THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất của hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN TRÊN địa bàn QUẬN hà ĐÔNG, THÀNH PHỐ hà nội GIAI đoạn 2010 2014

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (812.11 KB, 127 trang )

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

PHẠM QUÝ CƯỜNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả

Phạm Quý Cường

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông,
UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả

Phạm Quý Cường

MỤC LỤC
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI..............................................................................i
HÀ NỘI - 2016................................................................................................................................ii
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................3

CHƯƠNG 1.............................................................................................................. 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN ...............................5
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận...........................................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội.......................5
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai...............................................................................................5
1.1.3 Các quyền về đất đai.........................................................................................................6
1.1.3.1 Quyền sở hữu................................................................................................................6
1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai................................................................................7
1.1.3.3 Quyền sử dụng đất........................................................................................................8
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.......................................................9
1.2.1. Các nước phát triển.......................................................................................................10
1.2.1.1. Thụy Điển...................................................................................................................10
1.2.1.2. Ôxtrâylia.....................................................................................................................11
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức.............................................................................................12
1.2.2. Một số nước trong khu vực...........................................................................................13
1.2.2.1. Thái Lan.......................................................................................................................13
1.2.2.2. Trung Quốc.................................................................................................................15
1.2.2.3 Singapore.....................................................................................................................17
1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............................................18
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................................18
1.3.1.1 Thời kỳ trước đổi mới (1986).......................................................................................18
1.3.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay.........................................................................18
1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất............................................................25
1.3.2.1 Các văn bản Luật..........................................................................................................25

1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội......................................28
1.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................................................29
1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng...................................29

1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................................30
1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất........................................................................................31

CHƯƠNG 2............................................................................................................35
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN .....................35
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................................................35
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông................................................................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................................35
2.1.1.1. Vị trí địa lý..................................................................................................................35

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.............................36
2.1.1.2. Địa hình.......................................................................................................................37
2.1.1.3. Khí hậu, thủy văn........................................................................................................37
2.1.1.4. Tài nguyên đất............................................................................................................38
2.1.1.5. Tài nguyên nước.........................................................................................................39
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................................................40
2.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế......................................................................................40

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014............................................42
2.1.2.2. Dân số lao động và việc làm........................................................................................42

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014...............43
2.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.....................................43
b. Giao thông...........................................................................................................................44
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông...............................................45
2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông..........................................45

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông.......................46
2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010..........................47

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất...........................48
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014......................................................................48
Đơn vị: ha...............................................................................................................48

2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý..........................................................50
2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông................................53
2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quận Hà Đông.......................................................................................................................56
2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi sử dụng đất.......................................................56
2.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất................................................57

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014..........................................................57
Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông....58
2.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..................................................59

Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.....................60
Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế quyền sử dụng đất qua các năm.................61
2.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất................................................62

Bảng 2.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................62
Tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014................................................................62
Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông...............64
2.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất................................................64
2.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................................................65

Bảng 2.9 Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ...............66
tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014..................................................................66

Hình 2.5: So sánh kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh qua các năm tại
quận Hà Đông........................................................................................................67
2.3.7 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất..................67
2.3.7.1 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền chuyển đổi QSD
đất..............................................................................................................................................67
2.3.7.2 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSD đất......................................................................................................................................68

Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 20102014......................................................................................................................... 69
Bảng 2.11: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất.....................71
Bảng 2.12: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng

đất........................................................................................................................... 72
Bảng 2.13: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng...................................73
Bảng 2.14: Tổng hợp thời gian thanh toán..........................................................75
Bảng 2.15: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng..................75
2.3.7.3 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền thừa kế QSD
đất..............................................................................................................................................76

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất.76
2.3.7.4 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền cho, tặng QSD
đất..............................................................................................................................................77

Bảng 2.17: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho, tặng QSD đất.
................................................................................................................................. 78
2.3.7.5 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền cho thuê, cho
thuê lại QSD đất.........................................................................................................................79

Bảng 2.18: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất.............79

Bảng 2.19: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình...............81
Bảng 2.20: Tổng hợp quan hệ với người thuê......................................................81
2.3.7.6 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền thế chấp QSD
đất..............................................................................................................................................81

Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất.
................................................................................................................................. 82
Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh...................................84
Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp.....................................................................84
2.3.7.7 Tổng hợp đánh giá kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền các quyền của người
sử dụng đất................................................................................................................................84

CHƯƠNG 3............................................................................................................85
ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ ĐẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THỰC HIỆN HIỆU QUẢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI.........................................................................................................86
3.1 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội..........................................................................................................................................86
3.1.1 Những kết quả đạt được................................................................................................86

3.1.2 Những mặt tồn tại..........................................................................................................87
3.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội...................................................................................................................................88
3.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai......................................................88
3.2.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất...................89
3.2.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất.............91
3.2.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai..................................................................92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................94

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ
GTSX
KCN
QHSDĐ
QSD
QSDĐ
TNMT
VPĐK
UBND

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá trị sản xuất
Khu công nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Tài nguyên và Môi trường
Văn phòng đăng ký
Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI..............................................................................i
HÀ NỘI - 2016................................................................................................................................ii
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................3

CHƯƠNG 1.............................................................................................................. 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN ...............................5
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận...........................................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội.......................5
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai...............................................................................................5
1.1.3 Các quyền về đất đai.........................................................................................................6
1.1.3.1 Quyền sở hữu................................................................................................................6
1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai................................................................................7
1.1.3.3 Quyền sử dụng đất........................................................................................................8
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.......................................................9
1.2.1. Các nước phát triển.......................................................................................................10
1.2.1.1. Thụy Điển...................................................................................................................10
1.2.1.2. Ôxtrâylia.....................................................................................................................11
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức.............................................................................................12
1.2.2. Một số nước trong khu vực...........................................................................................13
1.2.2.1. Thái Lan.......................................................................................................................13
1.2.2.2. Trung Quốc.................................................................................................................15
1.2.2.3 Singapore.....................................................................................................................17
1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............................................18
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................................18
1.3.1.1 Thời kỳ trước đổi mới (1986).......................................................................................18
1.3.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay.........................................................................18
1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất............................................................25
1.3.2.1 Các văn bản Luật..........................................................................................................25
1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội......................................28

1.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................................................29

1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng...................................29
1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................................30
1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất........................................................................................31

CHƯƠNG 2............................................................................................................35
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN .....................35
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................................................35
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông................................................................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................................35
2.1.1.1. Vị trí địa lý..................................................................................................................35

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.............................36
2.1.1.2. Địa hình.......................................................................................................................37
2.1.1.3. Khí hậu, thủy văn........................................................................................................37
2.1.1.4. Tài nguyên đất............................................................................................................38
2.1.1.5. Tài nguyên nước.........................................................................................................39
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................................................40
2.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế......................................................................................40

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014............................................42
2.1.2.2. Dân số lao động và việc làm........................................................................................42

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014...............43
2.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.....................................43
b. Giao thông...........................................................................................................................44
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông...............................................45
2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông..........................................45

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông.......................46

2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010..........................47

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất...........................48
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014......................................................................48
Đơn vị: ha...............................................................................................................48
2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý..........................................................50

2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông................................53
2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quận Hà Đông.......................................................................................................................56
2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi sử dụng đất.......................................................56
2.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất................................................57

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014..........................................................57
Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông....58
2.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..................................................59

Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.....................60
Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế quyền sử dụng đất qua các năm.................61
2.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất................................................62

Bảng 2.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................62
Tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014................................................................62
Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông...............64
2.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất................................................64
2.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................................................65

Bảng 2.9 Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ...............66

tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014..................................................................66
Hình 2.5: So sánh kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh qua các năm tại
quận Hà Đông........................................................................................................67
2.3.7 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất..................67
2.3.7.1 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền chuyển đổi QSD
đất..............................................................................................................................................67
2.3.7.2 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSD đất......................................................................................................................................68

Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 20102014......................................................................................................................... 69
Bảng 2.11: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất.....................71
Bảng 2.12: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng
đất........................................................................................................................... 72

Bảng 2.13: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng...................................73
Bảng 2.14: Tổng hợp thời gian thanh toán..........................................................75
Bảng 2.15: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng..................75
2.3.7.3 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền thừa kế QSD
đất..............................................................................................................................................76

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất.76
2.3.7.4 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền cho, tặng QSD
đất..............................................................................................................................................77

Bảng 2.17: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho, tặng QSD đất.
................................................................................................................................. 78
2.3.7.5 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền cho thuê, cho
thuê lại QSD đất.........................................................................................................................79

Bảng 2.18: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất.............79
Bảng 2.19: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình...............81
Bảng 2.20: Tổng hợp quan hệ với người thuê......................................................81
2.3.7.6 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền thế chấp QSD
đất..............................................................................................................................................81

Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất.
................................................................................................................................. 82
Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh...................................84
Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp.....................................................................84
2.3.7.7 Tổng hợp đánh giá kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền các quyền của người
sử dụng đất................................................................................................................................84

CHƯƠNG 3............................................................................................................85
ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ ĐẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THỰC HIỆN HIỆU QUẢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI.........................................................................................................86
3.1 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội..........................................................................................................................................86
3.1.1 Những kết quả đạt được................................................................................................86
3.1.2 Những mặt tồn tại..........................................................................................................87

3.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội...................................................................................................................................88
3.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai......................................................88
3.2.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất...................89
3.2.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất.............91
3.2.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai..................................................................92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................94

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Error: Reference source
not found
Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông......Error:
Reference source not found
Hình 2.3: Bảng so sánh kết quả thừa kế quyền sử dụng đất...Error: Reference source
not found
Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông Error: Reference
source not found

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người
không chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà
trên phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất. Vì vậy, đất đai có ý
nghĩa cực kỳ quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W. Petty đã nói: "lao động là cha,
đất đai là mẹ của mọi của cải".
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư
liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư,
xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ
sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội
khoá X kỳ họp thứ 10 tại chương I, điều 5 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước có quyền định

đoạt về đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất”.
Luật đất đai 2003 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu” trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Quyền
sử dụng đất từng bước được mở rộng từ 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành 9 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đảm
bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện 8 quyền.
Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tục
giải quyết. Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.

2

Quận Hà đông có toạ độ địa lý 20 o59' vĩ độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc
2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km về
phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.963,95 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính phường, có
ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam giáp huyện
Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện
Quốc Oai. Quận có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiện
thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là địa bàn mở rộng ảnh
hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội. Đồng thời chịu tác động
văn hóa, khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô.
Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây
Nam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam. Trong những
năm gần đây, quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án được triển khai

và đi vào sử dụng, do việc đô thị hóa dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và
diễn biến phức tạp. Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn
quận Hà Đông có khoảng: 3.417 trường hợp chuyển nhượng, 267 trường hợp thừa
kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục đăng ký
biến động trên địa bàn. Tuy nhiên, ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng
ký biến động theo quy định cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng
ký biến động theo quy định. Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn
quận hiện nay, có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế và đề ra giải pháp nhằm
đảm bảo thực hiện các quyền về sử dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề
tài:“Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảm
bảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

3

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
- Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồn
tại cần giải quyết.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bàn
quận Hà Đông hiệu quả.
4. Phạm vụ nghiên cứu
Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: thu tập thông tin, số liệu, tài
liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến
việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:
Phương pháp điều tra theo phiếu: trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm
thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:
Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ
dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ.
Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.

4

Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa
chọn theo phương pháp ngẫu nhiên.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số
liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợp
theo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập
thành bảng bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những
nhà quản lý có kinh nghiệm về vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền

sử dụng đất.

5

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp”. Tuy nhiên tài
nguyên đất có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất
đai của con người ngày càng tăng. Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là
nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựng
đất nước.
Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động
của con người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả
sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp
mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa
khai thái và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo ra sự phát triển
ổn định, lâu dài.
Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên
các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử dụng
đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ
các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện
tự nhiên xã hội và nhân văn.
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai

* Hệ thống pháp luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống
dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ

6

thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước
thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và
các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh
Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ ( Nhánh xã hộ chủ nghĩa). Tuy nhiên, Luật bất động
sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng
bang. Vì vậy, Luật Mỹ được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luật
không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3].
* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:
Hiến Pháp;
Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013)
Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)
* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3 Các quyền về đất đai
1.1.3.1 Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật...”[18].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai/ bất động sản gồm:
- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

7

c) Quyề n củ a chủ sở hữ u đấ t đai/ bấ t độ ng sả n: Chủ sở hữ u có quyề n
thự c hiệ n bấ t cứ hoạ t độ ng nà o mà không trá i quy đị nh phá p luậ t, không xâm
phạ m quyề n lợ i và lợ i í ch củ a ngườ i khá c bao gồ m: Chiế m hữ u, sử dụ ng, đị nh
đoạ t, thế chấ p, chuyể n nhượ ng, cho thuê, để thừ a kế , cho tặ ng hoặ c từ bỏ bấ t
độ n g sả n.
d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản:Quyền sở hữu đất
đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để
sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán
quyết của tòa án.
e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất
động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai,
bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc
theo phán quyết của Tòa án[3].
1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen
cả hai chế độ sở hữu đó.

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt
đối từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiếp
pháp năm 1992[2].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [14] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

8

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các nguyên
tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [19].
Luật đất đai 2003 [17] đã quy định cụ thể hơn về chế độ“Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”
(Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng.
1.1.3.3 Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy

hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [19]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm

9

các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp
GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu
và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng
đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín
ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh
nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ
hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời
hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm.
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu
toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên.

THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất của hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN TRÊN địa bàn QUẬN hà ĐÔNG, THÀNH PHỐ hà nội GIAI đoạn 2010 2014

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về