Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 2010 huyện lập thạch tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



HOÀNG QUỐC VIỆT


ðÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
S
Ử DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2006 – 2010
HUY
ỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC


LUẬN VĂN THẠC SĨ



HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




HOÀNG QUỐC VIỆT



ðÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH

S
Ử DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2006 – 2010
HUY
ỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. BÙI HUY HIỀN


HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn



Hoàng Quốc Việt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
tại các bộ môn Trắc ñịa bản ñồ và Thông tin ñịa lý, các thầy, cô giáo trong bộ
môn Quy hoạch ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các thầy giáo, cô
giáo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi nhận ñược sự hướng dẫn, chỉ bảo và giúp ñỡ tận tình của TS. Bùi
Huy Hiền - Tổng biên tập Tạp chí Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ
nông nghiệp và Phát triển nông thôn, thầy là người ñã hướng dẫn cho tôi thực
hiện những ñịnh hướng của ñề tài và hoàn thiện luận văn này. Bên cạnh ñó,
tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND huyện, phòng Tài
nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn và chính quyền các xã, thị trấn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu
sắc tới TS. Bùi Huy Hiền và các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi
trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi

trường, phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, phòng Thống kê, phòng
Công thương, chính quyền các xã, thị trấn huyện Lập Thạch ñã tạo ñiều kiện
giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn


Hoàng Quốc Việt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích và yêu cầu 2
2.1. Mục ñích 2
2.2. Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU HIÊN CỨU 3
1.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất 3
1.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng ñất 3
1.1.2. ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất 4

1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất ñai 6
1.2.1. Quy hoạch sử dụng ñất theo ngành 6
1.2.2. Quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ 6
1.3. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng ñất 8
1.4. Một số vấn ñề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch
sử dụng ñất 9
1.4.1. Khái quát tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng ñất
9
1.4.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất 9
1.4.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất 13
1.5. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng ñất 16
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



iv

1.5.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng ñất 16
1.5.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất với dự báo chiến lược dài hạn sử
dụng tài nguyên ñất
16
1.5.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội
18
1.5.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất với quy hoạch các ngành 19
1.6. Quy hoạch sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 20
1.6.1. Nhật Bản 20
1.6.2. Cộng hoà Liên bang Nga 21
1.6.3. Cộng hoà Liên bang ðức 22

1.6.4. Trung Quốc 22
1.6.5. QHSDð ñô thị ở Anh 23
1.6.6. QHSDð ñô thị ở Hàn Quốc 23
1.7. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Việt Nam 24
1.7.1. Thời kỳ trước khi Luật ðất ñai năm 1993 24
1.7.2. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003 25
1.7.3. Giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay 26
1.8. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất huyện Lập Thạch 29
CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
30
2.1. ðối tượng nghiên cứu 30
2.2. Nội dung nghiên cứu 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu 30
2.3.1 Phương pháp tiếp cận hệ thống 30
2.3.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập các số liệu, tài liệu 31
2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh 31
2.3.4. Phương pháp minh hoạ bằng bản ñồ, biểu ñồ 31
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



v

2.3.5. Phương pháp chuyên gia 31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh
Phúc
32
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 32

3.1.2. Các nguồn tài nguyên 34
3.1.3. Thực trạng môi trường 36
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 36
3.2.1. Tăng trưởng kinh tế 36
3.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 38
3.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39
3.2.4. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 43
3.2.5. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 44
3.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 45
3.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 53
3.3.1. Những thuận lợi 53
3.3.2. Những hạn chế 54
3.4. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai 55
3.4.1. Triển khai thi hành Luật ðất ñai 55
3.4.2. Tình hình quản lý ñất ñai 55
3.5. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 59
3.5.1. ðất nông nghiệp 60
3.5.2. ðất phi nông nghiệp 62
3.5.3. ðất chưa sử dụng 64
3.6. ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 2006 –
2010 huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc 64
3.6.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất huyện Lập Thạch 64
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



vi

3.6.2. ðánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất huyện
Lập Thạch

65
3.7. ðánh giá chung về kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất 74
3.7.1. Những mặt ñược và tồn tại 74
3.7.2. Nguyên nhân tồn tại 75
3.8. ðề xuất một số giải pháp nâng cao khả năng thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng ñất
78
3.8.1. Giải pháp trước mắt 79
3.8.2. Các giải pháp lâu dài 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
1. Kết luận 83
2. Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên các bảng Trang


Bảng 3.1 : Biến ñộng về giá trị sản xuất theo ngành giai ñoạn 2000-2010 37
Bảng 3.2 : Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất giai ñoạn 2000-2010 38
Bảng 3.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu giá trị gia tăng giai ñoạn 2000-2010 39
Bảng 3.4 : Một số sản phẩm công nghiệp trên ñịa bàn 42
Bảng 3.5 : Hiện trạng giao thông huyện Lập Thạch năm 2010 46

Bảng 3.6: Hiện trạng phòng học năm học 2010 48
Bảng 3.7: Tổng số cán bộ quản lý, giáo viên năm học 2010 49
Bảng 3.8: Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 61
Bảng 3.9: Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2010 63
Bảng 3.10: Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng ñất sản xuất nông nghiệp giai
ñoạn 2006 – 2010 huyện Lập Thạch
67
Bảng 3.11: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông
nghiệp giai ñoạn 2006 – 2010 huyện Lập Thạch 68
Bảng 3.12: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất ở giai ñoạn
2006 – 2010 huyện Lập Thạch
69
Bảng 3.13: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất chuyên dùng
giai ñoạn 2006 – 2010 huyện Lập Thạch
72
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


CN Công nghiệp
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
KCN Khu công nghiệp
KHSDð Kế hoạch sử dụng ñất
NN Nông nghiệp
Qð Quyết ñịnh

QH Quy hoạch
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
QL Quốc lộ
SXKD Sản xuất kinh doanh
TP Thành phố
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
UBND Uỷ ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



1

MỞ ðẦU


1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất ñặc biệt, là sản
phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoá
hàng triệu năm của trái ñất và nó có vai trò rất lớn tới ñời sống sinh hoạt của con
người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội.
Chính vì vậy, Mác ñã nói "ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha tạo ra của
cải vật chất". Do ñó, vấn ñề cần phải ñặt ra cho con người là phải sử dụng
ñất một cách hợp lý, tiết kiệm mới ñáp ứng ñược yêu cầu của hiện tại và
tương lai. Do vậy, việc sử dụng ñất hợp lý, tiết kiệm, ñạt hiệu quả kinh tế
cao và bảo vệ môi trường ñang là một trong những vấn ñề ñặt lên hàng ñầu
của mỗi quốc gia [15], [18].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một nội dung quan trọng trong
công tác quản lý nhà nước về ñất ñai. Quy hoạch sử dụng ñất có ý nghĩa

ñặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài, việc thực hiện
ñúng phương án quy hoạch ñóng vai trò quyết ñịnh tính khả thi và ñánh giá
hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng ñất [6]. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất phải phù hợp với yêu cầu thực tế phát triển kinh tế xã hội của
từng ñịa phương.
Quản lý ñất ñai bằng quy hoạch thể hiện vai trò của Nhà nước với chức
năng sở hữu nhà nước ñối với ñất ñai [6]. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất, Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai. Vì vậy, vai trò
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất càng có ý nghĩa to lớn trong ñiều phối
quan hệ cung cầu trong nền kinh tế thị trường và hội nhập với nền kinh tế thế
giới, nhằm sử dụng ñất ñai hợp lý, hiệu quả hơn và tiết kiệm nguồn tài nguyên
quý giá cho ñất nước [9].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



2

Tuy nhiên, quá trình triển khai lập và tổ chức thực hiện quy hoạch kế
hoạch sử dụng ñất còn nhiều hạn chế bất cập. Việc tổ chức thực hiện phương
án quy hoạch sử dụng ñất ñược phê duyệt còn thiếu ñồng bộ, thiếu cơ chế
kiểm tra, giám sát dẫn ñến tình trạng "quy hoạch treo". Nhiều phương án quy
hoạch chưa dự báo ñược hết tốc ñộ phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương
trong quy hoạch, việc bố trí quỹ ñất cho các thành phần kinh tế không sát với
với nhu cầu thực tế dẫn ñến quá trình thực hiện phải ñiều chỉnh, bổ sung
nhiều lần; ñặc biệt ở những ñịa phương có ñiều kiện thuận lợi về giao thông,
gần các trung tâm kinh tế lớn, tốc ñộ chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra nhanh
ñòi hỏi phải kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñiều
chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã hội tại nhiều
ñịa phương trong cả nước, trong ñó có huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.

Xuất phát từ những vấn ñề trên, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài "ðánh
giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 2006-2010 huyện
Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc".
2. Mục ñích và yêu cầu
2.1. Mục ñích
Phân tích những biến ñộng trong sử dụng ñất ñai huyện Lập Thạch (giai
ñoạn 2006-2010); ñánh giá tình hình sử dụng ñất thực tế theo quy hoạch sử dụng
ñất huyện Lập Thạch ñến năm 2010; ñề xuất ñiều chỉnh những bất hợp lý trong sử
dụng ñất phục vụ chương trình phát triển KT-XH trên ñịa bàn huyện

và ñưa ra
các giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt quy hoạch sử dụng ñất trong giai ñoạn tiếp
theo.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác và khách quan.
- Cần phân tích, ñánh giá và ñề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng
cao hiệu quả quy hoạch sử dụng ñất huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc trong
giai ñoạn tiếp theo.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU HIÊN CỨU

1.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất
1.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng ñất
Về mặt bản chất, ñất ñai là ñối tượng của các mối quan hệ sản xuất
trong lĩnh vực sử dụng ñất ñai (gọi là các mối quan hệ ñất ñai) và việc tổ chức

sử dụng ñất như: “Tư liệu sản xuất ñặc biệt’’ gắn chặt với phát triển kinh tế -
xã hội nên quy hoạch sử dụng ñất là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện
ñồng thời 3 tính chất: Kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong ñó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng ñất;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như:
ðiều tra, khảo sát, xây dựng bản ñồ, khoanh ñịnh, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục ñích và quyền sử dụng
ñất theo quy hoạch nhằm ñảm bảo sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng pháp luật.
Như vậy: “Quy hoạch sử dụng ñất là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý ñất ñai ñầy
ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ ñất
ñai (khoanh ñịnh cho các mục ñích và các ngành) và tổ chức sử dụng ñất như
tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất ñai và môi trường’’ [5].
Về thực chất, quy hoạch sử dụng ñất là quá trình hình thành các quyết
ñịnh nhằm tạo ñiều kiện ñưa ñất ñai vào sử dụng bền vững ñể mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện ñồng thời 2 chức năng: ðiều chỉnh các mối quan hệ ñất
ñai và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu sản xuất ñặc biệt với mục ñích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ ñất và môi trường.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng ñất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng ñất ñai theo ñúng mục ñích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí ñất ñai, tránh tình trạng chuyển mục ñích tuỳ tiện, làm giảm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



4

sút nghiêm trọng quỹ ñất nông nghiệp (ñặc biệt là diện tích ñất lúa và ñất có
rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại ñất,

phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn ñến những tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về
tình hình bất ổn ñịnh chính trị, an ninh quốc phòng ở từng ñịa phương, ñặc biệt
là trong giai ñoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường.
1.1.2. ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng ñất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ ñạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân. Các ñặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñược thể hiện cụ thể như sau:
1.1.2.1. Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng ñất. Mỗi hình thái kinh tế -xã hội ñều có một phương thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo 2 mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng ñất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với ñất ñai cũng như quan
hệ giữa người với người về quyền sở hữu và sử dụng ñất ñai. Quy hoạch sử dụng
ñất thể hiện ñồng thời vừa là yếu tố thúc ñẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là
yếu tố thúc ñẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của
phương thức sản xuất của xã hội.
1.1.2.2. Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng ñất biểu hiện chủ yếu ở hai
mặt: ðối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, bảo vệ toàn bộ tài
nguyên ñất ñai cho nhu cầu nền kinh tế quốc dân; quy hoạch sử dụng ñất
ñề cập ñến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: Khoa học tự
nhiên, khoa học xã hội, dân số và ñất ñai, sản xuất nông - công nghiệp,
môi trường sinh thái.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



5

1.1.2.3. Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến ñộng dài hạn của những yếu tố kinh
tế xã hội quan trọng, xác ñịnh quy hoạch chung và dài hạn về sử dụng ñất ñai,
ñề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn
cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng ñất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ñất ñể thực hiện chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng ñất ñược ñiều
chỉnh từng bước trong thời gian dài cho ñến khi ñạt ñược mục tiêu dự kiến.
Thời hạn của quy hoạch sử dụng ñất ñai thường từ trên 10 năm ñến 20 năm
hoặc xa hơn.
1.1.2.4. Tính chiến lược và chỉ ñạo vĩ mô
Với ñặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng ñất chỉ dự kiến
trước các xu thế thay ñổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
ñất (mang tính ñại thể, không dự kiến ñược các hình thức và nội dung cụ thể,
chi tiết của sự thay ñổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng ñất mang tính chiến lược,
các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ ñạo vĩ mô, tính phương hướng và
khái lược về sử dụng ñất.
1.1.2.5. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng ñất thể hiện rất mạnh ñặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy
ñịnh có liên quan ñến ñất ñai của ðảng và Nhà nước, ñảm bảo thực hiện cụ
thể trên mặt bằng ñất ñai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát
triển ổn ñịnh kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy ñịnh, các chỉ tiêu
khống chế về dân số, ñất ñai và môi trường sinh thái.
1.1.2.6. Tính khả biến
Dưới sự tác ñộng của nhiều nhân tố khó dự ñoán trước, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng ñất chỉ là một trong những giải
pháp biến ñổi hiện trạng sử dụng ñất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất ñịnh. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay ñổi, các
dự kiến của quy hoạch sử dụng ñất không còn phù hợp. Việc ñiều chỉnh, bổ
sung, hoàn thiện quy hoạch là biện pháp cần thiết. ðiều này thể hiện tính khả
biến của quy hoạch, quy hoạch sử dụng ñất luôn là quy hoạch ñộng, một quá
trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện v.v.’’ với chất lượng, mức ñộ hoàn thiện và tính
phù hợp ngày càng cao [5].
1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất ñai
1.2.1. Quy hoạch sử dụng ñất theo ngành
+ Quy hoạch sử dụng ñất theo ngành;
+ Quy hoạch sử dụng ñất lâm nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng ñất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng ñất giao thông, thuỷ lợi
ðối tượng của quy hoạch sử dụng ñất theo ngành là diện tích ñất ñai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi
ranh giới ñã ñược xác ñịnh rõ mục ñích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ
tương ứng). Quy hoạch sử dụng ñất giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với
quy hoạch sử dụng ñất của vùng và cả nước.
1.2.2. Quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng ñất cả nước;
+ Quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng ñất cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã.
ðối tượng của quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích

ñất tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy
hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và
ñược thực hiện theo nguyên tắc: Từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



7

bộ phận, từ cái chung ñến cái riêng, từ vi mô ñến vĩ mô và bước sau chỉnh lý
bước trước.
Mục ñích của quy hoạch sử dụng ñất theo các cấp lãnh thổ hành chính
là: ðáp ứng nhu cầu ñất ñai cho hiện tại và tương lai ñể phát triển các ngành
kinh tế quốc dân; cụ thể hoá một bước quy hoạch sử dụng ñất của các ngành
và ñơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở ñể các ngành (cùng cấp)
và các ñơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng ñất của
ngành và ñịa phương mình; làm cơ sở ñể lập kế hoạch sử dụng ñất 5 năm (căn
cứ ñể giao cấp ñất, thu hồi ñất theo thẩm quyền ñược quy ñịnh trong Luật ðất
ñai); phục vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Quy hoạch sử dụng ñất cả nước ñược xây dựng căn cứ vào nhu cầu
của nền kinh tế - xã hội, trong ñó xác ñịnh phương hướng, mục tiêu và nhiệm
vụ sử dụng ñất cả nước nhằm ñiều hoà mối quan hệ sử dụng ñất giữa các
ngành, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương; ñề xuất các chính sách,
biện pháp, ñiều chỉnh cơ cấu sử dụng ñất và thực hiện quy hoạch.
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp tỉnh ñược xây dựng căn cứ vào quy
hoạch sử dụng ñất toàn quốc và quy hoạch vùng; cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ
yếu của quy hoạch cả nước kết hợp với ñặc ñiểm ñất ñai và yêu cầu phát triển
kinh tế, xã hội trong phạm vi tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp huyện ñược xây dựng trên cơ sở ñịnh
hướng của quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về

quan hệ ñất ñai. Căn cứ vào ñặc ñiểm nguồn tài nguyên ñất, mục tiêu dài hạn
phát triển kinh tế - xã hội và các ñiều kiện cụ thể khác của huyện, ñề xuất các
chỉ tiêu và phân bổ các loại ñất; xác ñịnh các chỉ tiêu ñịnh hướng về ñất ñai
ñối với quy hoạch ngành và xã, phường trên phạm vi của huyện.
- Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã: Xã là ñơn vị hành chính cấp cuối cùng.
Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã (vấn ñề sử dụng ñất ñai ñược giải quyết rất cụ
thể) gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã và các quan hệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



8

ngoài xã. Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã là quy hoạch vi mô, ñược xây dựng
trên khung chung các chỉ tiêu ñịnh hướng sử dụng ñất cấp huyện. Kết quả của
quy hoạch sử dụng ñất cấp xã còn là cơ sở ñể bổ sung quy hoạch sử dụng ñất
cấp huyện và là căn cứ ñể giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, ñể tiến hành dồn ñiền ñổi thửa nhằm
thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh cũng như các dự án cụ thể.
1.3. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng ñất
- ðiều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp ñiều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội trên ñịa bàn thực hiện quy hoạch;
- ðánh giá hiện trạng và biến ñộng sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch
trước theo các mục ñích sử dụng;
- ðánh giá tiềm năng ñất ñai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng ñất so
với tiềm năng ñất ñai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -
công nghệ;
- ðánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất ñã
ñược quyết ñịnh, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước;

- Xác ñịnh phương hướng, mục tiêu sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch và
ñịnh hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các ñịa phương;
- Xây dựng phương án phân bổ diện tích các loại ñất cho nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch;
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ ñất;
- Lựa chọn phương án phân bổ quỹ ñất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường;
- Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất ñược lựa chọn trên bản ñồ
quy hoạch sử dụng ñất;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



9

- Xác ñịnh các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo và bảo vệ môi trường
cần phải áp dụng ñối với từng loại ñất, phù hợp với ñịa bàn quy hoạch;
- Xác ñịnh giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng ñất phù hợp
với ñặc ñiểm của ñịa bàn quy hoạch [5].
1.4. Một số vấn ñề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng ñất
1.4.1. Khái quát tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch sử dụng ñất
Trước hết, cần giới hạn về khái niệm của “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn)
ñánh giá trong phạm vi nghiên cứu (ñây là vấn ñề khó, còn nhiều tranh luận
và chưa có một ñịnh nghĩa chính thống nào). Theo từ ñiển tiếng Việt: “Tiêu
chí là căn cứ ñể nhận biết, xếp loại các sự vật, các khái niệm, v.v…”.
Như vậy, từ khái niệm nêu trên ñối với tiêu chí ñánh giá tính khả thi và

hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng ñất có thể nhìn nhận như sau:
- ðề nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu có thể là chỉ tiêu tổng
hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu ñịnh tính hoặc ñịnh lượng;
- Còn ñể xếp loại (phân mức ñánh giá) cần có chuẩn ñể so sánh: Có thể
là một chuẩn mực hay ngưỡng ñể ñánh giá dựa trên các ñịnh mức, chỉ số cho
phép, ñơn giá hoặc quy ước nào ñó ñược chấp nhận, v.v…
1.4.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương
án quy hoạch sử dụng ñất khi hội tụ ñủ một số ñiều kiện hoặc yếu tố nhất ñịnh
cả về phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, ñể nhìn nhận một cách ñầy ñủ về góc ñộ lý luận, tính khả thi
của phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết” -
ñược xác ñịnh và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp
ngay trong quá trình xây dựng và thẩm ñịnh phương án quy hoạch sử dụng
ñất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể xác ñịnh dựa trên việc ñiều tra, ñánh giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



10

kết quả thực tế ñã ñạt ñược khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng ñất trong thực tiễn [3].
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất trong ñiều
kiện bình thường, sự khác biệt giữa tính khả thi lý thuyết và tính khả thi thực
tế thường không ñáng kể. Tuy nhiên, không ít trường hợp luôn có những vấn
ñề phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng ñất do tác ñộng của nhiều yếu tố khó ñoán trước ñược như: Tính kịp thời
về hiệu lực thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh
trong thực thi quy hoạch của các nhà chức trách và người sử dụng ñất; các sự

cố về khí hậu và thiên tai; những ñột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội; khả năng về các nguồn lực; áp lực mới về các vấn ñề xã hội, thị trường,
an ninh quốc phòng; tác ñộng của nền kinh tế quốc tế, v.v…
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể ñược ñánh giá và luận
chứng thông qua 5 nhóm tiêu chí sau [17]:
(a). Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí ñánh giá về:
* Căn cứ và cơ sở pháp lý ñể lập quy hoạch sử dụng ñất gồm các chỉ tiêu:
- Các quy ñịnh trong văn bản quy phạm pháp luật;
- Các quyết ñịnh, văn bản liên quan ñến triển khai thực hiện dự án
* Việc thực hiện các quy ñịnh thẩm ñịnh, phê duyệt phương án quy
hoạch sử dụng ñất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
- Trình tự pháp lý, v.v…
(b). Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
* Cơ sở tính toán và xác ñịnh các chỉ tiêu sử dụng ñất:
- Tính khách quan của các yếu tố tác ñộng ñến việc sử dụng ñất: ðiều
kiện tự nhiên, ñịnh hướng phát triển kinh tế - xã hội;
- Sử dụng các ñịnh mức, tiêu chuẩn;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



11

- Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo
mô hình mẫu, v.v…
* Phương pháp công nghệ ñược áp dụng ñể xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản ñồ, v.v…
(c). Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí ñánh giá về:
* Mức ñộ ñầy ñủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện

quy hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng ñất
* Nguồn tư liệu và ñộ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức
thu thập, ñiều tra, xử lý và ñánh giá;
* Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng ñất
theo quy ñịnh trong hệ thống quy hoạch sử dụng ñất các cấp [11].
(d). Khả thi về các biện pháp cần thiết ñể phương án quy hoạch thực
hiện ñược. Tiêu chí này có thể ñược ñánh giá căn cứ theo ñặc ñiểm hoặc tính
chất ñầu tư của nhóm các biện pháp sau ñây:
* Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần ñầu tư kinh phí)
nhằm tạo ñiều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh
doanh và mục ñích sử dụng ñất của doanh nghiệp và người sử dụng ñất. Cụ
thể bao gồm: Các biện pháp cần thiết khi thực hiện việc chu chuyển ñất ñai và
chuyển ñổi mục ñích sử dụng (khai hoang, phục hoá, lấn biển, khôi phục mặt
bằng sử dụng ñất, cải tạo cơ bản nhằm ñưa diện tích ñất trống, ñồi núi trọc,
ñất có mặt nước hoang hoá vào sử dụng, v.v…); xác ñịnh ranh giới và cơ cấu
diện tích ñất của các chủ sử dụng, cơ cấu diện tích cây trồng; xác lập các chế
ñộ sử dụng ñất ñặc biệt (sử dụng ñất tiết kiệm diện tích bề mặt, khai thác triệt
ñể không gian và chiều sâu) [12];
* Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết
bị công trình trên lãnh thổ (xác ñịnh theo ñặc ñiểm của khu vực và ñịnh
hướng phát triển của doanh nghiệp và người sử dụng ñất), cần lượng vốn ñầu
tư cơ bản khá lớn (gồm cả chi phí ñiều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn ñầu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



12

tư ñể thực hiện công trình) và thực hiện theo dự án ñầu tư hoặc thiết kế kỹ
thuật chi tiết, như các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ

thống ruộng bậc thang trên ñất dốc và các thiết bị công trình bảo vệ ñất
(chống rửa trôi, xói mòn, sạt lở ñất); hệ thống công trình thuỷ lợi, ao hồ chứa
nước (tưới tiêu, chống xâm nhập mặn, thau chua, rửa mặn, rửa phèn);
* Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ ñất và môi trường sinh thái
ñể phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng ñể phủ xanh
ñất trống, ñồi núi trọc, tăng ñộ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ
nghiêm ngặt diện tích rừng phòng hộ ñầu nguồn, rừng ñặc dụng) Các biện
pháp thuộc nhóm này ñược ñề xuất trong phương án quy hoạch sử dụng ñất
tuỳ theo ñặc ñiểm của lãnh thổ, phải ñầu tư vốn cơ bản và cũng ñược triển
khai thực hiện theo dự án ñầu tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.
* Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không ñòi hỏi vốn ñầu tư cơ bản,
nhưng ñược thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của
doanh nghiệp hoặc người sử dụng ñất như nâng cao ñộ phì và tính chất sản
xuất của ñất, áp dụng các quy trình công nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện
các biện pháp kỹ thuật canh tác chống xói mòn, sử dụng các chế phẩm hoá
học, bón phân, bón vôi, v.v… ðể triển khai thực hiện các biện pháp thuộc
nhóm này, trong phương án quy hoạch sử dụng ñất cần xác ñịnh rõ các thông
số cần thiết về ñặc ñiểm mang tính công nghệ của từng khu ñất (như kích
thước chiều dài - chiều rộng của khu ñất, hiện trạng sử dụng, loại thổ nhưỡng,
thành phần cơ giới, mức ñộ xói mòn, ñiều kiện ñịa hình, ñịa chất, v.v…),
cũng như những kiến nghị về hướng cải tạo việc sử dụng ñất [4].
(ñ). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch,
ñược ñánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
- Huy ñộng các nguồn lực về vốn và lao ñộng ñể ñẩy nhanh tiến ñộ
thực hiện các công trình, dự án;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13

- Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất ñể thực hiện các công trình, dự án
* Các giải pháp về quản lý và hành chính:
- Xác ñịnh rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện
và quản lý quy hoạch;
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử
dụng ñất ñã ñược quyết ñịnh, xét duyệt;
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển ñổi ñất trồng lúa sang
ñất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các
mục ñích khác không theo quy hoạch;
- Thực hiện tốt việc ñào tạo nghề, chuyển ñổi cơ cấu ngành nghề ñối
với lao ñộng có ñất bị thu hồi, v.v…
* Các giải pháp về cơ chế chính sách
- Tạo ñiều kiện ñể nông dân dễ dàng chuyển ñổi cơ cấu cây trồng, vật
nuôi trên ñất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng ñất, phù hợp với nhu
cầu thị trường;
- Bảo ñảm cho ñồng bào dân tộc miền núi có ñất canh tác và ñất ở;
- Tổ chức tốt việc ñịnh canh, ñịnh cư;
- Ổn ñịnh ñời sống cho người dân ñược giao rừng, khoán rừng; khuyến
khích ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan ñến sử dụng ñất
nhằm tăng hiệu quả sử dụng ñất.
1.4.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà
quy hoạch sử dụng ñất sẽ ñem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án
trong thực tiễn (với phương án ñã ñược ñảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng ñất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh
tế của xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng ñất khá phức tạp,
liên quan ñến nhiều vấn ñề và chịu tác ñộng của nhiều yếu tố khác nhau như

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



14

các mối quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu ñất ñai và các tư liệu sản xuất khác.
Với cách tiếp cận như trên, cần phải lưu ý một số vấn ñề khi xem xét hiệu quả
quy hoạch sử dụng ñất như sau [17]:
(a). Hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất phải ñược ñánh giá trên cơ sở
hệ thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu ñánh
giá phù hợp;
(b). Khi xác ñịnh hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất cần xem ñồng
thời giữa lợi ích của những người sử dụng ñất với lợi ích của toàn xã hội;
(c). ðất ñai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý
ñến các yêu cầu bảo vệ và nâng cao ñộ phì nhiêu của ñất, cũng như giữ gìn
các ñặc ñiểm sinh thái của ñất ñai;
(d). Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả
ñem lại của quy hoạch sử dụng ñất thông qua các chỉ tiêu ñồng nhất về chất
lượng và có thể so sánh ñược về mặt số lượng (cần xác ñịnh hiệu quả theo từng
nội dung của phương án quy hoạch sử dụng ñất và từng ñối tượng sử dụng ñất);
(ñ). Phương án quy hoạch sử dụng ñất là cơ sở ñể thực hiện các biện
pháp (sẽ ñược cụ thể hoá trong các ñề án quy hoạch chi tiết) như chuyển ñổi cơ
cấu sử dụng ñất, cải tạo và bảo vệ ñất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao
thông, các dự án xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh, v.v…
Vì vậy, cần tính ñến hiệu quả của tất cả các biện pháp có liên quan
ñược thực hiện cho ñến khi ñịnh hình phương án quy hoạch sử dụng ñất (bao
gồm chi phí vốn ñầu tư cơ bản và vốn quay vòng, các chi phí cần thiết ñể bồi
thường thiệt hại và bảo vệ môi trường).
Do ñặc ñiểm tổng hợp, nên việc ñánh giá và luận chứng phương án quy

hoạch sử dụng ñất khá phức tạp. Thông thường, khi ñánh giá về góc ñộ kinh
tế luôn chứa ñựng cả vấn ñề môi trường cũng như yếu tố xã hội của phương
án (chính vì bất kỳ phát sinh bất lợi nào về vấn ñề môi trường và xã hội sẽ
không tránh khỏi tác ñộng ñến các kết quả kinh tế). Ngoài ra, khi xây dựng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



15

phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ giải quyết ñồng thời nhiều vấn ñề riêng
nhìn từ góc ñộ kỹ thuật, cũng như về mặt quy trình sản xuất (yếu tố công nghệ).
Như vậy, nội dung luận chứng tổng hợp và ñánh giá phương án quy hoạch sử
dụng ñất sẽ bao gồm các hợp phần sau:
- Luận chứng và ñánh giá về kỹ thuật;
- Luận chứng và ñánh giá về quy trình công nghệ;
- Luận chứng và ñánh giá về kinh tế;
- Luận chứng và ñánh giá tổng hợp (chứa ñựng ñồng thời các yếu tố
kinh tế - xã hội - môi trường).
Luận chứng về kỹ thuật ñược thực hiện ñể ñánh giá việc bố trí ñất ñai
về mặt không gian của phương án quy hoạch sử dụng ñất và về ñặc ñiểm tính
chất của ñất (ñịa hình khu vực, thành phần, cơ giới ñất, kết cấu ñịa chất, ñộ
lớn khoanh ñất, tình trạng khai thác khu ñất, các trở ngại ) khi lập quy hoạch,
ñể luận chứng và ñánh giá kỹ thuật sẽ sử dụng các tiêu chuẩn cho phép
(hướng và cấp ñộ dốc cho phép ñối với máy móc nông nghiệp, bề rộng giới
hạn của các dải ñất, giới hạn về kích thước thửa ñất cho từng ñối tượng sử
dụng ñất, diện tích tối ưu ñối với thửa ñất, khoảng cách cho phép ). Các chỉ
tiêu kỹ thuật ñược so sánh giữa các phương án quy hoạch với nhau hoặc so
với tình trạng trước quy hoạch sẽ cho phép ñưa ra nhận ñịnh về mức ñộ ñáp
ứng các tiêu chuẩn ñề ra, mức ñộ cải thiện và những tồn tại, bất cập về ñiều

kiện không gian của việc sử dụng ñất.
Luận chứng về quy trình công nghệ nhằm ñánh giá khả năng ñáp ứng
các yêu cầu tái sản xuất mở rộng của việc tổ chức lãnh thổ ñề ra trong phương
án quy hoạch. Các chỉ tiêu luận chứng và ñánh giá thường biểu thị dưới dạng
cân ñối các nguồn lực, các loại sản phẩm Ngoài ra, còn ñề cập ñến các vấn
ñề khác như phân bố sản xuất, cơ cấu tổ chức sản xuất, áp dụng các khu luân
canh, chuyên canh (biểu thị thông qua các chỉ tiêu xác ñịnh nào ñó).