Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại TP.Hồ Chí Minh

Kinh Doanh
ngành: 60340102











Chuyên
ngành: 60340102




i


L
Tôi , khóa 13SQT 11 Xin
u trong

L
lý. C u











ii

L

13SQT11 2014.
nh Nguyên

iii





au:
( 1 ) X


( 2 )

( 3 )

các
kinh
iii



cho khách hàng nhanh chóng


iv

ABSTRACT
The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing

purchase decision of customers in Ho Chi Minh City. First, a model which is proposed
based on analyzing of previous literature. Then the model is tested on a pilot test which
is conducted of a small real estate professional group and another group of 20
respondents, and on a larger survey of 450 samples.
The study finds out a strong positive relationship between top two factors,
to housing decision makers. It is also found that there is no difference in decision
making of customers according to different demographics consisting of gender, age,
marital status, monthly income and education level.

Key works:
real estate, purchase factors, Ho Chi Minh city in Vietnam





v
M C L C
L i
L I C ii
TÓM T T iii
ABSTRACT iv
M C L C v
DANH M C VI T T T vi
DANH M C B NG vii
DANH M C HÌNH viii
NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U
1
1.1 Tính c p thi t c tài 1
1.2 M u 3

ng và ph m vi nghiên c u 3
u 3
1.5 K t c u n i dung nghiên c u 4
K T LU 6
LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U
7
2.1 Khái quát v 7
2.1.1 Khái ni 7
v
m c 9
2.1.3 Phân lo 11
2.1.4 Hi i Tp.HCM 13
2.2 Hành vi quy nh mua c a khách hàng 19
2.2.1 Lý thuy t hành vi tiêu dùng 19
2.2.2 Các d ng hành vi mua s m 21
2.2.2.1 Hành vi mua ph c t p 22
2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa 22
2.2.2.3 Hành vi mua tìm ki m s ng 23
ng 23
n quy nh mua 24
2.2.3.1 Nh n bi t nhu c u 24
2.2.3.2 Tìm ki m thông tin 25
a ch n 26
2.2.3.4 Quy nh mua 27
2.2.3.5 Cân nh c sau khi mua 28
2.3 Các y u t n quy 29
2.3.1 Y u t m 30
2.3.2 Y u t v trí 31
v
2.3.3 Y u t không gian 32

2.3.4 Y u t ng 33
2.3.5 Y u t tài chính 35
K T LU 36
U
37
3.1 Thi t k nghiên c u 37
3.2 Nghiên c nh tính 38
3.3 Nghiên c ng 39
3.3.1 M 39
3.3.2 M u kh o sát 39
3.3.3 Qui trình nghiên c u 40
3.3.4 Mô hình nghiên c u 42
lý d li u 44
3.4 Xây d ng 46
u t n quy 46
c c m nh m c 46
c c m nh n v trí c 47
c c m nh n không gian c 48
c c m nh ng c 49
v
c c m nh n v tài chính 50
ch 51
K T LU 53
K T QU NGHIÊN C U
54
4.1 Th ng kê m u kh o sát 54
tin c y c Alpha 57
4.2.1 Têu chu 57
4.2.2 K t qu 57
4.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 61

4.3.1 Tiêu chu 61
4.3.2 Phân tích nhân t u t n quy t
nh chung 62
4.3.3 Phân tích nhân t i v i bi n ph thu c 68
u ch a các gi thuy t 70
4.4 Phân tích h i quy tuy n tính 73
73
4.4.2 Phân tích h i quy 75
4.4.3 Ki nh s phù h p c a mô hình h i quy 79
4.5 Ki nh các gi thuy t 80
v
4.5.1 Ki nh các gi thuy t 80
4.5.2 Mô hình nghiên c u chính th c 81
4.6 Phân tích s khác bi t c a các nhân t m cá nhân 82
4.6.1 Gi i tính 83
4.6.2 Nhóm tu i 84
4.6.3 Tình tr ng hôn nhân 85
4.6. h c v n 86
4.6.5 Ngh nghi p 88
4.6.6 Thu nh p 89
4.7 Dò tìm s vi ph m các gi nh c n thi t 91
4.7.1 Gi nh v liên h tuy i 91
4.7.2 Gi nh v phân ph i chu n c a ph 91
4.7.3 Gi nh không có m quan gi a các bi c l p 91
4.7 a khách hàng v các y u t n quy nh
92
K T LU 94
T LU N VÀ KI N NGH
95
5.1 K t lu n 95

5.1.1 K t qu nghiên c u 95
v
5.1.2 K t lu n nghiên c u 96
5.2 Ki n ngh tài nghiên c u 98
5.2.1 V lý thuy t 98
5.2.2 V th c ti n 99
5.3 Ki n ngh v i nhà qu n tr và Chính ph 100
5.3.1 V i ch p kinh doanh b ng s n 100
5.3.2 V i Chính ph 101
5.4 Gi i h n nghiên c ng nghiên c u 102
TÀI LI U THAM KH O 103
vi



EFA :

MLR :

KMO :
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy (
SPSS :
Statistical Package for the Social Sciences ( C

HUD :

CBRE

TT :

BXD :


UBND

VNREA :
Viet Nam National Real Estate Assoc
nam )
GDP :

HOREA :



vii

vii


:
:
:
:
:







viii





Hình 2.3
Hình 2.4

Hình 3.1 : Qui trình nghiên






1


: T NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U
1.1

Tính c p thi t c tài
N n kinh t Vi t N n bi n tích c c t i m i. Kinh t
phát tri n, kèm theo s c s ng c c bi t t i các thành ph l n
: Hà N i, Thành Ph H Chí Minh hi n nay, thì nhu c u nhà .
Th ng b ng s n Vi t Nam hình thành và nhanh chóng phát tri n cung c p hàng
lo t các s n ph i dân.
Nhà là nhu c u c n thi i s thì m L c
nghi . Trong th i ngày nay, khi dân s u này l i càng tr
nên c p thi h c bi t là nh ng khu phát
tri hành Ph H Chí Minh.
Qu t không phát tri ngày m t t p trung phát
tri n qu nhà theo chi u cao là xu th phù h p hi n nay. Chính vì th , nhà
i t n ph k t tinh gi a các y u t k thu t, ki n
trúc công trình và ch ng d ch v - qu n lý c a m c l p và
riêng bi t v s h c k t n i hoàn h o trong m t không gian chung c a tòa nhà,
nh ng công trình ti u s n ph o ra nh ng giá
tr riêng bi t c

Chính vì v y, nhà n bó ch t ch v i s ng c ng
và tr thành nhu c u ph bi i v i tiêu dùng c bi t là
gi i tr ng sinh s . C
t c xây d ng nhi u và s i nhà này trong dân chúng

2


Ta có th th y t gi i dân cao c p
có giá 200.000 USD t i khu Vista, qu n 2. B t ch p m c giá cao nh t, hình c
mô t trên các t báo là chen l n, giành ch , x t mua t sáng s
u tiên s c ch n tham gia b
Sky Garden 3 c a công ty Phú M ki t b n ra ngày
4/11/2007. Tuy nhiên, do nhu c u quá l u kh
n i di n công ty Phú M
cho bi t s khách hàng còn l i, n u có nhu c u thì có th t 2 vào
tháng 12 (Vnexpress, 2007).
i tiêu dùng x p hàng, chen l n,
trong nh l trình tr ng trì tr kéo dài và
nhi u phân khúc c a th a Coliers trong
i, TpHCH có th ch ng ki , t kho ng 200 d án gia nh p vào
th ng, v ng trì hoãn ho t tr ng. M t s ch
án, ch n khi th ng b ng s n h i ph c, trong
ng ch ch i chi c kinh
doanh và thi t k s n ph ng nhu c u th ng, tìm ki m h tr tài chính t
c và qu c t hay ch i s ph c h i c a th ng. Th
ng ngày càng tr nên c i v i các ch ,
ph n lúc th ng này c n có s m gi i pháp d t khoát sau m t th i gian
doanh nghi p ch i chính sách t c.
y, v xu i là nh ng y u t quan tr ng

n s quy t a khách hàng hay không? li u có
phá c t ng b ng s n và s gi i phóng m ng t
?
3


M c dù hi n nay trên th gi u nghiên c u khoa h c c công b v
các y u t n s quy i dân
(Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011), (Nguy n Quang Thu, 2013),
vi c áp d ng nh ng mô hình lý thuy nh Vi t Nam thì có th không
phù h p vì do m i qu c thù riêng v kinh t i. Ngoài ra, trên
tìm ki c c a tác gi c v các nghiên c u v
quy u t ng
n s quy
Chính vì nh ng v nêu trên, Tác gi quy nh ch n tài
u T
n Quy a Khách Hàng T i
Thành Ph H
nghiên c u và phân tích. T
nhìn chi ti vi c l a ch ng th
kh u qu c a chính sách mà Hi p h i b ng s n Thành Ph H Chí Minh
xu n ngh giúp các công ty b ng s ng t
c u c a khách hàng, gi ng t ng th t
qua cu c kh ng ho ng kinh t ngày nay và làm xây d ng nh

1.2

M u
Nghiên c u các y u t ng n quy a
khách hàng t i Thành Ph H Chí Minh.

T k t qu nghiên c xu t s d ng k t qu nghiên c u nh m nh
ng khách hàng có quy ng b ng s n


4


1.3

ng và ph m vi nghiên c u
+
ng nghiên c u
: Các y u t n quy
a khách hàng t i Thành Ph H Chí Minh.
+
ng kh o sát
: là nh nh mua ho
cao c p ho c trung c p t i Thành Ph H Chí Minh.
+
Ph m vi nghiên c u
: ph ng v n nghiên c u t tháng 09 n tháng 12/2014,
t i Thành Ph H Chí Minh.
1.4

p nghiên c u.
u c th c hi n n:
Nghiên c nh tính:
ph ng v
h d i Thành Ph H
u ch p. K ti p, ph ng v n th xây d ng

và hoàn thi n b ng câu h i chính th c.

Nghiên c u chính th ng:
c s d ng trong quá trình nghiên c u,
dùng k thu t thu th p thông tin b ng k thu t ph ng v n tr c ti p khách hàng thông
qua b ng câu h i chi ti t, cách l y m u là ch n m u thu n ti n phi xác su t thu i
ng kh o sát c tài nghiên c u.

D li c s x lý b ng ph n m m th ng kê SPSS.

Ki ng h s

Phân tích nhân t khám phá (EFA).

Phân tích h i quy tuy nh m ng c a các y u t
n quy a khách hàng t i Thành Ph H Chí Minh.

5


1.5

K t c u n i dung nghiên c u
Lu m:
: Gi i thi u t ng quan v tài nghiên c u bao g m tính c p thi t c a
tài, m c tiêu nghiên c ng và ph m vi nghiên c
c u, k t c u n i dung nghiên c u.
lý thuy t và mô hình nghiên c u v các y u t n
quy nh thuy t và mô hình nghiên
c ngh .

xây d u ch nh thang
nh mô hình nghiên c u cùng v i gi thuy ra.
: Phân tích k t qu nghiên c u d li c thu th p thông qua kh o
ng, k t qu ki , phân tích nhân t khám
phá (EFA), phân tích h ng c a các y u t n quy t

: K t lu n nh ng k t qu c sau nghiên c t
s chính sách cho doanh nghi p, xu t v i chính ph và ng th i nh n xét v nh ng
h n ch c xu t ch ng nghiên c u ti p theo.





6


K T LU
y t m quan tr ng c a vi nh các
gi i quy t v này, tác gi
ra các m kh o sát ng các y u t n quy nh mua
h c xu t các g i ý s d ng k t qu nghiên c u.
th c hi n m c tiêu trên, c n s d ng nghiên c b
u ch mô hình. Dùng nghiên c ki m
thuy t và mô hình nghiên c ng th
tài. K t c u n i dung c
sau ti p t c trình bày các khái ni lý thuy t.

7
: LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN C U
, nh m khái quát l i m t s lý thuy t v c
m ph n s h u chung, s h u riêng c h , quy n h n và qu chung
a khách hàng áp d ng chung
ng th i xây d ng mô hình lý thuy t các gi thuy t nghiên c u. N i dung
m các ph n chính :
2.1

Khái quát v
2.1.1

Khái ni

i Vi t Nam
nh t u 70, Lu t Nhà nh thì:
có t 2 t ng tr lên, có l u thang và h th ng
công trình h t ng s d ng chung cho nhi u h
ph n s h u riêng c a t ng h n s h u chung c a t t c các
h , cá nhân s d .

chung gi i

Khái ni m chung c )
:

Trong ti ng Anh hi i, t c vi t t là t

c s d ng ph bi ch m cho t .
Khái ni là m t khái ni m c i Latin
n s h
d là m t lo i hình th c quy n s h u ch không ph i
8
là hình th c tài s n nguyên v n. M c t i m t kh c v
quy n s h u ng th i v i vi c ghi nh t và m t b ng công trình
trên v trí xây d ng.
, c t ng th c n m bên trong khuôn viên khu
i s h c quy n s
h i v i không gian n m gi a các b ng, sàn, tr n c và m t s quy n
c s d ng chung không th chia s i v i t t c
areas) thu c khuôn viên d (Encyclopedia Britanica, 2006).
Khái ni i Singapore:
T i Singapore thì khái ni c s d t khái ni m quy
ho t khái ni m pháp lý, nh m mô t s phát tri n nh ng nhà và
bu ng c xây d ng nh m m tiêu chu n
qu n lý d án xây d ng Singapore 2005 n lý quy ho ch Urban
Redevelopment Authority c phân thành 2
d ng:

+ ng Flat
: là lo i d án nhà không s h t (non-landed
housing development). M ch giành riêng cho m và có l i vào riêng
tách t di n tích chung c a khu nhà chu
ng Flat t o thành qu nhà xây d ng v i m t trung bình và m t
cao t i Singapore, có s t ng t 4 t i trên 30 t c t ch c v i
di n tích không gian m c ng (common open space) t i thi u, thu c quy n s
h u chung c a c