Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên, trên địa bàn xã Sơn Cẩm - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGÔ VĂN KIÊN


Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY MAY TNG THÁI NGUYÊN,
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN CẨM, HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học: : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Lê Duy






Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối
với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố
và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự
nhất trí của ban Giám hiệu Nhà trường, ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, em đã Nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng
nhà máy may TNG Thái Nguyên, trên địa bàn xã Sơn Cẩm, huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập báo cáo tốt nghiệp của em đã
hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy
và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo ThS. Nguyễn Lê Duy, người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND
xã Sơn Cẩm, nơi em thực tập đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực
tập tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên,
khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 04 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Ngô Văn Kiên

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT


UBND : Ủy ban nhân dân
BT & GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
CN – TTCN – XD : Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng
HĐND : Hội đồng nhân dân
TTCN - DV : Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ
CN - TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
BTHT : Bồi thường hỗ trợ
TĐC : Tái định cư
CNH - HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 4.1: Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu của quy hoạch 41
Bảng 4.2: Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ của xã Sơn Cẩm 43
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân
của xã Sơn Cẩm năm 2013 45
Bảng 4.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2013
so với năm 2012 và năm 2011 46
Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng đất của xã Sơn Cẩm năm 2013 50
Bảng 4.6: Thống kê diện tích đất đã thu hồi 53
Bảng 4.7: Kết quả thống kê về cây cối, hoa màu 54
Bảng 4.8: Kết quả thống kê về nhà cửa 56
Bảng 4.9: Kết quả thống kê về kiến trúc 57
Bảng 4.10: Kết quả bồi thường về đất 58
Bảng 4.11: Kết quả bồi thường hỗ trợ cây cối, hoa màu 59
Bảng 4.12: Kết quả bồi thường vật kiến trúc 61
Bảng 4.13: Kết quả bồi thường về nhà cửa 63
Bảng 4.14: Kết quả hỗ trợ do thu hồi đất nông nghiệp 64
Bảng 4.15: Thưởng do bàn giao mặt bằng trước trước thời hạn. 65
Bảng 4.16: Tổng hợp kinh phí bồi thường của dự án 66
Bảng 4.17: Nhận thức của người dân về công tác bồi thường
và giải phóng mặt bằng 67
Bảng 4.18: Kết quả điều tra cán bộ trong Ban BT&GPMB

huyện Phú Lương và xã Sơn Cẩm 68


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Cơ cấu đất đai xã Sơn Cẩm năm 2013 51



MỤC LỤC

PHẦN I: MỞ ĐẦU 1
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 2
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 2
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỀ TÀI 3
2.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB 3
2.1.2. Vai trò của BT & GPMB 4
2.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB 4
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 5
2.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan
đến công tác bồi thường và GPMB 5
2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Thái Nguyên liên quan
đến công tác bồi thường và GPMB 8
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 10
2.3.1. Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội 10

2.3.2. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 10
2.4. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GPMB TRÊN THẾ GIỚI 10
2.4.1. Trung Quốc 10
2.4.2. Singapore 13
2.4.3. Nhận xét, đánh giá 16
2.5. CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT TRONG CẢ NƯỚC 17
2.5.1. Từ khi có Luật đất đai 1993 17
2.5.2. Từ khi có Luật đất đai 2003 19
2.5.3. Nhận xét, đánh giá 23
2.6. QUY TRÌNH TIẾN HÀNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
DỰ ÁN 23

2.7. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GPMB
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN CẨM 26
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
3.1. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
3.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM TIẾN HÀNH 28
3.3. NỘI DUNG TIẾN HÀNH 28
3.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã Sơn Cẩm 28
3.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB 28
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
3.4.1. Điều tra số liệu sơ cấp 29
3.4.2. Điều tra các số liệu thứ cấp 29
3.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 30
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ SƠN CẨM 31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 31
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội xã Sơn Cẩm 34
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ẢNH HƯỞNG

ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN CẨM 39
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai xã Sơn Cẩm 39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 49
4.2.3. Cơ cấu đất đai của xã Sơn Cẩm năm 2013 51
4.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GPMB CỦA DỰ ÁN 52
4.3.1. Giới thiệu chung về công tác bồi thường và GPMB của dự án 52
4.3.2. Kết quả thống kê về đất, tài sản cây cối, hoa màu đã được bồi thường
trong dự án xây dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên 53
4.3.3. Kết quả bồi thường về đất, tài sản, cây cối hoa màu trong dự án xây
dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên 58
4.3.4. Kết quả hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp 63
4.3.5. Nguồn kinh phí thực hiện bồi thường và GPMB 66

4.3.6. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án
xây dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên qua bộ phiếu điều tra 66
4.4. MỘT SỐ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 70
4.4.1. Thuận lợi 70
4.4.2. Khó khăn 71
4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN 71
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
5.1. KẾT LUẬN 73
5.2. KIẾN NGHỊ 74



1

PHẦN I
MỞ ĐẦU

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng
đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không
ngừng phát triển.Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
không phải ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện CNH - HĐH đất nước, nhiều dự
án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang
được triển khai một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và
mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng
nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và
ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình CNH - HĐH của đất nước.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và xã Sơn Cẩm nói riêng
trong những năm gần đây đã có rất nhiều công trình, dự án được triển khai
nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của huyện, nâng cao chất lượng cuộc
sống của người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung
của cả nước. Để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn Xã thì công
tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách
nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì công tác BT & GPMB còn
gặp những trở ngại, khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi
công còn chưa kịp thời, làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án trên địa bàn xã.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí và giúp đỡ của Ban giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng sự hướng dẫn
của thầy giáo Th.S Nguyễn Lê Duy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh

giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng nhà máy may
TNG Thái Nguyên, trên địa bàn xã Sơn Cẩm, huyện Phú Lương, tỉnh
Thái Nguyên”
2
1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã Sơn Cẩm
- Đánh giá thực trạng công tác BT & GPMB của xã Sơn Cẩm
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra kinh nghiệm
cho công tác BT & GPMB cho địa phương trong thời gian tới.
1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành của Chính phủ
và địa phương.
- Số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đánh giá đưa ra phải khác quan.
- Các giải pháp đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong học tập và nghiên cứu khoa
học, giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại kiến thức đã học, biết
cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng việc áp
dụng trên thực tế.
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đối với thực tiễn, đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện
công tác BT & GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu
trong công tác thực hiện BT & GPMB, nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho xã
Sơn Cẩm trong việc thực hiện BT & GPMB đạt được hiệu quả cao nhất.

3
PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1.
CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỀ TÀI
2.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB
Bồi thường và giải phóng mặt bằng là quá trình đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
công cộng tại Điều 27 của Luật Đất đai 1993.
Công tác bồi thường GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế.
Thực chất của việc GPMB là việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng dưới sự điều tiết của Nhà nước.
- Thu hồi là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật Đất đai năm 2003 (theo khoản 5 Điều 4, Luật Đất đai năm
2003).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
(theo khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới

(theo khoản 7, Điều 4, Luật Đất đai 2003).
Theo điều 42 Luật Đất đai 2003 của nước ta thì :
1. Nhà nước thu hồi của người sử dụng đất mà người sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện để được
cấp GCNQSDĐ theo quy định Điều 50 của luật này thì được bồi thường, trừ
các trường hợp quy định tại khoản 2, 3, 4, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38
và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 điều 43 của luật này.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
4
3. Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương
lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường
bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái
định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải
có điều kiện phát triển bằng hoặc hơn nơi ở cũ.
4. Trường hợp không có khu tái đinh cư thì người bị thu hồi đất được
bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của
Nhà nước đối với khu đô thị, bồi thường bồi thường bằng đất ở đối với khu
vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn hơn đất ở
được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với
phần chênh lệch đó.
5. Trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo nghề, bố trí việc làm mới.
6. Trường hợp người sử dụng đất được nhà nước bồi thường khi bị thu
hồi đất mà thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật
thì phải trừ đi nghĩa vụ tài chính chưa được thực hiện trong giá được bồi
thường, hỗ trợ.

2.1.2. Vai trò của BT & GPMB
Công tác BT & GPMB có vai trò hết sức quan trọng trong quá trình
thực hiện các dự án, công trình liên quan đến việc phải thu hồi lại một phần
hay toàn bộ diện tích đất đai được giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Nó
ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công của công trình, dự án. Công tác BT
& GPMB phải thực hiện nhanh chóng nhằm đảm bảo đúng tiến độ thi công
của các công trình, dự án. Mặt khác BT & GPMB cũng phải thực hiện đúng
theo các quy trình, quy định của Nhà nước nhằm tránh khiếu kiện có liên
quan đến công tác BT & GPMB.
2.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB
Bồi thường GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự
khác nhau giữa các dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội. Chính vì vậy, công tác GPMB có đặc điểm sau:
5
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vị trí khác nhau với điều
kiện tự nhiên – kinh tế xã hội khác nhau, chính vì vậy công tác BT & GPMB
một mặt phải tuân thủ theo đúng trình tự và thủ tục của nhà nước theo quy
định, mặt khác cán bộ làm công tác BT & GPMB phải linh hoạt tùy từng
trường hợp cụ thể mà đưa ra phương án hợp lý tạo được sự đồng thuận của
nhân dân.

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mỗi người dân. Đất đai có một vị trí riêng
biệt, chính vì vậy nên ở từng địa điểm sẽ có mức giá khác nhau. Vì vậy sẽ có
mức bồi thường khác nhau. Ở khu vực nông thôn thì dân cư chủ yếu sống vào
hoạt động nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản
xuất lại thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp lại rất khó khăn, do đó tâm lí
của người dân vùng này là giữ đất để sản xuất. Mặt khác do tập quán canh tác
và sinh hoạt nên đa phần người dân đều không muốn mất đi mảnh đất cha ông
để lại. Tình hình đó dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia

di chuyển là rất khó khăn. Bên cạnh đó công tác kiểm kê, định giá để bồi
thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn do các tài sản như công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất rất đa dạng. Vì vậy công tác BT & GPMB hỗ trợ tái định cư
gặp phải không ít khó khăn, phức tạp.
2.2.
CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

2.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 17 : Đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của
toàn dân.
+ Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
6
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
+ Điều 58: Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để
dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong
doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước
giao thì được sử dụng theo Điều 17 và Điều 18.
- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 173: Quyền sở hữu.
+ Điều 176: Căn cứ xác lập quyền sở hữu.
+ Điều 177: Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu.

+ Điều 180: Chiếm hữu tài sản có căn cứ của pháp luật.
- Luật Đất đai:
+ Luật Đất đai năm 1993.
+ Luật Đất đai năm 2003.
- Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất.
+ Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng
quy định:
Người sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác phải
đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước và bồi thường
thiệt hại về tài sản cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình sử dụng.
+ Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy
định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+ Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
7
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị đinh số 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT ngày 25/5/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 31/11/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005
của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị đinh số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
+ Thông tư số 57/2010- BTC của Bộ Tài chính quy định về lập dự toán,
sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
8
2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Thái Nguyên liên quan đến công
tác bồi thường và GPMB
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/04/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền

với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/04/2008 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà ở và các công
trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 37/2008/QĐ-UBND ngày 02/7/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc sửa đổi một số nội dung Quyết định số 18/2008/QĐ-
UBND ngày 11/04/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn
giá bồi thường cây cối hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 58/2008/QĐ-UBND ngày 31/10/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quy định ban hành kèm
theo Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 03/7/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc điều chỉnh một số nội dung đơn giá bồi thường cây cối,
hoa mầu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Nghị quyết số 26/2009/NQ-HĐND ngày 12/12/2009 của HĐND tỉnh
Thái Nguyên về việc thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Căn cứ Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
9
- Căn cứ Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công ty cổ phần;
- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Căn cứ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Căn cứ Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm
2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 06/2010/QĐ-UBND ngày 23 tháng 02 năm
2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung
quy định kèm theo Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010, của
UBND tỉnh về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của
UBND tỉnh Thái Nguyên v/v ban hành đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên v/v ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Tờ trình số: 130/TTr-BBT ngày 12/12/2013 của Ban bồi thường
GPMB huyện Phú Lương Về việc đề nghị thẩm định và phê duyệt phương án dự
toán bồi thường, hỗ trợ đất đai, tài sản, cây cối hoa màu thuộc dự án: Xây dựng nhà
máy may TNG Phú Lương tại cụm công nghiệp Sơn Cẩm huyện Phú Lương;
- Căn cứ Quyết định số 2726/QĐ-UBND ngày 13/12/2013 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng dự án Xây dựng nhà máy may TNG Phú Lương;

10
- Căn cứ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
năm 2014;
- Xét Tờ trình số: 74/TTr - TNMT ngày 20 tháng 01 năm 2014 của
Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị phê duyệt lại phương án bồi
thường, hỗ trợ để thực hiện Dự án: Xây dựng nhà máy may TNG Phú Lương
tại cụm công nghiệp Sơn Cẩm huyện Phú Lương theo đơn giá mới năm 2014.
2.3.
CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

2.3.1. Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là nguồn tài nguyên không thể tái tạo được và nằm trong nhóm
tài nguyên hạn chế của Việt Nam. Nước ta có 32.929.700 ha diện tích đất tự
nhiên, bình quân diện tích đất trên đầu người thấp. Vì vậy việc sử dụng hợp lý
nguồn tài nguyên đất đai là một việc hết sức quan trọng. Chính vì thế đòi hỏi
các cấp, các ngành phải thường xuyên xây dựng các phương án quy hoạch, kế
hoạch đất phù hợp với đất trên địa bàn mình quản lý và phù hợp với từng giai
đoạn phát triển kinh tế xã hội. Mặc dù công tác quy hoạch, kế hoạch hóa việc
sử dụng đất đã được đề cập khi luật đất đai 1988 ra đời, song đến nay việc
thực hiện công tác này vẫn còn có những hạn chế. Hầu hết các địa phương
chưa tự xây dựng phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn
mình quản lý, do đó hiệu quả của phương án chưa cao, còn nhiều hạn chế, đất
đai sử dụng không theo quy hoạch. (Lương Văn Hinh,2003), [7].
2.3.2. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Trong những năm gần đây công tác quy hoạch sử dụng đất được hầu
hết các nước trên thế giới quan tâm. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất
được tiến hành thường xuyên, liên tục giữa các kỳ kế tiếp, năm liên tiếp. Càng
ngày quy hoạch sử dụng đất càng khẳng định vị thế của mình. Trong quá trình
đổi mới công tác quy hoạch sử dụng đất đã đem lại những thành tựu đáng kể

trong việc phát triển kinh tế của đất nước. Để làm giảm khoảng cách giữa
nông thôn và thành thị thì công tác quy hoạch nông thôn đã được chú trọng
(Nguyễn Đình Thi, 2005) [9].
2.4.
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GPMB TRÊN THẾ GIỚI

2.4.1. Trung Quốc
11
Theo luật đất đai Trung Quốc việc thu hồi đất đai chỉ được tiến hành
cho các dự án vì lợi ích chung, Chính phủ đứng ra đàm phán với người dân về
bồi thường thiệt hại và thu hồi đất. Sau đây, em xin nêu ra một số điểm tích
cực và hạn chế trong việc bồi thường và GPMB của Trung Quốc.
Về mặt tích cực mà nói, Trung Quốc có thể nói: Mục tiêu bao trùm lên
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc
thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi
việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là
không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ
sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho
những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so
với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa

phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
12
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã
chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. (Nguyễn Thị
Dung,2009) [8]

Theo cơ chế thị trường, kinh tế phát trển thì cũng nảy sinh ra một số
tiêu cực mà Trung Quốc đã gặp phải như hiện tượng tham nhũng, sự thiếu
minh bạch. Năm 2011 một quy định của chính phủ Trung Quốc lại cho phép
nhà đầu tư tham gia và xử lý các cuộc đàm phán về bồi thường và GPMB.
Đôi khi các nhà kinh doanh này bị tố giác là đã thuê côn đồ đe dọa người dân
không chịu giao mặt bằng hoặc cưỡng chế họ bằng bạo lực với sự thông đồng
của chính quyền địa phương. Vì lợi ích của những nhà doanh nghiệp địa ốc và
người dân trái ngược nhau vì thế ngày càng có những vụ giải tảo kết thúc
trong bạo lực. Vì thế chính phủ Trung Quốc đã có một số đề xuất giải quyết
vấn đề liên quan đến thu hồi đất và GPMB nhưng yêu cầu nhà đầu tư địa ốc
và công ty tháo dỡ không được sử dụng bạo lực hoặc cắt điện, nước để cưỡng
chế người dân ra khỏi khu vực giải tỏa. Bồi thường cho người dân các tài sàn
bị giải tỏa với giá cao hơn trên thị trường nhằm xoa dịu những vụ phản đối
của người dân. Trong việc thóa dỡ các công trình quá cũ kĩ thì phải được sự
13
đồng ý của 90% của người dân sống ở vùng đó, kể cả các công trình phục vụ
lợi ích công cộng. Việc thu hồi và cưỡng chế là cần thiết nếu sự thu hồi đó là
công bằng và người dân đã được bồi thường thỏa đáng. (Trúc Phong, 2012) [14].
2.4.2. Singapore
Singapore là một quốc đảo, bao gồm một đảo chính với 63 đảo nhỏ.
Diện tích cả nước Singapore hiện nay khoảng 707 km
2
(chỉ hơn khoảng 1/3
diện tích thành phố Hồ Chí Minh), nơi có chiều dài lớn nhất là 43km, bề rộng
lớn nhất là 23km; dân số khoảng 4,8 triệu người, mật độ 6.800 người/km2.
Singapore giành được quyền tự trị vào năm 1959 và được độc lập vào năm
1965. Do diện tích nhỏ, nên chính quyền của Singapore chỉ có một cấp, 90%
đất đai ở Singapore là do Nhà nước quản lý.
Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân),
trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất

và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời
hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều
kiện. việc đền bù giải toả ở Singapore được thực hiện theo Luật trưng dụng
đất đai, Chính phủ đền bù theo giá quy định (thường thấp hơn giá thị trường),
bù lại người dân bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy
định của Chính phủ. Hiện nay, ở Singapore không có chế độ bồi thường lại
bằng đất (ngoại trừ đất tôn giáo), nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được
tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đất tạo nguồn thu cho ngân sách
Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà nhà nước thu hồi thì hai bên
thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra
tòa án hoặc khiếu nại đến chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng không
thành thì nhà nước cưỡng chế thu hồi đất. (Tuấn Sơn, 2008) [15].
Thu hồi đất:
Sau khi thu hồi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến
hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định
trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về
thu hồi). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc
lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.
+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
14
+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các
thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến
cộng đồng.
+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông
báo trước cho người dân 2- 3 năm.
+ Nếu người dân không chịu di dời để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng
chế hoặc phạt theo luật xâm chiếm đất công. (Phạm Bình An, 2008) [10].
Chính sách đền bù :
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất đông sản của chủ sở hữu;

các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử
dụng nhà mới. Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ
chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh
nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấy
hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do
nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đầu tư.
Nhà nước không thể đáp ứng đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất
động sản gia tăng do công trình công cộng đi qua, Nhà nước sẽ điều tiết;
Ngược lại công trình có thể ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói
bụi). Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu;
chi phí hoàn tất mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền
bù. Đó là: Đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi
tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào ngôi nhà
sau khi đã có quyết định giả tỏa. Trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện việc tháo dỡ phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có
nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, Nhà nước Singapore cũng có các chính sách hỗ trợ khác để
đảm bảo quyền lợi của của bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù,
chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là
15
tổ chức quyết định giá đền bù đối với người khởi kiện. Nếu người khởi kiện
vẫn không đồng ý có thể đưa lên Tòa thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là của
tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính
sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng
thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ lệ nhỏ, dưới 1%.(Phạm Bình
An, 2008) [10].

* Một số kinh nhiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải tỏa
Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc
làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân. Tuy nhiên, do có số lượng
nông dân không nhiều nên đây không phải là vấn đề nghiêm trọng. Đối với
các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng
tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.
Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố
trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp.
Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do
Singapore nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)
* Vấn đề tái định cư
Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công - loại do nhà nước
xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một đặc điểm
đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản Singapore. Singapore thiết
lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở cho người dân chủ
yếu phục vụ tái định cư. Cục phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm
1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho
85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ.
- Các bước chuẩn bị tái định cư
Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ
gia đình trước triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số
thành viên trong gia đình, nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc, tình
trạng pháp lý của bất động sản. Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà
thờ, cơ sở công nghiệp, thương mại đều được kiểm tra tỉ mỉ và đưa vào danh
16
sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng vững chắc
cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.
Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp.
Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới
thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của trung tâm của

HDB với điều khoản ưu đãi. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có
phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên công dân Singapore . Nếu không sử dụng
nhà do HDB cung cấp sẽ được hỗ trợ thêm tiền.
- Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu của người dân
Có nhiều loại nhà ở để dáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ
yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Ngoài ra, còn có các căn hộ
hạng sang hoặc các căn hộ cho người già. Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở
do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Hạn chề tình trạng
mua đi bán lại và đầu cơ, chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm
mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn
nhà thứ hai của cục phát triển nhà của đất nước singapore HDB. (Phạm Bình An,
2008) [10].
- Chính sách tài chính :
Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của
Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ
chương trình này. Có hai phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay vốn nhà
nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển các khu dân cư,
bán cho người dân để thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. (2) Chính phủ hỗ trợ
vốn cho người dân mua trả góp của HDB(có thế chấp nhà), thông qua phát
hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay
mượn từ thị trường vốn và các thể chế tài chính khác.
2.4.3. Nhận xét, đánh giá
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất. Ở mỗi nước,
quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật
đất đai hoặc một bộ luật khác.
Nếu việc thu hồi, trưng thu đó phù hợp với quy định của Pháp luật mà
người sở hữu hoặc người sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền
17
chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về
đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó

quy định. Tuy nhiên, các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:
Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng
đất mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng
chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực
hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đất đó không có tranh chấp hoặc khiếu
nại đều được bồi thường. Hay nói cách khác là tất cả những người có đất bị
ảnh hưởng bởi dự án đều có quyền được bồi thường.
Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai
phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây
dựng) hoặc bồi thường bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại. Tuy nhiên, dù thực
hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để
làm cơ sở thực hiện việc bồi thường.
Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu
được tính trên cơ sở giá trị thực của đất. Nguyên tắc chung là giá bồi thường,
giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế.
Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi
thường cho người bị thu, trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia
cũng quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất. Đó
là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị
thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu
nhập, chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua nghiên cứu cho thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ & GPMB của
một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi một số kinh nghiệm để tiếp tục
hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại & GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường thiệt hại & GPMB nói riêng.
- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị
thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định đời sống.
2.5.
CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT TRONG CẢ NƯỚC

2.5.1. Từ khi có Luật đất đai 1993
18
Luật Đất đai năm 1993 đã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản
để xuất hiện quan hệ đất đai ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự
quản lý của nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là văn kiện
chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của
Nhà nước. Tại Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Luật Đất
đai,1993). Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng
từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Một thủ tục rất quan
trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho
quyền được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp
quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các
văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài
chính – Xây dựng - Tổng cục Địa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn
thi hành Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP
nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải đền bù, đối tượng
được đền bù, phạm vi đền bù, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được

lựa chọn một trong ba phương án đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và
bằng tiền.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 quy
định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và GPMB, cụ thể: