Luận văn thạc sĩ Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng Ngân hàng tại TPHCM

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH






NGUYN TRUNG HOÀNG





NGHIÊN CU S TÁC NG CA
GIÁ BT NG SN N TÍN DNG
NGÂN HÀNG TI TP.HCM






LUN VN THC S KINH T

Tp.H Chí Minh - Nm 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH





NGUYN TRUNG HOÀNG




NGHIÊN CU S TÁC NG CA
GIÁ BT NG SN N TÍN DNG
NGÂN HÀNG TI TP.HCM


Chuyên ngành : Tài chính - Ngân Hàng
Mã s : 60340201


LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC:
PGS.TS TRM TH XUÂN HNG








Tp.H Chí Minh - Nm 2013
LI CAM OAN






Tôi xin cam đoan rng tt c ni dung ca đ tài này là hoàn toàn đc hình thành và
phát trin t nhng quan đim ca cá nhân, do chính Tôi thc hin; các s liu thu thp
và kt qu phân tích trong đ tài là trung thc Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim.


Ngày 11 tháng 11 nm 2013
Sinh viên thc hin

Nguyn Trung Hoàng
MC LC
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc các ký hiu, các ch vit tt
Danh mc các hình v, bng biu

LI M U 1

CHNG 1 - C S LÝ LUN S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN
DNG NGÂN HÀNG 5
1.1 Giá bt đng sn 5
1.1.1 Khái nim giá bt đng sn 5
1.1.2 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn 6
1.1.2.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn 9
1.1.2.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn bt đng sn 10
1.1.2.3 Các yu t bên ngoài 11
1.1.3 Phng pháp xác đnh giá bt đng sn 12
1.2 Tín dng ngân hàng 15
1.2.1 Khái nim 15
1.2.2 c đim ca tín dng ngân hàng 16
1.2.3 Phân loi 17
1.2.4 Vai trò ca tín dng ngân hàng 19
1.2.4.1 i vi ngân hàng 19
1.2.4.2 i vi nn kinh t 20
1.3 S tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng 21
1.3.1 Mi quan h tng tác ln nhau gia tín dng ngân hàng và giá bt đng sn 21
1.3.2 S tác đng t giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng 23

1.3.3 Mt s kt qu nghiên cu thc nghim trên th gii v s tác đng ca giá bt
đng sn đn tín dng ngân hàng 24
Kt lun chng 1 28

CHNG 2 S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN
HÀNG TI TP.HCM 29
2.1 Thc trng giá bt đng sn ti TP.HCM 29
2.2 Thc trng tín dng ngân hàng ti TP.HCM 34
2.2.1 Quá trình hình thành và phát trin ca NHTM trên đa bàn TP.HCM 34
2.2.1.1 H thng NHTM trên đa bàn TP.HCM 34
2.2.1.2 Phát trin quy mô hot đng 36
2.2.2 Din bin hot đng tín dng NHTM ti TP.HCM 38
2.3 Thc trng s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 45
2.4 Kim đnh s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 48
2.4.1 Phng pháp nghiên cu 48
2.4.2 Các bc thc hin nghiên cu 50
2.4.3 S liu nghiên cu 50
2.4.4 Thc hin nghiên cu 51
2.4.4.1 Kim đnh tính dng ca các bin s dng trong mô hình 51
2.4.4.2 c lng đ tr ca các bin s dng trong mô hình 52
2.4.4.3 Kim đnh nhân qu Granger cho các bin s dng trong mô hình 53
2.4.4.4 S dng mô hình VAR đ c lng tác đng 54
2.4.5 ánh giá kt qu 57
2.5 ánh giá s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 57
2.3.1 Nhng thành qu đt đc 57
2.3.2 Mt s tn ti 59
2.3.3 Nguyên nhân 59
Kt lun chng 2 61

CHNG 3 – CÁC KHUYN NGH CHO HOT NG TÍN DNG NGÂN HÀNG

TI TP.HCM TNG TRNG N NH VÀ BN VNG TRC S TÁC NG
CA CHU K TNG TRNG TH TRNG BT NG SN TRONG
TNG LAI 62
3.1 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng
sn tng trng âm nh hin nay 62
3.1.1 i vi hot đng tín dng ca ngân hàng 63
3.1.1.1 Phân khúc khách hàng 63
3.1.1.2 nh hng lãi sut 64
3.1.1.3 H tr gii quyt đu ra cho các doanh nghip bt đng sn 64
3.1.1.4 y mnh công tác x lý n xu 65
3.1.1.5 Thc hin gim lãi sut cho vay 66
3.1.1.6 Nâng cao nng lc qun tr ri ro, tng cng giám sát, kim tra hot đng
tín dng 66
3.1.2 i vi hot đng kinh doanh ca các doanh nghip bt đng sn 66
3.1.2.1 Gii quyt hàng tn kho bt đng sn, to điu kin cho ngi có thu nhp
thp 66
3.1.2.2 Phát trin th trng cn h cho thuê giá r 67
3.1.2.3 Nâng cao nng lc v vn 68
3.1.3 i vi chính sách ca c quan Nhà nc 68
3.1.3.1 Thc hin quá trình tái cu trúc h thng ngân hàng 68
3.1.3.2 Tng cng giám sát ngân hàng chp hành các quy đnh ca Ngân hàng Nhà
nc 69
3.1.3.3 Thc hin rà soát li các d án đư giao 69
3.1.3.4 H tr vn trung dài hn cho các ngân hàng 69
3.1.3.5 Hoàn thin vn bn pháp lý liên quan đn th trng bt đng sn 70
3.1.3.6 Tng cng x lý n xu trong nn kinh t 70
3.1.3.7 Tip tc gim lãi sut, cung cp thêm các gói u đưi cho th trng bt đng
sn 72
3.1.3.8 H tr liên kt các ch th trong nn kinh t 74
3.1.3.9 Thc hin đánh giá, phân loi ngân hàng đ giao ch tiêu tng trng tín

dng 74
3.2 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng
sn tng trng n đnh 74
3.2.1 Gim tn sut đnh giá tài sn đm bo 75
3.2.2 Cam kt lãi sut cho vay n đnh trong thi gian dài 75
3.2.3 Bo đm v hn mc tín dng và m rng cho vay vi quy mô ln 75
3.3 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng
sn tng trng bùng n 75
3.3.1 Thng xuyên kim tra t l cho vay trên tài sn đm bo 75
3.3.2 Tng cng công tác đnh giá tài sn đm bo 76
3.3.3 Chú trng thm đnh nng lc tài chính khách hàng vay vn 76
3.3.4 Thng xuyên theo dõi đánh giá khon vay ca khách hàng 76
Kt lun chng 3 77
Kt lun 78
Tài liu tham kho
Ph lc
DANH MC CÁC T VIT TT

1. BS : Bt đng sn
2. GDP : Tng sn phm quc ni
3. GTGT : Giá tr gia tng
4. HTX : Hp tác xã
5. IRF : Hàm phn ng đy (Impulse Response Function)
6. NHNN : Ngân hàng Nhà nc
7. NHTM : Ngân hàng thng mi
8. TCTD : T chc tín dng
9. TCTD : T chc tín dng
10. TMCP : Thng mi c phn
11. TNDN : Thu nhp doanh nghip
12. TP.HCM : Thành ph H Chí Minh

13. USD : ôla M
14. VAMC : Công ty Qun lý và Khai thác tài sn ca TCTD Vit Nam
15. VAR : Vec- t t hi quy (Vector Autoregression Model)
16. VN : Vit Nam đng

DANH MC CÁC HÌNH V, BNG BIU

I. Hình v
1. Hình 2.1 : Din bin tín dng ngân hàng ti TP.HCM
2. Hình 2.2 : D n tín dng BS theo nhu cu vay vn đn 31/12/2011
3. Hình 2.3 : Din bin tc đ tng trng ch s giá BS và tín dng ngân hàng ti
TP.HCM
4. Hình 2.4 : Din bin lãi sut cho vay và tín dng ngân hàng ti TP.HCM
5. Hình 2.5 : c lng đ tr ca các bin s dng trong mô hình
6. Hình 2.6 : Kim đnh nhân qu Granger cho các bin s dng trong mô hình
7. Hình 2.7 : Phn ng đy ca các bin s dng trong mô hình
8. Hình 2.8 : Phân rư phng sai ca các bin s dng trong mô hình

II. Bng biu
1. Bng 2.1 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q4/2010
2. Bng 2.2 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q.4/2011
2. Bng 2.3 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q.2/2012
3. Bng 2.4 : Th trng nhà  gn lin vi đt (bit th/nhà ph) TP.HCM Q2/2012
4. Bng 2.5 : T l th chp BS trong tng tài sn th chp ca mt s ngân hàng
4. Bng 2.6 : Ngun vn huy đng ca các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM
5. Bng 2.7 : D n tín dng ca các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM
6. Bng 2.8 : D n tín dng BS theo nhu cu vay vn ti thi đim 30/09/2011
7. Bng 2.9 : Thng kê mô t các bin trong mô hình
8. Bng 2.10 : Kim đnh tính dng ca các bin s dng trong mô hình

1
LI M U
1. LÝ DO LA CHN  TÀI:
Sau mi cuc khng hong tài chính trên th gii các nhà kinh t xác đnh
nguyên nhân gây ra, nhng hu qu do cuc khng hong mang đn và quá trình
hi phc ca nn kinh t di s điu hành chính sách t Chính ph ca các nc,
rút ra các bài hc nhm tng thêm kh nng chng chi, hn ch nh hng trc
các cuc khng hong trong tng lai. c trng nh cuc khng hong cui thp
niên 1990 ti Châu Á vi vic tng trng kinh t nhanh chóng trong mt thi gian
dài, t do hóa tài khon vn, lãi sut  các nc này cao hn  các nc phát trin
đư kéo theo mt dòng vn ln đ vào thông qua h thng ngân hàng, s gia tng
giá tài sn nhanh chóng, đc bit là trong lnh vc bt đng sn bt ngun t vic
m rng cho vay trong nc vi tc đ rt nhanh. Qua đó đư có rt nhiu mi quan
tâm, nghiên cu đc thc hin liên quan đn cho vay và giá bt đng sn và s
tng tác qua li ln nhau. Nhu cu v bt đng sn có nhiu kh nng b nh
hng bi môi trng kinh doanh và nim tin vào nn kinh t. S trùng hp ca
chu k trong th trng tín dng và bt đng sn đư đc ghi nhn rng rãi và tho
lun trong rt nhiu tài liu. c bit là các nghiên cu ti các nc  Châu Á nh
Hong Kong, ài Loan, Trung Quc, các bài vit này la chn giá bt đng sn và
d n cho vay ti các thành ph ln trong nc đ đi din đa vào các mô hình
nghiên cu … đa ra nhng quan đim khác nhau v mi tng quan thc nghim
này, h đu tìm thy mi quan h cht ch gia cho vay ngân hàng và giá BS
nhng chiu hng nh hng li không đng nht  các giai đon trc, trong và
sau các cuc khng hong kinh t lý do là vic tng trng cho vay quá mc đư
bm phng bong bóng giá bt đng sn hay chính giá bt đng sn đư thi bùng
cn st vay n ca h gia đình và doanh nghip. Ví d nh nghiên cu  Hong
Kong ca (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đư đa ra quan đim rng
giá bt đng sn nh hng mt chiu đn cho vay nhng ti Trung Quc thì theo
mt chiu ngc li (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và  các nc ông Á là nh

2
hng hai chiu (Charles Collyns and Abdelhak Senhadji, 2002). Tuy nhiên còn
ph thuc rt ln vào mi quan h là dài hn hay ch trong ngn hn nht thi nh
trong bài nghiên cu ca (Hofmann, 2003) thì giá BS nh hng đn cho vay ca
ngân hàng trong mi quan h dài hn nhng trong ngn hn li là tác đng qua li
ln nhau. Tính phc tp trong tng giai đon s đánh giá mc đ nh hng mnh
yu chiu hng gia các yu t này.
Các kt qu nghiên cu thc nghim trc đây cho thy mi liên h ca hai
bin s này hu nh không có mt xu hng chung cho tt c các th trng. Xut
phát t các bng chng  các nc Châu Á vy  Vit Nam thì nh th nào. Thêm
vào đó mi quan h này li đc nhc đn mt ln na trong cuc khng hong
toàn cu nm 2008 mt phn nguyên nhân xut phát t bong bóng giá bt đng
sn, lãi sut r, cho vay th chp di chun vào th trng bt đng sn.  tài
nghiên cu ti TP.HCM làm trng hp đi din bi vì b s liu đy đ chui d
liu t tháng 1 nm 2009 đn tháng 5 nm 2012. ó là lý do tôi chn đ tài
“Nghiên cu s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti
TP.HCM” rt mong nhn đc nhiu ý kin đóng góp đ vn đ nghiên cu đc
hoàn thin hn.
2. MC TIÊU NGHIÊN CU:
-  tài tp trung nghiên cu s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân
hàng ti TP.HCM trong thi gian qua là mnh hay yu vi mt đ tr nht đnh.
Trên c s đó đa ra các gii pháp thit thc giúp cho hot đng tín dng ngân hàng
ti TP.HCM tng trng n đnh và bn vng trc s tác đng ca chu k tng
trng th trng bt đng sn.
3. CÂU HI NGHIÊN CU:
- Ti TP.HCM có tn ti tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng
hay không ? Nu có thì tác đng này là mnh hay yu ?
- Tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng vi đ tr là bao nhiêu ?
3
4. PHM VI NGHIÊN CU:

- i tng nghiên cu: hot đng tín dng ngân hàng và giá bt đng sn trên
đa bàn TP.HCM.
- Phm vi nghiên cu: tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti
TP.HCM. Chui s liu t tháng 1 nm 2009 đn tháng 5 nm 2012 trên đa bàn
TP.HCM
5. PHNG PHỄP NGHIểN CU:
- Phng pháp nghiên cu:
Xây dng mô hình VAR không cn phi lo lng v vic xác đnh các bin
nào là bin ni sinh và bin nào là bin ngoi sinh. Tt c các bin trong VAR đu
là bin ni (đôi khi các bin ngoi sinh thun túy đc đa vào mô hình đ tính ti
các yu t xu hng và yu t mùa). Các d báo tính đc bng phng pháp này,
trong nhiu trng hp, tt hn các d báo tính đc t các mô hình phng trình
đng thi phc tp hn. Trong phép lp mô hình VAR, giá tr ca mt bin đc
biu din là mt hàm tuyn tính ca các giá tr quá kh hay tr ca bin đó và tt c
các bin khác trong mô hình.
Th nht, tác gi tin hành kim đnh nghim đn v ca tng bin riêng bit
đ xác đnh thuc tính dng ca chui s liu các bin quan sát; phng pháp s
dng ph bin đ kim đnh nghim đn v là phng pháp ADF (Augmented
Dickey-Fuller).
Th hai, tác gi tin hành tìm s nh hng ca các bin s thông qua mô
hình kim đnh nhân qu theo đ xut ca Granger (1969) đ khng đnh tác đng
mt chiu ca các bin s.
Th ba, tác gi s dng hàm phn ng đy và phân rư phng sai đ xác đnh
tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng.
4
- S liu nghiên cu:
GDP, tín dng ngân hàng: s liu th cp đc thu thp t Cc Thng kê
TP.HCM.
Lãi sut cho vay: s liu th cp đc thu thp t IMF.
Ch s giá bt đng sn: ngun s liu đc thu thp t Công ty bt đng sn

Vinaland.
6. ụ NGHA KHOA HC VÀ THC TIN CA  TÀI:
- Kim đnh s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM
- a ra đánh giá v s tác đng giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti
TP.HCM.
- T kt qu nghiên cu đa ra các gii pháp thit thc giúp cho hot đng tín
dng ngân hàng ti TP.HCM tng trng n đnh và bn vng trc s tác đng
ca chu k tng trng th trng bt đng sn.
7. KT CU LUN VN :
Lun vn đc chia thành 3 chng vi ni dung c th nh sau:
- Chng 1: C s lý lun s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân
hàng
- Chng 2: S tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti
TP.HCM
- Chng 3: Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng ti TP.HCM
tng trng n đnh và bn vng trc s tác đng ca chu k tng trng th
trng bt đng sn

5
CHNG 1: C S LÝ LUN S TỄC NG CA GIÁ BT NG SN
N TÍN DNG NGÂN HÀNG
1.1 Giá bt đng sn
1.1.1 Khái nim giá bt đng sn
Khái nim: Giá BS là giá tr ca BS thông qua giá bán. S tin này có th
khác vi giá tr th trng tùy thuc vào mt s yu t, chng hn nh nhng
nhng b ca ngi bán đ bán nhanh (George H.Miller and Katy R.Gallagher,
1998).
 Ti Vit Nam có các khái nim nh sau:
Giá c BS là s biu hin bng tin ca giá tr hàng hoá BS đc tha
nhn trên th trng. Trong nn kinh t th trng giá c tài sn BS là giá th

trng ca BS đó, nó đc xác đnh là s tin có th nhn đc t mt hoc nhiu
ngi sn sàng và có th mua mt BS nào đó khi tài sn này đc đa ra bán. Giá
c th trng gn ngi kinh doanh và ngi tiêu dùng BS li vi nhau, giá này
va phn ánh giá tr va phù hp vi sc mua ca đng tin và cng chu tác đng
ca quy lut cung – cu. Giá th trng ca BS cng là giá mua và giá bán BS
đó và giá này ch có khi mà giao dch đc hoàn tt và đó cng là giá tt nht đc
đa ra trên th trng. Các bên giao dch đu t nguyn và có thông tin hoàn ho v
BS mà mình s tham gia mua hoc bán (Vietnam Open Educational Resources).
Cng nh các hàng hoá thông thng khác, giá c BS đc hình thành trên
c s quan h cung-cu v BS trên th trng. Bn cht ca giá c BS: giá c là
biu hin bng tin giá tr ca tài sn mà bên bán và bên mua có th chp nhn. Bao
gm giá ca đt và giá nhà. t đai không có giá thành sn xut. Giá tr ca đt đai
mt phn do t nhiên sinh ra, mt phn do con ngi khai thác s dng đt đai
mang li đc gi là "giá tr đt đai" (đa tô t bn hoá). Li ích thu đc t đt đai
càng ln thì giá tr ca nó càng cao. Trong nn kinh t th trng, đt đai đc mua
bán, chuyn nhng dn ti đt đai có "giá tr trao đi". Giá tr ca đt đai đc
biu hin di hình thc tin t, đó chính là "giá c ca đt đai" thng gi là giá
6
đt. Còn giá nhà đc tính bng các chi phí v nguyên vt liu và các chi phí khác
cn thit đ xây dng nên ngôi nhà (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây
dng, 2009).
1.1.2 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn
Giá ca tt c BS nh hng bi yu t vt cht, kinh t, chính tr và xư hi:
Yu t vt cht:
- Kích thc, hình dáng và v trí ca BS.
- H thng thoát nc, ngun nc.
- Khoáng sn di lòng đt, thành phn ca đt.
- Khí hu.
- Gn trng hc, mua sm và vui chi gii trí…
Yu t kinh t:

- M rng hay thu hp sn lng công nghip c bn.
- M rng hay thu hp các hot đng ca chính quyn đa phng.
- Phát hin mi hay cn kit các ngun tài nguyên hin có.
- Tính sn có hay không có ca th trng th chp đ m rng tín dng.
- T l tht nghip.
Yu t chính tr:
- S đm bo tài chính.
- Chính sách quy hoch, xây dng đa phng.
- Nhà  giá r và tr cp.
- Chính sách bo v môi trng.
- Thu đa phng.
7
- Các quy đnh ca đa phng v kinh doanh và công nghip.
Yu t xư hi
- Nim t hào v quyn s hu.
- Thái đ ca con ngi.
- S thay đi dân s, kích thc ca gia đình (George H.Miller and Katy
R.Gallagher, 1998).
Bên cnh đó, còn có các yu t khác nh:
Tng trng kinh t:
- Nhu cu nhà  ph thuc vào thu nhp. Nn kinh t tng trng mnh và thu
nhp tng, con ngi s chi tiêu nhiu hn cho nhà ; vic này s làm tng nhu cu
và đy giá tng cao.
- Thc t, nhu cu nhà  thng co giưn vi thu nhp, tng thu nhp dn đn
tng % ln hn v chi tiêu vào nhà  trong thu nhp.
- Trong mt cuc suy thoái cng tng t nh vy, thu nhp gim làm cho
ngi dân không còn kh nng mua nhà và nhng ngi b mt vic s chìm sâu
trong nhng khon thanh toán th chp và kt thúc là ngôi nhà ca h s b ly li
(Pettinger, 2013)
Lưi sut:

Mc lưi sut nh hng đn khon chi phí ca các khon thanh toán th chp
hàng tháng. Giai đon lưi sut cao s làm tng chi phí ca các khon thanh toán th
chp và s làm gim nhu cu mua nhà. Lưi sut cao s khin vic thuê nhà hp dn
hn mua nhà (Pettinger, 2013).
Nim tin tiêu dùng:
Nim tin là quan trng đ quyt đnh liu có nên chp nhn ri ro khi th
chp tài sn hay không. c bit, là s mong đi vào th trng BS là rt quan
trng; nu ngi mua s giá nhà gim xung, thì h s trì hoưn vic mua BS.
8
Tính sn có ca cho vay th chp:
- Trong giai đon bùng n kinh t, nhiu ngân hàng đư rt quan tâm đn vic
cho vay th chp. H cho phép vay gp nhiu ln thu nhp. Ngoài ra ngân hàng yêu
cu khon tin gi rt thp (ví d nh cho vay ti đa 100% tài sn th chp). iu
này có ngha là d dàng có đc 1 khon vay th chp, nhu cu nhà  s tng lên,
nhiu ngi hn s có th mua nhà.
- Tuy nhiên, nu sau mt cuc khng hong tín dng, các ngân hàng tht cht
tiêu chun cho vay, đòi hi phi có mt khon tin gi ln hn đ mua mt ngôi
nhà. iu này làm gim s sn có ca các khon vay th chp và nhu cu vay n s
gim. (Pettinger, 2013)
Ngun cung BS:
Khi ngun cung BS vt quá lng cu s dn đn giá BS gim. Ngc
li, khi cung không đ đáp ng cu, tình trng thiu nh th s dn đn giá nhà 
tng. (Pettinger, 2013)
 Mt s yu t c th tác đng đn giá BS ti Vit Nam:
Giá c BS tu thuc mt phn ln vào quan h cung - cu trên th trng.
Khi cu ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu thp hn
cung, giá BS có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiu
yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh "đc
quyn", "đu c", "cnh tranh không lành mnh" có nhng yu t xut phát t s
can thip ca Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng cp c s h tng

khu dân c (đng giao thông, cp và thoát nc, cp đin ), tng hoc min gim
thu cho các doanh nghip kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn BS
thuc s hu Nhà nc, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp ; có nhng
yu t bt ngun t tâm lý, thói quen ca ngi dân nh không mun bán nhà đt
do cha ông đ li, hoc không thích  nhà chung c, hoc ham mun có nhà nm
trên quc l, tnh l (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009)
9
Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh đi
vi BS nói chung, c th là:
1.1.2.1. Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn
Nhóm các yu t t nhiên:
- V trí ca BS: kh nng sinh li do yu t v trí BS mang li càng cao thì
giá tr ca BS càng ln. Mi BS luôn đng thi tn ti 2 loi v trí, v trí tuyt
đi và v trí tng đi. Xét trên phng din tng quát, c 2 loi v trí nói trên đu
có vai trò quan trng trong vic xác lp giá tr ca BS. Nhng BS nm ti trung
tâm đô th hay mt vùng nào đó s có giá tr ln hn nhng BS nhà đt cùng loi
nm  các vùng ven trung tâm (v trí tng đi). Nhng BS nm ti các ngư 4 hay
ngư 3, trên các trc l giao thông quan trng li có giá tr cao hn nhng BS nm
 v trí khác (v trí tuyt đi). Vic xem xét đánh giá u th v v trí BS là cc k
quan trng, đc bit là đi vi vic xác đnh giá đt.
- Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt: mt kích thc và din
tích tha đt ti u khi nó tho mưn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong
vùng. Ví d: ti Hà Ni, vi nhu cu đ , thì loi kích thc và din tích ti u khi
mt tin tha đt t 4m-5m và chiu sâu tha đt là t 10m-15m.
- a hình BS ta lc: đa hình ni BS to lc cao hay thp so vi các BS
khác trong vùng lân cn có tác đng đn giá tr BS.  nhng khu vc thp, thng
hay b ngp nc vào mùa ma hay b hin tng triu cng thì giá ca BS s
thp, ngc li giá ca nó s cao hn.
- Hình thc (kin trúc) bên ngoài ca BS (đi vi BS là nhà hoc là các
công trình xây dng khác): nu 2 BS có giá xây dng nh nhau, BS nào có kin

trúc phù hp vi th hiu thì giá tr ca nó s cao hn và ngc li.
- c đim trên mt đt và di lòng đt (đ dày ca lp b mt, tính cht th
nhng, tính cht vt lý ). Mc đ nh hng ca các yu t trên đn giá tr ca
BS tu thuc vào mc đích s dng đt. Ví d: đ màu m ca đt có th rt quan
10
trng đi vi giá tr đt khi s dng vào mc đích nông nghip, nhng li không
quan trng khi s dng đt cho xây dng.
- Tình trng môi trng: môi trng trong lành hay b ô nhim nng, yên tnh
hay n ào đu nh hng trc tip đn giá tr BS.
- Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng BS nm  nhng vùng
thng hay b các s c ca thiên tai (bưo, lt, đng đt, khí hu khc nghit ) làm
cho giá tr BS b sút gim và ngc li.
Nhóm các yu t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hàng nm t BS mang
li s có nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu
nhp t BS càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
- Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng đin, nc, v sinh, điu
hoà nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng
tt thì càng làm cho giá tr BS càng gia tng.
Nhóm các yu t liên quan đn th trng:
- Tính hu dng ca BS;
- Nhu cu loi BS trên th trng. (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009)
1.1.2.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn BS
Tình trng pháp lý ca BS: các giy t chng th pháp lý v quyn s dng
đt, s hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có.
Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS, các hn ch v quyn
s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi BS: tình trng cho
thuê, th chp BS, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu nhà, s hn
ch quyn s hu chung (ví d nhà xây dng  các khu vc là đng bng lên

11
xung ca máy bay không đc cao quá 3 tng ) (Cc Qun lý nhà và Th trng
BS - B Xây dng, 2009).
1.1.2.3 Các yu t bên ngoài
Các yu t chính tr pháp lý: s thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc
và chính quyn đa phng có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng
BS nói chung và s đu t vào lnh vc BS nói riêng. C th là:
- Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v BS qua đó có th làm cho giá BS gia
tng.
- Các chính sách tác đng trc tip nh:
+ Chính sách cho phép Vit kiu mua BS ti Vit Nam
+ Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua
nhà ti thành ph.
+ Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc giao đt,
cho thuê đt
+ Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc BS .
+ Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS.
Các yu t thuc v kinh t v mô:
ó là các yu t kinh t liên quan nh:
- Tình hình cung - cu BS trong khu vc.
- c đim ca nhng ngi tham gia th trng BS trong khu vc.
- Các điu kin ca th trng BS trong khu vc.
- Hin trng vùng lân cn (c s h tng nh đng, h thng cp thoát nc,
cp đin, thông tin liên lc ).
12
- Mc đ tng trng GDP hàng nm ca vùng nh hng đn thu nhp, nim
tin v kinh t trong tng lai và t đó s tác đng đn cung cu BS.
- Thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng (thuc nhóm cao,
trung bình hay thp) so vi các vùng khác.

- Kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong khu vc;
- Mc giá bình quân các loi đt v trí trong cùng khu vc.
- T l thu và mc thu sut.
- Mc đ lm phát chung.
- Tình hình th trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dng
trong khu vc.
Các yu t xư hi:
Các yu t xư hi cng tác đng ln đn giá tr BS. Mt khu vc mà mt
đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS ni đó
s tng lên do cân bng cung - cu b phá v. Mt khác các yu t khác trong vùng
nh: cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán
ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr ca BS. Tình trng nhng
ngi sng trong BS, tình trng sc kho, ngh nghip và tình trng vic làm, các
mi quan h tình cm gia đình, xư hi ca nhng ngi đang chung sng Nhng
vn đ liên quan đn thuyt phong thu. (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009)
1.1.3 Phng pháp xác đnh giá bt đng sn
Có 5 phng pháp c bn đ đnh giá BS:
Phng pháp so sánh:
Cách tip cn th trng là tt nht trong 5 phng pháp, vì nó là trc tip
nht.  đt đc hiu qu, phi có 3 điu kin: đu tiên, phi có mt con s đúng
ca giá bán gn đây, thng là t 3 đn 5 giá. Th hai, thông tin v giá bán phi có
13
sn đ thc hin đnh giá. Trong mt s trng hp, và vì mt vài lý do khác nhau,
thông tin này không đc tit l ra ngoài bi nhng ngi am hiu v giá c và các
điu khon trong kinh doanh. Th ba, vic phân tích nhng giá bán có sn phi
đc thc hin bi mt ngi am hiu v các vn đ nh vy.
Phng pháp tip cn th trng là mt mô hình ca s đn gin hóa. Nó ch
yêu cu vic thu thp s liu bán hàng cho nhng phn đt tng đng nhau đư
đc bán gn đây. Nhng giá bán này sau đó đc so sánh vi nhng lô đt đc

đa ra bàn bc. Vn đ  hu ht các khu vc là s khó khn trong vic tìm kim đ
giá bán gn đây ca nhng lô đt trng. Mt khi đư tìm kim đ d liu, bc th
hai ch liên quan đn vic đánh giá bi cá nhân có thm quyn.
Phng pháp phân b:
Phng pháp phân b ch đnh mt t l nht đnh ca tng giá tr tài sn trên
ming đt. Ví d, trong mt khu vc dân c, giá bán trung bình ca nhng tài sn
đc ci thin vào khong 200,000 USD. Trong nhiu khu vc dân c, t l ca
tng giá tr trên giá tr khu đt khong 4:1. Nu toàn b tài sn có giá 200,000 USD
thì phn đt ch có giá 50,000 USD. T l này thay đi không đáng k  nhng
vùng lân cn, hu ht các thm đnh viên & nhà chng khoán đu bit rõ v khu vc
ca h.  mt s vùng mà nhu cu đt đai và kh nng mua đt không nhiu bng
nhng vùng khác, thì t l tài sn trên đt s là 6:1 hoc cao hn.
Phng pháp phát trin đt:
Phng pháp này đc áp dng tt nht cho vic thm đnh nhng khu đt
ln hoc đt trng. Gi s bn đc yêu cu thm đnh lô đt 25 mu vi kh nng
cao là phát trin thành khu dân c.
Phng pháp đt thng d:
Phng pháp đt thng d đc gi là khái nim ca các đi lý trong sn
xut. Nó là mt loi tng t phng pháp phát trin đt; tuy nhiên, nó đc s
dng tt nht trong vic c tính giá tr ca các khu vc cá nhân. Mc dù phng
14
pháp này đc s dng hiu qu trong vic đánh giá mt khu vc thng mi, nh
là khu vc ga dch v, khu vc nhà hàng, hoc kh nng thng mi hay công
nghip, thì điu chúng ta bàn bc  đây là s áp dng ca nó cho vic đánh giá khu
vc cn h.
Vn hóa đt thuê:
Phng pháp quyt đnh giá tr đt này có th đc s dng khi ch tài sn
gi li quyn s hu ca ming đt, trong khi cho thuê quyn phát trin và s dng
nó. Quy đnh cho thuê đt và s tin thuê đc quyt đnh bi v trí và loi hình
phát trin mà khu đt nhm ti. Hu ht các vùng đu ra quy đnh v điu khon

cho thuê. (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)
 Ti Vit Nam thng áp dng các phng pháp đnh giá BS sau:
Phng pháp so sánh/ so sánh trc tip:
Phng pháp này da trên c s giá đư đc bán trên th trng ca các BS
có nhiu đc đim tng đi ging so vi BS thuc đi tng xem xét, đ c
tính giá tr thc ca BS đó, đây là phng pháp đc s dng rng rưi  nhiu
nc trên th gii (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009).
Phng pháp thu nhp (còn gi là phng pháp đu t hoc phng pháp vn
hoá):
Phng pháp này da trên c s thu nhp ròng trung bình hàng nm trong
tng lai t mt BS, tng ng vi mt t l (%) thu hi vn nht đnh đi vi
BS đó (còn gi là t l vn hoá) đ tính ra giá tr ca BS đó. Mt hn ch ca
chính phng pháp này là các tham s đ tính toán giá tr BS đòi hi đ chính xác
cao, trong khi vic xác đnh chúng li phi tin hành trong điu kin d kin trc,
vì vy đ chính xác ca kt qu tính toán thng b hn ch, có th khc phc bng
cách s dng các phng pháp đnh giá khác đ kim tra, trong trng hp kt qu
kim tra có s chênh lch ln thì phi áp dng các phng pháp khác đ tính toán
(Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009).
15
Phng pháp chi phí (phng pháp giá thành):
Phng pháp này ch yu đc áp dng đ đnh giá nhng BS không có
hoc rt ít khi xy ra vic mua bán chúng trên th trng BS (nhà th, trng hc,
bnh vin, công s ). Da trên nguyên tc thay th, phng pháp giá thành cho
phép gi đnh rng, giá tr ca mt tài sn hin có, có th đo bng chi phí làm ra mt
tài sn tng t có vai trò nh là mt vt thay th, ngha là giá tr ca khu đt thay
th cng vi chi phí xây dng hin hành (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009).
Phng pháp li nhun:
Phng pháp này đc s dng đ xác đnh giá ca các tài sn đc bit nh
rp chiu phim, khách sn và nhng tài sn khác mà giá tr ca nó ch yu ph

thuc vào kh nng sinh li t tài sn đó; mt hn ch ca phng pháp này là ch
áp dng đ xác đnh giá tr cho nhng BS mà hot đng ca nó có to ra li nhun
(Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009).
Phng pháp thng d (hay phng pháp phân tích kinh doanh/phát trin gi
đnh):
Phng pháp này thng đc áp dng đ tính toán giá tr ca nhng BS
không phi theo hin trng s dng mà cn c vào mc đích s đc s dng chúng
trong tng lai, theo quy hoch đư đc cp có thm quyn phê duyt. Thc cht
phng pháp thng d là mt dng ca phng pháp giá thành, chúng thc hin
theo nguyên tc: Giá tr đt đai đc xác đnh trên c s giá tr còn li sau khi ly
giá tr công trình BS tr đi tng s chi phí và li nhun (Cc Qun lý nhà và Th
trng BS - B Xây dng, 2009).
1.2. Tín dng ngân hàng
1.2.1 Khái nim
Tín dng ngân hàng là giao dch tài sn gia ngân hàng vi bên đi vay (là
các t chc kinh t, cá nhân trong nn kinh t) trong đó ngân hàng chuyn giao tài
16
sn cho bên đi vay s dng trong mt thi gian nht đnh theo tho thun, và bên đi
vay có trách nhim hoàn tr vô điu kin c vn gc và lãi cho ngân hàng khi đn
hn thanh toán. Xut phát t đc trng ca hot đng ngân hàng là kinh doanh trên
lnh vc tin t nên tài sn giao dch trong tín dng ngân hàng ch yu là di hình
thc tin t. Tuy nhiên trong mt s hình thc tín dng, nh cho thuê tài chính thì
tài sn trong giao dch tín dng cng có th là các tài sn khác nh tài sn c đnh
(Dân Kinh T, 2013). Trong lun vn ch đ cp đn tín dng ngân hàng di hình
thc tin t.
1.2.2 c đim ca tín dng ngân hàng
Ba đc đim chung v tín dng là lãi sut, thi gian đáo hn và các điu
khon thanh toán. Mi yu t s nh hng đn khon cp tín dng s đc hoàn
tr nh th nào.
Lãi sut:

Lãi sut là mt khon phí (có th có phí và l phí khác), ngi đi vay s tr
tin đ s dng vn ca TCTD. Lãi sut đc tính da trên s d hàng ngày hoc s
d trung bình hàng tháng ca khon vay. Có hai loi lãi sut là lãi sut c đnh và
lãi sut linh hot:
- Lãi sut c đnh: là khi th trng thay đi thì lãi sut vn đc gi c đnh
theo đ dài ca khon vay. i vi tín dng m - kt thúc thì khi mun thay đi lãi
sut thì TCTD thông báo đn khách hàng trc v s thay đi này.
- Lãi sut linh hot: là t l thay đi da trên mt ch s hay công thc. Bng
cách s dng lãi sut linh hot mà ngân hàng hn ch ri ro lãi sut (Credit Union
National Association, 2001).
Lãi sut dành cho hình thc cp tín dng BS thng đc áp dng lãi sut
cho vay trung dài hn tùy vào quy đnh ca ngân hàng mà lãi sut cho vay trung dài
hn đc c đnh mi nm hay th ni theo tình hình bin đng ca lãi sut huy
đng đu vào.