Giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
--------------o0o----------------

NGUYỄN THẾ PHƯƠNG

GIẢI PHÁP ðỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.10
Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn ðình Bồng

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa ñược công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn ñảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực.
Tác giả

Nguyễn Thế Phương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CẢM ƠN

Luận văn ñược hoàn thành ngoài sự cố gắng của bản thân, tác giả ñã
nhận ñược các tài liệu nghiên cứu, sự hướng dẫn tận tình, tận tâm của TS.
Nguyễn ðình Bồng. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất ñến Thầy
giáo hướng dẫn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã quan tâm, tạo ñiều kiện thuận lợi giúp tác giả thực
hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình.
Tác giả cảm ơn gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã ñộng viên giúp ñỡ tác
giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.

Hà Nội,ngày tháng

năm 2012

Tác giả

Nguyễn Thế Phương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan………………………………………………………..i
Lời cảm ơn………………………………………………………….ii

Mục lục…………………………………………………………….iii
Danh mục bảng……………………………………………………vii
Danh mục hình …………………………………………………..viii
Danh mục viết tắt………………………………………………….ix
1.

MỞ ðẦU ...........................................................................................1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài. .....................................................................1

1.2

Mục ñích và yêu cầu của ñề tài ...........................................................3

1.2.1

Mục ñích.............................................................................................3

1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................4
2.

TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT ..............................................5

2.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản. ...................................5

2.1.1

ðất ñai. ...............................................................................................5

2.1.2

Bất ñộng sản. ......................................................................................6

2.1.3

Thị trường bất ñộng sản. .....................................................................7

2.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản. ............................................................9

2.2.1

Khái niệm về ñăng ký ñất ñai..............................................................9

2.2.2

Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản..................................................10

2.2.3

ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản...............................................11

2.3

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. ............................................12

2.3.1

Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam. .............................12

2.3.2

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK............................15

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.3

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất. ....................................................................................................22

2.3.4

Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương..............................24

2.4

Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản từ một số nước.........24

2.4.1

Hệ thống ðăng ký quyền Australia (hệ thống Torren).......................24

2.4.2

ðăng ký giao dịch ñảm bảo ở Cộng hòa Pháp...................................26

2.4.3

Hệ thống ñăng ký ñất ñai của Thụy ðiển. .........................................27

2.5

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử ñụng ñất
ở nước ta. ..........................................................................................28

2.5.1

Tình hình thành lập...........................................................................28

2.5.2

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất...............29

2.5.3

Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. ............29

2.5.4

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.....30

2.5.5

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK. ..................30

2.5.6

ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK. ..........................31

2.6

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội. ................. 33

2.6.1

Về mô hình tổ chức...........................................................................33

2.6.2

Về chức năng nhiệm vụ. ...................................................................34

2.6.3

Về việc phân cấp cấp GCNQSDð. ...................................................35

2.6.4

Về cơ chế tài chính. ..........................................................................35

2.6.5

Về ñăng ký biến ñộng. ......................................................................35

3.

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................37

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. ....................................................37

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu. ......................................................................37

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu. .........................................................................37

3.2

Nội dung nghiên cứu.........................................................................37

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.3

Phương pháp nghiên cứu. .................................................................38

3.3.1

Phương pháp ñiều tra, khảo sát. ........................................................38

3.3.2

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu. ...............................................39

3.3.3

Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................39

3.3.4

Phương pháp chuyên gia...................................................................39

4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................40

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy, Hà Nội ........40

4.1.1

ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên. ............................................................40

4.1.2

ðặc ñiểm kinh tế xã hội. ...................................................................43

4.1.3

Hiện trạng sử dụng ñất………………...……………………………..45

4.1.4

Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................46

4.2.1

Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận
Cầu Giấy...........................................................................................53

4.2.2

Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất...........56

4.3

ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất quận Cầu Giấy....................................................................65

4.3.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính. ..............................................65

4.3.2

Thời gian thực hiện các thủ tục. ........................................................67

4.3.3

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ. ........................................70

4.3.4

Các khoản lệ phí phải ñóng...............................................................72

4.3.5

Nhận xét. ..........................................................................................73

4.4

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất. ..............................................................73

4.4.1

Chính sách pháp luật ñất ñai. ............................................................73

4.4.2

Chức năng, nhiệm vụ. .......................................................................74

4.4.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng. ...............................................................75

4.4.4

ðối tượng giải quyết. .......................................................................75

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


4.5

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.....................................................76

4.5.1

Giải pháp về chính sách pháp luật.....................................................76

4.5.2

Giải pháp về tổ chức. ........................................................................76

4.5.3

Giải pháp về nhân lực. ......................................................................77

4.5.4

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ.......................................................78

4.5.5

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.......................................78

4.5.6

Giải pháp về cơ chế. .........................................................................78

5.

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ .............................................................79

5.1

Kết luận. ...........................................................................................79

5.2

ðề nghị. ............................................................................................81

5.2.1

ðối với Bộ Tài nguyên và môi trường. .............................................81

5.2.2

ðối với ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. .....................................81

5.2.3

ðối với Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy. .........................................82

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1. Thống kê diện tích ñất ñai quận Cầu Giấy năm 2011. ..................... 45
Bảng 2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quận Cầu Giấy. .............................. 60
Bảng 3: Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2011............... 63
Bảng 4. Kết quả ñiều tra theo phiếu về mức ñộ công khai các thủ tục hành
chính. ............................................................................................ 66
Bảng 5. Kết quả ñiều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
...................................................................................................... 68
Bảng 6. Tổng kết số hồ sơ giải quyết bị quá hẹn trả theo phiếu hẹn năm 2011.69
Bảng 7. Kết quả ñiều tra theo phiếu về thái ñộ của cán bộ hướng dẫn thực
hiện thủ tục hành chính. ................................................................ 71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1. Sơ ñồ vị trí củaVPðK quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý ñất ñai. .21
Hình 2. Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ðất ñai Hà Nội. ............34
Hình 3. Bản ñồ ðịa giới hành chính Quận Cầu Giấy. ....................................42
Hình 4. Trụ sở giao dịch với công dân Quận Cầu Giấy..................................55
Hình 5. Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND quận Cầu
Giấy ..................................................................................................55
Hình 6. Giải quyết hồ sơ hành chính tại VPðK Quận Cầu Giấy. ...................55
Hình 7. Kho lưu trữ hồ sơ của VPðK Quận Cầu Giấy...................................55
Hình 8. Sơ ñồ Quy trình, thủ tục cấp GCN. ...................................................57
Hình 9. Sơ ñồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên
GCN. ................................................................................................61

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Giải nghĩa chữ viết tắt

1

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

2

HSðC

Hồ sơ ñịa chính.

3

SDð

Sử dụng ñất.

4

VPðK

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.

5

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường.

6

CNH-HðH

Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa.

7

UBND

Ủy ban nhân dân.

8

STNMT

Sở tài nguyên và môi trường.

9

VPðKðð

Văn phòng ñăng ký ñất ñai.

10

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ñất.

11

BðS

Bất ñộng sản.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1.MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài.
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là ñịa
bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, là tư
liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực
ñể phát triển ñất nước.
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, ñẩy mạnh công nghiệp hoá,
hiện ñại hoá với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; ðất ñai
trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước .
Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là người ñại diện chủ sở hữu. Người sử dụng ñất ñược
giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài, ñược cấp GCNQSDð và có các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, ñể thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. Nhà nước bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng ñất.
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của công dân.

Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội. Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách ñất ñai, giám sát giao dịch ñất ñai, phục vụ quy
hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích ñối với công dân. Tăng cường sự an toàn về quyền sử hữu hoặc
sử dụng ñối với bất ñộng sản, khuyến khích ñầu tư cá nhân, mở rộng khả năng
vay vốn (thế chấp), hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản, giảm tranh chấp ñất
ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm
bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính theo cơ chế "một cửa", các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai
ñối với các ñối tượng sử dụng ñất. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận
ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức,
công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm

việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy
thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các
dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề
bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, ñược thành lập
theo Nghị ñịnh số 74/CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ và ñi vào hoạt ñộng
ngày 1 tháng 9 năm 1997. Quận có diện tích 1202,98 ha bao gồm gồm 8
phường: Quan Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa ðô, Nghĩa Tân, Yên
Hòa, Trung Hòa, Mai Dịch.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


Trong những năm gần ñây nhiều dự án ñã triển khai trên ñịa bàn Quận
ñặc biệt là các dự án về nhà ở ñã tạo ra một bộ mặt ñô thị với diện mạo mới
khang trang sạch ñẹp xứng tầm với Thủ ðô.
Nhìn chung quận Cầu Giấy có ñủ các ñiều kiện thuận lợi ñể phát triển
kinh tế – xã hội, phát triển ñô thị và thị trường quyền sử dụng ñất.
Thi hành Luật ðất ñai Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã ñược
thành lập ñể giúp cho Ủy ban nhân dân quận quản lý nhà nước về ñất ñai tại
ñịa phương có hiệu quả cao hơn. Hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất nhằm khắc phục những hạn chế trước ñây của thủ tục hành chính
trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cũng như giảm thiểu
những thủ tục hành chính gây rắc rối, phiền hà cho người sử dụng ñất. ðồng
thời giúp cho UBND quận lưu trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên
quan ñến quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bên cạnh ñó còn
giải quyết các thủ tục hành chính về nhà ñất khi người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy ñịnh của pháp luật như nộp thuế,

chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp.
Tuy nhiên Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là một tổ chức mới,
ñối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh khỏi những tồn tại,
khiếm khuyết trong quá trình hoạt ñộng, trước tình hình trên, tôi tiến hành
nghiên cứu ñề tài “ Giải pháp ñể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Cầu Giấy Thành phố Hà Nội ”.
Nhằm ñánh giá thực trạng, ñề xuất giải pháp góp phần ñể Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất của quận Cầu Giấy hoạt ñộng tốt hơn.
1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1 Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Cầu Giấy - Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu.
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất quân Cầu Giấy trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

2.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản.
2.1.1 ðất ñai.
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích
và ñộ phì. ðất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi
khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,... do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật
sồng, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ
của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất
cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái tổn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi "vật mang" bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác
ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất "mang" trên mình nó. Một vật mang, lại có
tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tổn tại và phát triển.
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thế như sau:
"ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

suối và ñầm lầy nước cạn), lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt
trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và
hiện tại tạo ra"[1].
2.1.2 Bất ñộng sản.
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược
xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự của Nga, ðiều 94, 96
Luật Dân sự của ðức...). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những
nét ñặc thù riêng, ví dụ:
- Ở Nga: Pháp luật quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "mảnh ñất" chứ
không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là "những ñối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng". Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ..." cũng là các bất ñộng sản.
- Cộng hòa Pháp: ðiều 520 Luật Dân sự quy ñịnh "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nêu ñã bứt khỏi cây ñược coi là
ñộng sản
- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại ðiều 100 quy ñịnh: "Bất ñộng
sản là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn
với việc sở hữu ñất ñai".
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS,
Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào
thị trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá.
Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng
chung. ðất ñai là BðS nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì
ñất ñai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là
quyền sử dụng một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những
ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BðS. [3]
ðiều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy ñịnh: "Bất ñộng
sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh". [9]
2.1.3 Thị trường bất ñộng sản.
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao
ñổi. Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
Thị trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến
giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng
hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công
nghệ...v.v. [3]
2.1.3.2. Tính chất
- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu;
- Thị trường BðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà...v.v. [8].
2.1.3.3. ðặc ñiểm
- Thị trường BðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
- Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường không hoàn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS. [16]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


2.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai.
2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai.
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất ñộng sản;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.[16]
2.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
2.2.2.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản.
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa ñất. Hồ sơ ñất ñai,
bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền
lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.[16]
2.2.2.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất.
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc

không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.[3]
2.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản.
2.2.3.1 ðăng ký Văn tự giao dịch.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thồng ñăng ký Văn tự
giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các Văn
tự giao dịch. Khi ñăng ký, các Văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký

hay không ñăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký Văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký Văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự
ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2 ðăng ký quyền.
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký
vào sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và nguời có quyền sở hữu hoặc
sử dụng ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:
Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. [16]
2.3 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
2.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam.
2.3.1.1 Trước khi có Luật ðất ñai.
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc ño

ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn
bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.3.1.2 Từ khi có Luật ðất ñai 1987 ñến 1993.
- Luật ðất ñai 1987 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho
người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính".
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK
ngày 14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thống tư số
302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã
tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt
Nam".
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít
phức tạp.
2.3.1.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003.
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh.
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất".
"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về

việc sử dụng ñất".
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thấm quyền.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chỉnh quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
2.3.1.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm2003 ñến nay.
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký
quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất".

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp...), do thay ñổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục
vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".
2.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK.
2.3.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành
chính.
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nên hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp. "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, "xin - cho" và sự tắc

trách vô kỷ luật trong công việc".
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của
công dân và tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ vê việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược
xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15