Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn tp. Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2012

B
Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯ
ỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

HU
ỲNH VĂN TRUNG
CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN
HÀNH VI MUA
CĂN H
Ộ CHUNG CƯ CỦ
A NGƯ
ỜI TIÊU DÙNG
TRÊN Đ
ỊA BÀN TP
H
Ồ CHÍ MINH
GIAI ĐO
ẠN 2006
- 2012
LU
ẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Qu
ản T
r
ị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
TP. H
Ồ CHÍ MINH

, tháng 1/2014
B
Ộ
GIÁO D
ỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯ
ỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

HU
ỲNH VĂN TRUNG
CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN H
Ộ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN Đ
ỊA BÀN TP HỒ C
HÍ MINH
GIAI ĐO
ẠN 2006
- 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Qu
ản Trị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
CÁN B
Ộ
HƯ
ỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.
L

ẠI TIẾN DĨNH
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014
CÔNG TRÌNH
ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯ
ỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán b
ộ hướng dẫn khoa học :
TS. L
ại Tiến Dĩnh
(Ghi rõ h
ọ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm …
Thành ph
ần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ h
ọ, tên, học
hàm, h
ọc vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT
H
ọ và tên
Ch
ức danh Hội đồng
1
TS. Nguy
ễn Ngọc Dương
Ch
ủ tịch

2
TS. B
ảo Trung
Ph
ản biện 1
3
TS. Phan Th
ị Minh Châu
Ph
ản biện 2
4
TS. Phan Thành V
ĩnh
Ủy vi
ên
5
TS. Ph
ạm Thị Hà
Ủy vi
ên, Thư ký
Xác nh
ận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
s
ửa chữa.
Ch
ủ tịch Hội đồng đánh giá LV
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
C
ỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Đ
ộc lập
– T
ự do
– H
ạnh phúc
TP. HCM, ngày … tháng… năm 20 …
NHI
ỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
H
ọ tên học viên:
Hu
ỳnh Văn Trung
Gi
ới tính:
Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979 Nơi sinh: B
ến Tre
Chuyên ngành: Qu
ản
tr
ị kinh doanh
MSHV: 1241820107
I- Tên đ
ề tài:
Các y
ếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung cư của người tiêu dùng
trên đ

ịa b
àn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006
– 2012.
II- Nhi
ệm vụ và nội dung:
Trên cơ s
ở lý luận về sự h
ài lòng của khách hàng,
t
ổng
quan v
ề thị tr
ường bất
đ
ộng sản giai đoạn 2006
– 2012, thông qua quá trình kh
ảo sát, thu thập thông tin,
x
ử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đ
ưa ra thực trạng
các y
ếu tố ảnh h
ưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng . Trên cơ sở đó đề ra các giải
pháp, ki
ến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị tr
ường này.
III- Ngày giao nhi
ệm vụ:
7-8-2013

IV- Ngày hoàn thành nhi
ệm vụ:
26-03-2014
V- Cán b
ộ hướng dẫn:
TS. L
ại Tiến Dĩnh
CÁN B
Ộ H
ƯỚNG
D
ẪN
KHOA QU
ẢN LÝ CHUY
ÊN NGÀNH
i
L
ỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công tr
ình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
qu
ả n
êu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan r
ằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đ
ã
được cảm ơn
và các thông tin trích d

ẫn trong Luận văn đ
ã được chỉ rõ nguồn
g
ốc.
H
ọc viên thực hiện Luận văn
Hu
ỳnh Văn Trung
ii
LỜI CẢM ƠN
Đ
ể hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động
viên c
ủa
gia đ
ình
, các anh ch
ị học
chung và b
ạn b
è đồng nghiệp.
Đ
ặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS.
L
ại Tiến Dĩnh
– Th
ầy đã rất nhiệt tình và
t
ận tâm h
ướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn. Bên

cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các
em đ
ã luôn
ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất.
Xin chân tr
ọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp
đ
ỡ tôi trong quá tr
ình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn này.
Xin chân tr
ọng cảmơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất.
Hu
ỳnh Văn Trung
iii
TÓM TẮT
Lu
ận văn tập trung
nghiên c
ứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh
b
ất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những
bư
ớ
c phát tri
ển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững. Cung và
c
ầu của thị trường này mất cân đối.
Đ
ề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ
chung cư c

ủa ng
ười tiêu dùng. Việc thu thập thông tin được tiến hàn
h bao g
ồm ng
ười
đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua bảng câu
h
ỏi khảo sát để xác định h
ành vi tiêu dùng. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân
tích th
ống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình. Trên cơ sở đó đưa r
a các
gi
ải pháp v
à kiến nghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn.
iv
ABSTRACT
Dissertation research focuses on theory and the practice of real estate
business , and especially the apartment market over the next time step boom also
has limitations , developing not sustainable . Supply and demand in this market
imbalance .
Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartments
consumers . The information gathering was conducted including who bought
apartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey to
determine consumer behavior . The author uses SPSS software to analyze statistical
process control to my survey.
On that basis, offering solutions and recommendations for the thesis can be
applied in practice .
v
M

ỤC LỤC
L
ỜI CAM ĐOAN
i
L
ỜI CẢM
ƠN ii
TÓM T
ẮT
iii
ABSTRACT iv
M
ỤC LỤC
v
DANH M
ỤC CHỮ VIẾT TẮT
viii
DANH M
ỤC CÁC BẢNG BIỂU
ix
DANH M
ỤC CÁC H
ÌNH VÀ ĐỒ THỊ
x
CHƯƠNG 1 1
T
ỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1
1.1 S
ự cần thiết của đề t

ài:
1
1.2 M
ục tiêu, đối t
ượng, v
à
ph
ạm vi nghiên cứu của đề tài
2
1.3 Phương pháp nghiên c
ứu và dữ liệu
3
1.4 N
ội dung nghi
ên cứu
4
1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu 5
1.5.1 Gi
ới thiệu tổng quan về BĐS v
à căn hộ chung c
ư 5
1.5.2 Gi
ới thiệu tổng quan về thị tr
ường BĐS v
à căn hộ chung c
ư 5
1.5.3 T
ổng quan tình hình nghiên cứu
5
1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới 5

1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 6
1.6 Th
ực trạng thị tr
ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 6
1.6.1 Th
ực trạng
6
1.6.2 M
ột số đặc điểm của thị tr
ường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 9
1.6.3 Nh
ững c
ơ h
ội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM
12
1.7 K
ết cấu của đề t
ài
14
CHƯƠNG 2 15
CƠ S
Ở LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
15
2.1 T
ỔNG QUAN VỀ THỊ TR
ƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ 15
2.1.1 T
ổng quan về căn hộ chung c
ư 15
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: 15

vi
2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư: 17
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư: 18
2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư: 18
2.2 CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN H
ÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ C
ỦA NG
ƯỜI TI
ÊU DÙNG
20
2.2.1 Khái ni
ệm hành vi tiêu dùng
20
2.2.2 Các y
ếu tố ảnh h
ưởng đến h
ành vi mua CHCC c
ủa ng
ười ti
êu dùng
20
2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa 20
2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân 21
2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý 22
2.2.3 Quá trình ra quy
ết định mua hàng
23

2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN C
ỨU ĐỀ XUẤT
28
CHƯƠNG 3 30
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C
ỨU
30
3.1 PHÂN TÍCH CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN H
ÀNH VI MUA CHCC
T
ẠI TPHCM
30
3.1.1 Các y
ếu tố tự nhiên
30
Tình tr
ạng môi tr
ường: Môi trường trong l
ành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay
ồn ào đều ảnh h
ưởng trực tiếp đến sự h
ài lòng của ng
ười ti
êu dùng
CHCC 31
3.1.2 Các y
ếu tố kinh tế

31
3.1.3 Các y
ếu tố xã hội
33
3.2 PHÂN TÍCH CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN H
ÀNH VI MUA CHCCC
33
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu 33
3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ 33
3.2.1.2 Nghiên cứu sâu 35
3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN C
ỨU
39
CHƯƠNG 4 41
K
ẾT QUẢ PHÂN TÍCH
41
4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH 41
4.1.1 Ki
ểm định độ tin cậy của thang đo
41
4.1.2 Đ
ộ giá trị h
ội tụ 41
4.1.3 Phân tích h
ồi quy đa biến
42
vii

4.2 K
ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
43
4.2.1 Phân tích mô t
ả
43
4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu 43
4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần 48
4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc 49
4.2.2 Quá trình phân tích
đ
ịnh l
ượng 50
4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha 50
4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA 51
4.2.3 Kiểm định mô h
ình nghiên cứu
55
4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance 55
42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội 56
4.2.4 K
ết quả nghiên cứu
59
4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư 59
4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính 59
4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu 60
CHƯƠNG 5 62
K
ẾT LUẬN
62

5.1 M
ỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H
ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ 62
5.2 M
ỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN
H
Ộ CHUNG C
Ư C
ỦA NG
ƯỜI TI
ÊU DÙNG:
65
5.3 KI
ẾN NGHỊ
66
5.3.1 Gi
ải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị tr
ường bất động
s
ản căn hộ chung c
ư. 66
5.3.2 Gi
ải pháp về chính sách đất đ
ai phát tri
ển thị tr
ường bất động sản căn
hộ chung cư 66
5.3.3 Gi
ải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS

- CHCC 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
TÀI LI
ỆU THAM KHẢO
74
PH
Ụ LỤC
75
M
ẪU PHIẾ
U THU TH
ẬP THÔNG TIN
88
viii
DANH M
ỤC CHỮ VIẾT TẮT
1. BĐS B
ất động sản
2. TTCK Th
ị trường chứng khoán
3. TP.HCM Thành ph
ố Hồ Chí Minh
4. USD Dollar M
ỹ
5. GDP T
ổng thu nhập quốc nội
6. WTO T
ổ chức thương mại thế
gi
ới

7. WB Ngân hàng Th
ế giới
8. IMF Qu
ỹ Tiền tệ Quốc tế
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
B
ảng 1.1 Số l
ượng căn hộ chào bán
8
B
ảng 2.1: Các
y
ếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư
c
ủa người tiêu dùng
26
B
ảng 3.1: Thang đo động c
ơ mua căn hộ chung c
ư
36
B
ảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư
37
B
ảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan
37
B
ảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống

38
B
ảng 3.5: Thang đo h
ành vi
38
B
ảng 4.1: Phân bổ theo giới tính
43
B
ảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v
ấn
44
B
ảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp
45
B
ảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập
46
B
ảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
47
B
ảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
47
B
ảng 4.7: Thống k
ê mô tả các biến nhân tố thành phần
49
B
ảng 4.8: Thống k

ê mô
t
ả các biến phụ thuộc
50
B
ảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha
50
B
ảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test
52
B
ảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained
52
B
ảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay
53
B
ảng 4.13: Tổng hợp các nh
ân t
ố về hành vi của khách hàng
54
B
ảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức
đ
ộ hài lòng
54
B
ảng 4.15: Phân tích phương sai Anova
55
B

ảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình
57
B
ảng 4.17: Phân tích Anova trong mô h
ình hồi quy t
uy
ến tính
57
B
ảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính
58
B
ảng 4.19: Các nhân tố tác động đến h
ành vi mua CHCC
59
x
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
10
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
11
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
12

Hình 2.1 Ti
ến trình mua hàng của người tiêu dùng
23
Hình 2.2: Quy
ết định mua hàng
25
Hình 2.3: Mô hình nghiên c
ứu ban đầu
28
Hình 3.1 : T
ốc độ tăng trưởng GDP qua các năm
31
Hình 3.2: T
ỷ lệ dân c
ư đô thị hóa (%)
32
Hình 3.3 Quy trình nghiên c
ứu
39
Hình 4.1: Phân b
ổ theo giới tính
43
Hình 4.2: Phân b
ổ theo tr
ình độ học vấn
44
Hình 4.3: Phân b
ổ theo nghề nghiệp
45
Hình 4.4: Phân b

ổ theo thu nhập
46
Hình 4.5: Phân b
ổ theo tình trạng hôn nhân
47
Hình 4.6: Phân b
ổ theo số con trong gia đình
48
Hình 4.7: Bi
ểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa
60
1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1.1Sự cần thiết của đề tài:
Th
ị tr
ường BĐS nói c
hung và căn h
ộ chung c
ư nói riêng có vai trò quan trọng
trong n
ền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có
ảnh h
ưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời
s
ống xã hội. Thêm vào đó thị trườ
ng BĐS có m
ối liên hệ mật thiết đối với các thị
trư

ờng khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng
l
ớp dân cư.
Th
ị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng
trưởng kinh tế- xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn
đ
ầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước
c
ải thiện nhu cầu nh
à ở của nhân dân.
Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn h
ộ chung cư nói riêng đang chịu tác
đ
ộng trực tiế
p c
ủa suy thoái kinh tế m
à cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài
chính; lãi su
ất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật li
ệu xây dựng gia tăng… Biến
đ
ộng
ngành BĐS đang
ảnh h
ưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân
hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ.
Bên c
ạnh đó, bản thân ng
ành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung

pháp lý
ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ
quy ho
ạch, tiến độ thi công, chất l
ượng công trình, năng lực quả
n lý d
ự án, khả
năng ki
ểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến
cho nh
ững khó khăn tr
ên thị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá trình
phát tri
ển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa,
c
ấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư
và phát tri
ển của ngành kinh doanh BĐS.
Th
ị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc
đang t
ồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v
à không b
ền vững. Cụ thể
2
cung - c
ầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để
nâng giá căn h
ộ chung c
ư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt

giá nhà chung cư đ
ã xảy
ra r
ất phức tạp, khó lường dẫn
đ
ến hệ quả là cá
c doanh
nghi
ệp kinh doanh căn hộ chung c
ư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,
các ngân hàng thương m
ại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung
cư, trong khi nhu c
ầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất là
đ
ối t
ư
ợng lao động có thu nhập thấp, trung bình gây ảnh hưởng đến phát triển
kinh t
ế
- xã h
ội của đất nước. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và nắm bắt chắc nhu cầu
c
ủa người tiêu dùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi mua cũng cần được nghiên
c
ứu sâu thêm.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn hộ
chung cư lành m
ạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường
thu

ận lợi, l
ành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính là lý do
tôi ch
ọn đề tài
“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn h
ộ chung
cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nh
ằm nghi
ên cứu thực trạng phát
tri
ển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến hành vi
mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó kiến nghị
các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP.
HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.2M
ục tiêu
, đ
ối tượng, và phạm vi nghiên cứu
c
ủa đề tài
Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn
hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêu
thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị
trường căn h
ộ chung cư
trên địa bàn.

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng. Các thông tin và dữ liệu sơ cấp
từ những người tiêu dùng (bao gồm người đ
ã mua căn h
ộ chung cư và người có ý
định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu
dùng. Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng
sẽ được xem xét và xác định.
3
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến
2012. Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người
tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP. HCM.
Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn h
ộ
chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn
h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính.
1.3Phương pháp nghiên c
ứu
và d
ữ liệu
Lu

ận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng
n
ội dung của đề t
ài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so
sánh, Lu
ận án sử dụng phần mềm phân tích thống k
ê chuyên dụng như SPSS nhằm
th
ống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng làm cơs
ở xây dựng mô h
ình hồi
quy.
Phương pháp phân tích nhân t
ố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng
y
ếu tố thông qua các bước:
Bư
ớc 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung
phân tích mô hình
Bư
ớc 2: Xác định hệ số
tin c
ậy Cronbach Alpha
Bư
ớc 3: Phân tích EFA

Ki
ểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các
đối tượng khách hàng khác nhau.
Phương pháp phân tích h
ồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã được
xác đ
ịnh trong phần phân tíc
h EFA đ
ến
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của NTD.
Các y
ếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui để
xác đ
ịnh cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng. Giá tr
ị các yếu tố được dùng
đ
ể chạy hồi quy là giá trị trung
4
bình c
ủa các biến quan sát đã được kiểm định. Phân tích hồi quy được thực hiện
b
ằng ph
ương pháp hồi quy đa biến.

Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục
Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường
trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh
giá, so sánh trong luận án.
Dữ liệu sơ cấp thu th
ập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp. Các
thông tin đi
ều tra, ph
ỏng vấn theo mẫu phiếu đ
ã
được thiết kế nhằm điều tra mức
đ
ộ tác động của các yếu tố đến quyết định
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của
người tiêu dùng (Xem Ph
ụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu đ
ược thu thập
qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1)
nh
ững ng
ười đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những
người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và th
ời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250
-
300 phi
ếu.
1.4 N

ội dung nghiên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu chính:
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu
dùng trên địa bàn TP. HCM?
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào?
- Các yếu tố nào có ý ngh
ĩa quy
ết định?
N
ội dun
g nghiên c
ứu chính của luận án:
- Th
ứ nhất, nghi
ên cứu lý thuyết
v
ề thị tr
ường căn hộ chung cư, cũng như các
y
ếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu dùng;
- Th
ứ hai, phân tích thực trạng thị tr
ường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai
đo
ạn 2

006-2012;
- Th
ứ ba, phân tích nhân tố ảnh h
ưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của
người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;
- Th
ứ t
ư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư.
5
1.5 T
ổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Gi
ới thiệu tổng quan về BĐS v
à căn
h
ộ chung c
ư
Khái ni
ệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân lo
ại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những
tài s
ản gắn
li
ền với đất đai.

T
ại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,
Qu
ốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 th
ì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây d
ựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công
trình xây d
ựng do pháp luật quy định.
Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng
nh
ằm mục đích ở của ng
ười dân.
1.5.2 Gi
ới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư
Th
ị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ
ổi về BĐS
đư
ợc diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên, BĐS
khác v
ới các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối
tư
ợng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.
Do đó, thị tr
ư
ờng BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là
quan h
ệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên

quan đ
ến BĐS nh
ư: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS (căn
h
ộ chung cư) là tổng thể các
giao d
ịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra
trong m
ột không gian v
à thời gian nhất định.
1.5.3 T
ổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên c
ứu tr
ên thế giới
Các nghiên c
ứu ở nước ngoài về
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu
r
ất nhiều, rất đ
a d
ạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công
c
ụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp
, nh
ất là các mô hình phân tích định lượng
đ
ã

đưa ra các k
ết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các nghiên
c
ứu ở nước ngoài đều xu
ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các n
ước đó. Mặt khác,
6
h
ệ thống dữ liệu ở các nước này khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có độ tin cậy cao,
là ti
ền đề quan trọng cho các phân tích nghi
ên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay
cơ s
ở dữ liệu liên quan đến
th
ị trường căn hộ chung cư nói chung rất mỏng, không
đ
ầy đủ v
à có độ tin cậy thấp. Do đó, trong quá trình thực hiện luận văn chỉ đưa ra
m
ột vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập và
v
ận dụng được trong điều kiện V
i
ệt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh
t
ế tương đồng với Việt Nam. Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu
đi
ển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường
căn h

ộ chung cư trong tương lai.
1.5.3.2Tình hình nghiên c
ứu trong n
ước
Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có
r
ất nhiều nghi
ên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo hiểu
bi
ết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua
căn h
ộ
chung cư c
ủa ng
ười tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam. Vì thế rất cần có một
nghiên c
ứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu
dùng. T
ừ đó góp phần h
ình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cư
nh
ằm hỗ trợ
phát tri
ển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững.
1.6 Th
ực trạng thị tr
ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001

- 2012
1.6.1 Thực trạng
Từ năm 2001 - 2003, thị trường nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh do tăng nhanh
về số lượng giao dịch BĐS, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2,
quận7, quận9, quận Tân Bình, huyện Bình Chánh. Các giao dịch hứa hẹn tại thời
điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy
hoạch đã
đư
ợc phê duyệt. Tuy nhiên, các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việc
chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mới
cung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2001 -2003 là thời kỳ có
nhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những
nhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường vẫn không có
thêm diện tích nhà ở mới.
Đầu năm 2004, việc áp dụng Luật Đất đai 2003 đã nghiêm cấm quyền
7
chuyển nhượng các lô đất đã được quy hoạch, thị trường nhà đất TP.HCM bắt đầu
phát triển với nhiều dự án căn hộ cao tầng, hiện đangđược xây dựng ở hầu hết các
quận.
Cuối năm 2004, khi Nghị định 181 được ban hành, thị trường BĐS Tp.HCM
rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt là đối với các giao dịch nhà đất tại các
quận ngoại ô, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hóa như quận 2, quận 9, quận 12,
Bình Chánh và Nhà Bè “tình trạng đóng băng” này đã ảnh hưởng đến các lô đất đã
được quy hoạch do các quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở, căn hộ tại Tp.HCM tăng rất nhanh với việc khởi
công nhiều dự án bắt đầu vào cuối năm 2004, đầu năm 2005. Những dự án này bao
gồm cả các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố với giá từ 2.000 USD đến
2.500 USD/m
2
và các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình

Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m
2
.
Vào giai đoạn cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là một đợt sốt nóng của thị
trường căn hộ cao cấp và nền đấ tở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện
sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004. Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng
từ 200-300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ sáng
sớm, đặt cọc một khoản tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ.
Từ lợi nhuận kiếm được trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư t
ìm
kiếm căn hộ cao cấp không chỉ nhằm mục tiêu là đa dạng hóa danh mục đầu tư của
mình. Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng
khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc. Đối với thị trường này, các doanh nghiệp
trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài
chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi
vốn.
Năm 2008, các chính sách Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm
phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính. Kéo theo đó là
thắt chặt các khoản cho vay đầu tư BĐS, l
ãi su
ất tăng cao làm cho thị trường BĐS
lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị
trường cao điểm. Đ
ã có r
ất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.
Thị trường căn hộ chung cư là thị trường BĐS phát triển nhất tại p.HCM. Nó
8
được sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong vòng
10-15 năm. Người mua nhà có thể được vay đến 70% tổng trị giá căn hộ. Sự hỗ trợ
của các ngân hàng c

ũng như s
ự quan tâm của người mua nhà đối với thị trường căn
hộ chung cư sẽ làm cho thị trường này phát triển nhanh và cạnh tranh mạnh mẽ.
Số liệu nghiên cứu mới đây của công ty CBRE về lượng căn hộ chào bán trên thị
trường sơ cấp qua các năm như sau :
Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán
Năm 2008
Năm 2009
Năm 2010
Dự báo 2011
Hạng sang và cao cấp
4,000
2,242
4,884
13,847
Trung bình
2,886
3,898
3,074
17,228
Bình dân
2,808
4,843
12,860
9,546
Tổng cộng
9,694
24 dự án
10,983
36 dự án

20,818
55 dự án
40,621
79 dự án
Nguồn: CBRE
Bảng 3.1 cho thấy số lượng căn hộ chào bán gia tăng nhanh qua các năm, và
năm 2010 có hơn 55 dự án mới được tiếp tục chào bán. Loại căn hộ bình dân gia
tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Hiện nay nguồn cung về
căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của người dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng
rất lớn.
Hiện nay không phả dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được vì
người mua nhà không còn vội vã. Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, người mua
nhà còn chọn lọc về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, phương
thức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý
và điều quan trọng nhất là giá cả. Giá bán căn hộ cao cấp từ 1.800 -2.200 USD/m
2
;
căn hộ trung bình từ 1.400 - 1700 USD/m
2
, căn hộ bình dân từ700 - 810 USD/m
2
.
Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại
rất trầm lắng. Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra
thị trường đạt khát hấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ
tầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua
9
bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của
người mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục
vay khó. Giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trường nhà

đất hiện nay là thị trường của người mua nhà để ở.
1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012
Trong giai đo
ạn 2006
-2012, thành ph
ố phát triển được 119,34 triệu m
2
sàn
nhà
ở, đây l
à giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển
nhà
ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghi
ệp thuộc lực l
ượn
g v
ũ trang nhân dân, nh
à ở cho người thu nhập thấp,
nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên các
trư
ờng học, cao đẳng Nh
ìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích
c
ực, góp phần quan trong vào việc thực hiện th
ành công các ch
ỉ tiêu phát triển kinh
t
ế
- xã h

ội của th
ành phố.
M
ặc dù đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn
th
ời gian qua vẫn c
òn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau:
- Nhà
ở phát triển mất cân đối cung
– c
ầu, d
ẫn đến tồn kho nh
à gia tăng.
- Nhà đ
ất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào
m
ục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.
- Giá nhà
ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với
m
ặt b
ằng chung của thế giới.
- Ti
ến bộ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển
khai xây d
ựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn
đ
ể tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa
hi
ệu quả

qu
ỹ đất vốn ng
ày càng hạn hẹp của thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng
b
ức xúc của người dân.
Trư
ớc t
ình hình đó, trong năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo
l
ập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án nhà ở trực tiếp làm v
i
ệc với
UBND các qu
ận huyện, các chủ đầu t
ư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh
nghi
ệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ
tr
ợ cho những ng
ười có nhu cầu ở mua nhà trả góp, nhà thuê, mua Qua kết quả
kh
ảo sát bư
ớc đầu của 4 đo
àn này thì thấy có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển
10
khai, nhi
ều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng
(đa s
ố căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60
– 90 m

2
, chi
ếm
t
ỷ lệ 69,3%; 3.406 căn h
ộ có diện tích tr
ên 90m
2
, chi
ếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp
v
ới nhu cầu v
à khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE
10
khai, nhi
ều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng
(đa s
ố căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60
– 90 m
2
, chi
ếm
t
ỷ lệ 69,3%; 3.406 căn h

ộ có diện tích tr
ên 90m
2
, chi
ếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp
v
ới nhu cầu v
à khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE
10
khai, nhi
ều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng
(đa s
ố căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60
– 90 m
2
, chi
ếm
t
ỷ lệ 69,3%; 3.406 căn h
ộ có diện tích tr
ên 90m
2
, chi
ếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp

v
ới nhu cầu v
à khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
Ngu
ồn: CBRE
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
Ngu

ồn: CBRE
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
Ngu
ồn: CBRE