Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGUYỄN THỊ THẬP




QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯ
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60 38 50



TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



HÀ NỘI - 2010
Công trình được hoàn thành
tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội



Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến

Phản biện 1:


Phản biện 2:



Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2010.




Có thể tìm hiểu luận văn
tại Trung tâm tư liệu - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội
Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ
6
1.1.
Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất
6
1.1.1.
Quan niệm về quyền sử dụng đất
6
1.1.2.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất
9
1.1.3.
Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất
12
1.1.3.1.
Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
12
1.1.3.2.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

14
1.1.3.3.
Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường
15
1.1.3.4.
Cơ sở thực tiễn của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử
dụng đất
17
1.2.
Một số vấn đề lý luận về quyền tài sản tư
19
1.2.1.
Khái niệm quyền tài sản
19
1.2.2.
Khái niệm quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư
21
1.2.3.
Sự phát triển tư duy pháp lý về quyền sử dụng đất dưới khía
cạnh quyền tài sản tư ở nước ta
22
1.2.4.
Ý nghĩa của việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía
cạnh quyền tài sản tư
25

1.3.
Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc
thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư

và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
27
1.3.1.
Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc
thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư
27
1.3.2.
Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
29

Chương 2: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP
LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM
31
2.1.
Những quy định về xác lập cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất
31
2.1.1.
Đối tượng giao đất
31
2.1.2.4.
Đối tượng thuê đất
33
2.1.3.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
34
2.1.4.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
35

2.2.
Các quy định về chấm dứt quyền sử dụng đất
36
2.2.1.
Các trường hợp thu hồi đất
36
2.2.2.
Thẩm quyền thu hồi đất
38
2.3.
Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
trong việc xác lập các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất
39
2.3.1.
Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
39
2.3.1.1.
Quyền chung của người sử dụng đất
39
2.3.1.2.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
40
2.3.2.
Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất
41
2.3.2.1.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất
41
2.3.2.2.
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân

44
2.3.2.3.
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
47

2.4.
Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Cơ sở pháp
lý bảo đảm quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư
50
2.4.1.
Đăng ký quyền sử dụng đất
51
2.4.2.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
52
2.4.3.
Nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
54
2.4.3.1.
Tiền sử dụng đất
54
2.4.3.2.
Lệ phí địa chính
55
2.4.3.3.
Lệ phí trước bạ
56
2.4.4.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
56
2.5.
Các quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư
57
2.5.1.
Các quy định của Luật đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp
liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư
57
2.5.2.
Quy định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư
59

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ
62
3.1.
Định hướng hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư
62
3.2.
Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới
góc độ quyền tài sản tư
66
3.2.1.
Tiếp tục hoàn thiện các quy định của Luật đất đai năm 2003
về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư

66
3.2.2.
Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử
dụng đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành đảm bảo sự thống nhất, tương thích với Bộ luật
dân sự và các đạo luật khác có liên quan
68

3.2.3.
Bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống cơ sở thông tin
dữ liệu về nhà, đất và công khai hóa các thông tin về nhà, đất
69
3.2.4.
Tiếp tục hoàn thiện các quy định về thị trường quyền sử
dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung
nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất dưới
góc độ quyền tài sản tư
70

KẾT LUẬN
73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
75



1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhiệm vụ trung tâm của thời kỳ quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội ở
nước ta là xây dựng chế độ "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân
chủ và văn minh". Để hiện thực hóa mục tiêu này, Đảng ta phát động thực
hiện công cuộc đổi mới toàn dân đất nước, coi trọng và đề cao lợi ích trực
tiếp của người lao động. Bước đột phá của công cuộc đổi mới được Đảng ta
xác định là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong sản xuất nông nghiệp nhằm
giải phóng mọi năng lực sản xuất của người nông dân nhằm tạo ra xung lực
mới để góp phần thực hiện thành công ba chương trình: Lương thực, thực
phẩm; hàng tiêu dùng; hàng xuất khẩu được ghi nhận trọng Nghị quyết Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986). Thể chế hóa quan điểm đổi mới
của Đảng, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành
với các quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là
người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Thực tiễn đã chứng minh tính
đúng đắn của những quy định này. Nhờ được giải phóng mọi năng lực sản
xuất, người lao động đã hăng say sản xuất, gắn bó lâu dài với đất đai, năng
suất lao động không ngừng được nâng cao. Việt Nam từ một nước hàng năm
phải nhập hàng nghìn tấn lương thực đã tự túc được lương thực và vươn lên
trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai của thế giới. Để đẩy mạnh thành
quả của công cuộc đổi mới trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và quản
lý đất nông nghiệp nói riêng, pháp luật đất đai không ngừng được sửa đổi,
bổ sung, hoàn thiện theo xu hướng mở rộng các quyền năng cho người sử
dụng đất; thiết lập khuôn khổ và cơ chế pháp lý cho các giao dịch về quyền
sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, an toàn và thuận tiện; đồng thời


2
hạn chế những sự can thiệp hành chính không cần thiết từ phía các cơ quan
công quyền vào các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất v.v

Việc công nhận và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất
và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở ban đầu cho
việc xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Tuy nhiên, để
thực sự bảo đảm việc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất dưới góc độ
quyền tài sản tư cần tiếp tục có sự đổi mới về tư duy pháp lý trong việc tạo
điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các giao dịch về quyền sử dụng đất. Muốn
xây dựng và vận hành có hiệu quả thị trường bất động sản nói chung và thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng thì phải thay đổi nhận thức và cách thức
ứng xử của pháp luật đối với quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài
sản tư. Với cách tiếp cận như vậy,em lựa chọn đề tài "Quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật
Việt Nam", làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh
quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó. Nghiên cứu đề
tài này, luận văn đặt ra cho mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền tài sản tư;
- Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng
đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài
sản tư;
- Khái quát sự phát triển của các quy định về quyền sử dụng đất dưới
góc độ quyền tài sản tư ở nước ta;
- Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất dưới
góc độ quyền tài sản tư;


3
- Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện các
quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các vấn đề sau đây:
- Nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền tài sản tư của pháp
luật dân sự;
- Nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quyền
sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư;
- Nghiên cứu thực tiễn pháp lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ
quyền tài sản tư ở nước ta;
- Nghiên cứu các luận điểm, trường phái lý thuyết của khoa học pháp
lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư;
- Nghiên cứu và kế thừa các thành quả của các công trình nghiên cứu
khoa học đã công bố về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh
quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó và có nội hàm
nghiên cứu rất rộng và phức tạp. Hơn nữa, đề tài này dường như chưa được
nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện ở nước ta. Trong
khuôn khổ của một bản luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật, luận văn giới hạn
phạm vi nghiên cứu ở những vấn đề cơ bản sau đây:
- Các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư;


4
- Nghiên cứu các nội dung của Luật Đất đai năm 2003 liên quan trực
tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; bao gồm: (i) Các
quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; (ii) Các quy định về những bảo
đảm của quyền sử dụng đất; (iii) Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất;
(iv) Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; (v) Các quy
định về thị trường quyền sử dụng đất; (vi) Các quy định về khiếu nại, tố cáo,

giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp
luật đất đai liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài
sản tư.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên
cứu khóa luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
cụ thể sau:
(i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch
sử v.v được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề
lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư;
(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương
pháp đối chiếu v.v v được sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu quyền sử
dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam;
(iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp
quy nạp v.v được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn
thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư.


5
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư.
Chương 2: Quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo
pháp luật Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất

dưới góc độ quyền tài sản tư.






6
Chương 1
TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƢỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ

1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển
của con người. Vì vậy quá trình phát triển, mỗi quốc gia đều quan tâm đến
việc xác lập hình thức sở hữu đất đai, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Do
đó, sử dụng đất đai luôn là một chế định quan trọng trong pháp luật đất đai
của mỗi quốc gia.
Nói đến "quyền sử dụng", người ta thường nghĩ đến đây là một trong
ba quyền năng của chủ sở hữu tài sản bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền
định đoạt. Quyền sử dụng có thể hiểu là quyền khai thác công dụng và được
hưởng hoa lợi, lợi tức từ một tài sản. Song, khác với các loại tài sản khác,
đất đai là một loại tài sản đặc biệt, bị giới hạn bởi không gian, diện tích
nhưng tồn tại vĩnh viễn và vô hạn về khả năng sinh lời. Đất đai còn mang ý
nghĩa chính trị quan trọng là lãnh thổ. Việc lập quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai còn thể hiện chủ quyền quốc gia. Ở mỗi nước do điều kiện,
hoàn cảnh cụ thể khác nhau mà xác lập hình thức sở hữu đất đai và phương
thức sử dụng đất khác nhau.
Ở Anh, đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho

người dân thuê sử dụng và có các quyền năng đối với đất đai (đặc biệt là
quyền được mua bán đất). Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
song quyền sử dụng đất thuộc cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Theo đó có sự
tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai theo luật định. Ở Việt


7
Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài" (Điều 18). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5
Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là
người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho
tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm
"quyền sử dụng đất". Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học
pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:
(i) Phương diện chủ quan
Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người
sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để
đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận
và bảo vệ.
Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
quan niệm:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được
nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể có quyền sử dụng;

Người sử dụng đất có các quyền sau:
1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;


8
3. Hưởng các lợi ích do công trình công cộng của Nhà
nước về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm
đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi xâm
phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi
phạm pháp luật đất đai;
7. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất …theo quy định của pháp luật đất đai [35, tr. 655].
Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm
2008 quan niệm: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước " [29].
Như vậy, xét theo phương diện chủ quan, quyền sử dụng đất là một
loại quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng nhằm khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
Theo phương diện này, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm
thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng.
(ii) Phương diện khách quan
Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai

bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.


9
Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế
định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm
dứt quyền sử dụng đất. Pháp luật có các quy định về giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất và các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải
quyết khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật về
quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất được quan niệm trên hai phương diện.
Theo phương diện chủ quan, đây là quyền của người sử dụng đất được khai
thác các thuộc tính của đất đai để mang lại cho mình một lợi ích vật chất
nhất định. Theo phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định
quan trọng của pháp luật đất đai gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật quy
định và bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng
thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự
trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp,
bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn
góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. quyền sử dụng đất
mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, như phần trên đã phân tích, quyền sử dụng đất là một loại
quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do
pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao


10
gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng
đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng
đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một
loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền
sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai
loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý
nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử
dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công
nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở
các khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà
nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đối với đất đai;người sử dụng đất cũng có quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất nhưng quyền định đoạt
đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị hạn chế bởi các quy
định của nhà nước và phải tuyệt đối tuân theo những quy định này.

Ví dụ: Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định thì tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có


11
quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê.
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Ví dụ: Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia
đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật
cho hưởng quyền năng này.
Hay Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định thì tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có
quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê.
Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có
đầy đủ 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy
định. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất
trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả
tiền còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng 9 quyền năng
của chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn

quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của
quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình


12
quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được
quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của
Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;
Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng
hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển quyền sử dụng
đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao,
không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này
được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và
hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
1.1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
Nhận thức rõ việc duy trì cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp
sẽ cản trở sự phát triển của đất nước khi cách mạng Việt Nam chuyển sang
giai đoạn mới: Giai đoạn thống nhất đất nước, xây dựng xã hội ấm no, hạnh
phúc; Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công
cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường.
Công cuộc đổi mới đất nước được tiến hành với khâu đột phá là đổi mới cơ
chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, từng bước xác định địa vị làm chủ
của hộ gia đình, cá nhân đối với ruộng đất. Hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của
Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác
định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất
nông, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng các
quyền năng của người sử dụng đất (trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng

đất). Quan điểm xác lập và mở rộng các quyền của hộ gia đình, cá nhân đối
với đất đai được ghi nhận trong các văn kiện sau đây của Đảng:


13
- Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/10/1981 của Ban Bí thư Trung ương
Đảng về "Cải tiến công tác khoán, mở rộng công tác khoán sản phẩm đến
nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp", trong đó xác định:
"…tổ chức tốt việc giao diện tích đất cho đội sản xuất, nhóm người lao
động… khi diện tích giao khoán hợp lý thì có thể ổn định để xã viên yên tâm
thâm canh trên diện tích đất đó". Chính sách khoán và giao đất sử dụng ổn
định đã bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, sản xuất và "bước
đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sự của người lao động";
- Tiếp đó, ngày 05/04/1988, Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 NQ/TW
về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, đã khẳng định hộ gia đình là đơn vị
kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp và giao khoán ruộng đất ổn định,
lâu dài cho hộ gia đình nông dân;
- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII (năm 1991) đã ghi
nhận: "Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao
cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng luật pháp các vấn đề
thừa kế, chuyển quyền sử dụng ruộng đất" [6, tr. 275]. Quan điểm này tiếp
tục được khẳng định tại Nghị quyết các hội nghị TW tiếp theo, đặc biệt là
Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa VII tháng 12 năm 1991) và
Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khóa VII, tháng 6/1992):
"Ruộng đất được trao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định
bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất".
- Vấn đề sử dụng đất ổn định lâu dài nói chung và thừa kế quyền sử
dụng đất nói riêng của hộ gia đình, cá nhân còn được ghi nhận trong Chiến
lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2000: "Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng

đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận. Luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế
và chuyển quyền sử dụng ruộng đất" [6, tr. 343].


14
- Ngày 12/03/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương
khóa IX ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã chỉ rõ:
"Người được giao quyền sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng
thủy sản và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, được
thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật về thừa kế như
các tài sản khác" [10, tr. 175].
Như vậy, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giao ruộng đất
sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân và công nhận quyền sử dụng
đất của người sử dụng được ghi nhận trong các văn kiện trên đây là những định
hướng rất quan trọng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định của pháp
luật. Các quy định này khi đi vào cuộc sống đã làm cho người nông dân yên
tâm gắn bó lâu dài với đất đai và tạo ra động lực mới trong sản xuất nông nghiệp.
1.1.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Các hình thức sở hữu khác về đất đai không được pháp luật thừa
nhận. Chính sự đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã chi phối
mạnh mẽ đến quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người sử dụng. Sự chi
phối này thể hiện:
Thứ nhất, do đất đai không thuộc sở hữu của người sử dụng đất mà
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên việc họ có
được quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước đại
diện chủ sở hữu.
Ở khía cạnh khác, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003); song Nhà nước lại không

trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất


15
đối với đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Đi liền với đó,
người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất được giao, cho thuê… Như vậy, quyền sử dụng đất của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai và được Nhà nước bảo hộ.
Thứ hai, do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu; nên khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển
quyền sử dụng đất, họ phải thỏa mãn các điều kiện về chuyển quyền sử dụng
đất do pháp luật đất đai quy định, cụ thể theo Khoản 1 Điều 106 Luật Đất
đai năm 2003:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3
Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều
115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119;
điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này
khi có các điều kiện sau đây:
a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất [25].
1.1.3.3. Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường

Tài sản do con người tạo ra được chia thành hai loại: tài sản vật chất
và tài sản phi vật chất. Tài sản vật chất là tài sản tồn tại trong thế giới khách


16
quan dưới dạng một hình thái vật chất nhất định và con người bằng các giác
quan của mình có thể nhận biết được. Ví dụ: nhà cửa, ô tô, tiền, vàng, nhà
máy v.v Tài sản phi vật chất là tài sản tồn tại trong thế giới khách quan
không dưới dạng một hình thái vật chất. Con người nhận biết được nó thông
qua tri thức, sự cảm nhận của trí óc, suy nghĩ. Tài sản phi vật chất bao gồm
uy tín, bí quyết, nhãn hiệu, thương hiệu, phát minh, sáng chế, quyền tác giả,
quyền sở hữu trí tuệ, mối quan hệ quen biết, kinh nghiệm, kỹ năng Đặc
biệt khi nền kinh tế tri thức ra đời, loài người ngày càng nhận thức sâu sắc
được giá trị và tầm quan trọng của loại tài sản này.
Trong lĩnh vực đất đai, đất đai được xác định là tài sản đặc biệt; bởi
lẽ nó không do con người làm ra mà do tự nhiên tạo ra. Đất đai là tặng vật
của thiên nhiên ban tặng cho con người. Xét trên phương diện đó, đất đai
không thuộc về của riêng bất cứ ai mà thuộc về của chung cộng đồng. Tuy
nhiên, trong quá trình sử dụng con người đã tác động, đầu tư thông qua các
hình thức như xác định mục đích sử dụng cụ thể, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; bồi bổ, cải tạo… đã biến đất đai từ dạng tài nguyên trở thành tài
sản. Như vậy, giá trị tăng thêm của đất đai do sự đầu tư của con người chính
là kết tinh sức lao động của người sử dụng đất. Vì vậy, nó phải được coi là
tài sản. Ở nước ta do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng
đất thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại
quyền về tài sản (vật quyền), có thể chuyển giao được và trị giá được bằng
tiền (tài sản phi vật chất). Việc pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là
một loại quyền về tài sản xuất phát từ những lý lẽ sau đây:

Thứ nhất, người có quyền sử dụng đất sẽ có điều kiện và cơ hội tiếp
cận, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để mang lại một lợi ích vật
chất nhất định cho mình;


17
Thứ hai, quyền sử dụng đất là quyền liên quan đến việc khai thác, sử
dụng một loại tài sản đặc biệt là đất đai.
Thứ ba, người sử dụng đất cũng có một số quyền năng nhất định đối
với đất đai. Ví dụ: quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền để thừa kế
quyền sử dụng đất…
Như vậy từ những phân tích trên đây cho thấy rằng đất đai mặc dù
không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra; song trong quá trình sử
dụng con người bằng tác động của mình đã làm tăng giá trị của đất đai: do
sự đầu tư của Nhà nước, của xã hội thông qua công tác quy hoạch sử dụng
đất, xác định mục đích sử dụng của từng loại đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng…; do sự đầu tư, bồi bổ, cải tạo của người sử dụng đất. Vì vậy như một
lẽ tự nhiên, người sử dụng đất phải được hưởng các lợi ích được tạo ra từ
chính sự đầu tư của mình đã làm tăng giá trị của đất đai. Hơn nữa, trong nền
kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản; nó trở
thành hàng hóa có thể chuyển nhượng trên thị trường. Việc phát hiện và
thừa nhận vai trò này của đất đai đã biến đất đai từ dạng tài nguyên trở thành
tài sản, trở thành nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước; góp phần xác lập
sự ra đời của thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng
đất) ở nước ta. Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị
trường đã được Đảng ta chỉ rõ: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất
nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" [10, tr. 164]. Với việc nhìn
nhận vai trò của quyền sử dụng đất như vậy thì khi người sử dụng đất chết;
họ có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác tiếp tục sử dụng.

1.1.3.4. Cơ sở thực tiễn của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử
dụng đất
Ở nước ta, sau khi giành được chính quyền, Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực dân,


18
địa chủ, phong kiến chia cho nông dân thực hiện khẩu hiệu "Người cày có
ruộng". Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai của người nông dân được xác
lập. Tiếp đó, vào những năm 1960, ở miền Bắc, Nhà nước phát động thực
hiện phong trào hợp tác hóa vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng
đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất nhằm tạo lập những điều kiện vật chất cho việc xây
dựng chủ nghĩa xã hội. Hơn nữa, trong điều kiện phải đồng thời tiến hành
song song hai nhiệm vụ chiến lược: Miền Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hội;
miền Nam tiếp tục công cuộc đấu tranh thống nhất đất nước, Nhà nước áp
dụng cơ chế quản lý tập trung quan liêu, kế hoạch hóa cao độ trong quản lý
xã hội nhằm đảm bảo xây dựng miền Bắc xã hội chủ nghĩa trở thành thành
trì vững chắc chi viện đắc lực cho chiến trường miền Nam.
Trong lĩnh vực kinh tế, cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp,
kế hoạch hóa cao độ được áp dụng triệt để trong các nhà máy, xí nghiệp,
nông, lâm trường quốc doanh và hợp tác xã, tập đoàn sản xuất. Mô hình hợp
tác xã thời kỳ này được xác định không chỉ là một đơn vị kinh tế có chức
năng sản xuất - kinh doanh mà còn là một tổ chức thực hiện vai trò bảo đảm
điều tiết, phân phối thu nhập phúc lợi xã hội ở nông thôn. Theo cơ chế quản
lý tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ; quá trình sản xuất -
kinh doanh của hợp tác xã được vận hành theo mô hình: Ban Chủ nhiệm hợp
tác xã là tổ chức chỉ huy tối cao, điều hành, quản lý sản xuất và phân phối
lợi nhuận cho các xã viên. Đất đai, tư liệu sản xuất khác được các hộ gia
đình xã viên đóng góp vào hợp tác xã và trở thành tài sản của tập thể. Xã

viên làm việc cho hợp tác xã được chấm công bằng công điểm (ngày công)
và được phân chia sản phẩm theo công điểm. Với cơ chế quản lý này đã tách
người lao động khỏi đất đai, tư liệu sản xuất khiến người xã viên không thiết
tha với ruộng đất của hợp tác xã. Họ chỉ sản xuất cầm chừng cho đủ ngày
công mà hợp tác xã giao, sau đó dành toàn bộ thời gian vào việc canh tác


19
trên những thửa đất 5% mà hợp tác xã giao cho hộ gia đình xã viên sử dụng.
Hậu quả là năng suất lương thực do hợp tác xã sản xuất ra ngày càng giảm
sút. Đứng trước thực trạng này, nhiều địa phương đã "xé rào" thực hiện việc
thí điểm giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình xã viên sử dụng. Đây là việc
làm mà sau này báo chí gọi là "khoán chui". Cơ chế khoán này đã mang lại
hiệu quả rõ rệt, do xã viên được gắn bó và làm chủ ruộng đất nên hăng say
sản xuất. Kết quả là năng suất lao động do cơ chế này đem lại ngày một tăng.
Điển hình cho các địa phương thực hiện việc "khoán chui" là tỉnh Vĩnh Phú
(cũ), huyện Vĩnh Bảo (thành phố Hải phòng), Nông trường Cờ Đỏ (tỉnh Hậu
Giang cũ) Từ hiệu quả rõ rệt của cơ chế khoán hộ đã cung cấp cho Đảng ta
những chất liệu bổ ích để tổng kết và cho ra đời Chỉ thị số 100/CT-TU của
Ban Bí thư năm 1981, Nghị quyết 10/NQ-TU của Bộ Chính trị năm 1988 về
đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, xác định hộ gia đình, cá
nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông thực; thực hiện việc giao
đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Đây là những tiền đề
rất quan trọng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định về giao đất, cho
thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trong các đạo Luật Đất đai năm 1988, Luật
Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.
1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN TÀI SẢN TƢ
1.2.1. Khái niệm quyền tài sản
Khái niệm quyền tài sản xuất hiện cách đây hàng ngàn năm gắn liền
với lịch sử ra đời và phát triển của pháp luật dân sự. Trong pháp luật Trung

Hoa hay La Mã cổ đại, pháp luật về tài sản đã hình thành nhằm xác định rõ
trật tự đối với những vật mà con người tạo ra được. Quyền tài sản hình
thành một cách tự nhiên, từ khi xã hội chuyển sang nền văn mình nông
nghiệp, thì đất đai trở thành chủ đề chính yếu trong cả pháp luật phương
Đông và phương Tây.


20
Tài sản có thể được hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị, một khái niệm
rộng và không bị giới hạn, luôn được bồi đắp thêm bởi những giá trị mới mà
con người nhận thức ra. Còn khái niệm "sở hữu" xưa nay về cơ bản vẫn
được hiểu thống nhất gồm ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Quyền
được người La Mã hiểu là những hành vi mà một chủ thể có thể tiến hành với
đồ vật hoặc đối với người khác từ đó sinh ra quyền đối vật và quyền đối nhân.
Ban đầu, khái niệm "sở hữu" chỉ áp dụng đối với đồ vật có thực.
Song ngày càng có nhiều tài sản vô hình, có giá trị đáng kể đối với thương
mại, khái niệm "quyền tài sản" đã ra đời. Cùng với sự phát triển của nền đại
công nghiệp tư bản, các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt ngày càng
được nhiều chủ thể khác nhau thực hiện. Từ thực tế đó, khái niệm "sở hữu"
ngày càng mất ý nghĩa, thay vào đó là tập hợp các quyền tài sản mà việc sử
dụng các quyền này tùy thuộc vào ý chí của những người có quyền kiểm
soát chúng. Như vậy, khái niệm quyền tài sản và quyền sở hữu có mối quan
hệ chặt chẽ với nhau. Thông thường đối với một tài sản, chủ sở hữu sẽ có
quyền đối với tài sản đó, tuy nhiên cùng với sự phát triển và đòi hỏi của xã
hội thì cả chủ sử dụng cũng có quyền tài sản;
Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được
hiểu là tập hợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản
như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu
được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản.
Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương nhiên có thể bị kiểm soát và

phân chia lợi ích bởi nhiều chủ thế.
Theo pháp luật Việt Nam, khái niệm quyền tài sản lần đầu tiên được
đề cập tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995. Bộ luật Dân sự năm 2005 ra
đời về cơ bản vẫn giữ nguyên khái niệm về quyền sở hữu tài sản của Bộ luật
Dân sự năm 1995. Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự,