NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: NGHIÊN

CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:

NGÔ THỊ THANH LOAN
05135063
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGÔ THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ
CHI – TP. HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:............................

-Tháng 07 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn gia đình luôn dành tình
yêu thương cho con, tạo mọi điều kiện cho con trong suốt
quá trình học tập để con có được ngày hôm nay. Con xin
khắc ghi trong mình suốt cuộc đời.
Em xin cám ơn ban giám hiệu nhà trường Đại học
Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa quản lý Đất Đai
& Bất Động sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ,
truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quí báu cho em làm
hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cám ơn thầy Bùi Văn Hải đã
nhiệt tình quan tâm, giúp và chỉ dẫn cho em hoàn thành
luận văn tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn đến anh Nguyễn Việt Dũng

cùng các anh chị tại phòng Công Thương huyện Củ Chi
đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp đỡ em
trong quá trình thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả những người bạn của tôi đã sát cánh
cùng tôi trong những ngày tháng qua.
Trong quá trình làm đề tài không thể tránh khỏi các
thiếu sót. Rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và
các bạn!
ĐH Nông Lâm TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh viên: Ngô Thị Thanh Loan


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Ngô Thị Thanh Loan, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo
Thị trường bất động sản Việt nam đang hình thành và phát triển ở các phân
khúc khác nhau trong đó phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn
đang là chương trình thu hút sự quan tâm của cả chính quyền địa phương lẫn người
dân và đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội. Hiện chương trình
này vẫn còn tồn tại những thách thức lớn đối với chính quyền Thành phố, một bài toán
khó chưa có lời giải hợp lý.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS tôi
thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP. HỒ CHÍ

MINH” với mong muốn tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho đối tượng thu
nhập thấp; bằng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp các ý kiến
của những chuyên gia có kinh nghiệm, đề tài được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng
và phân tích các yếu tố tiềm năng mà huyện Củ Chi có được để phát xây dựng nhà ở
xã hội cũng như xem xét tính khả thi của dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu
nhập thấp, và qua đó đề xuất giải pháp thúc đẩy cho thị trường này phát triển. Qua
nghiên cứu, đề tài rút ra được một số kết quả như sau:
Đối với những người thu nhập thấp, nhu cầu nhà ở còn rất lớn trong khi khả
năng mua được nhà ở là rất thấp.
Về phía chủ đầu tư, việc đầu tư vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp mang lại lợi
nhuận không cao thậm chí lợi nhuận có thể âm, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước chưa thực
sự hấp dẫn nhà đầu tư.
Huyện Củ Chi với vị trí địa lý thuận lợi, quỹ đất đai còn khá lớn, hạ tầng được
đầu tư đúng mức, và là dịa phương được quy hoạch là một đô thị phát triển về phía
Tây bắc Thành phố với sự di dời các khu công nghiệp từ nội thành ra khu vực ngoại
thành đã thu hút lao động ngoại tỉnh đến làm việc làm tăng nhu cầu nhà ở và nhất là
nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 2
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................. 2
Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.......................................................................................... 2
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học............................................................................................ 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý............................................................................................. 17
I.1.3 Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 18

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 18
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện....................................... 20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1.Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Củ Chi
II.1.1 Dân số và lao động................................................................................... 22
II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế .................................................................... 23
II.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ......................................................... 24
II.1.4. Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội đến
thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp................................................................... 25
II.2 Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM
II.2.1 Chính sách phát triển NOXH tại TPHCM................................................. 26
II.2.2 Chính sách dành cho đối tác tư nhân để phát triển NOXH tại TP.HCM.... 28
II.3 Phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................... 30
II.4 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi
II.4.1 Thực trạng về chất lượng nhà ở ................................................................ 31
II.4.2 Tình hình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo trên địa bàn huyện Củ Chi.... 33
II.4.3 Đánh giá thuận lợi khó khăn đối với việc xây dựng nhà ở xã hội trên địa
bàn huyện .................................................................................................................. 35
II.5 Đánh giá tiềm năng phát triển NOXH trên địa bàn Huyện Củ Chi
II.5.1 Quan điểm và mục tiêu phát triển ............................................................. 36
II.5.2 Nguồn vốn để xây dựng NOXH ............................................................... 38
II.5.3 Quy hoạch của Nhà nước ......................................................................... 38
II.5.4 Giá đất...................................................................................................... 39
II.5.5 Phân tích yếu tố cung cầu NOXH............................................................. 40
II.5.6 Phân tích chí phí giá thành xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, giá
thuê mua và khả năng thu hồi vốn của dự án NOXH.................................................. 43
II.5.7 Phân tích ma trận SWOT các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp trên đại bàn huyện Củ Chi.................................................................... 52
II.6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lí và phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi ......................................................................... 55

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 60


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BTGPMB

: Bồi thường, giải phóng mặt bằng

BXD

: Bộ xây dựng

CB, CNVC

: Cán bộ, công nhân viên chức

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

KCX, KCN, KCNC : Khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao
KT-XH

: Kinh tế- xã hội

NOXH

: Nhà ở xã hội

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TNT

: Thu nhập thấp

UBND

: Uỷ ban nhân dân


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Biểu đồ I.1: Sự dịch chuyển đường cầu ......................................................................7
Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai.........................................................................9
Biểu đồ I.3: Đường cung đất đai và đường cung nhà ở ...............................................9
Biểu đồ I.4: Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản.........................10
Sơ đồ I.1: Cơ sở hình thành đối tượng có thu nhập thấp và các vấn đề nảy sinh .......11
Bảng I.1: Quy định khung giá tại NĐ 90/2006/NĐ-CP.............................................13
Bảng I.2: Các đơn vị hành chánh Huyện Củ Chi ......................................................20
Bảng II.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Củ Chi tính đến 31/12/2008....23
Bảng II.2: Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Củ Chi giai đoạn 2005-2008 .................24
Bảng II.3: Hiện trạng quỹ nhà ở hộ gia đình.............................................................32
Bảng II.4: Diện tích sàn xây dựng nhà trọ trên địa bàn huyện ..................................32
Bảng II.5: Hiện trạng chất lượng nhà ở cho hộ nghèo trên địa bàn huyện.................33

Bảng II.6:Tình hình hỗ trợ về nhà ở cho hộ nghèo trên địa bàn huyện......................34
Bảng II.7: Bảng thống kê số hộ nghèo thuộc diện được hỗ trợ về nhà ở ...................35
Bảng II.8: Các khu đô thị dự kiến xây dựng đến năm 2015 ......................................37
Bảng II.9: Một số chỉ tiêu phân theo khu vực đến năm 2020- huyện Củ Chi ............38
Bảng II.10: Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 và nhiệm vụ quy hoạch năm 2010.....39
Bảng II.11: Bảng tổng hợp nhu cầu lao động trong các Khu Công Nghiệp năm 2008
và dự báo đến năm 2010, 2015 trên địa bàn huyện Củ Chi........................................ 40
Bảng II.12: Nhu cầu nhà ở của CB, CNV năm 2008 và dự báo đến năm 2010, 2015
trên địa bàn huyện Củ Chi......................................................................................... 41
Bảng II.13: Thống kê mức sống của người dân trên địa bàn huyện ........................... 42
Bảng II.14: Kế hoạch đầu tư chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn huyện Củ Chi. ........................................................................................ 43
Bảng II.15: Giá cho thuê NOXH của dự án............................................................... 46
Bảng II.16: Giá cho thuê mua, năm thu hồi vốn 15 năm............................................ 46
Bảng II.17: Giá cho thuê mua, năm thu hồi vốn 20 năm............................................ 47
Bảng II.18: Giá cho thuê NOXH của dự án............................................................... 47
Bảng II.19: Giá cho thuê mua NOXH, năm thu hồi vốn 15 năm ............................... 48


Bảng II.20: Giá cho thuê mua NOXH, năm thu hồi vốn 20 năm ............................... 48
Bảng II.21: Bảng độ nhạy cân đối nguồn trả nợ ........................................................ 49
Bảng II.22: Lợi nhuận trong các phân khúc nhà ở xã hội, trung bình và cao cấp .......50
Bảng II.23: Bảng tổng hợp chi phí đầu tư với giá đất khác nhau ............................... 51
Bảng II.24: Ma trận SWOT các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp trên đại bàn huyện Củ Chi.................................................................................. 54

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình I.1: Các phân khúc của thị trường bất động sản ...............................................15
Hình I.2: Bản đồ huyện Củ Chi................................................................................19

Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những Thành phố lớn của cả nước, hằng
năm thu hút một lượng lớn lao động nhập cư đến sinh sống, lao động, và học tập. Hiện
nay TP.HCM đang chịu một áp lực lớn về dân số, nghề nghiệp, nơi ăn chốn ở, ô nhiễm
môi trường nhất là áp lực về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân. Một trong những chủ
trương lớn của chính quyền Thành phố đã và đang tiến hành là di dời một số xí nghiệp,
cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven Thành phố và khu vực ngoại thành nhằm góp phần
làm giảm bớt ô nhiễm môi trường trong khu vực nội thành, nơi tập trung dân cư đông
đúc. Sự di dời các xí nghiệp ra ngoại thành cùng với tốc độ đô thị hoá lan toả ra khu
vực vùng ven, kéo theo nhu cầu nhà ở có nhu cầu tăng cao ở khu vực ngoại thành.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người, mọi tầng lớp nhân dân, và nhu cầu đó
lại càng trở nên cấp thiết hơn đối với những người nghèo, nguời có thu nhập thấp trong
xã hội, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống
của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa
phương cũng như trong cả nước.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn.
Việc đầu tư vào bất động sản phải trải qua thời gian dài, tốn nhiều vốn, nhà đầu tư tự
đặt câu hỏi liệu rằng họ sẽ được lợi gì khi đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội trong khi
với số vốn trên họ có thể đạt được lợi nhuận cao hơn trong phân khúc nhà ở cao cấp.
Đây là một trở ngại lớn trong việc tạo chỗ ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu
nhập thấp (TNT) thì lại càng khó khăn hơn.
Là một trong những huyện ngoài thành của Thành phố, Củ Chi được quy hoạch
là đô thị vệ tinh của Thành phố về phía Tây Bắc. Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng
nhiều của các công ty, xí nghiệp, khu công nghiệp được di dời từ khu vực nội thành ra
ngoại thành và các khu công nghiệp mới mọc lên đã thu hút một lượng lớn lao động ở

nhiều ngành nghề khác nhau, đây là những công nhân nghèo từ khắp nơi đổ về sinh
sống và làm việc cộng với một lượng lớn các hộ nghèo trong huyện, sự gia tăng dân số
kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, cùng
với sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng phát triển công nghiệp cho thấy tiềm năng phát
triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi có khả năng phát triển trong tương lai.
Nắm bắt được lợi thế về quỹ đất đai ở Củ Chi còn khá lớn cộng với sự quan tâm
của Thành phố về chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, xuất phát từ thực tiễn
trên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu tiềm năng phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi - TP.Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng
và tiềm năng phát triển nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp, tìm hiểu nhu cầu
nhà ở của các đối tượng trên là vấn đề cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho
những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội, tìm ra giải pháp để chương trình nhà ở
này nhanh chóng triển khai không chỉ trên địa bàn huyện Củ Chi mà còn ở khắp tỉnh
thành trong cả nước, thông qua đó cơ quan quản lý Nhà nước có thể ban hành những
chính sách và kế hoạch thực hiện chương trình nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp có
hiệu quả trong thời gian sắp tới, cũng như đánh giá hiệu quả dự án xây dựng nhà ở
trên địa bàn huyện nhằm xem xét khả năng đưa dự án đi vào thực hiện.

Trang 1


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Từ các phân tích thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đưa ra các số liệu
về nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng thuộc diện được hỗ trợ nhà ở là CBCNVC,
sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, và công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn
huyện, từ những cơ hội, những phân tích về nhu cầu và tiềm năng có được, đề tài đưa

ra các giải pháp nhằm giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có những chính sách phù
hợp, từ đó thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn
này.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
 Cung - cầu nhà ở của người thu nhập thấp
 Các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
 Do thời gian và nguồn lực có hạn, đề tài chỉ tập trung khảo sát một số địa điểm trên
địa bàn huyện Củ Chi
 Thời gian thực hiện: trong khoảng thời gian từ 15/3 đến 15/7/2009
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Ở những địa phương đang trong giai đoạn hình thành và phát triển thành một đô
thị vệ tinh trong tương lai thì việc giải quyết nhà ở cho những đối tượng thu nhập thấp
là điều tất yếu, cho nên giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho bộ phận người có thu nhập thấp
trên địa bàn huyện là tiền đề để thúc đẩy sự phát triển KT-XH của huyện nói riêng và
TP.HCM nói chung. Phát triển tốt vấn đề nhà ở cho đối tượng này sẽ kéo theo sự phát
triển kinh tế, góp phần tổ chức tốt không gian đô thị, tạo được bộ mặt văn hoá, cải
thiện đời sống, ổn định chính trị. Như vậy kết quả đề tài sẽ góp phần xây dựng cơ sở
và định hướng ban đầu, căn cứ vào đó chính quyền địa phương sẽ kêu gọi đầu tư vào
phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn. Đó là nhà ở xã hội.

Trang 2


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học
1.Bất động sản
a. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Như vậy, “bất động sản” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di
động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Dưới góc
độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản là những tài sản không di
dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai; những vật thể
này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và
phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó.
b. Thuộc tính BĐS
+ Tính bất động:
Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách chính xác hơn là không thể di
chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác. Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn
gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển
dịch. Chính thuộc tính này đã tạo nên sự khác biệt giữa hàng hóa BĐS và các hàng hóa
thông thường.
Như vậy, giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm mà nó tọa lạc và mang tính địa
phương.
+ Tính không đồng nhất:
Trên thực tế không thể nào có hai BĐS giống hệt nhau về hình thể, kích thước,
phong thủy, môi trường…mà lại có cùng vị trí. Do đó mà giá của BĐS gắn liền với
đặc điểm của BĐS.
+ Tính khan hiếm:

Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy nhu cầu
về đất ở ngày một tăng lên nhưng cung về đất đai thì hầu như không có sự thay đổi. Do
vậy giá đất có xu hướng ngày một tăng lên.
+ Tính bền vững:
Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại (trừ trường hợp
đặc biệt). Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại lâu dài.
Chính vì tính bền vững lâu dài đã tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong phú.
+ Tính sở hữu chung:
Trang 3


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Đây là điểm
mấu chốt thể hiện sự khác biệt về quyền sở hữu đất đai của nước ta so với các nước
khác trên thế giới.
c. Đặc trưng của BĐS:
+ Cung BĐS co dãn kém:
Đối với những hàng hóa thông thường khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể
đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên nhanh chóng. Nhưng đối với hàng hóa BĐS
thì khác. Khi cầu về BĐS tăng lên thì cung về BĐS trên TTBĐS không thể phản ứng
kịp. Bởi vì việc tăng cung BĐS đòi hỏi cần nhiều thời gian, chi phí, thủ tục pháp
lý…Nhìn chung cung BĐS là tương đối kém đàn hồi.
+ Thời gian giao dịch và mua bán kéo dài:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua bán, giao dịch BĐS phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán kéo dài.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên dẫn đến khả

năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
+ Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước :
BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự
chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật. Hơn nữa do tính phức tạp và không ổn
định của TTBĐS nên cần có sự can thiệp của Nhà nước để bình ổn TTBĐS và tạo nên
sự lành mạnh trong hoạt động TTBĐS.
d. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
+ Yếu tố lực lượng chính trị:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng BĐS. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá BĐS trên thị
trường.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất: thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này cũng tác động đến
giá của BĐS trên thị trường.
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
Quy hoạch sử dụng đất góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ cung
cầu về đất đai trong vùng quy hoạch. Quy hoạch không chỉ tác động đến giá cả của
từng thửa đất mà nó còn tác động đối với các thửa đất trong vùng đó.
+ Nhóm các yếu tố xã hội:
- Tăng trưởng dân số là nhân tố tăng trưởng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó
nhu cầu về đất đai và nhà ở cũng tăng lên.
- Do đất đai là cố định nên lúc này cung không đủ đáp ứng cầu do vậy giá đất có xu
hướng tăng.
- Xu hướng thu nhập cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.
Mức thu nhập tăng sẽ dẫn đến nhu cầu về BĐS là có khả năng thanh toán, do vậy nhu
cầu về BĐS sẽ tăng lên.
- Tình trạng ổn định chính trị xã hội và an ninh chính trị sẽ thu hút được lượng đầu
Trang 4

Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

tư lớn vào lĩnh vực BĐS.
- Tiến trình đô thị hóa sẽ dẫn đến chuyển dịch dân cư lên thành thị do đó ảnh hưởng
đến giá đất.
+ Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Giá cả BĐS tỷ lệ thuận với gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc
gia và địa phương.
- Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân
đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
+ Nhóm các yếu tố khu vực:
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời của BĐS là do yếu tố vị trí mang lại, vị trí càng thuận
tiện thì giá cả BĐS càng cao. Điều này giải thích tại sao giá đất ở trung tâm, ở mặt tiền
lại cao hơn hẳn các vùng ven và vị trí trong hẻm.
- Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của BĐS đó. Tuy vậy sự tác động
nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là
vùng dân cư, công nghiệp, dịch vụ….
- Cơ sở hạ tầng: giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc,
vui chơi giải trí…Những yếu tố này cũng tác động đến giá của BĐS.
- Chất lượng môi trường: môi trường yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay thoáng khí
đều ảnh hưởng đến giá BĐS.
+ Nhóm các yếu tố cá biệt:
- Tình trạng pháp lý của BĐS.
- Các yếu tố liên quan đến phong thủy.
- Tình hình kinh doanh trong khu vực.
- Các yếu tố này có tác động đến giá cả và nó có liên quan đến việc có nên
quyết định mua BĐS hay không.

2. Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Theo cách diễn đạt thông thường, khái niệm TTBĐS thường được nhắc đến là nơi diễn
ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát
triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất
đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy sự ra đời và phát triển của
thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất
yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ
Trang 5


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản,...
* Phân loại:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
 Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch

vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp,...
 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,...
 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp);
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.
Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
3. Các thành phần của thị trường bất động sản
a/ Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Trang 6


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản. Cầu xuất phát từ nhu
cầu: nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu về tích trữ tài chính, nhu cầu về đầu cơ
kinh doanh và đứng trên quan điểm của Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn
và nhu cầu xã hội. Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự
mong muốn của người dân có được bất động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng
của mình. Nhu cầu của mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã
hội và dường như nhu cầu này là vô tận.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường
có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu
thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song
cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có
khả năng thanh toán vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhu cầu chỉ biến thành cầu
khi: không tự thoả mãn, có khả năng chi trả, thị trường cung cầu gặp nhau. Cầu về bất
động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:
Cầu = {nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}
Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải song trong một số
trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch chuyển sang trái (tai nạn, thảm họa chết
người hàng loạt, tâm lý hoang mang của người tiêu dùng,…).
P

Q

Biểu đồ I.1: Sự dịch chuyển của đường cầu
Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn
như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động sản: giá nhà đất; dân số; quá trình đô thị
hóa; mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những
chính sách của chính phủ,…
Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là
không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác.

Trang 7


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Sự tác động của yếu tố giá tới cầu nhà đất: Một vấn đề khác cũng gây nhiều
tranh cãi là vấn đề độ co giãn của cầu bất động sản nhà ở đối với yếu tố giá. Hiện tồn
tại hai quan điểm về độ co giãn của cầu nhà ở.
Quan điểm thứ nhất cho rằng cầu nhà ở nhạy cảm với yếu tố giá (1). Quan điểm
này cho rằng nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu. Nếu giá nhà ở giảm
hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn. Hơn nữa nhà ở là mặt hàng có khả năng
thay thế được, nếu giá nhà ở tăng quá cao người tiêu dùng sẽ chuyển sang loại hình
nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể  cầu nhà ở co giãn.
Quan điểm này còn cho rằng độ co giãn của cầu nhà ở đối với giá cả là khá
nhạy cảm ngay cả khi mức độ thỏa mãn về nhà ở còn thấp.
Theo đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu nhưng là vật phẩm tiêu dùng có thể thay thế
được. Ở một mức thu nhập cố định, nếu giá nhà ở tăng quá cao một cách tương đối so

với thu nhập thì khả năng thanh toán đối với loại nhà ở đó coi như bằng 0 và lúc này
họ (sẵn sàng) chuyển sang khu vực nhà ở giá thấp hơn hoặc thuê nhà, đây cũng là cách
để họ giải quyết nhu cầu chỗ ở của mình.
b/ Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách
khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà
ở. Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố
vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu
thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả. Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra
như vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là
rất nhỏ. Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng
buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Giá nhà đất tăng lên nhưng
cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi
vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị
hạn chế.
Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích
đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi nếu đứng trên quan điểm cung đất
đai là lớp thổ nhưỡng trên bề mặt trái đất nằm trong 1 lãnh thổ quốc gia.

1

PGS.TSKH Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất

Trang 8


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

đường cung
đất đai

Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai
Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng
hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng
biến đối với biến nội sinh giá.
Nhận định như vậy là chưa phù hợp vì đối tượng của quy luật đường cung là
hàng hóa, còn đất đai thì có những loại được xem là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc
biệt (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối, đất ở, đất có xây dựng công trình kiến trúc,…) có những loại không
được xem là hàng hóa (đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng, đất danh lam thắng cảnh,…).
Đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để biểu diễn
nhóm đất đai không được xem là hàng hóa và tổng cung đất đai (các yếu tố như sạt lở,
bồi tụ đất xem như không đáng kể). Nó không thích hợp để biểu diễn đường cung đất
đai cho khu vực đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt. Trong trường hợp này cung về
nhà đất đối với từng mục đích sử dụng cụ thể là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả
trao đổi đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo

các vùng đất hoang hóa, khô cằn thành đất đai cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá
cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá
cho các hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất dùng
cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể.

Biểu đồ I.3: Đường cung đất đai và đường cung nhà ở
Trang 9


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường
mất rất nhiều thời gian. Song En.ở > Eđ.đ vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không
gian thẳng đứng hay nói cách khác cung nhà ở co dãn hơn vì nhà ở do con người tạo
ra. Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố giá cả đều không
vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1).
Tác động của chính sách đến cung bất động sản: chính sách sẽ làm dịch chuyển
đường cung:
- Dịch chuyển sang trái: một cách đúng mức  chỉnh trang được bộ mặt, mỹ
quan đô thị; quá khắt khe  tăng lượng nhà ở phi chính thức.
- Dịch chuyển sang phải: tăng khu vực nhà ở chính thức, giảm khu vực nhà ổ
chuột, phi chính thức
P

Q

Biểu đồ I.4: Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản
4. Khái niệm người có thu nhập thấp

Có nhiều khái niệm khác nhau về người có TNT:
+ Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo.
+ Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức
thu nhập trung bình.
+ Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên
ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình.
Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất, theo đó thì đại bộ
phận CBVC Nhà nước không có thu nhập thêm đáng kể ngoài lương nằm trong nhóm
này.

Trang 10


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

Chính sách khó khăn

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Mất an ninh, trật tự

Nghèo
Thu nhập thấp

Thiếu vố SX-KD thấp
Không có đất
thiếu phương
tiện sản xuất
Xuất phát
điểm thấp

Không được vay
tín dụng ưu đãi

Thiếu
phương
án làm ăn

Thất
nghiệp

Tay nghề
thấp, thiếu
việc làm

Không vay
sợ không trả
nổi

Bệnh tật

Đông con

Học vấn thấp

Sơ đồ I.1: Cơ sở hình thành đối tượng có thu nhập thấp và các vấn đề nảy sinh
Trên thực tế, ở Việt Nam hiện nay đối tượng thu nhập thấp chỉ có thể xác định
theo quy định của Nhà nước trong Luật Nhà ở – tiêu chí chung nhất và cũng là duy
nhất xác định đối tượng được hỗ trợ về nhà ở. Theo nghị định 90 hướng dẫn thi hành
luật Nhà ở, tại Điều 24 đối tượng người thu nhập thấp được thuê, thuê mua nhà ở xã

hội gồm các nhóm sau :
1. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức.
2. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách Nhà nước .
3. Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
5. Khái niệm nhà ở xã hội
a. Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng chung nhất nhà ở vẫn là nơi mà
con người dành phần lớn thời gian trong cuộc đời mình và mọi sinh hoạt của con
người diễn ra tại đây. Tùy vào từng nơi mà có những khái niệm cụ thể khác nhau về
ngôi nhà của mình.
Ở phương Tây, nhà ở được xem là không gian vật chất quan trọng cho loài
người sống và tiêu dùng, là nơi có cảm giác an toàn và cảm thấy thoải mái, gắn liền
với sinh hoạt: ăn, ngủ, học tập và vui chơi. Nhà ở có diện tích tương đối rộng, tốt, tiện
Trang 11


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

nghi là một trong những mục tiêu vật chất quan trọng suốt đời mà người dân bình
thường phấn đấu theo đuổi. Khoảng 50% quãng đời mình con người sống trong nhà ở
vì vậy tình hình nhà ở có ảnh hưởng nhiều mặt tới đời sống gia đình, cũng có mối quan
hệ chặt chẽ với sự trưởng thành, sức khỏe và tâm sinh lý của con người.
Ở phương Đông, nhà ở có một vị trí đặc biệt quan trọng trong đời sống. Nhà
không chỉ thuần túy là nơi nghỉ ngơi qua đêm sau một ngày làm việc, nó không chỉ là
không gian vật chất mà thực sự còn là một không gian văn hóa và tâm linh.

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp
theo quy định của pháp luật phải là nhà chung cư.
b. Nhà ở xã hội (NOXH)
NOXH là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các
đối tượng được qui định trong Luật nhà ở 2005.
Các đối tượng được thuê NOXH là
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức
- Sĩ quan, quân dân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách Nhà nước.
- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, KCX, KCN, KCNC
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở theo quy định
tại Điều 61 của Luật nhà ở và tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90)
Nhà ở xã hội có những đặc trưng sau:
Về tài chính: có sự hỗ trợ của Nhà nước (Chính phủ hoặc chính quyền địa
phương trong việc xây dựng)
Về tiêu chí lựa chọn đối tượng được hưởng nhà ở xã hội: dựa trên thu nhập.
Về tiền thuê nhà: có mức trần được ấn định trước
Về thuế: được ưu đãi.
c. Quy mô, tiêu chuẩn thiết kế NOXH
- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu
chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu
tầng.
- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng
nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.
- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo
quy định của từng loại đô thị.
- Ngoài các khu vực quy định tại Khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện
thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ

nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy
định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

Trang 12


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

d. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
Tiền thu từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Trích 30%- 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn,
ngân sách Nhà nước đầu tư, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nước
Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
e. Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:
NOXH không bán trực tiếp mà thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà.
Hình thức thuê tức là đối tượng được thuê NOXH theo quy định của pháp luật
sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng.
Còn thuê mua là một hình thức trả góp, người thuê mua sẽ trả trước 20% giá trị
của hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả dần hàng tháng trong khoảng 15-20 năm. Người
thuê mua nhà ở sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với căn
nhà đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê.
Cơ cấu xác định giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội được tính toán dựa trên
nguyên tắc sau: tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý, vận
hành nhà ở xã hội không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về
thuế ( theo quy định)
Giá thuê từ 15.000 VNĐ -28.000 VNĐ/m2/ tháng

Bảng I.1: Quy định khung giá tại NĐ 90/2006/NĐ-CP
Mức thu nhập của hộ
gia đình (đồng/hộ/
Giá
cho Tổng số tiền thuê - thuê mua tháng) theo quy định
2
thuê - thuê phải trả 1 tháng (đồng/m /tháng) để thuê, thuê mua
mua
được nhà
2
(đ/m /tháng)
Thấp
30m2
45m2
60m2
Cao nhất
nhất
Giá thuê tối
thiểu

15.000

450.000

Giá thuê tối
đa

28.000

840.000 1.260.000 1.680.000 3.360.000 8.400.000

Giá thuê
mua tối
thiểu

18.000

540.000

Giá thuê
mua tối đa

30.000

900.000 1.350.000 1.800.000 3.600.000 9.000.000

675.000

900.000 1.800.000 4.500.000

810.000 1.080.000 2.160.000 5.400.000

Trang 13


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

f. Điều kiện được thuê, thuê mua NOXH:

Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội
- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 5m2 sàn/người.
- Có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần
tổng số tiền thuê nhà ở xã hội hàng tháng đối với căn hộ diện tích tối đa 60 m2 sàn/
người và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu
30m2 sàn, tính theo mức giá thuê tuỳ theo dự án do UBND cấp tỉnh quy định theo
thông tư 05/BXD
Người được thuê mua nhà ở xã hội ngoài các điều kiện trên còn phải thanh toán
lần đầu 20% giá trị của nhà được thuê mua.
g. Quỹ đất phát triễn NOXH
Đất do Nhà nước trực tiếp quản lí
Những dự án được giao đất có diện tích từ 10 ha trở lên phải dành một phần quỹ
đất để phát triển NOXH ( không quá 20%)
h. Những ưu đãi cho doanh nghiệp
Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê mua đất, được miễn giảm các loại thuế liên
quan theo quy định của pháp luật.
UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 24 ( thay thế Chỉ thị 07 trước đó) về hỗ trợ
mức lãi suất từ 6 đến 12% cho nhà đầu tư và tạo điều kiện cho nhà đầu tư được vay từ
60 đến 70% giá trị vốn đầu tư cho các công trình xây dựng nhà chung cư để bán lại
cho Thành phố mua, nhằm phục vụ tái định cư.
Thành phố cũng cam kết ký hợp đồng với nhà đầu tư trước khi dự án khởi công
và đảm bảo sẽ thanh toán giá trị các căn hộ chung cư cho chủ đầu tư sau khi công trình
hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng chậm nhất từ 1 đến 3 tháng. Mặt khác, để
tạo quỹ đất cho các doanh nghiệp xây dựng chung cư tái định cư, UBND Thành phố
cũng đã đề ra nhiều biện pháp huy động đất “phù hợp” hơn như: giao cho các Quận,

Huyện được quyền quyết định mức hỗ trợ thêm vào giá đất được quy định ( thường
thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực tế) và công bố hàng năm cho sát với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đối với đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu
hồi để thực hiện các dự án thì thực hiện phương án hoán đổi đất giữa nhà đầu tư với
chủ đất, khi hạ tầng được thực hiện xong theo tỷ lệ từ 10 đến 15%, tùy theo loại đất
nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất đường giao thông...
6. Nhu cầu NOXH
Trong xu thế chung của sự phát triển, nhu cầu về nhà ở của con người cũng
tăng lên không ngừng, nhất là đối với người thu nhập thấp thì nhu cầu này là rất lớn do
đây là thành phần đông đảo nhất trong xã hội nước ta hiện nay. Nhu cầu nhà ở của
người dân phát sinh chủ yếu từ các nguyên nhân chủ yếu sau:
Trang 14


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

- Các cán bộ công nhân viên chức Nhà nước chưa có điều kiện ổn định về chỗ
ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện sống hiện tại
của gia đình.
- Nhu cầu nhà ở của công nhân làm việc tại các KCX, KCN, KCNC trên địa
bàn Huyện
7. Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
Trên đồ thị, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành thể
hiện lượng dịch vụ BĐS cung ứng trên thị trường, các đường cung ngắn hạn SSA, SSB,
SST và các đường cung trong các phân khúc A, B và toàn thị trường, đường cầu DA,
DB, DT là các đường cầu trong phân khúc A, B và toàn thị trường. Các đường MRA,
MRB, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc A, B và toàn thị trường;
PA, PB, PT là mức giá tương ứng với lượng cung YA, YB, YT, P0 là chi phí bình quân

tạo lập một đơn vị dịch vụ BĐS.
P

SSA

SSB

SST
PA
DA
PT
DT

PB
ΠA

DB

ΠB

ΠB
P0
MRT

MRB
IB

IA

IT

MRA
Y

Y

YB

0

YA

YT

Hình I.1: Các phân khúc của thị trường bất động sản
Mức lợi nhuận đầu tư BĐS ΠA, ΠB, ΠT trong phân khúc A, B và toàn thị trường
có thể được xác định theo công thức sau:
ΠA =(PA - P0)YA ; ΠB =(PB - P0)YB ; ΠT =(PT - P0)YT
Gía cả các nhân tố sản xuất thường được xác định suy ra từ giá cả thị trường
sản phẩm. Chi phí bình quân tạo lập đơn vị dịch vụ nhà ở đuợc xác định từ giá cả thị
trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về dịch vụ nhà ở của nó. Nếu như
TTBĐS là thị trường cạnh tranh hoàn hảo thì chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở sẽ
bằng giá cả thị trường của nó (P0). Tuy nhiên, TTBĐS là thị trường mang tính độc
quyền nhóm với các phân khúc có hàm cầu khác nhau, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ
nhà ở hình thành tại mức giá PT>P0 do đó có thể xuất hiện trường hợp lợi nhuận đầu tư
phát triển nhà ở trong một phân khúc nào đó sẽ nhỏ hơn 0. Theo đó, tại phân khúc B
của thị trường, mức lợi nhuận đầu tư được xác định bằng công thức:
ΠB =(PB– PT)YB, do PBTại một thời điểm đi lên của TTBĐS, giá cả các nhân tố đầu vào được cố định
tại một mức giá nhất định, theo đó chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở được xác
định là P0, chiếu theo mức chi phí này nhà đầu tư sẽ ấn định lượng cung nhà ở trong

Trang 15


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

các phân khúc khác nhau phụ thuộc vào độ co dãn của hàm cầu về dịch vụ nhà ở của
mỗi nhóm xã hội tương ứng, và như vậy mức giá mới về dịch vụ nhà ở được thiết lập
trên thị trường là PT
Với những lần đầu tư tiếp theo trong cùng một giai đoạn phát triển thị trường,
chi phí bình quân tạo lập một đơn vị dịch vụ nhà ở không thể còn ở mức giá P0, mà sẽ
tăng lên tiệm cận với mức giá PT. Trong bối cảnh thu nhập của các nhóm xã hội không
tăng lên, không có sự dịch chuyển tăng của các đường cầu thì mức giá thị trường đơn
vị dịch vụ nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp hơn sẽ bằng hoặc nhỏ hơn chi phí bình
quân/đơn vị dịch vụ nhà ở, do đó lợi nhận đầu tư sẽ bằng 0 hoặc nhỏ hơn 0. Hơn nữa,
trong quá trình phát triển đi lên của TTBĐS không phải tất cả mọi phân khúc đều có
tốc độ phát triển như nhau, mà phân khúc thị trường của nhóm xã hội thu nhập thấp có
tốc độ phát triển thấp nhất do sự phân phối sản phẩm xã hội không đồng đều, khoảng
cách phân hoá giàu nghèo ngày càng gia tăng, vì vậy mà khả năng tiếp cận nhà ở của
nhóm xã hội này càng hạn chế.
Qua phân tích ta thấy được rằng việc tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ
tạo ra một mức lợi nhuận bằng 0 hoặc nhỏ hơn 0. Vấn đề đặt ra là cần phải dự báo xu
hướng phát triển của thị trường, hoạch định chính sách phù hợp như cho nhà đầu tư
vay với lãi suất ưu đãi, thời gian vay dài hơn, miễn giảm các loại thuế, hỗ trợ bồi
thường giải phóng mặt bằng,…nhằm tạo điều kiện cho thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp này phát triển, tạo sự quan tâm từ phía nhà đầu tư để thu hút các tổ chức và
cá nhân cùng tham gia.
8. Cơ sở lý luận đánh giá tiềm năng phát triển nhà ở
a. Luận chứng những nhân tố tác động đến nguồn cung nhà ở

 QH chung của Nhà nước
Từ tổng quan lý luận trên cho thấy, nhân tố quy hoạch chính là cơ sở để các nhà
cung cấp (nhà đầu tư) mạnh dạn bỏ vốn đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn.
Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự
án theo quy hoạch, tránh tình tạng đối đầu giữa nhà đầu tư, chủ đất trong quá trình giải
phóng mặt bằng.
Đề án Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trên địa bàn huyện Củ Chi vừa
mới ban hành, là một ví dụ điển hình, là nhân tố rất quan trọng, góp phần thúc đẩy lộ
trình phát triển đất ở theo dự kiến của quy hoạch đã được phê duyệt.
 Quản lý của Nhà nước
Trên cơ sở quy hoạch đã có, Nhà nước sẽ quản lý việc thực thi quy hoạch một
cách nhất quán và hiệu quả. Điều này có liên quan đến kỹ năng nhằm định hướng thị
trường phát triển theo đúng ý đồ quy hoạch được duyệt, nhất là các khu đất đã được
quy hoạch phát triển nhà ở.
Chế độ sở hữu rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực Nhà nước lớn
mạnh sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ đất và nhà. Giá cả nhà đất sẽ không gây ảnh hưởng
xấu đến nền kinh tế.
Vì vậy, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng có tác động trực tiếp đến
việc hình thành nhà ở. Để phát triển hợp lý thị trường nhà ở đòi hỏi ở Nhà nước năng
lực quản lý khách quan, khoa học có hiệu quả. Nhà nước phải nắm chắc quỹ đất, quỹ
nhà về số lượng cũng như chất lượng để có căn cứ cho việc xây dựng và phát triển nhà
ở hợp lý. Kiên quyết xử lý những vi phạm trong xây dựng nhà ở, tránh tình trạng nhà ở
tự phát phá vỡ quy hoạch chung trên địa bàn.
Trang 16


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

 Cung ứng đất đai
Đây được xem là nhân tố đầu vào quan trọng để hình thành nhà ở. Đất đai và nhà
ở luôn đi đôi với nhau. Việc quản lý được quỹ đất trên địa bàn huyện Củ chi, cũng như
từng bước đầu tư hạ tầng theo từng giai đoạn, nhằm cung ứng đất đai (đã có hạ tầng
khung) cho các nhà đầu tư, sẽ quyết định đến chương trình phát triển nhà ở thành
công. Nhân tố này còn liên quan đến năng lực quản lý Nhà nước trên địa bàn, bởi vì
nếu Nhà nước không kiên quyết, sẽ rất dễ xảy đến hiện tượng nhà ở được xây dựng
trên các khu đất chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, sẽ rất tốn kém để xử lý về sau.
 Vốn
Đây cũng được xem là nhân tố quan trọng trong bất cứ một dự án xây dựng nhà
ở nào. Việc tạo vốn từ bên trong và huy động vốn từ bên ngoài là thật sự cần thiết, do
đó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách như thế nào để huy động được nguồn vốn này
bảo đảm cho các công trình xây dựng nhà ở diễn ra thuận lợi, nhất là vừa đầu tư hạ
tầng, vừa xây dựng nhà ở.
 Vật liệu xây dựng
Nguồn vật liệu xây dựng tại chỗ cũng phải được tính đến trong các nhân tố tác
động đến việc cung ứng nhà ở trên địa bàn. Với đặc điểm là địa phương có nhiều thuận
lợi trong nguồn cung vật liệu xây dựng, do vậy, nhân tố này cũng được phân tích để
luận giải cho tiềm năng của Củ Chi trong tương lai
b. Luận chứng những nhân tố tác động đến nguồn cầu nhà ở
Bên cạnh những nhân tố tác động để tạo nguồn cung nhà ở, các nhân tố tác
động đến nguồn cầu nhà ở cũng được luận chứng trong nội dung đề tài, bao gồm:
- Phát triển dân số
- Chính sách di dời các cơ sở công nghiệp
- Phát triển các khu công nghiệp
- Phát triển khu đô thị mới.
Vì sao lại có các nhân tố trên? đó là do việc di dời cơ sở công nghiệp ra địa bàn
huyện Củ Chi, sẽ kéo theo việc di dời nguồn lao động đi theo hoặc tuyển mới lao động
tại chỗ, góp phần tăng nhu cầu mua nhà ở gần khu công nghiệp. Bên cạnh đó, việc
phát triển khu công nghiệp và phát triển các khu đô thị mới, chắc chắn sẽ thu hút được

nhiều lao động từ nơi khác đến, kết hợp với nguồn lao động tại chỗ cũng ngày một
tăng, sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở là rất lớn.
Từ cơ sở phân tích và luận chứng nguồn cung và nguồn cầu hiện nay và trong
tương lai, luận văn sẽ kiến nghị một số giải pháp định hướng, nhằm góp phần thúc đẩy
tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi được trở thành hiện thực, với
quan điểm phát triển nhà ở một cách bền vững và ổn định thị trường.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ về việc qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
- Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ xây dựng về
việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006 ngày 06/9/2006 của
Chính phủ qui định chi tiết và thi hành Luật nhà ở.
Trang 17