Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã ngọc vân huyện tân yên tỉnh bắc giang giai đoạn 2013 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (528.75 KB, 81 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
HOÀNG THỊ LIÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGỌC VÂN HUYỆN TÂN YÊN - TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2013 – 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
HOÀNG THỊ LIÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGỌC VÂN HUYỆN TÂN YÊN - TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2013 – 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý
Khoa quản lý Tài Nguyên - Trường ĐHNL Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
HOÀNG THỊ LIÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGỌC VÂN HUYỆN TÂN YÊN - TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2013 – 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý
Khoa quản lý Tài Nguyên - Trường ĐHNL Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1:
Trang
Hiện trạng sử dụng đất của xã Ngọc Vân năm 2013 .................. 33
Bảng 4.2:
Biến động diện tích đất đai của xã Ngọc Vân năm 2013 so với
năm 2012 .................................................................................... 38
Bảng 4.3:
Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã
Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014................................................ 39
Bảng 4.4:
Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của xã Ngọc
Vân giai đoạn 2013 - 2014 ......................................................... 41
Bảng 4.5:
Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
giai đoạn 2013 – 2014 ................................................................ 43
Bảng 4.6:
Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất của xã Ngọc
Vân giai đoạn 2013 - 2014 ......................................................... 45
Bảng 4.7:
Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp .............................. 47
Bảng 4.8:
Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................................ 48
Bảng 4.9:
Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Ngọc Vân về
chuyển QSDĐ ............................................................................. 49
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ...................... 50
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ .............. 51
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ..... 52
Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ.......................... 53
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ ........................... 55
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ...... 56
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ...... 57
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ....... 58
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân theo các hình thức chuyển QSDĐ .. 58
Bảng 4.19: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ
theo nhóm đối tượng................................................................... 59
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL
Cán bộ quản lý
CN
Công nghiệp
DV
Dịch vụ
GCN
Giấy chứng nhận
ND
Người dân
QLĐĐ
Quản lý đất đai
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên & Môi trường
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
UBND
Ủy ban nhân dân
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 13
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn .................................................................. 14
PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
v
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Ngọc Vân .......................... 22
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Ngọc Vân. .............. 22
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển
quyền trên địa bàn xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014................................. 22
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn xã Ngọc Vân......................... 23
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ............................................. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thủ công ................................................. 23
3.4.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 23
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 23
PHẦN 4: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ............................................................... 24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................................ 24
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường xã Ngọc Vân ........ 24
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ..................................................... 27
4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng....................................................... 29
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường. .... 31
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai ở xã Ngọc Vân. ........... 33
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Ngọc Vân ............................................. 33
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của xã Ngọc Vân.......................................... 35
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn xã Ngọc
Vân giai đoạn 2013 – 2014. ............................................................................ 38
4.3.1. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất........................................ 38
4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân trong
giai đoạn 2013 - 2014. ..................................................................................... 47
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Ngọc Vân về chuyển QSĐĐ. ... 49
vi
4.4.1. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ........................... 49
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Ngọc Vân về các hình thức
chuyển QSDĐ ................................................................................................. 50
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Ngọc Vân về các hình thức
chuyển QSDĐ ................................................................................................. 58
4.4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .............................................. 60
4.4.4.1. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất đai ................................................................................................ 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 64
5.1. Kết luận .................................................................................................... 64
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 67
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí
của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị
Quý, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Ngọc Vân - huyện Tân Yên tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2013 - 2014”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng
dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Vũ Thị Quý người đã trực
tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, cán bộ địa chính UBND xã
Ngọc Vân, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang cùng các ban ngành khác đã giúp
đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận này.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên,
khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin trân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 04 tháng 5 năm 2015
Sinh viên thực hiện
Hoàng Thị Liên
2
Ngọc Vân là xã thuộc vùng miền núi nằm ở phía Tây Nam huyện Tân
Yên, cách trung tâm thị trấn huyện lỵ Cao Thượng khoảng 13 km và cách
trung tâm tỉnh khoảng 20 km về phía Tây Bắc, với tổng diện tích tự nhiên là
1108.94 ha. Xã có trục tỉnh lộ 295 chạy theo chiều Đông – Tây và đường liên
huyện Việt Yên – Tân Yên chạy theo chiều Nam – Bắc, là nơi tiếp giáp giữa
ba huyện Hiệp Hòa, Tân Yên, Việt Yên nền sản xuất chủ yếu là nông nghiệp.
Nền kinh tế bị chi phối bởi nông nghiệp là chủ yếu. Tuy nhiên, xã vẫn gặp
nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng.
Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như
nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ
đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất
trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài Nguyên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả
công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
Xã Ngọc Vân - Huyện Tân Yên - tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2013 - 2014”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Ngọc Vân trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2014, nhằm xác định được
những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao
3
hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn
tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn xã Ngọc Vân.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013
đến năm 2014 của xã Ngọc Vân.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền
sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị
và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế
của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy
mạnh công tác ở địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên tiếp cận
với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng các kiến thức đã được
học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú thêm các kiến thức thực tế
đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác trong quá trình
thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết
những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong
thời gian tiếp.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển
quyền sử dụng đất
- Hiến pháp 1992
- Hiến pháp 2013
- Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân Sự 2005
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định
tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn
gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai.
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
5
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ
quan hành chính nhà nước tại địa phương.
2.1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Bắc Giang, huyện Tân Yên quy định
về việc chuyển quyền sử dụng đất
- Quyết định số 06/2014/QĐ-UBND của UBND huyện Tân Yên ban
hành Quy định quy trình tiếp nhận, trả kết quả; trách nhiệm của cơ quan liên
quan trong thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông; cơ cấu tổ chức, hoạt
động, trách nhiệm của công chức làm việc ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
huyện.
- Quyết định 277/2013/QĐ-UBND ngày 01/7/2013 Bổ sung Quyết định
470/2011/QĐ-UBND ngày 16/12/2011 Quy định đơn giá thuê đất áp dụng
trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
- Quyết định 191/2012/QĐ-UBND về quy định cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số
6
trường hợp vướng mắc, tồn tại trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
quản lý của Nhà nước.
Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá
rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định
tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với
tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ
sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện
đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn
chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công
nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
7
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Đến Luật Đất đai 2013, Luật quy định cụ thể và đầy đủ quyền và nghĩa vụ
của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai
ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng
như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Xã Ngọc Vân là một xã trung du của huyện Tân Yên có tiềm năng phát
triển kinh tế nông nghiệp. Toàn bộ xã có hệ thống đường giao thông khá
thuận tiện. Vì vậy, đất đai của xã càng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử
dụng cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ
đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các
cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Luật Đất đai
2013 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Tân Yên cùng các ngành liên
8
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế
chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
• Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều
99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, xã, thị
trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “Đồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập
từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
• Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1:
Trang
Hiện trạng sử dụng đất của xã Ngọc Vân năm 2013 .................. 33
Bảng 4.2:
Biến động diện tích đất đai của xã Ngọc Vân năm 2013 so với
năm 2012 .................................................................................... 38
Bảng 4.3:
Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã
Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014................................................ 39
Bảng 4.4:
Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của xã Ngọc
Vân giai đoạn 2013 - 2014 ......................................................... 41
Bảng 4.5:
Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
giai đoạn 2013 – 2014 ................................................................ 43
Bảng 4.6:
Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất của xã Ngọc
Vân giai đoạn 2013 - 2014 ......................................................... 45
Bảng 4.7:
Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp .............................. 47
Bảng 4.8:
Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................................ 48
Bảng 4.9:
Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Ngọc Vân về
chuyển QSDĐ ............................................................................. 49
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ...................... 50
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ .............. 51
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ..... 52
Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ.......................... 53
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ ........................... 55
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ...... 56
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ...... 57
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ....... 58
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân theo các hình thức chuyển QSDĐ .. 58
Bảng 4.19: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ
theo nhóm đối tượng................................................................... 59
10
• Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
• Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy
định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự
đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu
tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy
định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
11
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [8].
• Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn
phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để
thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [8].
12
• Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
• Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử
dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
• Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc
13
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này
có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp
đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc,v.v…theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện
quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2- Đất không có tranh chấp.
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
• Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL
Cán bộ quản lý
CN
Công nghiệp
DV
Dịch vụ
GCN
Giấy chứng nhận
ND
Người dân
QLĐĐ
Quản lý đất đai
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên & Môi trường
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
UBND
Ủy ban nhân dân
15
đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi
Giấy chứng nhận.
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất.
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ
chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có
đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.
• Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân được thực hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, xã có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao
hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải
cấp mới giấy chứng nhận (Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
16
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Một trong các loại giấy tờ sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển
nhượng.
- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp tặng cho.
- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với
trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại
điểm 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003; Giấy chứng nhận hoặc các loại
giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (UBND
xã Ngọc Vân, 2012) [11].
• Quy trình và thời gian giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp hồ sơ tại Bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường xã Ngọc Vân. Cán bộ, công
chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn
17
người sử dụng đất bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đã đầy đủ thì viết
phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Chuyển hồ sơ về Văn phòng đăng ký
QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trích lục,
trích đo bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo
địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính), thẩm tra hồ sơ;
trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì trích sao hồ sơ địa chính,
thông tin địa chính gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo
quy định. Viết giấy chứng nhận gửi hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi
trường thẩm định hồ sơ. Phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định,
lệ phí trích lục hoặc trích đo (có đơn giá đính kèm). Thời gian thực hiện 18
ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa
vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện. Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra thẩm định hồ
sơ trình UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy
chứng nhận. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện ký giấy chứng nhận, chuyển kết quả cho Văn
phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và giao Giấy chứng nhận cho bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc thu phí, lệ phí cấp Giấy
và trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện 02 ngày
làm việc.
Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ phí
