Luận văn thạc sĩ Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH




VÕ KIM THO





NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG
TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG
BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH








LUN VN THC S KINH T

TP. H CHÍ MINH - NM 2011

B GIÁO DC VÀ ÀO TO

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH




VÕ KIM THO





NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG
TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG
BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH

Chuyên ngành: KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

Mã s: 60.31.12



LUN VN THC S KINH T






NGI
HNG DN KHOA HC:


GS.TS. DNG TH BÌNH MINH






TP. H CHÍ MINH - NM 2011
-3-


MC LC
Danh mc t vit tt 7

Danh mc hình v 8
PHN M U 9
1. Lý do chn đ tài 9
2. Mc tiêu nghiên cu 9
3. i tng nghiên cu 10
4. Phng pháp nghiên cu 10
5. Ý ngha khoa hc thc tin ca đ tài 10
6. Nhng đim mi ca lun vn 11
7. Kt cu lun vn 11
CHNG 1. LÝ LUN C S V TH TRNG BT NG SN
VÀ CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH
TRNG BT NG SN 12
1.1. TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN 12
1.1.1. Khái nim bt đng sn, hàng hoá và th trng bt đng sn 12
1.1.2. Các ch th hot đng trên th trng bt đng sn 12
1.1.3. Các tiêu chí v s phát trin th trng bt đng sn 13
1.2. CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH
TRNG BT NG SN 14
1.2.1. Tín dng ngân hàng 14
1.2.2. Thu bt đng sn 15
1.2.3. Các khon thu tài chính khác 17
1.2.4 Các qu đu t bt đng sn 18
1.3. TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S
PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 19
1.3.1. Tác đng ca tín dng ngân hàng 19
1.3.2. Tác đng ca thu bt đng sn 20
1.3.3. Tác đng ca các khon thu tài chính khác 21
1.3.4. Tác đng ca các qu đu t bt đng sn 21
1.4. KHÁI QUÁT V CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S
PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN  MT S NC

VÀ BÀI HC KINH NGHIM CHO VIT NAM 22
1.4.1. Khái quát v các hot đng tài chính đi vi s phát trin th trng
-4-


bt đng sn  mt s nc 22
1.4.1.1. Khái quát v hot đng chính sách tín dng cho vay BS đi vi
s phát trin th trng bt đng sn  Nht 22
1.4.1.2. Khái quát v hot đng thu BS đi vi s phát trin th trng
bt đng sn  Trung quc 23
1.4.1.3. Khái quát v hot đng thu và tín dng cho vay BS “di chun”
đi vi s phát trin th trng bt đng sn  M 24
1.4.1.4. Khái quát v hot đng các qu đu t BS đi vi s phát trin
th trng bt đng sn  Singapore 25
1.4.2. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 26
Kt lun chng 1: 28
CHNG 2. THC TRNG CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I
VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM
GIAI ON 2006-2011 29
2.1. TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN TP.HCM 29
2.1.1. Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 29
2.1.2. Thc trng các ch th hot đng trên th trng bt đng sn TP.HCM 30
2.2. THC TRNG CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI TH
TRNG BT NG SN TP.HCM 36
2.2.1. Thc trng tín dng ngân hàng đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 36
2.2.2. Thc trng thu đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 38
2.2.3. Thc trng khác khon thu tài chính khác đi vi th trng bt đng
sn TP.HCM 41
2.2.4. Thc trng các qu đu t đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 43
2.3. PHÂN TÍCH TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH

I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 44
2.3.1. Mô hình hi qui bi MLR 44
2.3.2. Tín dng ngân hàng 49
2.3.3. Thu bt đng sn 53
2.3.4. Các khon thu tài chính khác 57
2.3.5. Các qu đu t bt đng sn 59
2.4. ÁNH GIÁ THC TRNG TÁC NG CA CÁC HOT NG
TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN
TP.HCM 61
-5-


2.4.1. Thành tu 61
2.4.2. Hn ch và nguyên nhân 64
Kt lun chng 2: 67
CHNG 3. CÁC GII PHÁP HOT NG TÀI CHÍNH I VI
S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM N
NM 2015 68
3.1. NH HNG PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN
TP.HCM 68
3.1.1. Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn TP.HCM 68
3.1.2. Ni dung đnh hng phát trin th trng bt đng sn TP.HCM 69
3.1.3. Hoàn thin các ch th hot đng trên th trng bt đng sn 70
3.2. CÁC GII PHÁP HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT
TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 71
3.2.1. Các gii pháp v tín dng ngân hàng 71
3.2.2. Các gii pháp v thu bt đng sn 73
3.2.3. Các gii pháp v các khon thu tài chính khác 76
3.2.4. Các gii pháp v mô hình qu đu t 78
3.2.5. Các gii pháp tài chính khác 80

Kt lun chng 3: 83
KT LUN 84
TÀI LIU THAM KHO 85
PH LC 88
Bng 2.1 D n tín dng BS ca các NH ti TP.HCM t nm 2006-2011 88
Bng 2.2 T trng d n cho vay các nhóm sn phm tín dng BS trong
tng d n BS ti các NHTM trên đa bàn TP.HCM 88
Bng 2.3 Bng lãi sut (%) cho vay bt đng sn (VN) bình quân ti
TP.HCM so vi lãi sut cho vay bình quân c nc t nm 2006-2011 88
Bng 2.4 Bng d n xu cho vay BS ca các ngân hàng thng mi
ti TP.HCM t nm 2006-2011 89
Bng 2.5 S thu thu s dng đt nông nghip ti TP.HCM t nm 2006-2011 89
Bng 2.6 S thu thu nhà đt ti TP.HCM t nm t 2006 - 2011 89
Bng 2.7 S thu thu chuyn quyn s dng đt ti TP.HCM t
nm 2006 - 2011 89
Bng 2.8 S thu tin s dng đt ti TP.HCM t nm 2006 - 2011 90
-6-


Bng 2.9 S thu tin thuê mt đt, mt nc ti TP.HCM nm 2006 - 2011 90
Bng 2.10 Các qu đu t vào bt đng sn  Vit Nam 90

-7-


DANH MC T VIT TT

APEC T chc hp tác kinh t Châu Á-Thái Bình Dng
BS Bt đng sn
FDI Qu đu t nc ngoài

HDB C quan phát trin nhà  Singapore
NHNN Ngân hàng Nhà nc
NHTM Ngân hàng Thng mi
OPUD T chc thúc đy phát trin đô th Nht Bn
REITs Qu tín thác bt đng sn
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y ban nhân dân
USD ô la M
WTO T chc thng mi th gii

-8-


DANH MC HÌNH V

Hình 1.1
Tác đng ca thu ph thuc vào đ co dãn ca cung và cu bt đng
sn
Hình 2.1
Lng cung cn h ti TP.HCM qua các nm 2006-2011
Hình 2.2
Lng cung bit th ti TP.HCM qua các nm 2006-2011
Hình 2.3
Giá thuê vn phòng ti các Thành ph Châu Á
Hình 2.4
Ngun cung vn phòng cho thuê ti TP.HCM phân theo hng
Hình 2.5
D n tín dng và tng d n tín dng BS ti các ngân hàng trên đa
bàn TP.HCM t 2006-2011
Hình 2.6

Tc đ tng trng d n tín dng BS ti các ngân hàng trên đa
bàn TP.HCM t 2006-2011
Hình 2.7
Lãi sut cho vay bt đng sn (VN) bình quân ti TP.HCM so vi
lãi sut cho vay bình quân c nc t nm 2006-2011
Hình 2.8
S thu thu s dng đt nông nghip ti TP.HCM t nm 2006-2011
Hình 2.9
S thu thu nhà đt ti TP.HCM t nm 2006-2011
Hình 2.10
S thu thu chuyn quyn s dng đt ti TP.HCM t nm 2006-2011

Hình 2.11
S thu tin s dng đt ti TP.HCM t nm 2006-2011
Hình 2.12
S thu tin thuê đt ti TP.HCM t nm 2006-2011
Hình 2.13
Ngun vn FDI đu t vào BS ti Vit nam t nm 2006-2011
Hình 2.14
Mô hình nghiên cu tng quát tác đng ca các hot đng tài chính
đn ngun cung BS
-9-


PHN M U

1. Lý do chn đ tài
Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng có v trí và vai trò quan trng
đi vi nn kinh t th trng nói chung và th trng bt đng sn Thành ph H
Chí Minh nói riêng, vì th trng này cha đng mt lng tài sn rt ln c v quy

mô, tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân.
Bt đng sn là tài sn ln ca mi quc gia. T trng bt đng sn trong tng
s ca ci xã hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40%
lng ca ci vt cht ca mi nc. Các hot đng liên quan đn bt đng sn
chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Bt đng sn còn là tài sn ln ca
tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh t th trng thì bt đng sn ngoài chc
nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia đình, nó còn là ngun vn đ phát
trin thông qua hot đng th chp. Do đó, th trng bt đng sn có quan h mt
thit vi các th trng khác nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng,
th trng lao đng, th trng vt liu xây dng, iu hành tt và phát trin th
trng bt đng sn s có tác dng thúc đy tng trng kinh t TP.HCM thông qua
thu hút các ngun vn đu t trong và ngoài nc, gii quyt vn đ lao đng, phát
trin các ngành liên quan, to lp qu nhà  đm bo ngun cung n đnh cho ngi
dân thành th.
Vì vy, nghiên cu các mt hn ch, bt cp t h thng chính sách, pháp lut
ca Nhà nc và các gii pháp hot đng tài chính trong quá trình phát trin th
trng bt đng sn TP.HCM đ tìm ra các gii pháp hiu qu nhm thu hút các
ngun lc xã hi, các thành phn kinh t tham gia phát trin th trng này là ht
sc cn thit. Ngoài ra, nghiên cu cng góp phn phát trin và qun lý hiu qu th
trng bt đng sn nhà , bình n th trng nhà , bo đm ngun cung qu nhà 
cho ngi dân là mt trong nhng vai trò quan trng ca các c quan qun lý nhà
nc v th trng bt đng sn nhà .

2. Mc tiêu nghiên cu
Mc tiêu chính ca nghiên cu này là phân tích tác đng ca các hot đng tài
chính (tín dng, thu, các khon thu tài chính khác và các qu đu t bt đng sn)
đi vi th trng bt đng sn TP.HCM. Qua đó, kin ngh các gii pháp tác đng
đn các yu t c bn, các gii pháp hot đng tài chính và các gii pháp h tr cho
-10-

th trng bt đng sn đ khc phc các hn ch ca th trng, đng thi khuyn
khích các thành phn kinh t tham gia phát trin th trng nhà  ti TP.HCM.

3. i tng và phm vi nghiên cu
Nghiên cu này tp trung vào các yu t c bn và các gii pháp tác đng ca các
hot đng tài chính đn th trng bt đng sn ti TP.HCM.
Nghiên cu đc tin hành ti TP.HCM trong khong thi gian 2006 – 2011 và
đnh hng 2011 - 2015.

4. Phng pháp nghiên cu
Phng pháp phân tích đnh tính và tng hp: đc tác gi s dng đ làm c s
cho vic làm rõ các thc trng và đ xut các gii pháp nhm phát trin th trng
bt đng sn ti TP.HCM.
Phng pháp đnh lng: đc tác gi s dng đ phân tích tác đng ca các hot
đng tài chính đn th trng BS thông qua mô hình Hi qui bi.

5. Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài
Tình hính nghiên cu  nc ngoài: Các nghiên cu  nc ngoài v th trng
BS nói chung và các hot đng tín dng bt đng sn, chính sách thu đi vi
BS nói riêng rt nhiu, rt đa dng và phong phú. Tuy nhiên, các nghiên cu da
vào tình hình thc t ca nc đó hoàn toàn khác bit so vi thc trng th trng
BS  Vit nam. Bên cnh đó cng có mt vài nghiên cu đin hình  các nc
tiên tin đ Vit Nam có th hc hi và áp dng cho th trng BS trong tng lai.
C th các chính sách thu đi vi th trng BS ni tri có mt s tác gi đã
nghiên cu nh sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) v khng
hong tài chính ti Hoa K; Chris Edwards (2006) v sa đi thu BS ti M;
Hong Zhang (2008) v đánh giá và ci cách thu BS ti Trung Quc…
Tình hính nghiên cu  trong nc: Tri qua quá trình hình thành và phát trin
th trng BS Vit Nam khá dài đã có rt nhiu nghiên cu v s phát trin th

trng BS TP.HCM, da trên các nhân t tài chính nh tín dng bt đng sn,
chính sách thu bt đng sn,… Tuy nhiên, vì rt nhiu lý do khác nhau mà các
nghiên cu vn cha đáp ng đc nhu cu thc t nhm h tr phát trin mt th
trng BS bn vng, c th mt s nghiên cu ni bc nh sau: Các gii pháp tài
chính đ phát trin th trng BS ti TP.HCM ca Nguyn Tun Kit (2007). Phát
trin th trng bt đng sn ti TP.HCM trong giai đon hin nay thông qua các
-11-


gii pháp tài chính (2008) ca Nguyn Vn Phú. Chính sách thu BS (2009) ca
Nguyn Trng Ngha. Hot đng tín dng BS đi vi th trng BS ti TP.HCM
(2010) ca Lê Nguyn Ngc Tho.
Tóm li: Các công trình nghiên cu ca các tác gi trên ch yu phân tích mô
t, ít có các nghiên cu đnh lng. Cha có mt nghiên cu tng quát cho c v
hot đng tín dng ngân hàng và các chính sách thu BS nhm phát trin th
trng BS cng nh cha có gii pháp c th. Nh vy, nhìn chung do nhiu lý do
khác nhau mà các nghiên cu vn cha đáp ng đc nhu cu thc t là hình thành
mt h thng bao gm c v hot đng tín dng ln chính sách thu đi vi BS
nhm h tr phát trin th trng BS.
6. Nhng đim mi ca lun vn
Phân tích ca các hot đng tài chính gn vi th trng bt đng sn ti TP.HCM
giai đon nm 2006-2011.
Phân tích tác đng ca các hot đng tài chính đn th trng bt đng sn ti
TP.HCM giai đon 2006-2011.
Các gii pháp tài chính tác đng đn các yu t c bn cu thành, nh hng đn th
trng bt đng sn và các gii pháp hot đng tài chính đi vi s phát trin th
trng bt đng sn TP.HCM đn nm 2015.

7. Kt cu ca lun vn
Lun vn gm có 3 chng nh sau:

Chng 1: Lý lun c s v th trng bt đng sn và các hot đng tài chính đi
vi s phát trin th trng bt đng sn.
Chng 2: Thc trng các hot đng tài chính đi vi s phát trin th trng bt
đng sn TP.HCM giai đon 2006-2011.
Chng 3: Các gii pháp v tác đng ca các hot đng tài chính đi vi s phát
trin th trng bt đng sn TP.HCM đn nm 2015.
-12-



CHNG 1. LÝ LUN C S V TH TRNG BT
NG SN VÀ CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I
VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN

1.1. TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN
1.1.1. Khái nim bt đng sn, hàng hóa và th trng bt đng sn
 Khái nim bt đng sn
Theo B Lut Dân s nm 2005 ca nc Cng Hoà Xã Hi Ch Ngha Vit Nam,
ti iu 181 có quy đnh: “BS là các tài sn không di di đc bao gm: t đai;
Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà ,
công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do
pháp lut quy đnh”.
 Hàng hóa bt đng sn
Hàng hóa BS là BS đc đem trao đi, mua bán trên th
trng
trong khuôn
kh pháp lut cho phép. Hàng hoá BS có th xác đnh gm hai
loi

ch

yu:
đt đai và các vt kin trúc đã xây dng gn lin vi đt. Có nhng BS không
phi là hàng hóa nh các công trình h tng công cng, đt đai b cm mua
bán,…

 Th trng bt đng sn
Th trng BS là ni din ra quá trình giao dch hàng hóa BS gia các bên có
liên quan, là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th
chp và các dch v khác nh trung gian, môi gii, t vn… gia các ch th trên
th trng mà  đó vai trò qun lý Nhà nc có tác đng quyt đnh đn s thúc
đy phát trin hay kim hãm hot đng kinh doanh trên th trng BS.
1.1.2. Các ch th hot đng trên th trng bt đng sn
 Ngi
mua

Ngi mua là nhng ngi có nhu cu s dng hoc s hu BS vi nhiu mc
đích khác nhau. Trong thc t, có 3 loi ngi mua có nhu
cu

v
BS: nhu
cu tiêu dùng (nhà ), nhu cu sn xut (nhà xng) và nhu cu
kinh
doanh
(vn phòng) đ bán, cho thuê… nhm mc đích mua đi bán li kim li (hình thc
đu c).
 Ngi
bán

-13-

Là nhng ngi s hu BS (s hu đt đai, có quyn s dng đt) tham gia
vào
th trng vi t cách là ngi bán, ngi cho thuê, ngi đem BS là tài
sn th
chp
đ vay vn, dù ng BS đ góp vn liê n doanh… Nhng ngi

tham gia vào bên bán trên th trng BS gm đ mi thành phn, mi ngành
ngh,
t
nhng ngi mun bán BS đ thay đi đa đim ni , ni làm
vic hoc sn xut kinh doanh đn nhng ngi mun mua đi bán li
BS đ kim li (có th là cá nhân hoc t chc).


Các th ch kinh doanh dch v bt đng sn

Hot đng trong th trng BS không ch có ngi mua và ngi bán BS,
mà gia h còn có các th ch kinh doanh dch v bt đng sn làm cu ni. Lut
Kinh doanh BS (2006) xác đnh có các dch v môi gii BS, đnh giá BS,
sàn giao dch BD(S, t vn BS, đu giá BS, qung cáo BS, qun lý BS.
 Các th ch qun lý Nhà
nc

Các th ch qun lý Nhà nc kim soát và h tr th trng BS thông qua
các công c chính sách, lut pháp và các quy đnh v qun lý và kim soát s
dng đt, thu BS (đt đai, nhà ca), thu thu nhp, tài chính cho BS, …
Các th ch Nhà nc liên quan đn th trng BS  Vit nam nh: C quan

lp pháp (Quc hi) và các c quan Nhà nc khác nh: Chính ph, B Tài
nguyên & Môi trng, B Xây dng, B Tài chính và Tng Cc thu, Ngân
hàng Nhà nc và các U ban nhân dân cp tnh và thành ph trc thuc Trung
ng và các S trc thuc có liên quan.
1.1.3. Các tiêu chí v s phát trin th trng bt đng sn
Có rt nhiu tiêu chí đ chng minh s phát trin th trng BS. Tuy nhiên, theo
lun vn ch chú trng nghiên cu mt vài tiêu chí chính yu, các tiêu chí này nêu
lên s phát trin ca th trng BS gm: tiêu chí v ngun vn cung ng cho th
trng luôn n đnh; tiêu chí v s gia tng khi lng giao dch hàng hóa ca th
trng BS; thông qua các giao dch BS tng ngun thu ngân sách nhà nc
bng thu và các khon thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các li ích t s tng
trng ca th trng BS; và tiêu chí đa dng hóa sn phm BS phc v mi
tng lp ngi dân, khách hàng.
Th trng BSphát trin s không bc phát hin tng “nóng-lnh” do
ngun vn cung ng không hài hòa, lúc ngun vn dn dp đ vào th trng làm
cho th trng “nóng st”, khi ngun vn cn kit th trng lp tc trì tr, “ngui
-14-


lnh, đóng bng”.
S phát trin ca bt k th trng nào đu đc đánh giá qua s gia tng v
khi lng hàng hóa ca th trng đó. Vì vy, th trng BS đc cho là th
trng phát trin cng không nm ngoài quy tc trên, khi có s gia tng v khi
lng giao dch hàng hóa BS. Khi lng giao dch này phn ánh thông qua các
khon thu hp lý t các loi thu và các khon thu tài chính v BS tiêu biu nh:
Thu chuyn quyn s dng đt, thu nhà đt, thu tin s dng đt, thu tin thuê
mt đt, mt nc. Ngoài ra, còn có s h tr ca các hot đng tín dng ngân
hàng thng mi cho vay BS vi lãi sut phù hp và các qu đu t chuyên đu
t v BS cng góp phn gia tng khi lng giao dch hàng hóa BS.
Th trng BS phát trin khi c s h tng đc đu t hoàn thin, tái đu

t phù hp vi quy hoch đô th vi ngun kinh phí t ngun thu thu BS.
Th trng BS phát trin phi tht s mang li li ích cho nhng ch th
tham gia th trng. Nu s phân chia li ích có thiên lch v mt s ch th nht
đnh s làm cho th trng hot đng kém hiu qu.
Th trng BS phát trin khi đa dng đc các sn phm BS. Trong khi,
ngun lc tài chính trong nc ch đáp ng cho phân khúc sn phm BS hng
trung bình-khá. Cho nên rt cn các qu đu t BS nc ngoài có ngun vn di
dào bù đp cho phân khúc sn phm BS cao cp, đt tiêu chun quc t, to bàn
đp phát trin cho các ngành kinh t khác nh d lch, ngh dng.
1.2. CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH
TRNG BT NG SN
1.2.1. Tín dng ngân hàng
Tín dng ngân hàng là quan h tín dng gia mt bên cho vay là ngân hàng, các t
chc tín dng và mt bên nhn vay là khách hàng gm các pháp nhân hoc th nhân
trong nn kinh t có liên quan đn lnh vc BS. Trong nn kinh t th trng nói
chung hay th trng BS nói riêng, tín dng ngân hàng tr thành loi hình tín dng
ph bin, đáp ng nhu cu b sung vn ca nn kinh t. Hot đng ca tín dng
ngân hàng đi vi s phát trin th trng BS là thc hin cho vay tín dng đi
vi các ch th có nhu cu v vn trong nn kinh t. i tng nhn vay ch yu là
các doanh nghip, các t chc kinh t phc v cho hot đng sn xut kinh doanh
nh: đu t xây dng vn phòng cho thuê, xây dng c s h tng phc v sn xut
kinh doanh; xây dng khu đô th; xây dng khu công nghip, khu ch xut; xây
-15-


dng và kinh doanh trung tâm thng mi, ch, ca hàng; mua quyn s dng đt.
i tng nhn vay là các cá nhân vì mc đích kinh doanh nh: xây dng và sa
cha mua nhà đ bán; Riêng đi tng nhn vay vn tín dng đ tiêu dùng cá nhân
nh: xây dng và sa cha mua nhà đ .
Mi quan h v tín dng BS gia các bên, th hin ch yu qua các ch tiêu

tín dng c bn nh: d n tín dng BS; n xu BS; và lãi sut cho vay BS.
 D n tín dng bt đng sn
D n tín dng BS là tng d n th hin đc mi quan h tín dng gia ngân
hàng vi khách hàng, đng thi là ch tiêu phn ánh phn vn đu t BS hin
đang còn li ti mt thi đim ca ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhng cha
thu v. ng thi ch tiêu này cng phn ánh mi quan h vi doanh s cho vay,
vi kh nng đáp ng ngun vn ca các NHTM đi vi nhu cu s dng vn trong
nn kinh t.
 N xu bt đng sn
N xu là khon n khó đòi, không còn kh nng thu hi hoc nu còn kh nng thì
còn rt rt ít, ngân hàng s đa khon n đó vào mc ri ro cao. N xu là điu
ngân hàng không mong mun, mc n xu càng cao, thì tín dng có hiu qu càng
thp. N xu có nguy c làm gim li nhun ca ngân hàng và nu có quá nhiu n
xu s có th làm cho ngân hàng phá sn. Các ngân hàng luôn c gng gim đn
mc ti đa các khon n xu đ làm tng hiu qu tín dng trung- dài hn.
 Lãi sut cho vay bt đng sn
Lãi sut cho vay BS là khon tin mà ngi đi vay dung đ đu t vào BS phi
tr thêm mt phn giá tr ngoài phn vn gc vay ban đu. T l phn trm ca phn
tng thêm này so vi phn vn vay ban đu đc gi là lãi sut. Lãi sut là giá mà
ngi vay phi tr đ đc s dng tin không thuc s hu ca h trong mt thi
gian nht đnh và là li tc ngi cho vay có đc đi vi vic trì hoãn chi tiêu.
1.2.2. Thu bt đng sn
Thu BS là các khong đóng góp bt buc vào ngân sách nhà nc theo lut ca
các t chc, cá nhân khi s dng, chuyn đi, giao dch mua bán BS. Thu BS
đc th hin di các hình thc tiêu biu nh: Thu s dng đt nông nghip;
Thu nhà đt; Thu chuyn quyn s dng đt.
Nhng đc đim ca thu BS nh: tính cng ch, tính pháp lý cao, là khon
-16-

đóng góp không mang tính hoàn tr trc tip và còn có mt s đc đim riêng nh:
thu BS là ngun thu mang tính n đnh, bn vng ca ngân sách nhà nc; và
vic đnh giá BS đ đánh thu là vn đ ht sc quan trng vì nó nh hng trc
tip ti s thu phi np ca đi tng np thu.
Các loi thu BS tiêu biu gm có:
 Thu s dng đt nông nghip
Thu s dng đt nông nghip đc Nhà nc áp dng ch yu đ tng cng qun
lý, khuyn khích ngi dân s dng đt tit kim và hiu qu, điu tit mt phn
thu nhp ca ngi s dng đt vào mc đích sn xut nông nghip vào ngân sách
nhà nc, đm bo s công bng gia nhng ngi s dng đt.
 Thu nhà đt
Thu nhà đt là thu thu đi vi nhà và đi vi đt , đt xây dng công trình. T
chc, cá nhân có quyn s hu nhà, quyn s dng đt , đt xây dng công trình,
gi chung là ch nhà đt, đu phi np thu nhà đt. Mc đích ca thu nhà đt là
tng ngun thu cho ngân sách nhà nc; thc hin công bng xã hi, thu thu đt đ
, đt xây dng công trình, cha thu thu nhà nhm khuyn khích s dng tit kim,
có hiu qu qu đt, hn ch vic chuyn qu đt sn xut nông nghip sang xây
dng nhà , công trình.
 Thu chuyn quyn s dng đt
Thu chuyn quyn s dng đt là loi thu thu trên thu nhp phát sinh ca ngi
có quyn s dng đt khi thc hin chuyn quyn s dng cho đi tng khác. T
chc, h gia đình, cá nhân có quyn s dng đt bao gm c đt có nhà và vt kin
trúc trên đó, khi chuyn quyn s dng đt theo quy đnh ca pháp lut v đt đai
phi np thu chuyn quyn s dng đt. Mc đính ca Thu chuyn quyn s dng
đt là đ tng cng qun lý Nhà nc v đt đai, hn ch đu c, và tng ngun
thu cho ngân sách Nhà nc.
 Thu s dng đt phi nông nghip
Thu s dng đt phi nông nghip là loi thu thu đi vi đt  ti nông thôn, đt 
ti đô th và đt sn xut, kinh doanh phi nông nghip bao gm: đt xây dng khu
công nghip; đt làm mt bng xây dng c s sn xut, kinh doanh; đt khai thác,

ch bin khoáng sn; đt sn xut vt liu xây dng, làm đ gm. Mc đích ca
thu s dng đt phi nông nghip nhm góp phn hn ch đu c đt, s dng đt
-17-


đai tit kim, có hiu qu hn và phát trin th trng BS lành mnh. Mc tiêu này
th hin  vic thu thu cao đi vi trng hp ngi có nhiu tha đt , ngi s
dng đt ln, chim, đt s dng không đúng mc đích
1.2.3. Các khon thu tài chính khác
Tng t nh các sc thu BS, nhà nc dùng các khon thu tài chính v BS làm
công c đng viên ngi s dng đt tit kim và hiu qu, điu tit mt phn thu
nhp ca ngi s dng đt, các khon thu đc tính bng t l phn trm (%) trên
giá đt.
 Thu tin s dng đt
Là nhng ngi đc Nhà nc giao đt đ s dng; ngi đang s dng đt trong
các trng hp nh:
t nông nghip, đt phi nông nghip đc giao không thu tin s dng đt
hoc đc thuê đt, nay đc c quan nhà nc có thm quyn cho phép chuyn
sang s dng vào mc đích đt  hoc đt phi nông nghip có thu tin s dng đt,
đt s dng đ xây dng công trình công cng có mc đích kinh doanh (xã hi hóa)
thuc lnh vc giáo dc, y t, vn hóa, th dc th thao;
t nông nghip đc Nhà nc giao có thu tin s dng đt, chuyn sang s
dng vào mc đích đt phi nông nghip có thu tin s dng đt;
t phi nông nghip (không phi là đt ) đc Nhà nc giao có thu tin s
dng đt chuyn sang s dng làm đt .
 Thu tin thuê mt đt, mt nc
Là khon thu tin thuê mt đt, mt nc theo quy đnh Nhà nc cho thuê đt, thuê
mt nc thu tin thuê hàng nm hoc thu tin thuê mt ln cho c thi gian thuê
đt, thuê mt nc trong các trng hp sau đây: Ngi Vit Nam đnh c  nc
ngoài, t chc, cá nhân nc ngoài thuê đt đ thc hin d án đu t sn xut nông

nghip, lâm nghip, nuôi trng thy sn, làm mui; làm mt bng xây dng c s
sn xut kinh doanh; xây dng công trình công cng có mc đích kinh doanh; xây
dng kt cu h tng đ chuyn nhng hoc cho thuê đt; hot đng khoáng sn,
sn xut vt liu xây dng, làm đ gm; xây dng nhà  đ bán hoc cho thuê; t
chc nc ngoài có chc nng ngoi giao, t chc phi chính ph thuê đt đ xây
dng tr s làm vic; t chc kinh t, h gia đình, cá nhân ngi Vit Nam đnh c
 nc ngoài, t chc, cá nhân nc ngoài thuê mt nc, mt bin không thuc
các nhóm đt quy đnh ti iu 13 Lut t đai nm 2003 thc hin đu t d án.
-18-


 L phí trc b đi vi nhà đt
Là khon thu khi đng ký quyn s hu, quyn s dng vi c quan nhà nc có
thm quyn. Theo chính sách hin hành, l phí trc b đc thc hin theo Ngh
đnh s 80/2008/N-CP ngày 29/07/2008 ca Chính ph và đn tháng 09/2011
đc thay th bng Ngh đnh 45/2011/N-CP v L phí trc b. Nhìn chung
khon thu t l phí trc b đi vi nhà đt hng nm ti TP.HCM khá thp chim
khong 1,3% s thu Ngân sách nhà nc và không tác đng nhiu đn s phát trin
th trng BS TP.HCM.
1.2.4. Các qu đu t bt đng sn
 Qu phát trin nhà  TP.HCM
Qu này dùng đ đu t phát trin nhà  trên đa bàn thành ph, là công c đ thành
ph t chc thc hin có hiu qu các chính sách h tr v tài chính cho các nhà
đu t trên lnh vc nhà  và các đi tng mua nhà theo quy đnh ca UBND
TP.HCM. i tng đc vay tin ca qu này đ mua nhà phi là cán b, công
chc thuc s, ban, ngành, qun, huyn ca thành ph, c quan hành chính s
nghip thuc khu vc hng lng t ngân sách ca thành ph. Nhng ngi này
phi có h khu ti thành ph, có thi gian công tác ti đn v t ba nm tr lên.
Ngun vn ca qu này là ngun thu t vic bán, cho thuê nhà  thuc s hu nhà
nc trên đa bàn, hoc t d án phát trin nhà  thng mi, các khu đô th mi, t

ngân sách đa phng h tr hàng nm.
 Qu đu t phát trin đa phng
i tng đu t ca Qu này là các d án đu t đã đc Hi đng nhân dân cp
tnh thông qua nh: các d án xây dng kt cu h tng k thut, h tng khu ch
xut, công nghip; các d án đu t xây dng nhà  và phát trin khu đô th mi; d
án ci to và bo v môi trng. Qu đu t phát trin đa phng có th thc hin
đu t vi t cách là ch đu t hoc tham gia góp vn vi t chc khác. Vn điu l
ca các Qu đu t phát trin đa phng phn ln có ngun gc t ngân sách đa
phng. Ngoài ra, các Qu cng t b sung thêm vn điu l đ m rng hot đng.
Qu này hot đng theo nguyên tc t ch v tài chính, t bù đp chi phí và t chu
ri ro, ngân sách nhà nc không cp kinh phí hot đng.
 Qu đu t bt đng sn
Qu này hot đng theo Lut Chng khoán, cho phép nhà đu t thay vì trc tip
-19-


mua nhà đt nh hin nay có th mua chng ch qu. Công ty qun lý qu s thay
mt nhà đu t mua bán, qun lý BS. ây s là kênh huy đng vn đu t BS
chính thng thông qua th trng chng khoán, có th thu hút đông đo nhà đu t
tham gia do tính an toàn cao.
 Qu tín thác bt đng sn (REITs)
ây là mô hình qu chuyên đu t trong lnh vc BS nói chung và nhà  nói
riêng. Mc đích ca qu là huy đng vn nhàn ri ca các nhà đu t nh l thông
qua phát hành chng ch qu và đu t vào lnh vc nhà .
Qu này có tính thanh khon cao, do các nhà lp qu là nhng ngi có kinh
nghim, có trình đ và đu t chuyên nghip hn. Thông thng, REITs đc đu
t 100% vn vào BS (các qu đu t khác ch đc đu t ti đa 40%). REITs có
mi liên thông cht ch vi th trng tài chính, chng khoán. Qu tín thác BS
đc u đãi v thu và là kênh huy đng vn nhàn ri ca ngi dân cho th trng
nhà , khc phc đc tình trng vn cho th trng nhà  ch trông ch vào ngân

hàng nh hin nay. REITs đc áp dng khá thành công ti nhiu nc trên th gii
nh M, Anh, Nht, Singapore và phát trin rng rãi  Châu Âu và Châu Á.
Mô hình Qu tín thác BS là mt trong nhng cách chng khoán hóa BS
(thông qua chng ch qu), vì vy cn có bin pháp kim soát hn ch nhng nguy
c do chng khoán hóa BS đem li theo hng cn quy đnh c th các tiêu chun
v nhân lc, ngun vn, qun lý ri ro, ch đ báo cáo
1.3. TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT
TRIN TH TRNG BT NG SN
1.3.1. Tác đng ca tín dng ngân hàng
Tác đng ca tín dng đn s phát trin th trng BS là thc hin kt ni gia
các khon vn nhàn ri trong xã hi, các qu tin t đang tn đng trong lu thông
đa nhanh vào phc v cho sn xut tiêu dùng xã hi, góp phn điu tit các ngun
vn, to điu kin cho quá trình sn xut kinh doanh không b gián đon. Thông qua
tín dng, bng các bin pháp huy đng vn (lãi sut tin gi ngân hàng) và cho vay
(da trên lãi sut tín dng ngân hàng), thc hin nghip v điu hoà vn t ni tha
đn ni thiu, tín dng góp phn làm cho tc đ luân chuyn hàng hoá và tin vn
tng lên. Lng tin tn đng trong lu thông gim xung nhng vn đáp ng đc
nhu cu luân chuyn hàng hoá bình thng, thit lp mi quan h cân đi tin –
hàng làm cho h thng giá c không b bin đng ln.
-20-


Mô hình cu ni ca tín dng ngân hàng gia ngun cung và ngun cu BS:
Ngun cung BS: là
các ch đu t, doanh
nghip, đu t xây
dng d án BS (cn
h, bit th, vn
phòng cho thuê)

Ngân hàng
thng
mi: cung
cp vn

Ngun cu BS:
là các khách hàng,
ngi dân có nhu
cu  thc s, các
nhà đu c BS,


a phn các d án BS đu có ngun vn tài tr t tín dng ngân hàng và
chim t trng khá ln, bi giá tr BS thng rt ln và vt quá kh nng tài
chính ca ch đu t. Ngay c, các khách hàng cá nhân có nhu cu thc s nh mua
nhà đ  hoc nhu cu thay đi nhà  vì điu kin sng tt hn cng phi da vào
tín dng ngân hàng, do mc thu nhp ca ngi dân còn thp. Có th thy, th
trng BS có quan h mt thit vi chính sách tín dng. Khi tín dng đc ni
lng (đng ngha vi vic lãi sut cho vay thp, vic gii ngân đc thc hin d
dàng), thì giá BS s tng. Ngc li, khi nn kinh t gp nhiu khó khn, tình hình
lm phát và thâm ht cán cân thng mi tr nên nghiêm trng, chính ph chng
lm phát bng vic áp dng chính sách tht cht tin t. H thng ngân hàng là cu
ni cung cp ngun vn cho th trng BS, khi th trng chu nh hng trc
tip t các bin pháp tht cht tin t s dn đn giá BS b gim mnh.
1.3.2. Tác đng ca thu bt đng sn
Các tác đng ca chính sách thu đi vi th trng BS nh sau:
Th nht, thu BS là ngun thu quan trng ca ngân sách đa phng.
Th hai, thu BS góp phn vào vic điu tit cung, cu v BS, bình n giá
c trên th trng, thúc đy s dng BS có hiu qu, hn ch đu c, khuyn khích
to hàng hóa cho th trng.

Th ba, thu BS là mt công c đ điu hoà thu nhp, thc hin công bng xã
hi trong s dng và chuyn giao BS.
Th t, thông qua thu Nhà nc thc hin vic kim tra, kim soát đi vi
vic qun lý, s dng, kinh doanh BS, t đó ch đng điu tit lng cung-cu
trên th trng BS.
Trong thc t, đôi khi chính ph xem xét đánh mt mc thu lên sn phm
BS nh là mt hình thc phân phi li thu nhp hay hn ch ngun cung hoc hn
Vay vn
thc hin
d
 án

Vay vn
mua nhà
, đu c


-21-


P

ch cu BS. Thông qua đng cung và đng cu ta có th xem xét tác đng ca
mt khon thu.
Tác đng ca mt khon thu ph thuc vào đ co dãn ca cung và cu BS.
Nu cung co dãn so vi cu, gánh nng thu đè lên ngi mua (hình a). Nu cung ít
co dãn so vi cu thì gánh nng thu đè lên ngi bán (hình b). Tuy nhiên, do tính
cht kém co dãn ca cung BS trong khi cu có th thay đi liên tc, xu hng
chung trên th trng BS là có s thiu cung, d cu. Cu thông thng bin đng
liên tc và nhanh, trong khi cung phn ng rt chm và có tính tr so vi cu. Mt

khác, cung BS li ph thuc vào cung đt đai, ngun vn đu t phát trin BS và
chính sách thu BS. T đó, giá BS có xu hng điu chnh tng trong dài hn.
Hình 1.1 Tác đng ca thu ph thuc vào đ co dãn ca cung và cu BS.



1.3.3. Tác đng ca các khon thu tài chính khác
Nhà nc thông qua các khon thu tài chính v BS (thu tin s dng đt, thu tin
thuê mt đt, mt nc) đ điu tit hot đng s dng đt theo quy hoch, hn ch
chuyn nhng s dng đt sai mc đích, tng cng qun lý các hot đng s
dng đt trái phép. ng thi, khuyn khích s dng đt tit kim và có hiu qu.
Mt khác, vi mc đ thu t các khon thu tài chính v BS cng s tác đng
trc tip nh làm tng giá đt dn đn tng chi phí giá thành sn phm. Khi đó, các
doanh nghip đu t BS s cân nhc gim s lng cung cp cho th trng khi
nhn thy giá sn phm b đy lên cao và ngi tiêu dùng gp khó khn, hn ch v
thanh khon nên nhu cu cng b gim.
Q
S
D

tax
Q
1
Hình a: Gánh nng
thu đè lên ngi mua
P
D
1
P
0

P
S
1
Q
0

Q
D
S

tax
Q
1
Q
0
Hình b: Gánh nng
thu
 đ
è lên ng
i bán

P
S
1

P
D
1
P
0

P

-22-


1.3.4. Tác đng ca các qu đu t bt đng sn
Có th xem qu đu t là gii pháp an toàn cho th trng BS. Do đc thù ca th
trng BS cn ngun vn phi là vn trung và dài hn, thng t l thun vi giá
c, quy mô th trng (khi “vn“ tìm đn th trng là lúc th trng đang sôi đng,
ngc li, khi th trng đi tìm vn là lúc th trng đang “ngui“). Chính vì vy,
khi quyt đnh đu t vào th trng BS mc dù có c hi ln nhng cng đi kèm
vi ri ro cao. Cho nên, vic tham gia ca các qu đu t BS ht sc cn thit,
điu này làm tng tính đa dng ngun vn cho th trng, đc bit là ngun vn
trung và dài hn. ng thi, các qu đu t có th n đnh ngun vn cho th trng
khi th trng đóng bng.
Bên cnh đó, các qu đu t BS có ngun vn trong nc góp phn điu tit
cung cu BS, khi mt lng đáng k v nhu cu nhà  xã hi dành cho ngi dân
có thu nhp thp, nhà lu trú công nhân ti các khu ch xut, khu công nghip và
các kin trúc xá dành cho sinh viên đc gii quyt. T đó, giá BS s đc kéo v
đúng v trí thc. Trong khi, các qu du t có ngun vn nc ngoài s cung cp
cho th trng BS các sn phm cao cp, làm tng tính đa dng sn phm.
1.4. KHÁI QUÁT V CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT
TRIN TH TRNG BT NG SN  MT S NC VÀ BÀI HC
KINH NGHIM CHO VIT NAM
1.4.1. Khái quát v các hot đng tài chính đi vi s phát trin th trng bt
đng sn  mt s nc
1.4.1.1. Khái quát v hot đng chính sách tín dng cho vay BS đi vi s
phát trin th trng bt đng sn  Nht
H thng tài chính phát trin nhà  Nht ch yu phát sinh t h thng tin gi ca

ngân hàng thng mi hay t chc cho vay nhà nc. T chc cho vay nhà nc
nm mt vai trò quan trng trong h thng tài chính nhà  Nht. Không ging nh
các quc gia công nghip khác, Nht không có t chc t nhân ln chuyên v tài
chính nhà . Các t chc cho vay nhà  ti Nht gm có:
 Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph
Nhm to điu kin cho mi ngi dân có th có nhà  riêng là mt phn quan
trng trong k hoch kinh t ca Chính ph. Công ty cho vay v nhà  ca Chính
ph đã đc thành lp nm 1950 vi mc đích to ra các khon cho vay dài hn và
lãi sut thp cho xây dng hoc mua nhà .
-23-


Phn ln s vn ca Công ty cho vay nhà  đc huy đng t h thng trái
phiu tit kim nhng không trc tip t ngân sách nhà nc, “ngân qu đu t và
chng trình cho vay” gm tit kim bu đin và tin tr cp bo him hu trí. Mt
phn khác t tin đn bù, kh c nhà, s hu tích lu kh c nhà và các khon
cho vay t nhân.
T l lãi sut ca các khon tin mn t Chính ph c đnh 3,15% trong khi
t l c s do Công ty cho vay nhà  đa ra là 3,1%. Chính vì lí do này Công ty cho
vay nhà  nhn đc tr cp t tng tài khon ca ngân sách quc gia trong chng
trình đn bù không lãi sut cng nh tng chi phí.
 T chc thúc đy phát trin đô th (OPUD)
Da trên s h tr v th ch ca Chính ph Nht, T chc thúc đy phát trin
đô th đã đc thành lp vào nm 1987 đ thúc đy phát trin đô th t nhân qua các
ngun vn vay lãi sut thp cho mc đích này. T chc thúc đy phát trin đô th h
tr cho các d án phát trin đô th do các nhà phát trin t nhân thc hin bng vic
cung cp các khon vay không tính lãi cng nh vn vay lãi sut thp cho các công
ty bng cách trc tip tham gia vào các d án ca h vi t cách là mt ngi đng
phát trin và tng các ngun vn dài hn và lãi sut thp qua các khon đt cc ti
ngân hàng phát trin Nht.

1
.4.1.2. Khái quát v hot đng thu BS đi vi s phát trin th trng bt
đng sn  Trung quc
Th trng BS Trung Quc t nm 1987 đn 1991 là giai đon khi đu ca th
trng, đn nm 1992 Trung Quc thc hin chính sách ci cách nhà  bng mô
hình “Qu tích t nhà ”. Ngành BS trong giai đon này phát trin rt nhanh, tuy
nhiên mt s th trng đa phng có hin tng phát trin không bn vng, xut
hin phát trin bong bóng trong th trng BS. Vào cui nm 1993, Chính ph
Trung Quc đa ra “chính sách kinh t v mô” làm kim hãm tc đ tng trng
đu t kéo theo th trng BS Trung Quc chm phát trin. Sau nm 1998, h
thng c “phân phi nhà ” đc bãi b, và Trung Quc chuyn sang thc hin “h
thng bán nhà” ngi dân mua nhà t th trng. Ngành BS Trung Quc đã bc
vào giai đon phát trin nhanh và bn vng, tr thành mt ngành kinh t ch lc.
n nm 2003, th trng BS Trung Quc tng trng nhanh chóng, thm
chí tng trng quá nóng, buc Chính ph Trung Quc ban hành nhng chính sách
thu BS đ điu tit th trng.
-24-


 Chính sách thu bt đng sn:
Trc tình hình phát trin quá nhanh chóng ca th trng BS Chính ph Trung
Quc n lc kim ch hot đng đu c BS nhm h nhit tng trng ca th
trng BS bng cách áp dng đánh thu BS. Thng Hi và Trùng Khánh là hai
thành ph đu tiên ca Trung Quc áp dng thu BS đi vi nhng ngi mua cn
nhà th hai. Hai đa phng trên va tuyên b đánh thu bt sn bt đu t ngày
28/1/2011. Loi thu th nghim này s có thu sut dao đng trong khong 0,4-
1,2%, tính trên giá tr cn nhà và np hàng nm.
Ngoài ra, vic áp dng thu BS đc công b, ngay lp tc Hi đng Nhà
nc Trung Quc công b thêm bin pháp đ gim nhit giá nhà, bao gm tng t l
tin tr trc đi vi nhng ngi mua cn nhà th hai lên 60% t 50%.

Nhng ngi không có h khu ti Trùng Khánh, tht nghip hoc không có
hot đng đu t  đây cng s b đánh thu nu mua cn nhà th hai. Không ch
cn h mà tt c nhà bit th và chia lô  thành ph này cng b đánh thu BS.
Thu BS có th đc xem là mt bin pháp mi đ điu chnh cung-cu,
gim tình trng đu c, ngn chn s hình thành bong bóng BS.
1.4.1.3. Khái quát v hot đng thu và tín dng cho vay BS “di chun”
đi vi s phát trin th trng BS  M
Trc đây, th trng BS M tng trng tt trong sut mt thi gian dài thông
qua chính sách tài chính v các khon thu BS nh:
 Thu đt đa phng
Ngi s hu nhà k t khi bt đu s hu, phi đóng thu đt cho đa phng.
Thu này đóng hng nm, mi nm hai ln, hn chót là ngày 10/4 và 10/12. Thu
đt  California là 1% trên giá tr ca cn nhà (cn c theo giá mà ngi ch mua).
Nhng khon thu này  mi tiu bang không ging nhau, ví d  Texas là 3% trên
giá tr cn nhà, nhng nhà  Texas r. Ngoài 1% do tiu bang quy đnh, mi đa
phng đánh thêm thu ph tri. Nhng khon thu này đc dùng đ chi phí cho
trng hc, bnh vin, công viên, đèn đng… Thu đt tng đi cao và nghiêm
khc vi ngi s hu nhà, nu không đóng, Chính ph s pht.
 Thu chuyn nhng bt đng sn
Khi mua hoc bán, ngi mua hoc bán phi tr thu chuyn nhng. Thu chuyn
nhng đóng cho c đa phng và thành ph không cao. Chng hn, cn nhà tr giá
400.000 USD ch phi đóng thu c 1.000 USD. Chi phí này thng do s thng
lng gia hai bên, min là chính quyn vn thu đc thu.
-25-


 Tín dng cho vay BS “di chun”
Th trng th chp nhà  “di chun” đc trin khai vào gia nhng nm 90 là
nguyên nhân ca khng hong tài chính khi đim t th trng th chp nhà đt ti
Hoa K. Vn đ này chú tâm đn nhng khon vay đc cp cho nhng ngi đi

vay không đ kh nng tr n đ giúp h đ kh nng s hu mt khon tin vay
ngân hàng nh thông thng.Ban đu, chính ph M đã đa ra mt lot quy trình
to điu kin thun li hn cho nhng h có thu nhp thp đ tr thành ch s hu
bt đng sn, có liên h trc tip ti 2 đnh ch công ln nht ca Hoa K là Fannie
Mae và Freddie Mac.
Do qu tr cp di dào, Fannie Mae và Freddie Mac đã cam đoan rng vic th
chp nhà đt s đc đng ý cp cho nhng trng hp mà thm chí không tha
mãn các khon vay thông thng. Cng trong lúc này, nhiu quy đnh đc đa ra
và trong mt s trng hp đã buc nhiu ngân hàng phi m rng tín dng đn vi
ngi vay vi khon tài sn gn nh chng có gì.
Nhng khon vay di chun vi ri ro cao đã xy ra đng thi vi vic th
trng tr nên quá st. Khi nn kinh t đo chiu và giá nhà  bt đu trì tr,
nhng h gia đình vi thu nhp thp s nhanh chóng thy đc khó khn trong
vic hoàn tr và tip tc cho vic th chp nhà  ca h.
Mt khác, th trng đa c đã phát trin trên c s nhu cu o, đc quyt
đnh bi các nhà đu c ln thi nhau làm giá đ kích thích th trng và kim li.
iu này đã kích thích các nhà đu t xây dng lao vào lp các d án ln và thu hút
vn t nhng nhà đu t nh, nhng ngi mun đu c vào đa c đ tìm kim c
hi đi đi. T đó, các hin tng cm c BS đ vay mn phát trin nhanh
chóng, cho đn khi bong bóng đa c tan v, thì mt kh nng chi tr xy ra, các
ngân hàng cho vay mua bán BS lâm vào tình trng ri ro rt cao.
Cuc khng hong ngay sau đó lan tràn qua khu vc tài chính quá nóng và nhanh
chóng đánh mnh vào các đnh ch tín dng bên ngoài Hoa K.
1.4.1.4. Khái quát v hot đng qu đu t BS đi vi s phát trin th
trng BS  Singapore
H thng tit kim bt buc, theo h thng này thì mt ngi mua nhà  tng lai
tit kim mt khon tin nht đnh nh đã đc đ cp đn trong hp đng vn vay
trc khi ngi mua nhà  đó đc phép vay tin vn, lãi sut thp hn lãi sut trên
th trng. H thng này có th đc duy trì vì các li th nht đnh nh thu, lãi