợp với điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của địa phơnh mình, hậu quả
là đã góp phần đẩy cơn sốt giá đất lên cao và lan rộng trên phạm vi cả nớc,
gây thiệt hại lớn không những cho Nhà nớc mà cho cả ngời sử dụng đất.
Việc xác định giá chuẩn tối thiểu chủ yếu căn cứ vào loại đất và loại xã
theo 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi; cha tính đến mức độ hoàn thiện
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cơ sở hạ tầng của từng nơi, cho nên việc xác định giá đất còn mang nặng tính
bình quân.
Việc điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền Chính phủ ban hành đ-
ợc quy định trong nghị định thiếu khả thi, bởi khi giá đất trên thực tế biến
động tăng hoặc giảm liên tục trong một thời gian dài, thì giới hạn 20% làm
căn cứ để điều chỉnh khung giá đất là một điều khó thực hiện, đặc biệt trong
điều kiện nền kinh tế nớc ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trờng theo
định hớng xã hội chủ nghĩa.

Trớc tình hình đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định
87CP thay thế Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993. Nội dung cơ bản của Nghị
định 87/CP cơ bản khắc phục những điểm hạn chế của Nghị định 80/CP nh
đã nói trên, tuy nhiên do kinh nghiệm tổ chức Chính phủ chỉ đạo công tác
định giá đất còn thiếu cũng nh phơng pháp xác định giá cho nên trong quá
trình thch hiện đẵ gặp không ít vấn đề bất hợp lý. Cụ thể:
Khung giá chuẩn khi quy định hệ số điều chỉnh (k) để các địa phơng áp
dụng trong trờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác
nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, nhng lại cứng nhắc không
quy định khi nào khung giá đất phải thay đổi. Vì vậy, khi giá đất trên thực tế
có sự thay đổi lớn (từ 20% trở lên), thì bảng khung giá các loại đất của Chính
phủ đã trở thành nguyên nhân cản trở sự linh hoạt trong việc chỉ đạo điều
chỉnh bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân thành phố cũng nh cấp tỉnh nhằm
phù hợp với thuực tế tại địa phơng mình.
2. Phơng pháp xác định giá đất.
2.1. Phơng pháp xác định giá đất trên thế giới.
Các cơ quan định giá của những nớc nói trên đều sử dụng các phơng
pháp định giá truyền thống đang đợc áp dụng phổ biến trên thế giới để định
giá Bất động sản. Các phơng pháp đó là:
- Phơng pháp thị trờng
- Phơng pháp giá thành.
- Phơng pháp thu nhập.
Website: Email : Tel : 0918.775.368