Luận văn thạc sĩ Phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ A1, A2 Nguyễn Công Trứ, thành phố Hà Nội

------------------------

-

-


---------------------------------

-

Chun ngành: Chính sách cơng

GS.TS. DAVID O. DAPICE

TP.

CHÍ MINH -


i

L I CAM OAN

Tôi xin cam oan lu n v n này hồn tồn do tơi th c hi n. Các trích d n và s li u s d ng
trong lu n v n

u

c

c d n ngu n và có

chính xác cao nh t trong ph m vi hi u

bi t c a tôi.
Lu n v n này không nh t thi t ph n ánh quan i m c a Tr
hay Ch

ng

i H c Kinh T TPHCM

ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright.

Ký tên

Nguy n V n Chi n


ii

L IC M N

Tr

c h t tôi xin chân thành c m n Tr

Gi ng d y Kinh t Fulbright và các
c tham gia h c t p t i tr

ng

nv

i H c Kinh t TPHCM, Ch

ã tài tr cho ch

ng trình,

tơi có i u ki n

ng.

Tơi xin c m n và g i l i chúc s c kh e t i các th y giáo, cô giáo, nh ng ng
và h

ng d n, giúp

ng trình

i ã dìu d t

tôi trong su t 2 n m h c t p.

Trong quá trình th c hi n
khu chung c c A1, A2

tài lu n v n P hâ n tích chính sá ch tá i

nh c

d án c i t o

Nguy n Công Tr , Thà nh ph Hà N i , tôi xin chân thành c m

n: th y giáo Nguy n Xuân Thành, th y giáo Hu nh Th Du, th y giáo Cao Hào Thi và
c bi t là s h
t tr

ng d n nhi t tình t cô giáo Tr n Th Qu Giang, th y David O. Dapice

ng Qu n lý nhà n

c Kennedy thu c

i h c Harvard. Chính s h

ng d n t n tình

c a các th y, cơ giáo ã giúp tơi hồn thành lu n v n m t cách t t h n.
Tôi xin c m n các b n

ng nghi p

nhà s 7 (HADINCO 7), các b n
NAGECCO

n t Công ty c ph n

u t xây d ng và phát tri n

ng nghi p Công ty c ph n t v n xây d ng T ng h p

B Xây D ng ã giúp

,

ng viên và t o i u ki n t t nh t cho tôi trong

su t quá trình làm lu n v n.
Cu i cùng tơi xin bày t lịng bi t n
ng viên tôi h c t p và ph n

u.

i v i gia ình tơi, nh ng ng

i ln nh c nh ,


iii

T ÓM T T L U N V N

Tr i qua h n 65 n m s d ng khu chung c Nguy n Công Tr
l

ng k t c u cơng trình, có th gây s p

v , ơ nhi m môi tr

b t c lúc nào; s quá t i v công su t ph c

ng . Hà N i giao cho Ch

d ng phát tri n nhà s 7 (HADINCO 7)
Cơng Tr ; th c hi n thí i m tr

ang xu ng c p v ch t

u t là Công ty c ph n

u t Xây

ng ra c i t o toàn b khu chung c c Nguy n

c d án N3, n n t ng g m: 2 dãy nhà A1 và A2 và ph n

t khu v c l u không (KVLK) t i khu chung c .
Ch

ut

ng ra gi i quy t công tác

ban ngành. C th ch
ban

u t làm (i)

n bù, thu h i

c h tr theo

nh c , có s giám sát t

n bù ph n tài s n phát sinh thêm so v i b n thi t k

u c a khu chung c theo khung giá

t l n chi m

t và tái

n bù ban hành c a Thành ph i; (ii) khi thu h i

n giá 30% giá

t ban hành c a Thành ph

n m

n bù.

Sau khi xây d ng xong, d án dành m t ph n di n tích tái

nh c t i ch vào cu i n m

2009; nh ng tháng 5/2012 d án v n v

n bù, thu h i

Phân tích nh n th y chính sách
theo k p th tr

ng,

tr ng pháp lý c a
tri n châu Á).

xu t

ng m c công tác

n bù tài s n theo khung nhà n

t, tái nh c .

c ban hành th p, ch a

n bù tài s n theo b ng chi phí thay th

y

, b t k tình

t (theo kinh nghi m các d án c a Ngân hàng th gi i, Ngân hàng phát
i v i các h

nh y dù l n chi m

h p lý, chính sách h tr thu h i
t t, giúp d án nhanh

t

t theo

n giá 30% giá nhà n

c

n bù v

t là

c ban hành là chính sách

c m c tiêu v chính sách (theo Ngân hàng th gi i).

Phân tích ki n ngh : Các h t ng 1 c c n
Các h KVLK m c dù không
bù tài s n theo ph

t KVLK khơng

c tái

nh c

100% di n tích t ng 1 m i.

nh c , nh ng v i c ch h tr thu h i
y

t và

n

, h hoàn tồn có th ti p c n mua

cc nh

t i d án v i giá mua u ãi b ng giá bán bình quân sàn s d ng. T t c các h

u có th

ti p c n

ng pháp thay th

c tái

c c n h m i t i d án, tái nh c t i ch giúp gi m thi u s xáo

ng v cu c

s ng, giúp các h dân nhanh chóng ph c h i cu c s ng.
i v i d án N3 hi n v

án

n bù, thu h i

n i c m liên quan

ng m c v i 20% (40/203 h ) h dân ch a

t và tái
n

ng tình v ph

ng

nh c . Th i gian g n ây Vi t Nam ã x y ra nhi u v n

t ai, tác gi ki n ngh Thà nh ph ch a v i á p d ng ph

ng á n


iv

c

ng ch ( ã

lu n v n.

c Thành ph xem xét tháng 4/2012), ki n ngh xem xét theo phân tích

ng th i tác gi ki n ngh Thành ph xem xét s tham gia ánh giá c a t ch c

nh giá

c l p (ban

nh giá tài s n, giá
h i
n

nh giá

u có th ch p nh n s tham gia t ch c
t và tái

nh c . T

nh giá n

c ngoài) vào

ng lai Vi t Nam nên xem xét thành l p các hi p

c l p, tách bi t v i các c quan hành chính, có s tham gia c a

c, nhà nghiên c u v

D a theo chính sá ch

i di n nhà

nh giá và h i ngh nghi p, doanh nghi p xã h i.
n bù, tá i nh c , thu h i

t

D án hi u qu v m t kinh t , th hi n tính úng

c

xu t; k t qu th m nh:

n c a ch tr

ng c i t o chung c c

A1, A2 (c ng nh toàn khu Nguy n Công Tr ). D án không v ng m nh v m t tài chính,
khơng

m b o kh n ng tr n (t n m 2017

191,986 t VND (n m 2016)

2034), ki n ngh d án c n dành ra

ph c v cho vi c tr n sau này

giá tr này cao h n

52,806 t VND (n m 2016) n u d án theo u i chính sách tái nh c hi n h u.
K t qu phân tích c

ơng (HADINCO 7) khơng

c, chính sách tr c p c a Thành ph cho ch
h p lý

t

c m c sinh l i t i thi u ch p nh n
u t d án là úng

n, m c tr c p

i v i d án A1, A2 là 21,092 t VND (giá n m 2012). M c tr c p này không sai

khác nhi u so v i m c tr c p 21,565 t VND (n m 2012) theo các chính sách mà d án
ang theo u i. Do v y Thành ph có th xem xét th c hi n chính sách tái
c áp d ng r ng rãi

các n

nh c m i v n

c phát tri n.

D án t o ra ngo i tác tích c c r t l n, các h s ng t i chung c c và KVLK
c l i ích l n,

c bi t là các h t ng 1. Tuy nhiên m t phát hi n

u nh n

lu n v n là cá c h

bên ngoà i mua c n h t i d á n ã b thi t 47,781 t VND, ng v i 7,85tri u/m2 s h u.
Có th gi i thích b ng cách
nh n

i v i ng

i s h u c n h t i d án thì l i ích mà h c m

c là l n h n nhi u so v i th c t , h s n sàng b ra nhi u h n 7,85tri u/m2 so v i

n n kinh t

c s h u c n h , gi i thích cho s thích s h u nhà c a ng

i Vi t Nam

h n các hình th c khác (nh th nhà); c ng có th do ngun nhân tình tr ng bong bóng
v giá nhà t i Hà N i trong nh ng n m g n ây, ã gi i thích cho nh ng thi t h i c a
t

ng s h u c n h .

i

v

M CL C

L I CAM OAN .............................................................................................................. - i L I C M N ................................................................................................................... - ii TÓM T T LU N V N .................................................................................................. - iii M C L C ........................................................................................................................ - v DANH M C CÁC KÝ HI U, CH VI T T T .......................................................... - viii DANH M C CÁC B NG BI U .................................................................................... - ix DANH M C CÁC HÌNH................................................................................................. - x -

CH

NG 1. GI I THI U ............................................................................................... - 1 -

1.1.

tv n

.................................................................................................................. - 1 -

1.2. M c tiêu c a
1.3. Ph

tài ..................................................................................................... - 3 -

ng pháp nghiên c u ........................................................................................... - 3 -

1.3.1. C s d li u ........................................................................................................... - 3 1.3.2. Ph

ng pháp nghiên c u ........................................................................................ - 4 -

1.4. Ph m vi c a

tài ...................................................................................................... - 4 -

1.5. B c c lu n v n.......................................................................................................... - 4 CH

NG 2. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ÁNH GIÁ .................................. - 6 -

2.1. Ph

ng pháp phân tích kinh t .................................................................................. - 6 -

2.2. Ph

ng pháp phân tích tài chính ............................................................................... - 8 -

2.3. Các tiêu chí dùng trong phân tích .............................................................................. - 9 2.3.1. Giá tr hi n t i ròng NPV ........................................................................................ - 9 2.3.2. Su t sinh l i n i t i IRR.......................................................................................... - 9 2.3.3. Kh n ng tr n DSCR ........................................................................................... - 9 2.4. Chi phí s d ng v n ................................................................................................. - 10 2.4.1. Chi phí s d ng v n n vay rD. ............................................................................. - 10 2.4.2. Chi phí s d ng v n ch s h u rE ....................................................................... - 11 2.4.3. Chi phí s d ng v n bình quân tr ng s WACC .................................................. - 13 2.4.4. Chi phí v n kinh t ................................................................................................ - 14 -


vi

CH

NG 3. MÔ T D ÁN........................................................................................ - 15 -

3.1. Ph m vi d án .......................................................................................................... - 15 3.1.1. C s pháp lý d án .............................................................................................. - 15 3.1.2. Ph m vi d án ....................................................................................................... - 15 3.2.

c i m c a d án.................................................................................................. - 16 -

3.2.1.

c i m 2 kh i nhà A1, A2 và khu v c l u không ............................................ - 16 -

3.2.2.

c i m d án nhà N3 ........................................................................................ - 16 -

3.3. Các thông s dùng cho vi c th m nh d án. ......................................................... - 17 3.3.1. Các thơng s tài chính trong giai o n xây d ng ................................................. - 17 3.3.2. Các thông s tài chính trong giai o n v n hành .................................................. - 18 3.3.3. L m phát ............................................................................................................... - 18 3.3.4. Giá cho thuê khu th
a. Giá cho thuê khu th
b. Giá bán c n h

ng m i, thuê nhà , giá bán nhà ........................................ - 19 -

ng m i ...................................................................................... - 19 -

t i chung c m i ............................................................................. - 20 -

c. Giá cho thuê c n h

, chung c c ............................................................................ - 20 -

d. Giá cho thuê c n h

, chung c m i ......................................................................... - 21 -

CH

NG 4. CÔNG TÁC

N BÙ, THU H I

T VÀ TÁI

NH C .................. - 22 -

4.1. Khung phân tích chính sách và pháp lý ................................................................... - 22 4.1.1. Pháp lu t Vi t Nam v vi c
4.1.2. Các nghiên c u v chính sách
4.1.3. Tiêu chí
4.2. Ph

n bù, thu h i

t và tái nh c ............................. - 22 -

n bù, gi i phóng m t b ng, tái nh c ............. - 22 -

ánh giá chính sách T C t t.............................................................. - 24 -

ng án tái nh c c a d án N3 ........................................................................ - 24 -

4.3. ánh giá chính sách tái nh c c a d án N3 ........................................................ - 26 4.3.1. ánh giá v công tác thu h i
4.3.2. ánh giá v công tác

t........................................................................... - 26 -

n bù tài s n ...................................................................... - 26 -

4.3.3. ánh giá v công tác tái nh c ........................................................................... - 27 4.3.4. ánh giá v công tác t m c ................................................................................. - 29 4.3.5. Nhìn nh n qua h th ng pháp lý ........................................................................... - 29 4.4. K t lu n và ki n ngh chính sách tái nh c ............................................................ - 31-


vii

CH

NG 5. PHÂN TÍCH KINH T D ÁN .............................................................. - 33 -

5.1. Phân tích các ngo i tác tích c c, tiêu c c
5.2. L ch

i v i n n kinh t ................................. - 33 -

u t ............................................................................................................... - 33 -

5.3. Dòng ti n kinh t c a d án ..................................................................................... - 34 5.4. K t lu n .................................................................................................................... - 36 -

CH

NG 6. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PH I D ÁN................................... - 37 -

6.1. K ho ch vay v n .................................................................................................... - 37 6.2. Dịng ti n tài chính c a d án .................................................................................. - 37 6.2.1. Ngân l u tài chính vào .......................................................................................... - 37 6.2.2. Ngân l u tài chính ra ............................................................................................ - 37 6.3. Phân tích k t qu th m nh ..................................................................................... - 39 6.3.1. Phân tích trên quan i m t ng m c
6.3.2. Phân tích trên quan i m ch

u t ........................................................... - 39 -

u t ..................................................................... - 39 -

6.4. Phân tích phân ph i.................................................................................................. - 40 -

CH

NG 7. K T LU N VÀ KI N NGH .................................................................. - 42 -

TÀI LI U THAM KH O .............................................................................................. - 46 PH L C ....................................................................................................................... - 50 PH L C B NG KH O SÁT ...................................................................................... - 74 -


viii

DANH M C CÁC KÝ HI U, CH

VI T T T

ADB

Ngân hàng phát tri n châu Á (Asia Development Bank)

BAH

Ng

CBRE

CB Richard Ellis Group, Inc

C T

Ch

DSCR

H s an toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio)

EIU

T ch c nghiên c u tri n v ng qu c t (Economist Intelligence Unit)

EOCK

Chi phí v n kinh t (Economic Opportunity Cost of Capital)

HADINCO 7

Công ty CP

IRR

Su t sinh l i n i t i (Internal Rate of Return)

KVLK

Khu v c l u không

MARR

Su t sinh l i t i thi u ch p nh n

i b nh h

ng

ut

u t xây d ng và phát tri n nhà s 7

c (Minimum Attractive Rate of

Return)
NPV

Giá tr hi n t i ròng (Net Present Value)

PC I

Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

T C

Tái nh c

TNDN

Thu thu nh p doanh nghi p ( Corporate Income Tax)

UBND

y ban nhân dân

VAT

Thu giá tr gia t ng (Value Added Tax)

WACC

Chi phí v n bình qn tr ng s (Weighted Average Cost of Capital)

WB

Ngân hàng th gi i (World Bank)


ix

DANH M C CÁC B NG BI U

B ng 2.1. Ngân l u kinh t c a d án .............................................................................. - 7 B ng 2.2. Su t

u t xây d ng cơng trình nhà n m 2010 (theo Q 295/BXD ngày 22

tháng 3 n m 2011) ............................................................................................................ - 8 B ng 2.3. Ngân l u tài chính c a d án ........................................................................... - 8 B ng 3.1. T ng m c

u t d án nhà N3 (t VND), giá th c 2011 .......................... - 17 -

B ng 3.2. Giá trông gi ô tô, xe máy, xe

p ................................................................. - 18 -

B ng 3.3. Giá chào bán c n h

, t i chung c m i (tri u/m2/tháng), tháng 12/2011 ... - 20 -

B ng 3.4. Giá chào thuê c n h

, t i chung c c (tri u/m2/tháng), tháng 12/2011..... - 20 -

B ng 3.5. Giá chào thuê c n h

, t i chung c m i (tri u/m2/tháng), tháng 12/2011 .. - 20 -

B ng 4.1. T ng h p l i ích ng

i BAH (tr

B ng 5.1. L ch

c và sau khi có d án) .............................- 25

u t trong chi phí xây d ng ................................................................- 34

B ng 5.2. K t qu th m nh kinh t c a d án ............................................................. - 35 B ng 6.1. K ho ch vay v n (t VND) .......................................................................... - 37 B ng 6.2. Ngân l u chi phí xây d ng, giá danh ngh a (t VND) ................................... - 38 B ng 6.3. K t qu th m nh tài chính c a d án........................................................... - 39 B ng 6.4. K t qu th m nh d án theo quan i m ch
B ng 6.5. Phân ph i l i ích gi a các nhóm

it

u t .................................... - 40 -

ng (t VND) ................................... - 41 -


x

DANH M C CÁC HÌNH

Hình 1.1. Hình nh khu chung c Nguy n Cơng Tr ...................................................... - 1 Hình 2.1. Minh h a l i ích kinh t t o ra b i d án ......................................................... - 6 Hình 2.2. C c u v n c a d án N3 ............................................................................... - 10 Hình 3.1. V trí khu chung c Nguy n Công Tr và d án N3 ...................................... - 16 -


-1-

CH
1.1.

NG 1. GI I THI U

tv n

Hà N i ã cho xây d ng các khu chung c
n

u t i ên d

i s giúp

c a các chuyên gia

c ngoài ngay t 1956. Toàn Thành ph Hà N i hi n ang t n t i h n 456 khu chung

c c trên 800 khu chung c c c n c i t o trong c n
Khu chung c Nguy n Công Tr

c xây d ng t n m 1956, quy mô nh t 3 – 5 t ng.

Khu chung c t ng là ni m t hào c a ng
công ch c nhà n

c 1.

i dân th

ô, n i c ng cho nhi u cán b

c, l ão

thành cách m ng. Tr i qua
h n 60 n m s

d ng khu

chung c

ã b xu ng c p

v ch t l

ng k t c u cơng

trình, có th gây s p
c

b t

lúc nào. Môi tru ng

suy gi m do quá t i v công

su t ph c v
tr

ng

th ng k

2

, ô nhi m môi

, xu ng c p h
thu t, ki n trúc

c nh quan, l n chi m
cơng
doanh.

t

bn bán kinh

Hình 1.1. Hình nh khu chung c Nguy n Cơng Tr
Ngu n: , truy c p ngày 15/03/2012

1

Tr n Quang (2011), “C i t o chung c c : bao gi cho n bao gi ”, Báo An ninh th ô, truy c p t i a ch
ngày 18/12/2011

2

Khu chung c Nguy n Cơng Tr có di n tích bình quân 5,72m2/ng
7,5 m2/ng i n m 2007.

i; th p h n r t nhi u m c bình quân nhà

ô th


-2-

Theo báo cáo quy ho ch chung th
ph n

u nâng di n tích

ơ

n n m 2030 và t m nhìn
7,5m2/ng

bình quân t

n n m 2050, Hà N i

i (n m 2007) lên 18m2/ng

i

3

(n m

2030), ngoài xây m i các khu ô th thì Hà N i c n t p trung c i t o các khu chung c c
theo h

ng hi n

i.

N m 2007 Chính ph ban hành ngh quy t 34/2007/NQ – CP “v m t s gi i pháp

th c

hi n vi c c i t o, xây d ng l i các khu chung c c ” và n m 2008 Thành ph Hà N i ban
hành quy t

nh s 48/2008/Q

– UBND v “ban hành quy ch xây d ng l i các khu

chung c b h h ng, xu ng c p trên

a bàn Thành ph Hà N i” ã t o c s pháp lý cho

vi c xây d ng m i ho c c i t o l i các khu chung c c .
Thành ph giao cho Ch
(HADINCO 7)
Ch

u t – Công ty c ph n

ng ra th c hi n d án c i t o toàn b khu chung c Nguy n Công Tr .

u t (C T) s th c hi n c i t o thí i m tr

dãy nhà

ng ra gi i quy t các công

n gi i phóng m t b ng. C th C T th c hi n

n bù (i) nh ng tài s n phát

sinh thêm so v i b n thi t k ban

u ( i v i các h dân t i khu chung c và c khu v c

l u không (KVLK)), (ii) h tr thêm khi thu h i
30% giá

t do Thành ph ban hành t i n m

Sau khi xây d ng xong d án, tái

t

i v i ph n

n bù, thu h i

nh c (T C) s

khu chung c A1, A2. Các h dân t ng 1
ch

c m t ph n khu chung c , n n t ng là 2

t l u không 4 . C T

A1 và A2 và di n tích ph n

tác liên quan

u t Xây d ng phát tri n nhà s 7

t l n chi m v i

t.

c th c hi n cho t t c các h dân

c T C ph n di n tích th

ng m i – di n tích

u t t phân ra, ph n cịn l i s là ph n di n tích ; các h dân t ng 2, 3 và 4 s

T C ph n di n tích ; và các h dân KVLK s

Theo báo cáo H i ngh h i quy ho ch Phát tri n ô th Vi t Nam c a liên danh PPJ (2010) “Quy ho ch chung th
N i n n m 2030 và t m nhìn n n m 2050”, t i />Ph n

t l u không g m (i) ph n mà các h t ng 1(t i A1, A2) ã l n chi m, c i n i thêm khi s d ng
(ii) ph n mà các h khác

c

c mua 1 c n h v i giá mua u ãi.

3

4

n giá

bên ngoài t vào l n chi m khu v c xung quanh A1, A2

ô Hà


-3-

D án d

nh s hoàn thành và T C vào cu i n m 2009, nh ng hi n nay (tháng 5/2012)

d án v n c h a
chi m

c kh i công xây d ng, do v

ng m c: (i)

i v i di n tích

tl n

KVLK các h ch a hài lòng v m c h tr khi thu h i

t; (ii) chính sách

n bù

tài s n phát sinh theo khung nhà n
t ng 1 ch a

c ban hành theo các h dân là th p; (iii) các h dân

ng ý v chính sách T C, h mu n

doanh; (iv) các h dân KVLK c ng có yêu c u
1.2. M c tiêu c a

c t ái

nh c 100% t i khu v c kinh

c T C.

tài

tài i vào phân tích chính sách T C mà d án ang áp d ng, so sánh v i các chính sách
T C mà các d án t

ng t

Hà N i ã thành cơng và các chính sách T C mà Ngân

hàng th gi i (WB) và ngân hàng phát tri n châu Á (ADB) hay áp d ng. T
tích,

xu t chính sách T C nên

V i chính sách T C

xu t,

ó

tài phân

c áp d ng t i d án.

tài s phân tích tính hi u qu kinh t khi th c hi n d án.

tài phân tích và ánh giá tính v ng m nh v m t tài chính c a d án, ánh giá v chính
sách tr c p hi n nay c a Thành ph cho C T và ánh giá l i ích c a các
h

it

ng

c

ng nh d án.
làm sáng t m c tiêu nghiên c u,

tài s ph i tr l i 4 câu h i sau:

Câu h i 1: Chính sách T C c a d án ã phù h p hay ch a? N u chính sách T C ch a
phù h p thì d án c n ph i có bi n pháp gì
Câu h i 2: V i chính sách tái

tháo g ?

nh c nêu trên, d án có hi u qu v m t kinh t hay

không?
Câu h i 3: V i chính sách tái

nh c nêu trên, d án có kh thi v m t tài chính khơng?

ánh giá kh n ng tr n c a d án?
Câu h i 4: Chính sách tr c p hi n t i c a Thành ph dành cho ch

u t là có h p lý hay

khơng? N u chính sách tr c p là h p lý thì m c tr c p c th (khuy n ngh ) là bao
nhiêu? L i ích mang l i cho các bên liên quan khi th c hi n d án là nh th nào?
1.3. Ph

ng pháp nghiên c u

1.3.1. C s d li u


-4-

Lu n v n s d ng ngu n d li u t : Báo cáo d án

u t c a ch

u t , các d li u khác

t B xây d ng, T ng c c th ng kê, Ngân hàng th gi i và Ngân hàng phát tri n châu Á và
Trung Qu c. Các d li u t các website và công ty nghiên c u th tr

ng (CBRE). Lu n

v n còn s d ng d li u th c p thông qua kh o sát b ng ph ng v n tr c ti p và i n tho i.
1.3.2. Ph

ng pháp nghiên c u

Lu n v n s d ng ph
i n tho i

ng pháp th m

nh d án; kh o sát v giá thông qua ph ng v n qua

i v i nhân viên môi gi i c a các công ty b t

website liên quan. Lu n v n c ng s d ng ph
v các chính sách b i th

ng, thu h i

ng s n t i Hà N i và các

ng pháp phân tích, ph

t và tái

nh c c a Trung Qu c, Ngân hàng th

gi i, Ngân hàng phát tri n châu Á, d án c i t o chung c c t
v i kh o sát th c t , th c hi n ph ng v n tr c ti p nh m xác
khu

t l n chi m

KVLK, m c

ng pháp t ng h p

ng t

Hà N i; k t h p

nh v tình tr ng pháp lý c a

thơng tin v chính sách c i t o và chính sách tái

nh

c c a d án;
1.4. Ph m vi c a
it

tài

ng nghiên c u: Chung c c

Hà N i ang tình tr ng xu ng c p, c n c i t o.

Ph m vi nghiên c u
tài phân tích gi i pháp c i t o nhà A1, A2 thu c chung c c Nguy n Công Tr mà ch
u t và Thành ph
h i

t và tái

ang áp d ng. C th phân tích v : (i) ánh giá chính sách

nh c ; (ii) th m

n bù, thu

nh v tính hi u qu kinh t , kh thi v m t tài chính c a

d án c i t o.
1.5. B c c lu n v n
Lu n v n
Ch

ng 1:

c chia thành 7 ch
tv n

ng. C th nh sau:

, gi i thi u b i c nh hình thành chính sách; m c tiêu và ph

pháp nghiên c u; ph m vi nghiên c u c a
Ch

ng 2: T ng quan v ph

tài, s l

c b c c lu n v n.

ng pháp phân tích kinh t , phân tích tài chính, các tiêu chí

và các chi phí s d ng v n dùng trong phân tích.

Ch

ng

ng 3: Mơ t d án, các s li u dùng cho phân tích th m nh.


-5-

Ch

ng 4:

tài i m l i các nghiên c u v chính sách

tiêu chí v chính sách tái
xu t ph
Ch
ó

nh c t t. T chính sách tái

n bù, thu h i
nh c N3,

t và tái nh c ;
tài ánh giá và

ng án T C t i d án.

ng 5: Phân tích kinh t d án.
t ài l

tài phân tích các ngo i tác tích c c, tiêu c c; qua

ng hóa các dịng ngân l u kinh t vào/ ra c a d án, và ánh giá tính hi u qu

kinh t .
Ch

ng 6: Phân tích tài chính d án. Xác

nh các dịng ngân l u tài chính vào/ra, t

ó

ánh giá tính v ng m nh v tài chính c a d theo các ch tiêu NPV, IRR. Phân tích d án
trên quan i m c a ch

u t , ánh giá chính sách tr c p c a Thành ph .

K t h p phân tích kinh t , tài chính, s
Ch

ng 7: Ki n ngh chính sách.

ánh giá phân ph i l i ích gi a các bên liên quan.


-6-

CH
Ch

NG 2. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ÁNH GIÁ

ng 2 lu n v n th o lu n v khung phân tích kinh t , phân tích tài chính;

c p t i các

chi phí s d ng v n, tiêu chí ánh giá s d ng trong th m nh d án.
2.1. Ph
Ph

ng pháp phân tích kinh t

ng pháp phân tích kinh t dùng

ánh giá hi u qu kinh t c a d án; nghiên c u

d a trên phân tích l i ích, chi phí kinh t theo mơ hình chi t kh u ngân l u; trên c s so
sánh gi a: có d án và khơng có d án. Gi s tr
ng c u (D),

ng cung ng v i th tr

ng nhà

c khi có d án thì nhu c u v nhà

là

là (S0), giá mua nhà là C0, v i l

ng

giao d ch Q0.
Khi có d án N3 làm t ng cung t (S0) lên (S1),
làm gi m giá mua nhà t C0 xu ng C1. D án ra
t ng thêm, t ng 2 tác
Khi có d án, tác

ng cung d ch chuy n sang bên ph i,
i t o ra 2 tác

ng thay th và tác

ng s là t ng l i ích kinh t .

ng thay th l

ng c u Q0

i v i các d án khác chuy n sang s d ng

Q0 t d án N3. Khi d án hoàn thành, d án c ng gi i quy t nhu c u

t ng thêm (Q1 –

Q0). T ng l i ích kinh t t ng thêm là hình thang YC0C1Z, trong ó tác

ti t ki m

ng

c chi phí YC0C1X, tác

ng t ng thêm s ti t ki m

ng thay th

c chi phí XYZ. Xem

Hình 2.1
Hình 2.1. Minh h a l i ích kinh t t o ra b i d án

Ngu n: Glen P.Jenkins, “Phân tích l i ích chi phí cho các quy t nh
b n d ch tr.18,ch.9,

i h c Harvard

ã

u t ”,


-7-

Phân tích mu n l
c a th tr

ng

ng hóa v l i ích/chi phí kinh t c n xác
i v i tr

ng nào là tác

ng h p tr

nh

ng cung,

ng c u

c và sau khi có d án, c n tính toán c th t ng tác

ng thay th / t ng thêm. Q trình l

ng hóa qua cách làm nh v y khá

khó kh n.
L i ích kinh t c a d án
chung c m i N3 -

c o b ng m c s n lòng chi tr c a ng

ây có 2

it

i thuê nhà s n sàng thuê

i dân

ng ch p nh n. Gi

nh

c m c giá thuê b ng 90% giá

ã b ra, bao g m các dòng ngân l u:

u t ; chi phí giai o n v n hành, b o trì theo giá kinh t và chi phí c h i c a

(d tính dãy nhà ch t n t i
cùng

nh b ng ti n th

ng.

Chi phí kinh t là tồn b các chi phí mà n n kinh t
chi phí

c xác

, c ng là m c thuê mà th tr

c a bài phân tích các h t i chung c c ch ch p nh n

thuê c a th tr

khu

ng: các h s ng t i khu chung c c và các h bên

ngoài mua nhà t i d án. M c s n lòng chi tr c a ng
mà ng

i dân s ng

khu chung c c s

c 5 n m n a,

t

ng th i sau 5 n m n a các dãy nhà cu i

c c i t o, do c i t o tr

c N3 phá d dãy nhà A1 và A2 ã

làm m t i m t ph n l i ích kinh t ). T ng h p l i ích/ chi phí kinh t xem B ng 2.1 sau:
B ng 2.1. Ngân l u kinh t c a d án

L i ích kinh t
(ngân l u vào)

Chi phí kinh t

(ngân l u ra)
Chi phí

L i ích kinh t
i v i các h bên ngoài mua nhà t i
chung c m i
L i ích kinh t
i v i các h s ng t i chung c c
chuy n sang s ng t i chung c m i
L i ích kinh t thu
c t cho thuê khu th ng m i
L i ích kinh t thu
c t d ch v g i xe
Chi phí u t (kinh t )
Chi phí v n hành, b o trì (kinh t )
Chi phí c h i c a t

u t (kinh t ) g m chi phí xây l p, chi phí thi t b , chi phí thuê nhà c a nhà n

t m c , chi phí qu n lý d án, chi phí t v n

c

u t xây d ng, chi phí khác và chi phí d

phịng. Kho n chi phí gi i phóng m t b ng, h tr tái

nh c

c coi là nh ng kho n

chuy n giao, không n m trong chi phí kinh t .
Các s n ph m

u vào ph c v cho xây d ng d án

u

c s n xu t

v y các chi phí không c n ph i i u ch nh theo hàng ngo i th
ut

c i u ch nh b ng cách tr

i l i ích do ngo i tác lao

trong n

c, do

ng. Dịng ngân l u chi phí
ng.


-8-

H s l

ng kinh t

ng không k n ng là 0.55 5 , chi phí lao

i v i lao

ng khơng có

tay ngh chi m 11.8% t ng chi phí xây d ng và chi phí thi t b . Xem thêm B ng 2.2 sau:
B ng 2.2. Su t

u t xây d ng cơng trình nhà n m 2010 (theo Q 295/BXD ngày 22

tháng 3 n m 2011)
Su t u t
(tri u/m2)
8,16
9,08

S t ng
16
20

s t ng
s t ng

D án Nhà

19
25

Xây d ng
(tri u/m2)
6,35
7,06

Thi t b
(tri u/m2)
0,76
0,85

Chi phí khác
(tri u/m2)
1,05
1,17

cao t ng N3 (có 20 t ng n i và 3 t ng h m) thì t l chi phí khác (nhân cơng)

trên chi phí xây d ng và chi phí thi t b 1,17/(7,06 + 0,85) = 0,148. Gi
ng s d ng trên công tr

ng là lao

ng gi n

nh 80% s lao

n, thì t l nhân cơng gi n

n trên chi

phí xây d ng và chi phí thi t b 0,148 * 80% = 0,118 = 11,8%.
Ngoài ra khi phân tích kinh t b qua tác
u vào và

u ra

c kh u tr cho nhau. Phân tích c n

k ch b n 1: theo chính sách tái
c

a ra Ch

2.2. Ph
Ph

ng c a thu VAT, coi nh kho n thu VAT

nh c ban

c ánh giá trên 2 k ch b n: (i)

u; (ii) k ch b n 2: theo chính sách tái

nh c

ng 4.

ng pháp phân tích tài chính

ng pháp phân tích tài chính nh m ánh giá tính v ng m nh v m t tài chính; nghiên

c u d a trên phân tích l i ích, chi phí v m t tài chính c a d án theo mơ hình chi t kh u
ngân l u. Phân tích trên quan i m t ng m c
vào/ra hàng n m, t

ó xác

nh

u t , tính tốn các dịng ngân l u tài chính

c ngân l u tài chính rịng c a d án. Phân tích c ng

c ánh giá trên 2 k ch b n 1 và k ch b n 2 nêu trên.
B ng 2.3. Ngân l u tài chính c a d án
L i ích tài chính (ngân l u vào)

Chi phí tài chính (ngân l u ra)

5

Nguy n Xuân Thành (2011), “Nghiên c u tình hu ng
kinh t Fulbright

Doanh thu t bán c n h
Doanh thu t ti n thuê khu th ng m i
Doanh thu t ti n thuê d ch v g i xe
Chi phí u t (tài chính)
Chi phí v n hành, b o trì (tài chính)

Thu thu nh p doanh nghi p
ng cao t c Long Thành – D u Giây”, Ch

ng trình gi ng d y


-9-

u t (tài chính) g m chi phí xây l p, chi phí thi t b , chi phí gi i phóng m t b ng

Chi phí
và tái

nh c , chi phí qu n lý d án, chi phí t v n

u t xây d ng, chi phí khác và chi

phí d phịng.
Tính kh thi c a d án v m t tài chính và kh n ng tr n

c ánh giá b ng các tiêu chí

th m nh (m c 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3)
c ánh giá trên quan i m c a c

D án cịn
h

ơng. Ngân l u ch

ng) b ng ngân l u ròng c a d án (theo quan i m t ng m c

vay. D a trên các tiêu chí th m
mà Hà N i dành cho ch

nh s

ánh giá

u t (c

u t ) tr

ông

i ngân l u n

c tính phù h p c a chính sách tr c p

u t hi n nay.

2.3. Các tiêu chí dùng trong phân tích
D án

c ánh giá trên 3 tiêu chí c b n, c th :

2.3.1. Giá tr hi n t i ròng NPV
Giá tr hi n t i ròng NPV là giá tr hi n t i c a t t c các dòng ngân l u ròng
kh u v i chi phí s d ng v n r
n

NPV

C0
i 1

C0 – Chi phí

CFi
(1 r ) i

u t ban

(2.1)

u

r – Chi phí s d ng v n
CFi – Ngân l u ròng t i n m th i
Tiêu chu n ánh giá: d án kh thi khi NPV

0

2.3.2. Su t sinh l i n i t i IRR
Su t sinh l i n i t i IRR là giá tr su t sinh l i mà t i ó NPV = 0
IRR là nghi m r c a ph

ng trình:

c

c chi t


- 10 -

n

NPV

C0
i 1

C0 – Chi phí

CFi
(1 r ) i

u t ban

(2.2)

0

u

CFi – Ngân l u ròng t i n m th i
Tiêu chu n ánh giá: d án kh thi khi IRR
nh n

MARR, MARR là su t sinh l i t i thi u ch p

c.

2.3.3. Kh n ng tr n DSCR
DSCRi = Ti n m t có th dùng
Tiêu chu n ánh giá DSCR

tr n n m (i)/ S n c n ph i tr n m (i)

1,2, t c là s ti n m t có th dùng

(2.3)

tr n hàng n m ph i

l n h n ho c b ng 1,2 l n s n ph i tr c a n m ó.
2.4. Chi phí s d ng v n
C c u v n c a d án g m: v n t có c a doanh nghi p, v n vay t Qu
c a Thành ph ; ch

u t không

c phép huy

ng v n c a ng

u t phát tri n

i mua nhà trong quá

trình xây d ng.
Hình 2.2. C c u v n c a d án N3
V n t có
C
c u
v n
V n vay

Qu

u t phát
tri n

Vay 70% (chi phí xây
l p và chi phí thi t b )
Lãi su t vay danh ngh a
3,6%/n m
(Ngu n: T ng h p t báo cáo d án

2.4.1. Chi phí s d ng v n n vay rD

u t HADINCO 7)


- 11 -

Chi phí n vay rD là m c lãi su t bình quân mà d án ang vay, do d án hoàn toàn s
d ng v n vay t Qu

u t phát tri n lãi su t 3,6%/n m nên chi phí n vay rD =

3,6%/n m 6 .
2.4.2. Chi phí s d ng v n ch s h u rE
Chi phí s d ng v n ch s h u là su t sinh l i t i thi u ch p nh n

c dành cho c

ông.
C phi u c a HADINCO 7 ch a
chi phí v n ch s h u b ng ph

c niêm y t chính th c trên sàn ch ng khốn, xác

nh

ng pháp gián ti p, k t n i các thông s tài chính gi a

Vi t Nam và Hoa K .
a. Xác nh t l D/E
Theo Ph l c 1, t l n vay/v n ch s h u (D/E) c a công ty luôn gi m qua t ng n m.
1,
N m 2007 có t l D/E = 3,03 khá cao, sau ó gi m d n D/E = 1,08 (n m 2010); nh v y
công ty ang gi m d n t tr ng n vay trong c c u v n qua các n m.
Th c t

d án Nhà

cao t ng N3 s

c Thành ph Hà N i cho vay v i: t ng n vay

b ng 70% t ng chi phí xây d ng và chi phí thi t b . T

ng ng v i t l D/E t i d án g n

b ng 1,17 (theo tính tốn t mơ hình tài chính).
Nh v y phân tích s l y t l D/E c a công ty = 1,08, h s này v a ph n ánh phù h p v i
xu th gi m d n t l n vay

công ty, v a ph n ánh g n úng v i t l th c t g n úng

i v i d án Nhà cao t ng N3
b. Xác nh h s
HADINCO 7 là doanh nghi p ho t
c niêm y t trên sàn, do v y h s
công ty b t
H s beta

6

ng s n khác t
U

ng v b t

ng s n, hi n c phi u c a công ty ch a

c a công ty

ng t và ho t

c xác

nh gián ti p thông qua m t

ng Hoa K .

c a doanh nghi p không vay n

Xem Quy t nh 2090/ UBND TP Hà N i “Phê duy t các nhóm
u t phát tri n TP.Hà N i”.

it

ng cho vay và khung lãi su t cho vay v n t Qu


- 12 -

HK
L
U

D
1 (1 t cHK ) * ( ) HK
E

Trong ó :

HK
L

1,29
1 (1 10,21%) * (30,86%)

1,01

= 1,29 – h s beta vay n c a doanh nghi p b t

ng s n

Hoa K (xem

Ph l c 3).
3)
tcHK = 10,21%, thu thu nh p doanh nghi p c a doanh nghi p b t

ng s n

Hoa K

ng s n

Hoa K

(xem Ph l c 3)
3)
(D/E)HK = 30,86%, t l n vay/v n ch s h u c a doanh nghi p b t
(xem Ph l c 3)

3)
H s beta
VN
L

U

VN
L

c a doanh nghi p có vay n

D
VN
* [1 (1 t c ) * ( )VN
E

Vi t Nam

1,01 * [1 (1 25%) *1,08 1,83

Trong ó: tcVN = 25%, thu thu nh p doanh nghi p c a doanh nghi p Vi t Nam.
(D/E)VN = 1,08 ( xem m c 2.4.2.a)
c. Chi phí s d ng v n ch s h u rE
Chi phí v n ch s h u rE

rE

E ( Re ) HK

RPc

c tính theo cơng th c:

RPe

Trong ó: RPc = m c bù r i ro qu c gia, Rpe = m c bù r i ro ngo i h i, E(Re)HK = su t
sinh l i k v ng c a 1 công ty t

ng t nh HADINCO 7 ho t

ng Hoa K .

Xác nh E(Re)HK tr c ti p theo mơ hình CAPM v i thơng tin s n có v su t sinh l i phi r i
ro, h s bêta và m c bù r i ro th tr

ng Hoa K .

Su t sinh l i phi r i ro Hoa K = L i su t trái phi u CPHK k h n 1 n m, 15/3/2012 =
0,18%/n m (xem Ph l c 4).
4)
Su t sinh l i danh m c th tr

ng Hoa K = Su t sinh l i trung bình c phi u, 1928-2011 =

11,20%/n m (xem Ph l c 5)
5)
Su t sinh l i phi r i ro l ch s Hoa K = Su t sinh l i trung bình trái phi u, 1928-2011 =
5,41%/n m (xem Ph l c 5)
5)

- 13 -

M c bù r i ro th tr

ng = 11,20% – 5,41% = 5,79%

H s beta bình quân áp d ng = 1,83 (xem m c 2.4.2.b)
Chi phí v n c ph n c a công ty t

ng t HADINCO 7 ho t

ng t i Hoa K = E(Re)HK =

0,18% + 1,83*5,79% = 10,77%
M c bù r i ro qu c gia là chênh l ch lãi su t mà chính ph Vi t Nam ph i tr khi i vay
n b ng

ng USD và lãi su t mà chính ph Hoa K ph i tr khi i vay n b ng

trên th tr

ng USD

ng.

Hàng n m Moody’s ánh giá h ng m c tín nhi m vay n c a các qu c gia, m c bù r i ro
qu c gia c ng là chênh l ch gi a l i su t t

ng ng v i m c tín nhi m vay n và l i su t

trái phi u chính ph Hoa K . Hi n nay Moody’s ang ánh giá h ng m c tín nhi m c a
Vi t Nam ang là B1 và c a Hoa K là Aaa 7 , và theo Ph l c 2 thì m c bù r i ro qu c gia
c a Vi t Nam là 4,0%
M c bù r i ro ngo i h i là kho n chênh l ch gi a su t sinh l i c a m t kho n
n i t so v i su t sinh l i c a m t kho n

u t b ng

u t b ng

ng USD, c ng chính là kho n

chênh l ch gi a lãi su t ti n g i VND và lãi su t ti n g i USD t i ngân hàng.
Tháng 5/2012 lãi su t ti n g i VND và USD k h n 1 n m t
tính

ng ng là 11% và 2% 8 , ta

c m c bù r i ro ngo i h i là 9%

Chi phí v n c ph n rE = 10,77%+ 4% + 9% = 23,77%
2.4.3. Chi phí s d ng v n bình quân tr ng s WACC

WACC = E / (D + E)* rE + D / (D + E)* rD.
E, D là v n ch s h u, n vay c a d án, c th là d án Nhà cao t ng N3
WACC = 46,17% * 23,77% + (100% - 46,17%) * 3,6% = 12,91%

7

8

Ngu n Damodaran Online, truy c p ngày 15/03/2012 t i

Ngu n Ngân hàng
ngày 30/05/2012

a ch />
u t và phát tri n Vi t Nam (BIDV), truy c p t i

a ch />