Đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




PHẠM VĂN QUÂN




ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI






LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



PHẠM VĂN QUÂN




ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM PHƯƠNG NAM






HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu thực sự của riêng tôi và ñược
thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Phương Nam. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố; trường hợp sử
dụng các tài liệu, số liệu, kết quả tham khảo thì ñược nêu rõ nguồn gốc cụ thể.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.

Học viên


Phạm Văn Quân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ quý báu của các thầy, cô; các anh, chị; các em và
các bạn, cùng gia ñình. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin ñược bày tỏ
lời cảm ơn chân thành tới:
Ban Giám hiệu, Ban ñào tạo ñại học, các thầy, cô thuộc Khoa Quản lý ðất
ñai và Bộ môn Quản lý ðất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
ðặc biệt, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS. Phạm Phương Nam ñã hết
lòng giúp ñỡ, hướng dẫn, ñộng viên và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt

quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo và cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường
Lào Cai ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Xin cảm ơn các cơ quan, ñoàn thể, UBND các huyện, thành phố ñã giúp
ñỡ tôi trong quá trình ñiều tra, thu thập số liệu và ñóng góp ý kiến, trao ñổi liên
quan ñến công tác xây dựng giá ñất.
Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em trong lớp K21QLDDA ñã
ñộng viên và giúp ñỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn.
Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị em và người vợ yêu quý ñã
luôn ở bên cạnh ñộng viên và giúp ñỡ tôi học tập làm việc và hoàn thành Luận văn.

Học Viên


Phạm Văn Quân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ðẦU 1

1. Tính cấp của ñề tài 1

2. Mục ñích, yêu cầu 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Giá ñất 3

1.1.1. Khái niệm về giá ñất 3

1.1.2. Các loại giá ñất 4

1.2. ðịnh giá ñất 4

1.2.1. Khái niệm ñịnh giá ñất 4

1.2.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất 7

1.2.3. Kinh nghiệm ñịnh giá ñất của một số nước trên thế giới 9

1.2.4. ðịnh giá ñất ở Việt Nam 21

1.3. Cơ sở pháp lý xây dựng bảng giá ñất 27

1.3.1. Cơ sở pháp lý giai ñoạn 1993- 2005 27

1.3.2. Cơ sở pháp lý giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay 28

1.4. Trình tự và nội dung xây dựng giá ñất 29

1.4.1. Trình tự thực hiện 29

1.4.2. Nội dung bảng giá ñất 35

1.4.3. ðánh giá về trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 36


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv


Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 39

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 39

2.2. Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ñất của
tỉnh Lào Cai 39

2.2.2. Trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 39

2.2.3. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39

2.2.4. ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh
Lào Cai 39

2.2.5. ðề xuất một số giải pháp hoàn thiện xây dựng bảng giá ñất trên
ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39

2.3. Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 39

2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và ñánh giá 40

2.3.3. Phương pháp tham vấn 40

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ñất 41

3.1.1.ðiều kiện tự nhiên 41

3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 58

3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 61

3.2. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất tỉnh Lào Cai 63

3.2.1. Nhân lực thực hiện 63


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2.2. Trình tự thực hiện 64

3.2.3. Bảng giá ñất năm 2013 tỉnh Lào Cai 67

3.2.4 So sánh giá ñất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho năm
2013 và giá ñất trên thị trường. 79

3.2.5 Tổng hợp ý kiến từ quả phiếu ñiều tra người thực hiện xây dựng
bảng giá ñất 82

3.2.6. ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất tỉnh Lào Cai 85

3.3 Một số giải pháp khắc phục những tồn tại, bất cập 88

3.3.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách trong xây dựng bảng giá ñất 88

3.3.2. Nâng cao năng lực ñịnh giá ñất trong xây dựng bảng giá ñất . 91

3.3.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1. Kết luận 94

2. Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 99




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Ý nghĩa
1. BðS Bất ñộng sản
2.
CAMA
(Computer assisted
mass appraisal).

Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ
thuật máy tính
3. GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
4. SDð Sử dụng ñất
5. SDðð Sử dụng ñất ñai
6. TNMT Tài nguyên và Môi trường
7. UBND Ủy ban nhân dân

8.
Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá
ñất và khung giá các loại ñất
9.
Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP
Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP
10.
Nghị ñịnh số
69/2009/Nð-CP
Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về quy
hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
11.
Thông tư liên tịch số
02/2010/TTLT-
BTNMT-BTC
Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-
BTC ngày 8/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng,
thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh
bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế phân theo khu vực kinh tế 44

Bảng 3.2. Giá trị sản xuất theo giá so sánh và chỉ số phát triển khu vực
kinh tế nông, lâm nghiệp và thuỷ sản 47

Bảng 3.3. Giá trị sản xuất theo giá thực tế và cơ cấu khu vực kinh tế nông,
lâm nghiệp và thủy sản 47

Bảng 3.4. Một số ñiểm khác nhau bảng giá ñất năm 2010 và bảng giá ñất
các năm giai ñoạn (2011-2013) tại tỉnh Lào Cai 67

Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả ñiều tra xây dựng giá ñất năm 2013 68

Bảng 3.6. Tiêu thức phân vị trí ñất 72

Bảng 3.7. Phân loại ñường phố, vị trí và giá ñất ở ñô thị và ñất ở nông
thôn khu vực I 75

Bảng 3.8. So sánh giá ñất do UBND quy ñịnh với giá ñất kết quả trúng
ñấu giá 80

Bảng 3.9. Kết quả ñiều tra từ người thực hiện xây dựng bảng giá ñất 83

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.3. Trình tự thực hiện bảng giá ñất 30

Hình 3.1. Sơ ñồ vị trí tỉnh Lào Cai 41

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất 59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp của ñề tài
Bảng giá ñất là một trong những căn cứ ñể tính thuế, lệ phí trước bạ ñối
với việc sử dụng ñất và chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và
tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử
dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất
khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất cho các tổ chức, cá nhân; xác ñịnh giá
trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi
doanh nghiệp cổ phần hóa; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường khi
Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường ñối với người
có hành vi vi phạm pháp Luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; căn
cứ xác ñịnh giá khởi ñiểm trong trường hợp Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
theo hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất, hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
Lào Cai là tỉnh biên giới phía Bắc Việt Nam, có Cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là
nơi giao thương quan trọng ở phía Bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc, là tỉnh

biên giới có khu Kinh tế cửa khẩu, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp như khu
công nghiệp nặng Tằng Loỏng, khu công nghiệp ðông Phố Mới, cụm công nghiệp
Bắc Duyên Hải. Trong những năm qua tốc ñộ ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều dự
án ñầu tư ñược triển khai trên ñịa bàn các huyện, thành phố. Do vậy, nhu cầu về ñất
ñể thực hiện các dự án tăng; công tác quản lý nhà nước về ñất ñai ngày càng phức
tạp; ñặc biệt là giá ñất do UBND tỉnh ban hành hàng năm có ý nghĩa quan trọng
quyết ñịnh rất nhiều vấn ñề liên quan trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai.
Bảng giá ñất ban hành phù hợp với giá thị trường quyền sử dụng ñất giải
quyết ñược nhiều vấn ñề khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước
về ñất ñai như khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng, tăng nguồn thu
ngân sách nhà nước từ ñất ñai, giảm bớt tiêu cực trong quản lý ñất ñai…
Theo báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật ðất ñai năm 2003 và ñịnh
hướng sửa ñổi Luật ðất ñai của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì giá ñất ở do
UBND tỉnh ban hành hàng năm tại ñịa phương mới chỉ ñạt ñược khoảng 30%-

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

60% giá ñất trên thị trường. Chính vì vậy gây khó khăn cho việc bồi thường giải
phóng mặt bằng các dự án, giá ñất thấp gây thất thu ngân sách nhà nước từ thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, tiền thuê ñất… ñặc biệt làm phát sinh tiêu
cực, không minh bạch gây thất thu lớn từ ñất ñai trong quá trình nhà ñầu tư ñầu
tư vào các dự án có liên quan ñến sử dụng quỹ ñất ñể ñầu tư cơ sở hạ tầng, các dự
án chỉnh trang ñô thị…, các trường hợp chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu
tiền sử dụng ñất.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất gặp
nhiều vướng mắc nhất là xác ñịnh giá ñất ở vì giá ñất ở theo bảng giá ñất do
UBND tỉnh Lào Cai ban hành hằng năm thấp hơn nhiều so với giá ñất ở thực tế
giao dịch trên thị trường. ðây là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng
khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và làm mất ổn ñịnh trật tự xã hội.

Ngoài ra, giá ñất còn là căn cứ ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính của chủ thể
sử dụng ñất ñối với Nhà nước, khi giá ñất thấp hơn giá thị trường ñã làm giảm
nguồn thu cho ngân sách của tỉnh Lào Cai. Do vậy, cần nghiên cứu, ñánh giá
thực trạng, ñề xuất giải pháp ñể xây dựng bảng giá ñất hợp lý, phù hợp tình hình
thực tế trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai là nội dung cần quan tâm.
Xuất phát từ thực tiễn kể trên, việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng
xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai” là cần thiết, có ý nghĩa thực
tiễn ñối với tỉnh Lào Cai.
2. Mục ñích, yêu cầu
- Mục ñích: ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh
Lào Cai; so sánh giá ñất do UBND tỉnh ban hành với giá ñất thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; xác ñịnh những tồn tại, bất cập trong quá
trình xây dựng bảng giá ñất từ ñó ñề xuất, kiến nghị một số giải pháp, ñể UBND
tỉnh ban hành giá ñất phù hợp hơn trong những năm tới.
- Yêu cầu: Các số liệu, tài liệu sử dụng ñược cập nhật ñầy ñủ, ñúng thực
trạng; số liệu ñiều tra khách quan, trung thực, phản ánh ñúng giá ñất trên thị trường;
ñánh giá ñược mức ñộ phù hợp, không phù hợp bảng giá ñất ở do UBND tỉnh
ban hành với giá ñất thực tế ñiều tra trên thị trường; ñề xuất, kiến nghị các giải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

pháp, phương pháp có tính khả thi, phù hợp thực tế ñịa phương nhằm hoàn thiện
hơn bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai.

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Giá ñất
1.1.1. Khái niệm về giá ñất
Giá quyền sử dụng ñất (hay gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị

diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng ñất (ðiều 4, khoản 23, Luật ðất ñai 2003).
Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá ñất ñược hiểu ñó là sự biểu
hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét trên phương diện tổng quát giá
ñất là giá bán quyền sở hữu ñất; là mệnh giá của quyền sở hữu ñối với một diện
tích ñất xác ñịnh, trong không gian, thời gian xác ñịnh và trong các ñiều kiện,
hoàn cảnh cụ thể xác ñịnh.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường ñầy ñủ hay nền
kinh tế thị trường chưa ñầy ñủ thì giá ñất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là
hai giá: giá ñất thị trường và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh. Giá ñất thị trường
ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất với các bên khác có
liên quan trong ñiều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá ñất Nhà nước quy ñịnh
trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ cho mục ñích thu thuế và các mục
ñích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi
phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong
ñó các mức giá ñất thị trường thường ñược xác lập trước các mức giá ñất Nhà
nước quy ñịnh; giá ñất Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất
thị trường thường ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam ñất ñai thuộc sở toàn dân do Nhà nước ñại diện quyền sở
hữu. Nhà nước có quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai như: Quyết ñịnh mục ñích sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

ñất, quy ñịnh hạn mức sử dụng ñất, thời hạn sử dụng, quyết ñịnh giao, cho thuê ,
thu hồi, cho phép chuyển mục ñích, ñịnh giá ñất.
Giá ñất ở nước ta ñược hình thành trong các trường hợp sau (theo quy ñịnh
tại ðiều 55 Luật ðất ñai năm 2003):

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
1.1.2. Các loại giá ñất
Trên thực tế ở nước ta hiện nay giá ñất có thể phân ra làm 04 loại khác nhau
ñó là: Giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh (bảng giá ñất hàng năm), giá ñất do UBND
tỉnh quyết ñịnh, giá ñất do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất, cuối cùng là giá ñất hình thành từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên thị trường.
Trong quá trình xây dựng bảng giá ñất hàng năm theo các quy ñịnh hiện
hành mục tiêu của chúng ta ñang hướng ñến giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh ban
hành hàng năm phải sát với giá ñất trên thị trường; thực trạng giá ñất do UBND
tỉnh ban hành hiện nay là loại giá có khoảng cách chênh lệch lớn nhất so với giá
ñất trên thị trường.
1.2. ðịnh giá ñất
1.2.1. Khái niệm ñịnh giá ñất
ðất ñai là một loại tài sản, nhưng lại là một loại tài sản ñặc biệt, ñó là tài
sản thể hiện dưới dạng các quyền vì vậy, việc ñịnh giá ñất không giống như việc
ñịnh giá các tài sản thông thường khác. Bên cạnh các yếu tố tạo ra giá trị ñất ñai
như ñịa tô, lợi thế về vị trí, ñiều kiện kinh tế xã hội và môi trường nơi có mảnh
ñất tọa lạc thì giá ñất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố quan hệ cung cầu trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

thị trường và yếu tố tâm lý. Do ñó, ñịnh giá ñất ñược coi là một khoa học và nghệ
thuật trong ước lượng giá trị ñất ñai.
ðịnh giá ñất là một lĩnh vực ñược nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển ñặc biệt

quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy
ðiển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore… ñịnh giá ñất ñã trở thành một
ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá trị quyền sử
dụng ñất và ñịnh giá ñất ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi, tạo ñiều kiện cho
các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trên thị
trường quyền sử dụng ñất diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt ñộng ñịnh giá ñất
tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản
lý của Nhà nước ñối với ñất ñai vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Ở Việt Nam ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở
hữu; Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng (gọi chung là
người sử dụng ñất), cho thuê ñất ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch sử
dụng ñất. Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, hoặc góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất. Như vậy việc ñịnh giá ñất ñai nhằm phục vụ
cho mục ñích quản lý nhà nước về ñất ñai, quản lý thị trường ñất ñai, góp phần
ổn ñịnh và phát triển kinh tế xã hội.
Như vậy ñịnh giá ñất có thể hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất tại một thời ñiểm xác ñịnh sử dụng cho một mục ñích nhất ñịnh.
1.2.1.1 ðịnh giá ñất hàng loạt
Tại bất cứ quốc gia nào trên thế giới thì nguồn thu hàng năm của ngân
sách nhà nước chủ yếu là từ thuế, trong ñó thuế thu từ ñất là một trong các khoản
thu chủ yếu. ðể bảo ñảm nguồn thu ngân sách nhà nước và ñảm bảo công bằng
giữa các ñối tượng chịu thuế thì một trong những căn cứ ñể xác ñịnh mức thu
thuế là giá ñất. Việc ñịnh giá ñất có thể thực hiện hàng năm hoặc theo chu kỳ vài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

năm một lần, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm tổ chức thực

hiện; ñối tượng ñược ñịnh giá là tất cả các thửa ñất hoặc một số các loại ñất,
nhóm ñất có trên ñịa bàn ở từng ñịa phương và trên phạm vi cả nước (Phạm
Phương Nam 2014). Vậy ñịnh giá ñất hàng loạt là gì?
ðịnh giá ñất hàng loạt là mô hình ñịnh giá hệ thống một hay nhiều thửa
ñất cùng loại ñất hoặc một hay nhiều nhóm ñất tại một thời ñiểm nhất ñịnh bằng
các thủ tục ñược tiêu chuẩn hoá và bằng việc kiểm tra thống kê.
Trên thế giới, song song với hoạt ñộng ñịnh giá ñất hàng loạt do Nhà nước
tổ chức thực hiện nhằm mục ñích phục vụ việc thu thuế ñất còn có hoạt ñộng
ñịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một hoặc một số thửa ñất, khu ñất nhất
ñịnh theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
1.2.1.2. ðịnh giá ñất cụ thể
ðịnh giá ñất cụ thể là sự ước tính giá ñối với một diện tích ñất (thửa ñất)
xác ñịnh, tại một vị trí, thời ñiểm xác ñịnh với loại ñất và các quyền, nghĩa vụ
xác ñịnh.
ðịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một thửa ñất xác ñịnh tại một thời
ñiểm xác ñịnh ñể các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch
như bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.
Ở Việt Nam sử dụng cụm từ “ñịnh giá ñất cụ thể” về bản chất, ñịnh giá
ñất cụ thể là “ñịnh giá ñất cá biệt” hay “ñịnh giá ñất riêng lẻ” trên thế giới
(Hoàng Văn Cương 2010). Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc ñịnh giá ñất cụ thể
ñược thực hiện trong một số trường hợp khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
không thông qua ñấu giá quyền SDð, tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh
nghiệp, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà giá ñất trong bảng giá ñất
chưa sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo quy ñịnh của
pháp luật hiện hành, có thể ñưa ra khái niệm về ñịnh giá ñất cụ thể như sau:
ðịnh giá ñất cụ thể là việc xác ñịnh giá của thửa ñất tại thời ñiểm Nhà
nước quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư và thời ñiểm tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh nghiệp cổ phần
hóa cho sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.2.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất
Trong nền kinh tế thị trường, việc ñịnh giá ñất ñược thực hiện bởi các
phương pháp ñịnh giá chủ yếu sau:
1) Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền
SDð trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng
ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại
ñất cần ñịnh giá.
2) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu ñược hàng năm trên một ñơn vị diện
tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm
xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi Việt Nam ñồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại
ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
ñịa bàn.
3) Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài
sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi
tổng giá trị BðS (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất).
4) Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích
sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của BðS
Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp ñược áp dụng phổ
biến ñể ñịnh giá ñất ñai, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi
hẹp ñể ñịnh giá một vài loại ñất ñai mang tính chất ñặc thù, hoặc theo từng mục
ñích cụ thể. Tuy nhiên, trong hoạt ñộng ñịnh giá, không phải mỗi phương pháp
ñịnh giá chỉ sử dụng riêng ñể xác ñịnh giá cho một hay một số loại ñất ñai nhất
ñịnh và ngược lại, không phải một loại ñất chỉ có một phương pháp ñịnh giá duy

nhất. Mỗi loại ñất ñai ñều có thể sử dụng các phương pháp ñịnh giá khác nhau,
trong ñó bao giờ cũng có một phương pháp ñịnh giá phù hợp với nó nhất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Một phương pháp ñược ñánh giá là phù hợp khi các ñiều kiện ñể thực
hiện phương pháp ñó ñược ñáp ứng dễ dàng, ñầy ñủ, chính xác và kịp thời. Vì
vậy, trong thực tế, ñể ñịnh giá, cần có bước lựa chọn phương pháp ñịnh giá phù
hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng ñồng thời các phương pháp khác nhau ñể kiểm
tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi ñó không thể nói kết quả của phương pháp
này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn ñề quan trọng
là phải kiểm tra các thông tin ñầu vào cho mỗi phương pháp về ñộ tin cậy của nó.
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin ñầu vào không phát hiện ra ñiều gì sai
sót dẫn ñến sự khác nhau về kết quả ñịnh giá thì việc lựa chọn hay ñiều chỉnh kết
quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người ñịnh giá. Trong lý thuyết
ñịnh giá việc ñiều chỉnh kết quả ñịnh giá nói trên ñược gọi là quá trình “ñiều
hoà” các kết quả thu ñược.
5) Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA)
Trong ñịnh giá ñất hàng loạt, nhiều nước ñã áp dụng phương pháp ñịnh
giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA. Nhóm phương pháp ñịnh giá
hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA xây dựng các mô hình toán học và
ước lượng các hàm hồi quy về giá trị ñất ñai với các biến số ñộc lập là các ñặc
tính của thửa ñất hoặc bất ñộng sản ñó, trước hết là các ñặc tính về vị trí và ñộ
lớn của thửa ñất. Mặt khác, các hệ thống CAMA bao gồm các cơ sở dữ liệu chứa
các thuộc tính của ñất ñai theo một phương thức mà với kỹ thuật máy tính có thể
ước lượng ñược giá trị của hàng loạt các thửa ñất (hay bất ñộng sản) với các hạng
ñất ñai/bất ñộng sản khác nhau(Nguyễn Mạnh Hải và nhóm nghiên cứu 2007).
+ Ưu ñiểm của phương pháp CAMA:
Ước lượng ñược tác ñộng của nhiều yếu tố ñến giá trị ñất ñai và tính chất

“ñộng” của các mối quan hệ này ñã ñược tính ñến.
Công cụ ước lượng hiện ñại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt
trong xác ñịnh giá trị ñất ñai khi có sự thay ñổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc
các ñiều kiện khác liên quan ñến ñất ñai.
Có cách nhìn tổng thể về giá trị ñất ñai của một vùng, tỉnh, hay cả nước.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

+ Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp CAMA:
Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị
quan sát có ñộ tin cậy cao.
Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình. Vì vậy, việc
chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng.
Nếu mô hình có ñộ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả
sát với thực tế thị trường.
Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả ñòi hỏi chuyên gia
phải có chuyên môn về phương pháp toán thống kê.
Trên cơ sở các phương pháp ñịnh giá ñất chủ yếu nêu trên, tùy ñặc ñiểm
ñất và dữ liệu thị trường, các nước trên thế giới còn chọn biểu hiện, diễn giải ra
các dạng phương pháp khác nhau:
- Phương pháp phân bổ;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp chia nhỏ;
- Phương pháp ñầu tư phát triển dự kiến (Phương pháp thặng dư)
- Phương pháp vốn hóa tiền thuê ñất
- Phương pháp vốn hóa phần thu nhập từ ñất.
1.2.3. Kinh nghiệm ñịnh giá ñất của một số nước trên thế giới
1.2.3.1 ðịnh giá ñất tại Thái Lan
Ở Thái Lan, việc ñịnh giá ñất nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung do 2 hệ

thống tổ chức ñịnh giá thực hiện ñó là: hệ thống ñịnh giá của Nhà nước và hệ
thống ñịnh giá của tư nhân.
a) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước
- Về tổ chức: Hệ thống tổ chức ñịnh giá của nhà nước về BðS chỉ ñược tổ
chức tại một cấp ñó là ở Trung ương; cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan
ñịnh giá. Ở Trung ương, một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước
về ñịnh giá BðS ñược thành lập từ năm 1978, gọi là “Cơ quan ðịnh giá Trung
ương” viết tắt là CVA. CVA trước ñây trực thuộc Cục ðất ñai Thái Lan về toàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

bộ các hoạt ñộng thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về ñịnh giá và quản lý BðS
(Cục ðất ñai trực thuộc Bộ Nội vụ), nay CVA trực thuộc Bộ Tài chính. Ngoài ra,
CVA còn chịu sự chỉ ñạo của cơ quan gọi là “Uỷ Ban ðịnh Giá Trung ương” do
Nhà nước thành lập.
- Chức năng của CVA: gồm 2 chức năng chính sau ñây:
+ Thực hiện quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS trên phạm vi cả nước;
+ Xây dựng hoặc soạn thảo các văn bản quy ñịnh trình tự thủ tục, quy
trình quy phạm ñịnh giá BðS, các chế ñộ về ñịnh giá BðS.
- Nhiệm vụ của CVA:
+ ðịnh giá BðS, tạo cơ sở ñể tính thuế thu nhập, thuế trước bạ và các
khoản lệ phí khác;
+ ðịnh giá BðS ñể tính giá ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất hoặc khi Nhà
nước mua ñất của tư nhân;
+ Soạn thảo văn bản pháp quy liên quan tới ñịnh giá ñất và quản lý BðS;
hoàn thiện và phát triển các tiêu chuẩn về ñịnh giá BðS;
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất, giá nhà và bản ñồ giá BðS phục vụ
công tác quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS.
- Cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá CVA: CVA hoạt ñộng trên cơ sở

chức năng, nhiệm vụ ñược nhà nước giao nhằm hỗ trợ cho các hoạt ñộng thu
ngân sách của nhà nước. Các hoạt ñộng của CVA về cơ bản là ñộc lập, CVA chịu
trách nhiệm trước Bộ trưởng Bộ tài chính về các hoạt ñộng quản lý nhà nước về
ñịnh giá và quản lý BðS.
- Về phương pháp ñịnh giá ñất ñai: Ở Thái Lan, không phân biệt cơ quan
ñịnh giá nhà nước hay tổ chức ñịnh giá tư nhân, tất cả những người làm công tác
ñịnh giá ñều áp dụng các phương pháp ñịnh giá ñất, ñó là: Phương pháp so sánh,
phương pháp giá thành, phương pháp ñầu tư, phương pháp thặng dư.
- Quy trình ñịnh giá BðS, gồm 6 bước: Chuẩn bị bản ñồ nền; ño ñạc thực
ñịa và ñiều tra thửa ñất hoặc khu ñất cần ñịnh giá; sử dụng phương pháp so sánh
ñể xác ñịnh giá trị thửa ñất/khu ñất; lập hồ sơ ñịnh giá thửa ñất/khu ñất; trình hồ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

sơ ñịnh giá lên Giám ñốc cơ quan ñịnh giá Trung ương và Uỷ Ban ðịnh giá
Trung ương ñể thẩm ñịnh và phê duyệt; Ủy ban ðịnh giá Trung ương gửi hồ sơ
ñịnh giá ñã ñược phê duyệt về cho ñịa phương ñể sử dụng.
b) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của tư nhân
- Về tổ chức: ðược tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. ðể
ñược hoạt ñộng, các công ty trên phải ñược nhà nước Thái Lan cấp giấy phép.
Người ñứng ra thành lập công ty và những nhân viên ñịnh giá phải ñược Hội ñồng
ðịnh giá Trung ương cấp giấy phép hành nghề. Các công ty ñịnh giá tư nhân tập
hợp nhau trong một tổ chức gọi là Hội ðịnh giá Trung ương, Hội có ñiều lệ và quy
chế hoạt ñộng riêng, có ñại diện trong Uỷ Ban ñịnh giá Trung ương.
- Về chức năng, nhiệm vụ: chủ yếu làm dịch vụ ñịnh giá và tư vấn cho
khách hàng những vấn ñề liên quan tới BðS thuộc sở hữu tư nhân phục vụ cho
các hoạt ñộng: thế chấp BðS, mua bán BðS, ñầu tư vào BðS, bảo hiểm BðS,
nhận thừa kế, giải quyết tranh chấp về giá trị BðS
c) ðánh giá hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản tại Thái Lan

Tại Thái Lan, ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước vẫn chưa hoàn toàn ñạt
tiêu chuẩn. Nguyên nhân của vấn ñề này là do các cán bộ làm công tác ñịnh giá,
ñặc biệt là tại các cấp hành chính ñịa phương ñã không ñược ñào tạo tốt về
chuyên môn, nghiệp vụ, bên cạnh ñó phải kể ñến những quy tắc ñang chi phối
hoạt ñộng ñịnh giá tại Thái Lan. Vào năm 1993, Hiệp hội ñịnh giá của Thái Lan
(VAT) ñã công bố bản hướng dẫn ñịnh giá tài sản tại Thái Lan và mẫu báo cáo
chuẩn. Trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, VAT ñã thiết lập
những tiêu chuẩn và nội quy cho tiểu ban ñể giám sát hoạt ñộng của các cán bộ
ñịnh giá.
Trong các quy ñịnh về phương pháp ñịnh giá ñất thì quy ñịnh về thông tin
so sánh của bất ñộng sản mục tiêu bao gồm các ñặc trưng của bất ñộng sản,
quyền sở hữu, mục ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất (hay còn gọi là sử dụng
hiệu quả nhất) - mục ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất của ñất trống hoặc mục
ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất của ñất ñược cải tạo - tương tự như các tiêu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, việc thu thập những thông tin so sánh của bất ñộng sản
gặp nhiều khó khăn vì Thái Lan không có một trung tâm dữ liệu ñể thu thập các
thông tin về giá bán, các thông tin thu thập ñược chỉ là giá chào bán có sẵn trên
thị trường.
Do vậy, phương pháp và kỹ thuật ñược sử dụng ñể ñịnh giá bất ñộng sản
chủ yếu là phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập (lãi suất chiết khấu và tỷ
lệ vốn hóa phụ thuộc vào sự ñánh giá của cán bộ ñịnh giá vì thông tin và hồ sơ
của dữ liệu thị trường không ñầy ñủ); cách tiếp cận thị trường (các quốc gia khác
ñơn giản chỉ xác ñịnh một giá so sánh kèm theo yêu cầu bằng chứng thị trường,
trong khi ñó các công ty ñịnh giá của Thái Lan sử dụng phương pháp tỷ số chất
lượng ñể hòa giải giá trị thị trường).
Tại Thái Lan, số lượng cán bộ ñịnh giá nhà nước còn hạn chế, trong khi ñó

quá trình tuyển dụng và ñào tạo mất nhiều thời gian ñể tuyển dụng ñược những
người có ñủ trình ñộ làm công tác ñịnh giá bất ñộng sản. Vì vậy, không giống
như một số ngân hàng thương mại mà có các công ty ñịnh giá riêng, Ngân hàng
nhà nước Thái Lan ñã phải thuê ñịnh giá nước ngoài từ năm 1986.
1.2.3.2. ðịnh giá ñất tại Malaysia
Cũng như Thái Lan, hoạt ñộng ñịnh giá BðS ở Malaysia do 2 hệ thống tổ
chức ñịnh giá cùng thực hiện: Hệ thống tổ chức ñịnh giá của nhà nước và hệ
thống các tổ chức ñịnh giá của tư nhân.
a) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước
- Về tổ chức: Malaysia là nhà nước Liên Bang, bộ máy nhà nước ñược tổ
chức thành 3 cấp hành chính: Cấp Liên Bang, cấp Bang và cấp huyện. Hệ thống tổ
chức của ngành ñịnh giá BðS cũng ñược tổ chức theo 3 cấp hành chính nói trên.
+ Tại cấp Trung ương (liên bang): Cơ quan duy nhất thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS có tên gọi là “Cục Dịch vụ ñịnh giá và BðS
“gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia.
ðứng ñầu JPPH là Tổng Giám ñốc do Bộ trưởng Bộ Tài Chính bổ nhiệm và chịu
trách nhiệm về toàn bộ các hoạt ñộng của JPPH trước Bộ Trưởng Bộ Tài Chính.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

+ Tại cấp Bang: Cả nước Malaysia có 13 Bang, tại mỗi Bang có một chi
nhánh của JPPH gọi là Cơ quan ñịnh giá cấp Bang. Giám ñốc cơ quan ñịnh giá
cấp Bang do Tổng Giám ñốc JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng
Giám ñốc về toàn bộ các hoạt ñộng ñịnh giá BðS của Bang mình.
+ Ở cấp huyện: mỗi huyện ñược thành lập Văn phòng ñịnh giá riêng,
nhưng do yêu cầu của nhà nước và thị trường BðS, nên trên thực tế chỉ có 17
Văn phòng ñịnh giá ñất cấp quận (huyện).
- Chức năng, nhiệm vụ:
Thực hiện công tác ñịnh giá BðS phục vụ các mục ñích thu thuế và lệ phí

theo quy ñịnh của pháp luật Liên bang, cụ thể:
+ ðịnh giá BðS ban ñầu, ñịnh giá BðS phát sinh mới trong năm, ñịnh giá
BðS có sự tăng, giảm về giá trị trong năm, ñịnh giá BðS ñịnh kỳ 05 năm một
lần, ñánh giá doanh thu hàng năm từ BðS hỗ trợ việc ñánh thuế thu nhập.
+ Thực hiện ñịnh giá ñất cho các mục ñích: tích tụ ñất ñai (thu hồi ñất,
mua ñất), cho thuê BðS, tín dụng nhà ở, bảo hiểm BðS, chuyển ñổi mục ñích
SDð, xây dựng ñường ñiện, cổ phần hoá, xây dựng các dự án BðS, quản lý tài
sản, môi giới BðS.
+ ðào tạo cán bộ ñịnh giá BðS ở trình ñộ ñại học và trên ñại học;
+ Dịch vụ thông tin về: Báo cáo ñánh giá hàng năm về thị trường BðS.
ðối với những BðS có giá trị trên 1 triệu RM (tiền Malaysia), bán ñất ñai, các vụ
chuyển nhượng BðS, bảng danh mục về giá nhà, thông tin về các BðS có giá trị
trên 1 triệu RM.
- Về phương pháp ñịnh giá và trình tự, thủ tục ñịnh giá BðS
+ Phương pháp ñịnh giá: áp dụng các phương pháp truyền thống ñang
ñược hầu hết các nước trên thế giới sử dụng, như: Phương pháp so sánh,
phương pháp giá thành, phương pháp ñầu tư, phương pháp lợi nhuận.
+ Trình tự, thủ tục ñịnh giá BðS: Quá trình ñịnh giá BðS ở Malaysia
ñược quy ñịnh thành quy trình quy phạm, gồm 6 giai ñoạn: Giai ñoạn chuẩn bị,
giai ñoạn ñiều tra, giai ñoạn cập nhật và thông tin, giai ñoạn phân tích ñánh giá,
giai ñoạn trình duyệt, giai ñoạn sử dụng kết quả ñịnh giá.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

b) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của tư nhân
- Về tổ chức: ở Malaysia, ñịnh giá tư nhân tồn tại dưới 2 hình thức: Tổ
chức tư tư vấn ñịnh giá và dịch vụ BðS và cá nhân hành nghề tư vấn ñịnh giá và
dịch vụ BðS.
- Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng: Tương tự như chức năng,

nhiệm vụ, cơ chế hoạt ñộng của các tổ chức ñịnh giá tư nhân tại Thái Lan.
c) ðánh giá hoạt ñộng ñịnh giá ñất của Malaysia
Trong số các thành viên của Hiệp hội các Quốc gia ðông Nam Á ASEAN
thì Malaysia là nước tiên tiến nhất về công tác ñào tạo ñịnh giá viên. ðịnh giá
viên ở Malaysia ghi danh trong các chương trình Quản lý nhà và tài sản và tham
gia các ngành nghề khác nhau phải kể ñến như ñịnh giá viên, dịch vụ tư vấn và
ñịnh giá bất ñộng sản, nhà kinh tế ñất hoặc quản lý bất ñộng sản. Viện Teknologi
MARA (ITM) là nơi ñào tạo các chương trình học về ñịnh giá. Quá trình ñào tạo
toàn thời gian bắt ñầu với chương trình Giấy chứng nhận về ðịnh giá (năm
1969), Giấy chứng nhận về Chương trình Quản lý bất ñộng sản (năm 1973). Năm
1982, ITM ñã giới thiệu một chương trình ñào tạo trong 2 năm ñó là Giấy chứng
nhận cao cấp về Quản lý bất ñộng sản.
Quá trình ñào tạo chính quy ñược cung cấp bởi các viện công lập và tư
thục của bốn trường ñại học ở Malaysia, bao gồm các chương trình bán thời gian
và toàn thời gian. ðội ngũ giáo viên ñược hình thành từ các quá trình ñào tạo
trình ñộ cao (Thạc sỹ và Tiến sỹ) và ñã ñăng ký ñịnh giá viên.
ðể trở thành một ñịnh giá viên hoặc một nhân viên bất ñộng sản, ứng viên
phải ñạt ñược “bản chứng nhận ñủ kinh nghiệm làm việc” như một ñịnh giá viên
tập sự theo sự hướng dẫn của một ñịnh giá viên ñã ñược ñăng ký hoặc một nhân
viên bất ñộng sản trong 2 năm. Trong khi hoàn thành quá trình ñào tạo căn bản
(giáo dục chính quy trong các trường ñại học, hoặc giáo dục không chính quy
thông qua ñào tạo hoặc khóa học tương ứng với RICS), ứng viên phải ñăng ký
với Bộ trước khi bắt ñầu việc chứng nhận ñủ ñiều kiện làm việc. Sau khi có bản
chứng nhận ñủ kinh nghiệm làm việc, ứng viên phải nộp 2 bài báo cáo (trong số

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

8 lĩnh vực chuyên môn), và phải trải qua 1 cuộc phỏng vấn trong 2 giờ về 4 lĩnh
vực. Ứng viên phải trải qua 2 bài báo cáo về chuyên môn cũng như cuộc phỏng

vấn thật tốt. Một vài ứng viên phải cần ñến 6 lần ñể vượt qua kỳ phỏng vấn này.
Một lộ trình hợp lý thứ hai ñể trở thành ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng
sản là trải qua 10 năm kinh nghiệm làm việc liên tục, mà phải ñược giám sát và
xác nhận của ñịnh giá viên ñã ñược ñăng ký. Theo ñó là một cuộc phỏng vấn về
năng lực chuyên môn của ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng sản.
Do việc ñào tạo và yêu cầu kinh nghiệm nghiêm ngặt nên ñịnh giá viên ở
Malaysia ñược trang bị ñể xử lý các công việc ñịnh giá trên một phạm vi rộng
lớn - ñịnh giá ñất và tòa nhà, ñịnh giá tài sản hữu hình, quản lý nghiên cứu khả
thi, tư vấn bất ñộng sản, môi giới bất ñộng sản, lập dự án và quy hoạch ñô thị.
Vào năm 1967, Chính phủ Malaysia ñã ban hành Luật ðăng ký giám ñịnh viên
và thành lập một hội ñồng ñể quản lý và kiểm soát các giám ñịnh viên, làm căn
cứ pháp lý cho hoạt ñộng ñịnh giá. Malaysia có trên 1.000 ñịnh giá viên ñã ñăng
ký hành nghề và khoảng 4.000 ñịnh giá viên chưa ñăng ký hành nghề (Lưu Văn
Năng 2010).
1.2.3.3. ðịnh giá ñất tại Úc
Tại Úc, ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñược xem là một ñơn vị BðS. Vì
vậy, việc ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất ñược thực hiện trong một quy
trình chung - quy trình ñịnh giá BðS. Nhà nước liên bang Úc có Luật về ñịnh giá
BðS áp dụng chung cho cả nước, trên cơ sở luật chung của liên bang, mỗi bang
ñều ban hành Luật về ñịnh giá BðS ñể áp dụng riêng cho bang mình.
a) Về tổ chức cơ quan ñịnh giá bất ñộng sản
- Tổ chức ñịnh giá BðS của Nhà nước:
Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý ñất ñai nói chung và cơ quan ñịnh giá
BðS nói riêng của từng bang có sự khác nhau, cụ thể:
+ Tại bang Nam Úc: Văn phòng ñịnh giá BðS là một bộ phận của Sở ðất
ñai và Dịch vụ trực thuộc Bộ Giao thông, Năng lượng và Hạ tầng bang Nam Úc.
Văn phòng ñịnh giá có chức năng, nhiệm vụ: ñịnh giá lại tất cả loại BðS trên