Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tiên phong huyện phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TIÊN PHONG, HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 – 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015
: TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên

đƣợc tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong
nhà trƣờng.
Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trƣờng, em đã tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2013”. Trong
suốt quá trình thực tập em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các
bạn lớp 43N01_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Vũ Thị Quý
ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại
địa phƣơng.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Sinh viên

Tạ Thị Hƣơng Giang


ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2013 ................... 32

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong
giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................... 35
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhƣợng QSDD tại xã Tiên Phong
giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................... 37
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDD tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013
............................................................................................................... 40
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong
giai đoạn 2011 – 2013 ........................................................................... 41
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Tiên Phong
giai đoạn 2011 – 2013 ........................................................................... 43
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển QSDĐ .................... 46
Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 48
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển nhƣợng QSDĐ ....... 50
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.. 52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho QSDĐ ................ 53
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế QSDĐ .................. 55
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp QSDĐ ................ 56
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
............................................................................................................... 58
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ
............................................................................................................... 60


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ sự hiểu biết của ngƣời dân về các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất. ..................................................................................................... 61
Hình 4.2 Biểu đồ sự hiểu biết của ngƣời dân theo nhóm đối tƣợng ............... 63

iv

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

ND SXNN

Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp

ND SXPNN

Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp

v

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................. 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................... 1
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................... 3
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................... 3
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ........................................................ 4
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài........................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 7
2.2. KHÁI NIỆM VÀ CÁC HÌNH THỨC VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................................... 7
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 7
2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 8
2.3. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ............................................................................................................. 13
2.3.1. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất................................. 13
2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ..................... 14
2.3.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất ......................... 15
2.4. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỒ SƠ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ............................................................................................................. 17
2.4.1 Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...... 17
2.4.2. Hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ ............................................................ 18
2.4.3. Hồ sơ tặng cho QSDĐ ....................................................................... 18
2.4.4. Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ ................................................................ 19
2.4.5. Hồ sơ thế chấp, bảo lãnh.................................................................... 19

vi

2.4.6. Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .................................................. 20
2.4.7. Quy định về hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ................................. 20
2.5. SƠ LƢỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN ................................... 21
2.5.1. Kết quả thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................. 21
2.5.2. Kết quả thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................... 21
2.5.3. Kết quả thực hiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............. 21
2.5.4. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.................................. 21
2.5.5. Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ................................... 21
2.5.6. Kết quả thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .............. 22
2.5.7. Kết quả thực hiện bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .............. 22
2.5.8. Kết quả thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............... 22
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 23
3.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................... 23
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ........................................................................ 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 23
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH ......................................... 23
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................. 23
3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn xã
...................................................................................................................... 23
3.3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất trong toàn xã ................ 23
3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .................................................. 23
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã về chuyển quyền sử dụng đất
theo số liệu điều tra ...................................................................................... 24

vii

3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn xã ............................................................................... 24
3.3.6. Giải pháp khắc phục .......................................................................... 24
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 24
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ............................................................ 24
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ................................ 24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 25
4.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ TIÊN PHONG ................................. 25
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Tiên Phong ............................................... 25
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Tiên Phong ....................................... 27
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trƣờng
của xã Tiên Phong ....................................................................................... 30
4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI TẠI XÃ TIÊN PHONG ....................................................................... 31
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong ........................................ 31
4.2.2. Sơ lƣợc về thực trạng quản lý đất đai tại xã Tiên Phong .................. 34
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN ..................................................................................................... 35
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong
giai đoạn 2011 -2013 ................................................................................... 35
4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên xã Tiên
Phong giai đoạn 2011 -2013 ........................................................................ 36
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Tiên
Phong giai đoạn 2011 -2013 ........................................................................ 39
4.3.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong giai đoạn 2011 – 2013 ...................................................................... 39

viii

4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai
đoạn 2011 -2013 .......................................................................................... 41
4.3.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã Tiên
Phong giai đoạn 2011 – 2013 ...................................................................... 43
4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên
Phong giai đoạn 2011 – 2013 ..................................................................... 44
4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên
phong giai đoạn 2011 – 2013....................................................................... 45
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên phong về những quy
định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ............. 46
4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên Phong về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................... 48
4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên Phong về cá hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................... 61
4.5. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP
KHẮC PHỤC ĐỂ ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................................. 64
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................ 64
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................ 64
4.5.3. Giải pháp ............................................................................................ 64
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 65
5.1. KẾT LUẬN........................................................................................... 65
5.2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội: đất đai, lao
động, vốn, công nghệ thì đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá do thiên
nhiên ban tặng cho con ngƣời. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của
sự sống, là địa bàn dân cƣ phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã
hội, văn hóa, giáo dục, an ninh – quốc phòng.
Để khẳng định vai trò quan trọng của đất đai từ xa xƣa nhân dân ta đã
có câu “Tấc đất, tấc vàng” và Mac cũng khẳng định “lao động là cha, đất đai
là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Có thể nói đất là vấn đề xuyên suốt thời
đại, tất cả nhà nƣớc dù xây dụng theo hình thức nào cũng đều coi trọng quản
lí đất đai. Riêng nƣớc ta, để bảo vệ đất đai non sông bờ cõi biết bao anh hùng
đã ngã xuống để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc.
Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ
phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh.
Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai là phải có biện pháp
quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng
nhƣ tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát
từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nƣớc ta đã luôn quan
tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế,
chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới
nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển

2

quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình thức
chuyển quyền cũng nhƣ trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật
Đất đai 1993, ngƣời sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật
Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục đƣợc những tồn tại của
Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy
định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức và chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ nhiều vấn đề liên quan khác.
Xã Tiên Phong là một xã của Huyện Phổ Yên đƣợc hình thành từ lâu
đời, qua từng năm dân số tăng lên, đất đai hạn hẹp không sinh ra, nên nhu cầu
về đất đai của ngƣời dân càng cao, nhất là việc chuyển quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy
đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà
nƣớc và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá
một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám
hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trƣờng Đại học
Nông Lâm, dƣới sự hƣớng dẫn của cô T.S Vũ Thị Quý, em tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013”.

3

1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong gian đoạn từ năm 2011 đến
năm 2013, nhằm xác định đƣợc những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn
tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai,
và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá đƣợc hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong.
- Đánh giá đƣợc kết quả 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn
từ năm 2011 đến năm 2013 của xã Tiên Phong.
- Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển quyền
sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng.
- Đánh giá đƣợc những thuận lợi khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy
mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa
phƣơng, nhận ra đƣợc những vƣớng mắc trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất từ đó đƣa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn

tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nƣớc trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2003.
- Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến
735) của Bộ Luật Dân sự 2005.
- Luật thuế nhà, đất 2010.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
- Thông tƣ 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tƣ pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tƣ liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.


5

- Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng.
- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định
cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên.
- Tài liệu hƣớng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ
chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép
chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển

nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán.
Nhƣng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
Nhà nƣớc.


6

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
đƣợc quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã
đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã đƣợc bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp, sau 10 năm
thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn
nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc trong thời
kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất
đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,
tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc
chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai 1993, nhƣng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan.
Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trƣờng hợp sau:

+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đƣợc chuyển
quyền sử dụng.
+ Đất đang có tranh chấp.


7

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng nhƣ
công tác quản lý hành chính nhà nƣớc về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ toàn xã hội.
Xã Tiên Phong là một xã nằm ở phía Đông Nam huyện Phổ Yên, cách
huyện lị 9km. Tiên Phong cũng là một xã có tƣơng đối nhiều cơ quan, doanh
nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thƣơng mại, dịch vụ tƣơng đối phát triển, làm
cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh
tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng
tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của ngƣời dân mà còn của các cấp, các ngành,
nhất là cơ quan quản lí đất đai ở địa phƣơng. Thực tế trong thời gian qua, kể
từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Tiên
Phong và các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại
địa phƣơng, từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng

nhƣ phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng.
2.2. KHÁI NIỆM VÀ CÁC HÌNH THỨC VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông


8

qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
(khoản 4 điều 4 luật 2003).
2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[2], [3].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc nhà nƣớc giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[3]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trƣơng
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định

181/2004/NĐ-CP)[3] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất đƣợc quy định tại
điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trƣờng hợp này ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một


9

khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSDĐ trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP nhƣ sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trƣờng hợp mà nhà nƣớc không cho phép chuyển
nhƣợng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chuyên
trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc.
+ Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định cụ
thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.


10

2.2.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng
QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng cho ngƣời
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà ngƣời sử dụng đất đã thuê của Nhà nƣớc trong một số
trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đƣợc
quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và

cho phép ngƣời sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà thỏa
thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.


11

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, ngƣời trong cùng
một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không có ngƣời này ở hàng trƣớc thì
ngƣời đứng hàng sau mới đƣợc hƣởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của ngƣời đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của ngƣời đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của ngƣời đã chết, cháu ruột của ngƣời chết mà
ngƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[8].
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất đƣợc quy
định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thƣờng diễn
ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhƣng trƣớc đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ mà
ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi


12

dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc đã quy định cụ thể những
trƣờng hợp nào đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế
thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ
với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với
cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thì
đƣợc miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất đƣợc quy định cụ
thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, ngƣời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

đƣợc một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8].
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


13

2.2.2.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà ngƣời sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một ngƣời khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chƣa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9].
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất đƣợc
quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.8. Quyền góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
ngƣời khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh

doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8].
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đƣợc
quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.3. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Khi ngƣời sử dụng đất thuộc các đối tƣợng đƣợc chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 nhƣ sau:


14

1. Có giấy chứng nhận QSDĐ.
2. Đất không có tranh chấp.
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình
cũng đƣợc quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP nhƣ sau:
1. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nƣớc giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đƣợc
thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất đƣợc xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.


15

3. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất đƣợc xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng hợp đƣợc miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đƣợc xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm ngƣời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ thực hiện nhƣ sau: Tổ chức kinh tế,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đƣợc phép chuyển

nhƣợng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tƣ theo dự án thành phần của
dự án đầu tƣ đƣợc xét duyệt; không cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ dƣới
hình thức bán nền mà chƣa xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8].
2.3.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 103 của Nghị


16

định này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ.
e) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai đƣợc nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, đƣợc tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua góp
vốn bằng QSDĐ đƣợc nhận QSDĐ từ ngƣời tham gia góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,

ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận QSDĐ thông qua việc Nhà
nƣớc giao đất.
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nƣớc cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đƣợc
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nƣớc công nhận QSDĐ đối với đất đang
đƣợc sử dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc
ngoài đƣợc nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai đƣợc
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,