Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng

BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. HCM
***



NGÔ THANH MAI



CÁC YU T NHăHNGăN QUYTăNH
MUAăCNăH CHUNGăCăCA KHÁCH HÀNG TI
CÔNG TY TNHH PHÁT TRIN PHÚ M HNG




LUNăVNăTHCăSăKINHăT





TP. H CHÍ MINH - NMă2014



B GIÁOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHCM
***

NGÔ THANH MAI


CÁC YU T NHăHNGăN QUYTăNH
MUAăCNăH CHUNGăCăCA KHÁCH HÀNG TI
CÔNG TY TNHH PHÁT TRIN PHÚ M HNG
Chuyên ngành: Qun tr kinh doanh
Mã s: 60340102


LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGIăHNG DN KHOA HC: PGS. TS H TINăDNG


TP. H CHÍ MINH - NMă2014




LIăCAMăOAN
TôiăxinăcamăđoanăđơyălƠăcôngătrìnhănghiênăcu ca riêng tôi.
Các s liu, kt qu nêu trong lună vnă lƠă trungăthcă vƠă chaătngăđc ai
công b trong bt k công trình nào khác.
Thành ph H Chí Minh, tháng 7 nmă2014
Tác gi Lunăvn


Ngô Thanh Mai

MC LC

TRANG PH BÌA
LIăCAMăOAN
MC LC
DANH MC CÁC BNG
DANH MC CÁC HÌNH
CHNGă1:ăTNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU 1
CHNGă2:ăCăS LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 5
2.1. Căs lý thuyt 5
Gii thiu v àààà à 5
Phân loàà cà 5
Hành vi mua ca khách hàng. 6
Ti sao phi nghiên cu hành vi mua ca khách hàng 7
2.2. Các nghiên cuăđƣăthc hin 8
2.2.1. Nghiên cu ca Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu tàài hc
Petra Christian, thành ph Surabaya, InààCàu t àààn thc nh
àn hành vi mua nhà cài dân  DàĐàTà 8
2.2.2. Nghiên cu ca Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad tài hc Al-
áàài hàáà“JàCàu t ààn quyàààà
ààài dân  áàJà 10
2.2.3. Nghiên cu ca Mansi Misra, Gagan KatààáKàDààNn thc và
àààà cài tiêu dùng  th ààD 11
2.2.4. Nghiên cu càYàQààNàu ch s thõa mãn khách hàng trong th
ng bàng sn Trung Qu 11
2.2.5. Tng kàààààààc hin 14

2.3. Mô hình nghiên cuăđ xut 17
2.3.1. Khái nim và gi thuyt nghiên cu 17
2.3.2. Quyành mua 21


2.3.3. Mô hình nghiên cà xut 22
2.4. Tóm ttăchngă2 22
CHNGă3:ăTHIT K NGHIÊN CU 24
3.1. Nghiên càà 24
3.2. Nghiên cu chính thc 25
3.3. Quy trình nghiên cu 26
3.4. Tà 27
3.4.1. Kinh t 27
3.4.2. Tip th 28
3.4.3. C 28
3.4.4. Tin ích khu vc 29
3.4.5. Liên kt 29
3.4.6. Pháp lý 30
3.4.7. Quynh mua 30
3.5. Mu kho sát 33
3.6. Tóm tàà 33
CHNGă4:ăPHỂNăTệCHăKT QU NGHIÊN CU 35
4.1. Đc tàu nghiên cu 35
4.2. ĐàààààCàá 36
4.3. Phân tích nhân t EFA 38
4.3.1.  n quynh mua ca khách hàng 39
4.3.2. nh mua 43
4.3.3. Mô hình nghiên cu chnh 43
4.4. Kiành mô hình và gi thuyt nghiên cu. 44
4.4.1. Phân tích h s  44

4.4.2.  phù hp ca mô hình hi quy tuyn tính bi 45
4.4.3. Kinh các gi thuyt 46
4.4.4. Dò tìm phm vi các gi nh cn thit 48


4.4.5. Kt lun phân tích hi quy 50
4.5. Kiành s khác bit v quyààài vi các bin nhân khu hc: gii tính, tui,
tình trng hôn nhân, ngh nghip và thu nhp h à 52
4.5.1. Gii tính 52
4.5.2. Tui 53
4.5.3. Tình trng hôn nhân 54
4.5.4. Ngh nghip 54
4.5.5. Thu nhp h  55
4.6. Đàààa khách hàng Phú M Hà các nhân t ààn quyt
nh mua à ààa h. 55
4.7. Tóm tàà 57
CHNGă5:ăKT LUN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 58
5.1. Kt lun 58
5.2. Hàm ý chính sách cho doanh nghip. 59
5.3. Hn ch caăđ tƠiăvƠăhng nghiên cu tip theo 68
5.4. Tóm ttăchngă5 68
TÀI LIU THAM KHO 70
PH LC


DANH MC CÁC BNG

Bngă2.1:ăánhăgiáăcácănghiênăcuăđãăthc hinătrcăđơy 14
Bng 4.1: Tóm ttăvƠămãăhóaăthangăđo 31
Bng 4.2: Thng kê mu nghiên cu 35

Bng 4.3: Tng hp kt qu phơnătíchăCronbach’săAlpha 37
Bng 4.4: Kt qu phân tích nhân t 40
Bng 4.5: Ma trn h s tngăquanăgia các nhân t 45
Bng 4.6: Tóm tt mô hình hi quy 46
Bng 4.7: ANOVA 47
Bng 4.8: Trng s hi quy 48
Bng 4.9: Kt qu kimăđnh T-test bin gii tính 53
Bng 4.10: Thng kê kimăđnh (tui) 53
Bng 4.11: Thng kê kimăđnh (tình trng hôn nhân) 54
Bng 4.12: Thng kê kimăđnh (ngh nghip) 54
Bng 4.13: Thng kê kimăđnh (thu nhp h giaăđình) 55
Bng 4.14: Thngăkêătrungăbìnhăcácăthangăđo 55



DANH MC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Mô hình nghiên cu ca Connie & ctg (2001) 9
Hình 2.2: Mô hình nghiên cu ca Mwfeq Haddad & ctg (2011) 10
Hình 2.3: Mô hình nghiên cu ca Mansi Misra & ctg (2013) 11
Hình 2.4: Mô hình nghiên cu ca Yujie Qi (2005) 12
Hình 2.5: Mô hình nghiên cu caăPhanăThanhăS 13
Hình 2.6: Mô hình nghiên cuăđ xut 22
Hìnhă3.1:ăCăcu t chc ca công ty Error! Bookmark not defined.
Hình 3.2: S cnăh hoàn thành mi qua các nm Error! Bookmark not defined.
Hình 3.2: S cnătnăkhoălyăk qua ccănm Error! Bookmark not defined.
Hình 3.4 : Kt qu hotăđngăkinhădoanhăquaăcácănmă(T đng)Error! Bookmark
not defined.
Hình 4.1: Quy trình nghiên cu 26
Hình 4.2: Mô hình nghiên cuăđiu chnh 43

1

CHNGă1:ăTNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU
1.1 t vnăđ.
Cùng vi s phát trin ca th gii, Vit Nam chúng ta hinănayăđãăcóănhng
bc phát trinăđángăk. Kinh t tngătrngănhanh,ăđtăncăđangătrênăconăđng
công nghip hóa-hinăđi hóa, không còn là nn công nghip lc huănhătrcăđơy,ă
mc sng caăngiădơnătngărõărt. Khi mc sngătngălênăthìănhuăcu tt yu v
mt cuc sngăđyăđ cngăcaoăhn.ăMinh ha rõ nhtăchoăđiu này chính là nhu
cu v nhà .ăÔngăbƠătaăđãănóiă“Anăcălc nghip”,ăcóănăđnhăđc ch  thì mi
yên tâm làm vic và phát trin s nghipăđc.
Nhngăli có mt vnăđ phátăsinh,ăđóălƠădơnăs ngày mtătngămƠădin tích
đt thì khôngăthayăđi. Theo báo cáo t căquanăthngăkê,ănmă2013 dân s Vit
Namăcăđt gn 90 triuăngi,ătngă1.06%ăsoăviănmătrc. T l dân s thành
th ti VităNamăđtă32.45%ăvƠăđc d kin s giaătngătrongăcácănmăti,ădoăđóă
nhu cu nhà  ti thành th s không ngngăgiaătngătrongăcácănmătip theo.
Gii pháp cho vnăđ trên đãăvƠăđangăđcăNhƠăNc khuynăkhíchăcngănhă
lƠăphơnăkhúcăđuătăđc nhiu doanh nghip kinh doanh btăđng sn nhmăđnăđóă
lƠăcnăh chungăcănhm tn dng tiăđaădin tích s dngăđt, gim giá thành xây
dng, toăcăhi nhà  cho nhiuăngi  các tng lp khác nhau. Và Công Ty Phát
trin Phú M HngălƠămt trong nhng doanh nghip tiên phong và dnăđng cho
xuăhng phát trinăchungăđóăca th trng.ăKhuăđôăth mi Phú M Hngă– sn
phm ca công ty liên doanh Phú M Hngăđãăđc bităđnănhămt hình mu
thành công v quá trình phát trinăđôăth, c trên bình din quy hoch, kinătrúcăđôă
th cngănhătrongăqun lý, kinh doanh btăđng sn.
Tuy nhiên có không ít thách thc vƠăkhóăkhnătrongăthi gian tiăđi vi Phú
M HngănóiăchungăvƠăphơnăkhúcăcnăh chungăcănóiăriêngănh:ăth trng bt
đng sn vnăđangătrongăthi kì khng hong;ăđc bit s xut hin caăcácăkhuăđôă
th mi vi các chun chtălng v: v tríăđa lý, chtălng dch v, cnhăquanăđôă
2

th, khong cách di chuynăđn khu trung tâm thành ph gnăhn…đinăhìnhănhă
khu Thoăin qună2,ăkhuăđôăth Th Thiêm,ăkhuăcnăh cao cp qună9,ăv.v…ă
Vy Phú M HngăphiălƠmăgìăđ gi vng và phát trinăđc th phn khách
hàng trong mt th trng ngày càng cnh tranh gay gtăvƠăquyămôănhăth? Tr li
cho câu hi trên, phiăchngăchúngătaănênăcóămtăcáiănhìnăkháchăquanăvƠăđánhăgiáă
xem liu nhu cu hin ti ca khách hàng thc s lƠăgì,ăđ điăđn quytăđnh mua
mtăcnăh thì yu t nào là yu t h cân nhc và quan tâm? T đóăPMHăcóăcăs
đ đaăraănhng sn phm và dch v phù hp,ăđápăngăđc tâm lý ca khách hàng
cngănhă đemă li ngun khách hàng timănngă cùngă li nhun cho chính doanh
nghip trong thi bui btăđng snăkhóăkhnănhăhin nay.
óăcngălƠălỦădoătácăgi đãăchnăđ tài nghiên cu u t ng
n quy      a khách hàng ti Công Ty THHH Phát
Trin Phú M 
1.2 Mc tiêu, điătng và phm vi nghiên cu.
Mc tiêu nghiên cu:
- Xácăđnh các yu t nhă hngăđn quytăđnh muaăcnăhă chungăcăcaă
kháchăhƠngătiăCôngătyăLiênădoanhăPhúăM Hng. C th,ăxemăxétătácăđng caă
yuătăKinhăt,ăTipăth,ăCuătrúcăcnăh, Tin ích khu vc,ăLiênăkt,ăvƠăPhápălỦătácă
đngănhăthănƠoătiăquytăđnhămuaăcnăhăchungăcăcaăkháchăhƠng.
- oălng mcăđ nhăhng ca các yu t nƠyăđnăquytăđnhămuaăcnăhă
chungăcăcaăkháchăhƠngătiăcôngătyăLiênădoanhăPhú M Hng.
- Có hay không s khác bit gia các nhóm yu t nhân khu hcă(trìnhăđ hc
vn, tui, gii tính, thu nhp….)ăđn quytăđnh chnămuaăcnăh ca khách hàng.
- Kt lun và hàm ý cho doanh nghip giúp nâng cao hiu qu kinh doanh ca
Phú M Hng.
Phm vi nghiên cu: Khu vcăcácăcnăh chungăcăca công ty Liên Doanh
Phú M Hng.
3

Là các yu t nhăhngăđn quytăđnhămuaăcnăh
chungăcăca khách hàng Phú M Hng.ăiătng kho sát là nhngăngi dân t
18 tuiătrălênăđãămua vƠăđangăsinhăsng tiăcácăcnăh Phú M Hng.
1.3 Phngăpháp nghiên cu.
Nghiên cuăđc tinăhƠnhăthôngăquaă2ăgiaiăđon chính là:
- Nghiên cuăđnh tính là mt dng ca nghiên cuăkhámăpháătrongăđóăthôngă
tinăđc thu thp  dngăđnh tính thông qua k thut tho lun nhm sàng lc li
các binăđaăvƠoămôăhìnhănghiên cu, kimătraăcácăthangăđoăs dng. Mcăđíchăca
nghiên cuăđnh tính là nhmăkhámăphá,ăđiu chnh và b sung các bin quan sát
dùngăđ đoălng các bin nghiên cu.
- Nghiên cuăđnhălng nhm thu thp, phân tích d liu kho sát, kimăđnh
li các gi thuyt nghiên cu,ăcácăthangăđoătrongămôăhình.ăơyălƠăbc phân tích chi
tit các d liu thu thpăđc thông qua phiuăđiu tra t khách hàng và t đóăđaă
ra kt qu c th v đ tài nghiên cu.
1.4 ụănghaănguyênăcu.
- óngăgópăv lý thuyt: Nghiên cu này đc thc hin nhm xây dng mt
mô hình lý thuyt cho thy các yu t thc s tácăđngăđn quytăđnh mua mtăcnă
h chungăcăcaăkháchăhƠng,ăđ không ch ng dng vào công ty Liên Doanh Phú
M HngămƠăcònăm rng ra th trng btăđng sn ti Vit Nam nói chung.
- óngăgópăv mt thc tin: Nghiên cu này cung cpătăliuăđ các doanh
nghip hotăđngătrongăngƠnhăbtăđngăsnănóiăchungăvƠălnhăvcăcnăh chungăcă
nói riêng có các gii pháp văvicăđaăraăcnăhăphùăhp,ănhm ti phân khúc khách
hàng phù hpăđăđápăngăttănhtănhuăcuăcaăkháchăhƠngănhmătháoăgăkhóăkhnă
cho doanh nghipăcngănhătìnhătrngătnăkhoăbtăđngăsnăhinănay.
1.5 Kt cu lunăvn.
Lunăvnăbaoăgmă5ăchng,ăc th nhăsau:ă
4

Chngă1: Tng quan v đ tài nghiên cu
Chngă2: Căs lý thuyt và mô hình nghiên cu

Chngă3: Thit k nghiên cu
Chngă4: Phân tích kt qu nghiên cu
Chngă5: Kt lun và hàm ý cho doanh nghip
1.6 Tóm ttăchngă1.
Ktăthúcăchngă1,ătácăgi đãătrìnhăbƠyămt cách tng quan v đ tài nghiên
cuăđ ngiăđc có cái nhìn khái quát v niădungăcngănhăphngăphápănghiênă
cu. Tipătheoăchngă2,ătácăgi s trìnhăbƠyăcácăcăs lý thuytăvƠăđ xut mô hình
nghiên cu ca chính tác gi v các yu t nhă hngă đn quytă đnh mua ca
khách hàng, ng dng cho sn phmălƠăcnăh chungăcăti công ty Liên Doanh Phú
M Hng.ăă
5

CHNGă2:ăCăS LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU
2.1. Căs lý thuyt
Gii thiu v chungăcăvƠăcnăh chungăc
Chungă că hayă khuă chungă că lƠă nhng khu nhà bao gm mt hay nhiuă đnă
nguyên,ăbênătrongăchungăcăb tríăcácăcnăh khép kín giălƠăcnăh chungăcă(nhƠă
chungăc)ăchoăcácăgiaăđìnhăsinhăsng.ăChungăcăthng xut hin nhiu  cácăđôăth.
Chungăcăcóăvaiătròăquanătrng trong s phát trin caăđôăth hinăđi, bi vì
khi phát trinăđôăth hóa và tpătrungădơnăcăđôngăđúcăchínhălƠălúcăny sinh vnăđ,
nhu cu (bc xúc v nhà , giá thành nhà , và các tin ích công cng khác ). S
phát trinăchungăcăđ tit kim din tích s dngăđt, gim giá thành xây dng, to
căhi nhà  cho nhiuăngi  các tng lp khác nhau.
Phân loiăcnăh chungăc
Theoă thôngă tă 14/2008/TT-BXD ban hành ngày 02/06/2008 ca B Xây
Dng
1
hng dn phân hngăcnăh chungăc,ătheoăđóăcnăh chungăcăđc phân
thành 4 loiăcăbnănhăsau:
- Cn h chungăcăhng 1 (cao cp) là hng có chtălng s dng cao nht;

đm bo yêu cu v quy hoch, kin trúc, h tng k thut, h tng xã hi, cht
lng hoàn thin, trang thit b vƠăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt
mcăđ hoàn ho.
- Cnăh chungăcăhng 2 là hng có chtălng s dngăcao;ăđm bo yêu cu
v quy hoch, kin trúc, h tng k thut, h tng xã hi, chtălng hoàn thin,
trang thit b vƠăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt mcăđ tngăđi
hoàn ho.

1
/>cu-vb66470t23.aspx
6

- Cnăh chungăcăhng 3 là hng có chtălng s dngăkháăcao;ăđm bo yêu
cu v quy hoch, kin trúc, h tng k thut, h tng xã hi, chtălng hoàn thin,
trang thit b vƠăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt mcăđ khá.
- Cnăh chungăcăhng 4 là hng có chtălng s dngătrungăbình;ăđm bo
yêu cu v quy hoch, kin trúc; h tng k thut, h tng xã hi, chtălng hoàn
thin, trang thit b vƠăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt tiêu chun,
đ điu kinăđ đaăvƠoăkhaiăthácăs dng.
Hành vi mua ca khách hàng.
Có nhiuăđnhănghaăv hƠnhăviăkháchăhƠng,ăsauăđơyălƠămt s đnhănghaătiêuăbiu:
Engelă,ăBlackwellăvƠăMiniardă(1995)ăxácăđnh hành vi caăngiătiêuădùngă“nhă
nhng hotăđng trc tip tham gia thu thp, tiêu th, x lý các sn phm và dch v”.ă
Hnăna,ăSchiffmanăvƠăKanukă(1997)ăđ cpăđnăhƠnhăviătiêuădùngălƠăhƠnhăviăngi
tiêu dùng hin th thông qua vic tìm kim mua bán, s dng,ăđánhăgiá,ăx lý các sn
phm, dch v và nhng ý kin mà h mong munăđc thõa mãn. Vì vy, nhn bit
các yu t nhăhngăđn hành vi mua có th tngădoanhăs bán hàng.
HƠnhăviăngi tiêu dùng là mtăcăs quan trngăđ gii thích cho vic ra quyt
đnh trong vic mua mtăngôiănhƠ.ăHnăna, hành vi mua chu nhăhng ca c hai
yu t ni b và bên ngoài. Các yu t ni b bao gmăcácăđng lc, nhn thc, ngun

lc tiêu dùng, kin thc,ătháiăđ, tính cách, giá tr và li sng (Engel, Blackwell, và
Miniard, 1995). Nnăvnăhóa,ăxãăhi, nhăhng cá nhân, nhóm tham kho và tình
hung c th là các yu t bên ngoài nhăhngăđn hành vi ra quytăđnh. Nhóm tham
kho bao gm 3 thành phnăchínhăđóălƠăgiaăđình,ăbnăbèăvƠăđng nghip.
Quá trình ra quytăđnh mua hàng tri qua 5 giai đon:ă(1)ăxácăđnh nhu cu,
(2) tìm kimăthôngătin,ă(3)ăđánhăgiáăcácăphng án, (4) quytăđnh mua và (5) thái
đ sau khi mua. Quá trình này btăđu viăngiămuaăxácăđnh nhu cu c th có th
đc ly cm hng t các tác nhân kích thích bên trong hocăbênăngoƠi.ăGiaiăđon
tip theo là tìm kim thông tin v nhà  t nhiu ngun khác nhau . Kotler (1996)
đ cpăđn bn nhóm các ngunăthôngătinăcăbn:
7

- Ngunăthôngătinăcáănhơn:ăGiaăđình,ăbnăbè,ăhƠngăxóm,ăngi quen.
- Ngunăthôngătinăthngămi: Qungăcáo,ănhơnăviênăbánăhƠng,ăđi lý, bao bì,
trin lãm.
- Ngun thông tin công cng: Cácă phngă tină thôngă tină đi chúng, các t
chc nghiên cuăngi tiêu dùng.
- Ngun thông tin thc nghim: S mó, nghiên cu và s dng sn phm.
Ti sao phi nghiên cu hành vi mua ca khách hàng
Khiăquanătơmăđn nghiên cu hành vi khách hàng, các doanh nghip dn dn
khám phá và nhn thcăđc tm quan trng ca vic nghiên cu hành vi khách
hàng, c th là:
- Phi tip cn vi khách hàng và phi hiu k h đ nhn bităđyăđ nhng
đngăcăthúcăđy khách hàng mua sn phm,ăđiu này giúp doanh nghip có th
cnh tranh hiu qu viăcácăđi th cnh tranh ca mình.
-  trină khaiă đc các sn phm miă vƠă đ xây dng các chină lc
Marketing kích thích vic mua hàng, các doanh nghip phi nghiên cu hành vi
khách hàng. Chng hnănhăthit k các sn phm có chcănng,ăhìnhădáng,ăkíchă
thc, tinăích,…ăphùăhp vi th hiu và s thích ca khách hàng mc tiêu và thu
hút s chú ý ca khách hàng.

- Kin thc và s hiu bit v khách hàng còn giúp doanh nghip xây dng
các chinălc Marketing nhăhng,ătácăđng tr li khách hàng. Ví d, tung ra th
trng sn phm gn vi nhngăđcăđim có tính cht cá nhân và tính cht xã hiăđ
thúcăđy khách hàng mua sn phm.
- S hiu bit v hành vi khách hàng không nhng thích hp vi tt c các loi
hình doanh nghip, mà còn cn thit cho c nhng t chc phi li nhun và nhng
căquanăchínhăph liênăquanăđn vic bo v quyn liăkháchăhƠngăvƠăđiu chnh
cácăchínhăsáchăliênăquanăđn hotăđng Marketing.
8

2.2. Các nghiên cuăđƣăthc hin
TheoăQuigley(1976),ăchínhăcácătínhănngăca cuătrúcăcnăh s là mt yu t
quytăđnh quan trng ca mt h giaăđìnhăkhiăla chnăniăcătrú.ăc tính ca các
h giaăđìnhătrongăcùngăkhuăvc là mt trong nhng yu t quytăđnh s la chn
cnăh  mt h giaăđìnhă(GabrielăvƠăRosenthal,ă1989).ăFriedmană(1980)ăkhiăc
lng vai trò ca các dch v công cngăđaăphngăv s la chnăđaăđimăcătrúă
đãăphátăhin ra rng các dch v công cngăđaăphngăvƠăđcăđim cngăđng ch
đóngăvaiătròănh trong vicăxácăđnh la chnăđaăđimăcătrú.ăTrongăkhiăs lng
các tin ích có th cóăđc trong mt cngăđngăđóngămt vai trò khá quan trng
theo Hua Kiefer (2007). Nechyba và Strauss (1997) thy rng chi tiêu công, thu, t
l ti phm, hotăđngăthngămi là nhng yu t nhăhng trc tipăđn quyt
đnh mua nhà ca cngăđngădơnăcăvƠăh cngăphátăhin ra rng quytăđnh la
chn v tríăcnăh caăngi mua b nhăhngăđángăk bi các dch v công cng
đaăphngăvƠămt bng chi phí sinh hot.
2.2.1. Nghiên cu ca Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu
tiătrngăđi hc Petra Christian, thành ph Surabaya,ăIndonesiaă:ă“Cácăyu
t đngă că vƠă nhn thc nhă hngă đn hành vi mua nhà caă ngi dân 
Dilly,ăôngăTimor”ă(2001).
Trong nghiên cu này, tác gi đãăđ xut và kim tra bn thành phn chính là
yu t Vt Lý (Physical), Liên Ktă(Linkage),ăMôiăTrng (Environment) và Tin

Ích (Utilities) nhăhngăđn quytăđnh mua caăngi dân  Dilly.
- Thành phn vt lý bao gm các yu t: chtălng xây dng, giá, thit k,
mtăđ xây dng, din tích nhà, kh nngăthanhătoán,ălãiăsut, thi hn thanh toán,
kh nngătip cn th trng.
- Thành phn liên kt bao gm các yu t: liên h viăniălƠmăvic, gnătrng
hc, giao thông công cng.
- Thành phnămôiătrng bao gm các yu t: sch s, an toàn, thmăm.
9

- Thành phn tin ích bao gm các yu t:ăđin,ănc,ăđin thoi, có khu vc
th phng riêng, th dc th thao, timănngăđuăt.








Hình 2.1: Mô hình nghiên cu ca Connie & ctg (2001)
Kt qu cho thy yu t vt lý và liên kt không quan trngănhăyu t môi
trng và tinăíchăkhiăngi dân cân nhcămuaănhƠăđ .ăHnăna, kt qu là phù
hp viăphngăchơmăca các nhà phát trin nhà   DillyălƠă“sch s, an toàn, thm
m, sc khe và thnhăvngă“.ă
Bên cnhăđó,ănghiênăcuănƠyăđãătìmăraănhng ngun thông tin chính,ăngi
nhăhngăvƠăaiălƠăngiăđaăraăquytăđnhămuaătrongăgiaăđình.ăKt qu đãăch ra
rng bnăbèăvƠăđng nghip là nhng ngun thông tin quan trng nht (45%) và
mcădùăngi v lƠăngi nhăhngăđángăk đn quá trình ra quytăđnhănhngă
ngi chngălƠăngi ra quytăđnh chính.
Vt lý

Liên kt
Tin ích
Môiătrng
Quytăđnh mua
10

2.2.2. Nghiên cu ca Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig
Haddad tiăđi hc Al-AlbaytăvƠăđi hcăAppliedăScience,Jordonă“Cácăyu t
nhă hngă đn quytă đnhă muaă cnă h chungă că caă ngi dân  Amman,
Jordan”ă(2011).
Nghiên cu này phát hin ra rngăcácăđápăviênăb nhăhngăđángăk bi các
yu t bao gm: Thm M (Aesthetic), Kinh T (Economic), Tip Th (Marketing),
a Lý (Geographic), và Cu Trúc Xã Hi (Social). Và nghiên cu kt lun rng có
s khác bităđángăk trong vic ra quytăđnhăliênăquanăđn vicămuaăcnăh theo
giiătínhăvƠăđ tui và không có khác bităđángăk theo tình trng hôn nhân và trình
đ hc vn.

Hình 2.2: Mô hình nghiên cu ca Mwfeq Haddad & ctg (2011)
Quyt
đinhă
mua
Thm M
(Aesthetic)
Tip Th
(Marketing)
Cu Trúc Xã Hi
(Social)
a Lý
(Geographic)
Kinh T
(Economic)
11

2.2.3. Nghiên cu ca Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey (2013)
“Nhn thcăvƠăhƠnhăviămuaăcnăh caăngi tiêu dùng  th đôăcaăDelhi”
Các tác gi cho rng, quytăđnh chn mua mtăcnăh caăngi tiêu dùng
ph thuc vào 2 thành phnăchínhăđóălƠăyu t bên trong và yu t bên ngoài. Yu
t bên trong là các thông s k thut v cnăh vƠăcăs vt chtăđc cung cp bi
các nhà xây dng trong khu vc chn mua. Trong khi yu t bên ngoài liên quan
đn các vnăđ nhăkh nngăvayăvn, k hoch thanh toán, gimăgiá,ăthngăhiu
ca ch đuăt,ăuyătínăca ch đuăt…ăNghiênăcuănƠyăcngăđãăchoăthy có s
khác bit trong nhn thc caă ngi mua v baă đaă đim quan trng (Gurgaon,
NoidaăvƠăGreater)ăđi viăcnăh  th đôăDelhiăda trên các thông s nhăcăhi
kinh doanh, pháp lut, tình hình trt t,ăcăs y t / giáo dc….

Hình 2.3: Mô hình nghiên cu ca Mansi Misra & ctg (2013)
2.2.4. Nghiên cu caă Yujieă Qiă (2005):ă “Nghiênă cu ch s thõa mãn
khách hàng trong th trng btăđng sn Trung Quc”.
ng dngămôăhìnhăACSI,ăYujieăQiă(2005)ăđãăđa ra mô hình khái nim s
tho mãn ca khách hàng trong th trng btăđng sn Trung Quc bng nghiên
cu bn công ty btăđng sn  Hebei. Mô hình cho thy 4 nhân t: chtălng cm
nhn, giá c cm nhn, chtălng dch v cm nhn và s mongă đi ca khách
hàng nhăhng lên giá tr cm nhn & s tho mãn ca khách hàng. Hai kt qu
ca s tho mãn là: hoc lòng trung thành, hoc s không tho mãn.

Yu t bên
trong
Yu t bên
ngoài
Quytăđnh
mua
12


Hình 2.4: Mô hình nghiên cu ca Yujie Qi (2005)
- Chtălng cm nhn: là cm nhn ca khách hàng v chtălng ca sn
phmăđó.ăNhƠă là mt hàng hoá có giá tr cao, thi hn s dng lâu bn nên s
đánhăgiáăcƠngăkht khe. Chtălng sn phm bao gm: quy hoch chung, v trí, quy
mô cngă đng, khu vcă giaă đình,ă điu kin giao thông,ă môiătrng, thit k xây
dng, nguyên vt liu, thit b và chtălng xây dng.
- Chtălng dch v cm nhn: là cm nhn ca khách hàng v chtălng
dch v điăkèmăsn phm,ăđn t: chinălc dch v, h thng dch v & nhân viên
dch v.
13

- Giá c cm nhn: giá sn lòng tr ca khách hàng cho sn phm.ăGiáăcaoăhnă
cngăbaoăhƠmămt yêu cu chtălngăcaoăhn.
- S mongăđi ca khách hàng: s mongăđi phnăánhăcălng ca khách
hƠngătrc khi s dng sn phm. Nhng yu t nhăhng bao gm: marketing,
qung cáo và truyn thông.
2.2.5 Nghiên cu caăPhanăThanhăSăti ISB - Trngăi Hc Kinh T
TPăHCMă(2012):ă“Cácăyu t nhăhngăđn quytăđnh mua nhà ca khách
hàng ti VităNam”.ă
.











Hình 2.5: Mô hình nghiên cu caăPhanăThanhăS
Tác gi da vào nghiên cuăđãăthc hin ca các tác gi trcăđóănhă:ăAdairă
et al. (1996), Daly et al. (2003), Kaynak & Tevenson (1982), Haddad et al. (2011),
Opoku & Abdul-Muhmin (2010), Ratchatakulpat (2009), Sengul et al. (2010), Xiao
&ăTană(2007)ăđ đ xut mô hình vi 5 thành phn nhăhngăđn quytăđnh mua
Cu trúc
Môiătrng
Không gian
sng
Tình trng tài

chính
Khong cách
Quytăđnh
mua
14

nhà bao gm: cu trúc, tình trng tài chính, không gian sng, khong cách và môi
trng.ăng thi tác gi cngăkimăđnh s tácăđng ca các yu t nhân khu hc
đn quytăđnh mua nhà ca khách hàng ti th trng Vit Nam
Kt qu nghiên cu cho thy, c 5 thành phnă đu nhă hngă đángă k đn
quytă đnh mua nhà caă kháchă hƠng,ă trongă đóă thƠnhă phn không gian sng, và
khong cách là 2 thành phn nhăhng ln nht. Các thành phn còn li có mcăđ
nhăhng thpăhn.ăTácăgi cngăch ra rng, không có s khác bit trong vic ra
quytăđnh mua ca các cá nhân thuc các nhóm yu t nhân khu hc khác nhau
nhăgii tính, tui,ătrìnhăđ hc vn, tình trng hôn nhân và thu nhp cá nhân.
2.2.5. Tng ktăđánhăgiáăcácănghiên cuăđƣăthc hin
Bngă2.1:ăánhăgiáăcácănghiênăcuăđƣăthc hinătrcăđơy
Nghiên cu
Nhân t nh
hng
Nhn xét
“Cácă yu t đngă că vƠă
nhn thc nhă hngă đn
hành vi mua nhà ca
ngi dân  Dilly,ă ôngă
Timor”ă (Connieă &ă ctgă -
2001)
Vt lý
Liên kt
Môi trng

Tin ích

-Tác gi đoă lngă đc yu t
môiătrng và tin ích quan trng
hnăyu t liên kt và vt lý. Kt
qu này phù hp viă phngă
châm ca các nhà phát trin nhà 
 DillyălƠă“sch s, an toàn, thm
m, sc khe và thnhăvngă“.
-Tuy nhiên, phngă chơmă nƠyă
chaă thc s đúngă vƠă đ  th
trng Vit Nam.
-iătng phng vn ca nghiên
cu là nhngă ngi s hu nhà
(có th không ra quytăđnh mua),