Đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ



HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ


HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.


Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn




Nguyễn Đắc Cường















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của

các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Sở Tài
chính và Cục Thuế Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn




Nguyễn Đắc Cường










Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC HÌNH vi
DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii
MỞ ĐẦU 1
1.1.Tính cấp thiết đề tài. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu. 3
1.3. Yêu cầu. 3
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1.1. Tổng quan về thuê đất và giá đất. 5
1.1.1. Tổng quan về thuê đất. 5
1.1.2. Giá đất và định giá đất. 11
1.2. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất trên thế giới. 24
1.3. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất ở Việt Nam. 26
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44
2.2. Nội dung nghiên cứu 44
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội. 44
2.2.2. Tình hình quản lý cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44
2.2.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Nội. 44
2.2.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác
định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố. 45
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 45
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. 45
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 45
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích. 46
2.3.4. Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh. 46
2.3.5. Phương pháp chuyên khảo. 46
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội. 47
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 47
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. 49
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội. 51
3.2. Tình hình quản lý đất cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. 53
3.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Nội. 59
3.3.1. Quy định về việc xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn
thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội 2011, 2012, 2013) 60
3.3.2. Công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Nội. 74
3.3.3. Tồn tại, khó khăn của công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ
chức . 85
3.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác
định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố. 90
3.4.1. Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ
chức. 90
3.4.2. Ban hành các quy định cụ thể. 91
3.4.3. Tập trung đẩy mạnh công tác phê duyệt QH phân khu. 92
3.4.4. Về cơ chế, chính sách. 92
3.4.5. Một số giải pháp khác. 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94
1. Kết luận. 94
2. Kiến nghị. 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

PHỤ LỤC 104
DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất 30

Bảng 1.2. Tình hình SDĐ của các tổ chức theo loại hình tổ chức sử dụng 37

Bảng 1.3. Tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức 37

Bảng 1.4. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đất đai do các
tổ chức sử dụng 39

Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 54

Bảng 3.2. Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện đầu năm
2013. 56

Bảng 3.3. Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội. 73

Bảng 3.4. Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất. 74

Bảng 3.5. Kết quả công tác thu từ thuê đất cho các tổ chức qua các năm 74

Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn 75

thành phố Hà Nội. 75

Bảng 3.7. Tổng hợp BĐS thẩm định giá được chia lớp để tính giá: 76

Bảng 3.8. Doanh thu của BĐS cần thẩm định giá: 81

Bảng 3.9. Tổng hợp, đánh giá Doanh thu, chi phí và xác định giá trị QSD đất của
BĐS: 83



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang


Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Hà Nội 47

Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu tổ chức cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP.
Hà Nội năm 2013 55

Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu thửa đất cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP.
Hà Nội năm 2013 55

Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất trên địa bàn
Thành phố 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản
BHYT : bảo hiểm y tế
CPI : chỉ số giá tiêu dùng
HĐND : hội đồng nhân dân
KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất
NN : nông nghiệp
NSNN : ngân sách nhà nước
QH : quy hoạch
QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ : quyền sử dụng đất
SXKD : sản xuất kinh doanh
SDĐ : sử dụng đất
TSSS : tài sản so sánh
TSTĐG : tài sản thẩm định giá
TN&MT : tài nguyên và Môi trường
TCXDVN : tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
UBND : uỷ ban nhân dân
> : lớn hơn
≥ : lớn hơn hoặc bằng
< : nhỏ hơn
≤ : nhỏ hơn hoặc bằng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.1.Tính cấp thiết đề tài.
Điều 2 của Luật Thủ đô được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 21/11/2012 quy định: Thủ đô nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Hà Nội. Thủ đô là trung tâm chính trị - hành
chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và
các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung
tâm lớn về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế
của cả nướcHà Nội là thủ đô, là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ
sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã
hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo
dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước. (Quốc hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012).
Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược,
chương trình kế hoạch đã đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư trong và ngoài
nước trên địa bàn Thành phố. Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, các dự án có bước
gia tăng đáng kể, cùng với sự gia tăng về nhu cầu SDĐ cho các dự án, nhu cầu mở
rộng SXKD của các doanh nghiệp này. Bên cạnh các hình thức SDĐ khác theo quy
định của pháp luật, hình thức thuê đất của Nhà nước hay nói cách khác là việc Nhà
nước cho thuê đất được các nhà đầu tư rất quan tâm.
Đối với các tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất là một bộ phận chiếm tỷ
trọng lớn cấu thành nên chi phí phục vụ hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp, từ
đó ảnh hưởng tới giá thành của hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu quả hoạt
động, lợi nhuận và tính cạnh tranh của tổ chức đó. Vì thế, đứng về phía các tổ

chức, họ có xu hướng mong muốn được hưởng giá thuê đất thấp.
Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

được. Nhà nước có trách nhiệm quản lý nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả
thông qua các công cụ quản lý trong đó có giá đất.
Việc xác định đúng và hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ
giải quyết mâu thuẫn trong mối quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu
phải quản lý tốt và hiệu quả đất đai của Nhà nước.
Trong giai đoạn nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, tương ứng với sự
gia tăng của các hoạt động đầu tư, gia tăng về số lượng các dự án, các tổ chức,
việc xác định giá thuê đất được UBND thành phố Hà Nội thường xuyên quan
tâm, chỉ đạo các Sở, Ban, ngành có liên quan. Ngược lại, trong giai đoạn kinh tế
suy thoái, Nhà nước cần có các chính sách điều tiết để chia sẻ khó khăn với các
tổ chức thuê đất, giảm gánh nặng chi phí, nợ và góp phần cải thiện hoạt động
kinh doanh, đầu tư của doanh nghiệp. Do vậy, trong giai đoạn hiện nay vấn đề
xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cần được đặc biệt quan tâm, trên cơ
sở đánh giá thực trạng, kết quả đạt được, tồn tại, vướng mắc, khó khăn qua các
giai đoạn, thời kỳ để có các kiến nghị, giải pháp phù hợp.
Thời gian qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành
hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác
định nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
Thành phố nói riêng. Việc áp dụng các quy định pháp luật đúng quy định, thuận
lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức trong việc xác định giá đất cho thuê là khó
khăn và phức tạp. Theo quy định hiện hành giá đất cho thuê phải được tính sát
giá thị trường. Tuy nhiên thị trường đất SXKD lại không có, việc xác định giá đất

cho thuê đối với các tổ chức dựa vào chứng thư thẩm định giá của các đơn vị có
chức năng thẩm định giá.
Mặt khác, không phải tổ chức SDĐ nào cũng hiểu rõ quy trình và quy
định xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức. Ngay cơ quan quản lý Nhà
nước có liên quan xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cũng còn lúng
túng và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện do nhiều nguyên nhân như
các quy định về chính sách, phương pháp tính, các tính cụ thể…chưa được quy
định đầy đủ, rõ ràng, đặc biệt trường hợp thực hiện các bước để xác định giá đất
cho thuê đối với các tổ chức sát giá thị trường (trường hợp thửa đất có giá trị theo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

bảng giá >15 tỷ đồng). Trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá <15 tỷ đồng,
theo quy định hiện nay được áp dụng theo phương pháp hệ số. Hệ số này do
UBND Thành phố quy định, về cơ bản đơn giản hơn nhiều so với trường hợp
thửa đất có giá trị theo bảng giá >15 tỷ đồng. Do vậy, sau khi nghiên cứu các vấn
đề chung liên quan đến công tác xác định giá đất cho thuê, luận văn chỉ tập trung
đánh giá về thực trạng công tác xác định giá đất cho thuê cho các tổ chức trong
trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá <15 tỷ đồng và thửa đất có giá trị
theo bảng giá >15 tỷ đồng. Trong đó, chọn 01 dự án thuê đất được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, đại diện được cho nhiều dự án trên địa bàn nghiên
cứu, để mô tả rõ nét quy trình xác định giá đất cho thuê sát giá thị trường, đánh
giá được bất cập, khó khăn trong công tác xác định giá đất cho thuê đối với các
tổ chức, từ đó đề ra giải pháp, kiến nghị.
Chọn địa bàn nghiên cứu là thủ đô Hà Nội vì đây là thành phố tập trung
nhiều tổ chức kinh tế với nhiều loại hình đa dạng, đồng thời cũng là nơi có nhiều
đơn vị có chức năng thẩm định giá theo quy định hiện hành. Việc chọn địa bàn
nghiên cứu như vậy sẽ góp phần đánh giá một cách tương đối khách quan, toàn
diện và đề xuất giải quyết các bất cập, vướng mắc, khó khăn trong công tác xác
định giá cho thuê đất trên địa bàn Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung.

Xuất phát từ các lý do trên, tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng
xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà
Nội” làm luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê, làm rõ một số
nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá
đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội, không bao gồm
trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Yêu cầu.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về thuê đất và giá đất.
1.1.1. Tổng quan về thuê đất.
1.1.1.1. Một số khái niệm.
a.Các khái niệm về cho thuê đất và hình thức SDĐ.
Khái niệm cho thuê đất được hình thành xuất phát từ nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Một trong các quyền
quan trọng của chủ sở hữu đất đai là trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu
cầu SDĐ thông qua các hình thức cho thuê đất.

Cho thuê đất: Nếu giao đất được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu cầu SDĐ thông qua quyết định
hành chính, bao gồm cả việc thực hiện quyết định hành chính đó thì Thuê đất là
việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu
cầu SDĐ thông qua hợp đồng cho thuê đất.
Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vừa thể hiện là quyền năng của Nhà
nước, đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời là công việc rất quan
trọng trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Hợp đồng thuê đất là hình
thức văn bản hợp đồng giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền với đối tượng có
nhu cầu SDĐ; qua đó Nhà nước trao quyền SDĐ cho người có nhu cầu; người
SDĐ có các quyền về SDĐ đối với diện tích đất được thuê; thực hiện nghĩa vụ tài
chính và các nghĩa vụ khác theo Hợp đồng và các quy định của pháp luật.
Bản chất của cho thuê đất là hoạt động mang tính ý chí của các chủ thể có
liên quan nhằm thực hiện chuyển giao quyền SDĐ. Các chủ thể tham gia bao
gồm một bên là Nhà nước, chủ thể đại diện quyền sở hữu đất đai là người giao và
một bên là các đối tượng SDĐ: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân
cư… là người nhận (hay được giao) quyền SDĐ.
Cho thuê đất đối với các tổ chức cũng là hoạt động cho thuê đất nói
chung, chỉ khác ở chỗ đối tượng nhận quyền SDĐ là các tổ chức: cơ quan nhà
nước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

trang, tổ chức kinh tế… Tùy theo loại hình tổ chức mà cho thuê đất được thực
hiện theo các hình thức khác nhau và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai
của tổ chức nhận đất đối với Nhà nước cũng khác nhau.
Hình thức thể hiện chủ yếu của việc cho thuê đất là quyết định cho thuê
đất của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế các hoạt động mang
tính chất như cho thuê đất còn được thể hiện thông qua một số hình thức khác
được pháp Luật Đất đai quy định như công nhận quyền SDĐ, cho thuê lại đất,

đấu thầu, đấu giá đất, giao đất tạm thời.
Cho thuê lại đất: việc quyết định cho thuê đất trong khu công nghệ cao,
khu kinh tế phải do 2 cơ quan có thẩm quyền quyết định mới đầy đủ khái niệm
cho thuê đất. Cụ thể là UBND cấp tỉnh cho thuê đất một lần toàn bộ diện tích đất
của khu công nghệ cao, khu kinh tế, sau đó Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban
quản lý khu kinh tế cho từng tổ chức, cá nhân cụ thể thuê đất để SDĐ và được
gọi là cho thuê lại đất.
Công nhận quyền SDĐ: công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao
quyền SDĐ cho người đang SDĐ ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Công nhận quyền SDĐ được áp dụng đối với các trường hợp người đang SDĐ
mà chưa được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền SDĐ lần đầu và nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì
được Nhà nước công nhận quyền SDĐ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền SDĐ. Người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ có quyền và
nghĩa vụ đầy đủ như quyền và nghĩa vụ của người SDĐ do được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. Công nhận quyền SDĐ cũng bao gồm các trường hợp không
thu tiền SDĐ, hoặc như giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc công nhận như cho thuê
đất tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Nếu xét trên góc độ về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ là cơ bản như nhau.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ: đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ là hình thức
thực hiện việc cho thuê đất đảm bảo tính khách quan, minh bạch thông qua việc
tìm ra người đưa ra giá cao nhất để cho thuê đất.
b. Một số khái niệm khác có liên quan khác.
- Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển giao quyền SDĐ từ đối tượng này
sang đối tượng khác thông qua một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ và góp vốn bằng quyền SDĐ.
- Tổ chức SDĐ là các tổ chức có quyền SDĐ thông qua các hình thức:
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, nhận chuyển
quyền SDĐ. Tổ chức SDĐ bao gồm: các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công lập; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh
nghiệp liên doanh; tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
- Hiệu quả giao đất, cho thuê đất được hiểu là khả năng đưa tài nguyên đất
đai vào sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm cho các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội. Hiệu quả giao đất, cho thuê đất một mặt biểu hiện ở hiệu quả
quản lý của Nhà nước thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất; mặt khác biểu
hiện thông qua hiệu quả SDĐ. Điều đó có nghĩa hiệu quả giao đất, cho thuê đất
cũng được đánh giá đầy đủ về các mặt: hiệu quả về kinh tế, hiệu quả về xã hội và
hiệu quả về môi trường.
Các tiêu chí đánh giá về hiệu quả kinh tế gồm các tiêu chí về mức độ đầu
tư và kết quả thu được về kinh tế; tiêu chí đánh giá hiệu quả xã hội là các tiêu chí
về bảo đảm đời sống, tạo việc làm, giải quyết được các nhu cầu xã hội, bảo đảm
an ninh lương thực…; tiêu chí đánh giá về môi trường là bảo đảm an toàn về môi
trường sống, không gây nên ô nhiễm môi trường đất, nước, không khí…
1.1.1.2. Nguyên tắc của việc cho thuê đất.
Thực hiện cho thuê đất phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản, trong đó
quan trọng nhất là phải (1) đúng QH, kế hoạch SDĐ và đúng mục đích SDĐ; (2)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

đúng đối tượng, đúng thẩm quyền; (3) đúng trình tự, thủ tục. Thực hiện đầy đủ
các nguyên tắc trên nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng một cách đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; đồng thời đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ, đúng

pháp luật.
a. Cho thuê đất đúng QH, KHSDĐ
QHSDĐ là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý
nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất. Việc lập QH, kế hoạch
SDĐ đai được tiến hành nhằm xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê đất, đầu tư
để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân
sinh, văn hóa - xã hội… QHSDĐ là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc SDĐ đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình
trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm
nghiệp QHSDĐ tạo điều kiện để khai thác sử dụng tài nguyên đất đai một cách
đầy đủ, hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả. Chính vì vậy, đây là lý do khách
quan đặt ra yêu cầu cho việc thực hiện giao đất, cho thuê đất phải theo đúng QH,
kế hoạch SDĐ.
Nguyên tắc cho thuê đất đúng QH, kế hoạch SDĐ có nội dung là phải bảo
đảm cho thuê đất đúng theo QH đồng thời về các mặt: vị trí đất cho thuê; diện
tích; mục đích SDĐ; tiến độ SDĐ theo tiến độ thực hiện QH.
Việc không tuân thủ QH, kế hoạch SDĐ trong cho thuê đất sẽ dẫn đến tình
trạng mất cân bằng cung cầu về đất đai; không đáp ứng được nhu cầu SDĐ cho
các mục đích khác nhau để phát triển kinh tế - xã hội; gây khó khăn cho công tác
quản lý nhà nước; tạo điều kiện làm phát sinh các vi phạm pháp luật khác trong
quản lý, SDĐ đai…
b. Nguyên tắc cho thuê đất đúng đối tượng, đúng thẩm quyền.
- Đất cho thuê phải đúng đối tượng SDĐ mới đáp ứng được yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội và bảo đảm hiệu quả SDĐ. Mỗi loại đối tượng SDĐ có nhu
cầu sử dụng một số loại đất nhất định. Đối tượng SDĐ thường theo các nhóm đối
tượng: hộ gia đình, cá nhân; các loại hình tổ chức; cộng đồng dân cư… Cho thuê
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

đất đúng đối tượng thường gắn với đúng mục đích SDĐ. Chẳng hạn, đất ở chỉ
giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; đất sản xuất
NN chỉ giao, cho thuê đối với cho hộ gia đình, cá nhân sống bằng NN, tổ chức
kinh tế kinh doanh trong lĩnh vực NN.
- Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo pháp luật quy định) mới
được quyết định cho thuê đất. Mọi trường hợp cho thuê đất không đủ thẩm quyền
theo quy định đều trái pháp luật, vi phạm pháp luật. Việc cho thuê đất là quá
trình thực hiện quyền lực của Nhà nước thông qua quyền năng của đại diện chủ
sở hữu và quyền quản lý nhà nước nên phải được thực hiện theo đúng thẩm
quyền theo quy định:
Để giải quyết tốt các nhu cầu SDĐ với mục tiêu SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và hiệu quả thì nhất thiết phải cho thuê đất đúng đối tượng. Với khả năng
về đất đai có hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng cho các mục đích là rất
lớn, việc cho thuê đất đúng đối tượng là nguyên tắc bắt buộc nhằm giải quyết hài
hòa giữa khả năng về quỹ đất và nhu cầu SDĐ.
c. Nguyên tắc cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục.
Việc cho thuê đất phải được thực hiện tuân theo những trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định sẽ bảo đảm việc cho thuê đất được chặt chẽ về mặt pháp lý;
tránh tình trạng tranh chấp đất đai, tình trạng chồng chéo trong SDĐ có thể xảy
ra và góp phần hạn chế các hiện tượng tiêu cực khác. Trình tự, thủ tục cho thuê
đất được quy định cụ thể theo từng loại đối tượng SDĐ, mục đích SDĐ và hình
thức cho thuê đất cụ thể, gồm có các loại trình tự, thủ tục chủ yếu sau:
(1) Trình tự, thủ tục cho thuê đất thông qua đấu giá quyền SDĐ
(2) Trình tự, thủ tục cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có SDĐ
(3) Trình tự, thủ tục cho thuê đất NN cho hộ gia đình, cá nhân
(4) Trình tự, thủ tục cho thuê đất cho tổ chức, người Việt nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
(5) Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.1.1.3. Yêu cầu của việc cho thuê đất.
Yêu cầu của việc cho thuê đất vừa phải bảo đảm thực hiện đúng theo các
nguyên tắc nêu trên, vừa phải đáp ứng được nhu cầu SDĐ của đối tượng được
giao đất, thuê đất vào các mục đích; đồng thời bảo đảm việc SDĐ tiết kiệm, đạt
hiệu quả cao. Bên cạnh đó, việc lập hồ sơ cho thuê đất phải đảm bảo đầy đủ, chặt
chẽ về pháp lý, chính xác về mặt kỹ thuật.
a. Yêu cầu đáp ứng nhu cầu SDĐ của các đối tượng.
Để đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức thì khi thực hiện việc
cho thuê đất phải căn cứ QH, kế hoạch SDĐ và căn cứ nhu cầu SDĐ của tổ chức
đó. Nhu cầu SDĐ thể hiện trong các văn bản: Dự án đầu tư của tổ chức có sử
dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư; Văn bản thẩm định về nhu cầu SDĐ để thực
hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước
hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài (do Sở TN & MT chủ trì phối
hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định); Dự án xây dựng cơ sở tôn
giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. (Chính
phủ, 2004a).
Giải quyết đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức phải bao gồm cả việc cho
thuê đất đúng đối tượng, đúng thời hạn SDĐ theo quy định. Điều đó giúp cho
việc cho thuê đất đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ đồng thời của nhiều đối tượng
SDĐ khác nhau trên cùng một địa bàn, một địa phương.
b. Yêu cầu SDĐ tiết kiệm, hiệu quả.
Để bảo đảm cho việc SDĐ tiết kiệm, hiệu quả thì việc cho thuê đất đối với
mỗi tổ chức phải phù hợp với nhu cầu sử dụng của tổ chức đó về vị trí, diện tích,
loại đất trên cơ sở khả năng về quỹ đất hiện có của địa phương. Trong đó, yếu tố
diện tích cho thuê phải sát với yêu cầu, tránh cho thuê đất với diện tích quá lớn,
dẫn đến tình trạng sử dụng không hết diện tích, chậm SDĐ, sử dụng sai mục
đích… gây lãng phí. Mặt khác, việc cho thuê đất phải thực hiện việc giám sát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

SDĐ của các tổ chức nhằm bảo đảm đất được đưa vào sử dụng kịp thời theo quy
định sau khi được thuê, đúng mục đích, đúng thời hạn SDĐ.
c. Hồ sơ cho thuê đất bảo đảm chặt chẽ, chính xác.
Việc cho thuê đất cũng phải đáp ứng các yêu cầu về mặt kỹ thuật, phải xác
định chính xác về phạm vi, hình dạng, vị trí, diện tích cho thuê đối với từng đối
tượng được thuê đất; nhằm bảo đảm mỗi thửa đất, khu đất cho thuê phải được
quản lý chặt chẽ trong hệ thống tài liệu, tư liệu có liên quan đến các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai khác. Muốn vậy, việc cho thuê đất bên cạnh yêu cầu
phải căn cứ vào QH, kế hoạch SDĐ thì phải được thực hiện trên hệ thống tài liệu
về bản đồ, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính hiện có nhằm bảo đảm tính
thống nhất và các yêu cầu kỹ thuật. Đối với trường hợp cho thuê đất ở những nơi
chưa có bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc bản đồ, hồ sơ địa chính bị lạc hậu không
còn đáp ứng được yêu cầu thì phải thực hiện việc đo đạc địa chính các khu đất
cho thuê và phải cập nhật hồ sơ, tài liệu cho thuê đất vào hệ thống bản đồ, hồ sơ
quản lý đất đai.
1.1.2. Giá đất và định giá đất.
1.1.2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy, có
thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân
hàng, quan hệ cung cầu.
a. Địa tô.
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành
giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,”địa tô” là một dạng hình thái

đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng
dư do những người sản xuất trọng NN tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất
trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận
bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu
được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất
đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan
đưa lại.
- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh NN.
Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường
cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong NN thấp hơn
cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.

Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị
thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng
đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

b. Lãi suất ngân hàng.
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do cần xét lãi
suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài. Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải
giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình
gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi
suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng. Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với
đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá
cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá
đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh BĐS luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó, có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch
với lãi suất ngân hàng.
c. Quan hệ cung, cầu.
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối
quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối
quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng
thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định

trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ
ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường
khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác
so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.2.2. Khái quát về giá đất.
Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định. Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất,
của tài sản đất mà giá trị đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu
thành. Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá
bằng các phương pháp khoa học. Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, SDĐ đai.
Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
g) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai

tăng gấp đôi sau 10 năm, (Nguyễn Công Nghiệp, 1995). Chủ yếu là do nguyên
nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng
dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao
khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận
từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
1.1.2.3. Định giá đất.
a). Định giá đất.
*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có
thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm
hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự.
Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: Đất đai không do lao động làm ra, lao
động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục
đích; Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về
thời gian sử dụng; Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng)
không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản
đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi
phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói,
định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thông thường.
Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.

b. Vai trò công tác định giá đất.
Xuất phất từ đặc tính, vai trò của đất đã nêu trên đây, có thể thể thấy vai
trò của công tác định giá đất
- Thông qua phương pháp khoa học, bằng cách lượng hoá các yếu tố chi
phối đến các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại
một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử
dụng nhất định.
- Trên cơ sở đó có các chiến lược, chính sách phát huy tối đa đặc tính, vai
trò của đất đai, biến yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội thành động lực
phát triển kinh tế xã hội, tạo nguồn lực tài chính cho quốc gia, là cơ sở để giải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

quyết các vấn đề, chính sách xã hội, điều tiết các mối quan hệ xã hội nảy sinh
trong quá trình SDĐ đai.
- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ;
- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền SDĐ;
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển
nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền SDĐ…
d. Vai trò quản lý nhà nước về giá đất cho thuê.
Đối với BĐS giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua
đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
BĐS được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: Điều kiện tự nhiên: tài nguyên
thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ
nhưỡng; Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; Sự biến động về dân số, sự thay đổi
về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; Hoạt động và xu
hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao
động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước:

chính sách, pháp luật, QH kế hoạch, chính sách môi trường. Quản lý Nhà nước
có vai trò quan trọng, thể hiện trên phương diện sau:
(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô.
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới
cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp,
thương mại và du lịch.
(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý.
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung
cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế,
chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường
nhà đất. Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc
quyết định QH, kế hoạch SDĐ và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.