Luận văn Thạc sĩ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam - trên địa bàn TPHCM

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH




VÕ THANH HẢI



GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM –
TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ




TP. Hồ Chí Minh - Năm 2013

2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho
ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xuất
Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá
trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc cùng với sự hướng dẫn tận tình của
Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin
cậy và được xử lý khách quan và trung thực.
Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong
danh mục tài liệu tham khảo.

Tác giả: Võ Thanh Hải

3

MỤC LỤC


Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Lời mở đầu
1. Cơ sở hình thành đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Kết cấu của luận văn
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU
NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM
1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 17
1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng 17
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng. 17
1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong cấp tín dụng. 18
1.1.1.3 Quy trình tín dụng 20
1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân 24
1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay 25
1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM 26
1.1.2.1 Khái niệm 26
1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng . 26

1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng 27
4

1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng . 28
1.1.3 Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. 31
1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở 31
1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá người có thu nhập trung bình và thấp 32
1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp 34
1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 35
1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình
và thấp 36
1.2.1.1 Về phía khách hàng 36
1.2.2.2 Về phía ngân hàng 36
1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp tại các nước trên thế giới 37
1.4 Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung
bình và thấp 40
1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài 42
1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng 42
1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng 43
1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay 43
1.4.5 Thang đo xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng 44
Kết luận chương 1 46
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU
NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP
KHẨU VIỆT NAM - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH
2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) . 47
2.1.1 Giới thiệu chung 47
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn 48

5

2.2 Phân khúc đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM 49
2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. 50
2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
của các NHTM Việt Nam 50
2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam 51
2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
của các NHTM Việt Nam 53
2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của
NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN) 57
2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN 57
2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp
của Eximbank VN 62
2.5.2.1 Đánh giá chung 62
2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trưởng 63
2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp của EIB 64
2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank 67
2.5.3.1 Chưa có chiến lược phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên
nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể. 67
2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế . 68
2.5.3.3 Mạng lưới giao dịch chưa được phân bố đồng đều . 68
2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chưa được quan tâm đúng mức 68
2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với người có
thu nhập trung bình và thấp. 69
2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu 69
2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu 69
2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu 70
6

2.6.4 Kết quả kiểm định EFA các thang đo 70
2.6.5 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà của
Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp 71
2.6.5.1 Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng 71
2.6.5.2 Nhóm các yếu tố bên trong . 72
2.6.5.3 Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay 72
2.6.5.4 Nhóm các yếu tố bên ngoài 73
2.6.5.5 Kết quả kiểm đinh EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà của
Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp 74
2.6.6 Kiểm định mô hình 75
2.6.6.1 Kết quả phân tích hồi quy 75
2.6.6.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu 77
Kết luận chương 2 80
Chƣơng 3: Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung
bình và thấp tại Eximbank
3.1 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015 81
3.1.1 Định hướng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm 2020 81
3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tư cho nền kinh tế 82
3.2 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015 82
3.2.1 Một số định hướng cụ thể 82
3.2.2 Một số chỉ tiêu 83
3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp tại Eximbank. 83
3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lược 83
3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn 84
3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ . 85
3.3.4 Chính sách ưu đãi của chính phủ 86
7

3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân 86
3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank . 87
3.3.7 Giải pháp về mạng lưới giao dịch 88
3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục 89
3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ 89
3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi 90
3.4 Các biện pháp hỗ trợ 90
3.4.1 Phát triển thị trường cầm cố thế chấp bất động sản 90
3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản . 91
3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi
ro tín dụng 94
3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ . 95
3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt. 96
3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cường thanh tra, giám
sát ngân hàng 97
3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp . 97
Kết luận chương 3 99
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 01: Bảng câu hỏi khảo sát
Phụ lục 02: Mô tả sản phẩm cấp tín dụng mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại
Eximbank
Phụ lục 03: Số liệu phân tích bằng SPSS



8

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

TMCP
Thương mại cổ phần
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
Eximbank
Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam
NHTM
Ngân hàng thương mại
EIB
Eximbank
NQ
Nghị quyết
CP
Chính phủ
QĐ
Quyết định
NHNN
Ngân hàng nhà nước
TT
Thông tư
BXD
Bộ xây dựng
HDB
Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) – Singapore
CPF
Quỹ tiết kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund)
MBSs
Chứng khoán hóa bất động sản (Mortage Back Securities)

GHB
Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank)
CT
Chỉ thị
NH
Ngân hàng
GP
Giấy phép
VN
Việt Nam
9

BĐS
Bất động sản
UBND
Uỷ ban nhân dân
VIB
Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (Vietnam International Bank)
VPBank
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
HDBank
Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM
NamABank
Ngân hàng TMCP Nam Á
ANZ
Ngân hàng ANZ Việt Nam
Hong Leong
Bank
Ngân hàng Hong Leong Việt Nam
ACB

Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)
Sacombank
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín
VCB
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
BIDV
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Commercial Bank for
Investment and Development of Vietnam)
Vietinbank
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
Agribank
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam
MHB
Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (Mekong Housing
Bank)
HĐQT
Hội đồng quản trị
Techcombank
Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
HSBC
Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC Việt Nam
MB
Ngân hàng TMCP Quân Đội Việt Nam (Military Commercial Joint Stock
Bank)
TSĐB
Tài sản đảm bảo
ATM
Máy rút tiền tự động (Automated Teller Machine)
10

Hong Leong
Bank
Ngân hàng Hong Leong Việt Nam
ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)
Sacombank
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín
TGN
Tổng nguồn vốn
VĐL
Vốn điều lệ
VCB
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
TCTD
Tổ chức tín dụng
CIC
Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center)

11

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu
Bảng 2.1: Số liệu về mức tăng trưởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai
đoạn 2010-3/2013
Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB
Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cấp tín dụng của ACB, Sacombank, EIB
Bảng 2.4: Cơ cấu dự nợ phân theo loại khách hàng
Bảng 2.5: Mức lãi suất cho vay bình quân giai đoạn 2010-2013 của EIB
Bảng 2.6: Tốc độ tăng trưởng tín dụng và thị phần tín dụng của EIB giai đoạn 2010 -
3/2013
Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu của EIB giai đoạn 2010-3/2013
Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trưởng tín dụng nhà
ở giai đoạn 2010-3/2013.
Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng
Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong
Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay
Bảng 2.12: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên ngoài
Bảng 2.13: Kết quả EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà đối với người có
thu nhập trung bình và thấp của Eximbank.
Bảng 2.14: Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà để ở đối với

người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank





12

LỜI MỞ ĐẦU

1. Cơ sở hình thành đề tài
Theo số liệu điều tra cho thấy số lượng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
như các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hiện vẫn còn ở nhà tạm bợ,
hầu hết họ chưa có chổ ở ổn định. Và theo như kết quả khảo sát mức sống năm 2010,
thì tỷ lệ hộ có nhà ở kiên cố là 49,2%, nhà bán kiên cố là 37,8%, nhà thiếu kiên cố là
7,5% và nhà đơn sơ là 5,6% (Tổng cục thống kê, 2010). Do đó, các đối tượng có thu
nhập càng thấp thì lại có nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết so với các đối tượng
khác và khi đó họ rất mong tích lũy tiền để có được căn nhà như mong ước. Nhưng để
thực hiện được điều này lại rất khó khăn và thời gian tích lũy được số tiền đủ để mua
một căn nhà lại rất dài. Xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với
mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở
1
ngày càng cao (Nguyễn Tấn Vạng, 2009).
Vấn đề đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng này là một vấn đề to lớn và
mang tính cấp thiết của toàn xã hội, của các cấp chính quyền. Vấn đề này đã được
Chính phủ quan tâm từ năm 2006 thông qua nhiều chính sách hổ trợ, khuyến khích các
thành phần kinh tế đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư và tham gia xây dựng
nhà ở, cho các đối tượng này. Nhưng vần đề vẫn còn bỏ ngõ và chưa đạt được hiệu quả
mong muốn do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào
các dự án nhà ở cho các đối tượng này do khả năng thu hồi vốn chậm và khả năng sinh

lợi còn thấp. Tiếp theo đó là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Về một số giải
pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu,
trong đó có đề cập đến các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích ( miễn, giảm thuế thu nhập
doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng đầu ra…) các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà

1
Tỉ số nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở bình quân trên thu nhập bình quân, khoảng 280 triệu đồng/căn hộ, đối với
người có thu nhập thấp.
13

ở xã hội. Nhưng chỉ có các sự hỗ trợ từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư và chính phủ thì
khả năng giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng này thì họ vẫn khó mà có thể
sở hữu được căn nhà như mong ước. Do đó cần phải có sự hỗ trợ vốn từ phía các ngân
hàng thương mại.
Đề cập đến vấn đề tín dụng bất động sản dành cho đối tượng là khách hàng cá
nhân thì các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng như Ngân hàng Eximbank đã có
nhiều sản phẩm, chương trình cấp tín dụng vốn mua nhà, sửa nhà với tỷ lệ vay vốn tối
đa 70% - 80% giá trị căn nhà nhưng hầu hết các sản phẩm này đều chỉ dành cho các
đối tượng có thu nhập cao, thời hạn vay vốn ngắn từ 5-10 năm hay dài hơn 20 năm
nhưng đòi hỏi người vay phải có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên và lãi suất
tương đối thấp (từ 8%-10%) nhưng lãi suất chỉ được cố định khoảng 3 tháng đầu. Do
đó với những người có thu nhập trung bình và thấp và khả năng tích lũy của họ thấp
thì hoàn toàn không có khả năng tiếp cận những khoản vay này. Trong khi tại một số
nước như Mỹ, khoản vay kéo dài tới 30 năm với lãi suất rất thấp, chỉ khoảng
3,5%/năm (Vũ Dũng, 2013). Trong khi đó, thực trạng tín dụng bất động sản của các
ngân hàng thương mại Việt Nam tại TP.HCM theo báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt
Nam thì tính đến 12/2010 tổng dư nợ bất động sản cả nước trên địa bàn TP.HCM là
98.256 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% trong tổng dư nợ bất động sản cả nước.
Do đó ngoài các hoạt động hỗ trợ, khuyến khích của Chính phủ và các doanh
nghiệp, nhà đầu tư thì cần phải có một sự đóng góp rất lớn từ các khoản vay trả chậm,

trả góp với lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại. Do đó đây là thị trường tìm
năng lớn cho các ngân hàng thương mại tại TP.HCM với phân khúc khách hàng là các
cá nhân có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng đây là một thách thức cũng như một
cơ hội rất lớn của các NHTM. Do đó đề tài “ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank” là đề tài được nghiên
cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu, khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấp tín
dụng đối với đối tượng này của ngân hàng Eximbank. Để từ đó đem lại chất lượng
14

cảm nhận và sự phân biệt so với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh cho người tiêu
dùng, để tạo ra sự say mê của người tiêu dùng đối với thương hiệu thông qua sự đánh
giá chủ quan của họ, và các NHTM cần phải hiểu rằng đều này cũng mang lại giá trị
cho khách hàng bởi nó tạo ra những lý do khiến họ mua sản phẩm – là một yếu tố
quan trọng ảnh hưởng và tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo
và Hoàng Trọng, 2010), từ đó gia tăng quy mô khách hàng và gián tiếp gia tăng lợi
nhuận từ hoạt động này.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:
- Hệ thống cơ sở lý luận về tín dụng và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung
bình và thấp.
- Phân tích đúng thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là được thực hiện trên địa bàn TP.HCM. Các
số liệu, thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục
thống kê, các tạp chí,…từ năm 2010 - 3/2013.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Luận văn kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, thống kê, so sánh,
tổng hợp, suy diễn, quy nạp để xác định rõ thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt
Nam.
15

- Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua bảng
câu hỏi khảo sát nhằm xác định rõ các yếu tố tác động đến xu hướng mở rộng tín
dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất
Nhập Khẩu Việt Nam.
5. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn bao gồm những phần sau:
Lời mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU
NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM
Giới thiệu tổng quan về tín dụng ngân hàng, khái niệm tín dụng nhà ở, khái niệm
người có thu nhập thấp, đồng thời nêu ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp, và những bài học kinh nghiệm trên thế giới về
mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU
NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ
CHÍ MINH
Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Eximbank, trình bày thực
trạng về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp, trình bày về vấn đề
tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế giới và Việt Nam,
Tình hình hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các
doanh nghiệp bất động sản và nêu một số chương trình cấp tín dụng mua nhà đối với
khách hàng có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam và của
Eximbank. Trình bày một số nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng Eximbank.

Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định
mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được.
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI
CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK
16

Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân
hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà
ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

17

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ
THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM


1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng
 Khái niệm
Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho
khách hàng trong một thời hạn nhất định với một khoản chi phí nhất định. Trong các
hình thức cấp tín dụng như: cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán, thì
cho vay là một trong những phương thức cấp tín dụng mà theo đó tổ chức tín dụng
giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định
theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (Nguyễn Minh Kiều, 2009).

Hay cho vay còn được định nghĩa là hoạt động tín dụng trực tiếp. Trong đó, ngân hàng
chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định với
nghĩa vụ hoàn trả có lãi.
 Đặc điểm
Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính:
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng.
- Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời.
- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí



18

1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng
 Nguyên tắc cấp tín dụng
Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng
nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định. Do đó khi cấp tín dụng cho
khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết.
Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của
người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu
và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể.
- Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo
đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng.
Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân
hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng.
 Điều kiện cấp tín dụng
Khi cấp tín dụng mặc dù các ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải tuân thủ các
nguyên tắc trên nhưng trên thực tế thì không phải khách hàng nào cũng tuân thủ đầy

đủ các nguyên tắc trên và cho dù có tuân thủ đầy đủ thì cũng không thể khắc phục
hay hạn chế được rủi ro trong cấp tín dụng. Do đó khi cấp tín dụng các ngân hàng
cần phải xem xét các điều kiện vay nhất định.
Theo Quy chế cho vay do Ngân hàng nhà nước ban hành thì các điều kiện vay vốn
mà khách hàng cần phải có khi xem xét cấp tín dụng bao gồm:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân
sự theo qui định của pháp luật.
- Có mục đích vay vốn hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
- Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả.
19

- Thực hiện các qui định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Đây chỉ là những hướng dẫn chung cho các NHTM. Khi cấp tín dụng các NHTM có
thể cụ thể hóa và đặt ra những điều kiện riêng của mình cho từng trường hợp cụ thể.
 Đối tƣợng cấp tín dụng
Ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc cấp tín dụng và các điều kiện cấp tín dụng
trên, khi cấp tín dụng các NHTM còn phải tuân thủ quy định cụ thể về đối tượng cấp
tín dụng. Ở các quốc gia khác nhau có những qui định khác nhau về đối tượng cấp tín
dụng. Ở Việt Nam khi cấp tín dụng các NHTM không được cấp tín dụng cho các đối
tượng như sau:
- Mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua bán,
chuyển nhượng, chuyển đổi.
- Thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch pháp luật cấm.
- Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.
 Những quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng
Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Do
đó hầu hết các ngân hàng thương mại và pháp luật các nước đều đưa ra những qui định
nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng:

- Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách
hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín
dụng theo qui định.
- Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn
vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính
chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay.
- Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó
giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh
vực (phân tán rủi ro tín dụng).
20

- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng
áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu
hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng
như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản,
cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
1.1.1.3 Quy trình tín dụng
 Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng
Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn
của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh
lý hợp đồng tín dụng.
Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng
đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý
góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Về mặt quản trị, quy
trình tín dụng có tác dụng như sau:
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của
từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về
mặt hành chính.

- Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động
tín dụng.
 Quy trình tín dụng cơ bản
- Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng,
nó được thực hiện sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay
vốn, là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đề thực hiện các
khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định tín dụng.
21

- Thẩm định tín dụng: để đảm bảo được mục tiêu thu hồi nợ, thẩm định tín dụng cần
tập trung vào các nội dung chính sau:
+ Thẩm định tư cách khách hàng: Mục tiêu của thẩm định tư cách khách hàng là
đánh giá tư cách pháp nhân, tính chất hợp pháp và mức độ tin cậy đối với những
thủ tục vay mà khách hàng phải tuân thủ.
+ Thẩm định khả năng tài chính: Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời
hạn cam kết là một trong những điều kiện tiên quyết để xem xét cho khách hàng
vay. Đối với ngân hàng, khả năng tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả
năng trả nợ của khách hàng.
+ Thẩm định khả năng trả nợ: Mục tiêu tối quan trọng của thẩm định tín dụng là
đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng. Do đó thẩm định tính khả thi
của phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư là công việc rất quan trọng
để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
+ Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay: để bảo đảm tiền vay thực sự có hiệu quả đòi
hỏi:
 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị
và có thị trường tiêu thụ).
 Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cấp tín dụng có quyền xử lý tài sản dùng
làm bảo đảm tiền vay
Do đó, mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay là đánh giá một cách chính

xác và trung thực xem tài sản đảm bảo nợ vay có thỏa mãn các yêu cầu nêu trên hay
không. Nếu thỏa mãn thì khả năng thu hồi nợ được nâng cao, do có tài sản đảm bảo
nợ vay phù hợp. Nếu không thì tài sản đảm bảo nợ vay không thể giúp gì thêm cho
khả năng thu hồi nợ (Nguyễn Minh Kiều, 2009).
- Quyền phán quyết tín dụng: tùy theo quy mô vốn vay lớn hay nhỏ quyền phán
quyết thường được trao cho một hội đồng tín dụng hay một cá nhân phụ trách. Hội
22

đồng tín dụng bao gồm những người có quyền hạn và trách nhiệm quan trọng trong
ngân hàng, thường phán quyết những hồ sơ vay vốn có quy mô lớn trong khi quyền
phán quyết các hồ sơ nhỏ thường được trao cho cá nhân phụ trách.
Sau khi ra quyết định tín dụng, kết qua có thể là chấp thuận hoặc từ chối cấp tín dụng,
tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước. Nếu chấp thuận cấp tín dụng, cán
bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các bước
tiếp theo. Nếu từ chối cấp tín dụng, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do
cho khách hàng được rõ.
- Giải ngân: là khâu tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Giải ngân là
phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong hợp đồng. Tuy
là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng là khâu quan trọng
vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai sót ở các khâu trước.
Ngoài ra cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soát xem vốn tín dụng có
được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không? Nguyên tắc giải ngân là luôn luôn
gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch vụ đối ứng nhằm đảm bảo
khả năng thu hồi nợ sau này. Tuy vậy giải ngân cũng phải tuân thủ nguyên tắc đảm
bảo thuận lợi tránh gây khó khăn và phiền hà cho khách hàng.
- Giám sát tín dụng: là khâu khá quan trọng nhằm mục tiêu bảo đảm tiền vay được
sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát hiện và chấn chỉnh
kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ sau này, các
phương pháp giám sát tín dụng có thể áp dụng bao gồm:
+ Giám sát hoạt động tài khoản của khách hàng tại ngân hàng;

+ Phân tích các báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ;
+ Giám sát khách hàng thông qua việc trả lãi định kỳ;
+ Viếng thăm và kiểm soát địa điểm hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc nơi cư
ngụ của khách hàng đứng tên vay vốn;
+ Kiểm tra các hình thức bảo đảm tiền vay;
23

+ Giám sát hoạt động khách hàng thông qua mối quan hệ với khách hàng khác;
+ Giám sát khách hàng thông qua những thông tin thu thập khác;
- Thanh lý hợp đồng tín dụng: thanh lý hợp đồng tín dụng có thể xảy ra do khách
hàng vi phạm hợp đồng hoặc do khoản vay đã đến hạn. Đây là khâu kết thúc của quy
trình tín dụng. Khâu này gồm có các việc quan trọng cần xử lý:
+ Thu nợ: ngân hàng tiến hành thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã
cam kết trong hợp đồng tín dụng.Tùy theo tính chất của khoản vay và tình hình tài
chính của khách hàng, hai bên có thể thỏa thuận và lựa chọn một trong những hình
thức thu nợ sau:
 Thu nợ gốc và lãi một lần khi đáo hạn;
 Thu nợ gốc một lần khi đáo hạn và thu lãi theo định kì;
 Thu nợ gốc và lãi theo nhiều kỳ hạn;
Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể
xem xét cho gia hạn nợ hoặc chuyển sang nợ quá hạn để sau này có biện pháp xử lý
thích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ.
+ Tái xét hợp đồng tín dụng: Thực chất là tiến hành phân tích tín dụng trong điều
kiện khoản tín dụng đã được cấp nhằm mục tiêu đánh giá chất lượng tín dụng, phát
hiện rủi ro để có hướng xử lý kịp thời.
+ Thanh lý hợp đồng tín dụng và khách hàng đã hoàn tất các nghĩa vụ trả nợ gốc và
lãi thì ngân hàng và khách hàng làm thủ tục thanh lý hợp đồng tín dụng, giải chấp
tài sản nếu có và lưu hồ sơ vay vốn của khách hàng vào kho lưu trữ. Trong trường
hợp này hai bên ngân hàng và khách hàng tiến hành thanh lý hợp đồng tín dụng
mặc nhiên. Trong trường hợp ngân hàng giám sát và phát hiện thấy khách hàng vi

phạm những cam kết ghi trong hợp đồng tín dụng nghiêm trọng có thể ảnh hưởng
đến khả năng thu hồi nợ sau này, ngân hàng có thể đề nghị và tiến hành thanh lý
hợp đồng tín dụng bắt buộc.

24

1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân
 Đối tƣợng và mục tiêu thẩm định tín dụng cá nhân
Khác với tín dụng doanh nghiệp, đối tượng thẩm định tín dụng cá nhân là những
thể nhân đang để nghị vay vốn ngân hàng. Mục tiêu của thẩm định tín dụng cá nhân là
đánh giá chính xác và trung thực khả năng trả nợ của cá nhân khách hàng đang đề
nghị vay vốn ngân hàng. Khả năng thu hồi nợ của ngân hàng khi cấp tín dụng cho
khách hàng cá nhân phụ thuộc vào những yếu tố sau đây:
- Thái độ của khách hàng trong việc trả nợ vay.
- Thu nhập cá nhân của khách hàng.
- Các nguồn thu nhập khác khách hàng có thể sử dụng để trả nợ.
- Tài sản khách hàng dùng làm đảm bảo nợ vay.
Do đó, thẩm định tín dụng cá nhân chủ yếu tập trung vào thẩm định mức độ tin cậy
của những yếu tố này, qua đó có thể đánh giá được khả năng có trả được nợ hay
không.
 Thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân
Khi thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, thường chúng ta tập
trung vào một số yếu tố liên quan đến khách hàng hình thành nhóm nội dung cần
thẩm định. Nhiều ngân hàng vẫn sử dụng phương pháp truyền thống để đánh giá tín
dụng đối với khách hàng cá nhân, chẳng hạn phân tích và đánh giá 5C, bao gồm:
- Character (tư cách của khách hàng vay vốn): đánh giá tư cách của khách hàng là
xem xét sự trung thực, ý thức trách nhiệm, ý thức chấp hành và lập trường của họ, để
từ đó phán quyết về sự sẳn lòng trả nợ của khách hàng.
- Capacity (năng lực của khách hàng): đánh giá năng lực của khách hàng là xem xét
khả năng kiếm tiền của khách hàng, để từ đó phán quyết xem khách hàng có thể tạo ra

được thu nhập dùng để trả được nợ hay không.
25

- Capital (vốn riêng của khách hàng): đánh giá nguồn vốn riêng của khách hàng là xem
xét xem khách hàng có tài sản lưu động nào có thể thanh lý nhanh chóng để trả nợ cho
ngân hàng hay không.
- Collateral (tài sản đảm bảo nợ vay): đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay là xem xét xem
khách hàng có tài sản đảm bảo hay không và khả năng thanh lý tài sản mà khách hàng
dùng để thế chấp hoặc cầm cố khi vay tiền ngân hàng như thế nào.
- Conditions (điều kiện trả nợ): đánh giá điều kiện trả nợ là xem xét những yếu tố kinh
tế và hoàn cảnh môi trường nằm ngoài sự kiểm soát nhưng có ảnh hưởng đến khả năng
trả nợ của khách hàng.
1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay
 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố
Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của
mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có
thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu có loại cần đăng ký quyền sở hữu (xe cộ,
phương tiện vận chuyển). Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố
tài sản phải được giao nộp cho bên cấp tín dụng. Đối với tài sản có đăng ký sở hữu, khi
cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố
cho bên thứ ba giữ.
 Bảo đảm bằng tài sản thế thế chấp
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của
mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là
việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử
dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cấp tín dụng. Vấn đề thế
chấp tài sản bị chi phối bởi luật Dân sự và Luật đất đai.
 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được
tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cấp tín dụng của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay