Một số vấn đề lý luận về nhà ở

I. Một số vấn đề lý luận về nhà ở:
1. Khái niệm nhà ở:
Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là
nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là
lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra
mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những
đặc điểm riêng.
Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó.
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và̀ Điều 3 Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ đã giải thích các khái niệm liên
quan đến nhà ở như sau:
- “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” (Điều 1 của Luật Nhà ở).
- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54
của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ
chế do Nhà nước quy định.
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời
gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có
số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và
tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng
1
không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng
trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư
có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu
tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
- Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một
khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính
thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ.
Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
đó.
2. Đặc điểm của nhà ở:
Ta có thể khẳng định, nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt bởi những lý do
sau đây:
- Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không
mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hoá khác;
- Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất. Do chi phí xây dựng
lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với
mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những thành phố lớn;
- Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các
thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử;
- Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ
bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt. Mức giá nhà ở
được chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng;
- Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy
định hết sức chặt chẽ của pháp luật.
2
3. Phân loại nhà ở:
Có rất nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở. Việc phân loại nhà ở là hết sức
cần thiết cho việc định giá các ngôi nhà, đồng thời để xác định nghĩa vụ của các
cá nhân, các hộ gia đình, các doanh nghiệp sở hữu nhà.
• Nếu Căn cứ Điều 4 Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16-12-2004 về quản

lý chất lượng công trình xây dựng của Chính phủ, thì nhà ở được phân loại gồm
nhà chung cư và nhà riêng lẻ.
Theo phụ lục I đính kèm Nghị định 209/2004/NĐ-CP phân cấp công trình
xây dựng là nhà ở riêng lẻ như sau:
1. Cấp đặc biệt: Là nhà ở có tổng diện tích sàn lớn hay bằng 15.000m2
(≥15.000m2) hay có chiều cao trên hay bằng 30 tầng ( ≥30 tầng);
2. Cấp I: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 10.000m2 đến dưới 15.000m2
(từ 10.000m2 < 15.000m2) hay có chiều cao từ 20 đến 29 tầng;
3. Cấp II: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 5.000m2 đến dưới 10.000m2
(từ 5.000m2 < 10.000m2) hay có chiều cao từ 9 đến 19 tầng;
4. Cấp III: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 1.000m2 đến dưới 5.000m2
(từ 1.000m2 <5.000m2) hay có chiều cao từ 4 đến 8 tầng;
5. Cấp IV: Là nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 1.000m2 hay có chiều cao
nhỏ hơn hay bằng 3 tầng ( ≤ 3 tầng);
Đối với nhà biệt thự - là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng
gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ,
mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay ra sân hay vườn, được phân ra thành 4
hạng. Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt
tiền, sân vườn rộng hay hẹp, vệ sinh- hạng 1 mỗi tầng có thể có 1 phòng vệ sinh
còn hạng 4 cứ mỗi phòng phải có một phòng tắm, phòng vệ sinh riêng. Dưới đây
là cách phân hạng nhà biệt thự:
1. Hạng 1: Biệt thự giáp tường;
2. Hạng 2: Biệt thự song đôi;
3
3. Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;
4. Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt;
• Nếu phân loại nhà ở theo khả năng thu nhập của hộ gia đình, ta có thể
chia nhà ở thành những nhóm sau đây:
1. Nhóm 1: Nhóm hộ gia đình có thu nhập cao có nhà ở riêng biệt, kiên
cố, hiện đại;

2. Nhóm 2: Nhóm hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình có nhu
cầu nhà ở đa chức năng, vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh với những tiện nghi
tương đối hiện đại;
3. Nhóm 3: Nhóm hộ gia đình có thu nhập trung bình, có nhà ở là căn hộ
nhỏ, trong ngõ, hẻm hoặc nhà chung cư có tiện nghi tối thiểu;
4. Nhóm 4: Nhóm hộ có thu nhập thấp, thường có nhà ở là những căn nhà
ở tạm, không hợp pháp ở các hẻm, kênh rạch hoặc ngoại ô.
Sự phân tầng giàu – nghèo ngày một thể hiện rõ nét, đặc biệt ở các đô thị
lớn. Điều này ảnh hưởng rất rõ trong nhu cầu nhà ở, khả năng xây dựng nhà ở
của các cá nhân, hộ gia đình.
• Nếu phân loại nhà ở theo nguồn vốn xây dựng ta có:
1. Nhóm 1: Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn từ kênh ngân sách nhà
nước;
2. Nhóm 2: Nhà ở do các tổ chức kinh tế xã hội bỏ vốn góp xây dựng;
3. Nhóm 3: Nhà ở do vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng;
4. Nhóm 4: Nhà ở do vốn tư nhân bỏ ra xây dựng.
II. Quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch đối với nhà ở:
Như đã trình bày ở trên, nhà ở là hàng hóa đặc biệt, việc thực hiện giao
dịch, chuyển nhượng, mua bán nhà ở phải được tiến hành theo quy định chặt chẽ
của pháp luật. Hiện tại theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, có các hình
thức giao dịch về nhà ở sau:
4
- Mua bán;
- Cho thuê;
- Thuê mua;
- Tặng cho;
- Thừa kế;
- Đổi;
- Cho mượn; cho ở nhờ;
- Ủy quyền quản lý nhà ở.

Có các giao dịch chuyển quyền sử dụng nhà ở sau:
- Cho thuê;
- Cho mượn;
- Cho ở nhờ;
- Ủy quyền quản lý nhà ở (các bên thỏa thuận cho bên quản lý được ở nhà
đang quản lý của chủ sở hữu)
Luật Nhà ở đã quy định rõ những điều kiện đối với nhà ở được tham gia
giao dịch tại Điều 91, theo đó:
“ 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
5
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này
còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước,
vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại
Mục 4 Chương III của Luật này”
Điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở cũng được quy định
cụ thể như sau tại Điều 92:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân
sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức
năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích
kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền

quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc
vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ
thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh”
Trình tự, thủ tục về giao dịch nhà ở được quy định tại Điều 93 như sau:
“1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê,
thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở
6
(sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở
thì phải có văn bản tặng cho.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau
đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê;
cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của
người ký).
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân
dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
7
4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định
của pháp luật.
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm
nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy
định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở
được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở
kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối
với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm
mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu
tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải
nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại
khoản này.
7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên
nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian
nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.”
III. Thực trạng nhà ở tại Việt Nam hiện nay:
Theo thống kê mới nhất về nhà ở của Bộ Xây dựng thì đến nay tổng số hộ
có nhà ở trên cả nước là 22.186.275 hộ, tỷ lệ số hộ không có nhà ở khoảng
0,52‰ (khoảng 11.458 hộ), trong đó số hộ có nhà ở tại khu vực đô thị là
6.756.726 hộ, số hộ không có nhà ở khoảng 0,67‰ (khoảng 4.502 hộ).
Số hộ có nhà ở tại khu vực nông thôn là 15.429.549 hộ, hộ không có nhà ở
khoảng 0,45‰ (khoảng 6.956 hộ).Tổng diện tích sàn nhà ở là 1.415.261.687 m2,
trong đó khu vực đô thị là 476.309.938 m2 và khu vực nông thôn: 938.951.749
8