VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
TP.HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: Nguyến Kim Ngọc Hân
Mã số sinh viên: 04135040

Lớp: DH04TB
Khóa: 2004-2008

Ngành: Quản lý thị trường bất động
sản

-Tháng 8 năm 2008-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN KIM NGỌC HÂN

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGUỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hương dẫn: TS.Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: .............................................

-Tháng 8 năm 2008-


LỜI CẢM ƠN


Đầu tiên em xin cảm ơn các Thầy Cô trong Trường Đại Học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh, các Thầy Cô trong khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, các Thầy Cô thỉnh giảng đã tận tình dạy bảo chúng em trong suốt 4 năm học
tập và rèn luyện tại trường.Cám ơn các Thầy Cô đã truyền đạt cho chúng em
những kiến thức quý báu làm hành trang cho chúng em vững tin trong công việc
sau này.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Thầy TS.Trần Thanh Hùng, người đã
trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em thực hiện và hoàn thành tốt được Đề tài tốt
nghiệp.Cám ơn Thầy đã hết lòng giúp đỡ em trong thời gian vừa qua.
Và tôi cũng cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý thị trường bất động sản
K.30 đã giúp đỡ, động viên, chia sẽ những hiểu biết…của các bạn với tôi.Những
điều tuy nhỏ đó đã giúp không ít cho thành quả mà tôi đạt được hôm nay.
Cuối cùng xin cảm ơn những người thân đã hết sức ủng hộ và tạo mọi
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong khi thực hiện đề
tài.
Một lần nữa xin cảm ơn và chúc mọi người thật nhiều sức khoẻ, thật
nhiều thành công và may mắn trong cuộc sống.

Ngày 30 tháng 8 năm 2008
Sinh viên
Nguyễn Kim Ngọc Hân


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Kim Ngọc Hân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất và Bất động
sản, Khoa Quản lý Đất đai và thị trường Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường lớn và giữ vai troòkhá
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.Sự phát triển ngày một lớn mạnh của thị trường
bất động sản Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là một tín hiệu
tốt cho nền kinh tế. Tuy nhiên đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay
thì vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắt cần phải tháo gỡ.
Nhìn chung người thu nhập thấp trong xã hội là một lực lượng lao động khá
hùng hậu với nhiều thành phần dân cư khác nhau, điểm chung của họ là mức thu nhập
dưới mức trung bình làm cho cuộc sống họ gặp nhiều khó khăn.Tuy vậy nhu cầu về
nhà ở của họ là khá lớn nhưng với mức thu nhập không đủ để chi trả cho việc mua nhà
nên đành phải chấp nhận sống trong các khu ổ chuột hay ở nhà thuê với diện tích trên
mỗi đầu người khá eo hẹp.Với mục tiêu nghiên cứu là tìm hiểu thực trạng thị trường
nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp để từ đó đưa ra giải pháp, bằng các phương pháp
nghiên cứu tài liệu, tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các doanh nghiệp hàng
đầu về lĩnh vực bất động sản. Đề tài đã đưa ra một cái nhìn chung về thị trường nhà ở
trong phân khúc này:

-Tiến độ thực hiện các dự án còn chậm thậm chí là vẫn còn trên giấy.
- Chất lượng nhà ở chưa được dảm bảo.
-Chính sách chưa phù hợp, doanh nghiệp chưa nhận đươợ nhiều ưu đãi khi
tham gia phân khúc này.
-Quỹ đất hạn hẹp, giá đất không ổn định.
-Khó khăn trong huy động vốn đầu tư.
-Thủ tục pháp lý rườm rà, nhiêu khê vì vẫn coi đây là một “chương trình”
không phải là một phân khúc thị trường co tiềm năng khiến nhà dầu tư e ngại.
Với tình trạng như trên nhà ở cho người thu nhập thấp xem ra vẫn là một bài
toán khó nếu như không có sự hợp tác từ nhiều phía, đặc biệt là sự thay đổi cách nhìn
của những người có trách nhiệm.


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN

3

1.1.Thế nào là người thu nhập thấp (TNT)

3

1.1.1.Khái niệm người nghèo

3

1.1.2.Người có thu nhập thấp

4

1.2.Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

4

1.2.1.Nhà ở

6

1.2.2.Thị trường nhà ở

8

1.3.Phương pháp tính toán lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở

29

1.4.Khái quát địa bàn nghiên cứu

31

1.4.1. Điều kiện tự nhiên

31

1.4.2. Điều kiện kinh tế-xã hội

32

1.5.Nội dung và phương pháp nghiên cứu

35

1.5.1.Nội dung nghiên cứu

35

1.5.2.Phương pháp nghiên cứu

35

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

36

2.1.Tình hình phát triển thị trường bất động sản

36

2.2.Thực trạng phát triển nhà ở

38


2.2.1.Những tồn tại trong việc phát triển nhà ở

39

2.2.2.Tiềm năng phát triển của các phân khúc nhà ở

40

2.2.3.Thực tế về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

41

2.3.Người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở

44

2.3.1.Người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

44

2.3.2.Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp

45

2.4.Phân tích chi phí xây dựng nhà ở

45

2.4.1.Tình hình xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

45

2.4.2.Phân tích chi phí tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp

51

2.4.3.Phân tích khả năng thanh toán của người thu nhập thấp

59

2.5.Một số giải pháp về nhà ở cho người thu nhập thấp

60

2.5.1.Bài học kinh nghiệm từ thế giới

60

2.5.2.Giải pháp ở thành phố Hồ Chí Minh

63

2.5.3. Đề xuất một số giải pháp

66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

69

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

ĐẶT VẤN ĐỀ
 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ăn, ở, mặc là những nhu cầu tối thiểu của con người, theo đó việc có một chỗ ở
ổn định là nhu cầu thiết yếu thứ hai của một con người.Tuy nhiên trong bối cảnh kinh
tế ngày càng phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng nâng cao làm cho tỷ lệ tử vong
của con người ngày càng giảm kéo theo đó là sự bùng nổ dân số và với diện tích đất
không thể phát triển thì việc giải quyết vấn đề nhà ở là hết sức khó khăn.
“An cư lạc nghiệp” vốn là mong muốn hết sức bình thường của một con người
nhưng trong nền kinh tế thị trường, nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt và
luôn có giá trị lớn nên với nhiều người việc có được một mái ấm của riêng mình là
điều không dễ, là một giấc mơ xa vời, đặc biệt là với những người thu nhập
thấp(TNT).Việc tìm kiếm một chỗ che mưa che nắng với những ngừơi TNT là cả một
vấn đề, họ thường ở nhờ hoặc ở thuê trong những că hộ chật hẹp và thậm chí phải lấn
chiếm xây nhà bất hợp pháp… điều này gây không ít khó khăn cho những nhà quản lý
vì ảnh hưởng đến văn minh và vẻ mỹ quan đô thị nhưng lại không có một cách giải
quyết dứt khoát. Một mặt đây là vấn đề thuộc về nhân đạo, tuy là những người TNT
nhưng không thể phủ nhận họ cũng góp phần tạo nên của cải xã hội do đó việc ổn định
cuộc sống cho họ là vấn đề đáng được quan tâm.Mặt khác khi chưa có một chỗ ở ổn
định cho những người TNT thì việc giải toả các khu ổ chuột cũng như “bắt cóc bỏ
dĩa”, họ sẽ lại tiếp tục lấn chiếm.Vấn đề ở đây là giá nhà ở hiện nay nằm ngoài khả
năng thanh toán của họ trong giới hạn mức thu nhập bình quân hàng tháng. Đây là bài
toán cần giải đáp đầu tiên.
Nói đến người TNT người ta thường nghĩ ngay đến những người nghèo và công
nhân, chủ yếu là dân nhập cư. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố
lớn nhất cả nước, hơn nữa lại là trung tâm kinh tế văn hóa của khu vực phía Nam, do
đó nơi đây đã trở thành điểm thu hút lao động đổ về từ các tỉnh thành nhiều nhất cả

nước. Mặt khác đây cũng là nơi mà nhiều cư dân các nước trên khắp thế giới chọn làm
nơi tham quan du lịch và làm việc.Vì vậy việc xây dựng một hình ảnh thành phố văn
minh, giàu đẹp là rất cần thiết. Muốn như vậy việc đầu tiên cần làm là quy hoạch lại
việc xây cất nhà cửa của người dân và dẹp bỏ được hình ảnh nhếch nhác của các khu ổ
chuột. Hiện nay, vấn đề nhà ở cho người TNT đang là mối quan tâm đặc biệt của các
nhà quản lý.
Với quỹ đất tự nhiên hạn hẹp không thể mở rộng về diện tích nhưng số lượng
dân cư thì không ngừng gia tăng, việc tìm ra một mô hình nhà ở phù hợp với tiêu chí
sử dụng đất tiết kiệm là điều quan tâm đầu tiên khi muốn giải quyết nhà ở cho người
TNT.Theo xu hướng chung của thế giới nhà chung cư là một lọai hình tiện lợi trong
tình trạng bùng nổ dân số hiện nay, và cũng phù hợp với nhũng người TNT khi mà họ
không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở như ý muốn.
Tuy nhiên việc xây dựng nhà ở cho người TNT hiện nay còn nhiều bất cập nên
việc nghiên cứu tìm ra hướng đi cho vấn đề này là rất cần thiết. Để đáp ứng yêu cầu đó
chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Vấn đề và giải pháp phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.
Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

Đề tài được thực hiện với mong muốn nghiên cứu và nêu lên thực trạng nhà ở
cho người TNT ở thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuât một số phương pháp giải
quyết vấn đề này.
 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu:
- Phân khúc thị trường nhà ở thu nhập thấp;

- Cung, cầu, giá cả nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh
 Ý NGHĨA THỰC TIỄN VÀ KHOA HỌC
Đề tài được thực hiện với nhằm đem đến cho người thu nhập thấp những hiểu
biết căn bản để lựa chọn một chỗ ở ổn định và giúp cho những nhà đầu tư có cái nhìn
mới hơn về phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Khái niệm người thu nhập thấp
Cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về người TNT vì chưa có một
tiêu chuẩn nào để xác định người TNT. Nhưng trong suy nghĩ người ta vẫn thường
đánh đồng người nghèo với người TNT và đều có suy nghĩ chung là: người TNT thấp
là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình trong xã hội. Vậy
người TNT có phải là người nghèo không và ngược lại? Để làm rõ điều này trước tiên
ta phải tìm hiểu khái niệm người nghèo.
1.1.1. Khái niệm người nghèo
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về người nghèo. Nhưng đều là
những quan điểm chung chung. Ví dụ như theo Tổ chức Y tế thế giới: một người là
nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người
hàng năm của quốc gia.
Tuy nhiên chúng ta có thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về
giảm đói nghèo ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng

09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định nghĩa chung nhất: “Người nghèo là tình trạng
một bộ phận dân cư không được hưởng những nhu cầu cơ bản của con người, mà
những nhu cầu này được xã hội thừa nhận theo trình độ phát triển kinh tế và phong
tục, tập quán của địa phương”.
Còn theo quan điểm của Việt Nam: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận
dân cư, có mức sống dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất
để duy trì cuộc sống và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét
trên mọi phương diện”.
Theo đó nhu cầu cơ bản tối thiểu của con người là cơ sở để xác định ranh giới
phân biệt người nghèo và bộ phận dân cư còn lại. Tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá người
nghèo thì lại phụ thuộc vào từng vùng cụ thể. Đối với Việt Nam, Chính Phủ đã 4 lần
nâng mức chuẩn nghèo trong thời gian từ 1993 đến cuối 2005. Gần đây nhất là việc
ban hành tiêu chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006-2010, ở khu vực nông thôn
mức thu nhập bình quân từ 200.000 đồng/người/tháng (tương đương 2.400.000
đồng/người/năm) trở xuống là nghèo, ở khu vực thành thị mức thu nhập bình quân từ
260.000 đồng/người/tháng (tương đương 3.120.000 đồng/người/năm) trở xuống là
nghèo.
Riêng đối với thành phố Hồ Chí Minh chuẩn nghèo là thu nhập bình quân dưới
330.000 đồng/người/tháng hoặc 4.000.000 đồng/người/năm (tương ứng 284 USD/năm
thấp hơn tiêu chuẩn 360 USD/năm của quốc tế).
1.1.2. Người có thu nhập thấp
Hiện nay chưa có một ý kiến thống nhất nào về định nghĩa người TNT tuy
nhiên lại có một quan niệm chung là người TNT là những người có thu nhập dưới mức
trung bình xã hội.
Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Theo Vet Vietnam (một tổ chức phi chính phủ nghiên cứu nhà ở giá thấp ở

thành phố Hồ Chí Minh trong báo cáo 2002) cho rằng người có TNT là những người
có thu nhập trên mức chuẩn nghèo nhưng dưới mức trung bình xã hội. Hay như Thạc
sĩ Trần Thế Độ -Viện nghiên cứu xây dựng cho rằng “người TNT là người có mức thu
nhập ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận so với mức trung bình của đô thị, nếu kể thêm
diện nghèo thì sẽ chiếm khoảng 50% dân số đô thị”. Theo ý kiến của ông Trịnh Duy
Thục - Cục quản lý Nhà cho rằng :mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực tế
của mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí thu nhập thấp khác nhau.
Như vậy cũng như khái niệm người nghèo. Khái niệm người thu nhập thấp cũng
là một khái niệm mở tùy vào điều kiện cụ thể của từng vùng mà có những chuẩn xác
định khác nhau.
Chung quy lại người TNT là một khái niệm rộng hơn người nghèo. Người
nghèo là những người “sống ở ranh giới ngoài cùng của tồn tại” trong khi người TNT
không phải như vậy nên người nghèo chỉ là một bộ phận nhỏ trong thành phần người
thu nhập thấp. Tóm lại người nghèo là người thu nhập thấp nhưng người thu nhập thấp
không hẳn là người nghèo.Bên cạnh đó người nghèo cũng được hưởng nhiều hỗ trợ xã
hội hơn người TNT.
1.2. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1. Nhà ở
Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng ở đây tôi chỉ nêu lên hai khái
niệm thường thấy nhất.
-Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phàn kiến trúc kỹ thuật hội đủ các điều kiện tối thiểu
để có thể sử dụng làm chổ ở hay chỗ sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một
khoảng thời gian và không gian xác định.
Nghĩa này hiểu theo quan niệm truyền thống thì nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản,
là phương tiện tạo nên chổ trú ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử dụng
cá nhân của mỗi gia đình.
-Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở bao gồm phần kiến
trúc kỹ thuật chung của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu
vực. Theo đó, một định nghĩa khái quát hơn “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là

chổ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế khái niệm nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì một ngôi nhà
luôn gắn liền với các yếu tố cơ sở hạ tầng, môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh.
Như vậy nhà ở không chỉ đơn thuần là một khối kiến trúc mà là một tập hợp các yếu tố
liên quan đến hoạt động sống của con người. Do đó nhà ở không chỉ đơn giản là nơi để
ở mà còn là môi trường lao động, môi trường giáo dục, là nơi con người sinh ra, lớn
lên, sinh hoạt hàng ngày, là nơi con người quay về nghỉ ngơi sau một ngày làm việc để
tái sản xuất sức lao động cho ngày sau.
Vai trò của nhà ở

Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Từ thời sơ khai nhà chỉ đơn giản là các hang động, các lều được dựng từ cây
lá.Khi đó nhà chỉ có vai trò là nơi bảo vệ con người khỏi các tác hại thiên nhiên như
mưa, nắng. Đồng thời là nơi con người tích trữ thức ăn sau khi kiếm được.
Ngày nay nhận thức nâng cao cùng với những tiến bộ khoa học. Nhà đã giữ
nhiều vai trò quan trọng trong đời sống con người. Nhà đã trở thành nơi diễn ra đa số
các hoạt động sống của con người, là nơi gia đình sum họp, tái tạo sức lao động. Dần
dần nhà trở thành một loại hàng hoá có giá trị lớn vì sự bùng nổ dân số làm cho nhu
cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó nhà ở cũng là một công cụ để con người
khẳng định vị thế của mình trong xã hội.
Đặc điểm và phân loại nhà ở
Như đã nói ở trên, nhà ở là một lọai hàng hoá nhưng là một loại hàng hoá đặc
biệt cụ thể:
- Nhà ở có vị trí cố định và không có khả năng di dời. Đặc điểm này là do nhà ở
luôn gắn liền với đất. Nhà và đất cấu thành một chỉnh thể không thể tách rời. Do đó
người sử dụng không thể di chuyển nhà theo ý mình, đến nơi mà mình mong muốn.

Trái lại con người phải di chuyển đến vị trí có nhà. Đây là một đặc điểm nổi bật nhất.
- Nhà có tính chất bền vững cao do nhu cầu sử dụng dài lâu của con người.
- Do tính bền vững nên lượng đầu tư vào nhà là khá lớn do đó nhà cũng có giá
trị cao.
-Mang tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội cao.
Có nhiều cách phân loại nhà nhưng còn phải dựa vào các tiêu chuẩn ở mỗi nước
và tuỳ vào trình độ phát triển ở mỗi nước, tuỳ từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên,
việc phân loại nhà thường căn cứ vào các tiêu thức sau:
 Phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà: có 3 loại
- “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử
dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt… nhưng giá
thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình
căn nhà loại này.
- “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các
vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các
loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở. Vì vậy, giá thành xây dựng
cũng khác nhau. Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa
dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội.
- “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng
vật liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù
chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không
nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo.
 Phân theo hình thức sở hữu: có 2 loại
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

+ Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân
thuê.
+ Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các tổ
chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến
tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà
của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ
chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ ).
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
+ Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi,
thừa kế nhà ở ... giữa các cá nhân với nhau.
+ Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện.
+ Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân.
 Phân theo mức độ độc lập của ngôi nhà: nhà ở được chia thành 3 loại là:
Chung cư, nhà liên kế, nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần.
Mức độ độc lập của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá
trình sử dụng khi có sự thay đổi kết cấu căn hộ. Đối với các căn hộ chung cư có mức
độ độc lập của căn hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn
hộ, không nhiều thì ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử
dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ.
Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị
trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết
cấu hạ tầng... để phân loại nhà ở trong xã hội.
Khái niệm về chung cư
- “Nhà chung cư “ là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép
kín và chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung.
- “Cụm nhà chung cư” là khu nhà ở có hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu
nhà chung cư được xây dựng trước đây.
- “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong mỗi căn
hộ (bao gồm diện tích ban công, lô gia, kết cấu hạ tầng gắn liền với căn hộ đó); phần
diện tích khác trong nhà chung cư như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những

phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
- “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần
diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả
các căn hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành
lang chung, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng
hầm để xe; hệ thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu
lôi, cứu hỏa…); hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí,
cây xanh…).
- “Bảo dưỡng định kỳ” nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo
chu kỳ quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi
nhà không bị hư hỏng, xuống cấp trước thời hạn quy định.
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
- “Sửa chữa đột xuất” nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu
nhiên, không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh.
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hay tổ chức, cá nhân đang sử
dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Đơn vị quản lý nhà chung cư” là các tổ chức được UBND Thành phố giao
quản lý nhà chung cư.
 Các loại hình cung ứng chung cư
Chung cư có 3 loại : nhà thương mại, nhà xã hội và nhà công vụ.Nhưng với
chung cư dành cho người TNT thì chỉ có 2 loại nhà thương mại và nhà xã hội vì nhà
công vụ không thuộc nhóm này:
- Nhà thương mại : Là nhà do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê theo nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, với loại hình chung cư này thì giá cả còn
rất cao, cho nên người TNT khó tiếp cận.
- Nhà xã hội : Là loại hình nhà ở chủ yếu do nhà nước đầu tư phát triển để cho

các đối tượng là CBCNV, viên chức nhà nước, sĩ quan, quân nhân thuộc lực lượng vũ
trang nhân dân, công nhân và các đối tượng có mức thu nhập thấp khác mua hay thuê.
 Các hình thức cung ứng
Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê, bán và cho thuê
mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của
đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê.
- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được quyền sở
hữu về ngôi nhà.
- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự thỏa thuận
giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó.
- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê. Theo Luật nhà ở,
là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà
đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định.
1.2.2. Thị trường nhà ở
Khái niệm thị trường nhà ở
Chúng ta không có một khái niệm riêng cho thị trường nhà ở, nhưng vì nhà ở là
một bộ phận của bất động sản nên ta có thể sử dụng khái niệm thị trường bất động sản
để thay thế.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản.Theo cách hiểu truyền
thống thì thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hoá, tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian xác định.Còn theo
cách hiểu của những nhà quản lý thì thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là
một hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hổ trợ thị trường gồm
hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản; hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai; các trung tâm đăng ký bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản.
Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ không chỉ được mua và bán mà
còn là đối tượng của các giao dịch cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp.Do đó thị truờng
bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là sự tương tác giữa người mua và người bán
mà còn là nơi diễn ra các hoạt động cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng…
Thị trường nhà ở là một lọai của thị trường bất động sản.Trong thị trường nhà ở
hàng hoá giao dịch là nhà ở cụ thể.
Đặc điểm cung-cầu thị trường nhà ở
Lý thuyết cung, cầu trong thị trường nhà ở đều dựa trên lý thuyết cung cầu
trong thị trường bất động sản.
 Cung-cầu bất động sản
Trong lý thuyết kinh tế truyền thống khi nghiên cứu về cung-cầu,nghiên cứu về
hành vi người tiêu dùng, người ta thường giả thuyết các hàng hoá có tính chất giống
nhau để nghiên cứu sự thay đổi của hành vi người tiêu dùng khi giá cả thay đổi.
Nhưng khi áp dụng lý thuyết đó vào nghiên cứu cung-cầu của thị trường bất
động sản thì lại vấp phải tính dị biệt của bất động sản.Tuy nhiên trong các tài liệu
nghiên cứu hiện nay các tác giả dường như bỏ quên tính dị biệt này mà chỉ nói cungcầu một cách chung chung.Với một khái niệm cung-cầu chung chung như vậy chúng
ta không thể nào xác định được tính phân khúc của thị trường theo đối tượng tiêu dùng
và cũng không thể xác định các đặc điểm của thị trường.
Do đó để xây dựng được đường cung-cầu bất động sản một cách chính xác
chúng ta phải chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một đơn vị đó là đơn
vị dịch vụ bất động sản. Theo ý kiến của TS.Trần Thanh Hùng thì các bất động sản
không phải khác nhau về các thành phần thuộc tính mà khác nhau về lượng trong từng
thuộc tính, có nghĩa là các bất động sản có các các thành phần thuộc tính giống nhau,
nhưng ở mỗi bất động sản các thuộc tính này có giá trị khác nhau, một thuộc tính nào
đó không xuất hiện ở một bất động sản nào đó có nghĩ là giá trị của nó là 0. Với cách
hiểu này thì tính dị biệt của bất động sản chỉ mang tính tương đối. Các bất động sản
khác nhau bởi lượng giá trị các thuộc tính thì có khả năng đáp ứng cho nhu cầu khác
nhau của con người. Theo đó, đơn vị dịch vụ bất động sản là sản phẩm đầu ra của sự
kết hợp các nhân đầu vào là các thuộc tính cơ bản (chất lượng, vị thế) của bất động sản
hay đó chính là mức độ đáp ứng các nhu cầu của con người của một bất động sản, tổng

số đơn vị dịch vụ bất động sản có trong một bất động sản thể hiện lợi ích mà bất động
sản đó mang lại. Như vậy cung-cầu về bất động sản thực chất là cung-cầu về dịch vụ
bất động sản.
 Cầu về bất động sản
Cầu về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất động sản, nó mô tả số lượng
dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một
thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
Cần phân biệt cầu với nhu cầu. Nhu cầu về bất động sản là sự mong muốn đạt
được bất động sản để thoản mãn các mục đích sử dụng của người dân. Nhu cầu thuờng
có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như là vô tận.Giữa
nhu cầu và cầu có một sự cách biệt khá lớn. Nhu cầu thường xuất hiện trên quy mô
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
rộng với tất cả các đối tượng. Nhưng cầu thực tế trên thị trường đôi khi không khớp vì
bất động sản là một loại hàng hoá có giá trị lớn nên đôi khi người có nhu cầu nhưng
không có đủ khả năng thanh toán hay cụ thể là không có khả năng mua. Cầu xuất hiện
trên cơ sở nhu cầu thực, nguồn lực tài chính và sự cung cấp của thị trường.
Yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến cầu là thu nhập và giá cả hàng hoá trên thị
trường. Đối với thu nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên
và với một mức sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch
vụ bất động sản. Cầu còn bị chi phối bởi các yếu tố pháp luật, thị hiếu, biến động xã
hội, thiên tai…Trên thực tế cầu về bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì nhu cầu
là bất tận nhưng đôi khi cũng bị chững lại do các chính sách kiềm hãm của Nhà nước.
Trên đây là các nhân tố thường thấy nhưng chúng không phải luôn xuất hiện
cùng nhau mà tuỳ từng hoàn cảnh mà đôi khi còn xuất hiện những nhân tố khác.
Sự tác động của giá đến cầu nhà đất:
Quy luật cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các

yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều có nghĩa là khi giá tăng thì
lượng cầu giảm và ngược lại.
Có hai quan điểm khác nhau về sự co giãn của cầu dưới sự ảnh hưởng của yếu
tố giá:
-Trong “Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản”, PGS.TSKH Lê Đình
Thắng đã cho rằng: nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu.Nếu giá nhà
ở giảm hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn.Hơn nữa nhà ở là loại hàng hoá có
thể thay thế được nếu giá nhà ở tăng cao quá người tiêu dung sẽ chyển sang loại hình
nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể → cầu nhà ở co giãn theo giá.
Quan điểm này cũng cho rằng sự co giãn của cầu theo giá là khá nhạy cảm dù
mức độ thoả mãn về nhà ở còn thấp.
Theo đó, tuy nhà ở là một nhu cầu thiết yếu nhưng lại có thể thay thế được nên
với một mức thu nhập ổn định khi giá nhà tăng quá cao người tiêu dung sẽ chuyển
sang khu vực có giá thấp hơn hoặc thuê. Đây cũng là cách mà họ thường sử dụng để
giải quyết vấn đề nhà ở của mình.
Một quan điểm khác được thấy trong tác phẩm “Thị trường bất động sản” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.S Trần Nguyên Nam.Trong đó cho rằng: cầu nhà ở dường
như không co giãn trước sự thay đổi của giá. Quan điểm này cho rằng giá cả nhà ở dù
tăng hay giảm hầu như không có tác động đáng kể đến hành vi tiêu dùng do nhà ở là
tài sản có giá trị lớn vì vậy khi giá tăng thì khả năng thanh toán của người tiêu dùng
càng thu hẹp hơn, ngược lại khi giá nhà ở giảm thì lượng giảm giá cũng không đủ để
người tiêu dùng mua tăng thêm một đơn vị sản phẩm → cầu nhà ở không nhạy cảm
với yếu tố giá.
Sự mâu thuẩn này là do sự khác biệt trong việc xác định đối tượng nghiên
cứu.Quan điểm thứ nhất xét thị trường nhà ở mua bán và cả cho thuê,còn quan điểm
thứ hai chỉ xét thị trường nhà ở mua bán.Nhưng đâu là kết luận đúng?
Quan điểm thứ hai dựa trên tính chất “giá trị lớn” của nhà ở nên dường như hợp
lý hơn.Nhưng xét về lâu dài quan điểm này bộc lộ sự bất ổn.Giá xây dựng nhà ở sẽ
Trang 9

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
giảm cùng với sự tiến bộ của kỹ thuật xây dựng trong khi thu nhập của người dân luôn
có xu hướng tăng lên.Như vậy trong dài hạn quan điểm này là không hợp lý.
Trong thực tế yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu
cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập. Hay nói cách khác độ co giãn của cầu
phản ánh những nhóm người khác nhau về thu nhập từ đó tạo nên các phân khúc thị
trường khác nhau. Cùng một chi phí nhưng giá cả nhà ở tại các phân khúc khác nhau
thi được lý giải bởi độ co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu và từ đó chúng ta thấy được
trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự của hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối
tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị trường.
Ở đây ta cũng cần quan tâm đến sự thay đổi của cầu khi thu nhập thay đổi.
Thông thường người ta phân biệt ra các loại hàng hoá có chất lượng khác nhau: chất
lượng xấu, chất lượng trung bình và chất lượng tốt. Như trong tác phẩm của
PGS.TSKH Lê Đình Thắng: “Khi thu nhập tăng thì cầu về nhà ở có chất lượng xấu
giảm còn cầu về nhà ở có chất lượng tốt tăng”.
Nhưng theo TS. Hoàng Hữu Phê khi thu nhập tăng có 3 cách thức thay đổi cầu
về nhà ở:
- Cải tạo chất lượng nhà ở, giữ nguyên vị thế nơi ở.
- Giữ nguyên chất lượng nhà ở nhưng gia tăng dịch chuyển vị thế nơi ở.
- Vừa nâng cao chất lượng nhà ở vừa nâng cao vị thế nơi ở.
Nhưng sự dịch chuyển trên diễn ra theo một quy luật nhất định hay chỉ là ngẫu
hứng?
Thật ra sự dịch chuyển của người tiêu dùng luôn luôn dao động quanh một
đường ngưỡng gọi là ngưỡng mong muốn. Nếu gia tăng chất lượng quá thì sẽ không
có nhu cầu trong khu vực vị thế thấp hoặc không thay đổi chất lượng nhưng gia tăng vị
thế thì sẽ càng lún sâu vào vùng có thế đứng thấp trong xã hội. Có thể lý giải thông
quá các đường đồng phí và đồng ích.
CL

Đường đồng lượng

Ngưỡng mong muốn

B
A
C

Đường đồng phí

0

VN

Hình 1.2. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Khi thu nhập tăng lên thì chi phí cho nhà ở sẽ tăng lên chúng ta có các đường
đẳng phí song song nhau (trong điều kiện giá cả của các đơn vị chất lượng và vị thế
không đổi) và ta có có các điểm tiếp xúc khác nhau với đường đồng ích. Quỹ tích các
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
điểm này là một đường cong đó là đường ngưỡng mong muốn. Về bản chất nó là
đường tối ưu của sự kết hợp chất lượng và vị thế. Nhưng về mặt thống kê đây là đường
trung bình chia quỹ nhà ở trong đô thị thành 2 phần: phần trên thuộc về giới thượng
lưu, phần dưới thuộc về những người có TNT, phần nằm trên đường ngưỡng thuộc về
giới trung lưu.
 Cung về bất động sản

Vấn đề đặt ra khi nghiên cứu cung là nguồn cung nhà đất là toàn bộ quỹ nhà đất
hiện có hay chỉ là các bất động sản mới xây dựng?
Cũng như cầu cung bất động sản là toàn bộ bất động sản sẵn sàng đưa ra thị
trường để giao dịch tại một thời điểm nào đó với các mức giá khác nhau.
Điều kiện để hình thành cung bất động sản là: người chủ bất động sản muốn
bán ở một mức giá phù hợp được cả người mua và người bán chấp nhận (giá thị
trường). Hay nói cách khác cung bất động sản là toàn bộ quỹ nhà đất sẵn sàng tham
gia giao dịch.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản, trong đó yếu tố có tính chất
quyết định là các quy hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó cũng phải kể đến các yếu tố
khác như: các yếu tố đầu vào và chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản
hiện có và số lượng nhà đầu tư.
Độ co giãn của cung bị ảnh hưởng bởi các yếu tố: thời gian và khả năng dự trữ
hàng hoá. Trong ngắn hạn xét một cách tổng thể nền kinh tế thì cung hoàn toàn không
co giãn vì trong ngắn hạn đối với toàn bộ nền kinh tế thì quy mô dân số không tăng
nên vị thế không thay đổi. Tuy nhiên quan điểm này có một mâu thuẫn nhỏ, trong
ngắn hạn nhu cầu tăng và được đáp ứng thì điều này cũng dẫn tới kết quả là làm vị thế
tăng và lượng dịch vụ trao đổi tăng, như vậy cung co giãn. Trong dài hạn cung co giãn
vì có sự đầu tư tạo lập mới.
Đối với các loại hàng hoá khác thì cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều
với yếu tô giá nhưng với hàng hoá bất động sản thì không hẳn như vậy. Độ co giãn của
cung nhà đất so với biến động giá cả là rất nhỏ. Điều này là do sự hạn chế của tổng
cung và các chính sách ràng buộc của Nhà nước. Cung nhà đất không theo kịp mức độ
tăng của giá nhà đất là do việc tạo lập một bất động sản mới tốn rất nhiều thời gian và
chi phí vì vậy lượng cung nhà đất đưa vào thị trường rất hạn chế.
Cung nhà ở cũng giống như cung đất đai, rất ít co giãn. Song độ co giãn của
cung nhà ở lớn hơn độ co giãn của cung đất đai vì nhà ở dễ dàng phát triển theo chiều
thẳng đứng. Tuy nhiên cả cung nhà ở và cung đất đai đều có độ co giãn so với yếu tố
giá không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1).
Tóm lại, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường thực chất là cung cầu

về dịch vụ bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu chung như các loại hàng hóa
khác. Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận động của nó vẫn không nằm ngoài
quy luật giá trị. Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cung
dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với
sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản.

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Với nhận thức cung cầu về dịch vụ bất động sản, có thể khẳng định, lượng cung
cầu bất động sản trên thị trường là lượng dịch vụ bất động sản – mức thỏa dụng của
toàn bộ quỹ nhà đất có thể có. Điều này chắc chắn được nhiều người ủng hộ khi công
nhận thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản. Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hóa bất động
sản so với cung cầu các loại hàng hóa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất
động sản.
1.2.3. Phân khúc thị trường nhà ở đô thị
Thị trường bất động sản được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa
các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường
tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các
chủ thể thị trường. Thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các
quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ,
bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể là:
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định,
tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Thị trường bất động sản là một dạng thị
trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị
trường 1 .

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc.
Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong
một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều
kiện kinh tế - xã hội cụ thể 2 . Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất
động sản gặp nhiều khó khăn.
Những nhận định nêu trên về đặc điểm của thị trường bất động sản, mặc dù
được nhiều người đồng tình, nhưng vẫn chưa làm rõ tính chất độc quyền của thị trường
và nguyên nhân phân khúc thị trường. Phải chăng thị trường bất động sản là thị trường
cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất của sản phẩm hàng hóa bất động sản?
Tính phân khúc, tính không tập trung, phân vùng của thị trường là do tính cố định và
tính không gian của đất đai tạo ra?
Các lý thuyết về thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn một khoảng cách
nhất định so với thực tế thị trường, chỉ nói đến cung cầu chung chung, đường cung đi
lên và đường cầu đi xuống, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường một đơn vị
bất động sản 3 . Với khái niệm cung cầu chung chung như vậy, không thể xác định được
tính phân khúc của thị trường theo nhóm đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các
đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh
tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm.

1

Lê Đình Thắng, 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. Nxb Chính trị quốc gia. Tr. 19.
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam. Nxb Tài chính. Tr. 18-19.
3
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam. Nxb Tài chính. Tr. 46-49.
2

Trang 12

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Nếu khẳng định thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do
tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, thì dẫn đến hệ quả tuyệt đối hóa tính phân khúc
của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật thị trường, do không
xác định được đường cầu thị trường cho tất cả mọi hàng hóa bất động sản 4 .
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt bất động sản, có thể khẳng định rằng,
thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc thị trường khác
nhau hình thành từ sự khác biệt về độ co giãn của cầu 5 , từ chính đặc tính của nhu cầu
về dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung do
tính cố định và tính vị thế của đất đai, theo đó người cung ứng–nhà đầu tư phát triển
bất động sản có khả năng ấn định số lượng và giá cả bất động sản cho các nhóm khách
hàng có hàm số cầu khác nhau với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh. Mô hình
của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị sau:
Trên đồ thị đó, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành
là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường; các đường
cung ngắn hạn SS1, SS2, SST là các đường cung trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị
trường; các đường cầu D1, D2, DT là các đường cầu trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị
trường; các đường MR1, MR2, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc
1, 2 và toàn thị trường; P1, P2, PT là các mức giá tương ứng với lượng cung Y1, Y2, YT
trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị trường; P0 là chi phí tạo lập (giá thành) đơn vị
dịch vụ bất động sản. Nếu loại bỏ được tính độc quyền của người cung, thì thị trường
bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì các mức
giá trong các phân khúc P1, P2, PT sẽ tiến tới P0.
P

SS1
SST

P1

SS2

PT
D2

DT

ΠT
P0

I2

Y2

D1

Π1

Π2

MR2

Y

P2

I1

0

MRT

MR1
IT

Y1

YT

Y

Hình 1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản
Tính phân khúc của thị trường nhà ở đô thị xuất phát từ chính đặc tính các nhu
cầu về nhà ở, các nhu cầu sinh lý “phyical” và nhu cầu hòa nhập xã hội - “social”, liên
4
5

Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 172-173.
Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 177-179.

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
quan mật thiết với hành vi lựa chọn vị trí cư trú đô thị của các phân nhóm người tiêu
dùng – các phân nhóm xã hội và với sự hình thành các khu dân cư trong các thành phố

với những nét văn hóa - xã hội đặc trưng. Mỗi một khu dân cư được xem như là một
phân khúc của thị trường với thành phần dân cư có phong cách tiêu dùng đặc thù phù
hợp với vị thế và thế đứng của họ trong xã hội. Các khu dân cư trong thành phố tạo
nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và chờm nhau xung quanh một hay
nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong
muốn và một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được. Trong quá trình đó, các yếu tố
văn hóa - xã hội dân cư đóng vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, còn mức thu
nhập – nguồn lực tài chính của họ có vai trò quyết định trong việc lựa chọn và sử dụng
nhà ở để đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần, những đòi hỏi trong các lĩnh vực
“physical” và “social” của bản thân, các nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu
khẳng định bản thân trong xã hội, hay nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh…
Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được
hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong
không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Vì vậy,
không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản
là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói.
Thông thường, các phân khúc thị trường với độ co giãn của hàm cầu theo giá khác
nhau được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và
các vùng văn hóa - xã hội dân cư riêng biệt.
Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng
chu vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội
dân cư lại là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này. Có nghĩa là, mỗi một người có nhu
cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “sống ở đâu”, mà
còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực “social”
trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình.
Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã hình thành nhiều khu dân cư
với đặc trưng là nghề nghiệp – thu nhập của dân cư trong khu vực. Sau đây là một số
khu dân cư điển hình của thành phố:
- Khu thương mại – dịch vụ: ngoài khu vực trung tâm thành phố được bao bọc
bởi các con đường như Đồng Khởi, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Huệ, Lê Lai,… thì trên

địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có khá nhiều những khu thương mại – dịch
vụ, điển hình như đường 3 tháng 2 ở quận 10; đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình;
đường Nguyễn Đình Chiểu ở quận 3 và đường Nguyễn Trãi ở quận 1, quận 5; đường
Nguyễn Thị Minh Khai ở quận 1,… Đặc điểm của những khu vực này là nhà ở cao
tầng xen kẽ với nhà hàng, khách sạn, trụ sở, văn phòng công ty và các cửa hàng kinh
doanh. Như vậy, đa số dân cư trong khu vực chủ yếu những người có thu nhập cao nhờ
vào hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh; do đó họ sống trong
các khu trung tâm này, nơi đảm bảo cho nguồn thu nhập của họ cũng như có thể đáp
ứng được một cách tốt nhất nhu cầu sinh hoạt của họ trong điều kiện chi phí cho việc
thỏa mãn những nhu cầu đó hoàn toàn nằm trong khả năng của họ và gần như không
có sự tính toán, cân nhắc chi tiêu xuất hiện ở đây đối với những dịch vụ cao cấp, xa xỉ.

Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
- Khu công chức: khu vực này thường nằm trong những con hẻm hoặc khu nhà
nội bộ. Dân cư ở đây chủ yếu là những gia đình công chức với nguồn thu nhập và vị
thế khá cao trong xã hội. Tuy nhiên, do đặc điểm nghề nghiệp, họ thường coi nơi ở là
không gian nghỉ ngơi sau những giờ làm việc, vì vậy, một không gian yên tĩnh là sự
lựa chọn tối ưu của họ. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta có thể thấy
những khu dân cư này tại một số khu vực như hẻm Nguyễn Thành Ý ở quận 1, cư xá
Lữ Gia ở quận 11, các con hẻm trên đường Sư Vạn Hạnh ở quận 10, các con hẻm trên
đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình,… Đặc trưng của khu vực này là những ngôi nhà
khá khang trang, các villa, biệt thự nhỏ; môi trường sống ở đây được người dân chú
trọng giữ gìn nên thường sạch sẽ, yên tĩnh và an ninh, thể hiện lối sống văn minh đô
thị khá điển hình; họ có nếp sống mang tính cá nhân khá cao nhưng đồng thời vẫn đề
cao tình làng nghĩa xóm.
- Khu dân cư mới: các khu dân cư này hình thành như một tất yếu khách quan

đối với quá trình phát triển không ngừng của Thành phố Hồ Chí Minh. Sự phát triển
của thành phố đồng nghĩa với việc mở rộng không gian, với quá trình đô thị hóa không
ngừng của các khu vực trên địa bàn cũng như ven thành phố. Khu vực trung tâm với
quy mô không gian nhỏ bé ngày càng trở nên chật hẹp và đắt đỏ cho những người dân
nhập cư cũng như những người dân lao động thành phố.Một phần dân cư tại các khu
trung tâm do không thể thích nghi với sự phát triển trong khu vực này đã chọn giải
pháp chuyển đi nơi khác ở cùng với một số tiền lớn khi bán đi căn nhà trong khi vực
trung tâm. Như vậy, họ chính là một phần trong tổng thể cư dân ở các khu dân cư mới
này. Thành phần dân cư thứ hai có thể kể đến ở đây là một phần trong luồng người
nhập cư từ các tỉnh thành khác đến thành phố. Đa số họ đến với thành phố với một
lượng tài sản ít ỏi, khó có thể mua được một căn nhà ở những khu vực đã phát triển
của thành phố, đồng thời, mức sống ở các khu vực này từ lâu đã được xem là khá xa xỉ
so với những người dân này, do đó họ chọn những khu vực mới phát triển, những khu
đang trên tiến trình đô thị hoá. Sự chọn lựa này mang đến cho họ một sự thích nghi từ
từ, không quá đột ngột và phù hợp với nguồn tài chính hạn hẹp của họ. Các khu vực
này trên địa bàn thành phố thường là các quận ven như quận Thủ Đức, quận 9, quận 2,
quận Tân Phú, quận Bình Tân,… Đặc điểm của các khu vực này là hầu hết dân cư chỉ
mới đến sinh sống tại đây trên dưới khoảng 10 năm, cùng lúc với sự mở rộng đô thị
hóa của thành phố ra các quận vùng ven. Do đó, cơ sở hạ tầng ở đây khá mới và được
quy hoạch, xây dựng khá đồng bộ tuy vần còn nhiều thiếu sót. Đời sống vật chất ở các
khu vực này khá bình dân hơn so với những khu vực đã phát triển từ trước. Tuy nhiên,
các khu vực này phát triển khá nhanh chóng, tạo thành những cực vị thế mới trên địa
bàn thành phố. Các công trình dịch vụ công cộng như trường học, chợ, bệnh viện,…
ngày càng được xây dựng nhiều hơn với chất lượng ngày càng tốt hơn đáp ứng nhu
cầu của người dân ở đây. Khu vực này khác với các khu công nhân là dân cư trong khu
vực có mức sống cao hơn, họ có nghề nghiệp ổn định với mức thu nhập trung bình
trong xã hội. Trình độ học vấn của họ cũng ở mức trung bình và sự quan tâm của họ
đến việc giáo dục con cái là khá cao.
- Khu dân cư cao cấp: khu dân cư cao cấp chỉ mới được hình thành ở Thành
phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ở quận 7

có thể được coi là sự mở đầu của hàng loạt các khu dân cư cao cấp trên địa bàn thành
phố với tốc độ phát triển không ngừng. Các khu dân cư này cũng như các khu dân cư
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
mới, thường được xây dựng ở các quận đô thị hóa mới như quận 7, quận 9, Thủ
Thiêm,… nơi mà đất đai còn rộng, cho phép xây dựng những khu dân cư rộng lớn với
các dịch vụ phục vụ cho đời sống của dân cư một cách đầy đủ và tiện nghi nhất. Một
trong những lý do cơ bản của sự xuất hiện chậm trễ của những khu dân cư này so với
các khu dân cư khác đó là chi phí phải bỏ ra để có thể sinh sống ở những khu vực ngày
là rất cao trong khi ở nước ta, nền kinh tế chỉ mới có những bước chuyển mình gần
đây, mức sống của người dân cũng chỉ mới được cải thiện va ngày càng tăng cao trong
thời gian này. Dân cư ở đây hầu hết là các doanh nhân thành đạt; trí thức, Việt kiều
giàu có; người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam. Do thành phần dân cư khá đặc
biệt như vậy mà đa số các căn nhà ở đây được các chủ sở hữu cho thuê lại, vì vậy,
thành phần dân cư ở đây được xem là hay thay đổi và ít ổn định. Cuộc sống tiện nghi
của các cư dân tại đây được thể hiện bằng sân tennis, phòng tập thể thao, hồ bơi, bãi
đậu xe hơi rộng lớn,… Việc sinh sống ở đây không chỉ vì lý do thỏa mãn những nhu
cầu sinh hoạt, giải trí xa xỉ mà còn là sự thể hiện vị thế trong xã hội của những cư dân
tại đây. Có thể thấy rằng họ thuộc tầng lớp có mức thu nhập cao nhất trong xã hội hiện
nay. Sự quan tâm hàng đầu của họ khi mua nhà ở các khu vực này không phải là giá cả
mà là vị trí, hướng nhà,…
- Khu công nhân: đây là khu vực đối lập hoàn toàn với các khu trung tâm
thương mại–dịch vụ. Hiện nay trên Thành phố Hồ Chí Minh, những khu vực này xuất
hiện khá nhiều và khá tập trung, đặc biệt là ở xung quanh các khu công nghiệp, khu
chế xuất như khu công nghiệp Tân Bình (quận Tân Bình), khu chế xuất Linh Trung
(quận Thủ Đức), khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân), khu công nghiệp Tân
Thới Hiệp (quận 12),… Dễ dàng nhận thấy rằng dân cư trong những khu vực này đa số

là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp và một số thành phần làm nghề khác
nhưng chủ yếu các việc kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ nhằm phục vụ cho lực lượng
công nhân trong khu vực. Đa số các khu này mới được hình thành khi các khu công
nghiệp được xây dựng, kéo theo một lượng dân cư lớn đến định cư xung quanh, trong
đó chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác trên cả nước đến thành phố làm công
nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất này. Đa số người dân ở đây là dân nhập
cư và có nguồn thu nhập thấp nên họ thường ở trong những căn phòng hoặc nhà cho
thuê là chủ yếu. Mức thu nhập của dân cư ở đây thuộc loại thấp, chỉ khoảng từ
500.000 đồng đến 2.000.000 đồng/tháng, do đó, sự thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt của
họ nằm trong một giới hạn rõ ràng và rất thấp. Từ thực tế như vậy mà những dịch vụ
bình dân dần dần được hình thành trên những khu vực này với mức thu nhập từ việc
kinh doanh các dịch vụ đó phụ thuộc vào số lượng phục vụ hơn là chất lượng sản
phẩm phục vụ. Hiện nay trên Quốc lộ 13, trải dài từ phường Hiệp Bình Chánh đến
phường Linh Trung quận Thủ Đức là hàng loạt nhà hàng tiệc cưới với giá cả cực kỳ
bình dân so với các nhà hàng tiệc cưới khác trong thành phố. Giá bàn tiệc ở đây có thể
xuống tới 300.000 đồng/bàn, tuy nhiên lượng tiệc cưới được đặt rất thường xuyên và
nhiều do mức giá phù hợp với khả năng của thành phần dân cư ở đây. Thực tế cũng
cho thấy rằng việc phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho người dân ở đây chỉ ở mức tối thiểu,
nghĩa là chỉ đáp ứng những nhu cầu thiết yếu như ăn, ở, mặc, còn các nhu cầu về vui
chơi giải trí, văn hóa, giáo dục thì rất hạn chế, ngoài nguyên nhân do mức thu nhập có
hạn thì trình độ dân trí ở đây khá thấp cũng là một lý do chính yếu.

Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
- Xóm lao động: nếu như khu công nhân là một bản sao trái ngược của khu
trung tâm thương mại – dịch vụ thì các xóm lao động này là bản sao trái ngược của
những khu công chức. Các xóm lao động này cũng thường nằm trong các con hẻm

nhưng ở những khu vực cách xa trung tâm. Dân cư ở đây lấy nghề buôn gánh bán
bưng làm kế sinh nhai với nguồn thu nhập khá thấp. Ngoài ra, cũng có một số xóm lao
động mà đa số gia đình sống trong đó có chung nghề thủ công, tạo thành một xóm
nghề như xóm nghề hột vịt ở quận 8, xóm nghề đúc đồng ở quận Gò Vấp, xóm nghề
chạm khắc gỗ Trung Mỹ Tây,… Dân cư ở những xóm nghề này có nguồn thu nhập
khá hơn nhưng nhìn chung thì đây vẫn là những xóm lao động với những người dân
lao động chân tay, cuộc sống hàng ngày gắn liền với những lo toan của cơm, áo, gạo,
tiền. Có thể nói cuộc sống của họ ở đây không phải là một lối sống văn minh đô thị,
nhưng cũng chính cuộc sống khó khăn đó đã gắn kết họ lại với nhau, tình làng nghĩa
xóm luôn được họ xem trọng và phát huy.
- Khu bán buôn của người Hoa: bất cứ nghiên cứu nào về dân cư trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh đều không thể không nhắc đến cộng đồng người Hoa, cộng
đồng đông dân thứ hai ở thành phố, sau dân tộc Kinh. Cộng đồng người Hoa rất coi
trọng tinh thần đoàn kết dân tộc, họ thường sống tập trung tại một khu vực nhất định,
giữ gìn tiếng nói, truyền thống tín ngưỡng, cách làm ăn sinh sống. Trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh, khu vực Chợ Lớn là nơi tập trung nhiều người Hoa nhất, bao gồm
quận 5, quận 10, một phần quận 11 và quận 6. Khu vực này từ lâu đã được biết đến là
nơi buôn bán sầm uất nhất của thành phố với nhiều mặt hàng đa dạng, phong phú, có
thể nói không một món hàng nào mà Chợ Lớn không có, đường Hải Thượng Lãn Ông
chuyên bán thuốc Bắc, thương xá Đại Quang Minh trên đường Châu Văn Liêm chuyên
doanh phụ kiện may mặc, đường Trần Hưng Đạo B với các sản phẩm may mặc, vải
vóc,… và đặc biệt là các quán ăn mang đậm hương vị Trung Hoa trên hầu hết các con
đường trong khu vực này. Tuy nhiên, cũng do truyền thống và khả năng thương nghiệp
phát triển mà đa số người Hoa ít quan tâm đến các hoạt động chính trị, giáo dục. Đặc
trưng trong lối sống của họ các hoạt động văn hóa, tín ngưỡng được giữ gìn và phát
huy; hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển không ngừng, tạo ra công ăn việc làm và
thu nhập ngày càng nhiều cho cả cộng đồng; dịch vụ vui chơi giải trí và ẩm thực là
điều không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày của họ. Điểm nổi bật của khu vực này
là hơn 90% các gia đình đều hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, buôn bán.
Do đó, việc tham gia vào việc kinh doanh của gia đình từ rất sớm của các thành viên

được coi như là tất yếu, vì vậy, việc học hành của con em trong gia đình ít được quan
tâm đúng mức, thực tế là trong khu vực, các dịch vụ đào tạo, giáo dục khá ít, có chăng
chỉ là các trường tiểu học và trung học. Như vậy, khu vực người Hoa là một khu vực
dân cư khá đặc biệt, đã hình thành từ rất lâu, ngày càng phát triển theo sự phát triển
của cả thành phố, nhưng vẫn giữ được bản sắc văn hóa truyền thống của dân tộc. Nhu
cầu của người dân ở đây cũng theo một quy luật nhất định là tăng dần theo mức sống,
tuy nhiên sự tăng dần chỉ thể hiện ở những dịch vụ đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh
doanh, vui chơi giải trí, ẩm thực của người dân, còn những nhu cầu về giáo dục, tư
tưởng chính trị hầu như không được quan tâm nhiều trong cộng đồng người Hoa.

Trang 17


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

Ta thấy rõ có một sự chênh lệch khá lớn về thế đứng trong xã hội, cách sinh
sống giữa các khu dân cư. Tuy nhiên các khu dân cư này lại không nằm tách biệt khỏi
nhau mà như trên (hình 1.3) ta thấy có một sự xen kẽ giữa các khu dân cư cao cấp lại
là các khu ổ chuột, xập xệ của tầng lớp lao động hay trí thức nghèo.
Khả năng tài chính dư giả của người giàu cho phép họ thoải mái hơn khi lựa
chọn và tìm đến các khu vực ngoại vi thành phố, những nơi cách xa trung tâm với
không khí yên tĩnh, môi trường sống trong lành mà không còn phải bận tâm nhiều đến
yếu tố khoảng cách. Từ đây đã hình thành nên những khu dân cư vị thế cao xuất phát
từ thế đứng của tầng lớp thượng lưu trong khu vực.
Ngược lại với những người nghèo, nơi làm việc thường gần các trung tâm
thành phố, khoản chi phí quá lớn (tỉ lệ thuận với khoảng cách vật lý) dùng vào việc đi
lại so với mức thu nhập “khiêm tốn” là lý do khiến họ tập trung sống gần những nơi vị
thế cao và hình thành nên các khu ổ chuột.

Như vậy, có nên đầu tư và xóa bỏ sự tồn tại của những khu ổ chuột bên cạnh
các khu cao cấp?
Giả thuyết đặt ra là những người nghèo sống trong khu xập xệ có thể được di
dời ra ngoại thành hay được chuyển tới những vị trí nơi ở xa trung tâm.
Với giả thuyết như trên thì lúc này, chi phí đi lại cao hơn vì khoảng cách đến
trung tâm làm việc xa hơn sẽ là trở ngại khiến những những người nghèo không còn
mạnh dạn đến lao động ở những khu cao cấp. Việc này gây ra tình trạng thừa lao động,
thiếu việc làm ở những vùng ven trong khi ở các trung tâm, thừa việc nhưng lại thiếu
người làm.
Chưa kể đến về mặt xã hội, vấn đề di chuyển các khu xập xệ đến một vị trí khác
và trung tâm thành phố chỉ còn tồn tại những khu cao cấp sẽ gây ra tình trạng mất cân
bằng và phân biệt giai cấp. Bất cứ một hình thái kinh tế xã hội nào cũng cần phải có
người giàu người nghèo sống bên cạnh nhau, giúp đỡ và bổ sung cho nhau.
Trang 18


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Điều đặc biệt của phân khúc thu nhập thấp so với các phân khúc khác là có
lượng cầu khá lớn nhưng cung lại rất ít, giá xây dựng thấp giá bán cũng thấp hơn so
với các phân khúc kia nhưng vẫn có bộ phận TNT không vươn tới. Nhưng điểm khác
biệt nổi bật nhất là sự phân nhóm gồm các thành phần khác nhau trong chính đối
tượng TNT. Sự phân nhóm này dựa trên các tiêu chí: thu nhập, nghề nghiệp và trình
độ. Theo đó có các nhóm sau:
-

Nhóm 1: các cán bộ, công chức Nhà nước, nhân viên hành chính sự nghiệp.

-

Nhóm 2: giảng viên và sinh viên đại học.

-

Nhóm 3: công nhân và những người lao động tự do.

Ở đây ta không đề cập đến việc phân biệt giai cấp mà chỉ là mỗi nhóm có mức
thu nhập khác nhau, cách sinh hoạt và cách thiết lập các mối quan hệ cộng đồng xung
quanh khác nhau. Do đó khó có thể xếp các nhóm này trong chung một môi trường,
mỗi nhóm sẽ có vị trí bố trí xây dựng riêng.
Một điểm khác biệt nữa đó là phân khúc này có hoạt động cho thuê và chuyển
nhượng nhưng trong đó hoạt động cho thuê lại có ưu thế hơn do:
-

Không đòi hỏi vốn ban đầu lớn.

-

Phù hợp với mức thu nhập.

-

Linh hoạt trong việc kiếm việc làm.

Hình 1.4.Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở cho phân khúc TNT
1.2.4. Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường
Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư có mối liên hệ chặt chẽ. Giá trị có thể
biểu hiện qua các hình thức như giá thành, giá cả thị trường sản phẩm. Với hình thức
giá thành sản phẩm giá trị bất động sản chính là chi phí đầu tư tạo lập bất động sản;
còn với hình thức giá cả thị trường sản phẩm giá trị bất động sản lại là thu nhập của

đầu tư phát triển bất động sản. Hiệu số giữa giá cả thị trường và giá thành là lợi nhuận
của đầu tư phát triển bất động sản. Với cái nhìn bề ngoài mọi việc xem ra có vẻ đơn
giản, nhưng khi phân tích chi tiết hơn, tính toán lợi nhuận cho tất cả mọi đối tượng
tham gia đầu tư phát triển bất động sản, xác định tỷ lệ đóng góp của các thành phần
Trang 19