Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp Đường quốc lộ 34 từ KM0 – KM36 đoạn chạy qua xã Minh Thanh – huyện Nguyên Bình – tỉnh Cao Bằng.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LƯU TIẾN DŨNG


Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
NÂNG CẤP ĐƯỜNG QUỐC LỘ 34 TỪ KM0 – KM36 ĐOẠN CHẠY QUA
XÃ MINH THANH – HUYỆN NGUYÊN BÌNH – TỈNH CAO BẰNG”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên nghành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2010 – 2014





Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LƯU TIẾN DŨNG


Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
NÂNG CẤP ĐƯỜNG QUỐC LỘ 34 TỪ KM0 – KM36 ĐOẠN CHẠY QUA
XÃ MINH THANH – HUYỆN NGUYÊN BÌNH – TỈNH CAO BẰNG”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Lớp : K42 B – QLĐĐ
Chuyên nghành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Trương Thành Nam

Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương trâm “ học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”.
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại
trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là
giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại nói
chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo Th.S Trương
Thành Nam đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
hiên chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiêm
Khoa Tài nguyên và Môi trường, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã
truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học
tập và rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND Huyện Nguyên Bình các cán
bộ, nhân viên đang công tác tại UBND đã giúp đỡ em trong suốt thời gian
thực tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên
cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực
hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiếm thức còn hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp
này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn.Em xin
chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày 30tháng 05 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Lưu Tiến Dũng

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BT : Bồi thường
GPMB : Giải phóng mặt bằng
TĐC : Tái định cư
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN : Giấy chứng nhận
UBND : Uỷ ban nhân dân
KT-XH : Kinh tế - xã hội
CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa
HSĐC : Hồ sơ địa chính
CP : Cổ phần







DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG KHÓA LUẬN

Trang
Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế xã MinhThanh 35
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất khu xã Minh Thanh 38
Bảng 4.3: Kết quả xét đối tượng và điều kiện bồi thường 42
Bảng 4.4: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi tại dự án 43
Bảng 4.5: Kết quả bồi thường về đất ở 44

Bảng 4.6: Kết quả bồi thường về đất Nông nghiệp 46
Bảng 4.7. Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu 48
Bảng 4.8: Kết quả bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc, nhà ở 52
Bảng 4.9: Kết quả hỗ trợ các dự án 56
Bảng 4.11: So sánh giá đất tại thời điểm BT với thời điểm hiện tại 58
Bảng 4.12: Tổng kinh phí bồi thường 61







DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB 62
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện ý kiến của người dân sau GPMB 63

MỤC LỤC
Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích đề tài 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3
Phần 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 4
2.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

2.1.1.1. Bồi thường 4
2.1.1.2. Hỗ trợ 4
2.1.1.3. Tái định cư 4
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB 5
2.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB 5
2.1.3.1. Các yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai. 5
2.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất 10
2.1.3.3. Thị trường bất động sản 12
2.2. Chính sách đền bù, tái định cư của một số nước trong khu vực và một số
tổ chức ngân hàng quốc tế 13
2.2.1. Trung Quốc 13
2.2.2. Thái Lan 15
2.2.3. Australia 16
2.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế
18
2.4. Công tác giải phóng mặt bằng trong cả nước 20
2.4.1 Trước khi có Luật đất đai năm 1993 20
2.4.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 22
2.4.3. Từ khi thực hiện Luật đất đai 2003 23
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU
29
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 29
3.3. Nội dung nghiên cứu 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu 29
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 29
3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu 30
Phần 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 31

4.1.1.1. Vị trí địa lý 31
4.1.1.2. Khí hậu. 31
4.1.1.3. Thủy văn 32
4.1.1.4. Địa hình, địa mạo 32
4.1.1.5. Thổ nhưỡng 32
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã MinhThanh 33
4.1.2.1. Dân số và lao động 33
4.1.2.2. Cơ sở vật chất kỹ thuật 34
4.1.2.3. Tình hình văn hóa xã hội 35
4.1.2.4. Về kiến trúc cảnh quan 35
4.1.2.5. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế của xã Minh Thanh 35
4.1.2.6. Tình hình sử dụng đất 37
4.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp quốc lộ 34 Từ
km 0-km 36 đoạn chạy qua địa bàn xã Minh Thanh – Huyện Nguyên Bình -
Tỉnh Cao Bằng. 39
4.2.1. Văn bản pháp lý 39
4.2.2. Vài nét về dự án 40
4.2.3. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liến với đất tại khu
vực giải phóng mặt bằng 41
4.2.3.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường 41
4.2.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất 42
4.2.2.3. Đánh giá bồi thường về đất ở 43
4.2.2.4. Đánh giá bồi thường về đất Nông nghiệp 45
4.2.2.5. Đánh giá bồi thường về cây cối và hoa màu 47
4.2.2.6. Đánh giá bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc, nhà ở 52
4.3. Kết quả công tác tái định cư và các chính sách hỗ trợ sau khi giải phóng
mặt bằng 54
4.3.1. Đánh giá các chính sách hỗ trợ 54
4.3.2. Kết quả công tác bố trí tái định cư 56
4.3.3 So sánh công tác BT so với thời điểm hiện tại 57

4.3.3.1. Bồi thường đất đai 57
4.3.3.2. Bồi thường cây cối hoa màu 58
4.3.3.3. Bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc, nhà ở 59
4.3.3.4. Về chính sách hỗ trợ 59
4.3.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường 60
4.3.5 Đánh giá quá trình thực hiện GPMB của dự án qua ý kiến của người
dân 61
4.4.Từ những kết quả đạt được, khó khăn và tồn tại trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp QL 34 từ KM 0- KM 36 rút ra những bài
học kinh nghiệm và đề xuất ra những phương án khả thi cho công tác bồi
thường GPMB của huyện Nguyên Bình – tỉnh Cao Bằng 64
4.4.1. Thuận lợi 64
4.4.2. Khó khăn 65
4.4.3. Nguyên nhân 65
4.4.3.1. Khách quan 65
4.4.3.2. Chủ quan 66
4.4.4. Một số kinh nghiệm chỉ đạo 66
4.4.5. Ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB đến kinh tế, xã hội và môi
trường 67
4.4.6. Chế độ chính sách 68
4.4.7. Về tổ chức thực hiện 69
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
5.1. Kết luận 70
5.2. Kiến nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
PHỤ LỤC

1
Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Việt nam là một nước đang phát triển. Để đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn
diện nền kinh tế theo cơ chế thị trường – định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng
và nhà nước ta đã và đang không ngừng đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước. Quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, nhu cầu
sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, xây dựng các khu
công nghiệp, khu du lịch – dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng
kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội cũng
như quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng đòi
hỏi nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng lớn.
Chính vì vậy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là một trong
những nhân tố đầu tiên quyết định đến sự phát triển và tác động mạnh mẽ đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong những năm qua, công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư trên
cả nước đã đạt những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế
- xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên, do công tác bồi thường
GPMB, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động
tới mọi mặt đời song kinh tế, xã hội tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư,.
Giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người bị thu hồi đất sẽ gây
ra những mâu thuẫn, khiếu kiện, biểu tình tập thể… làm mất ổn định xã hội.
Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có chiều hướng
gia tăng, trong đó nội dung khiếu nại chủ yếu là chính sách thu hồi đất, giá
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điều đó đã ảnh hưởng đến tiến độ thi công
các công trình xây dựng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương. Nhiều dự án phải “ treo “ nhiều năm thậm chí hàng chục năm vì

2
không giải phóng được măt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất
lượng công trình giảm sút, giá đất tăng cao, các khoản tiền bồi thường của
người dân không còn nguyên vẹn

Xã Minh Thanh – Huyện Nguyên Bình - Tỉnh Cao Bằng là một xã thuần nông
tuy nhiên , sau khi tiến hành xây dựng nông thôn mới bộ mặt của xã dã có nhiều thay
đổi nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, đã và đang được triển khai thực
hiện trong đó có dự án nâng cấp QL 34 đoạn KM 0- KM 38.
Tuyến đường nâng cấp có chiều dài là 36 KM tuyến có điểm dầu tại KM 0 nối với
quốc lộ 3 tại ngã ba Khau Đồn, xã Hưng Đạo, huyện Hòa An, điểm cuối tại KM 38 +
189 QL 34 tại thị trấn Nguyên Bình, huyện Nguyên Bình Tuyến đường đi qua địa
bàn 6 xã , thị trấn là xã Hưng Đạon Hoàng Tung – huyện Hòa An; xã Lang Môn, Bắc
Hợp, Minh Thanh, thị trấn Nguyên Bình – huyện Nguyên Bình Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nâng
cấp Đường quốc lộ 34 từ KM0 – KM36 đoạn chạy qua xã Minh Thanh –
huyện Nguyên Bình – tỉnh Cao Bằng”. là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục đích đề tài
Đánh giá việc thực hiện chính sách BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất trên dịa bàn xã Minh Thanh – huyện Nguyên Bình – tỉnh Cao Bằng, nhằm
đề xuất một số giải pháp đấy nhanh tiến đọ bồi thường, giải phóng mặt bằng
và góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường phù hợp với thực tiễn.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu Luật đất đai năm 2003, các Nghị định, thông có liên đến
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
- Điều tra thu thập kết quả công tác bồi thương và giải phóng mặt bằng,
phân tích và nhận xét rút ra thuận lợi, khó khăn khi bồi thường dự án.
- Đề xuất phương án giải quyết trên cơ sở các văn bản pháp quy.

3
- Đánh giá trung thực và khách quan quá trình thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn xã Minh Thanh và tại dự án điều tra.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong học tập và nghiên cứu khoa học,

giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, biết
cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành khóa luận tốt nghiệp. Nắm
chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng việc áp dụng
trực tiếp vào thực tế.
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đối với thực tiễn, đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện
công tác BT & GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu
trong công tác thực hiện BT&GPMB, nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho
xã Minh Thanh trong việc thực hiện BT&GPMB đạt được hiệu quả cao nhất.


4
Phần 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU

2.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thê khác.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi.[2]
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời
đến địa điểm mới…[2]
2.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và làm

ăn. Tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước
thu hồi đất hoặc trưng dụng đất để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản,
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu thập, cơ sở vật chất, tinh thần ại đó. TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các
tác động xấu về KT-XH đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển
chung của đất nước.
Hiện nay nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng đất ở mới.

5
- Bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới.
TĐC là việc không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách
giải phóng mặt bằng.[2]
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB
Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư luôn tồn tại 3 mối quan hệ: Nhà
nước, người bị thu hồi đất, nhà đầu tư. Mỗi bên có những nhiệm vụ và quyền
lợi khác nhau vì vậy chính sách bối thường, hỗ trợ và tái định cư phải xây
dựng phù hợp với mối quan hệ phức tạp này.
2.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB
2.1.3.1. Các yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang
tính ổn định cao và phù hợp với tính hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong

mấy thập kỷ qua, có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà
nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất. Sauk hi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ rang, đề cập mọi quan hệ đất đai phừ
hợp với thực tế.
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cấu thực tế triển khai. Với những đổi

6
mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiến triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luậ đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lung túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giả quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát
sao. Tại nhiều địa phương đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp
hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ
địa chính, chủ tịch UBND nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phá hiện, ngăn
chặn xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn. Đó
là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất long tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ
GPMB. + Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc
sống của mình, con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu
được trong việc tổ chức sử dụng đất của các nghành kinh tế - xã hội và các địa
phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH
đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung còn thấp, thiếu đồng bộ,
chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy
hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy
ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “ treo”, dự án “treo”.

8
+ Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác bồi thường hỗ trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi
trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện
tích đã giao, cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là
925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu
tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích
đất cho các nhà đầu từ nước ngoài thuê là 1.386 ha).
+ Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định, đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hòa Bình,
Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,….

Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải thực hiện theo quy định tại
thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy
đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác
thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như
không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi

9
thường khi Nhà nước thu hồi đất, VÌ vậy việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
+ Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai (Land Regitration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
+ Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai.
Công tác bội thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến

quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhăm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.

10
2.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều
năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá
đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho
mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất
để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là
hàng hóa không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hóa
trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định
giá đất bồi thường sát giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc
thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hóa bình thường cũng như
những hàng hóa đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để
định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động
làm ra sản phẩm v.v. . . Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách
giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản
phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là
hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một
dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng? Trong những
trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định.
Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước

hay là nhà đầu tư cũng không thể đủ sức bồi thường, kèm theo đó lại còn vô
số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị
điều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được bồi

11
thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong,
giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải
xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn,
nơi hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên
kia kêu thấp và ngược lại.
Trước khi có luật đất đai 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được xác định tại các văn bản dưới luật như nghị định
số 87/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất , Nghị định 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của chính phủ quy định về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và nghị định 22/1998/NĐ-CP
ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính Phủ ban hành QĐ về đền bù thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số
87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003:
Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau
đây(Điều55)
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

12
- Do người sự dụng đất thỏa thuận về giá đất với người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt , việc xác định giá đất được thực hiện
theo nguyên tắc “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 điều 56) Thực hiện các quy
định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính
phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp định giá đất, phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ
biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không
theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện.[8]
2.1.3.3. Thị trường bất động sản
Ngày nay thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị
trường chứng khoán và nó trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật đất đai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên

13
cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động
về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “ Tài chính về đất đai và
giá đất”, “ Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường), đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
2.2. Chính sách đền bù, tái định cư của một số nước trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng quốc tế
2.2.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai ở
Việt Nam. Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân
và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu
Nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể,
nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998,
đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng
theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp giấy), giao đất có
thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất được sử dụng cho cơ quan nhà
nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho
mục đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc là cho thuê đất.

14
Trog trường hợp Nhà nước có thu hồi đất của người đang sử dụng để
sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính
sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Về vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất
đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ ( Quốc vụ viện) và
chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất.
Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha
trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu
nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dung đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ
phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất
bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ
phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất
đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính
tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo
giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

15
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo

cho người dân bị thu hồi có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được một căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực
nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng
một nơi .
Tuy nhiên,ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng không mua nổi một can hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thi trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng .
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà sức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất
để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về
TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao
thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cả WB trong tài liệu hướng dẫn thực
hiện TĐC”.
2.2.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1992 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng phát triển nguồn tài nguyên cho
đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi