Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định - tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ 2012 đến tháng 6 2014.

ÐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ÐẠI HỌC NÔNG LÂM




LA THỊ NHƯ




Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QSDĐ TẠI
HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN
TỪ 2012 ĐẾN THÁNG 6/2014

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lí đất đai
Khoa : Quản lí tài nguyên
Khóa học : 2013 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2014


ÐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ÐẠI HỌC NÔNG LÂM




LA THỊ NHƯ




Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QSDĐ TẠI
HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN
TỪ 2012 ĐẾN THÁNG 6/2014

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lí đất đai

Khoa : Quản lí tài nguyên
Lớp : K9LT - QLĐĐ
Khóa học : 2013 - 2015
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS. Đàm Xuân Vận




THÁI NGUYÊN - 2014


LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ tại huyện Tràng Định, tỉnh
Lạng Sơn giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt là thầy giáo
hướng dẫn PGS.TS.Đàm Xuân Vận, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Tràng Định. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề của

em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Sinh viên


La Thị Như


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
CBQL Cán bộ quản lý
CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
NHCS Ngân hàng Chính Sách




DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Thành phần các dân tộc của huyện Tràng Định 32
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định đến tháng 6/2014 34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 38

Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 40
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 43
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 45
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện
Tràng Định 47
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo các xã, thị trấn 52
Bảng 4.9: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã,
thị trấn 53
Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn 55
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn 56
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn 58
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo
các xã, thị trấn 59
Bảng 4.14. Tổng hợp tình hình chuyển quyền SDĐ qua phiếu điều tra 60
Bảng 4.15. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử
dụng đất 61
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất . 62



DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định đến tháng 6/2014 35
Hình 4.2.Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 38
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định
giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 40
Hình 4.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 43
Hình 4.5.Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai đoạn

từ 2012 đến tháng 6/2014 45
Hình 4.6.Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 47



LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ tại huyện Tràng Định, tỉnh
Lạng Sơn giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt là thầy giáo
hướng dẫn PGS.TS.Đàm Xuân Vận, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Tràng Định. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Sinh viên

La Thị Như


3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
3.4.1.Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 25
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25
3.4.3. Phương pháp phân tích thống kê: 26
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 26
3.4.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 26
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN TRÀNG ĐỊNH 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tràng Định 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tràng Định 29
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội - môi trường 32
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại huyện Tràng Định 34
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN TRÀNG ĐỊNH GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN THÁNG 6/2014 37
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định
giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 37
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 39
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 42
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định
giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 43
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định
giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 44
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 46

4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 49
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 50


4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN HUYỆN TRÀNG
ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 50
4.3.1. Đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất qua ý
kiến người dân địa phương. 51
4.3.2. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý và các hộ gia đình, cá nhân về
việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 61
4.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 64
4.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền cho
địa phương. 67
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69
5.1. KẾT LUẬN 69
5.2. ĐỀ NGHỊ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO 71


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí
nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để
định cư, là nền tảng của tập thể” và ông cũng đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao

động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai
thác và sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội.
Chuyển quyền SDĐ là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc chuyển quyền
SDĐ được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, Điều này đã tạo điều kiện cho
người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Thúc đẩy các quan
hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội.
Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản
thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị
của đất đai. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội,
người SDĐ được đảm bảo QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật. Nếu
không có chuyển quyền SDĐ thì đất đai sẽ không có giá trị.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất
trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp
nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để
thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài
học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Huyện Tràng Định là một trong 11 huyện thị thuộc tỉnh Lạng Sơn.
Tràng Định có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu, buôn bán, là một huyện
thuần nông nên đời sống nhân dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông


2

nghiệp, thu nhập bình quân trên đầu người chưa cao, trình độ nhận thức và

hiểu biết của đại bộ phận dân số về pháp luật còn thấp kém. Đặc biệt là luật
đất đai vì vậy việc thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai còn
gặp nhiều khó khăn như các công tác: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…v.v. Với
thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ
trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi
trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ 2012 đến tháng
6/2014”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tràng Định
nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong
công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển quyền sử
dụng đất
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực
khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công
tác chuyển QSDĐ trong thực tế.

3

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới
Luật về đất đai của trung ương và địa phương về chuyển QSDĐ.
* Ý nghĩa trong thực tiễn:
- Tìm hiểu được đúng thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng
đất của huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn từ đó giúp sinh viên hiểu rõ hơn về
công tác quản lý đất đai tại chính địa phương mình.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp cho công tác chuyển QSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung được tốt hơn.




4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP

Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
Thông tư của Bộ Tài Chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn
thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994
Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định
tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách
nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất .


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
CBQL Cán bộ quản lý
CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
NHCS Ngân hàng Chính Sách




6

trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông

nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người
sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đạt
tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Huyện Tràng Định nằm ở phía bắc của tỉnh Lạng Sơn, là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế tương đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của huyện
cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển


7

các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ
đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các
cấp trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho
thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực,
đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn
thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều
chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện
Tràng Định cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ
tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói
chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy
định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới
được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn,
chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến
khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn
phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển
được sử dụng hết thời hạn đó
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị
sử dụng ( là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên ).


8

2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển
quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi
thực hiện hợp đồng. Giá chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá trị, khả
năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy
định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền
sử dụng đất. Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền
sử dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định.
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo
các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ
quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước
giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị
trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.


9

Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc

chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126
của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Thành phần các dân tộc của huyện Tràng Định 32
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định đến tháng 6/2014 34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 38

Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 40
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 43
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 45
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện
Tràng Định 47
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo các xã, thị trấn 52
Bảng 4.9: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã,
thị trấn 53
Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn 55
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn 56
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn 58
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo
các xã, thị trấn 59
Bảng 4.14. Tổng hợp tình hình chuyển quyền SDĐ qua phiếu điều tra 60
Bảng 4.15. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử
dụng đất 61
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất . 62



11
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật Đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
.

2.2.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra

theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng
trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế
này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [ 7 ]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật Đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
2.2.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Tại điều 113 và 114 của Luật Đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật Đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo


12
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
(Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [ 7 ]

2.2.4.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có
quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận.
Tại điều 113 và 114 của Luật Đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ .
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật Đất đai, điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.5.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau :
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ hợp lệ khác được các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
2. Đất không có tranh chấp, phải sử dụng đất đúng mục đích
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.5.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:

13
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5 - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ
sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được


14
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà
mà chưa xây dựng nhà ở ( điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ). [3]
2.2.5.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị
định này.
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản 6 điều 113
của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103 của nghị định này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy
định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc
nhà nước giao đất.

h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định.


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định đến tháng 6/2014 35
Hình 4.2.Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 38
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định
giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 40
Hình 4.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 43
Hình 4.5.Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai đoạn
từ 2012 đến tháng 6/2014 45
Hình 4.6.Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai
đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 47



16
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND xã )
+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có

bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm: