Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thiết bị tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc công ty Sông Đà Sao Việt

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI GIỚI THIỆU
Hiện nay thị trường BĐS đang nóng lên nhanh chóng và sẽ còn phát
triển. Nguyên nhân chủ yếu là do sự tác động của các chính sách trong lĩnh
vực BĐS, việc xây dựng và mở rộng các khu đô thị đã làm giá BĐS tăng lên
nhanh chóng. Việc tăng của giá BĐS cũng có nhiều nguyên nhân nhưng có
một nguyên nhân lớn đó là sự tham gia của những người đầu cơ BĐS. Có ý
kiến lo sợ rằng BĐS lại một lần nữa tạo thành bong bóng thị trường và thị
trường BĐS sẽ lại một lần nữa có nguy cơ trầm lắng và đóng băng. Ý kiến
này có lẽ không thực sự đúng với hoàn cảnh hiện tại khi nhà nước đã và đang
ngày càng hoàn thiện khung pháp luật về BĐS. Việc thị trường nóng quá mức
là có thể tin được, nhưng cũng giống như thị trường cổ phiếu thị trường BĐS
sẽ hạ nhiệt khi đến một mức nào đó. Cho đến nay vẫn chưa thấy có ý kiến về
nguyên nhân thực sự về việc lắng xuống thực sự của thị trường chứng khoán
nhưng có một điều chắc chắn là thị trường chứng khoán chưa bao giờ “đóng
băng” cho dù lượng giao dịch có thể giảm và giá chứng khoán giảm. Thị
trường BĐS cũng sẽ đi theo xu hướng như thế, có nghĩa rằng, trong khi nhiều
người vẫn tưởng rằng giá BĐS chỉ tăng không giảm thì cũng sẽ có một cú
shock nào đó khiến cho thị trường đào thải những người đầu cơ và giữ lại
những người thực sự chuyên nghiệp hoặc có tay nghề trong lĩnh vực BĐS. Từ
những vấn đề như vậy, chuyên đề này phát triển đề tài hoàn thiện kỹ năng
môi giới trong thị trường BĐS chuyên nghiệp sẽ đến trong một ngày không
xa. Lấy thực tế từ sàn giao dịch BĐS Sao Việt thuộc công ty Sao Việt hiện
nay đang phát triển mô hình sàn giao dịch trong đó có bộ phận môi giới BĐS.
Mục tiêu của sàn cũng là cho ra dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, do vậy
sẽ có nhiều điểm đáng ghi nhận và giúp cho đề tài sâu sắc hơn.
Nội dung chuyên đề này gồm các phần chính sau:
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương I) Tổng quan về thị trường BĐS.

Chương II) Thực trạng về môi giới BĐS ở nước ta và thực trạng môi
giới BĐS tại công ty Sông Đà Sao Việt.
Chương III) Các nhận xét và đề xuất của cá nhân
Do thời gian nghiên cứu chưa dài và còn nhiều thiếu sót trong nhận
thức nên đề tài vẫn chưa được hoàn chỉnh, rất mong thầy cô và các bạn đóng
góp và giúp đỡ.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn thầy giáo Nguyễn Minh Ngọc đã giúp đỡ tôi
hoàn thành chuyên đề này.
ĐINH HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI DỰA VÀO THỰC
TẾ TẠI SÀN GIAO DỊCH SAO VIỆT THUỘC CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO
VIỆT.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN 1: PHẦN MỞ ĐẦU.
Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI BĐS
a) NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VỀ BĐS VÀ NGHỀ MÔI GIỚI
Với một nhà môi giới BĐS sẽ được đinh nghĩa như sau: “BĐS là một
mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những
công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công
trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Thực ra còn một số
BĐS đặc biệt theo quy định của chính phủ nữa song với nhà môi giới hầu như
không gặp phải những loại BĐS này vì chúng thuộc tầm kiểm soát của quốc
gia. Với định nghĩa như trên ta có thể thấy được một số điểm nổi bật của
BĐS, đó là BĐS mang giá trị lớn, gắn liền với đất nên mang tính địa điểm và
giá trị BĐS cũng phụ thuộc vào địa điểm, các công trình trên đất thường là
các công trình xây dựng cũng mang giá trị cao, tính ổn định và thêm nữa là
quá trình tạo ra các công trình đó khá lâu.
Thị trường BĐS ra đời như một lẽ tất nhiên bởi BĐS cũng chỉ là một loại
tài sản, không những thế còn là một loại tài sản thiết yếu cho đời sống con

người, nên những giao dịch phát sinh từ BĐS đã có từ rất lâu rồi. Vấn đề ở
đây là chính vì BĐS là một loại tài sản đặc biệt như trên đã nêu nên thị trường
này luôn được nhà nước giám sát một cách chặt chẽ. Với thị trường BĐS ở
Việt Nam thì khung pháp lý điều chỉnh hành vi các bên tham gia thị trường
còn nhiều hạn chế, nguyên nhân chính là vì sự thiếu kinh nghiệm của nhà
nước trong quản lý và cũng vì quy định của Việt Nam về BĐS là tài sản
chung quốc gia khiến cho thủ tục liên quan đến giao dịch còn nhiều phức tạp
từ đó nảy sinh vấn đề cho các bên.
Môi giới BĐS ra đời như một hiện tượng xã hội khách quan đáp ứng nhu
cầu của thị trường. Định nghĩa về môi giới BĐS như sau: Môi giới bất động
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sản là hoạt động của nguời thứ ba với mục đích tạo sự thấu hiểu thông cảm
giữa các bên hay là việc giải quyết những công việc liên quan đến bất động
sản mà các bên quan tâm. Nhà môi giới có vai trò là cầu nối giữa các bên liên
quan đến bất động sản”. Chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực
hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác
nhau liên quan đến BĐS. Người môi giới đóng vai trò dẫn dắt các bên tham
gia hoạt động trong thị trường BĐS hiểu biết lẫn nhau hơn, từ đó dẫn dắt
thương vụ hoàn thành thuận lợi và đúng pháp luật cũng như bảo vệ được lợi
ích khách hàng. Những nhà môi giới hoạt đông một cách tự do trong thị
trường, họ có thể là 1 doanh nghiệp môi giới, một văn phòng môi giới hoặc
chỉ là cá nhân riêng lẻ hoạt động.
Từ định nghía trên và một số vấn đề khái quát trong môi giới có thể thấy
rằng môi giới có các đặc điểm chính. Thứ nhất, nhà môi giới đóng vai trò
trung gian trong giao dich BĐS, nếu nhà môi giới là một trong hai bên giao
dịch thì sẽ không còn ý nghĩa môi giới nữa. Đây là một điều kiện cần cho hoạt
động môi giới. Thứ hai, nhà môi giới hoạt động với mục đích thương mại,
liên kết các bên tham gia thương mại giúp họ ký kết hợp đồng. Đồng thời, họ

làm việc và nhận thù lao là tiền hoa hồng trong các giao dịch.
Những hoạt động chính yếu của nhà môi giới không chỉ dừng lại ở việc
đáp ứng được yêu cầu của khách hàng về các vấn đề tìm đối tương giao dịch
BĐS, họ còn giúp đỡ khách hàng trong vấn đề pháp lý, giải quyết vấn đề mâu
thuẫn cho các bên tham gia, tư vấn cho khách hàng tiềm năng của BĐS, và tổ
chức các dịch vụ chăm sóc khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ như một
sự bảo đảm cho khách hàng về uy tín và chất lượng môi giới.
b) CỤ THỂ VỀ VAI TRÒ, Ý NGHĨA
Nghề môi giới BĐS hiện nay ngày càng trở nên quan trọng. Xét trên
tầm vĩ mô, nghề môi giới đóng vai trò làm minh bạch thị trường BĐS, góp
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phần cho việc phát triển đúng hướng của thị trường. Những nhà môi giới với
tư cách là những người chủ động nắm bắt thông tin trong thị trường sẽ tiếp
xúc với các bên, từ đó để có thể tạo nên sự chặt chẽ trong hoạt động kinh
doanh BĐS trong thị trường BĐS Việt Nam vốn được đanh giá là thị trường
”rất thiếu minh bạch”. Xét trên khía cạnh khách hàng và những cá nhân,
người môi giới cung cấp cho họ những thông tin cần thiết cho một cuộc mua
bán BĐS, đồng thời giúp đỡ họ làm thủ tục pháp lý. Thêm nữa, trên phương
diện một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, nhà môi giới đưa ra lời khuyên cho
khách hàng với từng BĐS cụ thể. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm
rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới
cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành
nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của
việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn
đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách
hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp
của những người thực hiện công việc này.
Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều

cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những
dịch vụ này cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với
những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những
tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Nói về nhà môi giới cần phải đáp ứng đủ yêu
cầu về chuyên môn thực ra là rất khó để lượng hóa. Nghề môi giới do đặc
trưng riêng của nó nên đòi hỏi người làm môi giới ngoài việc được học kiến
thức một cách có bài bản thì cần phải có những phẩm chất khác nữa để có thể
thực hành trong thực tế. Bởi vì, nghề môi giới là một nghề của hoạt động,
giao tiếp, và năng động, tự chủ. Kiến thức môi giới hiện nay ở nước ta chưa
có được một hệ thống chuẩn, phần lớn những người làm môi giới hiện nay tự
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tìm tài liệu cộng với kinh nghiệm để tiến hành hoạt động môi giới. Thế
nhưng, vấn đề về giáo dục cho những người làm môi giới ở các nước phát
triển khác đã có từ sớm và tạo thành một hệ thống quy chuẩn đầy đủ, bắt buộc
những người làm môi giới phải được đào tạo và cấp bằng mới được phép hoạt
động. Những giao dịch trong thị trường BĐS thường là những giao dịch có số
tiền lớn, giao dịch phức tạp, qua nhiều quy trình vì vậy đòi hỏi người làm môi
giới phải thực sự có năng lực và hiểu biết. Hơn thế nữa, sự phát triển của thị
trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát
triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những
dịch vụ mới cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi
và liên tục hoàn thiện năng lực của mình.
Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và
nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau
như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để
thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức
thích hợp. Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách
có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và

tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung. Như vậy có thể thấy có ba phần
chính để làm được một nhà môi giới chuyên nghiệp giỏi, đó là kiến thức, kỹ
năng và sự trau dồi tính cách đạo đức. Tuy vậy không phải nhà môi giới nào
cũng có thể có được hết các kiến thức, hầu hết họ có những kiến thức cơ bản
nhất cộng thêm sự rèn luyện, cập nhật sẽ giúp cho họ trở thành những nhà
môi giới xuất sắc.
c) CÁC KỸ NĂNG TRONG NGHỀ MÔI GIỚI BĐS
Có thể nói một cách tổng quan rằng kiến thức cần thiết cho nhà môi
giới bất động sản bao gồm những vấn đề nằm trong 3 lĩnh vực sau:
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Luật
- Kinh tế
- Kĩ thuật
Khía cạnh kinh tế
Có thể nhìn bất động sản dưới góc độ kinh tế: mua - bán hay đầu tư. Vì
vậy nhà môi giới phải có sự hiểu biết về xu hướng thị trường trong khoảng
thời gian gần nhất, có khả năng dự đoán những tình huống có thể xảy ra trong
tương lai, vận dụng những vấn đề về giá trị đồng tiền theo thời gian, cũng như
kiến thức chung về các hiện tượng và quá trình của nền kinh tế, trong đó đặc
biệt là vấn đề lạm phát, thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ (tiền
đồng và ngoại hối).
Khía cạnh Luật
Bất động sản ngoài khía cạnh kinh tế còn có các quyền về tài sản nói
chung và quyền về bất động sản nói riêng. Nhà môi giới BĐS cần có khả
năng xác định được tình trạng pháp lí của bất động sản, có năng lực chia sẻ
những thông tin cần thiết cho khách hàng. Ngoài ra trong quá trình môi giới,
nhà môi giới còn động chạm với tất cả các quy định về thuế, phí, tài chính…
và vì vậy việc cung cấp cho khách hàng những thông tin chính xác là rất quan

trọng. Trong nhiều trường hợp thì việc cung cấp những thông tin chính xác
này chính là chìa khóa cho sự thành công của thương vụ. Trong trường hợp
ngược lại, những thông tin sai lệch sẽ làm thương vụ thất bại.
Khía cạnh Kĩ thuật
Nhà môi giới cũng cần có khả năng tự đánh giá tình trạng kĩ thuật của
bất động sản, những khiếm khuyết, các loại lỗi, cách công trình được thi công,
vật liệu sử dụng… mà không cần sự trợ giúp của chuyên gia xây dựng. Điều
này có ý nghĩa lớn, đặc biệt trong việc môi giới những công trình xây thô,
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chưa hoàn thiện. Nếu không có kiến thức về kĩ thuật thì nhà môi giới sẽ bị đặt
ở trạng thái bị động, chỉ biết nghe theo những thông tin mà người bán cung
cấp.
d) CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG
NGHỀ MÔI GIỚI
Ngoài ra, rất quan trọng cho nhà môi giới nữa là khía cạnh đạo đức
nghề nghiệp của nhà môi giới. Nhà môi giới được giao nhiệm vụ ủy thác giữa
các bên để thực hiện các giao dịch giữa các bên diễn ra thành công, tốt đẹp.
Sự ủy thác này gắn với sự tin tưởng của các bên, do đó nhà môi giới phải có
trách nhiệm đạo đức trong đó. Cụ thể là:
 Nguyên tắc chung
 Nhà môi giới BĐS cần cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng
đạo đức nghề nghiệp. Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp dựa trên cơ sở đạo
lí, đạo đức được công nhận chung trong xã hội.
 Nhà môi giới cần cung cấp dịch vụ sao cho dịch vụ đó
không làm phương hại đến khách hàng của họ.
 Nhà môi giới cần trung thực với khách hàng của mình và
không được làm mất lòng tin của khách hàng vào họ.
 Sự chính trực trong nghề nghiệp

 Nhà môi giới cần tập trung cố gắng trong khi thực hiện
những hoạt động nghề nghiệp của họ.
 Nhà môi giới phải tuân thủ những quy định pháp luật, bảo
vệ lợi ích khách hàng của họ dưới góc độ công bằng và trung thực trong
quan hệ với các bên của thương vụ.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nhà môi giới cần từ chối các hoạt động mâu thuẫn với
những nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp.
 Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp
 Trong khi cung cấp dịch vụ môi giới, nhà môi giới cần định
hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định pháp
luật.
 Nhà môi giới không nên thực hiện những hoạt động nằm
ngoài khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ
 Bí mật nghề nghiệp
 Nhà môi giới phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp mà họ
biết trong khi thực hiện thương vụ môi giới, mà những bí mật này sẽ gây
phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết. Việc giữ bí mật
không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá trình thực hiện
dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của thương
vụ.
 Tôn trọng nghề nghiệp
 Nhà môi giới cần bảo đảm sao cho quan hệ của họ với
những nhà môi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung
thực và tôn trọng.
 nhà môi giới không nên hành động gây phương hại đến
doanh nghiệp nơi họ làm việc.
 Nhà môi giới không được làm sai lệch hay gây hiểu nhầm

về những đối tác cạnh tranh, về doanh nghiệp hay những hoạt động nghề
nghiệp của đối tác cạnh tranh.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nhà môi giới cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của
các tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp.
 Nhà môi giới, trong vùng hoạt động của mình, cần cố gắng
loại bỏ những hiện tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ
gìn phẩm chất nghề nghiệp.
 Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không
được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân.
Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới sẽ được xây dựng, điều
chỉnh và thay đổi tùy thuộc vào các mức phát triển của thị trường BĐS. Việc
xây dựng những quy tắc đạo đức này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào quá trình
nghiên cứu của các chuyên gia và kết quả là của tập thể. Tất cả những nhà
chuyên môn có liên quan đến thị trường BĐS đều có trách nhiệm xây dựng và
bảo vệ để những quy tắc đó sao cho chúng được thực hiện tốt nhất.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 2. CƠ SỞ THỰC TẾ
Hiện nay thực tế tại thị trường BĐS Việt Nam đang diễn ra có rất nhiều
biến động.
Phân tích về hiện trạng và mức độ công khai, minh bạch trong thị trường
BĐS nước ta hiện nay, trước ngày 15/10/1993, người ta chỉ được mua bán tài
sản gắn liền với đất, còn đất đương nhiên ''đi theo'' và không có giá. Trong
thực tế khi đó, một túp lều hay một biệt thự trên cùng một thửa đất có giá như
nhau, nghịch lý này được pháp luật thừa nhận và diễn ra trong cuộc sống.
Từ 15/10/1993 đến 1/7/2004 (Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất (đất ở và đất nông nghiệp) được pháp luật thừa
nhận nhưng Nhà nước chỉ thừa nhận giá đất bằng khoảng 20% giá đất thị
trường. Như vậy, nghịch lý về giá đất được pháp luật thừa nhận nhưng giá đất
trên thị trường vẫn tồn tại làm cho Nhà nước bị thiệt hại khi giao đất, cho thuê
đất; làm cho người sử dụng đất thiệt vê tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Chỉ có nhà đầu tư là được lợi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
Sau 1/7/2004, hệ thống ''một giá đất'' được pháp luật thừa nhận nhưng sự
chênh lệch về hai loại giá đất vẫn tồn tại. Hiện tại, sự thiếu minh bạch, công
khai trong thị trường BĐS ở chỗ có nhiều điểm xung đột giữa Luật Đất đai
với các luật liên quan đến BĐS; nhiều quy định đổi mới chưa được thực thi ở
địa phương, thanh tra, kiểm tra không thường xuyên, không hiệu quả, hiện
tượng ''trên bảo dưới không nghe'' vẫn khá phổ biến; giá đất do Nhà nước quy
định vẫn thấp hơn giá thị trường; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
chưa đầy đủ, thuế sử dụng đất và thuế tài sản là BĐS chưa có...
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Rõ ràng, việc đăng ký ban đầu đối với đất bị chia cắt, đất có nhà ở được
đăng ký theo nhu cầu của chủ nhà theo Luật Nhà ở nhưng các loại đất khác
phải đăng ký bắt buộc theo Luật Đất đai. Sự chia cắt như vậy không thuận lợi
trong quản lý khi chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất khác và ngược lại.
Đồng thời, dễ xảy ra tình trạng một thửa đất được cấp hai loại giấy chứng
nhận và người sử dụng đất có thể thực hiện hai quyền cùng một lúc.
Ngoài ra, các sàn giao dịch BĐS mới đang ở trạng thái thử nghiệm, lại
thiếu dịch vụ bảo đảm an toàn khi giao dịch; cơ chế quản lý BĐS chưa hướng
tới nhiệm vụ chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý cũng như đầu tư... Sàn
giao dịch BĐS là một loại hình mới đang trong giao đoạn hình thành và hoàn
thiện. Tuy có những thiếu sót nhất định nhưng tin rằng đây là một loại hình sẽ
phát triển tốt trong tương lai, góp phần vào việc làm minh bạch thị trường

BĐS ở nước ta.
Nghề môi giới BĐS tham gia vào trong thị trường BĐS cũng chịu ảnh
hưởng chung của thị trường, do đó nghề môi giới BĐS ở nước ta còn có nhiều
vấn đề còn đang cần giải quyết. Một vấn đề nổi bật hiện nay của nghề môi
giới BĐS chính là những “cò nhà đất”, những người làm công việc có vẻ
giống như môi giới BĐS nhưng thực tế lại trở thành nhiều vấn nạn trong nghề
môi giới. Thực ra, “Cò nhà đất” là nghề có ảnh hưởng không nhỏ đến thị
trường bất động sản (BĐS). Thực tế đã chỉ ra một trong những nguyên nhân
dẫn đến tình trạng thị trường tăng nóng là do sự “bơm, thổi” của những cò
này. Khoảng chục năm trở lại đây, số lượng các công ty môi giới nhà đất cũng
như các cá nhân làm môi giới nhà đất tăng lên một cách nhanh chóng cả ở các
thành phố lớn và các địa phương khác. Tuy nhiên đi kèm với sự phát triển về
số lượng lại là sự tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Người kinh doanh, môi
giới mà không được đào tạo cơ bản, không hiểu biết đầy đủ về pháp luật liên
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quan đến lĩnh vực BĐS, hơn nữa lại hoạt động trong môi trường nhiều biến
động đã làm phát sinh không ít vấn đề. Thiếu chuyên nghiệp, minh bạch trong
kinh doanh, môi giới BĐS, hệ quả là rủi ro đối với khách hàng. Vấn đề này
chủ yếu do đạo đức nghề nghiệp và tính thiếu chuyên nghiệp, kiến thức căn
bản gây nên. Những “cò” này luôn kiếm mọi cách nâng giá của BĐS so với
giá rao bán thực tế để kiếm chênh lệch từ khách hàng. Kết quả của hành động
này là khách hàng bị thiệt hại, không còn tin tưởng vào môi giới BĐS nữa
hoặc luôn có tâm lý dè chừng. Như vậy, những “cò” này không chỉ làm
phương hại khách hàng, gây cản trở cho những người môi giới chuyên nghiệp
và có đạo đức nghề nghiệp mà còn làm cho thị trường BĐS bị kìm hãm phát
triển. Có thể nói, nghề môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại và phát triển
một cách tự phát, không có định hướng và đương nhiên là thiếu tính chuyên
nghiệp. Để thị trường BĐS vận hành một cách năng động, góp phần xứng

đáng vào sự tăng trưởng nền kinh tế quốc dân thì nghề môi giới BĐS phải
được chuẩn hóa, nhà môi giới phải được đào tạo cơ bản một cách có hệ thống.
Thị trường BĐS tại Việt Nam hình thành chưa lâu, mang tính thời vụ. Những
ngành dịch vụ trong thị trường mới bắt đầu hình thành, trong đó nghề môi
giới lại có vẻ như phát triển nhanh nhất, nhưng cũng nhiều bất cập nhất. Vì
vậy không thể nói được dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay đã là
một “nghề nghiệp” đúng nghĩa của nó. Những bất cập này phần lớn xuất phát
từ nguyên nhân sâu xa là sự thiếu những trung tâm đào tạo môi giới chính
thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chuyên môn
cao, sự thờ ơ của một số cơ quan chức năng liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị
bỏ qua … Khách hàng của những trung tâm môi giới thường bị bưng bít
thông tin, hoặc là thông tin mà các trung tâm đó đưa ra rất khó kiểm soát. Mỗi
trung tâm lại có một kiểu hợp đồng riêng với những điều khoản tùy tiện để
trói buộc khách hàng và trốn tránh trách nhiệm. Không ít người lỡ mua đất
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
qua môi giới phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhân viên của các trung tâm môi
giới hầu như không được đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ
của họ rất sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng. Ở tầm cao hơn, rất hiếm các nhà
môi giới có thể đảm nhận được các thương vụ môi giới lớn, đa dạng một cách
trọn vẹn, hiệu quả … Vấn đề này không chỉ với đất lẻ tư nhân, mà còn với
những người mua đất dự án, đặc biệt là những dự án phải quy hoạch giải tỏa.
Các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất làm nhũng nhiễu thông tin, góp phần
chính trong việc đẩy giá lên hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh
của thị trường. Từ đó các cò đất càng có dịp bưng bít thông tin và kiếm lợi
cho mình.
Từ những thực trạng đó của nghề môi giới BĐS trên thị trường hiện nay,
tôi phát triển đề tài này là “hoàn thiện quy trình môi giới môi giới” với mục
đích nghiên cứu đóng góp vào sự phát triển của nghề môi giới BĐS tại Việt

Nam ngày càng chuyên nghiệp hơn.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN 2: PHẦN NỘI DUNG
Chương 1. MỘT VÀI NHẬN ĐỊNH CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
VÀ NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Ở NƯỚC TA
Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa đặc biệt chịu ảnh hưởng của tổng
hợp các nhân tố khách quan và chủ quan. Trong đó phải kể đến sự tác động
của chính sách nhà nước tác động. Điều này càng nhận thấy rõ ở nước ta, khi
việc sở hữu đất đai của nước ta là công hữu.Có nghĩa rằng toàn bộ đất đai đều
thuộc sở hữu nhà nước, người dân chỉ sở hữu quyền sử dụng đất mà thôi. Từ
đó dẫn tới việc mua bán đất đai của nước ta là mua bán quyền sử dụng đất.
Điều này trước đây là vấn đề cản trở lớn đối với việc phát triển và minh bạch
thị trường BĐS. Trước kia người ta thường nói đến thị trường BĐS như một
thị trường ”ngầm”, và sự trao đổi mua bán thường trên hợp đồng dân sự. Điều
này làm cho thị trường BĐS trở lên phức tạp và đã dẫn đến tình trạng đóng
băng của thị trường trong thời kỳ trước. Từ việc không công khai trong thị
trường đã dẫn đến tình trạng đầu cơ trong thị trường, tạo nên giá ”sốt” của
BĐS quá cao khiến cho thị trường chững lại. Trong cơn sốt này cũng phải
tính đến sự đóng góp của các ”cò” đất, họ đóng vai trò làm tăng giá đất nhằm
thu lợi ngắn hạn cho bản thân mà không quan tâm đến việc tác hại cho khách
hàng và thị trường. Việc đóng băng thị trường thể hiện qua hai khía cạnh, đó
là các giao dịch diễn ra ít, lẻ tẻ và thời gian để hoàn tất giao dịch diễn ra lâu.
Việc thay đôỉ chính sách nhà nước về lĩnh vực BĐS trong những năm gần đây
là nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đã ”ấm” lên. Các chính sách này
giúp cho thị trường BĐS trở nên minh bạch và giúp các bên tham gia thị
trường được công khai hoạt động giao dịch. Các chính sách này gián tiếp
công nhận BĐS là một hàng hóa có thể tham gia mua bán dưới hình thức mua
bán quyền sử dụng đất. Bộ luật kinh doanh BĐS ra đời đánh dấu sự quản lý

NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhà nước đối với lĩnh vực BĐS ngày một chặt chẽ. Mặc dù còn nhiều điểm
cần hoàn thiện và chỉnh sửa nhưng bước đầu các bộ luật điều chỉnh hành vi
các bên tham gia giao dịch BĐS đã góp phần tạo ra một môi trường minh
bạch cho các bên cùng xem xét, cũng như đã đóng góp cho ngân sách nhà
nước từ hoạt động về BĐS. Cần phải nhìn nhận rằng cho dù là một loại hàng
hóa đặc biệt liên quan đến lợi ích quốc gia nhưng BĐS vẫn mang giá trị trao
đổi, chính vì vậy mà các hoạt đông liên quan về BĐS vẫn sẽ luôn diễn ra. Bộ
luật điều chỉnh các hành vi liên quan đến lĩnh vực này sẽ giúp cho các hoạt
động đó diễn ra trong quy củ và kiểm soát được. Sau khi nhà nước có các thay
đổi này cộng thêm việc mở rộng các khu đô thị đã một lần nữa làm cho cơn
”sốt” BĐS quay trở lại. Thực sự đây là một cơn sốt, giá đất liên tục tăng theo
từng ngày các giao dịch diễn ra không ngớt. Với tình trạng cung không đáp
ứng đủ cầu, các dự án nhà ở đã hoàn thiện và đang triển khai thì đã bán hết
hàng, vì thế việc sẽ có những cơn “sốt” hay tăng giá quá nhanh là điều không
tránh khỏi. Theo phân tích tại Hà Nội, hiện có nhiều dự án mới đã hoặc sắp
hoàn thành, song các khu như Golden West Lake, 93 Lò Đúc hay làng Việt
kiều TSQ đều đã bán hết nhà từ lâu. Trong khi đó, Ciputra giai đoạn 2 và The
Manor đã bán hết hàng và đang chuẩn bị giao nhà. Một số dự án khác mới
triển khai như Crown Plaza chưa đến thời điểm được bán. Nguồn cung mới
như tổ hợp căn hộ Đông Nam đường Trần Duy Hưng; tháp đôi Mỹ Đình 1;
Nam An Khánh, chung cư Booyoung cũng sẽ bán căn hộ mới ra thị trường,
song hiện vẫn chưa có giá chính thức. Vì thế, theo giới kinh doanh, giao dịch
năm 2008 ở mảng nhà ở chủ yếu là mua đi bán lại căn hộ mới, hoặc căn hộ lẻ
tẻ tại các khu chung cư có sẵn.Chính nhu cầu tăng cùng với việc chủ trương
mở rộng Hà Nội về phía tây đã đẩy cơn sốt BĐS tại nhiều khu vực của Hà
Nội và lan sang cả các tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh. một lý do khiến
thị trường căn hộ ít nguồn cung mới đó là việc quy định theo Luật Nhà ở, chủ

NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đầu tư chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thiện phần hạ tầng và xây xong
phần móng của công trình. Như vậy ngay trong luật mới ban hành đã có
những bất cập nhất định và vấn đề kiểm soát giá lại là một bài toán đặt ra cho
những người làm luật. Giá BĐS sẽ tiếp tục leo thang nếu nhà nước không thể
đưa ra các chính sách để kiểm soát hiệu quả giá, đó là nhận định chung của
các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Đối với nghề môi giới BĐS cũng chịu
chung những ảnh hưởng của thị trường. Như đã phân tích ở trên, những cơn
sốt của thị trường có đóng góp không nhỏ của những ”cò” nhà đất. Các ”cò”
này tự ý nâng giá của BĐS để thu chênh lệch cho bản thân. Việc các ”cò” này
làm xáo trộn BĐS là điều ai cũng biết, vì vậy mà lòng tin của các bên trong
BĐS vào nghề môi giới BĐS suy giảm nghiêm trọng đến nỗi hầu như không
mấy biết đến nhà môi giới chuyên nghiệp nữa mà đều gọi chung là ”cò”. Đối
với việc này nhà nước hiện nay cũng có những chủ trương và thay đổi làm
chuyên nghiệp hóa nghề môi giới BĐS, đào thải những thành phần trục lợi
thiếu chuyên nghiệp. Theo đó, nhà nước quy định về chương trình giáo dục và
trình độ cho những người làm môi giới.Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS,
một quy định đáng chú ý và được các đại biểu tán thành là “người môi giới
BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và cán bộ công chức không được hành
nghề môi giới BĐS”. Tuy vậy vẫn có những vấn đề phát sinh từ việc cấp
chứng chỉ hành nghề như việc chưa có một giáo trình quy chuẩn. Và nếu việc
chỉ đóng một số tiền và học trong vòng vài tháng liệu có thể làm một ”cò” trở
thành một nhà môi giới chuyên nghiệp? Rõ ràng là không đơn giản như vậy.
Cái mà nhà nước muốn những người làm môi giới có được là đạo đức nghề
nghiệp, mà đạo đức nghề nghiệp lại không thể chỉ bằng giảng dạy mà có
được, cần phải có những biện pháp tác động khách quan thì mọi người mới có
động lực để thực hiện hành vi đạo đức trong môi giới. Ở các nước phát triển,
bộ luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người môi giới BĐS cùng với cơ

NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chế xử phạt đã được hoàn thiện từ lâu và đến nay đã tạo ra một đạo đức nghề
nghiệp cho những người làm môi giới, từ đó tăng tính chuyên nghiệp của
nghề này. Nhìn vào những người làm môi giới ở những nước này ta sẽ thấy
ngay được tính chuyên nghiệp của họ. Môi giới BĐS là người kinh doanh
hoàn toàn độc lập. Họ bán, cho thuê hay quản lý các BĐS thuộc sở hữu của
khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán BĐS, người môi giới
thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu
xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của BĐS hoàn
tất quyền sở hữu chuyển đổi.
Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán BĐS có một kiến thức
khá sâu rộng về thị trường trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng,
và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc
ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các
ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài
tin cậy, có đánh giá, nhận định đúng... Vì BĐS là sản phẩm có giá trị cao nên
người đại diện còn cần khả năng thuyết phục đối với khách hàng. Các đại lý
BĐS thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt để nhớ khách hàng và
cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng.
Tại các quốc gia phát triển, chẳng hạn như Mỹ, môi giới BĐS phải có
giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép với người môi giới thì khó hơn với
đại lý bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch BĐS cơ bản và luật liên quan
đến mua bán BĐS. Muốn trở thành đại lý BĐS cũng cần có giấy phép hành
nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến
90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới BĐS thì cần tham dự
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
18

Website: Email : Tel : 0918.775.368
một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ và phải có kinh nghiệm mua bán BĐS,
thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2
năm.
Phần lớn các đại lý và nhà môi giới BĐS bán các BĐS để ở. Một số nhỏ,
thường là các công ty kinh doanh và quản lý BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS
mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh
doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình BĐS
và các đối tượng khách hàng.
Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới
cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán.
Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ BĐS, đại lý thường phải tiếp
xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của
khách. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý
cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi
giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí, mô tả chi tiết, và một
điểm rất quan trọng là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng.
Người môi giới BĐS tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất
thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm
tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới BĐS. Trong một số trường hợp,
người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa
thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư
hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.
Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới BĐS sẽ tăng mạnh
đến năm 2014 khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất
là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào BĐS là một đầu tư "khôn
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
ngoan". Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách

hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan
đến BĐS mình quan tâm. Vì vậy, trong tương lai, nếu coi đây là nghề bán thời
gian hay nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý
luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người
không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản
và chuyên nghiệp.
Vào nghề môi giới BĐS khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm
việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu có nhiều khách hàng và giao dịch thành
công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng, đặc biệt nếu có mối quan hệ
rộng trong xã hội và giới kinh doanh, có thể nắm bắt cơ hội thành công trong
nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có
thể sau vài tháng không bán được BĐS nào buộc phải bỏ nghề. Vì vậy, người
mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng
cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng.
Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới BĐS. Tỷ lệ
hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại BĐS
và giá trị của BĐS. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi
giới BĐS. Khi BĐS được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ
chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được
BĐS, và với công ty mà họ đang làm việc. Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho
các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa
số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa
bán được BĐS sẽ có số hoa hồng cao nhất. Thu nhập của một người làm đại
lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ khoảng 35.000 USD đến
92.000 USD mỗi năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
kinh doanh, môi giới và đại lý BĐS các loại gồm nhà ở, văn phòng cho thuê,
thuê mua, các mục đích công nghiệp... Nghề môi giới và đại lý BĐS là nghề

khá "nhạy cảm" với biến động của thị trường, đặc biệt các biến động liên
quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch
về BĐS đương nhiên sẽ giảm xuống. Như vậy, nhìn qua nghề môi giới BĐS
trên thế giới, có thể thấy được sự khác biệt so với thị trường Việt Nam. Sự
khác biệt chủ yếu chính là “cò” ở nước ta dựa vào một chút thông tin thị
trường và sự khéo ăn nói để thực hiện môi giới, còn những nhà môi giới
chuyên nghiệp dùng kiến thức sâu rộng của mình để phục vụ cho khách hàng
từ đó nhận được khoản tiền hoa hồng xứng đáng.
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 2. THỰC TRẠNG VỀ MÔI GIỚI BĐS TẠI NƯỚC TA VÀ THỰC
TRẠNG VỀ MÔI GIỚI BĐS TẠI CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT
1. NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Ở NƯỚC TA.
Với thực tế nghề môi giới BĐS như trên vừa nêu, có thể thấy chủ yếu là
vấn đề môi trường hay chính là thị trường BĐS đã tạo nên tình trạng đó. Môi
trường này chủ yếu gồm các bộ phận là kinh tế , pháp luật.
1.1 Sự thay đổi trong nền kinh tế.
Nói đến sự tác động nền kinh tế đối với hoạt động BĐS trong thời điểm
hiện nay có một số điểm chính là: Sự tăng trưởng kinh tế quốc dân làm cho
nghề môi giới BĐS phát triển, sự hội nhập về kinh tế, và các tác động kinh tế
mạnh mẽ trong nền kinh tế thời đại mới.
• Sự tăng trưởng nền kinh tế quốc dân.
Những năm gần đây đánh dấu sự tăng trưởng của nền kinh tế thị trường
nước ta. Có nhiều sự thay đổi về cả chất và lượng. Người ta đang quan tâm
nhiều hơn đến các doanh nghiệp, đến “làm giàu”, đến chất lượng… Thu nhập
của người dân đang tăng lên và từ đó nhu cầu về một đời sống tiện nghi cũng
cao hơn. Bản phúc trình mới đây của Ngân hàng Phát triển Á châu về triển
vọng kinh tế Việt Nam từ nay đến năm 2007 cho biết Việt Nam dự kiến sẽ đạt
được tỉ lệ tăng trưởng khoảng 7,5% trong 3 năm sắp tới. Theo các chuyên gia

của ngân hàng có trụ sở chính ở Manila này: trong năm 2004, Tổng sản lượng
quốc dân (GDP) của Việt Nam đã tăng 7,5%, phần lớn là nhờ vào sự gia tăng
khả quan của mức tiêu thụ và đầu tư nội địa, cộng với việc tăng giá của dầu
thô và các loại sản phẩm nông nghiệp trên thị trường quốc tế. Bản phúc trình,
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
có tên "Triển vọng phát triển Á châu 2005", cho rằng xu thế này dự kiến sẽ
tiếp diễn và tỉ lệ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam sẽ giữ được ở mức 7,5
hoặc 7,6% mỗi năm từ năm 2005 cho đến năm 2007. Như vậy có thể thấy tình
hình tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây đạt ở mức cao. Điều này
thể hiện ở hai khía cạnh: mức sản xuất của nến kinh tế tăng cao và đời sống
nhân dân được cải thiện. Hai yếu tố này góp phần làm cho thị trường BĐS
ngày một sôi động do nhu cầu về BĐS để sản xuất, làm văn phòng cũng như
BĐS để ở tăng mạnh. Nguồn cung BĐS cũng tăng lên cùng với các khu công
nghiệp, khu đô thị mới mở ra. Môi giới BĐS từ đó trở thành một nghề cần
thiết đối với thị trường. Hiện nay, khả năng về một tình trạng suy thoái kinh tế
xuất hiện không chỉ ở nước ta mà còn trên quy mô thế giới, thị trường BĐS
lại trở nên chòng chành với hàng loạt các chính sách thắt chặt của nhà nước.
Tuy vậy, theo quan điểm cá nhân tôi thì đây là một cơ hội tốt để chuyên
nghiệp hóa thị trường BĐS trước đây vốn rất thiếu chuyên nghiệp. Bởi vì như
vậy sẽ lọc ra những người thiếu tính chuyên nghiệp để giữ lại những người có
tính chuyên nghiệp cao, có khả năng thực sự.
• Sự hội nhập kinh tế mạnh mẽ của nước ta.
Việt Nam là một trong những nước có xu hướng hội nhập kinh tế mạnh
mẽ, đó là khẳng định của nhiều chuyên gia kinh tế. Theo trích dẫn từ báo cáo
về tình hình hội nhập kinh tế quốc tế cho biết: Công tác hội nhập kinh tế quốc
tế được triển khai mạnh mẽ và quyết liệt; tiến trình Đàm phán gia nhập WTO
được đẩy nhanh nhằm thực hiện mục tiêu gia nhập WTO vào tháng 12/2005
tại Hội nghị các Bộ trưởng của WTO. Việt Nam đã trải qua 9 vòng đàm phán

đa phương và tiến hành đàm phán song phương với khoảng 30 đối tác có yêu
cầu, đã kết thúc đàm phán với Liên minh Châu Âu EU, Singapore, Brazil,
Argentina, Cu Ba, Chi Lê; các đối tác chính phải kết thúc đàm phán là Hoa
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Kỳ, Nhật Bản, Trung Quốc, Canada, Hàn Quốc, úc. Chính phủ Việt Nam đã
cam kết mở cửa thị trường các ngành dịch vụ, do đó, các ngành dịch vụ cần
được tập trung đầu tư phát triển, nâng tỷ trọng GDP dịch vụ hiện nay lên
tương xứng với một nền kinh tế thị trường phát triển. Hiệp hội các nước Đông
Nam á (ASEAN) chiếm vị trí quan trọng trong quan hệ kinh tế đối ngoại của
Việt nam: chiếm 19% kim ngạch ngoại thương và 24,7% tổng vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài; năm qua, chúng ta đã thực hiện cắt giảm thuế nhiều mặt hàng
nhạy cảm theo đúng cam kết của Hiệp định cắt giảm thuế quan CEPT/AFTA.
Việc tham gia Chương trình thu hoạch sớm Hiệp định tự do thương mại
ASEAN - Trung Quốc nâng tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước với
Trung Quốc vượt 5 tỷ USD. Đánh giá 3 năm thực hiện Hiệp định Thương mại
Việt-Mỹ: xuất khẩu từ Việt Nam sang thị trường Mỹ đã tăng vọt từ xấp xỉ 1 tỷ
USD năm 2001 lên trên 5 tỷ USD trong năm 2004; trong đó, riêng Hà Nội đạt
trên 300 triệu USD.
Với những con số như vậy để thấy rằng Việt Nam là một thành viên tích
cực trên trường quốc tế. Từ đó mức thu hút vốn nước ngoài của Việt Nam
cũng đạt mức cao, đặc biệt là vốn đầu tư cho thị trường BĐS. Theo đánh giá
của các chuyên gia, thị trường BĐS là một trong những thị trường hấp dẫn
vốn đầu tư nước ngoài nhất. Lượng vốn đầu tư cam kết của nước ngoài vào
thị trường BĐS Việt Nam theo thống kê năm 2007 là 5 tỷ USD, chiếm 24,6%
tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. BĐS đứng vị trí thứ 2 trong danh
sách các lĩnh vực thu hút nhiều nhất vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2007,
sau công nghiệp (khoảng 9 tỷ USD). Chính những nhà đầu tư nước ngoài đã
làm nóng lên thị trường BĐS nhanh chóng. Biểu hiện này của những người

đầu tư nước ngoài gây ra một quan ngại về tình trang mất ổn định của thị
trường BĐS mà những tháng đầu năm 2008 đã có những biểu hiện trì trệ nhất
NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
định. Điều này đặt ra cho nhà nước vấn đề cần phải có những chính sách và
biện pháp quản lý thị trường BĐS phù hợp hơn nữa. Nghề môi giới BĐS nằm
trong đối tượng nhà nước đang muốn quản lý chặt chẽ nhưng lại chưa thật sự
có những biên pháp phù hợp.
• Những tác động mạnh mẽ của thế giới trong thời đại mới.
Hiện nay, thế giới đang bước những bước đi khó khăn trong sự phát
triển, những vấn đề mang tính thời đại ngày một nhiều và bức xúc. Những
vấn đề đó là giá dầu thô tăng mạnh, khả năng về một cuộc chạy đua vũ trang
giữa các nước lớn, các xung đột và chiến trang liên tục xảy ra, nền kinh tế
hàng đầu thế giới là Mỹ lâm vào tình trạng suy thoái kéo theo hàng loạt các
bất ổn khác của kinh tế thế giới, sự nóng lên của khí hậu trái đất mà các cuộc
họp bàn hầu như đi vào ngõ cụt… Những vấn đề như vậy đang ngày một ảnh
hưởng rõ nét đến từng cá nhân một trên thế giới. Nó không phải chỉ là
“chuyện thế giới”, nó là chuyện ngay đây và ành hưởng trực tiếp đến từng
quốc gia, từng cá nhân. Nền kinh tế Việt Nam còn yếu ớt đang phải đứng
trước cơn bão của các vấn đề thế giới, đó là hai mặt của sự hội nhập. Nghề
môi giới BĐS nằm trong những thử thách khi đối mặt với một tình trạng suy
thoái của thị trường đang ngày một gần. Điều này, ngược lại, lại có thể giúp
cho thị trường có những nhà môi giới BĐS thật sự.
1.2 Các vấn đề về pháp luật trong lĩnh vực BĐS và môi giới BĐS.
Sau khi Luật Đất đai được thông qua vào năm 2003, Chính phủ đang tiếp
tục xây dựng một loạt văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản (BĐS)
như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đăng ký BĐS để trình Quốc hội
thông qua. Ngoài ra còn có các bộ luật khác như luật xây dựng, các quy định
về nghề môi giới, định giá BĐS. Rõ ràng, nhà nước đang dần dần hoàn thiện

NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46
25