Huy động vốn cho dự án bất động sản của công ty cổ phần Trùng Dương-Thái Sơn

i



BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60520320





TP. HCM, tháng 12 năm 2013
ii

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

TRẦN KHẮC TRUNG


HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60340102


HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN


TP. HCM, tháng 12 năm 2013


iii

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Nguyên



Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng …
năm …
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

1.
2.
3.
4.
5.

Xác nhận của chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được chỉnh sửa
(nếu có)
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
iv

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày tháng năm 20

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Trần Khắc Trung Giới tính: Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981 Nơi sinh: Nam Định
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820164
Tên đề tài: Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương
– Thái Sơn.
I. Nhiệm vụ và nội dung
Luận văn này được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho
các dự án bất động sản. Nội dung chính của luận văn gồm 4 phần:
Phần 1 - Cơ sở lý luận: Lý luận về vốn, huy động vốn và hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Phần 2 –Tình hình huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản tại tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu.

Phần 3 –Giải pháp huy động vốn cho các dự án bất động sản.
Phần 4 –Kết luận và kiến nghị.
II. Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013.
III. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013.
IV. Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Phan Đình Nguyên


CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
i

LỜI CAM ĐOAN
Để thực hiện luận văn “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công
ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu vấn đề, vận
dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, và bạn
bè…
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả trong luận văn này là trung thực. Các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Học viên thực hiện luận văn


Trần Khắc Trung
ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học
12SQT14 đã truyền đạt những kiến thức quý báu, làm nền tảng tốt giúp cho tôi có
phương pháp và tư duy khoa học. Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các bạn

đồng nghiệp đã giúp tôi rất nhiều trong quá trình tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu
để thực hiện luận văn.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên đã hướng
dẫn tận tình, nghiêm túc, có bài bản khoa học giúp tôi có thể hoàn thành được luận
văn thạc sỹ này.

Xin chân thành cảm ơn.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013
Người thực hiện luận văn


Trần Khắc Trung











iii

TÓM TẮT

Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” được thực hiện

trong bối cảnh cạnh tranh sống còn của các doanh nghiệp Bất động sản, thị trường
Bất động sản đóng băng và tình hình kinh tế đang khó khăn. Đề tài nghiên cứu được
thực hiện tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở tại Thành phố Vũng Tàu,
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng
những kiến thức cơ bản của huy động vốn và bất động sản. Thứ hai, tìm hiểu và
phân tích thực trạng vốn và huy động vốn của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.
Thứ ba, sau khi tìm hiểu về lý thuyết, về thực trạng thì đã đưa ra được các giải pháp
nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.
Các giải pháp trong luận văn đưa ra như sau: Một là, Huy động vốn từ khách
hàng của công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal và khu nhà ở The Gardens
bằng cách ứng trước tiền theo từng giai đoạn của dự án; hai là, huy động vốn từ chủ
sở hữu bằng cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín
dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại bằng cách chiếm
dụng vốn của các đối tác trong xây dựng và cung cấp vật liệu xây dựng; năm là,
phát hành trái phiếu ra thị trường với một thời gian trung hạn dưới 3 năm và với lãi
suất phù hợp; sáu là, niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Sở Giao Dịch Chứng
Khoán Tp. Hồ Chí Minh.

iv

ABSTRACT
The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL
ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done
in the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market
and the difficult economic situation. The study was conducted at the TRUNG
DUONG – THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung
Tau province.
There are three core issues of Thesis. First, research the use of basic
knowledge of raising capital and real estate . Second, understand and analyze the

status of capital. Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai
Son joint – stock company.
Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two
projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from
owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks,
fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the
market with a medium-term period of less than 3 years and sixth, listed on the stock
market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City .
v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
ABSTRACT iv
MỤC LỤC v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xi
DANH MỤC CÁC BẢNG xi
DANH MỤC HÌNH xiv
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 4
1.1.1 Vốn của doanh nghiệp 4
1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 7
1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời 7
1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả 8
1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian 8
1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch 8
1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG

PHỔ BIẾN 9
1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 11
1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn 11
1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn 15
1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 19
1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ 19
vi

1.2.2.2 Quỹ khấu hao 20
1.2.2.3 Các quỹ 21
1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG
VỐN 21
1.3.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 21
1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê 21
1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp 21
1.3.1.3 Tình hình kinh tế 21
1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước 22
1.3.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp 22
1.3.2.1 Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp 22
1.3.2.2 Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp 22
1.3.2.3 Uy tín của doanh nghiệp 23
1.4 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN 23
1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian 23
1.4.2 Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp 24
1.4.3 Lãi suất huy động 24
1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 24
1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 24
1.5 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 25
1.5.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 25

1.5.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 27
1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: 27
1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản: 28
1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam: 32
1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013 39
1.5.2.5 Xu hướng năm 2014 39
vii

CHƯƠNG 2. TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 42
2.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY 42
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 42
2.1.2. Sơ đồ tổ chức Công ty 42
2.1.3. Chức năng nhiệm vụ của Công ty 44
2.1.4. Các Dự án bất động sản tiêu biểu 44
2.1.5.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens 45
2.1.5.2. Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal 45
2.1.5.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 46
2.1.5. Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật 46
2.1.6.1. Công tác tổ chức, nhân sự 46
2.1.6.2. Chính sách mua hàng 48
2.2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ
DỤNG 49
2.2.1. Huy động vốn chủ sở hữu 49
2.2.1.1. Vốn điều lệ 50
2.2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác 51
2.2.2. Huy động vốn từ nợ phải trả 51
2.2.2.1. Tín dụng ngân hàng 52
2.2.2.2. Tín dụng thương mại 53
2.2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác 54

2.3. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN
CỦA CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 55
2.3.1. Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh
nghiệp 55
2.3.1.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 55
2.3.1.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp 56
viii

2.3.2. Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp 57
2.3.2.1. Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời
gian 57
2.3.2.2. Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp 58
2.3.2.3. Chi phí vốn huy động 59
2.3.2.4. Độ rủi ro của nguồn vốn huy động 62
2.3.2.5. Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại 65
2.4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ
SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG 69
2.4.1 Điểm mạnh 69
2.4.1.1 Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt 69
2.4.1.2 Khả năng huy động vốn chủ sở hữu 70
2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp 70
2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân 70
2.4.2.1 Điểm yếu 70
2.4.2.2 Nguyên nhân 71
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN 74
3.1 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY 74
3.1.1 Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản 74

3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal. 74
3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens 75
3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 76
3.1.2 Kế hoạch giải ngân 77
3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án 78
3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân từng năm 80
ix

3.2 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 81
3.2.1 Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 81
3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal 81
3.2.1.2 Dự án Khu nhà ở The Gardens 82
3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu 82
3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn 83
3.2.2.1 Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu 84
3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng 85
3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng 88
3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại 89
3.2.2.5 Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án 90
3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán 90
KẾT LUẬN 91


x

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản
GS.TS: Giáo sư tiến sĩ
PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ

NXB: Nhà xuất bản
WTO: Tổ chức Thương mại Thế giới (Worrld Trade Organnization)
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội
CAGR: Tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (Compounded Annual Growth rate)
NHNN: Ngân hàng nhà nước
CTCP: Công ty cổ phần
XDCB: Xây dựng cơ bản
BHXH: Bảo hiểm xã hội
BHYT: Bảo hiểm y tế
DN: Doanh nghiệp
CBCNV: Cán bộ công nhân viên
IPO: Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu ((Initial Public Offering)

xi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần 10
Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu giữa Nợ ngắn hạn và dài hạn 11
Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011 34
Bảng 2.1: Số lượng CBCNV trong những năm 2010-2012 47
Bảng 2.2: Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty 48
Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu 50
Bảng 2.4: Vốn điều lệ 50
Bảng 2.5: Nguồn vốn khác của chủ sở hữu 51
Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả 52
Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua 53
Bảng 2.8: Tín dụng thương mại 54
Bảng 2.9: Các khoản nợ khác 54
Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012 55

Bảng 2.11: Tổng vốn của Công ty 57
Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu 59
Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả 61
Bảng 2.14: Khả năng thanh toán ngắn hạn 62
Bảng 2.15: Khả năng thanh toán nhanh 63
Bảng 2.16: Hệ số nợ 64
Bảng 2.17: Hệ số thu nhập trên tài sản 65
Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm 66
Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp 67
Bảng 2.20: Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu 68
Bảng 2.21: Số nhân vốn 69
Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào 73
Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal 75
Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens 76
xii

Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte 77
Bảng 3.4: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal 78
Bảng 3.5: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens 79
Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Công ty TNHH Trùng Dương – Lotte 80
Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp từng năm 80
Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal 81
Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà ở The Gardens 82
Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu 83
Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán 88
Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự ánnhà ở để bán 89

xiii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn 9
Hình 1.2: Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua 16
Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ đô thị hóa 28
Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%) 29
Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011 30
Hình 1.6: Dòng vốn đầu tư 31
Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng 33
Hình 1.8: CPI cả nước qua các tháng 34
Hình 1.9:Lượng căn hộ tồn kho 35
Hình 1.10: Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS 36
Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp 37
Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013 38
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn 43
Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012 56
Hình 2.3: Cơ cấu giữa Vốn chủ sở hữu và Nợ 58


xiv

1

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết
cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực
này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương
đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động vốn và
sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp

phải luôn luôn tìm cách giải quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịch và phát triển thì
phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả.
Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được
nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước
ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong
chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng
chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động
sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu vốn.
Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách
hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực
BĐS. Trùng Dương – Thái Sơn cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp
cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động.
1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài
Với đề tài “Huy động vốn cho những dự án BĐS của công ty cổ phần Trùng
Dương – Thái Sơn” mang một ý nghĩa quan trọng đối với công ty. Đề tài này sẽ cho
thấy những giải pháp hiệu quả để huy động vốn và sử dụng vốn cho công ty này.
Hiện nay, công ty đã có 3 dự án BĐS lớn tại Tp. Vũng Tàu, công ty đang cần
một nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho 3 dự án trên. Chính vì thế đề tài
thực hiện trong thời điểm này sẽ giúp doanh nghiệp có những giải pháp hoàn thiện
nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn.
2

Hiện nay vốn là nhu cầu rất cần thiết cho những dự án BĐS của Trùng
Dương – Thái Sơn
2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm các mục đích nâng cao khả năng huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động như thế nào cho hiêu quả trong những hoạt động BĐS
của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.
Như vậy để đạt được mục tiêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu phải làm như
sau:
Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn;
Thứ hai, nhận xét và đánh giá thực trạnh huy động vốn của công ty;
Thứ ba, đánh giá và đưa ra những giải pháp hiệu quả giúp công ty huy động
và sử dựng nguồn vốn hiệu quả.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu chỉ nghiên cứu các phương thức huy động vốn và cách sử
dụng nguồn vốn sao cho hiệu quả.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: trước tiên phải nghiên cứu các báo cáo tài
chính, các dự án BĐS của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn đang tham gia
đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận. Thời gian nghiên cứu
là dữ liệu trong quá khứ cho đến năm 2012.
4. Tổng quan và điểm mới của luận văn
Trên thế giới và Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu về cách thức huy động vốn
cho doanh nghiệp. Những đề tài như “Giải pháp huy động vốn và sử dụng vốn đối
với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh ở Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo
(2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế trên địa bàn
thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn tại
chi nhánh Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003”
– Triệu Ngọc Nguyên (2004) những công trình này đã đưa ra giải pháp huy động
vốn cho công ty nói chung. Đề tài “Giải pháp huy động vốn của công ty cổ phần
3

Tập đoàn hòa phát trên thị trường chứng khoán Việt Nam” – Lê Tấn Dũng (2012)
đã chỉ ra được các yếu tố tác động đến Huy động vốn của công ty này. Nhưng đối
với lĩnh vực BĐS thì chư thấy đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này, với đề tài “Huy
động vốn cho các dự án BĐS của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm

tìm ra những giải pháp chung cho những công ty BĐS và riêng cho hoạt động huy
động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn.

5. Khung nghiên cứu
Bố cụ nghiên cứu của đề tài gồm:
Lời mở đầu, gồm: Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ
nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tổng quan và quan điểm mới của luận
văn, khung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.
Chương 1. Cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án BĐS, chương này sẽ
đưa ra những lý thuyết cơ bản làm cơ sở cho việc huy động vốn của chương 2 và
giải pháp ở chương 3. Chương 1 nên lên cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn, các
yếu tố tác động đến hiệu quả huy động vốn và chi phí vốn,…
Chương 2. Thực trạng về huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn, chương này tìm hiểu những phương thức huy động vốn
của công ty cho dự án BĐS, hiệu quả sử dụng và đánh giá.
Chương 3. Giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS của công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn, với cơ sở lý thuyết chương 1 và thực trạng chương 2
trong chương 3 tác giả sẽ đưa ra những giải pháp cho Doanh nghiệp và nêu một vài
kiến nghị.
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu cho đề tài chủ yếu là phương pháp định tính bằng
cách nghiên cứu kỹ lý thuyết có ảnh hưởng, và định lượng dựa vào phân tích số liệu
thứ cấp như phân tích các báo cáo tài chính.

4


CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN
1.1.1 Vốn của doanh nghiệp
Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động
vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả
GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia
2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện
và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong
tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:
“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn
hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và
lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính
bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc
thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan
đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình
bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể
hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.
Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn
bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của
doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức
5

là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên
vật liệu và các điều kiện khác.
Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài

sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là
không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên
thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài
chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động.
Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp (theo cách hiểu vốn tài
chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành
tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn
hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình
thái biểu hiện.
Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô
hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp
người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác
với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.
Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và
biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của
doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban
đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu
tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh
và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược
phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng
cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu
cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ
sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp.
Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu
sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể
do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở
6

rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư
giản đơn).

Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai
nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách
đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp
tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy
động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
1.1.2. Cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp
1.1.2.1. Cơ cấu vốn
Cơ cấu vốn là tỷ lệ vốn trong một doanh nghiệp, cơ cấu vốn cũng có tác
động nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thông thường doanh
nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn chính từ vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Vốn chủ sở hữu được chia ra hai loại vốn là vốn cổ phần phổ thông và vốn cổ phần
ưu đãi. Vốn vay thì doanh nghiệp thường vay ngân hàng và vay bằng cách phát
hành trái phiếu ra thị trường rồi thu về nguồn tiền bán.
Như vậy khi huy động vốn thì doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn the tỷ
lệ cho phù hợp. Nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều từ vốn chủ sở hữu thì mức độ
rủi ro thấp nhưng lợi nhuận mang lại không cao. Ngược lại nếu doanh nghiệp sử
dụng quá nhiều vốn vay thì rủi ro cao cho doanh nghiệp nhưng lợi nhuận sec cao
hơn so với vốn chủ sở hữu.
1.1.2.2. Chi phí sử dụng vốn
Chi phí sử dụng vốn là cái giá mà người sử dụng vốn phải trả cho người có
vốn để được sử dụng.
Doanh nghiệp có những nguồn vốn như vốn chủ sở hữu, vốn vay thì ứng với
mỗi loại vốn này sẽ có chi phí khác nhau. Chi phí vốn của vốn chủ sở hữu chính là
cổ tức hàng năm chia được, nếu vốn cổ phần phổ thông thì chi phí vốn không ổn
định, vốn cổ phần ưu đãi thì vốn ổn định. Đối với vốn vay thì chi phí vốn cũng có
thể thay đỗi theo lãi suất thị trường. Như vậy trong doanh nghiệp có nhiều chi phí
vốn khác nhau cho từng loại vốn huy động, và người ta lấy chi phí vốn của doanh
ngiệp sử dụng và chi phí vốn trung bình và theo công thức như sau:
7

WACC = r
d
*
.W
d
+ r
e
.W
e
+ r
ps
.W
ps

Trong đó:
r
d
*
: chi phí vốn vay sau thuế.
r
e
: Chi phí vốn cổ phần phổ thông.
r
ps
: Chi phí vốn cổ phần ưu đãi.
W
d
, W
e
, W

ps
: lần lượt là tỷ lệ vốn vay, vốn cổ phần phổ thông và cổ phần thường.
WACC: Là chi phí vốn trung bình.
Công thức trên là công thức sử dụng mô hình Gardon, ngoài ra người ta còn
dùng phương pháp CAMP, và mô hình điều chỉnh của CAMP để tính chi phí vốn
trung bình. Với mô hình CAMP thì không phù hợp tại thị trường tài chính Việt
Nam. Vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ số beta khó tính.
Nhưng để cải thiện điều đó thì người ta dùng mô hình CAMP điều chỉnh bằng công
thức :WACC = rf + phần bù rủi ro. Trong công thức này thì phần bù rủi ro là một
đại lượng dự đoán, rf là chi phí phi rủi ro (thường lấy chi phí vốn của trái phiếu
chính phủ).
1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn
1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời
Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu
về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy
nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn
đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh
doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch
về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải
chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính
thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên
trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh
giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ.