Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn đu, huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU, HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy Chuyên

ngành
: Quản lý đất đai Khoa
: Quản lý tài nguyên Khóa học
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU, HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
ngành

: Chính quy Chuyên
: Quản lý đất đai Khoa

: Quản lý tài nguyên Lớp
: 45 QLĐĐ - N03
Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu
tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là
giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học nói
chung và sinh viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Quý đã
tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận tốt

nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lí tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo, cán bộ UBND thị trấn Đu, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Phú Lương đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
tập tốt nghiệp.
Trong quá trình thực tập và làm khóa luận, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn sẽ không
tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy
cô và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 24 tháng 4 năm 2017
Sinh viên

Đỗ Anh Tú


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Cơ cấu lao động ....................................................................................
28
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Đu,
huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên năm 2015 ...................................................
29
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu, huyện

Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ............................................
31
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ....................................................
34
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ....................................................
35
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu,
huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 .................................
36
Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu, huyện
Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 theo số trường hợp ..........
37
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu, huyện
Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 theo diện tích ....................
39
Bảng 4.9: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân thị trấn Đu về
những quy định chung của chuyền quyền sử dụng đất .........................................
41
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất ................................................................................
42
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................................................
43
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức cho
thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................................... 44
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
thừa kế quyền sử dụng đất .......................................................................................

ii

45
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất .....................................................................................
46
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................
47
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................
48


iii
iiii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu giai
đoạn
2013 - 2015 theo số trường hợp.............................................................................
38
Hình 4.2. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất
........................................................................................ 49
Hình 4.3. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về chuyển quyền
sử
dụng đất phân theo nhóm đối tượng ......................................................................

50


iv
iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CBQL

Cán bộ quản lý

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

SXPNN

Sản xuất phi nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................
i DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................
ii

DANH

MỤC

CÁC

HÌNH

...................................................................................... iii DANH MỤC TỪ VIẾT
TẮT.................................................................................

iv

MỤC

LỤC

............................................................................................................... v PHẦN 1.
MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề .........................................................................................................
1
1.2. Mục tiêu chung ..................................................................................................
2

1.3. Mục tiêu cụ thể...................................................................................................
2
1.4. Ý nghĩa của đề tài...............................................................................................
2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.....................................................................
4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................
4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................................
4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................................
5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..............................................................................
5
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ .............................................................................
6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................................
6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ....................................................
10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, thị trấn ...............................................................................................
13
2.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước ................................
21


vi
vi
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................
23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................
23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................
23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành......................................................................
23
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................
23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................
24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................
25


vi
iv

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương,
tỉnh
Thái Nguyên ..........................................................................................................
25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh
Thái

Nguyên...................................................................................................................
26
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Đu,
huyện
Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ...............................................................................
28
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện
Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................
30
4.2.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức tại địa bàn thị trấn
Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015
................................ 30
4.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền
sử
dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn
2013 - 2015 giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................................
37
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu, huyện Phú
Lương,

tỉnh

Thái

Nguyên

về

công

tác

chuyền

quyền

sử

dụng

đất..................................... 40
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu, huyện
Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên về những quy định chung của chuyền quyền sử dụng
đất

theo

số

liệu

điều

tra

................................................................................................ 40
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu, huyện

Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên về các hình thức chuyền quyền sử dụng đất................


42

vi
iiv

4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu, huyện
Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên về chuyền quyền sử dụng đất .....................................
49
4.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục
những tồn tại nhằm đẩy mạnh công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu,
huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ...................................................................
52
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................
53
5.1. Kết luận...........................................................................................................
53
5.2. Kiến nghị.........................................................................................................
53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................
55


1

2

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Đất đai được coi là
tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao
động. Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn,
nguồn lực quan trọng của đất nước. Có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn
tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng song đất đai
không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài
nguyên đất là rất cần thiết. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và
sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều
kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời,
hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề
về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên
quan đến công tác chuyển quyền.
Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận
hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh
bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng
đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại
thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại”
làm thủ tục về đất đai đối với người dân.

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em đã tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 2015”.
1.2. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu,
huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2013-2015. Nhằm đưa ra
những thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu, đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu quả để giải
quyết những vấn đề còn tồn tại.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong
giai đoạn 2013-2015.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2013-2015.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Đu về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công
tác quản lý được tốt hơn.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử
dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải
pháp phù hợp.
Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong
nhà trường, vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ
hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra
những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Hiến pháp năm 1992;
- Bộ Luật dân sự 2005;
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; [1]
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trước
bạ;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT);
- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai. [2]
- Căn cứ Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT);
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; [10]
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số Điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và
Môi trường quy định chi tiết một số Điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày
15/5/2014 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
2.1.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định
cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND
tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh;


- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới, bị bãi bỏ về lĩnh vực đất

đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban
nhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng 9 năm 2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng
lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã
với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định một
phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
Nhà nước.
Luật Đất đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai đã được quốc hội thong qua vào sang 29 tháng 11 năm 2013.
Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm những điều luật mới
về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi và cũng đòng
thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Thị trấn Đu có vị trí khá thuận lợi về nhiều mặt, là nơi dân cư đông đúc,
là trung tâm kinh tế, chính trị của huyện Phú Lương, nền kinh tế phát triển
tương đối mạnh so với các xã, thị trấn khác trong toàn huyện.
Vì vậy đất đai của thị trấn cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho
các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh

chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan
tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan
quản lý đất đai tại địa phương.


2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. [1]
Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá
nhân khác với người chuyển đổi. (Điểm b, Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai
2013). [1]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nông
nghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã, phường, thị trấn để
thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. [1]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn
điền đổi thửa (Khoản 1 Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). [2]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng

một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.


Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau: [1]
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan nhà bước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê, cho thuê lại, phải đăng ký tại
cơ
quan đặng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.


8

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định
của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về
thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần di chúc không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột
của người đã chết;

- Hàng 3: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
2.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ


9

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước
đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những
quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp nay để trốn thuế Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời
gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế cấp rộng rãi nhưng quy định
là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đinh, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước được

phép hoạt động tại Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.


10
10

Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công
nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [1].
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


11
11

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi có Giấy chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. [1]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ. [1]
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như
sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179
của Luật này;
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều
191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công

nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá
trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ;
c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và
điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191
của Luật này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
QSD đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ;


12
12

đ, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận QSDĐ ở thông qua
hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD
đất ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận QSDĐ thông qua nhận
góp vốn bằng QSDĐ;
g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
h, Tổ chức, kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước cho thuê đất;
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được

nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSDĐ phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;


13
13

l, Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ theo kết quả hòa
giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp
đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m, Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được
nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ
thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
a, Quy định về hồ sơ chuyển đổi
- Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 1 trong các loại giấy tờ quy định
tại khoàn 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013
- Hợp đồng chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân.
- Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Đơn xin tách, hợp thửa.
Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn
điền đổi thửa”.