Báo cáo phân tích thị trường bất động sản

BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Lời nói đầu:
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá trình đổi
mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực
đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai
cũng không phải là ngoại lệ.
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã
hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành
một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các phương tiện
báo chí, truyền thông luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhật
của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự
phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng, tầm
quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to
lớn bởi bất động sản là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là nhà ở, đất thổ cư
vô cùng quan trọng đối với mỗi người.
Hiện nay trên thị trường Hà Nội có rất nhiều loại hình bất động sản được đưa ra để
trao đổi buôn bán như một loại hành hoá thông thường. Bên cạnh những lợi ích mà thị
trường bất động sản đem lại là những bất cập, khó khăn cho nhà đầu tư hay những người
có mục đích mua đất để ở, khiến cho họ khó có thể đưa ra được những sự lựa chọn tốt
nhất cho cả hiện tại và tương lai. Chính vì thế, việc tiến hành phân tích thị trường là rất
cần thiết và hữu ích. Lựa chọn thị trường bất động sản ở Đông Anh, chúng tôi muốn phân
tích những yếu tố đặc điểm, chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu cũng như khả năng cạnh
tranh của bất động sản mà cụ thể là đất ở đây. Để từ đó phần nào giúp các nhà đầu tư có
những cái nhìn sâu hơn về bất động sản mục tiêu, để đưa ra được những quyết định cuối
cùng có lợi nhất cho họ.
1. Mục đích báo cáo phân tích thị trường:
- phân tích tình hình kinh tế vi mô, vĩ mô và tác động của nền kinh tế chung tới sự phát
triển của thị trường bđs.

- các chính sách của nhà nước về thị trường bđs.
1
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
- phân tích nguồn cung-cấu trên thị trường bđs mục tiêu (Đông Anh).
- phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường bất động sản ở Đông Anh.
- chỉ ra khả năng cạnh tranh của bất động sản mục tiêu.
- thực trạng giá và nguyên nhân.
- dự báo giá của bất động sản Đông Anh.
2
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
MỤC LỤC
Lời nói đầu: 1
MỤC LỤC 3
I.TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ NĂM 2010 VÀ 3 THÁNG ĐẦU NĂM 2011: 5
I.1.NĂM 2010: 5
I.2. THÁNG ĐẦU NĂM 2011: 7
II. XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG
ANH: 9
II.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội: 9
II.2.Vị trí huyện Đông Anh: 9
II.3. Đặc điểm huyện Đông Anh: 10
III. PHÂN TÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 11
III.1.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất): 11
III.2. Tình hình BĐS Hà Nội: 11
III.3. Tiềm năng thị trường đất huyện Đông Anh: 12
III.4.Mức độ tiêu thụ của thị trường, lượng cầu đất khu vực Đông Anh: 13
IV. PHÂN TÍCH CUNG THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 14
IV.1. Tình hình cung bất động sản tại Hà nội: 14
IV.2. Nguồn cung bất động sản tại Đông Anh: 14
V. TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG BĐS – PHÂN TÍCH CẠNH TRANH ĐẤT HUYỆN ĐÔNG

ANH: 15
V.1. Phân tích tình hình bất động sản ở huyện Sóc Sơn: 15
V.2. Phân tích tình hình bất động sản ở huyệnChương Mỹ: 16
3
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
V.3. Phân tích tình hình bất động sản ở Văn Điển (Thanh Trì): 17
V.4. Phân tích giá cả thị trường đất ở Đông Anh: 17
V.5. So sánh giá bất động sản ở các khu vực trên: 18
V.6. Dự báo giá cả bđs phân tích (đất ở Đông Anh): 18
VI.Phụ lục: (bản đính kèm) 20
4
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
I.TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ NĂM 2010 VÀ 3 THÁNG ĐẦU
NĂM 2011:
I.1.NĂM 2010:
I.1.1.Tăng trưởng GDP và CPI :
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê công bố tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong
năm 2010, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tính theo giá thực tế, đạt 1,98 triệu tỷ đồng. Con số
này tương đương khoảng 104,6 tỷ USD (tính theo tỷ giá liên ngân hàng ngày 28/12), nhiều hơn
so với năm 2009 khoảng 13 tỷ USD.
So sánh theo kỳ gốc (năm 1994), tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm nay
đạt khoảng 6,78% so với năm 2009, Cao hơn gần 0,3% so với kế hoạch được Quốc hội phê duyệt
đầu năm. Tốc độ tăng trưởng cũng tăng dần đều theo các quý và cao nhất vào quý IV (khoảng
7,3%). Về cơ cấu ngành, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng mạnh nhất (7,7%), dịch vụ tăng
7,5% trong khi nông nghiệp chỉ tăng khoảng 2,8%.
Mức lạm phát 2 con số của Việt Nam trong năm 2010 đã chính thức được khẳng định.
Con số 11,75% tuy không quá bất ngờ nhưng vẫn vượt so với chỉ tiêu được Quốc hội đề ra hồi
đầu năm gần 5%.
Trong đó, giáo dục mới là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI (gần
20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%). Bưu chính viễn thông

là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm gần 6% trong năm 2010. Trong năm 2010, giá vàng đã
tăng tới 30% trong khi mức tăng của đôla Mỹ là xấp xỉ 10%.
I.1.2. Cán cân thương mại :
Thâm hụt cán cân thanh toán cao. Nguyên nhân của tình trạng này là nhập siêu lớn và kéo
dài trong nhiều năm làm cho nguồn dự trữ ngoại hối bị sụt giảm, nợ nước ngoài tăng nên và tạo
sức ép đối với đồng nội tệ.
Theo số liệu của Tổng cục Hải quan năm 2010, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hoá
của Việt Nam đạt gần 157 tỷ USD, tăng 23,6% so với năm 2009. Trong đó:
- Xuất khẩu: Trị giá hàng hóa xuất khẩu đạt 72,19 tỷ USD, tăng 26,4%
- Nhập khẩu : Trị giá hàng hóa nhập khẩu đạt 84,8 tỷ USD, tăng 21,2%.
5
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
- Cán cân thương mại: Nhập siêu hàng hóa là 12,61 tỷ USD, bằng 17,5% kim ngạch xuất khẩu
của cả nước.
I.1.3.Vốn FDI:
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vốn thực hiện tăng nhưng vốn đăng ký giảm.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thực hiện năm 2010 đạt 11 tỷ USD tăng 10% so với
năm 2009 và đạt kế hoạch đề ra.
Tuy nhiên, vốn FDI đăng ký mới năm 2010 chỉ đạt gần 18,6 tỷ USD, thấp hơn so với kế
hoạch. So sánh con số đăng ký và thực hiện cho thấy tỷ lệ thực hiện đã được cải thiện đáng kể.
Ngoài ra, hơn 1,36 tỷ USD vốn được đăng ký thêm cũng chứng tỏ các doanh nghiệp FDI đang
hoạt động tại Việt Nam tin tưởng môi trường đầu tư đang tốt lên. Theo báo cáo về tình hình thu
hút vốn FDI năm 2010, lĩnh vực Bất động sản vẫn thu hút nhiều FDI nhất với 6,8 tỷ USD đăng
ký mới, song ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đã thu hẹp khoảng cách với trên 5 tỷ USD,
chứng tỏ xu hướng tích cực của FDI là chuyển dịch vào khu vực sản xuất nhiều hơn. Trong năm
2009, hai lĩnh vực này thu hút lượng vốn đăng ký lần lượt là 7,6 tỷ USD và 2,97 tỷ USD. Lĩnh
vực sản xuất, phân phối điện, khí, nước đứng thứ ba với trên 2,9 tỷ USD.
I.1.4. Vốn FDI và Kiều hối:
Trong tháng 12/2010, ước tính lượng kiều hối đạt khoảng 770 triệu USD, nâng tổng
nguồn thu từ kiều hối của năm 2010 lên mức 8 tỷ USD, tăng khoảng 25.6% so với tổng lượng

kiều hối năm 2009. Bên cạnh nguồn thu từ kiều hối, luồng vốn đầu tư gián tiếp vào Việt Nam từ
đầu năm tới nay thặng dư khoảng 800 triệu USD, giải ngân vốn đầu tư nước ngoài trong 11
tháng đã tăng 9.9% so với cùng kỳ năm ngoái.
I.1.5. Tỷ giá:
Biến động và áp lực của tỷ giá. Tính từ năm 2008-2010 đồng việt nam đã mất giá khoảng
30% so với đồng USD. Ngày 28/4/2010 tỷ giá trên thị trường tự do lần đầu tiên đã thấp hơn mức
tỷ giá niêm yết của các NHTM. Và tỷ giá do các NHTM niêm yết trong thời gian này cũng luôn
thấp hơn mức trần cho phép của NHNN, đứng ở mức 18.950 - 18.970đồng/USD.
Tháng 8/2010, NHNN tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng thêm 2,1%, lên mức 18.932
đồng/USD. Cuối tháng 11, tỷ giá tăng vọt lên mức 21.380 - 21.450 đồng/USD, trên thị trường tự
do tỷ giá vượt qua mức 21.500 đồng/USD. Chênh lệch tỷ giá giữa thị trường chợ đen so với tỷ
giá chính thức đến 10%. Đây là mức chênh lệch cao nhất trong lịch sử tài chính Việt Nam từ
năm 1990 trở lại đây.
6
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Sự bất thường của tỷ giá còn cho thấy yếu tố tâm lý người dân chưa tin vào giá trị VND.
Bất chấp sự mất giá của USD trên thế giới, người dân, doanh nghiệp vẫn găm giữ USD. Việc
găm giữ này, xét trên góc độ kinh tế, xã hội là do tình trạng lạm phát của Việt Nam ngày càng
trầm trọng.
I.1.6. Chính sách của Nhà nước về Bất động sản:
Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang
tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ.
Ngày 15/10/2010 Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho
phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động
sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay.
Bên cạnh đó, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư
mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và xuất hiện một loạt các dự án
chung cư mini.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi
ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn

(CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân
hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân
hàng. Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại
được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần,
vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn,
dài hơn, giá nhân công, máy móc, tăng cao. Điều đó đã đẩy giá Bất động sản tăng cao hơn.
Với việc Chính Phủ siết chặt tín dụng cho Bất động sản và Chứng khoán trong năm 2011 xuống
dưới 15%, tình hình vốn cho Bất động sản sẽ rất khó khăn và khả năng nhiều dự án sẽ bị đình trệ.
I.2. THÁNG ĐẦU NĂM 2011:
I.2.1. Lạm phát-tăng trưởng kinh tế:
Lạm phát 3 tháng đầu năm ở mức rất cao, tới 6,1% trong chỉ tiêu của cả năm chỉ là 7%.
Nếu theo lịch sử những tháng đầu năm CPI cao do hiệu ứng Tết nguyên đán thì tháng 3 năm nay,
lạm phát tăng rất mạnh do việc tăng giá đồng loạt và tăng mạnh hàng loạt các mặt hàng đầu vào
như xăng tăng gần 30% lên 21300d/lít, điện tăng 15%.Ngoài ra, vàng và USD liên tục tăng cao
cũng tạo hiệu ứng lạm phát tâm lý do người dân mất niềm tin vào VND. Tăng trưởng GPD quý 1
là 5,43%, thấp nhất trong 2 năm trở lại đây và toàn lu mờ bởi lạm phát, một khi lạm phát cao hơn
tăng trưởng như vậy, thì đời sống người dân càng thêm khó khăn, và bất ổn kinh tế là rất lớn,
điều đó giải thích Chính phủ hi sinh mục tiêu tăng trưởng cho ổn định vĩ mô cho năm nay.
7
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
I.2.2. Thị trường tiền tệ:
Chính sách tiền tệ thắt chặt, từ mức 27% năm 2010, giảm xuống còn 20% và thậm chí chỉ
18% cho năm nay, NHNN đang thực thi quyết liệt các biện pháp thắt chặt tín dụng bao gồm liên
tục hút tiền trên thị trường mở, tăng các lãi suất chủ chốt, quy định tỷ lệ tăng trưởng tín dụng phi
sản xuất với từng ngân hàng cụ thể thay vì cho toàn hệ thống. Xử lý nghiêm những NHTM vượt
rào các quy định. Thực tế cho thấy, vốn tín dụng trong những năm qua tăng quá manh và đặc biệt
không hướng tới khu vực sản xuất, hiệu quả vốn đầu tư cũng rất thấp thể hiện qua hệ số ICOR
quý 1 ở 7,15, tỷ lệ đầu tư khu vực nhà nước chiếm một tỷ trọng rất cao 44,55%.
I.2.3. Thị trường vàng-ngoại hối:
Quyết tâm của cả Chính phủ và Quốc hội năm nay là hạn chế đầu cơ vàng và dollar, do

vàng có mối liên kết chặt chẽ với dollar. do vì vậy rất nhiều các biện pháp hành chính cũng như
thị trường đã được thực thi.
I.2.3.1 Thị trường vàng:
NHNN hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ tích trữ vàng, Tiếp nối viêc cấm các sàn vàng
từ tháng 4 năm trước, từ đầu năm 2011 này, (1) NHNN đã ban hành quy chế đánh thuế vào gửi
tiết kiệm bằng vàng, giảm tỷ trọng quy đổi ra tín dụng VND từ gửi vàng ở các tổ chức tín dụng.
(2) Từng bước tiến hành lộ trình cấm giao dịch vàng miếng trên thị trường tự do. (3) Không giao
dịch vàng tại các tài khoản nước ngoài. (4) Đồng thời kết hợp liên tục thông tin qua các phương
tiện thông tin đại chúng để phổ biến chủ trương đó. Kết quả là giá vàng miếng tại Việt Nam đi
ngược với thế giới: trong khi giá thế giới liên tục tăng cao lên tới 1447 USD/lượng, thì tại VIệt
Nam, giá không ngừng giảm, làm giảm tính đầu cơ tích trữ vàng, vốn tồn tại từ rất lâu tại Việt
Nam. Tạo sự ổn định lên tỷ giá, từ đó tăng niềm tin cho VND.
I.2.3.2 Thị trường ngoại hối:
NHNN thực hiện hàng loạt các biện pháp hành chính và thị trường để ổn định tỷ giá dẫn
tới ốn định vĩ mô, có thể coi đó là chiến dịch chống dollar hóa. (1) Đầu tiên là việc phá giá lên
tới 9,3% cho lần điều chỉnh ngày 11-02, giảm biên độ giao dịch từ 3% về 1%. Giúp tỷ giá ngân
hàng về sát với tỷ giá tự do, có thời điểm khoảng cách lên tới 10%, và sau đó tỷ giá USD/VND
liên tục được điều chỉnh linh hoạt theo từng ngày. NHNN muốn kết thúc sự tồn tại 2 tỷ giá, từ đó
hạn chế hiện tượng đầu cơ, tích trữ USD, hướng tới ổn định tỷ giá cho tới thời điểm cuối năm
201. (2) Thu hẹp các đối tượng vay ngoại tệ hướng tới hạn chế tăng trưởng tín dụng USD qua
thông tư 07. (3) Thi hành các biện pháp khống chế hoạt động thu mua ngoại tệ tại thị trường tự
do. Và (4) yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước bán USD cho ngân hàng, nơi nắm giữ 1,61 tỷ
USD. Tính từ thời điểm điều chỉnh tỷ giá 11/02, tỷ giá khá ổn định, kết thúc quý 1 ở 20703
đ/USD. Tuy nhiên, lãi suất huy động USD rất cao, và nhiều khi có đợt đua lãi suất huy động
USD. Điều này xuất phát từ tăng trưởng tín dụng bằng USD cao hơn hẳn bằng VND, ngoài ra,
các NHTM cũng có thể đẩy mạnh huy động USD để giải tỏa áp lực thanh khoản VND. Điều này
một lần nữa có thể lặp lại hiện tượng giống thời điểm cuối năm 2010 là tỷ giá USD tăng vọt do
cầu cuối năm cao dẫn tới bất ổn trên thị trường ngoại hối.
8
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011

II. XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN –
ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH:
II.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội:
II.1.1 Điều kiện tự nhiên:
Nằm ở phía tây bắc của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, Hà Nội có vị trí từ 20°53'
đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông, tiếp giáp với các tỉnh Thái
Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa Bình phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng
Yên phía Đông, Hòa Bình cùng Phú Thọ phía Tây Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào
tháng 8 năm 2008, thành phố có diện tích 3.324,92 km², nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, nhưng
tập trung chủ yếu bên hữu ngạn.
Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa
ẩm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, ít mưa
Nhờ có vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên thuận lợi, từ xa xưa, Hà Nội đã trở thành trung
tâm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội và giáo dục của cả nước, là nơi tốt để định cư, sinh sống.
II.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội:
Sau đợt mở rộng địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố Hà Nội có 6,233
triệu dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Theo kết quả cuộc điều tra dân số
ngày 1 tháng 4 năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909 người, dân số trung bình năm 2009 là
6.472.200 người.
Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 1.979 người/km². Mật độ dân số cao nhất là
ở quận Đống Đa lên tới 35.341 người/km², trong khi đó, ở những huyện như ngoại thành
như Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ dưới 1.000 người/km².
Năm 2009, dân số thành thị là 2.632.087 chiếm 41,1%, và 3.816.750 cư dân nông thôn
chiếm 58,1%
II.2.Vị trí huyện Đông Anh:
Huyện Đông Anh là 1 huyện thuộc thành phố Hà Nội, có vị trí như sau :
Phía Đông, Đông Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh,
9
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Phía Nam giáp sông Hồng,

Phía Đông nam giáp huyện Gia Lâm
Phía Tây giáp huyện Mê Linh,
Phía Bắc giáp huyện Sóc Sơn.
II.3. Đặc điểm huyện Đông Anh:
- Diện tích: 18.230 ha (182,3 km
2
)
- Dân số: 357.500 (2008)
- Mật độ dân số: 1.796 người/km
2
- Gồm 23 xã và 1 thị trấn (thị trấn Đông Anh)
- Thị trấn Đông Anh là đơn vị hành chính cấp cơ sở thứ 24 của huyện Đông Anh, đồng
thời cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế - văn hóa xã hội của huyện:
+ Diện tích: 453,32 km2.
+ Dân số: 24.771 người.
+ Địa giới hành chính phức tạp, nằm xen kẽ với 6 xã lân cận.
+ Đây là đơn vị duy nhất của huyện Đông Anh không trực tiếp tham gia sản xuất
nông nghiệp. Dân cư thị trấn chủ yếu làm việc trong các cơ quan nhà nước, buôn bán kinh
doanh, dịch vụ thương mại.
UBND thành phố Hà Nội vừa có Quyết định số 3046/QĐ-UBND, phê duyệt Đề cương
nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) huyện Đông Anh đến năm
2020, với kinh phí thực hiện là 1.170 triệu đồng, dự kiến hoàn thành trong năm 2009. UBND TP
yêu cầu, quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH huyện Đông Anh đến năm 2020 phải đánh giá
đúng, đầy đủ và toàn diện về hiện trạng phát triển KT-XH huyện 10 năm qua, trong đó tập trung
vào giai đoạn 2006-2009; Xây dựng các giải pháp thực hiện quy hoạch phát triển KT - XH huyện
đến năm 2020 đảm bảo mang tính khả thi. Đồng thời, phải phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát
triển KT-XH Thành phố đến năm 2020, tầm nhìn 2030 và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô
đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Theo liên doanh tư vấn quốc tế PPJ - đơn vị lập quy hoạch, báo
cáo Thường trực Chính phủ lần 3 về đồ án quy hoạch Hà Nội thì cho đến năm 2050, hình thành 3
đô thị trung tâm lõi mở rộng là Mê Linh, Đông Anh và Gia Lâm. Trong đó đô thị trung tâm

10
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Đông Anh có chức năng là đô thị dịch vụ công nghiệp ứng dụng, với diện tích 3200ha, dân số
230.000.
III. PHÂN TÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG
ANH:
III.1.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất):
Cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà đất có một sự cách biệt khác lớn về quy mô, phạm
vi và đối tượng xuất hiện. nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với
tất cả các đối tượng. song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những
nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở
thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu
đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. day cũng là lý do cho cơn sốt ảo về cầu nhà
đất ở khu vực đông anh thời điểm cuối năm 2010.
III.2. Tình hình BĐS Hà Nội:
Theo báo cáo tư vấn bất động sản uy tín của công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE
Việt Nam) ngày 6/4, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 1/2011 đón nhận lượng cung khổng lồ,
khoảng 8.200 căn. Mặc dù giá tăng nhưng căn hộ giá trung bình vẫn bán chạy hơn cả.
Báo cáo của CBRE cho thấy, thị trường căn hộ trong quý 1/2011 đón nhận nguồn cung
mới dồi dào 8.200 căn tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Hai dự án của
Vincom là Royal và Times City chiếm hơn 50%.
Căn hộ trung bình có số lượng chào bán nhiều nhất. Xét về vị trí, quận Hà Đông để mất
vị trí dẫn đầu cho quận Hai Bà Trưng và Thanh Xuân do sự góp mặt của hai dự án Times City và
Royal City.
Nếu như trong năm 2010, các dự án chào bán cao hơn mức 1.500USD/m2 thường có tốc
độ bán chậm thì đến quý 1/2011 tốc độ bán đã được cải thiện.
Giá chào bán trên thị trường căn hộ nhìn chung ổn định, ngoại trừ phân khúc trung cấp có
mức tăng giá khá, khoảng 8,5% so với quý trước.

CBRE dự đoán, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục trong quý 2/2011 đặc biệt trong bối cảnh
kinh tế nhiều biến động cũng như nguồn cung chung cư lớn. Cơ sở hạ tầng nhiều khu vực được
xây dựng dần hoàn thiện khiến giá bán của phân khúc nhà đất trong nhiều dự án sẽ tăng.
11
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Trong quý 2/2011, dự kiến sẽ có khoảng 4.000 căn bổ sung cho nguồn cung mới.
III.3. Tiềm năng thị trường đất huyện Đông Anh:
Hà Nội cần xem xét thiết kế đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên. Thông tin từ UBND Thành
phố Hà Nội: Dự án cầu Tứ Liên bắc qua sông Hồng, nối liền với một hầm đường bộ qua hồ Tây
nhằm chia sẻ lưu lượng giao thông với cầu Chương Dương, tạo thêm hướng giao thông mới
sang Đông Anh. Theo phương án đề xuất, cầu Tứ Liên là cầu cáp dây văng, một đầu là nút giao
thông gần khách sạn Thắng Lợi (khu vực đường Nghi Tàm, Q.Tây Hồ) và đầu kia thuộc khu vực
Đông Hội-Xuân Canh. Tổng chiều dài dự kiến 7km, phần cầu chính dài khoảng 3km, phần
đường dẫn dài 4km. Cầu này sẽ do Thành phố Hà Nội và Posco E&C hợp tác đầu tư thực hiện dự
án và cùng chia sẻ lợi ích theo tỷ lệ vốn cổ phần. Trong đó Posco sẽ đảm nhận phần tài chính,
thiết kế và xây dựng. Đích đến của Posco E&C sẽ được khai thác quỹ đất Đông Anh với 2.170
ha đất hoàn vốn BT thành khu đô thị chức năng.
Cộng hưởng với dự án cầu Tứ Liên, giới đầu tư bất động sản lại đồn thổi về một thông
tin chưa công bố, sẽ thành lập quận Cổ Loa trong tương lai không xa. Và khoảng cuối năm 2012
sẽ khởi công cầu Tứ Liên. Kiểm chứng thông tin này, PV báo ĐS&PL đã trao đổi với ông Vũ
Tuấn Định, phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúcHà Nội, ông Định cho biết: "Cầu Tứ
Liên mới nằm trong quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội về bố trí hệ thống giao thông. Đến nay,
chưa có chương trình triển khai mà mới dừng lại ở quy hoạch. Việc triển khai còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố và phải chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đó là cơ sở pháp lý cao nhất nhưng
cho đến đề án giao thông của Thủ đô như thế nào vẫn chưa được phê duyệt".
Cũng theo ông Định, bất động sản thường rất nhạy cảm với những thông tin từ chính
sách. "Ví như thông tin xây dựng trục Hồ Tây- Ba Vì trước đây cũng đẩy giá bất động sản khu
vực này tăng cao. Nhưng sau khi không có Trung tâm hành chính Quốc gia tại Ba Vì thì giá
đất tại day lại sụt giảm. Sự nhạy cảm này cũng là bình thường, nó cũng là cơ hội nhưng cũng là
rủi ro với những nhà đầu tư bất động sản", ông Định nói.

Đối với thông tin sắp thành lập quận Cổ Loa, ông Định thẳng thắn: "Tôi chưa hề nghe
nói, và chưa có thông tinnày. Việc xây dựng quận, nâng cấp các huyện thành quận trong nội
thành phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí. Chứ không phải muốn thành lập quận là được!".
Như vậy, tất cả mới chỉ là những thông tin ước đoán, song nhà đầu tư bất động sản nào
cũng muốn nhanh chân trước một bước nên đã tạo ra những đợt tăng giá đất liên tục. Đầu tư bất
động sản luôn dành cho người có tiền và chấp nhận mạo hiểm, cũng có thể nếu các dự án thành
hiện thực họ sẽ trúng lớn, trái lại "vết xe đổ" đất Ba Vì sẽ lặp lại với khu vực này!
12
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
III.4.Mức độ tiêu thụ của thị trường, lượng cầu đất khu vực Đông Anh:
Cuối năm 2010, đầu năm 2011, các xã Đông Hội, Xuân Canh, Vĩnh Ngọc… của huyện
Đông Anh trở nên sôi động bất thường với các giao dịch mua bán đất. Người từ nội thành đổ xô
ra tìm đất, người địa phương có tiền cũng cố ôm một số lô đất.
Nhu cầu mua đất cao nhưng quỹ đất thì có hạn nên tại thời điểm này, để mua được một
mảnh đất chính chủ sở hữu lâu đời tại địa phương là rất khó. Hầu hết những mảnh đất đẹp đã
mua đi bán lại nhiều lần. Giá đất nhiều khu vực ở Đông Anh từ cuối năm 2010 cho tới tháng
3/2011 đã tăng vọt lên tới gần gấp đôi.
Có mảnh đất trước Tết giữ mức giá 12 triệu đồng/m2 thì tới tháng 2, tháng 3 đã tăng lên
tới 22, thậm chí xấp xỉ ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Tại mặt đường làng thuộc xã Đông Hội, giá đất
vào khoảng tháng 12/2010 được giao dịch với giá khoảng 28 triệu đồng/m2. Nhưng chỉ tới tháng
3/2011, mức giá đã được đẩy lên tới 40 triệu đồng/m2. Xã Vĩnh Ngọc, nơi có con đường dẫn tới
cầu Nhật Tân hiện đang được rao bán mức giá đất cao nhất của huyện Đông Anh. Những mảnh
đất mặt đường được thông tin có giá 60-70 triệu đồng/m2. Đất trong làng cũng được đưa mức giá
35 - 40 triệu đồng/m2.Ở Đông Anh, thực chất cơn sốt đất đã diễn ra từ năm 2010 khi cây cầu
Đông Trù và cầu Nhật Tân được đẩy mạnh tiến độ xây dựng.
Hiện nay, đang có 100 doanh nghiệp "rục rịch" xin TP Hà Nội cấp đất ở Đông
Anh để xây dựng hàng loạt công trình. Chính vì có những thông tin này nên một phần người dân
đã đổ xô mua đất đầu tư nhằm đón đầu quy hoạch. Có nhiều ý kiến cho thêm, thời điểm này đầu
tư đất ở Đông Anh là hợp lý bởi hạ tầng nơi đây đang phát triển. Tuy nhiên, người dân cần phải
cân nhắc nghiên cứu kỹ vì quy hoạch chung của Hà Nội vẫn còn chưa được chính thức công

bố.Như chúng ta đều thấy. Đông Anh là một trong những huyện có vị trí rất đắc địa bởi nằm giữa
Thủ đô Hà Nội và sân bay Nội Bài rất thuận tiện cho giao thông và phát triển cơ sở hạ tầng. Hơn
nữa, đất ở khu vực này cao hơn một số khu vực như Từ Liêm, Thanh Trì; sản lượng điện nhất
miền Bắc kể từ thời kỳ chống Mỹ, nước ngầm nhiều nên rất thuận lợi cho đầu tư xây dựng các
công trình lớn. Mới đây, Bộ Xây dựng chính thức có văn bản trả lời Văn phòng Chính phủ về
việc lập quy hoạchchung hai bên đường Nhật Tân – Nội Bài và đầu tư xây dựng quần thể Trung
tâm tài chính thương mại Quốc tế ASEAN và đô thị, dịch vụ đa năng tại khu vực Đông Anh - Hà
Nội (phía bắc sông Hồng). Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá đất “té nước
theo mưa” trong thời gian qua.
Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có nhiều dự án điển hình như: cầu Đông Trù nối đường 5
kéo dài, Trung tâm triển lãm quốc tế ở khu Vân Trì kéo dài đến Bắc Hồng; ngoài ra còn các
khu trung tâm thương mại, khu đô thị mới cũng đã được phê duyệt như KĐT mới Nam
Hồng, Kim Chung, KĐT mới Đại Mạch – Võng La
13
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
IV. PHÂN TÍCH CUNG THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG
ANH:
IV.1. Tình hình cung bất động sản tại Hà nội:
Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng
đầu năm là các chủ đầu tư nước ngoài như Thái Lan, Hong Kong, Singapore, Malaysia không
tiếp tục đổ vốn để phát triển thêm dự án mới. Tuy nhiên, khoảng trống về vốn nhanh chóng được
lấp đầy bởi các nhà đầu tư lớn và giàu tiềm lực kinh tế từ trong nước mà điển hình là Tập đoàn
Vincom.
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, tính đến hết năm 2010,
tổng diện tích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 430.000m2 từ 130 dự án, trong đó gồm
13 TTTM/trung tâm bách hoá/đại siêu thị, 67 siêu thị, 34 siêu thị điện máy, 2 siêu thị bán buôn
và 14 khối đế bán lẻ.
Thị trường này, đặc biệt là ở khu vực trung tâm Hà Nội luôn được các nhà tư vấn như
CBRE, Savills hay Knight Frank đánh giá là rất tiềm năng và sôi nổi khi nguồn cung vẫn còn
nhỏ bé (chỉ bằng 35-50% nguồn cung văn phòng), tỷ lệ trống gần như không có.

Một số nguồn cung đang chú ý ở Hà Nội trong thời gian gần đây:
-Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành.
-Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng,
chiều cao dự kiến khoảng 528m.
-Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng, Hà
Nội.
-Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48 tầng
tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD.
-Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã có khoảng
190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng
khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000 người
có thu nhập thấp.
IV.2. Nguồn cung bất động sản tại Đông Anh:
Đông Anh là một trong những huyện có vị trí rất đắc địa bởi nằm giữa Thủ đô Hà Nội và
sân bay Nội Bài rất thuận tiện cho giao thông và phát triển cơ sở hạ tầng. Theo Đồ án quy hoạch
14
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
chung Hà Nội mở rộng hiện đang trình Chính phủ thì sông Hồng vẫn là trung tâm của Hà Nội.
Trong khi đó phần lớn diên tích đất của Đông Anh lại nằm trong khu vực phát triển đô thị. Theo
đó, huyện Đông Anh đã quy hoạch các khu chức năng dựa theo Đồ án quy hoạch Hà Nội mở
rộng. Trên địa bàn huyện hiện đã quy hoạch thành 7 chùm đô thị, bao gồm: 1 trung tâm tài chính
quốc tế ở khu vực Phương Trạch - Vĩnh Ngọc; Trung tâm triển lãm quốc tế ở khu Vân Trì kéo
dài đến Bắc Hồng; ngoài ra còn các khu TTTM, khu đô thị mới cũng đã được phê duyệt, mỗi khu
rộng khoảng 300-400 ha.
UBND TP Hà Nội vừa có văn bản số 10375/UBND-KH&ĐT chấp thuận cho phép lập
quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở khu đô thị xanh tại huyện Đông
Anh.Theo đó, liên danh Công ty TNHH Minh Giang và Công ty CP Tập đoàn Đại Dương sẽ thực
hiện việc lập quy hoạch dự án này. Dự án có quy mô khoảng 311ha, thuộc xã Tiên Dương và xã
Vân Nội, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Liên danh hai công ty nói trên phải tự bỏ vốn tổ chức
nghiên cứu lập quy hoạch, bảo đảm tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và tự

chịu trách nhiệm về kết quả lập quy hoạch.
Được biết, cũng tại huyện Đông Anh, Công ty CP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay
(NVT) đang thực hiện các thủ tục lập dự án Khu sinh thái cao cấp quy mô khoảng 100 ha. Dự án
bao gồm hệ thống villa, khu spa, khu nhà hàng Việt Nam, Nhật, Âu, quán bar, hồ bơi, khu trung
tâm thương mại, phòng hội thảo khoảng 500 chỗ, thư viện, cửa hàng lưu niệm, khu thể thao. Đây
là dự án do Công ty cổ phần Dịch vụ Du lịch tổng hợp Đông Anh làm chủ đầu tư, NVT tham gia
góp vốn – sở hữu 45% vốn điều lệ (tương đương 67,5 tỷ đồng bằng mệnh giá).
V. TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG BĐS – PHÂN TÍCH CẠNH TRANH
ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH:
V.1. Phân tích tình hình bất động sản ở huyện Sóc Sơn:
V.1.1. Hiện trạng:
Hiện nay, đất ở huyện Sóc Sơn – ngoại thành Hà Nội sôi động hẳn khi thông tin Hà Nội
dự kiến di dời 25 bệnh viện, 13 Viện nghiên cứu, 12 trường đại học, cao đẳng ra ngoại thành,
trong đó nhiều trường được chuyển về đây đã khiến người dân khấp khởi từng ngày.Điểm đáng
chú ý nữa là hạ tầng giao thông ở Sóc Sơn đang được đầu tư mạnh. Điển hình như dự án cao tốc
Nội Bài - Hạ Long có chiều rộng 100m đi qua huyện Sóc Sơn và kết thúc tại vị trí đầu nối với
đường cao tốc Côn Minh - Hà Khẩu (Trung Quốc) tại xã Quang Kim, huyện Bát Xát, tỉnh Lào
Cai. Theo kế hoạch, toàn bộ dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai sẽ hoàn thành vào năm 2013.
Đường 35 đang được cải tạo mở rộng có điểm đầu từ Quốc lộ 2 chạy qua Bái Thượng,
Nam Cương, Minh Phú, Nam Sơn tới Quốc lộ 3 dài 17 km. Sắp tới, Quốc lộ 32 nối thẳng nội
thành, qua Sóc Sơn lên Thái Nguyên và hàng loạt tỉnh khác cũng được mở rộng… khiến khu vực
này đã hấp dẫn lại càng hấp dẫn hơn.
15
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
Điều này khiến cho giá đất ở đây tăng lên nhanh chóng. Người dân ở nội thành và một số
tỉnh lân cận về hỏi mua đông nên khu vực này đã hình thành một đội quân chuyên môi giới đất.
V.1.2. Thực tiễn:
Đầu năm ngoái, một miếng đất 200m2 có vị trí tốt đất ở Minh Phú - Sóc Sơn có giá 2
triệu đồng/m2. Tuy nhiên, con số đó hiện nay là 8 triệu đồng/m2. Điển hình như mặt đường
Quốc lộ 2, thuộc khu vực xã Thanh Xuân, giá đất lên đến 25 triệu đồng/m2. Khu vực Phố Kim

Anh – Sóc Sơn cũng xấp xỉ 20 triệu đồng/m2, mặt đường Thạch Lỗi cũng được bán với giá 30 –
35 triệu đồng/m2, còn bình quân giá trong làng khoảng từ 5-6 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là
cách đây chưa đầy nửa năm, giá các mảnh đất trên chỉ dao động từ 10 - 15 triệu đồng/m2 là kịch
trần.
Không chỉ có người mua đất nền, đất thổ cư, trong thời gian gần đây, xuất hiện một làn
sóng ồ ạt đi săn lùng mua đất ruộng mặt đường Quốc lộ và đất xen kẹt. Sở dĩ, bởi đất ruộng ở
đây được rao bán rất rẻ, chỉ dao động từ 1,5 – 2 triệu đồng/m2. Đất ruộng ở khu vực sâu hơn
được bán với giá 300 – 350 triệu đồng/sào.
Tuy nhiên Chính lý do chưa ấn định vị trí quy hoạch nên đất khu vực Sóc Sơn chỗ nào
cũng tăng. Các chuyên gia BĐS cũng khuyên rằng: “Mặc dù lợi nhuận của các mảnh đất này rất
cao nhưng tỷ lệ ăn thua là 50/50. Nếu mua đất mà dính vào quy hoạch là coi như mất trắng, còn
nếu không thì thắng lớn”.
V.2. Phân tích tình hình bất động sản ở huyệnChương Mỹ:
5.2.1 Hiện trạng:
Không chỉ có đất ở Sóc Sơn mới tăng giá một cách chóng mặt đến vậy, mà đất huyện
Chương Mỹ cũng tăng lên từng ngày. Do thị trấn Chúc Sơn thuộc huyện Chương Mỹ nằm trong
dự án xây dựng mở rộng một số trường Đại học, khu Công nghiệp, thêm vào đó UBND TP Hà
Nội chính thức phê duyệt dự án xây dựng mở rộng ĐH Thủy Lợi nên giá đất ở đây tăng lên
nhanh chóng.
5.2.2 Thực tiễn:
Khoảng một năm về trước, đất tại đây có giá 40 triệu đồng/m2. Sau khi có được công văn
quy hoạch chắc chắn thì giá đất ở đây lại sục sôi. Theo một số khảo sát gần đây, hiện khu đất nền
mặt tiền thị trấn Chúc Sơn bao gồm khu Hòa Sơn, khu Bắc Sơn, có giá 80-100 triệu đồng/m2.
Theo một số “cò” đất, khu vực này thuộc trung tâm thị trấn, gần bệnh viện, ủy ban, bến xe,
trường học, hơn nữa sau này sẽ xây dựng ĐH Thủy Lợi, ĐH Nông Nghiệp.
“Cò” Tuấn - một người khá thông thạo khu vực cho biết, giá đất từ cuối năm ngoái đến
nay luôn nóng, anh có một mối định mua một mảnh gần khu dự án trường ĐH, người ta bán giá
20 triệu/m2, mấy hôm sau, một người khác mạnh dạn mua miếng đất ấy giá 22 triệu/m2. Hai
16
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011

ngày sau anh ta bán được giá 25 triệu/m2, hiện được giao bán giá 35 triệu/m2. Anh còn cho biết
thêm, hiện tại giá đất mặt tiền quốc lộ 6 từ 40-45 triệu đồng/m2, đất quanh khu vực sẽ xây dựng
trường ĐH Thủy Lợi là 30-35 triệu/m2, đầy đủ giấy tờ, sổ đỏ. Không chỉ đất mặt tiền tăng giá
mạnh, đất trên đồi, núi gần chùa Hỏa Tinh cũng lên đến 17 triệu/m2. Đất trong làng nếu ô tô vào
được giá 20-22 triệu/m2, sâu hơn giá 7-15 triệu/m2.
Các chuyên gia BĐS cho biết, đất khu phía Tây và Nam của Hà Nội đang ngày càng
nóng lên là nhờ quy hoạch tổng thể của thủ đô sắp được phê duyệt. Theo dự thảo đang được thảo
luận, Hà Nội sẽ có 3 đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên, Xuân Mai và 3 đô
thị sinh thái là Quốc Oai, Chương Mỹ và Phúc Thọ. Đây là một trong những lý do khiến giá đất
khu vực này tăng nhanh đến vậy.
V.3. Phân tích tình hình bất động sản ở Văn Điển (Thanh Trì):
V.3.1. Hiện trạng:
Nhắc tới Văn Điển, mọi người thường thấy e ngại vì ở đây gần khu nghĩa trang và gần
như không ai có ý định đầu tư mua đất ở đây. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây giá đất khu vực
này đang tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do sự
phát triển ngày càng mở rộng về phía Nam Hà Nội với việc xây dựng và hình thành một loạt các
tuyến đường và khu đô thị mới.
5.3.2. Thực tiễn:
Khi nghĩa trang Văn Điển đóng cửa từ cuối năm ngoái, đất nền ở khu vực này tăng giá rất
mạnh. Khu vực phía nam Linh Đàm xuống đến thị trấn Văn Điển và các xã lân cận cũng đang
bước vào cơn sốt đất mới. Hiện nay, giá đất ở trong làng đang cao hơn rất nhiều so với một số
địa chỉ nằm gần đó dù còn thuận lợi hơn nhiều như khu cầu Tó, cầu Bươu, thị trấn Văn Điển
Các xã Vĩnh Quỳnh, Ngọc Hồi, Tứ Hiệp, Thanh Liệt đã trở thành điểm nóng về nhà đất. So với
trước Tết, giá đất nay đã tăng thêm cả chục triệu đồng. Những khu nằm sâu trong làng, rẻ nhất
cũng phải hơn 35 triệu đồng/m2. Đất mặt ngõ rộng hơn được đẩy lên với mức giá 40-47 triệu
đồng/m2.
V.4. Phân tích giá cả thị trường đất ở Đông Anh:
V.4.1. Thực trạng: ( đã đươc nêu rõ ở các phần trên)
V.4.2. Giá đất ở huyện Đông Anh:
Hiện tượng sốt giá xảy ra chủ yếu là do sự góp mặt của đội ngũ “cò” đất, lợi dụng việc

quy hoạch của nhà nước để thổi phồng giá đất lên cao từng ngày. Giá đất ở khu vực nằm trong
chỉ giới cầu Nhật Tân đang được “kích giá” từng ngày nhờ đội ngũ “cò”. Xã Nam Hồng, Tiên
Dương, Vân Nội chỉ là vùng “ăn theo” dự án cầu Nhật Tân cũng được kích giá lên cao ngất
ngưởng. Giá tăng từ 3 lên 10 triệu/m2 tuỳ khu vực, đất ở giáp đường 23B đã đẩy lên tới 40
17
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
triệu/m2. Giá đất ở Vân Nội thấp nhất là 12 triệu/m2, khu vực ngã ba Vân Trì dao động từ 18 -
20 triệu/m2, thôn Cổ Dương cũng ở mức từ 12 - 18 triệu đồng/m2
Đất Đông Anh hiện có giá rất cao, nhìn chung dao động khoảng trên dưới 40 triệu đồng
một m2, tăng khoảng 10-20 triệu đồng so với năm ngoái. Khu vực thuộc thị trấn Đông Anh
khoảng 50-70 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí. Riêng đất thổ cư tại xã Vĩnh Ngọc, gần cầu Nhật Tân,
nằm ngay mặt đường 6 km lên tới 80 triệu đồng mỗi m2. Thực tế đất một mảnh đất Vĩnh Ngọc
cách cầu Nhật Tân khoảng 1 km, mặt tiền 8m, sâu 12 m2 giá chỉ khoảng 25-27 triệu đồng mỗi
m2. Trong khi đó, giá chào lên tới 40 triệu đồng, chênh hơn chục triệu so với giá thực tế.
Những ví dụ trên cho thấy, do được đầu tư cơ sở hạ tầng nên giá đất ở đây tăng là điều dễ
hiểu. Tuy nhiên, giá đất không thể tăng một cách đột biến như vậy. Nhận định của ông Nguyễn
Đăng Nam, Phó phòng Quản lý quy hoạch và đô thị huyện Đông Anh: “Đất Đông Anh ở khu
vực ven quy hoạch cũng chỉ có giá xấp xỉ khoảng 30-40 triệu, ngoại trừ những khu vực vị trí đẹp
giá cao hơn một chút. Các trường hợp giá quá cao là do hiện tượng văn phòng môi giới thổi giá.
V.5. So sánh giá bất động sản ở các khu vực trên:
Mặc dù vậy, hiện nay nếu so sánh giá đất giữa bên kia sông Hồng và khu vực phía Bắc
như Sóc Sơn và Mê Linh thì giá đất ở 2 khu vực này vẫn đang chênh nhau rất lớn. Cụ thể, phía
bên kia sông Hồng như khu vực Từ Liêm, hiện nay có giá trung bình khoảng 100 triệu/m2, trong
khi giá đất ở Đông Anh, cụ thể là đất ở khu vực ven quy hoạch cũng chỉ xấp xỉ khoảng từ 30-40
triệu/m2. Do đó, Đông Anh có thể coi là địa diểm thuận lợi cho các nhà đầu tư đầu tư phát triển.
V.6. Dự báo giá cả bđs phân tích (đất ở Đông Anh):
V.6.1 Giá đất năm 2010:
Từ khi trình Chính phủ đồ án Quy hoạch chung Hà Nội mở rộng thì giá đất tại Đông Anh
đã sốt rồi, cụ thể là bắt đầu từ năm 2010. Và từ năm ngoái đến năm nay giá đất tại đây chưa có gì
đột biến, qua tìm hiểu được biết giá đất của Đông Anh chỉ nhích lên một chút chứ không tăng

nhiều so với thời điểm của năm ngoái.
Vào thời điểm sau Tết của năm 2010 thì giá đất Đông Anh đã tăng khá cao, gấp 2, 3 lần
so với trước. Tuy nhiên có thể khẳng định rằng đến thời điểm hiện nay thì Đông Anh chưa có
cơn sốt đất nào xảy ra nữa, nếu không muốn nói là giá đất đang chững lại.
V.6.2. Đánh giá giá đất giai đoạn tới:
Xu hướng là giá đất ngày càng tăng nhưng ko thể tăng với tốc độ quá lớn như hiện nay.
Nguyên nhân là do kì vọng của các nhà đầu tư và sự thổi phồng thông tin của đội ngũ “cò”. Nếu
không có quy hoạch cụ thể thì giá đất sẽ rớt, và có thể lặp lại lịch sử của Ba Vì trước đây.
18
BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
KẾT LUẬN
Phân tích thị trường bất động sản mà cụ thể là thị trường đất ở huyện Đông Anh là
một đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao. Không chỉ cho thấy được sự phát triển chung của thị
trường BĐS-nhà đất trong sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, các chính sách, giải
pháp toàn diện và đồng bộ của nhà nước, những vấn đề mang tính thời sự và nóng hổi về
thị trường nhà đất; mà còn cho thấy được những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường bđs
cụ thể ở đây là Đông Anh để phát huy, đóng góp tích cực trong nền kinh tế quốc dân,
đồng thời hạn chế những hậu quả xấu mà thị trường mang lại.
Trong quá trình phân tích, báo cáo đã chỉ ra được những nội dung chủ yếu sau:
Nhận diện sự phát triển của nền kinh tế vĩ mô, các chính sách của nhà nước,
những điểm được vàc chuă được. Nền kinh tế phát triển nhanh với mức chỉ số GDP và
CPI đều tăng so với năm 2009, mức lạm phát năm 2010 không quá 2 con số, vốn FDI và
kiều hối tăng cho thấy tiềm năng phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, bên
cạnh đó vẫn còn nhiều bất cập: vẫn trong tình trạng nhập siêu, lạm phát ngày càng gia
tăng, chênh lệch tỉ giá cao thể hiện sự mất lòng tin vào giá trị VND.
Chính sách của chính phủ với thị trường bđs theo đó mà cũng có những ưu điểm
và không thể tránh khỏi khuyết điểm. Về ưu diểm: Nghị định 71 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và
người tiêu dùng rất ủng hộ khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị
19

BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2011
trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay. Thêm vào đó là các dự án chung
cư mini có cơ hội để phát triển. Mặc dù vậy, vẫn tồn tại những chính sách thắt chặt khiến
cho việc đấu tư bđs gặp nhiều khó khăn do chi phí đầu tư cao, khiến cho giá bđs tăng cao.
Báo cáo đã phân tích được tình hình cung-cầu đất trên địa bàn Hà Nội và cụ thể
bđs ở Đông Anh. Nguồn cung lớn với rất nhiều công trình được hứa hẹn , cầu đông đảo,
nhiều người đổ xô đi mua đất khiến cho thị trường bđs trở nên sôi động. Phân tích được
đặc điểm của bđs mục tiêu, chỉ ra những điểm mạnh, tiềm năng cũng như những bất cập
chưa được giải quyết. Vấn đề nổi bật ở đây là giá bđs Đông Anh hiện nay chủ yếu là giả
do sự thổi phồng của “cò” đất và tính chưa cụ thể, rõ ràng của những dự án quy hoạch.
Báo cáo cũng đưa ra được những dự báo cho giá cho bất động sản Đông Anh trong thời
gian tới.
Tuy nhiên, thị trường bđs là một thị trường rộng lớn mà khi phân tích khó có thể
tránh khỏi những thiếu sót cũng như nhiều vấn đề chưa được giải quyết đến tận cùng. Vì
vậy chúng tôi rất mong nhận được sự đóng góp của cô giáo và các bạn để đề tài hoàn
thiện hơn và có ý nghĩa thiết thực trong việc nghiên cứu thị trường bất động sản.
VI.Phụ lục: (bản đính kèm)
1.Bảng giá đất huyện Đông Anh năm 2010:
2.Bảng giá đất huyện Đông Anh năm 2011:
3.Bảng giá đất nông nghiệp năm 2010:
20