Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án Nhân dân

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



Dƣơng Thị Sen



PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THÔNG QUA TÕA ÁN NHÂN DÂN




LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC







Hà Nội - 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Dƣơng Thị Sen



PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THÔNG QUA TÕA ÁN NHÂN DÂN


Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50


LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC


Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến



Hà Nội - 2012


i
LỜI CẢM ƠN

Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến
đã tận tình hướng dẫn, góp ý và động viên tôi trong quá trình thực hiện luận
văn tốt nghiệp này.

Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà
Nội, các bạn lớp Cao học Luật Kinh tế 12A đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian khóa học.
Tôi cũng xin gửi lời cám ơn lãnh đạo và các cán bộ của Tòa án nhân
dân tối cao, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Tòa án nhân dân quận Đống
Đa đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi về tài liệu vụ việc thực tế cũng như số liệu
thống kê có giá trị trong quá trình nghiên cứu của tôi.
Những lời cảm ơn sau cùng xin dành cho những người thân trong gia
đình đã hết lòng quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận
văn tốt nghiệp.

Dương Thị Sen


ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên
cứu của riêng tôi có sự hỗ trợ và hướng dẫn từ Thầy
hướng dẫn, cũng như những người tôi đã cảm ơn và
trích dẫn trong luận văn này. Các kết quả nêu trong
Luận văn do tôi nghiên cứu chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.

Tác giả: Dương Thị Sen


iii

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG
VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 7
1.1. KHÁI NIỆM VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 7
1.1.1. Định nghĩa tranh chấp đất đai 7
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai 8
1.1.3. HËu qu¶ cña tranh chÊp ®Êt ®ai 11
1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến 12
1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 15
1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 19
1.2.1. Khái niệm về giải quyết tranh chấp 19
1.2.2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai 23
1.3. VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG VIỆC GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 31
1.3.1. Khái quát vị trí, vai trò của Tòa án trong hệ thống chính trị 31
1.3.2. Hệ thống, cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của Tòa án nhân
dân về giải quyết tranh chấp đất đai 32
1.3.3. Cơ sở của việc xác lập thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
của Tòa án nhân dân. 35


iv
1.3.4. Đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Toà án
nhân dân 36
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TOÀ ÁN 38
2.1. NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TOÀ ÁN 38
2.1.1. Quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua
Toà án. 38
2.1.2. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 43
2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TOÀ ÁN 57
2.2.1. Khái quát về tình hình giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại Toà án nhân dân trong thời gian qua. 57
2.2.2. Những kết quả đạt được trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải
quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thông qua Toà án nhân dân 60
2.2.3. Những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải
quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất bằng Toà án nhân dân 64
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI
QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ
ÁN NHÂN DÂN 83
3.1. VỀ PHƢƠNG DIỆN LẬP PHÁP 83
3.1.1 Sửa đổi các quy định của pháp luật đất đai. 83
3.1.2 Sửa đổi các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong việc giải
quyết tranh chấp đất đai. 88


v
3.2. VỀ PHƢƠNG DIỆN BỒI DƢỠNG NGHIỆP VỤ 92
3.2.1. Tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 93
3.2.2. Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 95
3.3. VỀ PHƢƠNG DIỆN HƢỚNG DẪN THI HÀNH PHÁP LUẬT 97
3.3.1. Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất
thuê của chế độ cũ để làm nhà ở mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó
đến nay 97
3.3.2. Tranh chấp về khoản tiền đặt cọc 97

3.3.3. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu 98
3.3.4. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
trong các vụ án ly hôn 99
KẾT LUẬN 101


1
DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
2. Quyền sử dụng đất QSDĐ
3. Tòa án nhân dân TAND
4. Ủy ban nhân dân UBND

2
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến tại Việt
Nam. Sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai đã trả lại cho đất đai những giá trị
vốn có của nó. Trong điều kiện kinh tế thị trường, người dân ngày càng nhận
thức sâu sắc được giá trị và vị trí quan trọng của đất đai. Mặt khác do nhiều
nguyên nhân mang tính lịch sử nên chính sách, pháp luật về đất đai không
giống nhau qua mỗi thời kỳ; vì vậy khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị
trường thì việc xử lý các quan hệ đất đai nói chung và tranh chấp đất đai nói
riêng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có những quy định mở rộng thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai cho Tòa án nhân dân (TAND),
từng bước thực hiện lộ trình chuyển giao việc giải quyết tranh chấp, mâu
thuẫn về đất đai cho một cơ quan tài phán độc lập giải quyết. Theo đó, TAND
không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
và các tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà người sử dụng đất (người
SDĐ) đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ tuy
người SDĐ chưa được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, nhưng có một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003. Tuy nhiên, tính chất phức tạp và nhạy cảm của tranh chấp đất đai cùng
với sự chưa đồng bộ, phù hợp trong nội dung các quy định về vấn đề này
cũng như năng lực nội tại của đội ngũ Thẩm phán, điều kiện, cơ sở vật chất
còn hạn chế của ngành Tòa án v.v đã tác động không nhỏ đến hiệu quả công
tác giải quyết tranh chấp đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai của
TAND dường như chưa đáp ứng được đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất
nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế.

3
Đây chính là lý do để tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua Tòa án ở nước ta hiện nay nhằm tìm ra các giải pháp
khắc phục những tồn tại nêu trên.
2. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án
nhân dân” có đối tượng nghiên cứu cụ thể như sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm,
nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai và cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai;
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ sở xác lập thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của TAND; đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp
đất đai thông qua tòa án so với các phương thức giải quyết tranh chấp đất
đai khác;
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi Pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân để nhận diện những mâu thuẫn, bất
cập, khiếm khuyết, tồn tại và chỉ ra những nguyên nhân của những hạn chế
này để tìm kiếm các giải pháp khắc phục;
- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
và Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai và vai trò của TAND trong giải
quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng;
b. Phạm vi nghiên cứu
Do tính chất phức tạp và nội hàm rộng lớn của đề tài, Luận văn chỉ tập
trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu; cụ thể:
- Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước về
giải quyết tranh chấp đất đai từ khi thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986
đến nay;

4
- Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nói riêng
từ năm 1986 đến nay;
- Các báo cáo tổng kết tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của ngành
tòa án, các tài liệu, công trình nghiên cứu có liên quan đến vấn đề này từ năm
1986 đến nay;
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các nhiệm vụ nghiên cứu cơ
bản sau đây:
- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và
Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò và vị trí của TAND trong giải
quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đặt trong
bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp;
- Trên cơ sở kế thừa các thành tựu nghiên cứu của khoa học pháp lý,
Luận văn tiếp tục đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và
thực tiễn của việc xác lập thẩm quyền của TAND trong giải quyết tranh
chấp đất đai;
- Tìm hiểu, phân tích pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của TAND đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận diện, lý
giải những hạn chế, bất cập tạo tiền đề cho việc đề ra các giải pháp khắc phục;
- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND và đề xuất các giải pháp cơ
bản góp phần hoàn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này;
4. Tình hình nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua TAND nói riêng không phải là vấn đề mới mẻ ở nước ta. Thời gian

5
qua đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến vấn đề
này; có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như: Đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Bộ của Viện Khoa học xét xử - TAND tối cáo về Nâng cao
hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai của TAND (năm 2001); Bình
luận một số vụ án về tranh chấp đất đai của tác giả Tưởng Duy Lượng - Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2001; Hội thảo Việt - Nhật về giải quyết tranh
chấp đất đai nhìn dưới góc độ cải cách tư pháp do Viện Nhà nước và Pháp
luật - Viện Khoa học xã hội Việt Nam tổ chức tại Hà Nội năm 2002; Hội tháo
về giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài những nguyên nhân có tính chất lịch
sử do Trung tâm Nghiên cứu Khoa học - Thông tin -Thư viện - Văn phòng
Quốc hội phối hợp với Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắc Lắc tổ chức tại Buôn
Mê Thuột tháng 10 năm 2008 v.v. Tuy nhiên, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND đặt trong bối cảnh xác
định TAND đóng vai trò trung tâm của cải cách tư pháp theo Nghị quyết 49
của Bộ Chính trị thì dường như ít có công trình nghiên cứu khoa học đã công
bố đề cập tới. Luận văn được thực hiện nhằm bổ khuyết khiếm khuyết này.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, Luận
văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lich sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát
triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước và pháp quyền trong cơ
chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta;
Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thế sau:
- Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong
Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh

6
chấp đất đai và vai trò của TAND trong việc giải quyết tranh chấp đất đai;
- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp
thống kế, phương pháp diễn giải v.v. được sử dụng trong Chương 2 khi tìm
hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua
TAND;
- Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát… được sử dụng trong
Chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND;


7
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG
VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. KHÁI NIỆM VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1.1. Định nghĩa tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội xảy ra ở bất cứ hình thái kinh tế
- xã hội nào trong lịch sử. Tranh chấp đất đai phát sinh manh nha từ những
bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với
tổ chức, cá nhân khác về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản
lý, sử dụng đất. Trong xã hội tồn tại mâu thuẫn giai cấp đối kháng không thể
điều hoà được thì tranh chấp đất đai mang “màu sắc” chính trị thể hiện thành
cuộc đấu tranh giai cấp giữa giai cấp sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất
chủ yếu khác của xã hội (giai cấp thống trị) với giai cấp lao động không có tư
liệu sản xuất phải đi làm thuê (giai cấp bị thống trị). Việc giải quyết triệt để
các tranh chấp đất đai được thực hiện bởi những cuộc cách mạng xã hội.
Trong xã hội không tồn tại mâu thuẫn giai cấp đối kháng không thể điều hoà
được, tranh chấp đất đai chỉ là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và
nghĩa vụ hay lợi ích giữa người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ

chức, cá nhân khác. Thuật ngữ “tranh chấp đất đai” hiện được sử dụng phổ
biến trong đời sống, xã hội để chỉ những bất đồng, những “điểm nghẽn”
trong quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, xét dưới góc độ học thuật thì tranh
chấp đất đai là gì?.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: Bất đồng, trái
ngược nhau”

42. Như vậy, theo ngôn ngữ học, tranh chấp được hiểu là
những bất đồng, trái ngược nhau giữa hai hoặc nhiều người (hoặc nhiều bên)
trong quan hệ xã hội. Trên thực tế, tranh chấp xảy ra ở nhiều lĩnh vực của đời
sống, xã hội với những loại hình rất phong phú, đa dạng; ví dụ: Tranh chấp,


8
bất đồng về quan điểm sống; tranh chấp về cách thức giải quyết một vụ việc;
tranh chấp về lối đi; tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về bản quyền;
tranh chấp hợp đồng; tranh chấp về địa giới hành chính v.v.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Tranh chấp đất đai:
Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về
quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”36.
Theo Luật đất đai năm 2003: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai” (khoản 26 Điều 4).
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Tranh
chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”
.
34
Theo Sổ tay Thuật ngữ Pháp lý thông dụng: “Tranh chấp đất đai:
Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về

quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”12.
Như vậy, xét về mặt học thuật, các nhà nghiên cứu nước ta quan niệm
tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất trong quá trình sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau
hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác. Ví dụ: Tranh chấp đất đai giữa ông A
và năm anh chị em là ông B, bà C, ông D, ông E và bà H về thừa kế 350 m
2

đất thổ cư do cha mẹ chết để lại …
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai cho thấy loại tranh chấp này có một số
đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất
đai. Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu


9
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn
định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài của tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là
chủ thể quản lý đất đai hoặc chủ thể sử dụng đất.
Thứ hai, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên đối tượng của tranh chấp đất đai chỉ giới hạn trọng phạm vi tranh chấp
về quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất đai. Điều này có nghĩa là
pháp luật chỉ thừa nhận và giải quyết các tranh chấp về quản lý đất đai hoặc
tranh chấp về sử dụng đất. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất đai như tranh
chấp về đòi lại đất trước đây đã hiến, tặng cho Nhà nước; tranh chấp về đòi lại
đất mà Nhà nước đã chia cấp cho người nông dân trong cải cách ruộng đất;
tranh chấp về đòi lại đất trước đây đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

để làm ăn tập thể nay hợp tác xã, tập đoàn sản xuất bị giải thể v.v sẽ không
được thừa nhận và không xem xét giải quyết.
Thứ ba, theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp đất đai bao
gồm: (i) Tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà người sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc người sử dụng đất tuy
chưa có GCNQSDĐ nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (gọi chung là giấy tờ hợp lệ về đất
đai); (ii) Tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có GCNQSDĐ
hoặc người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ về đất đai.
Xét về bản chất, tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất có
GCNQSDĐ hoặc người sử dụng đất tuy chưa có GCNQSDĐ nhưng có một
trong các loại giấy tờ hợp lệ về đất đai thì đây là một dạng của tranh chấp dân
sự. Bởi lẽ, khoa học pháp lý nước ta quan niệm QSDĐ là một loại quyền về
tài sản (một loại quyền năng dân sự vì: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là


10
chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự; (ii) Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản
thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; (iii) Người sử dụng đất có
một số quyền năng có tính chất định đoạt đối với quyền sử dụng đất như
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền cho thuê quyền sử dụng đất,
quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất …Do
đó, loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.
Đối với tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có
GCNQSDĐ hoặc người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ về đất đai thì đây
là một dạng tranh chấp mang tính chất hành chính. Bởi lẽ, việc cấp
GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện. Hơn nữa, việc xác định lý do vì sao người sử dụng đất chưa
có GCNQSDĐ hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ về đất đai thuộc thẩm quyền của
các cơ quan quản lý đất đai. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp này thuộc

thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) (UBND cấp tỉnh và UBND dân
cấp huyện).
Thứ tư, trên thực tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà
nước, cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất
tại Việt Nam. Do đó, tranh chấp đất đai phát sinh không chỉ liên quan đến lợi
ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều bên. Vì vậy, tranh
chấp đất đai nếu không giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì sẽ gia
tăng sự phức tạp. Trong vài năm trở lại đây, xuất hiện ngày càng nhiều các vụ
việc tranh chấp đông người, có tổ chức, kéo dài và nếu bị kẻ xấu lợi dụng lôi
kéo, kích động, xúi giục thì dễ trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nguy cơ mất ổn
định chính trị, trật tự an toàn xã hội.


11
Hơn nữa, do tính chất phức tạp của nguồn gốc sử dụng đất cũng như sự
xáo trộn của quan hệ đất đai qua các thời kỳ nên tranh chấp đất đai là một
trong những loại tranh chấp có tính chất gay gắt, phức tạp nhất. Trên thực tế,
việc giải quyết tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; đặc biệt là
các tranh chấp đất tôn giáo, tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất v.v
Thứ năm, quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác
thuộc phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật xây
dựng, Luật nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản,
Luật bảo vệ và phát triển rừng v.v Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên
quan đến nhà ở, công trình xây dựng, cây cối và vật kiến trúc khác v.v Nên
khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ
áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem
xét, giải quyết.

1.1.3. Hậu quả của tranh chấp đất đai
Trên thực tế tranh chấp đất đai để lại những hậu quả rất nặng nề và
được biểu hiện trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp đất đai phá vỡ sự vận hành của trật tự quản lý và
sử dụng đất đai đã được xác lập. Tranh chấp đất đai xảy ra làm gián đoạn hoạt
động sử dụng đất; do người sử dụng đất phải dành thời gian, công sức vào
việc giải quyết những bất đồng mâu thuẫn trong việc quản lý, sử dụng đất đai
nên việc sử dụng đất bị ngừng trệ.
Thứ hai, tranh chấp đất đai gây tổn hại đến tình đoàn kết trong nội bộ
nhân dân, phá vỡ sự gắn kết chặt chẽ giữa các thành viên trong gia đình, họ
hàng hoặc giữa các thành viên trong cộng đồng dân cư. Do bất đồng, mâu
thuẫn trong sử dụng đất mà các bên tranh chấp trở thành các bên đối địch


12
nhau. Tâm lý sĩ diện, ăn - thua, tính cố chấp, vị kỷ … đã làm cho các bên
tranh chấp có thái độ thù ghét nhau, tư thù và bất hợp tác với nhau trong
cuộc sống.
Thứ ba, tranh chấp đất đai gây ra sự tốn kém về thời gian, tiền bạc và
công sức … của các bên trong việc giải quyết, theo đuổi vụ việc kiện cáo,
những bất đồng, mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất. Các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cũng mất nhiều thời gian, công sức vào việc tìm hiểu và
giải quyết tranh chấp đất đai. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Thứ tư, tranh chấp đất đai kéo dài, lôi kéo đông người tham gia gây
mất an ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị. Hơn nữa, nó là
nguyên nhân để các thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền, kích động và gây
chia rẽ khối đại đoàn kết toàn dân vì mưu đồ chính trị đen tối v.v
1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Có rất nhiều tiêu chí để nhận dạng tranh chấp đất đai. Trong phạm vi

của Luận văn này, chúng tôi dựa trên hai tiêu chí cơ bản sau đây để phân loại
tranh chấp đất đai.
Căn cứ vào chủ thể tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai được
phân chia thành thành các dạng chủ yếu sau đây:
- Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân. Loại tranh chấp này bao
gồm các tranh chấp cụ thể sau đây:
(i) Tranh chấp về đòi lại đất của ông cha đã được Nhà nước chia cấp
cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ.
(ii) Tranh chấp đất đai giữa đồng bào dân tộc thiểu số với đồng bào ở
các địa phương khác đến khai hoang, xây dựng kinh tế mới. Dạng tranh chấp
này phát sinh ở khu vực miền núi phía Bắc và khu vực Tây Nguyên.


13
(iii) Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về chia tài sản chung
là nhà, đất khi ly hôn; về thừa kế nhà, đất do cha mẹ để lại, tranh chấp về ranh
giới, mốc giới sử dụng đất, tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất, tranh chấp về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất v.v
- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức. Loại tranh
chấp này bao gồm các dạng tranh chấp cụ thể sau đây:
(i) Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan, tổ chức
của Nhà nước; các nông, lâm trường; đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị, xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức nước ngoài v.v trong quá trình sử dụng đất.
(ii) Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với các hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất khi các tổ chức này giải thể.
- Tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức: Dạng tranh chấp này bao
gồm tranh chấp đất đai giữa các tổ chức, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội,
đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức này
với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa

phương …
- Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị
hành chính tỉnh, huyện, xã.
Căn cứ vào đối tƣợng tranh chấp, tranh chấp đất đai được phân chia
thành các dạng tranh chấp cơ bản sau đây:
- Tranh chấp về chuyển QSDĐ, bao gồm:
(i) Tranh chấp về chuyển đổi QSDĐ;
(ii) Tranh chấp về tặng cho QSDĐ;
(iii) Tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ;
(iv) Tranh chấp về cho thuê QSDĐ;


14
(v) Tranh chấp về cho thuê lại QSDĐ;
(vi) Tranh chấp về thừa kế QSDĐ;
(vii) Tranh chấp về thế chấp QSDĐ;
(viii) Tranh chấp về bảo lãnh bằng QSDĐ;
(ix) Tranh chấp về góp vốn bằng QSDĐ.
- Tranh chấp về đòi lại đất, bao gồm:
(i) Tranh chấp về đòi lại đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực
hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm
hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;
(ii) Tranh chấp về đòi lại đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã
và tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân;
(iii) Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo
quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao;
(iv) Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người
khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai
hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho
người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất;

(v) Tranh chấp về đòi lại đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng
cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người khác không
có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.
- Tranh chấp về đất cho người khác mượn để sử dụng, bao gồm:
(i) Tranh chấp về đòi đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân;
(ii) Tranh chấp về đất mà hộ gia đình, cá nhân cho nhau mượn đất;
(iii) Tranh chấp về đất mà tổ chức cho nhau mượn đất.
- Tranh chấp đất đai liên quan đến quyền quản lý và sử dụng đất, bao gồm:


15
(i) Tranh chấp về QSDĐ đối với đất khai hoang sử dụng và mục đích
nông, lâm nghiệp;
(ii) Tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai mảnh đất
liền kề;
(iii) Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi
qua bất động sản liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, về đường dẫn nước
qua bất động sản liền kề v.v
- Tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất tôn giáo; đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng - an ninh; tranh chấp đất của nông, lâm trường .v.v
- Tranh chấp liên quan đến việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tranh chấp về cấp, thu hồi GCNQSDĐ, về thực hiện các nghĩa vụ tài
chính về đất đai v.v
1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
1.1.5.1. Nguyên nhân khách quan
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai, chúng tôi thấy rằng loại tranh chấp này
phát sinh có nguồn gốc từ các nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây:
Thø nhÊt, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các
thời kỳ.

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam
Dân chủ cộng hoà thực hiện cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực
dân, địa chủ, phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư
nhân về đất đai cho họ. Tiếp đó, những năm 1960 của Thế kỷ XX, Đảng ta
phát động phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân tự nguyện đóng góp
ruộng đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các
hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp. Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm


16
1980 được ban hành với quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn
dân (Điều 19) đã đánh dấu việc hoàn thành quốc hữu hoá đất đai trong phạm
vi cả nước.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có
nhiều biến động phức tạp hơn. Trong 09 năm kháng chiến (từ năm 1945 –
năm 1954), Chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân
vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954. Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền
Nam dựng lên chính quyền tay sai Ngô Đình Diệm. Năm 1957, chính quyền
Ngô Đình Diệm đã tiến hành việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất
hữu” ruộng đất của nông dân nhằm xoá bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất,
gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân.
Sau khi thống nhất đất nước (tháng 4/1975), Nhà nước tiến hành hợp tác hoá
nông nghiệp cùng với việc xây dựng các nông, lâm trường quốc doanh.
Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lãng phí,
kém hiệu quả. Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1978 -
1979 và năm 1982 - 1983; cùng với chính sách chia cấp theo kiểu bình quân
đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục
đích sử dụng đất.
Thứ hai, trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị.
Trước đây trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập trung quan

liêu, bao cấp, kế hoạch hoá cao độ; đất đai không được thừa nhận có giá. Nó
chỉ được coi là một thứ “phúc lợi xã hội” được Nhà nước thay mặt xã hội
thực hiện việc phân phối cho các nhu cầu sử dụng. Khi người sử dụng đất
không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Mọi hành vi mua bán,
chuyển nhượng đất đai, “phát canh thu tô” dưới mọi hình thức bị pháp luật
nghiêm cấm. Khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người


17
lao động, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Người sử
dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đất đai từ
chỗ không được thừa nhận có giá đã được pháp luật xác định khung giá đất và
được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất - kinh doanh … Người sử
dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai. Điều này vô hình
chung cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp đất đai.
1.1.5.2. Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh nguyên nhân khách quan, tranh chấp đất đai còn phát sinh từ
các nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của
Nhà nước.
Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà
nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai
thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một
ngành quản lý: Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm
nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào,
ngành ấy quản lý. Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất
lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do
nhiều cơ quan quản lý song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý.

Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập theo Nghị định
số 404/CP ngày 09/11/1979 của Chính phủ, giúp Chính phủ thống nhất quản
lý đất đai trong cả nước. Tuy có nhiều cố gắng nhưng quản lý đất đai vẫn còn
lỏng lẻo, có khi sai phạm. Hồ sơ địa chính được xây dựng nhưng chưa được
“số hoá” hoàn toàn và có không ít trường hợp không chỉnh lý kịp thời với
những biến động của hiện trạng sử dụng đất. Trước đây, việc đo vẽ bản đồ địa
chính chủ yếu dựa vào máy móc, thiết bị lạc hậu (thậm chí có nơi đo vẽ thủ


18
công) nên có sự khác nhau giữa số liệu địa chính với số liệu đất đai thực tế sử
dụng; chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất còn thấp … nên những
trường hợp vi phạm đất đai xảy ra thiếu cơ sở pháp lý để xử lý.
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù
hợp với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao
đất nông nghiệp v.v. Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc
biệt là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới …còn bộc lộ sự mâu thuẫn,
không tương thích. Hơn nữa, chính sách, pháp luật đất đai thường xuyên sửa
đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất nước. Tuy
nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về nội dung trong một số quy
định của pháp luật đất đai.
Thứ ba, việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã,
huyện ở một số địa phương song nội dung xác định địa giới hành chính thực
hiện không kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể đã làm cho tình hình tranh
chấp đất đai phức tạp thêm.
Thứ tư, trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế về mặt
chủ quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để tham nhũng,
tiêu cực về đất đai. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa

đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm
quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục
quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội.
Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật đất đai đạt hiệu
quả thấp. Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân có ý thức pháp luật
chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, chuyển QSDĐ trái