Tìm hiểu hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




ĐỖ QUÝ TRIỆU




Tên đề tài:
“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI PHƯỜNG TRUNG HÒA, QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên - 2014

i
LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”, thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học và thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường Đại
học nói chung và sinh viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với long kính trọng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn
Quang Thi đã tận tình hướn dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thược hiện
chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập, rèn
luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Trung Hòa, Ban giám đốc
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng VIC Việt Nam đã giúp đỡ em trong suốt
thời gian thực tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn ở bên cạnh
động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập va thời gian em thực hiện
chuyên đề này.
Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố găng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề tốt
nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được

sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được
hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Đỗ Quý Triệu
ii
MỤC LỤC

MỤC LỤC i
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề: 1
1.2. Mục tiêu đề tài 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2. Mục tiêu chi tiết 2
1.3. Yêu cầu đề tài 3
1.4. Ý nghĩa đề tài 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3
PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài 4
2.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
[11]
4
2.1.2. Các quy định tài chính về đất đai
[11]
5
2.1.3. Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh

[8]
6
2.1.4. Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
[12]
7
2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản 7
2.1.4.2. Môi giới bất động sản 7
2.1.4.2. Định giá bất động sản 8
2.1.4.3. Tư vấn bất động sản 9
2.2. Các khái niệm vè giá đất
[9][15]
9
2.2.1. Giá đất do nhà nước quy định 9
2.2.2. Giá đất thị trường 11
2.2.2.1. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực 11
2.2.2.2. Giá trị thị trường 11
2.2.3. Các phương pháp xác định giá đất 12
2.3. Thị trường bất động sản
[9][15]
13
2.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản 13


2.3.2. Thị trường đất đai – bất động sản thế giới 14
2. 3.3. Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam 15
2.4. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 16
2.4.1. Khái quát về kinh tế Hà Nội 16
2.4.2. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội 17
PHẦN 3:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 19
3.2. Địa điểm và thời điểm tiến hành 19
3.3. Nội dung nghiên cứu 19
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa 19
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Trung Hòa 20
3.3.3. Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản tại phường Trung Hòa 20
3.3.4. Đánh giá môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh tại phường
Trung Hòa 20
3.3.6. Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và các
dự án tại phường Trung Hòa 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu 21
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21
3.4.3. Phương pháp so sánh 21
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 21
PHẦN 4:KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22
4.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 22
4.1.1.1. Vị trí địa lý 22

4.1.1.2. Địa hình địa mạo 22
4.1.1.3. Khí hậu 22
4.1.1.4. Thủy văn 23
4.1.1.5. Thực trạng các nguồn tài nguyên 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa 23
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế 23
4.1.2.2. Điều kiện xã hội 24
4.2. Hiện trạng sử dụng đất 26

4.3. Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh
BĐS tại phường Trung Hòa 27
4.3.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại phường Trung Hòa 27
4.3.2. Thực trạng hệ thống các thành phần tham gia quản lý các hoạt động
kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 28
4.4. Đánh giá môi trường kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 31
4.4.1. Nhu cầu người mua nhà trên địa bàn 31
4.4.2. Thực trạng về các dự án trên địa bàn 32
4.5. Hiện trạng kinh doanh BĐS của 3 công ty BĐS điển hình tại phường
Trung Hòa 34
4.5.1. Phương thức hoạt động kinh doanh BĐS 34
4.5.1.1. BĐS Hương Mỹ 34
4.5.1.2. Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi 35
4.5.2. Kết quả môi giới giao dịch BĐS 37
4.5.4. Những vấn đề còn tồn đọng của các công ty BĐS 38
4.5.4.1. Đối với công ty xây dựng 38
4.5.4.2. Đối với các sàn giao dịch 39
4.5.5. Kết luận chung về công tác kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp 40
4.6. Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại
phường Trung Hòa 40
4.6.1. Thuận lợi 40

4.6.2. Khó khăn 41
4.7. Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường
Trung Hòa 42
4.7.1. Giải pháp phát triển cho mỗi công ty 42
4.7.2. Giải pháp tăng cường quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động kinh
doanh BĐS tại phường Trung Hòa 43
PHẦN 5:KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 45
5.1. Kết luận 45

5.2. Đề nghị 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO 47
PHỤ LỤC 48
PHỤ LỤC 1: 48
PHỤ LỤC 3: 49
PHỤ LỤC 4: 50



iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT


STT

Từ viết tắt Ý nghĩa
1 BĐS Bất động sản
2 CTCP Công ty cổ phần
3 UBND Ủy ban nhân dân
4 TW Trung ương
5 XHCN Xã hội chủ nghĩa

v
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng các loại đất phường Trung Hòa năm 2013 26
Bảng 4.2: Bảng thống kê thực trạng hoạt động của các dự án trên địa bàn
phường Trung Hòa tính đến quý 1 năm 2014 33
Bảng 4.3. Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch của 3 công ty BĐS tại
phường Trung Hòa trong Quý 1 năm 2014 38

vi
DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu thống kê thực trạng hoạt động của các dự án trên địa
bàn phường Trung Hòa tính đến quý 1 năm 2014 34
Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch của 3 công ty BĐS tại phường Trung
Hòa quý 1 năm 2014 37

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề:
Đất đai là sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá đã ban tặng cho loài người,
trải qua hàng triệu năm với những biến động thăng trầm của thiên nhiên, của
lịch sử xã hội loài người. Đất đai đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá, là
nơi tạo ra hầu hết của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống hàng tỷ người trên
trái đất. Đất là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, nó
không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức
các hoạt động kinh tế, xã hội. Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là
tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp và lâm
nghiệp.Chính vì vậy, trong việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất một cách
hợp lý khoa học là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của nước ta. Đặc biệt trong
giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển
mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và
con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày
càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng,
cầm cố… Tạo ra thị trường bất động sản (BĐS) sôi động và khó kiểm soát.
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất
đai và công trình xây dựng dung cho các mục đích cư trú, giải trí, nông
nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản thì
phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một các vĩnh
viễn trên khu đất đó, bao gồm các công trình, phương tiện, cống rãnh thoát
nước và các hạng mục công trình cố định khác.
Thành phố Hà Nội với vị trí là thủ đô nên thị trường bất động sản tại đây
được đánh giá là sôi động bậc nhất và cùng với Thành phố Hồ Chí Minh là
đầu tàu của toàn khu vực với đa dạng loại hình và giá cả của BĐS tại các

2
vùng của khu vực nội thành nói riêng và toàn thành phố nói chung. Nhưng
trong những năm trở lại đây do tác động của sự suy thoái kinh tế chung cũng
như lạm phát gia tăng nên thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng đáng kể, giá trị
giao dịch mua bán bị sụt giảm nghiêm trọng thậm chí là không thể giao dịch
gây nên hiện tượng đóng băng trên toàn thị trường BĐS của Thành phố rồi
rộng hơn là toàn khu vực phía Bắc và sau đó là toàn quốc. Là một thành phần
của toàn thành phố thị trường BĐS tại phường Trung Hòa quận Cầu Giấy
cũng phải chịu nhiều hệ lụy tương tự, gậy nhiều xáo trộn trong hoạt động kinh
doanh BĐS trên địa bàn phường. Chính vì lẽ đó để nắm được chi tiết tình
hình kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa, đồng thời được sự phân công
của Khoa Quản Lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành xây dựng đề
tài:“Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa,
Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục tiêu đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản và các công tác
quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội để tìm ra những điểm mạnh, hạn chế và quy luật vận
động củ thị trường BĐS. Từ đó đề xuất môt số giải pháp góp phần phát triển
lành mạnh thị trường BĐS ở đây và đúng theo các quy định của pháp luật,
quy luật thị trường.
1.2.2. Mục tiêu chi tiết
- Đánh giá những điều kiện cơ bản của phường Trung Hòa tác động đến
thị trường BĐS
- Đánh giá về phương thức hoạt động kinh doanh BĐS tại phường
Trung Hòa
- Đánh giá các thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS tại phường
Trung Hòa

3
- Đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường
BĐS ở phường phường Trung Hòa
1.3. Yêu cầu đề tài
- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển
thị trường
- Các nguồn số liệu điều tra thu thập trên địa bàn phải phản ánh đúng,
đánh giá đầu đủ, trung thực, khác quan, khoa học, đảm bảo logic hệ thống
- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo chính xác , sửa
dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu
tham khảo ý kiến)
- Quá trình đánh giá phải đảm bảo tính chính xác trên các cơ sở của các
phương pháp luận
- Các giải pháp nhằm hoành thiện phát triển phải đảm bảo tính khoa
học, đúng với chính sách và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị
trường, đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước
1.4. Ý nghĩa đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Trung
Hòa và nhận thức được các phương thức kinh doanh BĐS trong thực tế từ đó
nhận thức được phương pháp áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Là cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS của phường Trung Hòa để từ đây
BĐS trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của phường Trung
Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung




4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài
2.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
[11]
Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. Lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
5

2.1.2. Các quy định tài chính về đất đai
[11]

Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất
đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách
hệ thống so với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và
sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ
trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và
từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất.
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai,
theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa
tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính
khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất
và thuế từ đất đai.
- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất
Nhu vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải
thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có
thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà
nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại
Điều 36 Luật đất đai năm 2003.
+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận
biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Nộp lệ phí trước bạn nhà đất
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người
khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người
có đất bị thu hồi).
- Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất

6
Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm:
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản
xuất nông nghiệp
+ Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình
+ Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước
+ Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch
ngói đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp.
+ Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử
dụng đất đai.
- Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn
liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những
năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho
Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu
nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác
thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.
2.1.3. Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh
[8]

- Kinh doanh là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn
của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ
trên thị trường nhằm mục đích sinh lời.
- Đặc điểm của hoạt động kinh doanh:
+ Do một chủ thể thực hiện và gọi là chủ thể kinh doanh, chủ thể kinh
doanh có thể là cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp
+ Kinh doanh phải gắn với thị trường, các chủ thể kinh doanh có mối

quan hệ mật thiết với nhau, đó là quan hệ với các bạn hàng, với chủ thể cung
cấp đầu vào, với khách hàng, với đối thủ cạnh tranh, với Nhà nước. Các mối
7
quan hệ này giúp cho các chủ thể kinh doanh duy trì hoạt động kinh doanh
đưa doanh nghiệp của mình này càng phát triển.
+ Kinh doanh phải có sự vận động của đồng vốn:Vốn là yếu tố quyết
định cho công việc kinh doanh, không có vốn thì không thể có hoạt động kinh
doanh. Chủ thể kinh doanh sử dụng vốn mua nguyên liệu, thiết bị sản xuất,
thuê lao động
+ Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận
2.1.4. Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
[12]
2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản
Theo Điều 58 Luật kinh doanh BĐS sản quy định nội dung hoạt động
của sàn giao dịch BĐS như sau:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
Quảng cáo bất động sản.
Đấu giá bất động sản.
Quản lý bất động sản.
2.1.4.2. Môi giới bất động sản
- Theo khoản 2 và 3 Điều 8 luật kinh doanh BĐS có quy định về điều
kiện của người và tổ chức cá nhân trong môi giới BĐS như sau:
+ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch

vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất
động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất
8
hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất
động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
+ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng
ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi
giới bất động sản.

- Theo điều 45 luật kinh doanh BĐS có quy định về nội dung môi giới
BĐS như sau:
+Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng.
+ Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản.
+ Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Ngoài ra, các quy định về nguyên tắc hoạt động, thù lao môi giới cũng
như quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới BĐS
đều được quy đinh chi tiết trong Mục 1 Chương IV Luật kinh doanh BĐS
2.1.4.2. Định giá bất động sản
- Để có thể đủ điều khiện tổ chức, cá nhân định giá BĐS cần đáp ứng đủ
theo điều kiện đã nêu tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS đã nêu trên
- Nguyên tắc định giá BĐS theo Điều 51 Luật kinh doanh BĐS
+Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải
có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này (sau đây gọi là tổ
chức, cá nhân định giá bất động sản).
+Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm
định giá.

+Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân thủ pháp luật.
9
- Ngoài ra, các quy định về chứng thư định giá, chứng chỉ định giá BĐS cũng
như ư quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân định giá BĐS
đều được quy đinh chi tiết trong Mục 2 Chương IV Luật kinh doanh BĐS

2.1.4.3. Tư vấn bất động sản
Theo Điều 63 của Luật kinh doanh BĐS có quy định
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có
các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;
+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
+ Tư vấn về tài chính bất động sản;
+ Tư vấn về giá bất động sản;
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản;
+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ
tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu
trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do
lỗi của mình gây ra.
2.2. Các khái niệm vè giá đất
[9][15]
2.2.1. Giá đất do nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
10
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoặc thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất
đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ
quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá
đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi
quyết định.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền
sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.


11
2.2.2. Giá đất thị trường
2.2.2.1. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng
không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị
tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên
xuống một cách tự phát theo tình hình cung cầu trên thị trường.Trong điều
kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và
thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô.
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện của tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay
thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại
hàng, từng lúc, từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản
xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất,
chất lượng.
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường
xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
2.2.2.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của
hàng hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của
hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau

giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị
trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù
hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
12
tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển
nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét vè phương
diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử
dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua
- Mục đích của người mua và bán đất
- Nhu cầu về đất đai của thị trường
- Tác động của môi trường sống và xã hội
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt
2.2.3. Các phương pháp xác định giá đất

Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chug có 4 phương pháp xác
định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự ( về loại đất , diện tích
đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được ấp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với các loại đất cần định giá.

- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm ( tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
13
bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản
thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị
trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài
sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính
để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

2.3. Thị trường bất động sản
[9][15]

2.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường là tập hợp những người mua và những người bán tác động qua

lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các
hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng
quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi
hàng hóa.
14
- Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN như ở nước ta.
- Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất không thể di dời tháo
giỡ, chẳng hạn như nhà cửa, đất đai. Thị trường BĐS là tổng hòa các giao
dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất
định, đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng,
mua bán, cho thuê, thế chấp …
2.3.2. Thị trường đất đai – bất động sản thế giới
Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính
quốc gia và quốc tế. Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc tế chủ
yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân
tích, đánh giá. Trên thực tế không có một thị trường nào tồn tại một cách độc
lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất.
Trên thế giới các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị
trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở cho kinh tế chính trị
cho sự vận hành của nền kinh tế, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế
đối với việc mua bán ruộng đất chứ không giới hạn hành chính đối với thị

trường đất đai. Tại nơi đó có những trang trại với quy mô lớn hàng ngàn
hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
tới tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thế áp
dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
15
Trong lịch sử, cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản
nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm
90. Chính phủ Nhật Bản đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.
Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 – 1993 giá nhà
đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá
nhà đất giảm tới 40% làm các ngân hàng Nhật kẹt vốn trong vấn đề nhà đất
đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989 – 1990 đã làm
cho khối giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa
đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất
và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính Phủ Pháp đã ban
hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương
10% giá mua một chỗ ở mới.
2. 3.3. Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam
Thực trạng thị tường đất đai – BĐS Việt Nam được hình thành và đang
trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham
gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt
của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan
trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá
đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan
tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất
Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai
để phát triển Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài

người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan
trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ
ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được
sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó
ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan
16
tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá
đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có
thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất
ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của
Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như trong thời
gian qua.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần,
cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng
7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần.
Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do
hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.
“Năm 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được
lợi nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường bất động sản”.Đây là nhận
định được ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt
Nam đưa ra tại buổi Hội thảo dự báo được tổ chức định kỳ hàng năm.
Theo CBRE (CB Richard Ellis), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản sẽ tăng đáng kể trong năm 2012 khi các nhà đầu tư đổ xô vào. Nguyên
nhân là do Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng trong mắt nhà đầu tư
nước ngoài. Theo đó, trong năm 2011, trên thị trường bất động sản Việt Nam
đã xuất hiện sự tăng trưởng số lượng những hợp đồng đầu tư tổ chức với một
số giao dịch nổi trội thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài. CBRE cho rằng
những giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt động hơn nữa trong một vài

năm tới, và năm 2012 cũng không là ngoại lệ.
2.4. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội
2.4.1. Khái quát về kinh tế Hà Nội
Kinh tế Hà Nội tuy luôn đạt được tăng trưởng và phát triển liên tục trong
những năm vừa qua nhưng với những hạn chế cố hữu cIn tồn tại nên Hà Nội
vẫn chưa thể phát triển một cách bền vững và cân bằng. Chính vì lẽ đó việc