Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính theo hướng hiện đại hóa phục vụ công tác quản lý đất đai huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



Bùi Xuân Trường




ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO
HƯỚNG HIỆN ĐẠI HÓA PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG





LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC







Hà Nội - 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Bùi Xuân Trường


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO
HƯỚNG HIỆN ĐẠI HÓA PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Văn Tuấn




Hà Nội - 2014


LỜI CẢM ƠN


Để có thể hoàn thành được luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc

tới PGS. TS. Trần Văn Tuấn người không những định hướng nghiên cứu cho tôi
trên con đường nghiên cứu khoa học mà còn luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và
giải đáp các thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp
hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy và tạo điều kiện
thuận lợi để tôi học tập và nghiên cứu
. Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Địa chính huyện
Quảng Uyên và xã Cai Bộ đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực
hiện luận văn.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót,
rất mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!


Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Học viên


Bùi Xuân Trường
MỤC LỤC


MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu nghiên cứu: 2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu: 2

4. Phương pháp nghiên cứu: 2

5. Cấu trúc luận văn 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 4

1.1. Hệ thống hồ sơ địa chính 4

1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 4

1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về
đất đai 5

1.1.3. Kinh nghiệm của nước ngoài trong xây dựng và hiện đại hóa hồ sơ
địa chính 6

1.2. Cơ sở pháp lý và nội dung thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở
nước ta 10

1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 1993 và các văn bản dưới luật 10

1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật 14

1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật 23

1.3. Nhu cầu hiện đại hoá hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta 25

1.3.1. Sự cần thiết phải tin học hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính [12 ] 25

1.3.2. Vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 27

1.3.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 33

1.3.4. Tổng quan hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính tỉnh Cao Bằng 33

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN
QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG 37

2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội. 37

2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 37

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 41

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội gây áp lực đối
với đất đai 44

2.2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao
Bằng 46

2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Uyên 46

2.2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện 49

2.2.3. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại địa bàn
nghiên cứu 56

2.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Quảng Uyên 56

2.3.1. Hệ thống bản đồ địa chính 56

2.3.2. Hệ thống sổ sách địa chính 59

2.3.3. Cơ sở vật chất, trình độ cán bộ quản lý hệ thống hồ sơ địa chínhError! Bookmark not defined.
2.3.4. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở huyện Quảng UyênError! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ HIỆN ĐẠI HÓA
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO
BẰNG 63

3.1. Xây dựng và quản lý CSDL địa chính theo quy trình công nghệ chuẩn dữ
liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS (Thực nghiệm tại xã Cai Bộ, huyện
Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng) Error! Bookmark not defined.

3.1.1. Mục đích và yêu cầu thực nghiệm 75

3.1.2. Khái quát về tình hình khu vực thực nghiệm 77

3.1.3. Các bước thực nghiệm 77


3.2. Đề xuất các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống
hồ sơ địa chính huyện Quảng Uyên 75

3.2.1. Thực hiện công tác đo vẽ bản đồ, hoàn thành công tác đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 75

3.2.2. Quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính và hồ sơ
địa chính 77

3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính
trong công tác quản lý địa chính 77

3.2.4. Tăng cường kinh phí và nguồn lực cán bộ phục vụ công tác quản lý
hồ sơ địa chính 78

3.2.5. Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Uyên 79

KẾT LUẬN 87

KIẾN NGHỊ 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL: Cơ sở dữ liệu;
GCN: Giấy chứng nhận;
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng;
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
CNH, HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa;
UBND: Ủy Ban Nhân Dân;
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai [1] 4
Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai [12] 6
Hình 1.3. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần 31
Hình 1.4. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta 32
Hình 1.5. Trang web cung cấp thông tin địa chính trên mạng Internet xã Đông
Thành, huyện Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long 33
Hình 1.6. Tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh Long 34
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng 37
Hình 3.1. Kết nối CSDL không gian SDE 64
Hình 3.2. Tạo CSDL không gian 65
Hình 3.3. Cấu trúc CSDL không gian 65
Hình 3.4. Nhập dữ liệu vào CSDL không gian 66
Hình 3.5. Bảng nội dung CSDL không gian 67
Hình 3.6. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu theo chuẩn địa chính 67
Hình 3.7. Bảng phân lớp CSDL không gian SDE trên ArcCatalog 68
Hình 3.8. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu theo chuẩn địa chính
trên ArcCatalog, ArcMap 69
Hình 3.9. Khởi tạo CSDL thuộc tính địa chính 69
Hình 3.10. Bảng nội dung CSDL thuộc tính LIS theo chuẩn địa chính 70
Hình 3.11. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu LIS theo chuẩn địa chính 70
Hình 3.12. Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số 71
Hình 3.13. Kết nối CSDL kho hồ sơ quét qua phần mềm FileZilla Server 72
Hình 3.14. Đăng nhập vào phần mềm hồ sơ quét: Chương trình đòi hỏi kết nối vào
CSDL hồ sơ quét với CSDL quản lý đất đai “LIS” 72
Hình 3.15. CSDL kho hồ sơ quét 73
Hình 3.16. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng và quản lý
trong phần mềm ViLIS 2.0 Enterprise 74

Hình 3.17. Quy trình chuyển đổi hệ thống bản đồ địa chính chính quy đã có vào
trong cơ sở dữ liệu địa chính 73


Hình 3.18. Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 73
Hình 3.19. Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính 73
Hình 3.20. Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính 73




DANH MỤC BẢNG


Bảng 2.1. Diện tích cơ cấu các loại đất của huyện Quảng Uyên năm 2013 47
Bảng 2.2. Kết quả cấp GCNQSD đất trước và sau thông tư 29 51
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp kết quả đăng ký cấp giấy năm 2013 51
Bảng 2.4. Tổng hợp tình hình đo đạc huyện Quảng Uyên giai đoạn từ 2010-2013 . 58
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp sổ sách địa chính Error! Bookmark not defined.

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác và sử dụng đất đai ngày càng gia
tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm
mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này. Một
trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông
tin về sử dụng đất của người dân và cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính,
gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất,
về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất. Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ bản để
thiết lập hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin bất động sản. Hệ thống hồ sơ
địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác
nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất
đai,… Hệ thống vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa là công cụ để cung cấp thông
tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hiện nay ở nước
ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần
lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công
dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất
đai.
Huyện Quảng Uyên là một trong những huyện miền núi của tỉnh Cao Bằng, có
một vị trí rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, huyện được nối với thị xã
Cao Bằng và nước cộng hòa nhân dân Trung Hoa, được ưu tiên đầu tư phát triển với
những kế hoạch, quy hoạch, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng. Những năm gần đây,
cùng với sự thay đổi cơ cấu kinh tế, tốc độ phát triển trong vùng tăng nhanh dẫn đến
những biến động lớn liên quan đến đất đai, trong khi đó hệ thống hồ sơ địa chính bao
gồm bản đồ, hệ thống sổ sách địa chính, sổ mục kê đất đai chưa được cập nhật thường
xuyên, liên tục và đồng bộ giữa các cấp gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý,
sử dụng đất của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh

hưởng đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện. Các giao dịch về đất đai chủ yếu mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc


2
mua bán trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng
trong một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp
ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng
sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính theo
hướng hiện đại hóa phục vụ công tác quản lý đất đai huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao
Bằng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Quảng Uyên,
tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính
theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa
bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, trong đó nghiên
cứu đề xuất các giải pháp cụ thể xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác
quản lý đất đai huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng và ứng dụng tại 1 xã nghiên cứu
điểm (xã Cai Bộ).
4. Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra khảo sát: Phương pháp này được dùng để thu thập tài

liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng.
- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu theo bảng về tình hình
quản lý sử dụng đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính, kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất
trên địa bàn huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ các tài liệu, số liệu đo đạc bản
đồ, bảng tổng hợp kết quả đăng ký cấp GCNQSD đất thu thập được phân tích làm rõ


3
thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn
huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá đồng thời đề
xuất các giải pháp.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan; khảo
sát, nghiên cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương
trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hoá dữ liệu: Từ dữ
liệu bản đồ và hồ sơ địa chính đã được khảo sát, thu thập phân tích tiến hành thực
nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu trên cơ sở quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu
địa chính tại xã thí điểm Cai Bộ, huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng sử dụng phần
mềm hệ thống thông tin đất đai Vilis 2.0.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị và tài liệu tham khảo cấu trúc của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính
Chương 2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao
Bằng
Chương 3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa
chính huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng

4
CHNG 1. TNG QUAN V H THNG H S A CHNH
1.1. H thng h s a chớnh
1.1.1. Khỏi nim h thng h s a chớnh
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch a
chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý ca
tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong quỏ trỡnh
o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s dng t, cp
giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [13].

Hỡnh 1.1. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai [1]
Hồ sơ
Địa chính

1. Bản đồ địa
chính
2. Sổ mục kê
3. Sổ địa chính
4. Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất
5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất
6
. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

Kinh tế

Thửa đất

7. Tên chủ sử dụng
8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và nghĩa vụ

11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất
12. Biến động về sử dụng đất
13. Cơ sở pháp lý
Xã hội,
pháp lý

1. Vị trí
2. Hình thể

3. Kích

thớc

4.

Diện tích
5. Loại đất
6. Giá đất
Tự nhiên



5
Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn
lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.

- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng
mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất
đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất
là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông qua sự
trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. (Hình 1.2)
[12].
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê,
kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực cho
công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho thanh tra,
giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai.
Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản lý tài
chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất. Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh hiện
trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua
việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà quản lý theo
dõi quá trình sử dụng đất.


6
cp v mụ, thụng tin h s a chớnh phn ỏnh thc trng s dng t lm
c s Nh nc xõy dng chớnh sỏch s dng t ai trong quỏ trỡnh cụng nghip
húa, hin i húa t nc.
H s a chớnh khụng ch cú chc nng phc v qun lý nh nc v t ai

m cũn thc hin vic cung cp cỏc thụng tin v s dng t phc v nhu cu thụng tin
ca cng ng.

Hỡnh 1.2. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi cụng tỏc qun lý t ai [12]
1.1.3. Kinh nghim ca nc ngoi trong xõy dng v hin i húa h s a
chớnh
Trờn th gii, nhiu nc ó cú kinh nghim hng trm nm qun lý t ai,
trong ú cú cụng tỏc thit lp v qun lý h s a chớnh. Mi mt quc gia vi ch
chớnh tr khỏc nhau ti tng thi im lch s u cú nhng chớnh sỏch phự hp
m bo quyn li chớnh tr ca mỡnh. c bit i vi t ai.
Cỏc quc gia trờn th gii rt coi trng n vic thit lp v hin i húa h
thng h s a chớnh phc v cho cụng tỏc qun lý v s dng t ai, th hin
thụng qua cỏc cụng trỡnh nghiờn cu v vn ny mt s nc tiờu biu:
Australia, h thng h s a chớnh c xõy dng trong quỏ trỡnh thc hin
h thng ng ký t ai Torrens (title system) v c hin i húa trờn c s thit
lp v qun lý c s d liu t ai trong H thng thụng tin t ai, gm hai thnh
Chính sách
đất đai
- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách
Hồ
sơ
địa
chính
Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử

dụng đất )
Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,
khiếu nại
Chỉnh lý hồ
sơ
Thông tin biến
động sử dụng đất
Cơ sở tổng hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề
- Thống kê,
kiểm kê đất đai
- Cung cấp
thông tin
- Đánh giá hiện trạng
sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch
- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao đất,
cho thuê đất
- Cơ sở xác định hạng
đất
- Thông tin tài sản
gắn liền với đất
- Nghĩa vụ tài chính
- Nguồn gốc và

thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý
Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

Giao đất, cho thuê
đất
Quản lý tài chính về
đất đai
- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng


7
phần chính (Williamson, 1999) [17]:
- Hệ thống hồ sơ là căn cứ pháp lý và cơ sở để xác định thuế, bao gồm: tài liệu
chứng minh quyền sở hữu đất đai; tài liệu mô tả về cơ sở hạ tầng; xác nhận về tiềm
năng nông nghiệp đối với thửa đất; tài liệu mô tả về tình trạng môi trường (nếu có);
tài liệu chứa đựng các thông tin khác về kinh tế - xã hội liên quan đến thửa đất.
- Hệ thống dữ liệu không gian bao gồm: bản đồ địa chính; hệ thống cơ sở hạ
tầng; bản đồ về môi trường và các nguồn tài nguyên; dữ liệu nền địa hình; phân bố
dân số, phân loại đất và các thông tin không gian khác.
Với mô hình quản lý đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các
CSDL địa chính (CSDL đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Ví dụ tại
bang Tây Úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang – WALIS.
WALIS không chỉ là CSDL tập trung duy nhất mà được phát triển thành một mạng
các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do
các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai.
Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất

đai, chủ sở hữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng
đất,…
Việc hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính của Australia đảm bảo cập nhật
các thông tin biến động về đất đai một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt
quỹ đất đai ở tầm vĩ mô cũng như vi mô.
Ở Thụy Điển công tác hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính (hồ sơ bất động sản)
được thực hiện trên cơ sở xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai và bất động sản (LDBS),
hoàn thành năm 1995 và ứng dụng công nghệ viễn thám và GIS trong bổ sung, cập nhật
những biến động (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000) [9]. Sổ đăng ký bất động sản và sổ
đăng ký đất đai chính là cơ sở cho các thông tin trong LDBS, ngoài ra còn có bản sao
sổ định giá tài sản của cơ quan thuế. Vì vậy một đơn vị tài sản có các thông tin sau:
- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ
địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng.
- Diện tích của bất động sản.
- Giá trị tính thuế.


8
- Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc có bất
động sản đó khi nào và như thế nào.
- Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ
thể đó.
- Số lượng thế chấp.
- Thông tin về quyền thông hành địa dịch.
- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản
đồ và các tài liệu lưu trữ khác.
- Ngoài ra còn có một số cơ sở dữ liệu có liên quan: Sổ đăng ký các công trình
xây dựng, sổ đăng ký các tổ chức sở hữu, sổ đăng ký chứng nhận đủ điều kiện thế
chấp, cơ sở dữ liệu về giá bán bất động sản, cơ sở dữ liệu về các đảm bảo tín dụng hộ
gia đình.

Cơ chế hoạt động: LDBS là một hệ thống trực tuyến được xây dựng trên một hệ
thống trung tâm do Cục đo đạc đất đai quốc gia (NLS) vận hành. Người sử dụng được
trực tiếp tiếp cận với hệ thống để đăng ký và tìm kiếm thông tin. Có khoảng 4000 cơ
quan trong cả nước kết nối với hệ thống. Chỉ một phần rất ít trong số đó thuộc về các
cơ quan đăng ký, phần lớn thuộc về các ngân hàng và các tổ chức tín dụng, công ty
bảo hiểm, các thành phố, đại lý bất động sản, các nhà định giá và các tổ chức khác có
nhu cầu thường xuyên đối với thông tin về bất động sản.
Việc tiếp cận và sử dụng thông tin trong LDBS: nguyên tắc cơ bản của Chính
phủ Thụy Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả sổ
đăng ký đất và bất động sản) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông
tin. Tuy nhiên vẫn cần nộp lệ phí cho các yêu cầu về bản sao hồ sơ, trích dẫn từ sổ
đăng ký, người sử dụng phải trả lệ phí cho dịch vụ này.
Ở Pháp hệ thống hồ sơ địa chính được cập nhật, bổ sung từ những năm 1970 –
1974 trên cơ sở sử dụng tư liệu ảnh hàng không và thiết lập cơ sở dữ liệu trong hệ thống
thông tin đất đai MAJIC (Stéphane, La Vigne, 1996) [16]. Hệ thống MAJIC được đưa
vào các Sở địa chính để xử lý các thông tin được tổ chức và tập hợp dưới dạng những
tư liệu địa chính tập trung ở những trung tâm tin học cấp vùng (CRI) chuyên xử lý
những số liệu về nhà đất.



9
Mỗi Sở địa chính đều có cơ sở dữ liệu riêng cho khu vực mình quản lý mà nó
truy nhập thường xuyên. Thông tin địa chính được tổ chức dưới dạng những tập hợp
có cấu trúc của các thông tin, nhóm thành những thực thể khác nhau (thửa, ngôi bất
động sản, cá nhân, lô) liên kết với nhau bằng những quan hệ phân cấp bậc hay chức
năng.
Trong hệ thống MAJIC, việc xử lý những thay đổi được các Sở thực hiện trên
máy tính, ngay từ khi tiếp nhận được các chứng từ (trích lục chứng thư, tài liệu đo đạc,
trạng thái mô tả phân vị hoặc cả các khai cáo về những bất động sản xây dựng,…).

Việc cập nhật các CSDL được thực hiện theo thời gian thực hiện liên tục trong năm,
do các Sở địa chính có điều kiện sử dụng nguồn thông tin luôn cập nhật.
Hệ thống hồ sơ địa chính của Mỹ được hiện đại hóa bằng việc thiết lập CSDL
trong Hệ thống thông tin đất đai (Houser P. et al, 2005; Ventura, 1998) [18] nhằm cung
cấp thông tin cho việc thực hiện hai chức năng chủ yếu: pháp lý và kinh tế. Chức năng
pháp lý của hệ thống bao gồm: xác định quyền sở hữu; mô tả về phạm vi sở hữu
(không gian và có thể cả thời gian); hỗ trợ quá trình chuyển nhượng đất đai; cung cấp
các chứng từ về quyền sở hữu; hỗ trợ các thủ tục hành chính; chia sẻ thông tin về đất
đai. Chức năng kinh tế của hệ thống bao gồm: quản lý thông tin về thuế sử dụng đất;
phân bố các quỹ tài chính hỗ trợ các hoạt động liên quan đến đất đai từ các chương
trình cộng đồng; quản lý và hỗ trợ thị trường bất động sản; hỗ trợ thông tin cho công
tác quy hoạch sử dụng đất.
Tại Hungary, hệ thống hồ sơ địa chính được hiện đại hóa trong khuôn khổ thực
hiện dự án hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai (UN, 1996 - the experience of
Hungary in modernizing a land registration system) bao gồm các biện pháp chủ yếu
sau:
- Hoàn thiện và tin học hóa các hồ sơ địa chính và hồ sơ pháp lý.
- Hoàn thiện và số hóa bản đồ địa chính.
- Phát triển các chuẩn quốc gia về bản đồ địa chính dạng số và hỗ trợ các chuẩn
trao đổi dữ liệu.
- Những vấn đề bản quyền tác giả và quyền sở hữu hợp pháp dữ liệu phải được
ghi rõ địa chỉ và hướng dẫn chính xác lập như thế nào, những chức năng có thể hoặc
không thể được sử dụng.


10
Nhiều nước khác trên thế giới cũng đã tiến hành hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa
chính trong khuôn khổ xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Ví dụ như hệ thống NaLIS
ở Malaysia (Trần Quốc Bình và nnk, 2003), ở Thái Lan (Bishop et al., 2000) , Nhật
Bản (Takashi et al, 2003) [20], Nhìn chung quá trình hiện đại hóa được thực hiện

từng bước, ban đầu các dữ liệu được chuyển từ dạng giấy sang dạng số, sau đó được
chuẩn hóa và quản lý thống nhất trong CSDL và được cập nhật thường xuyên thông
qua sử dụng các công nghệ mới thu thập thông tin về sử dụng đất như công nghệ GPS,
viễn thám và GIS,…
Xu hướng tiếp tục hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính trong những năm gần
đây là gắn với quản lý đất đai điện tử (e - land administration). Ở Hà Lan CSDL địa
chính là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai điện tử, được thiết
lập từ năm 2005. Thông tin đất đai được cung cấp trên mạng Internet phục vụ yêu cầu
quản lý của của nhà nước và của người dân, cộng đồng (Rik Wouters, 2010) [21].
Theo định hướng của EU, Chính phủ bảo vệ tính khả thi và truy cập dữ liệu không
gian thông qua cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia (NSDI) và tạo điều kiện
thuận lợi cho những giao dịch điện tử và tính pháp lý của nó (như cung cấp cổng giao
dịch thông tin cho người dân, quản lý dịch vụ chính phủ điện tử, ) (Paul van der
Molen, 2009) [22].
1.2. Cơ sở pháp lý và nội dung thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở
nước ta
1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 1993 và các văn bản dưới luật
Luật đất đai 1993 với hàng loạt các chính sách đổi mới trong quan hệ đất đai
như giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng đất có
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,… đòi hỏi phải
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất
đai. Điều 15 đã quy định về công tác lập bản đồ địa chính. Điều 33 quy định “UBND
xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử
dụng và biến động về việc sử dụng đất”,…
Để thực hiện Luật đất đai và các Nghị định của Chính phủ như Nghị định
60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, Nghị định 88/CP về quản


11

lý và sử dụng đất đô thị,…Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định số 499/QĐ -
ĐC ngày 27/7/1995 “Về việc ban hành mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến
động đất đai, cấp GCNQSD đất” và sau đó là Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày
16/3/1998 về việc “Hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất”. Theo các văn bản này, hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu
sau:
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý:
+ Bản đồ địa chính: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ
đạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa
chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Bản đồ địa chính được lập
thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao được lưu tại cấp huyện và cấp
xã có giá trị như bản gốc.
+ Sổ địa chính: được lập nhằm đăng ký toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước
giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa
giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất
đai theo pháp luật.
Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) và do cán bộ địa
chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa
chính duyệt mới có giá trị pháp lý.
Sổ địa chính được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại
phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản
lý.
+ Sổ mục kê đất đai: nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa giới
hành chính của mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích,
loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai. Mặt khác, sổ mục kê
còn giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trong hồ sơ địa chính.
Sổ được lập cho từng xã và phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính
duyệt mới có giá trị pháp lý.
Sổ mục kê đất được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại
phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản

lý.


12
+ Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập để theo dõi và quản lý chặt chẽ tình
hình thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính hàng năm và tổng hợp báo
cáo thống kê diện tích theo định kỳ.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng xã, mỗi xã lập một bộ lưu tại
UBND xã, do cán bộ địa chính lập và quản lý.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nhằm theo dõi quá trình cấp giấy
GCNQSDĐ; ghi nhận những thông tin về từng thửa đất đã cấp GCNQSDĐ.
Đơn vị lập và giữ sổ: Phòng Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ
cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Sở Địa chính cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc
thẩm quyền của cấp tỉnh.
+ Biểu thống kê diện tích đất đai.
- Hệ thống tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết:
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao
gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ
bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa.
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai
đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất,
GCNQSDĐ được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v )
các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất
đã thực hiện v.v
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai
đăng ký của cấp xã, cấp huyện.

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét
duyệt của hội đồng, quyết định cấp GCNQSDĐ, quyết định xử lý các vi phạm pháp
luật đất đai v.v


13
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp
GCNQSDĐ.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập ngay trong quá trình kê khai đăng ký
và xét duyệt để cấp GCNQSDĐ. Toàn bộ hồ sơ được thành lập theo đơn vị cấp xã, do
UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện dưới sự hướng dẫn
chuyên môn của cán bộ Phòng Địa chính cấp huyện và kiểm tra nghiệm thu của Sở
Địa chính. Riêng hồ sơ tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa
chính, Sở Địa chính chịu trách nhiệm đưa vào hệ thống hồ sơ sau khi kiểm tra nghiệm
thu tiếp nhận sản phẩm đo đạc địa chính của mỗi công trình.
Chỉnh lý hồ sơ địa chính: các hành vi làm thay đổi đất đai sau đăng ký đất đai
ban đầu, sau khi chủ sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại UBND xã
(phường, thị trấn), cán bộ địa chính cấp xã hoàn thành việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa
chính lưu tại cấp xã, chuyển hồ sơ đăng ký biến động và báo cáo về phòng Địa chính
cấp huyện. Khi nhận được hồ sơ và báo cáo của cấp xã, phòng Địa chính huyện phải
hoàn thành việc chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu tại cấp huyện và gửi tiếp biến động đất
đai về Sở Địa chính. Sở Địa chính sau khi nhận được hồ sơ và báo cáo của cấp huyện
phải hoàn thành việc chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu tại Sở đồng thời lưu hồ sơ đăng ký
biến động và bổ sung danh mục hồ sơ lưu của xã sở tại trong hệ thống hồ sơ của Sở.
Cán bộ địa chính xã (phường, thị trấn), phòng Địa chính huyện (quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh), Sở Địa chính chịu trách nhiệm trước UBND cùng cấp, cơ quan
địa chính cấp trên về việc thực hiện lưu trữ, quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính theo phân
cấp.
Ngày 30/11/2001, để thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất

đai (được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2001), Tổng cục Địa chính đã ban hành
Thông tư số 1990/2001/TT - TCĐC “Hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính
và cấp GCNQSDĐ”, trong đó quy định về lập, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính có
một số thay đổi:
- Thay đổi các mẫu tài liệu hồ sơ địa chính: mẫu sổ địa chính được quy định
riêng cho khu vực nông thôn và khu vực đô thị, trong đó nội dung sổ địa chính khu
vực đô thị có thêm cả phần tài sản gắn liền với đất (nhà và tài sản khác); Sổ mục kê đất
quy định thành lập đối với xã khu vực nông thôn.


14
- Đối với một số trường hợp đăng ký biến động đất đai như đăng ký chia tách
thửa đất hoặc thay đổi chủ sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải làm thủ tục
qua UBND cấp xã mà nộp hồ sơ tại cơ quan địa chính thuộc UBND có thẩm quyền
cấp GCNQSDĐ (cấp huyện hoặc cấp tỉnh). Cơ quan địa chính huyện (tỉnh) chịu trách
nhiệm chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính, thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa
chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính. Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế quyền sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ -
CP thì cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ chứng nhận thay đổi lên
GCNQSDĐ, chỉnh lý hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa
chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính.
1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật
Luật Đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính nhằm
đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH, HĐH đất nước. Điều 47 quy
định:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;

- Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và
chưa thực hiện;
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Nghị định 181/2004/CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai ban hành ngày
29/10/2004 đã quy định “nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ,


15
chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy
định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất”,…
Thực hiện Luật Đất đai và Nghị định 181/2004/CP của Chính phủ, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã có Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, trong đó nội dung chủ yếu về lập, quản lý hồ sơ
địa chính như sau:
* Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành
chính quy định tại chương XI của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản
sao; thống nhất giữa GCNQSD đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Bản đồ địa chính là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả các yếu tố tự
nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất. Nội dung bản
đồ địa chính gồm các thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự,

diện tích, mục đích sử dụng đất; về hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối; về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; về đường giao thông
gồm đường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa
khép kín; về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy
hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; về điểm
toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Trường hợp thửa đất quá nhỏ
hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa
chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài
cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất, địa giới
hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình.
- Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử
dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng
người sử dụng đất. Nội dung sổ địa chính bao gồm: