Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Lang - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
o0o

LÝ THỊ KIM HUẾ


Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ LANG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 – 2013


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 – 2014



Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
o0o

LÝ THỊ KIM HUẾ


Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ LANG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 – 2013


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Lớp : K42 B – QLĐĐ
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Đặng Hồng Phương



Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Khóa luận tốt nghiệp là thành quả trong suốt quá trình thực tập và rèn
luyện của mỗi sinh viên tại giảng đường Đại học, cùng với quãng thời gian
thực tập nghiên cứu tại cơ sở, đó là sự kết hợp giữa lý thuyết và thực hành,
giữa những gì học tập từ thầy cô, sách vở và thực tiễn tại cơ sở trong suốt

quãng thời gian thực tập.
Bằng tấm lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô
giáo, đặc biệt là cô giáo ThS. Đặng Hồng Phương đã tận tình hướng dẫn, giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho em trong suốt quá trình thực tập để em hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Hạ Lang và các ban ngành có liên quan đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ
cho em trong suốt quá trình thực tập.
Do thời gian có hạn, cũng như năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế
nên trong khóa luận không thể tránh khỏi những sai sót. Em kính mong nhận
được sự giúp đỡ của các thầy cô cùng toàn thể các bạn đóng góp ý kiến để
khóa luận của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Lý Thị Kim Huế

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN 1

MỤC LỤC 4

DANH MỤC BẢNG 7

DANH MỤC HÌNH 8

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 2

1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2

1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3

1.4.1. Ý nghĩa trong học tập 3

1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4

2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ 5

2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN 6

2.4. CÁC NỘI DUNG VỀ QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT 7

2.4.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.4.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất 11

2.4.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 12

2.5. VÀI NÉT VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VIỆT NAM 14

2.5.1. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh 14

2.5.2. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cao Bằng 15

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 16

3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 16

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 16


3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 16

3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 16

3.2.1. Địa điểm tiến hành 16

3.2.2. Thời gian tiến hành 16

3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 16

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hạ Lang 16

3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Hạ Lang 16

3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện
Hạ Lang giai đoạn 2010 - 2013 16

3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân
và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 16

3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. 16

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 16

3.4.2. Phương pháp thống kê 17

3.4.3. Phương pháp kế thừa 17

3.4.4. Phương pháp so sánh 17

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 18

4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN HẠ
LANG 18

4.1.1. Điều kiện tự nhiên 18

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 20

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động

đến việc sử dụng đất đai 27

4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HẠ
LANG 30

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Lang 30

4.2.2. Tình hình quản lý đất đai 31


4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
ĐỊA BÀN HUYỆN HẠ LANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 35

4.3.1. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 35

4.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. 48

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 51

5.1. KẾT LUẬN 51

5.2. ĐỀ NGHỊ 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 53



DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Lang năm 2013 30

Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai của huyện Hạ Lang giai đoạn 2010 -
2013 33

Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hạ Lang
giai đoạn 2010 – 2013 35

Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các xã
trong huyện Hạ Lang 37

Bảng 4.5. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử
dụng của huyện Hạ Lang 38

Bảng 4.6. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2013 39

Bảng 4.7: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 40

Bảng 4.8. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo
các xã trong huyện Hạ Lang giai đoạn 2010 – 2013 41

Bảng 4.9. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 42

của huyện Hạ Lang 42

Bảng 4.10. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ
VPĐK QSD đất và cán bộ địa chính xã 43

Bảng 4.11. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người
sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển quyền 45

Bảng 4.12. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người
sử dụng đất tại một số địa phương 47



DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Lang năm 2013 31




1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Điều
đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003. Đất đai là
tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm
việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị - xã hội đất đai
tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc
với những nét văn hóa đặc trưng. Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng
hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình
thức chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một

hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần
hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh
vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời
nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển
quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả
về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là
tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục
chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Hạ Lang là một huyện miền núi của tỉnh Cao Bằng với diện tích tự
nhiên là 45681.67 ha, dân số của huyện là 25.498 người (Diện tích bình quân


2

trên đầu người là 1.79 ha/người), là huyện vùng cao biên giới, nằm ở phía
Đông Bắc tỉnh Cao Bằng. Tình hình kinh tế - xã hội của huyện đang có nhiều
chuyển biến mạnh mẽ, cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất
nước, nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng lên khiến cho quá trình sử dụng
đất có nhiều biến động lớn, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các
lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh tăng nhanh. Trong khi nguồn
tài nguyên đất đai chỉ có hạn lại chưa được khai thác triệt để. Chính vì vậy

trong những năm qua hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đã đạt được
một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá
trình thực hiện. Do vậy việc đánh giá một cách khách quan về những mặt còn
tồn tại hay những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm, đề
xuất các giải pháp nhằm đạt đến mục tiêu quản lý và sử dụng đất một cách
hiệu quả nhất là rất cần thiết.
Chính vì những lý do trên nên đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Lang - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 -
2013” được thực hiện.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện
Hạ Lang trong giai đoạn 2010 - 2013, để đánh giá được những thuận lợi, khó
khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp nhằm khắc
phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai theo
quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai của trung ương và địa phương.
- Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn
ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính
trung thực, khách quan.
- Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các
giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương
và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở
địa phương.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân thị huyện Hạ Lang về việc
chuyển quyền sử dụng đất.


3

- Các thông tin tài liệu, số liệu thu thập được phải đầy đủ, trung thực,
chính xác, khách quan.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập
Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công
việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học
trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt
là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực tập
tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp
ra trường.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương
có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở
địa phương.









4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay
nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra
đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ
quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời,
đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có
giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là
đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất
đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993.
Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD
đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá-
hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời
tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất

nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:


5

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây
liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất:
- Hiến pháp 1992
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông
qua gồm 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyên hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.


6

- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ tài chính và Bộ tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai
ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Hạ Lang là một huyện phía Đông Bắc của tỉnh Cao Bằng, trong quá
trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Đa
phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các


7

hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ
đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không
thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn
khó khăn.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ
ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền,

điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.4. CÁC NỘI DUNG VỀ QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.4.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất
được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất
cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của
các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện
giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản
2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho
hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí
địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tại
điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.



8

2.4.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị,
người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc
hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất
và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [3].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi
đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ
thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các
trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không
cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích quyền sử dụng đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa
nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng
phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng
hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.

2.4.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.


9

Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103
nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được
nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [5]
2.4.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế

theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ
chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa
mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế tuân theo những nguyên tắc chung theo Luật Dân sự như sau:
Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
mất không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn
cứ vào di chúc mà chia.
Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc, phần không hợp pháp chia theo pháp luật.


10

Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào ở hàng trước thì
người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy
định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.4.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng

đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy
nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn
thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp phải chịu các loại thuế này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.4.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận.
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.


11

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người sử
dụng đất đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

2.4.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một

người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Các quy định về quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng
tương tự như hình thức thế chấp.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.4.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người sử
dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.4.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thực chất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất
muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo
được các điều kiện theo quy định của Luật đất đai.
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2
điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2,3,4,5,6,7 và 8 điều 113;


12

khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b,c,d,đ và e khoản 3 điều 119;
điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều
kiện sau đây:
a/ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm hi hành án;
d/ Trong thời hạn sử dụng đất.
2.4.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.4.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải
có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc
chứng nhận của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.
2.4.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của
công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công
chức nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn

thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.



13

2.4.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có chứng nhận
của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận
của công chức nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.4.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết
định giả quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; trường hợp
người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị
và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003
(nếu có).
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2.4.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc
quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.


14

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.4.3.6. Hồ sơ thự hiện bảo lãnh, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất phải có chứng nhận
của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của
công chức nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.4.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.5. VÀI NÉT VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VIỆT NAM
2.5.1. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh
* TP Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt
Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển. Vì thế công tác quản lý và
sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm. Trong đó công tác chuyển
quyền sử dụng đất cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành


15

phố. Ở đây tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
* Tỉnh Bắc Giang: Bắc Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt
Nam, nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc là tỉnh nằm giáp tỉnh
Thái Nguyên. Bắc Giang là một tỉnh có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát
triển kinh tế. Các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai là vấn đề nổi trội
được quan tâm, đặc biệt là công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ở Bắc Giang
diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất và không ngừng tăng mạnh. Hoạt động mua bán,
chuyển quyền sử dụng đất đã đóng góp tích cực vào số thu ngân sách nhà
nước trên địa bàn.
* Tỉnh Bắc Ninh: Bắc Ninh là một tỉnh thuộc miền Bắc của Việt Nam,
là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Nội, gần sân bay Quốc tế Nội Bài, nằm
trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Vì thế Bắc
Ninh có một nền kinh tế tương đối phát triển. Các hoạt động chuyển quyền
diễn ra đa dạng với nhiều hình thức. Đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nhất là đối với các khu công nghiệp. Nhìn chung công tác giải quyết
biến động quyền sử dụng đất ở tỉnh được tiến hành mau lẹ và hiệu quả.
2.5.2. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cao Bằng
Cao Bằng là một tỉnh miền núi phía Bắc của Việt Nam, so với các tỉnh
khác sự phát triển của Cao Bằng vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng
của vùng. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay,
việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng. Đất
đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm.
Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng nói chung có sự biến
động rất lớn. Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều,
nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
và thế chấp quyền sử dụng đất.
Cao Bằng là một trong những tỉnh được đánh giá đạt loại trung bình
của cả nước trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do có nhiều vị trí vùng sâu vùng
xa, trình độ dân trí vẫn còn thấp, gây nhiều khó khăn trong công tác quản lí
đất đai.


16

PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Lang - tỉnh Cao Bằng.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hạ Lang -
tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2013.
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH
3.2.1. Địa điểm tiến hành
Đề tài được thực hiện tại huyện Hạ Lang, tỉnh Cao Bằng.
3.2.2. Thời gian tiến hành
Từ ngày 10/02/2014 đến ngày 30/04/2014.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hạ Lang
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Hạ Lang
- Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013
- Tình hình quản lý đất đai
3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hạ
Lang giai đoạn 2010 - 2013
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân
và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục.
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
- Thu thập số liệu thứ cấp:
+ Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên của huyện Hạ Lang.
+ Thu thập các số liệu, tài liệu về kinh tế - xã hội của huyện Hạ lang.
+ Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan tới công tác chuyển quyền

sử dụng đất của huyện và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Hạ Lang, cán bộ địa chính và đối tượng sử


17

dụng đất (người dân, người thực hiện chuyển quyền…) theo mẫu phiếu điều
tra đã chuẩn bị sẵn, để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận
lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
3.4.2. Phương pháp thống kê
Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công
tác chuyển quyền sử dụng đất để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu
đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài.
3.4.3. Phương pháp kế thừa
Sử dụng các kết quả có sẵn làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá
nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu.
3.4.4. Phương pháp so sánh
Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để
lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.