Luận văn thạc sĩ Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011-2020

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH




N
N
G
G
U
U
Y
Y


N
N


T
T
H
H
I
I


U

U


T
T
H
H
À
À
N
N
H
H





PHÁT TRIN NHÀ  CHO NGI THU
NHP THP TRÊN A BÀN TNH NG
NAI – GIAI ON 2011-2020


LUN VN THC S KINH T


CHUYÊN NGÀNH: KINH T CHÍNH TR
MÃ S: 60.31.01

NGI HNG DN: TS NGUYN VN SÁNG







TP.H CHÍ MINH – NM 2012




LI CAM OAN

Tôi xin cam oan ây là công trình nghiên cu ca tôi, các s liu s
dng u trung thc và chính xác.

GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

LI CM N

 hoàn thành lun vn tt nghip này, tôi ã nhn c s dy bo tn
tình ca quý thy cô trong sut quá trình hc tp ti Trng i hc Kinh T
TP. H Chí Minh; s quan tâm to iu kin ca c quan S Tài nguyên và
Môi trng, Vn phòng ng ký quyn s dng t và S Xây dng tnh

ng Nai; s giúp  t bn bè, ng nghip và gia ình. Tt c nh ng yu t
này ã to cho tôi ngun !ng lc l∀n, giúp tôi theo u#i và hoàn thành khóa
hc.
∃c bit, tôi xin chân thành cm n Thy - Tin s Nguyn Vn Sáng
ã tn tình h∀ng d%n, giúp  cho tôi trong sut quá trình hc tp, nghiên
cu.
Cui cùng, tôi xin gi li cm n chân thành n tt c nh ng ngi ã
quan tâm, giúp   tôi hoàn thành lun vn này.
Trân trng!
TP. H Chí Minh, ngày 20 tháng 9 nm 2012
Hc viên: Nguyn Thiu Thành
Lp Cao hc Kinh t Chính tr - Khóa 20

GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

BNG THNG KÊ HÌNH NH, BNG BIU

1. Tháp nhu cu Maslov’s
2. Ch s giá nhà /thu nhp ca h! gia ình  m!t s quc gia
3. V trí a lý tnh ng Nai
4. Thng kê s lng KCN ti ng Nai n nm 2012
5. S ngi nhp c vào ng Nai t 2004 – 2009
6. Khu nhà tr cho ngi thu nhp thp ti ng Nai
7. T& l h! không có nhà  phân theo thành th và nông thôn, t 1999 –
2009
8. S lng và phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông

thôn và loi nhà 
9. Phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông thôn và din
tích s dng, t 1999 – 2009
10. Các loi t phân lô bán nn t phát dành cho ngi thu nhp thp ti
ng Nai
11. D án nhà  cho ngi thu nhp thp ca ca Công ty CPu t Phát
trin ô th Sn An
12. Tp sut vn u t xây dng công trình nhà  theo Quyt nh s
295/Q-BXD ngày 22/03/2011 ca B! Xây dng (trích n!i dung v
chung c cao tng và nhà cp 4)
13. Ph lc 1: Tình hình trin khai thc hin chng trình nhà  cho công
nhân khu công nghip
14. Ph lc 2: Tình hình trin khai thc hin chng trình nhà  xã h!i,
nhà  sinh viên và nhà  cho ngi thu nhp thp




GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

MC LC
PH∋N M( ∋U

1. Gi∀i thiu
2. Lý do hình thành  tài
3. Tình hình nghiên cu  tài

4. Mc tiêu, i tng và phm vi nghiên cu
5. Phng pháp nghiên cu
PH∋N N)I DUNG 1

CH∗+NG I 1

1.1 ô th hóa và s gia tng dân s 1
1.1.1 Quá trình ô th hóa 1
1.1.1.1 Khái nim 1
1.1.1.2 Phân loi ô th hóa 4
1.1.2 S gia tng dân s ô th 6
1.1.2.1 Các kiu gia tng dân s ô th và c cu dân c ô th 6
1.1.2.3 Nhng nhân t nh hng n gia tng dân s ô th 7
1.1.2.3 Dân c ô th có thu nhp thp 8
1.2 Nhà  ô th và vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 11
1.2.1 Nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 11
1.2.1.1 c im ô th Vit Nam 11
1.2.1.2 Vn  nhà  ô th 13
1.2.1.3 Khái nim nhà  xã hi và nhà  thu nhp thp 14
1.2.1.4 c im nhà  thu nhp thp 15
1.2.2 S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 16
1.2.2.1 Nhu cu v nhà  16
1.2.2.2 Nhng nhân t nh hng n nhu cu nhà  16
1.2.2.3 Gii quyt vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 18
1.3 Kinh nghim phát trin nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 19
1.3.1 Kinh nghim c a mt s quc gia trên th gii 19
1.3.1.1 Kinh nghim c a Singapore 19
1.3.1.2 Kinh nghim c a Hàn Quc 20
1.3.1.2 Kinh nghim c a Philippines 20
1.3.2 Kinh nghim xây dng nhà  cho ngi thu nhp thp ti mt s a

phng trong nc 21
1.3.2.1 Kinh nghim ca thành ph H Chí Minh 21
1.3.2.2 Kinh nghim ca thành ph Hà N!i 22
1.3.2.3 Kinh nghim c a Bình Dng 23
1.3.3 Bài hc kinh nghim phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 25
TÓM T!T CH∀NG I 27


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

CH∗+NG II 28

2.1 c im t nhiên, Kinh t - Xã hi c a t#nh ∃ng Nai và tác ng c a nó n
vn  nhà  28
2.1.1 c im t nhiên, Kinh t - Xã hi c a t#nh ∃ng Nai 28
2.1.1.1 c im t nhiên 28
2.1.1.2 c im Kinh t - Xã hi 29
2.1.2 S tác ng c a c im t nhiên, Kinh t - Xã hi n vn  nhà  31
2.2 Tình hình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp  t#nh ∃ng Nai
33
2.2.1 Nhng tiêu chí và chính sách v nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp
trên a bàn t#nh ∃ng Nai 33
2.2.1.1 Nhng tiêu chí c bn 33
2.2.1.2 C ch, chính sách phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp [4] 36
2.2.2 Tình hình thc hin chng trình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu
nhp thp  t#nh ∃ng Nai 40

2.2.2.1 Tình hình chung v nhà  40
2.2.2.2 Các loi hình u t nhà  cho ngi thu nhp thp 41
2.3 Tình hình phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn ∃ng Nai 43
2.3.1 Thành tu 43
2.3.2 Nhng vn  t ra và nguyên nhân c a nó 46
2.3.2.1 V phía nhà nc 46
2.3.2.2 V phía doanh nghip 47
2.3.2.3 V phía ngi có thu nhp thp 47
TÓM T!T CH∀NG II 50

CH∗+NG III 51

3.1 Quan im, ch trng c a ng và nhà nc v phát trin nhà  và nhà  cho
ngi có thu nhp thp 51
3.1.1 Quan im c a ng và chính sách c a Nhà nc [21] [31] 51
3.1.2 Chính sách h% tr& c a t#nh ∃ng Nai 53
3.2 Xu hng, phng hng và m∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi thu nhp
thp ti ∃ng Nai 54
3.2.1 Xu hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp 54
3.2.2 Phng hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 55
3.2.2.1 Ti khu vc ô th 55
3.2.2.2 Ti khu vc nông thôn 56
3.2.3 M∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 56
3.2.3.1 M∋c tiêu t(ng quát 56
3.2.3.2 M∋c tiêu c∋ th 56
3.3 Các gii pháp phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 57

GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành



Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

3.3.1 nh hng chung 57
3.3.2 Các gii pháp c∋ th 58
3.3.2.1 Nhóm gii pháp v tài chính 59
3.3.2.2 Nhóm gii pháp v quy hoch, kin trúc và phát trin kt cu h tng
khu dân c 62
3.3.2.3 Nhóm gii pháp v s) d∋ng t 64
3.4 Khuyn ngh 67
3.4.1 i vi trung ng 67
3.4.2 i vi t#nh ∃ng Nai 70
TÓM T!T CH∀NG III 73

K,T LU−N 74

TÀI LI.U THAM KH/O 75





























GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

PH∗N M+ ∗U
1. Gii thiu
Nhà  là m!t loi hàng hóa ∃c bit chim t trng áng k trong t#ng giá
tr tài sn quc gia, là tài sn có giá tr l∀n ca m0i h! gia ình, cá nhân và có
v trí quan trng trên th trng bt !ng sn. Trong i sng xã h!i, ci thin
ch0  là m!t nhu cu cn thit nh1m góp phn nâng cao i sng vt cht và
tinh thn ca nhân dân. Có ch0  thích hp và an toàn là m!t trong nh ng
quyn c bn ca m0i ngi, là iu kin cn thit  phát trin ngun lc
phc v cho s nghip phát trin ca t n∀c.

Hình 1.1 Tháp nhu cu Maslov’s

Theo tháp nhu cu Maslow’s – con ngi c g2ng th3a mãn 5 nhu cu
theo cp bc t thp n cao, khi các nhu cu bc thp c th3a mãn thì các
nhu cu  bc cao hn s4 xut hin.
Nhu cu an toàn

Nhu cu c bn
Nhu cu xã h!i
Nhu cu tôn
trng
Nhu
cu t
th hin


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

- Nhu cu c bn: còn c gi là nhu cu sinh lý, là nh ng nhu cu m
bo cho con ngi tn ti nh nhu cu c n, ung, m∃c, ng, ngh, tn ti,
phát trin ging nòi và các nhu cu c th khác.
- Nhu cu an toàn: là các nhu cu nh an toàn v tính mng, an toàn v
cm xúc, không b e da…
- Nhu cu xã h!i: khác v∀i hai nhu cu trên ch tp trung vào m!t ch
th. Nhu cu xã h!i là nh ng nhu cu v tình yêu, quan h giao tip xã h!i…
- Nhu cu tôn trng: là nh ng nhu cu v t trng, tôn trng ngi khác
và c ngi khác tôn trng.
- Nhu cu t th hin: là nh ng mong mun ca cá nhân s4 t c và
th hin mình là ngi hoàn ho nht.
Ngày nay, nhà  không ch là ni c trú n thun mà còn là môi trng
sng, môi trng lao !ng và sn xut, môi trng vn hóa giáo dc. Nhà  là
t# m ca mi gia ình, là t bào ca mi xã h!i. Vì vy, có th nói nhà  là
i din cho t#ng hòa các nhu cu, có ý ngha cc k5 quan trng n i sng
ca m0i con ngi và toàn xã h!i.
2. Lý do hình thành  tài
Theo s liu thng kê, qu6 nhà  hin nay không thiu, nhng ngi thu
nhp thp li không có ch0  ho∃c phi  trong nh ng cn h! cht ch!i, thiu
tin nghi bi hin tng u c bt !ng sn hin xy ra ph# bin mà nhà
n∀c cha có chính sách hiu qu  ngn ch∃n.
Giá c ca th trng bt !ng sn nhà  tng nhanh trong khi thu nhp
và tích l7y ca ngi dân còn  mc rt thp; nht là lc lng cán b!, công

chc, viên chc và công nhân  các khu công nghip, là i tng lao !ng
có thu nhp ch yu t lng mà mc tng lng không theo kp tc ! tng
giá ca th trng nói chung và th trng nhà  nói riêng. Do ó kh nng s
h u m!t cn h! ca i tng này càng ngày càng khó khn và bc xúc.
Hin nay, cùng v∀i các a phng: Hà N!i, Thành ph H Chí Minh,
Bình Dng và Hi Phòng, ng Nai là tnh c Chính ph cho phép thí
im u t xây dng qu6 nhà  xã h!i phc v cho i tng thu nhp thp
là cán b! công chc, viên chc, s quan, quân nhân chuyên nghip và công
nhân làm vic trong các khu công nghip.
Tuy nhiên cho n nay, không ch  ng Nai mà k c các tnh thành
ln cn, vic thu hút u t vào lnh vc nhà  cho ngi thu nhp thp 
áp ng nhu cu nhà  cho các i tng ang ht sc khó khn, không có
m!t doanh nghip u t kinh doanh bt !ng sn nào, nht là doanh nghip
t nhân hào hng tham gia. Và c7ng không m!t ngân hàng nào, k c ngân

GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

hàng Nhà n∀c hng ng. Theo quy lut th trng “có cu có cung” trong
khi nhà  cho ngi thu nhp thp là m!t nhu cu có tht, li có nhiu chính
sách u ãi min gim thu  kích cung; vy thì ti sao trên th trng bt
!ng sn li ang din ra tình trng “óng bng” trong phân khúc này?
Vì vy, tác gi ã i vào nghiên cu  tài “ Phát trin nhà  cho ngi
thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai - Giai on 2011 - 2020’’. Trên c
s ó a ra m!t vài gii pháp v∀i hy vng s4 góp phn vào quá trình hoàn
thin chính sách ca nhà n∀c và gii quyt c phn nào nhu cu v nhà 
cho tng l∀p nhân dân có thu nhp thp ti a phng. Tuy nhiên v∀i thi

gian và lng kin thc có hn, nên nghiên cu v%n cha hoàn thin nh
mong i. Vì vy, tác gi rt mong nhn c nh ng ý kin óng góp, phê
bình ca thy cô, các bn và nh ng ai có tâm huyt tham gia nghiên cu 
lnh vc này  tip tc b# sung hoàn thin  tài hn n a.
3. Tình hình nghiên c,u  tài
Theo tìm hiu ca tác gi, các nghiên cu tr∀c ây ch yu tp trung
vào các gii pháp phát trin nhà  nói chung, n!i dung v nhà  cho ngi có
thu nhp thp ch c  cp nh m!t thành phn nh3 trong h thng nhà 
ca toàn xã h!i, cha có nhiu nghiên cu chuyên sâu v vn  này. Có th
k qua m!t s  tài nghiên cu có liên quan nh sau:
- Tin s inh Vn Ân và tp th các tác gi ã nghiên cu  tài “Chính
sách phát trin th trng bt !ng sn  Vit Nam”, ây là công trình khá
công phu v∀i y  c s lý lun, thc trng và các gii pháp  phát trin
th trng bt !ng sn  Vit Nam trong thi gian t∀i. Nghiên cu này có th
xem là tài liu tham kho cho các t# chc, cá nhân có quan tâm n s phát
trin ca th trng bt !ng sn Vit Nam nói chung và loi hình nhà  cho
ngi thu nhp thp nói riêng.
- Vin nghiên cu Kin trúc – B! Xây dng có  tài “Các gii pháp
ng b! phát trin nhà  ngi thu nhp thp ti các ô th Vit Nam”.
Nghiên cu này tp trung gii quyt vn  nhà  cho ngi thu nhp thp ti
khu vc ô th, cha áp dng c ti các khu vc ph cn ho∃c các vùng
ang din ra quá trình ô th hóa nhanh chóng nh ng Nai, Bình Dng…
- Tác gi Thái Doãn Hòa thc hin  tài nghiên cu “Gii pháp u t
xây dng nhà  xã h!i da trên nhu cu và kh nng tài chính ca ngi s
dng trên a bàn tnh ng Nai”. Nghiên cu này tp trung gii quyt vn 
tài chính ca c ch u t công trình nhà  xã h!i và i tng c nh2m
n là ngi có thu nhp thp  nâng cao hiu qu u t nh1m gim tht
thoát, tit kim chi phí, thi công úng tin ! nhng v%n m bo cht lng

GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

xây dng nhà , gim giá thành cn h!,  ngi thu nhp thp có th tip cn
c.
 tài “Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng
Nai giai on 2011 - 2020” nghiên cu và kin ngh m!t s gii pháp nh:
chính sách phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp, gii pháp v tài chính,
gii pháp v quy hoch kin trúc, gii pháp v s dng t…  phát trin loi
hình nhà  cho ngi có thu nhp thp. Ngoài, tác gi còn  xut phát trin
loi hình “t  cho ngi thu nhp thp”  góp phn gii quyt khó khn
mà c Nhà n∀c, nhà u t và ngi thu nhp ang g∃p phi.
4. M∋c tiêu, i t&ng và phm vi nghiên c,u
- Mc tiêu nghiên cu: nghiên cu này s4 tp trung vào các gii pháp 
phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp.
- i tng nghiên cu: loi hình nhà  cho ngi thu nhp thp.
- Phm vi nghiên cu: phm vi không gian là trong tnh ng Nai và
trong khong thi gian t nm 2011 – 2020.
5. Phng pháp nghiên c,u
 thc hin lun vn này, tác gi ã s dng các phng pháp nghiên
cu ch yu nh sau:
- Phng pháp bin chng duy vt.
- Phng pháp thng kê.
- Phng pháp i chiu so sánh.
- Phng pháp iu tra.
- Phng pháp phân tích, t#ng hp.
T các phng pháp nh h∀ng nh trên, tác gi tham kho ng li
chính sách ca ng, các quy nh pháp lut ca Nhà n∀c trong lnh vc t

ai, xây dng, u t kinh doanh bt !ng sn, ∃c bit là trong lnh vc nhà
 cho ngi thu nhp thp; tham kho thông tin ca nh ng nghiên cu có liên
quan tr∀c ây; tham kho ý kin ca các chuyên gia, nh ng nhà hoch nh
chính sách, nh ng ngi có kinh nghim trong vic u t, kinh doanh nhà .
Trên c s d liu thu thp c s4  xut m!t s nhóm gii pháp sau:
- Gii pháp dành cho chính quyn  kích thích ngun cung cho th
trng nhà  cho ngi thu nhp thp.
- Gii pháp  các ch u t xây dng nhà  cho ngi thu nhp thp
phù hp v∀i nhu cu và kh nng tài chính ca ngi s dng.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành




PH∗N N−I DUNG

CH∀NG I
T.NG QUAN V/ V0N / NHÀ + VÀ PHÁT TRIN NHÀ + CHO
NG∀I THU NH1P TH0P

1.1 ô th hóa và s gia tng dân s
1.1.1 Quá trình ô th hóa
1.1.1.1 Khái nim
ô th hóa là vn  quan trng mang tính cht thi i i v∀i các quc
gia trên th gi∀i.  có th i sâu nghiên cu, a ra các gii pháp kh thi,
tránh t#n hi ít nht do ô th hóa không kim soát c mang li thì câu h3i
u tiên phi tr li là ô th hóa là gì? Xoay quanh khái nim này có rt
nhiu cách tr li, nhiu tác gi ã a ra ý kin ca mình. Tuy vy v%n cn

thit phi  cp vì khái nim này v%n ph thu!c vào iu kin, hoàn cnh
tng quc gia.
( Trung Quc, ô th hóa c quan nim là m!t quá trình chuyn #i
mang tính lch s v t liu sn xut và li sng ca con ngi t nông thôn
vào thành ph. Thng quá trình này c nhìn nhn nh là s di c ca
nông dân nông thôn n các ô th và quá trình phát trin ca bn thân các ô
th. H c7ng cho r1ng, trong thc t ô th hóa là m!t quá trình phc tp hn
nhiu. Bi tin trình này ã b!c l! không ít du hiu ca tình trng quá nóng
và nh ng vn  tim 8n, nh áp lc gia tng i v∀i vic làm và an ninh xã
h!i, tình trng bong bóng xà phòng trong lnh vc bt !ng sn bu!c Chính
ph Trung Quc phi hãm phanh xu h∀ng này thông qua vic xem xét m!t
cách c8n trng và tng b∀c kim soát i v∀i quá trình ô th hóa.
Theo quan im ca Nht Bn, khái nim ô th hóa da trên t#ng s dân
c trú  thành ph ho∃c da trên quan im v các vùng có mt ! dân c
ông. Nghiên cu thc t n∀c Nht cho thy ô th hóa không n thun là
m!t hin tng xy ra sau chin tranh  Nht Bn mà là m!t quá trình trình
din ra t u th k& XX. Sau nm 1945, quá trình ô th hóa din ra  Nht
Bn khá rõ do yêu cu ca vic tái thit nhanh chóng sau chin tranh và tng
trng kinh t ã 8y nhanh quá trình ô th hóa, cùng v∀i s di chuyn ca
m!t lng l∀n dân s tr9 t nông thôn ra thành th, ch yu nh ng ngi i
tn c quay v. Quá trình này din ra ∃c bit nhanh chóng t cui thp k& 50,
u thp k& 60 do ngi nhp c mong mun có cu!c sng tt :p hn.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020


 m!t vùng nào ó c gi là ô th, Nht Bn có các yêu cu sau:
- Phi có dân s trên 50.000 ngi.
- S nhà ,  khu vc trung tâm ca thành ph phi chim t∀i 60% t#ng
s nhà ca toàn thành ph.
- S ngi ng c  thành ph làm vic trong các ngành công nghip,
thng mi và các thành viên trong gia ình ca h phi chim hn 60%
t#ng dân c.
Hàn Quc cho r1ng ô th hóa là s gia tng dân s ch yu t nông thôn
ra thành th mà tr∀c ây, th h tr9 ri b3 nông thôn v∀i mc ích tìm kim
vic làm, c h!i giáo dc và nh ng thú vui, tin nghi ni ô th, trong giai
on ban u công nghip hóa (1967-1975).
( Hàn Quc, m!t tnh có trên 50.000 c dân s4 c gi là "thành ph"
(Si) và m!t khu vc nông thôn có trên 20.000 c dân s4 là khu vc dân c có
tên là "Uhr" (có l4 do Hàn Quc ã ô th hóa t mc cao, 80% dân c ca
quc gia này tp trung  thành ph).
( Malaysia, quan nim khu vc ô th c nh ngha nh sau:
- Nh ng khu vc hành chính có mt ! nhà ca dày ∃c v∀i 10.000 dân
tr lên vào thi im iu tra dân s.
- Nh ng khu vc mt ! nhà ca xây dày ∃c tip giáp v∀i khu vc hành
chính và có ít nht 60% dân s (tính nh ng ngi t 10 tu#i tr lên) tham gia
vào các hot !ng phi nông nghip, và nhà  ca h có các phng tin v
sinh hin i .
( n∀c ta, khu vc thành th c xác nh bao gm các qun n!i thành,
các phng n!i th và th trn; tt c các n v hành chính còn li (xã) u
thu!c khu vc nông thôn.
ô th hóa  Vit Nam ang din ra v∀i tc ! cao, ∃c bit  các thành
ph l∀n nh H Chí Minh, Hà N!i; ho∃c các tnh thu!c các vùng kinh t trng
im nh ng Nai, Bình Dng, Bà Ra V7ng Tàu. Quá trình này vn ã có
t lâu trong lch s nhng tht s tng tc t nh ng nm #i m∀i, 1986 n
nay. Tc ! ô th hóa càng v sau càng l∀n. Tuy vy, vic nghiên cu v ô

th hóa cha thc s quan tâm úng mc. Trong nh ng công trình ã có
thng ít nghiên cu lý thuyt mà a s mô t, t#ng kt thc trng ô th hóa
 m!t s thành ph. Tham kho các nghiên cu trong và ngoài n∀c, khái
nim ô th hóa c  cp có th cha ging nhau nhng thng nht  ch0,
có hai thành t luôn c nh2c t∀i:


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

- M!t là, ô th hóa là s tng lên ca c dân ô th. S tng lên này theo
3 dòng chính: s tng dân s t nhiên ca c dân ô th, dòng di dân t nông
thôn ra thành th và iu chnh v biên gi∀i lãnh th# hành chính ca ô th. Ba
dòng này có vai trò và v trí khác nhau theo tng giai on lch s c th.
- Hai là, ô th hóa m r!ng không gian ô th, không gian kin trúc. M
r!ng không gian ô th là m!t tt yu i v∀i các ô th trên th gi∀i trong quá
trình ô th hóa. ó c7ng có th, ô th sát nhp vào ô th ho∃c ô th hóa m
r!ng ô th ra ngoi thành ho∃c lân cn. M r!ng không gian ô th c7ng
mang tính lch s, tu5 tng quan nim ca m0i quc gia. M∀i ây, Ngh quyt
s 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 ca Chính ph ã iu chnh a gi∀i hành
chính huyn Long Thành  m r!ng a gi∀i hành chính thành ph Biên Hòa
thu!c tnh ng Nai nh sau:
iu chnh toàn b! 10.899,27 ha din tích t nhiên và 92.796 nhân kh8u
ca các xã: An Hoà, Long Hng, Ph∀c Tân, Tam Ph∀c ca huyn Long
Thành vào thành ph Biên Hoà qun lý. Sau khi iu chnh a gi∀i hành
chính, thành ph Biên Hòa có 26.407,84 ha din tích t nhiên và 784.398
nhân kh8u, có 30 n v hành chính trc thu!c, gm các phng: An Bình,

Bu Hòa, Bình a, Bu Long, Hoà Bình, H Nai, Long Bình, Long Bình
Tân, Quyt Th2ng, Quang Vinh, Thanh Bình, Tam Hip, Tam Hòa, Tân Biên,
Thng Nht, Tân Hip, Tân Hòa, Tân Mai, Tân Phong, Tân Tin, Tân Vn,
Trng Dài, Trung D7ng và 07 xã: Hóa An, Hip Hòa, Tân Hnh, An Hòa,
Long Hng, Ph∀c Tân và Tam Ph∀c.
T nh ng quan nim trên ây, qua tham kho các nghiên cu trong và
ngoài n∀c, tác gi b∀c u a ra khái nim ô th hóa nh sau:
ô th hóa là quá trình chuyn i mt khu vc, mt vùng nào ó t
“cha ô th" thành "ô th", nhng vùng hoc khu vc ó có th là vùng ven
ô hay ngoi thành, có th là th trn hoc th t. Biu hin ca ô th hóa có
th là t vic m rng không gian, din tích n vic thu hút lung di c ca
c dân, không nht thit t ô th trung tâm mà t c nhng vùng khác, nht
là nông thôn trong c nc.
Nh vy, biu hin ô th hóa d thy là s m r!ng không gian ô th,
không gian kin trúc và s tng lên ca dân nhp c t nhiu lung khác nhau
to nên s tp trung dân c l∀n trong m!t thi gian nht nh. Dân c vùng ô
th hóa  ng Nai tr∀c ht là dân c ti vùng c ô th hóa, hai là dân c
di chuyn t n!i thành ra vùng ven do vùng n!i thành quá ti ho∃c n vùng
ven  lp nghip phát trin kinh t, và m!t lung dân c rt l∀n chy v t
nông thôn ca tt c các vùng trong c n∀c. Do ó, v m∃t dân c có th xem
ô th hóa là m!t quá trình phc tp b trí li dân c, s2p xp li lao !ng.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

Tc ! ô th hóa nhanh chóng làm cho ô th ang #n nh li phi tip tc

m r!ng không gian ra vùng ven, ó là m!t quá trình liên tc. Quá trình này
ch kt thúc khi ô th ã i vào #n nh.
1.1.1.2 Phân loi ô th hóa
Quá trình ô th hóa trong lch s có th phân loi thành các hình thc
nh sau:
- ô th hóa thay th:
Là khái nim  ch quá trình ô th hóa din ra ngay chính trong ô th.
( ây c7ng có s di dân nhng t trung tâm ra ngoi thành ho∃c vùng ven ô.
ô th hóa thng v%n mang tính ch quan thông qua quy hoch. Quy hoch
ô th cho phép con ngi to ra nh ng ô th ti u theo ý mun. Tuy nhiên,
ô th c quy hoch là ti u n my v%n ch2c ch2n lc hu trong tng
lai do c dân tng lên, kt cu h tng, kin trúc ô th ln lt lc hu. ∃c
bit các công trình công nghip, dch v theo thi gian tr nên lc hu và
gây ô nhim n∃ng n, phi di di xa thành ph. Hin ti, trên a bàn tnh
ng Nai có 3.760 c s sn xut, kinh doanh, dch v n1m trong khu vc ô
th, khu dân c tp trung, trong ó b∀c u ã xác nh c 261 c s có v
trí hot !ng không phù hp quy hoch phát trin ô th, 117 c s va có v
trí hot !ng không phù hp quy hoch phát trin ô th va gây ô nhim môi
trng, 8 c s gây ô nhim môi trng. UBND tnh ng Nai ã giao S
Công Thng xây dng  án h0 tr các c s sn xut, kinh doanh, dch v
thu!c i tng phi di di. Theo ó, các c s n1m trong i tng phi di
di s4 c hng nh ng chính sách h0 tr nh: h0 tr m∃t b1ng sn xut, h0
tr tin thuê t, h0 tr kinh phí di di nhà xng, h0 tr vn  di di và h0
tr lãi vay u t xây dng c s m∀i, h0 tr i v∀i lao !ng, h0 tr v hot
!ng bo v môi trng
Quá trình này c7ng có th là quá trình chnh trang, nâng cp ô th, áp
ng yêu cu m∀i. Hin  ng Nai c7ng ang xy ra c hai quá trình trên.
Nhiu h! gia ình t trung tâm di c n vùng ven và ngoi thành, nhiu công
trình nhà ca, giao thông, kênh rch, vn hoa, nhà vn hóa ang c xây
dng li v∀i quy mô l∀n hn. ô th hóa thay th c quan nim  ây bao

gm c s m r!ng không gian ô th y b1ng cách phát trin ô th ra vùng
ven và ngoi thành.  d hình dung ta có th xem ô th hóa có hai phn,
m!t là, ô th hóa ngay trong ô th ã có và ô th hóa m r!ng ra vùng ven.
ô th hóa nh1m áp ng chc nng ô th trong tng thi k5. Quá trình ô
th hóa luôn luôn xy ra, song hành cùng lch s. Nó có th kt thúc khi mi
nhu cu con ngi c áp ng, nhng iu này có th nói là không th. Vì
nhu cu con ngi luôn luôn m r!ng, iu kin thành ph luôn b "già" i


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

phi có s thay th nht nh. Tin trình ô th hóa s4 din ra nh: nhàng hn
khi dân s, không gian ô th i vào #n nh.
- ô th hóa cng bc:
Là khái nim dùng  ch s di chuyn dân c t nông thôn v thành th
v∀i lý do ngoài kinh t, tc là không phi  tìm vic làm hay dch v tt hn.
Quá trình cng bc xy ra có th do nông dân chy vào thành ph, ch yu
là lánh nn. Trong quy hoch thit k ban u, không tính n kh nng này.
Do vy khi dân s tng lên không phi do yêu cu phát trin ca ô th, ng
v phía ô th là cng bc, i v∀i ngi dân chy vào ô th là s b2t bu!c.
Trong lch s, nm 1778 hàng ngàn ngi Hoa ti Cù lao ph (xã Hip Hòa -
thành ph Biên Hòa ngày nay) ã kéo v Ch L∀n do cu!c chin tranh gi a
Tây Sn và Nguyn Ánh tàn phá Cù Lao Ph. T 1954 n 1975 là cu!c
chin tranh ác lit do M6 gây ra,  tránh chin tranh và bom n, ngi dân
các vùng nông thôn chy v thành ph v∀i s lng rt l∀n. ( giai on này,
nhiu nhà nghiên cu gi là giai on ô th hóa cng bc. Nh ng ngi di

c này tìm n nh ng vùng t cha có ngi  ho∃c trên các kênh rch làm
nhà tm   (sau này là nh ng khu # chu!t). ∃c im ô th hóa cng bc
là không gian kin trúc không c m r!ng theo quy hoch mà mang tính t
phát cao. Các nhu cu ca dân nhp c không c áp ng. ô th tr nên
quá ti, nh ng vn  tiêu cc do ô th hóa cng bc mang li ngày m!t
n∃ng n, kh nng kh2c phc là cha th.
- ô th hóa ngc:
Là khái nim dùng  ch s di dân t ô th l∀n sang ô th nh3, ho∃c t
ô th tr v nông thôn. Thông thng  giai on u công nghip hóa, kinh
t - xã h!i ang phát trin, ô th luôn luôn là ni to ra nhiu vic làm và các
dch v tt hn thu hút h∀ng di dân t nông thôn tr v thành th. S b# sung
m!t lc lng lao !ng tr9, nam nhiu hn n , góp phn phát trin kinh t -
xã h!i  ô th. Quá trình ô th hóa kt thúc, tc là n giai on #n nh ca
ô th, ô th tr nên t cht ngi ông, vn  cht lng sng ph thu!c
nhiu vào môi trng sng c t nhiên và xã h!i, so v∀i nông thôn li có
nh ng hn ch nht nh. M!t m∃t do s phát trin kinh t - xã h!i và các dch
v  nông thôn c7ng phát trin, n lt nó li thu hút lung di c tr li. M∃t
khác, nông thôn li cha ng s phong phú ca vn hóa dân t!c, vn hóa c!i
ngun, s yên tnh và ∃c bit môi trng trong sch. Thc tin cho thy có
s di c t ô th ra bên ngoài, ∃c bit là vùng nông thôn ho∃c các ô th
nh3, hin tng này là "ô th hóa ngc" hay là "s phc hng nông thôn".
Quá trình ô th hóa, di dân t nông thôn ra thành th ã góp phn làm cho
nông thôn b "già" nhanh và mt cân i dân s. Quá trình phát trin n m!t
lúc nào ó, b1ng các chính sách ca mình, các chính ph s4 iu chnh h∀ng


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai

Giai on 2011 - 2020

vào s phát trin nông thôn. Quá trình này s4 góp phn san b1ng khong cách
và cht lng sng thành th - nông thôn. ô th hóa ngc nh m!t ch báo
t#ng hp v s phát trin rt cao ca m!t ô th, m!t quc gia. Khi ô th hóa
ngc xy ra, con ngi ã  m!t trình ! vn minh cao. Vn  quan trng
nht không còn là kinh t mà là cht lng sng. Ngi ta quan tâm n an
ninh, môi trng t nhiên và xã h!i, giáo dc, y t Chn ni  khi i sng
vt cht ã y  thì ch có i sng tinh thn m∀i tht s là ích tìm kim
ca con ngi.
1.1.2 S gia tng dân s ô th
1.1.2.1 Các kiu gia tng dân s ô th và c cu dân c ô th
- Khái nim dân c ô th:
( n∀c ta, dân c ô th thng c tính là nh ng ngi sng và làm
vic  n!i thành, phn ngoi thành thng là không tính là c dân ô th. Nu
phân chia theo ngh nghip thì nh ng ngi làm nông nghip không tính vào
c dân ô th, mà xp vào nông thôn. ( tnh ng Nai trong 2.486.154 dân
hin nay, dân c ô th chim 33,2%, nông thôn là 66,8% (theo kt qu T#ng
iu tra dân s và nhà  nm 2009 - T#ng cc Thng kê).
- Các kiu gia tng dân s ô th:
Nhìn chung, có 02 kiu gia tng dân s ô th ph# bin nh sau:
+ Gia tng t nhiên:
Nhìn chung s gia tng này tu5 thu!c vào ∃c im sinh lý hc ca các
nhóm dân s. T& l tng mang tính quy lut và phát trin theo quán tính. Mc
tng gim u rút ra trên c s phân tích chu0i s liu iu tra trong quá trình
và c tính theo công thc:
P
t
= P
0

( 1+ α )t (1.1)
P
t
: dân s nm d báo
α: H s tng trng (%)
t: Nm d báo
P
o
: Dân s nm iu tra.
+ Gia tng c hc:
Bao gm các quy lut tng gim bình thng cùng v∀i các lung di c
và t& l di c có th rút ra c. ( n∀c ta t& l này chim 6-9% m!t nm
nhng c7ng có m!t s ô th có t& l tng c hc !t bin do s phát trin !t
bin ca các c s kinh t. S gia tng này c xác nh thông qua công tác
thng kê:


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

(1.2)

P
t
: Quy mô dân s nm t
A: Lao !ng c bn (ngi)
B: Lao !ng dch v (%)

C: Dân s ph thu!c (%)
Nhìn chung sc ép dân s i v∀i các ô th là s gia tng c hc, ó là
lung nhp c dân s t nh ng ni khác n làm cho dân c ô th tng lên.
- C cu ca dân c ô th: có th chia nh sau
C cu dân c theo gi∀i tính và tu#i: Nhìn chung c cu dân c theo tu#i
 các ô th ti Vit Nam là dân s tr9, có sc sn xut cao, t& l nam d∀i 60
tu#i chim khong 78,6% dân s nam trong các ô th, trong khi ó n d∀i
55 tu#i chim khong 70,01% dân s n trong các ô th.
C cu dân c theo lao !ng: Dân c thành ph bao gm 2 loi nhân
kh8u lao !ng và nhân kh8u l thu!c.
a/ Nhân kh8u lao !ng: c phân làm 2 loi:
+ Nhân kh8u c bn: Bao gm nh ng ngi lao !ng  các c s sn
xut mang tính cht cu to nên ô th nh cán b!, công nhân viên ca các c
s sn xut công nghip, kho tàng, các c quan hành chính, kinh t, vn hóa
xã h!i và các vin nghiên cu, ào to….
+ Nhân kh8u phc v: Là lao !ng ph thu!c các c quan xí nghip và
các c s mang tính cht phc v riêng cho ô th.
b/ Nhân kh8u l thu!c: Là nhóm ngi không tham gia lao !ng, ngoài
tu#i lao !ng. T& l nhân kh8u l thu!c tng i #n nh, không ph thu!c
vào quy mô tính cht ô th,  ng Nai nhóm i tng này chim t& l khá
cao, khong 42%. Vic phân loi này dùng  xác nh quy mô dân s ô th
 phân tích s bin !ng ca các thành phn lao !ng, s bin !ng ó có
tác !ng n mc sng và thu nhp ca tng nhóm mà t ó có chính sách
phát trin hp lý.
1.1.2.3 Nhng nhân t nh hng n gia tng dân s ô th
Tc ! công nghip hóa, hin i hóa din ra nhanh chóng là nguyên
nhân ch yu làm gia tng dân s ô th, iu này c to thành t nh ng
yu t ch yu sau:
)


(100
100*
C

B
A

Pt

+−
=


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

- Sc hút kinh t ca vùng ô th: Vùng ô th thng là nh ng vùng có
sc hút kinh t l∀n hn so v∀i nh ng vùng nông thôn, ∃c bit là nh ng vùng
ô th l∀n v∀i sc tp trung ca h thng thng mi dch v, các c s sn
xut các trung tâm giao dch, trao #i mua bán…. Cùng v∀i mc ! hoàn
thin ca h thng c s h tng là iu kin tt  thu hút hu ht các ngun
vn u t t ngun u t c trong n∀c và ngoài n∀c, m∃t khác là trung
tâm thu hút hu ht các làn sóng nhp c t nông thôn mun nhp c vào tìm
kim vic làm. Ri kh3i quê hng  i lên nh ng vùng ô th m∀i là sc ép
gánh n∃ng i v∀i m!t ô th trong quá trình phát trin.
- Trình ! vn hóa và các chính sách ca nhà n∀c: Trình ! vn hóa có
liên quan ch∃t ch4 n các chính sách ca nhà n∀c a ra. Thc t cho thy

r1ng nh ng ngi có trình ! cao thng có nhu cu làm vic  nh ng vùng
có iu kin phát trin hn nh ng vùng không có iu kin phát trin. Tuy
nhiên nh ng vùng có iu kin kinh t phát trin li thu hút nhân công t
nh ng vùng khác n bên cnh ó nh ng chính sách kinh t xã h!i ca nhà
n∀c a ra nó có th tác !ng làm cho dân s ô th gia tng nh: chính sách
khuyn khích phát trin kinh t và nh ng chính sách tng hp v∀i nó, c7ng
có nh ng chính sách mà nhà n∀c a ra nh1m hn ch s gia tng dân s ô
th nh chính sách k hoch hóa gia ình. Nhng nhìn chung nh ng chính
sách ca nhà n∀c thng tác !ng có chiu h∀ng tích cc n quá trình
phát trin kinh t nên khu vc ô th v%n có sc thu hút l∀n i v∀i lao !ng.
- S khác bit v iu kin làm vic, thu nhp gi a vùng nông thôn và ô
th: S khác bit v iu kin sng, iu kin làm vic gi a vùng nông thôn
và thành th, s chênh lch phát trin không ng u gi a các vùng… là
nguyên nhân c bn ca làn sóng nhp c t nông thôn lên thành th. Hin
tng làn sóng nhp c t nông thôn lên thành th cùng v∀i quá trình ô th
hóa là m!t iu không th tránh kh3i.
S tp trung dân s quá cao  các thành ph và ô th l∀n ang là m!t
trong nh ng vn  khó khn cho các ô th, mà tr∀c tiên là tình trng khan
him nhà . Tình trng này òi h3i các nhà qun lý phi gii quyt m!t cách
úng 2n v nhu cu nhà  cho các tng l∀p khác nhau trong xã h!i, ∃c bit
là cho tng l∀p có thu nhp thp.
1.1.2.3 Dân c ô th có thu nhp thp
- Khái nim dân c ô th có thu nhp thp:
Trong nh ng xã h!i c gi là thnh vng, thu nhp thp c nh
ngha da vào hoàn cnh xã h!i ca cá nhân. Thu nhp thp có th c xem
nh là vic cung cp không y  các tim lc vt cht và phi vt cht cho
nh ng ngi thu!c v m!t s tng l∀p xã h!i nht nh so v∀i s sung túc ca


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

xã h!i ó. Vic nghèo i v vn hóa - xã h!i, thiu tham gia vào cu!c sng xã
h!i do thiu ht tài chính m!t phn c các nhà xã h!i hc xem nh là m!t
thách thc xã h!i nghiêm trng.
Theo cách hiu thông thng, ngi thu nhp thp là ngi có mc thu
nhp d∀i mc trung bình, bao gm c nh ng ngi nghèo ói và nh ng
ngi có mc thu nhp tip cn v∀i mc thu nhp trung bình. Tuy nhiên, khái
nim ngi thu nhp thp trong chng trình nhà  cho ngi thu nhp thp
li có m!t s khác bit:
- Th nht: Ngi có thu nhp thp là ngi có thu nhp #n nh.
- Th hai: Là ngi có kh nng tích l7y vn  t ci thin iu kin 
nhng cn có s h0 tr, to iu kin ca nhà n∀c v vay vn dài hn tr
góp, v chính sách t ai và c s h tng (ngi vay vn có th hoàn tr).
Mc thu nhp thp  ây ca ngi thu nhp thp là trên ngng nghèo
và tip cn v∀i mc trung bình. Nh vy theo khái nim này thì nh ng ngi
sng  mc ói nghèo không thu!c din ngi có thu nhp thp. i v∀i các
h! trong ngng nghèo, không có kh nng tích lu6 u t ci thin nhà  thì
nhà n∀c s4 có chính sách riêng giúp  h phát trin nhà .
Theo quy nh ti Quyt nh s 170/2005/Q-TTg ngày 08/07/2005
ca Th t∀ng Chính ph, thì chu8n nghèo áp dng cho giai on 2006 - 2010
nh sau:
- Khu vc nông thôn: nh ng h! có mc thu nhp bình quân t 200.000
ng/ngi/tháng (2.400.000 ng/ngi/nm) tr xung là h! nghèo.
- Khu vc thành th: nh ng h! có mc thu nhp bình quân t 260.000
ng/ngi/tháng (d∀i 3.120.000 ng/ngi/nm) tr xung là h! nghèo.
Cho n nm 2009, theo chu8n nghèo trên, c n∀c Vit Nam hin có

khong 2 triu h! nghèo, chim t& l 11% dân s. Tuy nhiên, trên din àn
Quc h!i Vit Nam, rt nhiu i biu cho r1ng t& l h! nghèo gim không
phn ánh thc cht vì s ngi nghèo trong xã h!i không gim, thm chí còn
tng do tác !ng ca lm phát (khong 40% k t khi ban hành chu8n nghèo
n nay) và suy gim kinh t. Chu8n nghèo quc gia ca Vit Nam hin nay
là gm nh ng h! có mc thu nhp bình quân t 200.000 n 260.000
ng/ngi/tháng. M∃c dù vy, nhiu h! gia ình va thoát nghèo v%n rt d
r∀t tr li vào cnh nghèo ói. Trong thi gian t∀i ây n0 lc ca Vit Nam
trong vic h!i nhp v∀i nn kinh t toàn cu s4 to ra nhiu c h!i cho s tng
trng, nhng c7ng ∃t ra nhiu thách thc i v∀i s nghip gim nghèo.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

Ti ng Nai, theo Ngh quyt s 176/2010/NQ-HND ngày 02/7/2010
ca H!i ng nhân dân tnh thì chu8n nghèo theo chng trình gim nghèo
bn v ng ca tnh ng Nai giai on 2011 – 2015 c xác nh nh sau:
- Khu vc nông thôn: 650.000/ngi/tháng tr xung.
- Khu vc thành th: 850.000/ngi/tháng tr xung.
Có th thy chu8n nghèo ca ng Nai cao hn nhiu so v∀i c n∀c,
iu này da trên c s h tng KT-XH phát trin ca m!t tnh công nghip
có b dày thành tích trong vic hoàn thành t và vt các ch tiêu Chính ph
giao cho. Tuy nhiên, ng Nai v%n phi i m∃t v∀i mâu thu%n tn ti song
song v∀i quá trình phát trin, ó là bt bình ;ng xã h!i ngày càng tng, ngi
giàu càng giàu thêm, ngi nghèo càng nghèo thêm.
Thc t cho thy, trong nh ng khu ô th m∀i ti trung tâm thành ph

Biên Hòa và các d án khu dân c riêng l9 ti các khu vc ang phát trin nh
Long Thành, Nhn Trch, Long Khánh… c quy hoch tng i bài bn,
i tng khách hàng ch yu là tng l∀p trung lu ho∃c giàu có. Còn a s
ngi dân có thu nhp trung bình và thp u  trong nh ng cn h! ã xây
dng t lâu, ho∃c nh ng cn nhà cp 4 thiu kiên c, trong nh ng khu dân c
cht ch!i, lp xp, thiu các iu kin h tng c bn nh in, n∀c, giy t
pháp lý v quyn s dng t và nhà …
- Phân loi dân c ô th có thu nhp thp
+ Theo ngành ngh: H làm vic  tt c các ngành ngh, bao gm các
thành phn chính sau: Công chc, viên chc nhà n∀c, cán b! y t, s quan,
giáo viên các trng ph# thông, cao ;ng, i hc; sinh viên các tnh; công
nhân các nhà máy, xí nghip; dân lao !ng chân tay, buôn bán nh3.
Nhìn chung a s h vn ã ho∃c ang là các gia ình công nhân viên
chc nhà n∀c có mc thu nhp thp t thi bao cp và nh ng sinh viên m∀i
ra trng còn rt tr9. Nh ng ngi này thng làm vic trong khu vc quc
doanh. Trong s ó có m!t b! phn lao !ng áng k hin b thôi vic ho∃c
thiu vic làm. Hu ht s này u ri vào gia ình công nhân trc tip sn
xut. B! phn còn li là ri vào có viên chc nhà n∀c là giáo viên, s quan và
ging viên m∀i vào ngh. Ngoài ra còn có các h! kinh doanh buôn bán nh3
mà ch yu là các dch v hè ph nh bán vé s, p xích lô, ch a xe p,
buôn bán v∃t…. Có th nói cách phân chia này giúp chúng ta có cái nhìn toàn
cnh xã h!i ô th.
+ Theo trình !: Hu ht nh ng ngi này có trình ! t trung cp tr
xung, ó là nh ng công nhân trc tip sn xut và nh ng ngi làm buôn
bán nh3, làm dch v hè ph, nh ng ngi này thng làm lao !ng chân tay


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành



Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

và lao !ng n∃ng nhc. Bên cnh ó c7ng có nh ng ngi có trình ! cao
;ng, i hc và trên i hc. Tuy h không phi lao !ng b1ng chân tay
nhng do m∀i ra trng, m∀i làm vic cha có kinh nghim và do quy nh
mc lng ti thiu chung ca nhà n∀c nên nh ng ngi này ngoài ng
lng ít 3i h không có thêm thu nhp nào khác. Thu nhp ca nh ng ngi
này c7ng s4 bin #i theo thi gian, kh nng và kinh nghim làm vic. Vì
vy khi a ra chính sách v nhà  cho nh ng ngi thu nhp thp cn ∃c
bit chú ý n s thay #i trong thu nhp ca tng l∀p này.
- Theo la tui: Nhìn chung nh ng ngi này còn khá tr9, n1m trong
khong t 21 - 40 tu#i, ây là la tu#i rt nhy bén v∀i s thay #i ca các ô
th và là la tu#i có kh nng bin !ng l∀n nht v cu!c sng do còn sc tr9.
( h có s nng !ng, nhiu hoài bão và iu quan trng là dám ng ra thc
hin nh ng hoài bão ca mình. Các nhà hoch nh chính sách cn tính t∀i
yu t này, vì trong hin ti h có thu nhp thp, nhng trong 5 - 10 nm t∀i
có th thu nhp ca h s4 c ci thin theo chiu h∀ng tng cao, các nhu
cu thit yu ca cu!c sng trong ó có nhu cu nhà  theo ó s4 nhanh chóng
thay #i cho phù hp.
1.2 Nhà  ô th và vn  nhà  cho ngi thu nhp thp
1.2.1 Nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp
1.2.1.1 c im ô th Vit Nam
Ngoi tr hai khu vc ô th lâu i là Hà N!i và Hu, phn l∀n ô th 
Vit Nam hin nay u là ô th tr9 do có thi gian hình thành và phát trin
cha lâu. Tuy nhiên, nhìn chung các ô th  Vit Nam có m!t s ∃c trng
ch yu nh sau [7]:
- M!t là, các ô th là trung tâm chính tr, kinh t, vn hóa, giáo dc,
khoa hc k6 thut, u mi giao thông quan trng ca c n∀c, ca khu vc,
ca m!t tnh ho∃c m!t huyn. ô th c7ng là ni tp trung các c quan nhà

n∀c t trung ng xung a phng, là u mi ca nhiu cp, nhiu ngành
qun lý ng thi tn ti nhng thiu s phi hp trong hot !ng qun lý nhà
n∀c và cha áp ng c yêu cu và phng thc qun lý hành chính ô
th.
- Hai là, ô th là ni tp trung dân c ông úc hn so v∀i khu vc nông
thôn và dân ô th là dân t x c t tp t nhiu vùng, min khác nhau vì
nh ng mc tiêu khác nhau, có cu!c sng khá !c lp v∀i nhau, iu này khác
v∀i nông thôn.
- Ba là, dân c hot !ng trong lnh vc nông nghip chim t& l không
l∀n, thm chí là không có.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai
Giai on 2011 - 2020

- Bn là, ô th là ni tp trung các c s vt cht, h tng quan trng
nh giao thông, liên lc, vin thông, in n∀c, công trình xây dng Tuy
nhiên, so v∀i s phát trin ca ô th hin i trên th gi∀i thì c s h tng
ca nhiu thành ph, th xã  n∀c ta v%n cha ngang tm v∀i các ô th trên
th gi∀i.
- Nm là, li sng ô th là li sng hp c, luôn bin !ng, ít có s liên
kt v huyt thng, tp quán, truyn thng ; luôn tôn trng nh ng chu8n mc
có tính pháp lý hn là nh ng quy t2c có tính c!ng ng.
- Sáu là, phn l∀n ngi dân ô th có trình ! chuyên môn cao hn
ngi dân nông thôn.
- By là, phân chia a gi∀i hành chính trong các ô th không có ý ngha
l∀n i v∀i dân c, ngi dân có th  m!t ni làm vic  ni khác.

- Tám là, ô th c7ng là ni phát sinh nhiu vn  xã h!i, tht nghip,
tình trng t!i phm hình s, t nn xã h!i và hàng lot vn  xã h!i khác
luôn ny sinh, luôn quá ti ca các trng hc, bnh vin, giao thông ô th
T nh ng ∃c trng chính nêu trên, m0i ô th  Vit Nam dù nh3 hay
l∀n u là m!t n v hành chính lãnh th# thng nht, không th chia c2t v
m∃t lãnh th#, kt cu h tng và các hot !ng kinh t - xã h!i trên a bàn
m0i ô th. ∃c im này quy nh n!i dung, phng thc qun lý nhà n∀c 
ô th và do ó chi phi trc tip mô hình t# chc chính quyn ô th theo
h∀ng tp trung, thng nht, không c phân c2t thành nhiu tng, cp khác
nhau; qun lý iu hành các hot !ng kinh t - xã h!i phi thng nht, xuyên
sut, nhanh nhy, có hiu lc cao.
Hn n a, cht lng dch v  ô th thng tt hn  nông thôn; dân c
ô th c hp thành t nhiu vùng, min khác nhau, không có s g2n kt
ch∃t ch4 theo dòng t!c, c!ng ng t qun nh  nông thôn; trong sinh hot
và làm n hàng ngày, h không b gi∀i hn khép kín theo phm vi n v hành
chính qun, phng. Do ó chính quyn ô th phi th hin c ý chí,
nguyn vng và quyn quyt nh các vn  kinh t - xã h!i trên phm vi
toàn ô th.
M∃t khác, ti các ô th v%n có s an xen gi a khu vc ã ô th hóa v∀i
các khu vc ngoi vi (ang c ô th hóa) v%n còn mang nhiu nét, nhiu
yu t nông thôn (v kt cu h tng, kin trúc xây dng, hot !ng kinh t xã
h!i, cách sinh hot, li sng ), ho∃c là các n v hành chính nông thôn trc
thu!c. Nên ti các ô th cn phi phân bit s khác nhau v mô hình t# chc
và phng thc qun lý ca b! máy chính quyn ô th  nh ng khu vc này.


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai

Giai on 2011 - 2020

Trong nh ng nm gn ây, nhìn chung s lng ô th  Vit Nam tng
nhanh  tt c các loi ô th, nht là các th trn và thành ph thu!c tnh. Tuy
nhiên các tiêu chí v quy mô ô th, kinh t xã h!i, c cu kinh t, h thng c
s h tng k6 thut, cha t c các tiêu chí xp loi v ô th. V∀i tc !
tng dân s, ∃c bit là dân s tng c hc l∀n ã làm cho h thng giao thông
công c!ng, in n∀c, in thoi tr lên quá ti, tình trng ô nhim ti các ô
th din ra ngày m!t nghiêm trng. Cùng m!t loi ô th thì din tích ca các
loi ô th là rt khác nhau. Nhiu ô th loi thp có din tích l∀n gp nhiu
ln các ô th  loi cao, không ch so v∀i loi lin k mà thm chí c v∀i các
ô th loi cao hn
1.2.1.2 Vn  nhà  ô th
Ch s giá nhà /thu nhp là m!t trong nh ng tiêu chí th hin kh nng
tiêu th nhà  ca m0i quc gia. Theo kt qu kho sát ca B! Xây dng, ti
các ô th  Vit Nam, v∀i mc thu nhp bình quân m!t h! gia ình khong 4
- 6 triu ng/tháng (48 - 72 triu ng/nm) so v∀i giá mua m!t cn h!
chung c v∀i mc giá trung bình hin nay (khong 800 triu - 1 t& ng) thì
ch s giá nhà /thu nhp (ti các ô th) ca Vit Nam khong 13,8 - 16,6,
còn quá cao so v∀i các n∀c trong khu vc c7ng nh trên th gi∀i.
Bng 1.2: Ch# s giá nhà /thu nhp c a h gia ình  mt s quc gia
Vit Nam Châu Âu,
Trung
ông, B2c
M3
Châu Phi Nam Á

ông Á M3 La tinh
và Caribe
13,8 - 16,6

6,59

2,21

6,25

4,15

2,38

(Ngun: B! Xây dng) [22]
Theo bng trên ta có th nhn xét r1ng, nu m!t h! gia ình dành toàn b!
thu nhp có c  tích l7y tin mua nhà, trong khi  các n∀c ch mt t 2 -
7 nm có th mua c m!t cn h!, thì ti Vit Nam phi mt bình quân
khong 15 nm.
Nhà  ô th là m!t vn  l∀n òi h3i m!t chng trình dài hn, trong
m!t lúc không th gii quyt c ngay.  gii quyt c vn  này òi
h3i phi có s can thip ca chính ph, s kt hp ca nhiu ngành trong
qun lý ô th. a s các quc gia u phi i u v∀i vn  này và thng
g∃p v∀ng m2c khi gii quyt. Bi vì mi liên h có tính mt thit ca nhà 
v∀i các quan h phc tp khác ny sinh trong lnh vc nhà , vì vy yêu cu
∃t ra khi gii quyt vn  này là chính ph cn phi có các quyt nh thn
trng. Chính ph phi óng vai trò ch o trong chính sách nhà  quc gia,


GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành


Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai

Giai on 2011 - 2020

có th óng m!t vai trò tích cc - can thip trc tip, ho∃c là vai trò tiêu cc -
chy theo các lc lng th trng và nhu cu khách hàng cá nhân  xác lp
mc ! sn xut và giá c. Có nhiu chính sách mà chính ph có th áp dng,
chúng phn ánh cách thc mà chính ph có nên can thip ho∃c không nên can
thip vào lnh vc này. Nhng nhìn chung  trong lnh vc nhà , s can thip
ca chính ph th hin  nh ng bin pháp chính nh sau:
- Ch o vic lp quy hoch k hoch phát trin nhà .
- Tr giúp nhà  cho nh ng ngi có thu nhp thp.
- Ci thin iu kin nhà  nói chung.
- Gim b∀t gánh n∃ng chi phí v nhà .
1.2.1.3 Khái nim nhà  xã hi và nhà  thu nhp thp
Khái nim nhà  xã h!i c ln u tiên c  cp trong Lut Nhà 
nm 2005. Phát trin nhà  xã h!i c Nhà n∀c khuyn khích v∀i nhiu
chính sách nh min tin s dng t, tin thuê t, c min gim các
khon thu liên quan. i tng c thuê nhà là nh ng ngi thu nhp thp
thu!c din cán b!, công chc, viên chc, s quan, quân nhân chuyên nghip…
Tuy Lut Nhà  ã ban hành t nm 2005 nhng 4 nm sau m∀i có m!t
s vn bn pháp quy v nhà  xã h!i, còn tên gi nhà  xã h!i trong các vn
bn pháp quy d∀i lut li c #i thành nhà  cho nhà thu nhp thp, khin
nhiu ngi lm tng có hai loi nhà khác nhau.
Ti Chin lc nhà  quc gia n nm 2020 và tm nhìn n nm 2030
c Th t∀ng Chính ph phê duyt nm 2011, s nhm l%n này ã c
loi b3 khi quy nh rõ 8 nhóm i tng chính sách xã h!i g∃p khó khn v
nhà , không  kh nng thanh toán theo c ch th trng s4 c tp trung,
u tiên gii quyt ch0 , bao gm: Ngi có công v∀i Cách mng; các h!
nghèo khu vc nông thôn; ngi có thu nhp thp ti khu vc ô th; nhà 
cho cán b!, công chc, viên chc, nhân s6, trí thc, vn ngh s6; nhà  cho s6
quan, quân nhân chuyên nghip thu!c lc lng v7 trang nhân dân; nhà  cho

công nhân lao !ng ti các khu công nghip, cm công nghip và các c s
sn xut, dch v ngoài khu công nghip; nhà  cho sinh viên, hc sinh các
trng i hc, cao ;ng, trung cp chuyên nghip và dy ngh; nhà  cho
các i tng chính sách xã h!i ∃c bit khó khn (ngi tàn tt, ngi già cô
n, ngi nhim cht !c gia cam…).
Vic nh danh tht chính xác tng loi nhà úng vai trò quan trng,
giúp c quan qun lý thc hin các thao tác nghip v thun tin. Bi m0i loi
nhà s4 có m!t loi chính sách khác nhau. Lâu nay  Vit Nam cha nh danh
c loi nhà chung c cao cp, trung bình hay bình dân (nên nh theo loi
1,2,3), c7ng nh nhà  xã h!i, nhà thu nhp thp, nhà cho ngi nghèo (nhà