Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh Xuân - huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội.

1



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN THỊ DIỆP



Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn
Nội Bài - Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh
Xuân, huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2013 – 2015
Giảng viên hướng dẫn : TS.Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2014
2




LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành chuyên đề,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình,
chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
TS.Vũ Thị Quý đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành chuyên đề.
Qua quá trình thực hiện đề tài, được làm việc thực tế đã giúp tôi
nắm được sâu hơn những kiến thức đã học, nắm được tình hình thực tế về
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất tại huyện, thành phố Hà Nội.
Khóa luận tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em kính
mong nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các Thầy, các Cô cùng các bạn
sinh viên để tôi có thể vững vàng hơn trong chuyên môn sau này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập
thể Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên làm việc tại Ủy ban
nhân dân xã Thanh Xuân.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm2014

SV. Nguyễn Thị Diệp

3



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế và thu nhập bình quân xã Thanh Xuân năm 2013 35
Bảng 4.1: Diện tích, năng suất, sản lượng các loại cây trồng chính 36
Bảng 4.2: Tình hình sản xuất ngành chăn nuôi 37
Bảng 4.3: Tình hình biến động số hộ của xã giai đoạn 2010 - 2013. 38
Bảng 4.4. Tình hình biến động dân số xã giai đoạn 2010 - 2013. 38
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất xã Thanh Xuân năm 2013. 44
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường 48
Bảng 4.7: Tổng diện tích đất bị thu hồi phục vụ dự án 49
Bảng 4.8: Kết quả bồi thường đất ở 50
Bảng 4.9: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 44
Bảng 4.10: Kết quả bồi thường cây cối hoa màu của dự án. 52
Bảng 4.11: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ cấp, loại công trình trên đất của Dự án 46
Bảng 4.12: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà tạm vật kiến trúc trên đất của Dự án 54
Bảng 4.13: Đơn giá bồi thường tài sản không có trong QDD35/2011 49
Bảng 4.14: Tổng hợp kinh phí bồi thường, GPMB 50
Bảng 4.15: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ cho người dân 52
Bảng 4.16: Tổng hợp ý kiến nhận xét của người dân về công tác bồi thường,GPMB 53

4



DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu Giải thích
1 BĐS Bất động sản
2 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
3 GPMB Giải phóng mặt bằng
4 HĐND Hội đồng nhân dân
5 KCN Khu Công nghiệp
6 KTXH Kinh tế xã hội
7 QSDĐ Quyền sử dụng đất
8 TĐC Tái định cư
9 TH - CS Trung học cơ sở
10 TW Trung ương
11 UBND Ủy ban nhân dân
12 WB Ngân hàng Thế giới



5



MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 8

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 8
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 9
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 10
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 10
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 10
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 10
PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11
2.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI. 11
2.1.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước 11
2.1.2. Các văn bản pháp quy của thành phố Hà Nội 12
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB 12
2.2.1.Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước 12
2.2.2. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 13
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu
hồi đất 13
2.3. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI 20
2.3.1. Tại Trung Quốc 21
2.3.2. Tại Thái Lan 22
2.3.3. Tại Australia 22
2.4. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB Ở VIỆT NAM 24
2.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai
1993 24
2.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy quy định của Luật Đất
đai 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009) 25
2.5. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB CỦA THÀNH PHỐ
HÀ NỘI 26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30
6



3.1.2. Địa bàn nghiên cứu 30
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 30
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 30
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Thanh Xuân, huyện Sóc
Sơn, thành phố Hà Nội 30
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Thanh Xuân 30
3.3.3. Tổng quan dự án và những vấn đề liên quan 30
3.3.4. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB “Dự án Cải tạo, nâng cấp
Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh Xuân, huyện Sóc
Sơn, thành phố Hà Nội ”. 30
3.3.5. Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường, GPMB đến đời sống
của người dân. 30
3.3.6. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường GPMB của dự án 30
3.3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác bồi
thường GPMB ở huyện Sóc Sơn 30
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu 30
3.4.2. Phương pháp thống kê 31
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 31
3.4.5. Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp 31
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI XÃ THANH XUÂN,
HUYỆN SÓC SƠN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 34

4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ THANH XUÂN 42
4.2.1. Công tác quản lý nhà nước và đất đai 42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã 43
4.3. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 45
4.3.1. Giới thiệu dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bái - Vĩnh Yên. 45
4.3.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường, GPMB của dự án 45
4.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN 46
4.4.1. Đối tượng, điều kiện được bồi thường hỗ trợ về đất 46
7



4.4.2. Công tác bồi thường về đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất 49
4.4.3. Công tác hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất 57
4.5. ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB ĐẾN
NGƯỜI DÂN 53
4.5.1. Kết quả điều tra, phỏng vấn người dân về công tác bồi thường, GPMB 53
4.5.2. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB đến đời sống,
việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất 54
4.6. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, NHỮNG KHÓ KHĂN, THUẬN LỢI VÀ KINH
NGHIỆM CHỈ ĐẠO TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA DỰ ÁN . 54
4.6.1. Kết quả đạt được 54
4.6.2. Những khó khăn tồn tại 55
4.6.3. Kinh nghiệm chỉ đạo 59
4.7. NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, GPMB 60
4.7.1. Nhóm giải pháp chung 60
4.7.2. Một số giải pháp cụ thể 61
PHẦN 5: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 63

5.1. Kết Luận 63
5.2. Kiến nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 65














8



PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hóa xã hội, an
ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vô cùng quý giá vì đất đai có đầy
đủ thuộc tính của một tài sản như đáp ứng được nhu cầu nào đó của con
người tức là có giá trị sử dụng, con người có khả năng chiếm hữu và sử

dụng, là đối tượng trao đổi mua bán… đất đai cũng là loại hàng hóa đặc
biệt vì không phải do con người tạo ra mà có từ thiên nhiên, được con
người khai thác và cải tạo đưa vào sử dụng tạo nên giá trị sử dụng của đất.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia và các công trình công cộng, phát triển đô thị các dự án
sản xuất kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội.
Hiện nay, Việt Nam đang tiếp tục đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở
thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Với những
lợi thế của một thủ đô có bề dày lịch sử 1.000 năm tuổi, Thành phố Hà
Nội đang diễn ra quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá mạnh mẽ. Trong
xu thế hội nhập, việc mở rộng quan hệ hợp tác kinh tế giữa các tỉnh, thành
phố; các thành phần kinh tế, giữa các vùng, miền; mở rộng quan hệ hợp
tác kinh tế với các nước trong khu vực và quốc tế là một tất yếu khách
quan. Hà Nội đã tiến hành quy hoạch, triển khai xây dựng các khu, cụm,
điểm công nghiệp, các khu đô thị, nhà ở, các công trình phục vụ sự nghiệp
phát triển kinh tế - xã hội. Hàng ngàn dự án đã và đang được triển khai
trên địa bàn thành phố Hà Nội với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng vạn héc
9



ta đất canh tác ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của hàng chục nghìn hộ
gia đình nông dân. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, đào
tạo chuyển đổi nghề, bố trí công ăn việc làm mới cho người nông dân bị
mất đất sản xuất đang là những thách thức không nhỏ cho các cấp Ủy

Đảng và chính quyền từ thành phố đến cơ sở.
Việc triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
tạo ra mặt bằng "sạch" để thu hút dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội
vào địa phương là một đòi hỏi mang tính cấp bách của Thành phố Hà Nội
nói chung, huyện Sóc Sơn nói riêng. Tuy nhiên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án trên địa bàn
huyện Sóc Sơn còn hết sức khó khăn các vướng mắc hầu hết có liên quan
đến chính sách hỗ trợ giải quyết việc làm cho người lao động sau khi Nhà
nước thu hồi đất, khung giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi
thường công trình, vật kiến trúc và bồi thường hoa màu trên diện tích đất
thu hồi. Đòi hỏi khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải đảm
bảo đúng chính sách, pháp luật, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư, lợi ích
của người sử dụng đất và những người có quyền lợi liên quan.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong
việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư. Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và
phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Do đó,
thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư vẫn
còn nhiều vướng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tình
trạng tiến độ giải phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ
thực hiện dự án, để góp phần thực hiện tốt công tác này tôi thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Cải tạo,
nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh
Xuân, huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đánh giá công tác bồi thường GPMB khi thực hiện dự án Cải tạo, nâng
10

cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên nhằm xác định những thuận lợi, khó
khăn của công tác bồi thường GPMB từ đó đề xuất những phương án giải quyết
có tính khả thi và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác GPMB.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã
Thanh Xuân.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất xã Thanh Xuân.
- Đánh giá được tổng quan dự án và những vấn đề liên quan đến “Dự án
Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh
Xuân,huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”.
- Đánh giá công tác bồi thường GPMB, những thuận lợi và khó khăn
trong công tác GPMB tại “ Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài -
Vĩnh Yên thuộc địa bàn xã Thanh Xuân,huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”.
- Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB đến đời sống
của người dân
- Đề xuất những phương án và giải pháp để giải quyết những khó khăn,
nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường GPMB dựa trên cơ sở Nghị
định, Quy định và kết quả nghiên cứu.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
Bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý
nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng,
những thuận lợi khó khăn khi tiến hành dự án.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó
khăn của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để từ đó rút ra
những bài học, những giải pháp khắc phục, góp phần thúc đẩy tiến độ
bồi thường, giải phóng mặt bằng.
11

PHẦN 2
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI.
2.1.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước
Căn cứ pháp lý của việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng dựa theo một số văn bản sau đây:
- Luật Đất đai năm 2003 (Sửa đổi bổ sung 2009)
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009 NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về
3



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế và thu nhập bình quân xã Thanh Xuân năm 2013 35
Bảng 4.1: Diện tích, năng suất, sản lượng các loại cây trồng chính 36
Bảng 4.2: Tình hình sản xuất ngành chăn nuôi 37
Bảng 4.3: Tình hình biến động số hộ của xã giai đoạn 2010 - 2013. 38
Bảng 4.4. Tình hình biến động dân số xã giai đoạn 2010 - 2013. 38
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất xã Thanh Xuân năm 2013. 44
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường 48
Bảng 4.7: Tổng diện tích đất bị thu hồi phục vụ dự án 49
Bảng 4.8: Kết quả bồi thường đất ở 50
Bảng 4.9: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 44
Bảng 4.10: Kết quả bồi thường cây cối hoa màu của dự án. 52
Bảng 4.11: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ cấp, loại công trình trên đất của Dự án 46
Bảng 4.12: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà tạm vật kiến trúc trên đất của Dự án 54
Bảng 4.13: Đơn giá bồi thường tài sản không có trong QDD35/2011 49
Bảng 4.14: Tổng hợp kinh phí bồi thường, GPMB 50
Bảng 4.15: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ cho người dân 52
Bảng 4.16: Tổng hợp ý kiến nhận xét của người dân về công tác bồi thường,GPMB 53

13

quá trình phát triển kinh tế, đẩy nhanh tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa đất
nước lên tầm cao mới.
Hiện nay, cơ sở hạ tầng của đất nước ta còn hạn chế nên việc thu hút
vốn và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài còn
gặp nhiều khó khăn. Công tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng sẽ giúp ta có
lợi thế trong cạnh tranh và thu hút vốn của các nhà đầu tư.
Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm chậm tiến độ của các dự
án, làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng
như đánh mất niềm tin cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy công tác giải phóng
mặt bằng được thực hiện tốt sẽ góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, phục vụ
phát triển kinh tế, nâng cao đời sống người dân.
2.2.2. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.[8]
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người
bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh
phí để di dời đến địa điểm mới.[8]
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần
đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới trên đó.[8]
- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà
không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và
phải di chuyển chỗ ở. Hình thức tái định cư bao gồm: bằng nhà ở, bằng
đất ở hoặc bằng tiền.[8]
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước

thu hồi đất
Những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết
để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
14



gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB gặp nhiều khó khăn, những mặt hạn chế tiêu cực
của cấp có thẩm quyền trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB chưa
được khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp, đại diện nhà nước tại
địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử
dụng vi phạm pháp luật đất đai hoặc không có chứng thư pháp lý. Tình
trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ
hợp pháp, hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính sách của các
cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu hiệu giảm. Vì vậy tăng
cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế,
ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết
nhằm giải quyết các mối quan hệ đất đai. Thể hiện qua các nội dung sau:
Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực
pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất
đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn
gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì
khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ
trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn. Trái lại, những nơi chưa
tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói
trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở
hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải
thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh. Mặt khác, mặc dù đã
nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên

hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ
dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, bồi
thường gặp không ít khó khăn.
Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành
chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm
định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân
trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của
15



cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các
chế độ, chính sách triển khai công tác bồi thường. Những phức tạp này
thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về
mức giá bồi thường, hỗ trợ GPMB, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì
lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi
phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng. Sự am hiểu pháp luật,
cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của
người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực
thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong
việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các
phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB.
Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan
chức năng. Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn
gốc đất, hạn mức đất, đơn giá bồi thường hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức
tạp về đất đai do quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc
đất khu tái định cư Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ
thống bản đồ theo chỉ thị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực
tế quá lớn so với hiện trạng, không đáp ứng yêu cầu cho việc bồi thường,

hỗ trợ, GPMB; công tác phân hạng, loại đất do không cập nhật biến động
đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫn đến hậu quả là xác định giá trị sinh
lợi khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB gặp nhiều khó khăn gây
bất cập trong việc xác định giá đất để bồi thường , hỗ trợ. Những hạn chế
của công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa
phương và xây dựng phương án bồi thường.
Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am
hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị,
tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền,
có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu Chính
từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách và
xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người
dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc bồi thường và
16



bất hợp tác với các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm
việc. Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác
kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc.
Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả
phục vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng
có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi.
Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà
đầu tư hạ tầng KCN trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB
với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư. Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi
thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo.
Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình,
phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân. Trong quá

trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các
cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất
quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB.
Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi
thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB)
chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người
dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử
dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang
triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách và giá bồi thường giữa người
được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang
được thực hiện chính sách mới. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân
về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà
đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB. Công tác
quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở một số địa
phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ
hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất. Việc xây dựng
kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử
4



DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu Giải thích
1 BĐS Bất động sản
2 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
3 GPMB Giải phóng mặt bằng

4 HĐND Hội đồng nhân dân
5 KCN Khu Công nghiệp
6 KTXH Kinh tế xã hội
7 QSDĐ Quyền sử dụng đất
8 TĐC Tái định cư
9 TH - CS Trung học cơ sở
10 TW Trung ương
11 UBND Ủy ban nhân dân
12 WB Ngân hàng Thế giới



18



các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu
kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung
năm 2009) của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn
tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp
khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất
nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế
trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá
đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không
được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt
bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
* Tính pháp chế

Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của
pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác GPMB. Các yếu
tố tác động đến gồm:
- Thứ nhất: đối với cơ chế, chính sách.
Điều kiện để được bồi thường về đất khi vận dụng vào thực tế khu
đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hóa để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá
bồi thường giải tỏa có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất
để áp dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB cụ thể đối với từng
trường hợp rất khó khăn, một phần do chính quyền các cấp không có đầy
đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà đất, nguy hại hơn là việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa phương các cấp có
thẩm quyền không khống chế và quản lý được.
Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân
quy định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn
đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có
thẩm quyền không thống nhất.
19



-Thứ hai: trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để
người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc
tổ chức thực hiện công tác GPMB thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn
kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở,
bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB đa số ở các địa phương là sử
dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách pháp luật về bồi

thường, hỗ trợ GPMB dẫn đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương
án, áp dụng chế độ chính sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của
nhân dân. Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư chưa niêm yết công khai phương án bồi
thường, hỗ trợ GPMB cho nhân dân biết nên có nhiều trường hợp, người
bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của Nhà nước. Bên
cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án có quy mô thu
hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng.
Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa
phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về
chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB chưa được chính quyền các cấp, Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng
người dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương của Đảng mà chính
sách pháp luật của Nhà nước và chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB dẫn
đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về bồi thường,
hỗ trợ GPMB ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút, thiệt hại
kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư.
-Thứ ba: nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính
sách bồi thường, hỗ trợ GPMB phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn,
từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài
sản. Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không đầy đủ chính
20



sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình
cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức bồi thường, hỗ trợ
như vậy là chưa thỏa đáng, đòi tăng tiền, khiếu kiện….
* Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật
Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những
mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế,
đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
2.3. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
21

2.3.1. Tại Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên
khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà
nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho
các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc
bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải,
người dân thường lựa chọn bồi thường, hỗ trợ bằng tiền và tự tìm chỗ ở
mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời
được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là
Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông
nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu
sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách
xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử
lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của
Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm
do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây

của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối với các dự án phát
triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu
5



MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 8
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 8
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 9
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 10
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 10
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 10
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 10
PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11
2.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI. 11
2.1.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước 11
2.1.2. Các văn bản pháp quy của thành phố Hà Nội 12
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB 12
2.2.1.Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước 12
2.2.2. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 13
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu
hồi đất 13
2.3. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI 20
2.3.1. Tại Trung Quốc 21
2.3.2. Tại Thái Lan 22
2.3.3. Tại Australia 22
2.4. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB Ở VIỆT NAM 24

2.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai
1993 24
2.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy quy định của Luật Đất
đai 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009) 25
2.5. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB CỦA THÀNH PHỐ
HÀ NỘI 26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30
23



Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu
2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất.
3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất.
4- Thiệt hại về việc gây phiền hà.
5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
1- Giá trị thị trường của mảnh đất.
2- Sự chia cắt đất đai.

3- Những phiền nhiễu.
4- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý.
5- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản
nào bị ảnh hưởng mà ban quản lý theo hợp đồng cho thuê.
6- Tiền bồi thường về mặt tinh thần.
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh
toán cuối cùng.
+ Thanh toán ứng trước, Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu chính phủ
không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì chính phủ sẽ
thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
+ Thanh toán cuối cùng, Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận khoản thanh toán
cuối cùng này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ sở hữu
24



đã nhận hoặc bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà chính phủ đã thanh
toán. Tiền lợi tức sẽ được tính gộp vào khoản thanh toán này và sẽ được tính từ
ngày thu hồi đất đến ngày trả tiền đền bù. Lãi suất này là mức lãi suất áp dụng
cho trái phiếu ngân khố thời hạn 5 năm, tính lãi gộp theo kỳ hạn 3 tháng. Bất kể
khoản thanh toán cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ. [2]
2.4. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB Ở VIỆT NAM
2.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Luật
Đất đai 1993
Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và
bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
Ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy
định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ

trợ GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này mang
tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
thay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng.
Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba
phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất.
Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những
hạn chế nhất định. Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp
với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước Đặc biệt
chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ GPMB cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm
trên đất không đủ điều kiện được bồi thường cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất
trước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực
hiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên
25



cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với
hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường, hỗ trợ phù hợp với khả năng sinh
lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Do vậy việc áp
dụng hệ số K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực
tế dẫn đến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không
chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án.
Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn

của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền
các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của
người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời
sống và sản xuất tại khu tái định cư.
Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu
hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực
hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của
Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành
đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di
chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước,
làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn
Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ
điều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng.[22]
2.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường GPMB theo quy quy định của
Luật Đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009)
Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15
năm qua đã đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị
trường phát triển, người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ
thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng
trong công cuộc phát triển đất nước. Tuy nhiên, đánh giá dưới góc độ kinh
tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt động
của thị trường bất động sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng
đầu cơ về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá
trình đầu tư phát triển. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý