Luận văn Thạc sĩ 2014 Một số giải pháp marketing cho công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
oOo




PHM TH MINH HU



MT S GII PHÁP MARKETING
CHO CÔNG TY TNHH LIÊN DOANH
PHÚ M HNG





LUN VN THC S KINH T





TP. H Chí Minh - Nm 2014
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
oOo

PHM TH MINH HU


MT S GII PHÁP MARKETING
CHO CÔNG TY TNHH LIÊN
DOANH PHÚ M HNG

Chuyên ngành: Qun tr kinh doanh
Mã s: 60340102

LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC:
PGS. TS. NGUYN TH LIÊN DIP


TP. H Chí Minh - Nm 2014


LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan: Lun vn tt nghip Thc S kinh t “Mt s gii pháp Marketing
cho công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng” này là công trình nghiên cu thc s
ca tôi di s hng dn khoa hc ca PGS. TS. Nguyn Th Liên Dip.
Các s liu kho sát, phân tích trong lun vn là trung thc, các chin lc Marketing
đa ra xut phát t thc tin và kinh nghim. Các s liu, tài liu đu có ngun trích
dn và cha đc công b trong các công trình nghiên cu khác.
Mt ln na, tôi xin khng đnh v s trung thc ca li cam kt trên.

TP.HCM, ngày… tháng… nm 2014
Tác gi lun vn



Phm Th Minh Hu











MC LC
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc t vit tt
Danh mc bng, biu đ, hình v
PHN M U 1
1. Lý do chn đ tài 1
2. Mc tiêu nghiên cu: 2
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu: 3

5. Kt cu lun vn: 3
CHNG 1: C S LÝ LUN 4
1.1.Khái nim và chc nng caMarketing 4
1.1.1. Khái nim Marketing 4
1.1.2. Khái nim Marketing dch v. 5
1.1.3.Vai trò và chc nng ca Marketing 5
1.2.Các thành phn c bn ca Marketing dch v 6
1.3. Các yu t nh hng đn hot đng Marketing 9
1.3.1. Các yu t bên ngoài 10
1.3.1.1.Các yu tv mô 10
1.3.1.2Các yu t vi mô 16
1.3.2. Các yu t bên trong 20
1.3.3.1. Tài chính 20
1.3.3.2. Công ngh 21


1.3.3.3. Nhân s và h thng qun lý 21
1.3.3.4. Vn hoá kinh doanh. 22
1.4. c đim Marketing ca doanh nghip bt đng sn. 22
1.5. Các công c hình thành và đ xut gii pháp Marketing 24
1.5.1.Ma trn đánh giá các yu t bên ngoàiEFE 24
1.5.1.Ma trn đánh giá các yu t bên trong IFE 26
1.5.1. Ma trn kt hp SWOT 27
CHNG 2: THC TRNG HOT NG MARKETING TI CÔNG TY TNHH
LIÊN DOANH PHÚ M HNG GIAI ON 2010 - 2012 29
2.1. Tng quan v công ty TNHH liên doanh Phú M Hng 29
2.1.1. Quá trình hình thành và phát trin 29
2.1.2. Nhim v ca công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng 29
2.1.3. Các thành tích đã đt đc 30
2.2. Kt qu hot đng kinh doanh ca công ty liên doanh Phú M Hng giai đon

2010 – 2012 31
2.3. Thc trng hot đng Marketing ti công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng 32
2.3.1. Nghiên cu th trng và xác đnh th trng mc tiêu. 32
2.3.1.1. Phân đon th trng theo đ tui. 32
2.3.1.2. Phân đon th trng theo ngh nghip. 33
2.3.1.2. Phân đon th trng theo vùng min. 33
2.3.2. Thc trng Marketing Mix ti công ty TNHH liên doanh Phú M Hng 34
2.3.2.1. Chính sách sn phm, dch v. 34
2.3.2.2. Chính sách giá 38
2.3.2.3. Chính sách phân phi 40
2.3.2.4. Chính sách xúc tin. 42
2.3.2.5. Chính sách con ngi 43
2.3.2.6. Quy trình Marketing. 45
2.3.2.7. Chính sách trit lý Marketing. 48


2.3.2.8. Ma trn IFE 50
2.4. Các yu t nh hng đn hot đng Marketing ca công ty Phú M Hng. 51
2.4.1. Các yu t bên ngoài 51
2.4.1.1 Các yu t thuc môi trng v mô 51
2.4.1.1. Các yu t thuc môi trng vi mô 62
2.4.2. Các yu t bên trong 68
2.4.2.1. Tài chính 68
2.4.2.2. Công ngh 69
2.4.2.3. Nhân s và h thng qun lý. 70
2.4.2.4. Vn hoá kinh doanh. 70
2.4.3. Ma trn EFE 72
CHNG 3: MT S GII PHÁP MARKETING CHO CÔNG TY TNHH LIÊN
DOANH PHÚ M HNG. 75
3.1. Mc tiêu ca công ty Phú M Hng đn nm 2020 75

3.1.1. Mc tiêu hoàn thin Khu A – khu đô th mi Phú M Hng. 75
3.1.2. Bc đu hình thành Khu E - Trung tâm Lu thông Hàng hóa I 76
3.2. Mt s gii pháp Marketing cho công ty liên doanh Phú M Hng 76
3.2.1. Hình thành các gii pháp qua phân tích SWOT 76
3.2.2. La chn các gii pháp Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú M
Hng. 78
3.2.2.1. Nhóm gii pháp v sn phm. 78
3.2.2.2. Nhóm gii pháp v giá 79
3.2.2.3. Nhóm gii pháp phân phi 80
3.2.2.4. Nhóm gii pháp chiêu th 81
3.2.2.5. Nhóm gii pháp con ngi 82
3.2.2.6. Nhóm gii pháp quy trình kinh doanh. 83
3.2.2.7. Nhóm gii pháp trit lý kinh doanh. 84
3.3 Kin ngh 86


3.1.1. n đnh nn kinh t v mô. 86
3.1.2. Hoàn thin chính sách qun lý, các quy đnh pháp lut 86
3.1.3. Ni lng điu kin cho ngi nc ngoài mua nhà ti Vit Nam. 87
3.1.4. Gim thu thu nhp cho các cá nhân vay tin ngân hàng đ mua nhà. 87
KT LUN 89
Tài liu tham kho
Ph lc

DANH MC T VIT TT


CPI Ch s giá tiêu dùng
CT & D Tp đoàn Central Trading and Development ài Loan
FDI Vn đu t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP Tng sn phm quc ni
GPI Ch s hòa bình toàn cu (Global Peace Index)
NXB Nhà xut bn
IPC Công ty TNHH Mt thành viên Phát trin Tân Thun
SPCC Công ty t vn xây dng Sino Pacific
TNHH Trách nhim hu hn
TP.HCM Thành Ph H Chí Minh
VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax)
UBND U ban nhân dân

DANH MC BNG, BIU , HÌNH V

Danh mc bng
Bng 2.1 Phân tích tình hình tiêu th sn phm mi t nm 2010 – 2012 31
Bng 2.2 Ma trn IFE 50
Bng 2.3 Tc đ tng ch s giá tiêu dùng ca Vit Nam giai đon 2010-2012 53
Bng 2.4 Ma trn EFE 72
Bng 3.1 Ma trn SWOT 77

Danh mc biu đ
Biu đ 2.1 Tng trng GDP các quý giai đon 2011~2012 52

Danh mc hình v
Hình 1.1 Mô hình Marketing 7P 7
Hình 1.2 Các yu t tác đng đn hot đng kinh doanh ca doanh nghip 10

Hình 1.3 Nhng yu t tác đng đn tình hình cnh tranh trong mt ngành 17

Hình 1.4 Ma trn SWOT 28

1

PHN M U
1. Lý do chn đ tài
Bt đng sn là mt lnh vc giàu tim nng ti VN cng nh trên th gii. Cn
st nhà đt nm 2007 là nm đc coi là cn st th 3 k t nm 1990 ti nay. Giá nhà
đt tng vt, giá vn phòng cho thuê cng tng mt cách phi mã khin cho Vit Nam
tr thành mt đim nóng v bt đng sn trên th gii.
Th trng bt đng sn ch yu là các khi nhà , vn phòng cho thuê và
khách sn.Vi nhu cu cao nhng giá  trên tri, các nhà đu c ôm hàng vi giá cao
đng thi gi giá làm cho túi tin khách hàng khó có th đáp ng đc. S lng nhà
xây lên nhiu nhng đ ph kín ca các cn h không cao.
Vi đc thù sn phm giá tr cao, cung và cu hin không cân bng khin
marketing trong lnh vc bt đng sn hu nh không đc coi trng cho lm. Vic
Marketing mi ch dng li trong vic s dng các kênh truyn thông, PR, brochure,
mô hình…Vi nhng th trng đang lên cn st, nhng công c trên đc s dng
đem li hiu qu tt nhng vi mt th trng bình lng thì Marketing li cn thit hn
bao gi ht.
Hin nay th trng bt đng sn ca Vit Nam còn  giai đon s khai, vic
mua bán, giao dch sn phm cha thc s vn hành tuân theo quy lut ca nn kinh t
th trng, theo quan h cung cu mt cách lành mnh. Do s mt cân bng liên tc
gia cung và cu, nhiu giai đon th trng nm trong tay ngi bán. Chính vì vy
doanh nghip bt đng sn không coi trng và đu t rt ít cho hot đng nghiên cu,
d báo đ phc v vic Marketing sn phm ca mình.
V th th trng bt đng sn thi đim hin nay không còn là ca ngi bán
na, mà nó chuyn sang th trng ca ngi mua. Ngi mua có c hi t do la
2

chn các sn phm phù hp vi yêu cu ca mình vi mc giá rt cnh tranh. Và thi

đim này cng là lúc th trng bt đng sn cnh tranh rt ln.Ch có nhng doanh
nghip mnh, có nng lc v tài chính mi có kh nng đng vng trên th trng.S
cnh tranh trong lnh vc bt đng sn tr nên mnh m hn bao gi ht. chin
thng trong cnh tranh các doanh nghip phi quan tâm đn cht lng hot đng
Marketing ca doanh nghip nhm chim lnh th trng và đc bit là nâng cao hình
nh uy tín ca doanh nghip đi vi khách hàng.Là mt trong nhng doanh nghip
đc đánh giá cao không ch vi tim lc tài chính mà còn c tm nhìn chin lc,
công ty liên doanh Phú M Hng vn phi đi mt vi s cnh tranh mnh m y. 
gi vng v th đng đu th trng, công ty liên doanh Phú M Hng không ngng
hoàn thin và nâng cao hot đng Marketing cho các d án nhà  trong khu đô th Phú
M Hng. Là mt trong nhng nhân viên Marketing - marketer ca công ty em cng
mun đóng góp mt chút kin thc ca mình đ đy mnh hot đng marketing ca
công ty, do đó em đã la chn đ tài “Mt s gii pháp Marketing cho công ty TNHH
Liên doanh Phú M Hng” đ làm lun vn tt nghip Thc s Qun tr kinh doanh.
2. Mc tiêu nghiên cu:
- ánh giá thc trng Marketing ti công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng.
- Phân tích các nhân t nh hng đn hot đng Marketing.
-  xut la chn các gii pháp Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú
M Hng.
3. i tng và phm vi nghiên cu
 i tng nghiên cu: hot đng Marketing v các d án nhà  ti công ty
liên doanh Phú M Hng.
 Phm vi nghiên cu:
Thi gian: t nm 2010 – 2012 tm nhìn chin lc ti nm 2020
3

Không gian: hot đng Marketing v các d án nhà  ti khu đô th Phú M
Hng
4. Phng pháp nghiên cu:
 tài s dng phng pháp nghiên cu đnh lng và đnh tính đ tìm hiu,

xác đnh nhu cu th trng v loi sn phm nhà , t đó đ xut các gii pháp
Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng.
Phng pháp thu thp s liu:
 Thu thp s liu s cp thông qua vic kho sát điu tra bng bng câu hi.
 Thu thp s liu th cp t:
- Ngun t ni b ca công ty: các s liu thng kê, báo cáotng kt
- Ngun t bên ngoài: sách, báo, internet…
5. Kt cu lun vn:
Lun vn ngoài li m đu và kt lun, đc cu trúc thành 3 chng nh sau:
Chng 1: C s lý lun
Chng 2: Thc trng Marketing ti công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng
Chng 3: Mt s gii pháp Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú M
Hng

4

CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1.Khái nim và chc nng caMarketing
1.1.1. Khái nim Marketing
Thut ng Marketing ngha là gì? Nhiu ngi ngh rng Marketing ch có
ngha là bán và qung cáo. Và điu đó cng chng có gì l - hàng ngày chúng ta đã b
tn công bi hàng khi nhng tit mc qung cáo trên truyn hình, ri mu qung cáo
trên báo, th gi trc tip, cng nh nhng cú đin thoi chào hàng. Ngi ta luôn
luôn c gng đ bán cho chúng ta cái gì đó. Có v nh chúng ta chng th nào tránh
khi cái cht, thu và s bán.
Các đnh ngha Marketing đu nhn mnh đn tm quan trng ca s trao đi
li ích qua đó tha mãn các mc tiêu ca c ngi mua ln ngi bán dù h là cá nhân
hay là t chc.
Theo Ray Corey: “Marketing bao gm mi hot đng mà Công ty s dng đ
thích nghi vi môi trng ca mình mt cách sáng to và có li”.

Theo Peter Drucker: “Marketing là ht sc c bn đn mc đ không th xem
nó là mt chc nng riêng bit. Nó là toàn b công vic kinh doanh di góc đ kt
qu cui cùng, tc là di góc đ khách hàng,… Thành công trong kinh doanh không
phi là do ngi sn xut, mà chính là do khách hàng quyt đnh”.
Hip hi Marketing Hoa K đnh ngha: “Marketing là mt quá trình hoch đnh
và qun lý thc hin vic đánh giá, chiêu th và phân phi các ý tng, hàng hoá, dch
v nhm mc đích to ra các giao dch đ tho mãn nhng mc tiêu ca cá nhân, ca
t chc và ca xã hi”. Hc vin qun lý Malaysia cho rng: “Marketing là ngh thut
kt hp, vn dng các n lc thit yu nhm khám phá, sáng to, tho mãn và gi lên
nhng nhu cu ca khách hàng đ to ra li nhun”. Theo Philip Kotler – cha đ ca
5

Marketing hin đi cho rng: “Marketing là mt quá trình qun lý mang tính xã hi,
nh đó mà các cá nhân và tp th có đc nhng gì h cn và mong mun thông qua
vic to ra, chào bán và trao đi nhng sn phm có giá tr vi nhng ngi khác”.
nh ngha v Marketing ca Philip Kotler da trên khái nim ct li: nhu cu,
mong mun và yêu cu, sn phm, giá tr, chi phí và s hài lòng, trao đi, giao dch và
các mi quan h, th trng, Marketing và ngi làm Marketing.
Nh vy, có th hiu: “Marketing là chc nng qun lý kinh doanh ca Công ty
t vic phát hin ra nhu cu, bin nhu cu đóthành nhu cu th trng đn vic sn
xut ra các loi hàng hóa, dch v phù hp vi nhu cu th trng và s dng các h
thng chính sách, bin pháp, ngh thut ng x linh hot, hp lý vi s bin đng ca
th trng đ bán hàng nhanh, tha mãn ti đa nhu cu th trng nhm nâng cao nng
lc cnh tranh và mc tiêu ti đa hóa li nhun”.
1.1.2. Khái nim Marketing dch v.
Marketing dch v là phng pháp t chc qun lý bng quá trình phát hin và
thích nghi tính h thng vi nhng quy lut thuc các lnh vc kinh t, xã hi nhm
tha mãn nhu cu ca các thành viên tham gia đng thi thc hin nhng mc tiêu đã
xác đnh, phù hp vi tin trình phát trin ca thc ti khách quan trong phm vi
ngun lc kim soát đc.

1.1.3.Vai trò và chc nng ca Marketing
Vai trò ca Marketing
Marketing có vai trò là cu ni trung gian gia hot đng ca doanh nghip và
th trng, đm bo cho hot đng ca doanh nghip hng đn th trng, ly th
trng làm mc tiêu kinh doanh. Nói cách khác, Marketing có nhim v to ra khách
hàng cho doanh nghip. S dng Marketing trong công tác k lp hoch kinh doanh s
giúp cho doanh nghip thc hin phng châm k hoch phi xut phát t th trng.
6

ây là s khác bit c bn v cht ca công tác k hoch trong kinh t th trng so
vi công tác k hoch trong nn kinh t k hoch hoá tp trung.
Trong điu kin cnh tranh trên th trng gay gt thì ch có doanh nghip nào
bit hng đn th trng mi có kh nng tn ti.
Chc nng ca Marketing
B phn Marketing phi tr li bn vn đ c bn sau ca doanh nghip:
- Ai là khách hàng mc tiêu ca doanh nghip? H có các đc đim gì?
Nhu cu, mong mun ca h nh th nào? (Hiu rõ khách hàng)
- Môi trng kinh doanh ca doanh nghip có tác đng tích cc, tiêu cc
nh th nào đn doanh nghip? (Hiu rõ môi trng kinh doanh).
- Các đi th nào đang cnh tranh vi doanh nghip? H mnh yu nh
th nào so vi doanh nghip? (Hiu rõ đi th cnh tranh)
- Doanh nghip s dng các chin lc Marketing hn hp gì đ tác đng
ti khách hàng? (Sn phm, giá c, kênh phân phi, xúc tin –
Marketing mix). ây là v khí ch đng trong tay ca doanh nghip đ
“tn công” vào th trng mc tiêu.
Nh vy, có th nói mun kinh doanh thành công, doanh nghip phi hiu rõ
mình, hiu rõ đi phng, hiu rõ khách hàng, hiu rõ thiên thi, đa li (hiu rõ điu
kin, môi trng). T đó công ty mi có th xây dng chin lc Marketing hng ti
th trng.
1.2.Các thành phn c bn ca Marketing dch v

Da vào kinh nghim và s đúc kt nguyên lý marketing hin đi, công trình
nghiên cu trong 5 nm (1999-2004), chuyên gia thng hiu Võ Vn Quang đã xây
dng mt mô hình qun tr marketing đn gin nhng xúc tích và d hiu.
7


Hình 1.1 -
Mô hình Marketing 7P
1
Mô hình Marketing 7P này bao gm 3 nc: nc 1 là “4P” tc 4 yu t c bn
trong qun tr marketing. ó là nhóm các gii pháp v:sn phm, t ý tng cho đn
sn xut ra sn phm;nhóm k tip là các gii pháp giá, t chi phí cho đn chit khu
phân phi và giá tiêu dùng; k đn là các gii pháp v phân phi và bán hàng và sau
cùng là các gii pháp qung bá thng hiu sn phm.


1
Võ Vn Quang, 7P trong Marketing, Marketingbox, [online]
8

P1. Sn phm (Product)
Là thành phn c bn nht trong Marketing.ó có th là sn phm hu hình ca
công ty đa ra th trng, bao gm cht lng sn phm, hình dáng thit k, đc tính,
bao bì và nhãn hiu. Sn phm cng bao gm khía cnh vô hình nh các hình thc
dch v giao hàng, sa cha, hun luyn,…
P2. Giá (Price)
Là thành phn không kém phn quan trng trong Marketing bao gm: giá bán
s, giá bán l, chit khu, gim giá, tín dng. Giá c phi tng xng vi giá tr nhn
đc ca khách hàng và có kh nng cnh tranh.
P3. Phân phi ( Place)

Cng là mt thành phn ch yu trong Marketing.ó là nhng hot đng làm
cho sn phm có th tip cn vi khách hàng mc tiêu.Công ty phi hiu rõ, tuyn
chn và liên kt nhng nhà trung gian đ cung cp sn phm đn th trng mc tiêu
mt cách có hiu qu.
P4. Xúc tin (Promotion)
Xúc tin gm nhiu hot đng đ thông đt và thúc đy sn phm đn th trng
mc tiêu. Công ty phi thit lp nhng chng trình nh: qung cáo, khuyn mãi, quan
h công chúng, Marketing trc tip. Công ty cng phi tuyn m, hun luyn và đng
viên đi ng bán hàng.
 cp đ 2 (nc 2), chúng ta quan tâm đn hai nhóm gii pháp lt t tinh thn c
bn ca qun tr: đó là yu t con ngi và yu t h thng.
P5. Con ngi (people)
Chin lc nhân s  mi công ty cn phi đc nhìn nhn di góc đ
Marketing. Ngày càng có nhiu các phng pháp tip th đnh hng con ngi. Nói
9

theo ngôn ng brand marketing thì mi cá nhân và gia đình nhân viên cng đc “gn
nhãn” vi thng hiu chung ca doanh nghip cng nh các thng hiu sn phm
mà h đang n lc gy dng tng ngày  mi ni mi lúc.
P6. Quy trình (process)
Doanh nghip phát trin luôn đt nhng quy trình qun tr (đin hình là
ISO:9001) làm h thng qun tr làm nn tng đ th ch hóa b máy làm vic, giúp
lut hóa trách nhim cá nhân hay nói đúng hn là “minh bch hóa” vai trò và phm vi
trách nhim ca tng ngi đ cá nhân thy rõ nhim v và quyn hn ca mình trong
mt tp th qun tr.
 cp đ 3 (nc 3), chúng ta tìm hiu vai trò ca t tng, trit lý, vn hóa trong
mt t chc, hay c th là trong mt doanh nghip.
P7. Trit lý (philosophy)
Các gii pháp  cp đ này th hin bi s mnh hay tm nhìn ca doanh
nghip, ca thng hiu; vn hóa, nhng thói quen ng x và chun giá tr trong

doanh nghip, cng nh gia thng hiu ng x trc cng đng; t tng, tm nhìn
và giá tr ca t chc cng cn phi đc thông đt mt cách hiu qu đn vi toàn th
cá nhân trc thuc và k c đi vi cng đng trong đó d nhiên là có khách hàng,
ngi tiêu dùng, đi tác, ngi thân ca h, hay nói rng hn là ca toàn xã hi.
1.3. Các yu t nh hng đn hot đng Marketing
Mt doanh nghip hot đng kinh doanh trên th trng chu s tác đng ca rt
nhiu yu t. Nhng s tác đng này có nh hng đn hot đng Marketing ca
doanh nghip các góc đ khác nhau.


10











Hình 1.2 – Các yu t tác đng đn hot đng kinh doanh ca doanh nghip
2
1.3.1. Các yu t bên ngoài
1.3.1.1.Các yu tv mô
Môi trng kinh t
Các yu t kinh t có nh hng rt ln ti hot đng Marketing ca doanh
nghip. Bi vy, chúng cng là mt trong nhng yu t đáng quan tâm trong quátrình
qun tr maketing ca doanh nghip. Các nhà hoch đnh chin lc Marketing cn

phi bit đánh giá tình trng nn kinh t thng mi trong thi gian trc mt và lâu
dài.
Trong điu kin ca Vit Nam nói chung và trong lnh vc bt đng sn nói
riêng, các yu t kinh t ni bt mà các nhà kinh doanh phi thng xuyên quan tâm
phân tích là:
2
ng Th Thanh Phng và cng s, 2008. Giáo trình Qun tr Doanh nghip. Thành ph H Chí Minh: Nhà
xut bn Thng kê, trang 33

i th
tim n
Nhà cung
cp
Khách
hàng
SP thay
th



Vn
hoá xã
hi
Chính tr
pháp lut
T nhiên
công ngh
Kinh t
i th
cnh tranh

Doanh
nghip
Môi tr

ng
n

i b


Môi tr

ng vi mô

Môi tr

ng v


mô

11

 Tc đ tng trng kinh t
Kinh t phát trin vi tc đ cao phn ánh tc đ phát trin cao ca th trng,
do đós góp phn làm gim áp lc cnh tranh.Sc mua tng th ca th trng cao to
điu kin thun li cho vic phát trin kinh doanh ca doanh nghip.
Trin vng GDP dài hn tính trên đu ngi, kt cu tit kim và n, kt cu chi
tiêu, tình trng vic làm và thu nhp ca dân c… cng phn ánh đc tc đ tng

trng kinh t và nh hng đn th trng bt đng sn.
 Lãi sut
Lãi sut đc bit quan trng và nó gn vi chính sách tin t ca mt quc
gia.i vi th trng bt đng sn, chính sách tin t và lãi sut có tm nh hng rt
ln. Mt minh chng rt ln đó là th trng bt đng sn nm 2008-2009, khi chính
ph thc hin chính sách tht cht tin t, lãi sut theo đó tng cao, ngân hàng không
cho vay tiêu dùng… Chính điu này đã dn đn th trng bt đng sn đóng bng mt
thi gian dài.
 T l lm phát
Lm phát là mt ch tiêu tng hp phn ánh tính cht n đnh hay bt n ca
nn kinh t quc dân. Lm phát cao phn ánh mc cung tin t ln, do đólàm tng mc
cu và kích thích kinh doanh phát trin. Nhng lm phát cao đn mc không kim soát
đc s làm ri lon các tiêu chun tính toán, làm tng lãi sut tín dng và gây ri ro
ln cho đu t dài hn.Trong trng hp này mc lm phát cao s là nguy c cho kinh
doanh. Do đó, s là thun li nht khi lm phát  gii hn có th kim soát đc.
 Thu
Chính sách thu cng là mt trong nhng yu t kinh t mà bt k doanh nghip
nào cng quan tâm. Nhìn chung thu cao s bt li cho kinh doanh, thu thp s
12

khuyn khích kinh doanh. Trong điu kin ca Vit Nam các doanh nghip ngoài vic
quan tâm ti mc thu sut, còn quan tâm ti c tính n đnh ca thu sut.Thu sut
bt n đnh s gây khó khn cho các d kin chin lc kinh doanh dài hn ca các
doanh nghip. Các sc thu ch yu mà doanh nghip cn quan tâm là: thu VAT, thu
thu nhp doanh nghip, thu thu nhp cá nhân, thu xut nhp khu…
Khi phân tích các yu t nêu trên, nhà qun tr đã có cái nhìn tng quan v các
yu t kinh t tác đng đn Marketing cng nh nng lc cnh tranh ca doanh nghip.
Tùy theo tng lnh vc hot đng c th ca doanh nghip, nhà qun tr có th phân
tích chính sách và cán cân thng mi quc t, chi tiêu ca Chính ph, vn đ kim
soát giá ca Chính ph đ có tm nhìn tng quát hn.

Môi trng chính tr và pháp lut
Chính tr và lut pháp có nh hng mnh m ti hot đng Marketing cng
nh nng lc cnh tranh ca doanh nghip. Chính ph vi vai trò điu tit v mô –
ngày càng có nhng bin pháp và hình thc can thip vào đi sng kinh t xã hi. V
khía cnh này, nhà qun tr cn phân tích các yu t sau đây nhm đm bo có th đa
ra nhng gii pháp Marketing hiu qu:
 S n đnh ca chính tr
Chính tr phn ánh mt h thng lãnh đo chính tr và đng li xây dng đt
nc do h thng đóđa ra và thc hin.
S n đnh hay bt n đnh ca chính tr nh hng trc tip ti kinh doanh và
các quyt đnh Marketing nói riêng và các quyt đnh khác v tài chính, nhân s… nói
chung ca doanh nghip.
 Các chính sách kinh t- xã hi
13

ng li hay chin lc phát trin kinh t - xã hi s đc c th hóa hn qua
các chính sách phát trin kinh t -xã hi đi vi toàn b nn kinh t quc dân hay đi
vi tng lnh vc c th. Chính sách th hin t tng khuyn khích u tiên hay hn
ch v mt phng din nào đótrong đi sng kinh t - xã hi đi vi mi quc gia. Vì
vy chính sách s trc tip phn ánh c hi hay đe da đi vi các quyt đnh
Marketing.  Vit Nam, các chính sách liên quan đn mt lnh vc hay mt đa
phng cósc sng ngn hn vì hay b thay đi theo thc tin phát trin. Các nhà
Marketing cn ch đng theo dõi s din bin ca các chính sách bao gm ccác chính
sách liên quan đn kinh doanh và tiêu dùng.
 H thng lut pháp
Lut pháp là h thng nhng quy tc đ điu chnh các hành vi trong đi sng
kinh t - xã hi ca đt nc. Biu hin tp trung t tng ca lut pháp là khng đnh
nhng cái đc phép và cái không đc phép, ngha v, quyn li và trách nhim ca
các ch th kinh doanh, ch th pháp nhân, ch th xã hi Vì vy, lut pháp phn ánh
rõ nhng c hi hay đe da trong hot đng Marketing đi vi doanh nghip. Trong

vn hành Marketing các doanh nghip cn theo dõi cht ch s bin đi ca môi
trng lut pháp đ có th ng phó kp thi là rt quan trng.
May mn là  Vit Nam, c quan lp pháp (Quc Hi) có nhiu quan tâm trong
vic xây dng các vn bn lut điu chnh lnh vc kinh t (trong đócólnh vc kinh
doanh bt đng sn), dù cha tht hoàn chnh, n đnh lâu dài, phi thay đi bsung
nhiu qua quá trình thc hin.
Môi trng vn hóa xã hi
Ti mi nc mc đ nh hng ti hot đng kinh doanh ca các yu t vn
hóa xã hi cng khác nhau.Nhng các yu t thuc môi trng này rt cn đc xem
xét. Trong lnh vc qun tr Marketing, vn hoáxã hi có th nh hng đn các quyt
14

đnh mang tính chin lc nh la chn lnh vc và mt hàng kinh doanh, hoc nh
hng đn nhng quyt đnh chin lc ca tng mt Marketing - Mix: la chn nhãn
hiu, màu sc, kiu dáng, thay đi kênh phân phi, thay đi giá bán hoc các thông
đip xúc tin… Nhng khía cnh c bn ca môi trng vn hóa xã hi nh hng ti
các quyt đnh Marketing bao gm:
 Vn hóa
Giá tr cuc sng là mt khái nim rng mà khoa hc v qun lý khai thác các
khía cnh khác nhau. Vi qun tr Marketing các khía cnh đáng chú ý nh: Nhng cái
gì có giá tr, có ý ngha trong cuc sng? Cuc sng vt cht hay cuc sng tinh thn?
Sc kho, tri thc, s giàu sang, cuc sng tin nghi đc nhn thc nh th nào?
Nhng quan nim này đôi khi to thành mt xu hng tiêu dùng và m ra nhng c
hi đy hp dn trong hot đng Marketing.
Theo ngha rng hn, vn hóa còn bao gm c hành vi x s vi nhau trong
giao tip và quan h xã hi, trong vic bo v truyn thng và duy trì tp quán, vn hóa
nói lên nhng xu hng lâu dài v s chú trng đn ngi khác, s tha mãn tc
thi Nhng khía cnhđó đôi khi to ra nhng c hi kinh doanh khá hp dn, nhng
đng thi không ít trng hp gây ra phin toái cho các nhà hot đng Marketing.
 Xã hi

Ngoài vn hóa, các nhà qun tr Marketing còn cn thit phi quan tâm ti
nhng c hi và thách thc do nhng bin đi xã hi gây ra nh: t l tng dân s, c
cu dân s, xu hng dch chuyn dân s, mt đ dân s…
Nhng bin đi v dân s xã hi thng có liên quan cht ch đn quy mô và
đc tính nhu cu. Nói chung nhng bin đi v dân s din ra chm chp và do
đónóthng gây ra đt bin cho nhng quyt đnh Marketing ngn hn, nhng li d
làm cho các nhà qun tr Marketing “sao nhãng” đn nó và d gp tht bi trong đnh
15

hng dài hn. Trong nhng thông s trên, c cu dân s là thông s có ý ngha quyt
đnh đn đc tính nhu cu.
C cu dân s cn đc xét trên nhiu phng din khác nhau nh: c cu gii
tính, tui tác, ngh nghip, trình đ hc vn, tham gia hay không tham gia các nhóm xã
hi, gia đình… Hin trng và nhng bin đi cóliên quan đn tng phng din trong
c cu dân s đu là c s tt cho các quyt đnh trong qun tr Marketing.
Môi trng t nhiên và công ngh
i vi các nhà qun tr Marketing môi trng t nhiên và công ngh liên quan
trc tip đn s sng còn ca doanh nghip.
S nh hng ca môi trng t nhiên ti các quyt đnh Marketing phn ánh
qua các hin tng ch yu nh: ngun cung cp nguyên liu và nng lng ngày càng
khan him và cn kit, mc đ ô nhim gia tng.
S nh hng ca hai hin tng trên ti các quyt đnh Marketing ca các
doanh nghip có th thông qua con đng trc tip ti tng yu t Marketing hay gián
tip qua các nhóm áp lc xã hi và chính quyn.
c bit, môi trng t nhiên có ý ngha rt ln đi vi lnh vc bt đng sn.
Yu t khí hu, v tríđa lý,… tác đng rt ln đn giá tr ca bt đng sn. Nó là yu
t then cht trong vic quyt đnh giá bán ca mt d án bt đng sn.
Bên cnh các yu t thuc môi trng t nhiên, các yu t thuc môi trng
công ngh cng cónh hng ln ti hot đng Marketing ca các doanh nghip. Môi
trng công ngh cho thy có s bin chuyn theo nhp gia tc ca k thut hc,

nhng s đi mi vô hn, kinh phí nghiên cu cao… Các yu t thuc môi trng
công ngh cng cóth nh hng hai mt ti các quyt đnh Marketing: va to ra c
hi, nhng đng thi cng hình thành nhng nguy c ln đe da doanh nghip.
16

Các nhà qun tr phi nm bt nhng yu t này ca môi trng t nhiên công
ngh nhm có nhng quyt đnh mang tính chin lc trong ngn cng nh dài hn.
1.3.1.2Các yu t vi mô
Các nhân t thuc môi trng vi mô bao gm khách hàng,các đi th cnh
tranh, nhà cung cp, các trung gian Marketing, gii công chúng. Các nhân t này nh
hng đn các quyt đnh Marketing ca các doanh nghip trong mt ngành.
Khách hàng
Nn tng ct lõi ca mi quyt đnh Marketing da trên s hiu bit hành vi và
nhu cu ca khách hàng. ây cng là thách thc ln nht đi vi các nhà qun tr
Marketing.
iu quan trng nht ca mc tiêu thit lp chin lc Marketing là phi xác
đnh đc nhng xu hng bin đi tiêu dùng ca khách hàng hin ti và khách hàng
tim nng đang to ra c hi và đe da gì đi vi doanh nghip. Vì mc tiêu xây dng
hoc điu chnh k hoch hàng nm, vic nghiên cu sc mua ca khách hàng có ý
ngha ln. Tuy nhiên, xét trên tng th các nhà qun tr Marketing phi thng xuyên
quan tâm cnhng xu hng bin đi trong tiêu dùng ca khách hàng và nng lc mua
sm ca h.
i th cnh tranh trong ngành
Cnh tranh theo quan đim “Nm yu t cnh tranh” ca Michael E. Porter: nhà
cung cp, khách hàng, sn phm thay th, đi th cnh tranh, đi th tim n. iu này
đc mô t khá rõ trong mô hình di đây: