Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH



M
M
A
A
I
I


T
T
H
H
I
I


N
N


T
T
Â
Â
M

M






NÂNG CAO HIU QU U T NHÀ  CHO
NGI THU NHP THP


LUN VN THC S KINH T


CHUYÊN NGÀNH: QUN TR KINH DOANH
MÃ S: 60.34.05

NGI HNG DN: PGS.TS NGUYN VN S









TP.H CHÍ MINH – NM 2011
MC LC
LI M U 1

CHNG 1: LÝ LUN CHUNG V HIU QU U T NHÀ  CHO NGI
THU NHP THP 3
1.1 Mt s vn đ v hiu qu đu t 3
1.1.1 Khái nim, phân loi hiu qu đu t 3
1.1.2 Các nhân t nh hng đn hiu qu đu t 4
1.1.2.1. Cung - câu th trng v sn phm ca d án 5
1.1.2.2. i th cnh tranh 5
1.1.2.3. Lãi sut 6
1.1.2.4. Chi phí các yêu t đu vào 6
1.1.2.5. T chc và qun lý 7
1.1.2.6 T sut li nhun bình quân 7
1.1.2.7 Chu k kinh doanh 8
1.1.3 ánh giá hiu qu đu t đi vi mt d án 8
1.2 Khái quát v nhà  cho ngi thu nhp thp 9
1.2.1 Quan đim v ngi thu nhp thp 9
1.2.2 Khái nim v nhà  cho ngi thu nhp thp 10
1.2.3 c đim ca nhà  thu nhp thp 11
1.2.3.1 i tng ca nhà  thu nhp thp 11
1.2.3.2 Chính sách đu t vƠ ngun vn đu t ca nhà  cho ngi thu nhp
thp 13
1.3 Kinh nghim ca mt s quc gia trong vic thc hin đu t nhƠ  cho
ngi thu nhp thp 14
1.3.1 Thc hin đu t nhƠ  ti Malaysia 14
1.3.2 Thc hin đu t nhƠ  ti Thái Lan 15
1.3.2 Thc hin đu t nhƠ  cho ngi thu nhp thp ti mt s quc gia khác
17
1.4 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam trong vic thc hin đu t nhƠ  cho
ngi thu nhp thp 19
CHNG 2: THC TRNG THC HIN U T NHÀ  CHO NGI THU
NHP THP TI VIT NAM 22

2.1 Thc trng th trng nhà  cho ngi thu nhp thp ti Vit Nam 22
2.1.1 Nhà - cho cán b, công nhân viên chc hng lng t ngân sách nhà
nc 22
2.1.2 Nhà  cho công nhân khu công nghip , khu ch xut 24
2.2 Thc trng thc hin đu t các d án nhà  cho ngi thu nhp thp 31
2.2.1 S cn thit phi đu t nhƠ  thu nhp thp 31
2.2.2 Qun lý dơu t nhƠ - thu nhap thâp 32
2.2.3 Hình thc hp tác gia nhƠ nc vƠ t nhơn trong vic đu t nhƠ  cho
ngi thu nhp thp 33
2.2.3.1 Hình thc hp tác gia nhƠ nc vƠ t nhơn 33
2.2.3.2 Thc trng thc hin đu t theo hình thc hp tác gia nhƠ nc vƠ t
nhơn đi vi th trng nhà  cho ngi thu nhp thp 33
2.3 ánh giá tẾnh hẾnh thc thc hin đu t nhƠ  cho ngi thu nhp thp 45
2.3.1 Nhng mt đt đc khi thc hin đu t nhƠ  cho ngi thu nhp thp
45
2.3.2 Nhng mt hn ch khi thc hin đu t nhà  cho ngi thu nhp thp
46
2.3.3 Nguyên nhân ca các mt hn ch 53
CHNG 3: GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU U T NHÀ  CHO NGI
THU NHP THP TI VIT NAM 54
3.1 nh hng phát trin đâu t nhà  cho ngi thu nhp thp đn nm 2020
54
3.1.1 Quan đim đnh hng gii quyt nhà  cho công nhân trong KCN, KCX.
58
3.1.2 Phát trin các khu đô th, khu nhà lu trú cho công nhân ngay gn các
KCN, KCX 59
3.2. Mt s gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t nhà  thu nhp thp ti
Vit Nam 60
3.2.1 Chính sách đi vi nhà  thu nhp thp 60
3.2.1.1 i vi các ch doanh nghiep ti các KCN, KCX và các doanh nghip

kinh doanh nhà  62
3.2.1.2 i vi nhà nc 62
3.2.2 Hoàn thin môi trng đu đu t đ thc hin t nhà  thu nhp thp 65
3.2.3 Nâng cao hiu qu đu t nhm gii quyt nhu cu xã hi trong vic thc
hin đu t nhà  cho ngi thu nhp thp 66
3.2.4 Nâng cao hiu qu trong vic thu hút đu t đ thc hin đu t nhà  cho
ngi thu nhp thp 67
3.2.5 Ci thin kh nng phát trin bn vng và tính hiu qu ca d án nhà 
cho ngi thu nhp thp 68
3.2.6 Ci thin hiu qu qun lý, hình thc đu t nhà  cho ngi thu nhp
thp 70
3.3 Các gii pháp h tr đ nâng cao hiu qu đu t nhà  cho ngi thu nhp
thp 73
3.3.1 Hoàn thin các vn bn pháp lý 73
3.3.2 Các gii pháp tài chính đ nâng cao hiu qu đu t nhà  cho ngi thu
nhp thp 75
3.3.3 Kin ngh i vi Trung ng 76
3.3.4 Nhng kin ngh đi vi đia phng 78
KT LUN 80

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cần thiết của ñề tài.
Đầu tư là chìa khoá cho sự tăng trưởng của mỗi quốc gia trên thế giới. Khái
niệm ñầu tư tuy ñã ñược các nhà kinh tế học ñề cập từ rất lâu ở Việt Nam. Tuy
nhiên, nó chỉ thực sự ñược chú ý từ khi Nhà nước ta chuyển hướng phát triển từ cơ
chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường theo ñịnh
hướng XHCN.
Đối với nền kinh tế và các dự án kinh tế hiện nay, luôn xác ñịnh ñầu tư là ưu
tiên số một, là nhiệm vụ quan trọng chiến lược hàng ñầu, ñể nâng cao năng lực và
hiệu quả sản xuất kinh doanh, thúc ñẩy chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang
công nghiệp và dịch vụ.
Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người. Người thu nhập thấp là
tầng lớp dễ bị tổn thương nhất khi thực hiện các chính sách kinh tế thị trường. Chất
lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp là thước ño sự phát triển hệ thống an sinh
xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy ñịnh vẻ ñẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan
của một ñịa phương và toàn thể quốc gia, ñồng thời khẳng ñịnh trình ñộ quản lý xã

hội của Nhà nước và chính quyền ñịa phương các cấp.
Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp ñã luôn ñược nhà nước ñặt ra và cố
gắng tìm ra các lời giải ñúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai ñoạn phát triển. Mặc
dù chính phủ ñã ban hành một số chính sách ưu ñãi cho các doanh nghiệp xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết ñịnh số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng
Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên thực tế
chưa thu hút ñược các nhà ñầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ ñổ xô vào
các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình
thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút ñược các doanh
nghiệp do việc ñầu tư xây dựng cần vốn ñầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian
thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn ñề bức xúc chưa ñược
giải quyết hiệu quả hiện nay. Do ñó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình
phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các ñô thị, thành phố lớn ñể
2

tìm ra các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành
phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết.
Từ những vấn ñề thực tế ñó chúng ta cần phải có một kế hoạch, một chiến
lược ñể nâng cao hiệu quả các dự án ñầu tư nhà ở thu nhập thấp.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan ñến ñề tài
Từ trước ñến nay, ñã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, bài viết ñi sâu
phân tích nâng cao hiệu quả kinh tế ở các dự án, ñặc biệt chú ý hiệu quả của các dự
án, nhưng rất ít bài viết ñi sâu vào nghiên cứu các hình thức, chiến lược ñể ñưa ra
một ý tưởng hiệu quả nhất, khai thác triệt ñể ñầu tư nhà ở thu nhập tại Việt Nam.
Hiện nay, các ñề tài liên quan ñến hoạt ñộng ñầu tư và nâng cao hiệu quả ñầu tư nhà
ở thu nhập thấp cũng vô cùng phong phú. Những câu hỏi tại sao, phải làm như thế
nào vẫn ñang tìm câu trả lời. Làm thế nào ñể lựa chọn một hình thức một chiến lược
ñể khai thác hết hiệu quả ñầu tư.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, phân tích các dự án ñầu tư nhà ở thu nhập thấp Việt Nam và chọn

ra dự án ñiển hình ñể phân tích. Qua ñó xem xét và ñưa ra giải pháp ñể nâng cao
hiệu quả ñầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp.
4. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở ñầu và kết luận bài luận bao gồm 3 chương:
Chương 1 : Lý luận chung về hiệu quả ñầu tư nhà ở cho người thu nhập
Chương 2 : Thực trạng thực hiện ñầu tư nhà ở cho người thu nhập tại
Việt Nam
Chương 3 : Giải pháp nâng cao hiệu quả ñầu tư nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Việt Nam





3

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 Một số vấn ñề về hiệu quả ñầu tư
1.1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả ñầu tư
Hiệu quả ñầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết
quả kinh tế - xã hội ñạt ñược của hoạt ñộng ñầu tư với các chi phí phải bỏ ra ñể có
các kết quả ñó trong một thời kỳ nhất ñịnh.
Để ñáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu kinh tế, các nhà kinh
tế ñã phân loại hiệu quả ñầu tư theo các tiêu thức sau ñây:
Theo lĩnh vực hoạt ñộng của xã hội, có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật,
hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc phòng.
Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả, có hiệu quả ñầu tư của từng dự án, từng
doanh nghiệp, từng ngành, ñịa phương và toàn bộ nền kinh tế.

Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội. Hiệu
quả tài chính hay ñược gọi là hiệu quả hạch toán kinh tế là hiệu quả kinh tế ñược
xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp. Hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt ñộng
ñầu tư là hiệu quả tổng hợp ñược xem xét trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế.
Theo mức ñộ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp và hiệu
quả gián tiếp.
Theo cách tính toán, có hiệu quả tuyệt ñối và tương ñối. Hiệu quả tuyệt ñối
ñược tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí, hiệu quả tương ñối ñược tính bằng
tỷ số giữa kết quả và chi phí.
Ngày nay, trong ñánh giá ñầu tư, hiệu quả cần ñược xem xét trên 3 phương
diện, ñó là: hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Sự phân biệt này
dựa trên lập trường của chủ ñầu tư, ñược xác ñịnh trên cơ sở các lợi ích và chi phí
của dự án và ñược phản ánh thông qua các chỉ tiêu ñánh giá khác nhau.
- Hiệu quả tài chính: là hiệu quả của dự án ñược xem xét trên lập trường của
chủ ñầu tư và sử dụng giá tài chính ñể xác ñịnh các lợi ích và chi phí về mặt tài
4

chính của dự án. Hiệu quả tài chính ñược phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt tài
chính. Nếu các chỉ tiêu này ñều ñảm bảo ñược các yêu cầu về mặt tài chính thì dự
án ñó ñược coi là khả thi về mặt tài chính và ngược lại.
- Hiệu quả kinh tế: là hiệu quả xét từ góc ñộ của nền kinh tế và sử dụng giá
kinh tế làm cơ sở cho việc tính toán và so sánh các chi phí và lợi ích kinh tế của dự
án. Hiệu quả kinh tế của dự án ñược phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt kinh tế.
Các chỉ tiêu ñược lựa chọn có thể khác nhau tùy vào từng dự án cụ thể trong từng
lĩnh vực. Trong thực tế, một dự án có hiệu quả tài chính cao chưa chắc ñã ñem lại
một hiệu quả kinh tế lớn. Mục ñích của việc phân tích hiệu quả kinh tế là xem xét
sự ñóng góp của dự án ñó ñối với nền kinh tế. Từ ñó tạo cơ sở ñể các cơ quan có
thẩm quyền thẩm ñịnh dự án, và ñưa ra ñược quyết ñịnh triển khai hay không triển
khai dự án.
- Hiệu quả xã hội: là hiệu quả của dự án ñược xem xét trên góc ñộ xã hội,

phản ánh sự ñóng góp của dự án ñối với toàn xã hội. Đó là những ñóng góp có thể
ño lường và lượng hóa ñược như: việc làm do dự án tạo ra, ñóng góp của dự án cho
NSNN, cải thiện cán cân thanh toán, tăng năng suất cây trồng, hoặc các ñóng góp
không lượng hóa ñược như: cải thiện môi trường sinh thái, giảm ô nhiễm môi
trường, cải thiện ñời sống người dân, Nhưng nhìn chung, hiệu quả xã hội của dự
án thường khó ñịnh lượng nên việc phân tích hiệu quả xã hội gắn liền với việc ñánh
giá tác ñộng của dự án ñến môi trường và xã hội.
1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng ñến hiệu quả ñầu tư
Mỗi công cuộc ñầu tư, trong suốt quá trình từ khi nghiên cứu, triển khai và
ñưa vào vận hành cho ñến khi chấm dứt hoạt ñộng, ñều chịu sự tác ñộng của rất
nhiều nhân tố khách quan và chủ quan. Các nhân tố này biến ñộng không ngừng và
ảnh hưởng tới tính hiệu quả của hoạt ñộng ñầu tư.
Các nhân tố khách quan bao gồm nhóm nhân tố vĩ mô như: các ñiều kiện về
kinh tế, chính trị, luật pháp, môi trường xã hội, văn hóa, các ñiều kiện tự nhiên và
công nghệ Các nhân tố vi mô gồm có: nhu cầu về sản phẩm của dự án ñầu tư,
khách hàng, ñối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp, các yếu tố ñầu vào của dự án, các
5

trung gian, các giới công chúng Các nhân tố nội tại có thể ảnh hưởng tới hiệu quả
ñầu tư bao gồm: phương án ñầu tư, nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh, tổ chức quản
lý của chủ ñầu tư
1.1.2.1. Cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án
Các chủ ñầu tư luôn quan tâm tới nhu cầu về sản phẩm của dự án, nó chính là
những nhu cầu có khả năng thanh toán hay những cá nhân này sẵn sàng tiêu dùng
ñể thỏa mãn nhu cầu của mình. Sự biến ñộng của cầu về sản phẩm của dự án nhân
tố quyết ñịnh sự thành công hay thất bại, hiệu quả hay không hiệu quả của dự án
ñầu tư. Ngay từ giai ñoạn nghiên cứu lập dự án, chủ ñầu tư phải phân tích tình hình
cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở quá khứ và hiện tại, dự báo cầu sản
phẩm dự án trong tương lai, dự báo cung sản phẩm trong tương lai. Nền tảng cốt lõi
của mọi quyết ñịnh ñầu tư ñều dựa trên sự hiểu biết hành vi và nhu cầu của khách

hàng. Để hiểu ñược nhu cầu này, chủ ñầu tư phải thường xuyên nghiên cứu và xác
ñịnh ñược xu hướng biến ñổi tiêu dùng của khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm
năng ñang tạo ra cơ hội hay nguy cơ gì ñối với hoạt ñộng ñầu tư. Nhu cầu về sản
phẩm của dự án tăng trưởng ổn ñịnh sẽ giúp dự án hoạt ñộng với công suất ñã ñịnh,
doanh thu ñều ñặn là một trong những ñiều kiện quan trọng ñể dự án thu hồi vốn
nhanh và ñạt hiệu quả cao.
1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự như sản
phẩm của dự án. Để công cuộc ñầu tư ñạt hiệu quả, chủ ñầu tư cần nghiên cứu thấu
ñáo các ñối thủ cạnh tranh cũng như những khách hàng hiện có và tiềm năng của
mình từ khi lập dự án và trong suốt thời gian khai thác vận hành. Điều ñó ñặc biệt
cần thiết khi thị trường tăng trưởng chậm, bởi vì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án
ñầu tư chỉ có thể tăng ñược bằng cách giành giật nó từ các ñối thủ cạnh tranh.
Những ñộng thái của ñối thủ cạnh tranh tìm cách thỏa mãn cùng những khách hàng
và những nhu cầu giống nhau và sản xuất ra những sản phẩm tương tự với dự án sẽ
ảnh hưởng tới doanh số, thị phần từ ñó tác ñộng ñến hiệu quả của dự án ñầu tư. Chủ
ñầu tư cần phát hiện các ñối thủ cạnh tranh của mình bằng cách phân tích ngành
6

cũng như phân tích trên cơ sở thị trường, thu thập thông tin về những chiến lược,
mục tiêu, các mặt mạnh/yếu và các cách phản ứng của các ñối thủ cạnh tranh. Từ ñó
các chủ ñầu tư lựa chọn và xây dựng chiến lược cạnh tranh thích hợp ñể ñảm bảo
cho công cuộc ñầu tư ñạt ñược hiệu quả mong muốn.
1.1.2.3. Lãi suất
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một ñơn vị vốn vay trong một ñơn vị
thời gian. Diễn biến của lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống hàng ngày của
mỗi chủ thể kinh tế. Nó tác ñộng ñến những quyết ñịnh kinh tế của các doanh
nghiệp như dùng tiền ñể ñầu tư, mua sắm thiết bị hay gởi tiền vào ngân hàng. Do
những ảnh hưởng này, lãi suất là một biến số luôn ñược các doanh nghiệp theo dõi
chặt chẽ. Lãi suất ñược xác ñịnh trên cơ sở quan hệ cung - cầu vốn vay và cung cầu

tiền tệ trên thị trường.
Đối với hoạt ñộng ñầu tư, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp ñến chi phí sử dụng
vốn và sau ñó là hiệu quả ñầu tư. Một dự án ñược tài trợ bằng vốn tự có sẽ không
phải ñịnh kỳ trả nợ gốc và lãi vay. Một dự án ñược tài trợ bằng vốn vay với lãi suất
cao sẽ khó ñạt hiệu quả hơn trường hợp ñược vay vốn với lãi suất thấp. Khi lãi suất
tăng cao, sẽ có ít dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi ñánh giá cơ hội ñầu tư và
ngược lại khi lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thỏa
mãn tiêu chuẩn hiệu quả hơn.
1.1.2.4. Chi phí các yếu tố ñầu vào
Các yếu tố ñầu vào của một dự án bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật tư,
năng lượng, lao ñộng Các yếu tố này quyết ñịnh giá thành, tính ñều ñặn và nhịp
nhàng của quá trình sản xuất, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của ñầu
tư. Khi giá cả của yếu tố ñầu vào có sự biến ñộng sẽ tác ñộng trực tiếp vào chi phí
thực hiện ñầu tư, chi phí vận hành kết quả ñầu tư làm thay ñổi dòng tiền dự án từ ñó
ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của ñầu tư. Nếu giá cả các yếu tố ñầu vào biến
ñộng giảm sẽ làm giảm chi phí dự án và tăng hiệu quả của dự án ñầu tư. Ngược lại,
nếu là biến ñộng tăng sẽ làm giảm hiệu quả ñầu tư.
7

Sự sẵn có của các yếu tố ñầu vào cũng có tác ñộng không nhỏ tới hiệu quả
của dự án ñầu tư. Bất kỳ sự thay ñổi bất thường nào của nguồn cung cấp ñều ảnh
hưởng tới kế hoạch sản xuất, công suất khai thác, gây bất ổn về sản xuất và tiêu thụ
từ ñó tác ñộng tiêu cực tới hiệu quả chung của dự án.
1.1.2.5. Tổ chức và quản lý
Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt ñầu hình thành
trong ý tưởng của nhà ñầu tư và tiếp tục trong toàn bộ quá trình thực hiện và vận
hành kết quả ñầu tư. Xuyên suốt các giai ñoạn này, vai trò của nó ngày càng rõ dần
ñể cuối cùng hình thành một bộ máy quản lý chỉ ñạo toàn bộ hoạt ñộng của công
cuộc ñầu tư.
Ngay từ giai ñoạn ñầu tiên của quá trình hình thành và thực hiện dự án ñầu tư ñòi

hỏi nhà ñầu tư phải biết tổ chức thu thập, phân tích và xử lý thông tin về nguồn lực
tài chính, thị trường, kỹ thuật, công nghệ và những lợi ích tài chính, kinh tế có khả
năng ñạt ñược. Ở giai ñoạn nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi, việc tổ
chức quản lý tốt sẽ giúp nhà ñầu tư ñịnh hướng cụ thể cho công cuộc chuẩn bị ñầu
tư và ñóng vai trò quan trọng hàng ñầu trong nghiên cứu và ñiều phối công việc.
Giai ñoạn thực hiện dự án là giai ñoạn mà ñơn vị thực hiện ñầu tư cần phải
có một bộ máy ñủ mạnh, có năng lực tổ chức, ñiều phối, hoạch ñịnh nhịp nhàng ăn
khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể, ñảm bảo cung ứng ñầy ñủ và kịp
thời các yếu tố cần thiết theo tiến ñộ thi công. Sự chậm trễ và kéo dài thời hạn hoàn
tất công trình sẽ dẫn ñến sự hạn chế phát huy hiệu quả hoạt ñộng ñầu tư và do ñó
gây ra nhiều hậu quả khác khi dự án ñi vào hoạt ñộng.
Giai ñoạn vận hành kết quả ñầu tư chính là giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng sản xuất
kinh doanh. Hiệu quả khai thác các nguồn lực, lợi ích kinh tế, tài chính của dự án ñầu tư ñạt
cao hay thấp từ giai ñoạn này trở ñi phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức, ñiều phối và quản lý
các mặt hoạt ñộng kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp.
1.1.2.6 Tỷ suất lợi nhuận bình quân.
Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì ñầu tư
vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng ñiều tiết ñầu tư từ ngành này sang ngành
8

khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa ñầu
tư vào ngành ñó có khả năng thu ñược lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà ñầu
tư bỏ vốn vào ñây. Trong trường hợp ñầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình
quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn.
1.1.2.7 Chu kỳ kinh doanh
Chu kỳ kinh doanh là dao ñộng của nền kinh tế theo thời gian, trong ñó trải
qua hai giai ñoạn ñặc trưng là ñỉnh và ñáy. nếu như ñỉnh là giai ñoạn cực thịnh của
nền kinh tế thì ngược lại ñáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt ñộng sản xuất kinh
doanh ñều ñình trệ. Như chúng ta ñã biết một ñặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị
trường là các hoạt ñộng kinh tế ñều có mối liên hệ nhất ñịnh với nhau, ñến toàn bộ

nền kinh tế và ngược lại.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác ñộng ñến ñầu tư nói chung và ñầu tư nhà
ở nói riêng như mức ñộ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay ñộc quyền),
chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải ñược xem xét, ñánh giá trong môi
liên hệ phong phú ña dạng của môi trường ñầu tư ñể nhà ñầu tư có thể ñưa ra những
chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai ñoạn cụ thể
1.1.3 Đánh giá hiệu quả ñầu tư ñối với một dự án
Đánh giá hiệu quả ñầu tư dự án có hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính thì
trong phân tích cũng phải có phân tích tài chính và phân tích kinh tế. Sau ñây chúng
ta phân biệt hai loại này
Phân tích tài chính là phân tích dựa trên cơ sở lợi ích chi phí cá nhân hay
tính theo quan ñiểm doanh nghiệp
Phân tích kinh tế phân tích kinh tế không chỉ tính tới chi phí lợi ích cá nhân
mà còn tính cả chi phí lợi ích xã hội tức là phần xã hội phải bù trừ trong hoạt ñộng
kinh tế.
Như vậy xét về bản chất ñều giống nhau là ñều nhằm ño lường lợi nhuận của
hoạt ñộng kinh doanh, ñầu tư Tuy nhiên phân tích tài chính liên quan ñến dòng
tiền có thực: thực sự mất ñi, thực sự có ñược. Phân tích kinh tế không dừng lại ở ñó
mà còn tính ñến cả chi phí cơ hội (hiệu quả ñối với các mục tiêu khác mà hoạt ñộng
9

kinh doanh có thể ñặt ra ). Do ñó khi tính hiệu quả dự án chúng ta phải sử dụng
cách phân tích phù hợp.
1.2 Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Quan ñiểm về người thu nhập thấp
Xác ñịnh chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.
Nhiều nghiên cứu ñã không thể ñưa ra những tiêu chuẩn ñể ñịnh nghĩa người thu
nhập thấp do vấn ñề này tùy thuộc vào ñiều kiện sống của từng hộ gia ñình, tình
hình phát triển kinh tế xã hội, phong tục tập quán của từng ñịa phương, từng dân
tộc. Cho nên ñể xác ñịnh thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã

hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia ñình. Có nhiều quan ñiểm về người thu nhập thấp,
dưới ñây là một số quan ñiểm cơ bản:
+ Theo quan ñiểm của Ngân hàng thế giới và chương trình hỗ trợ phát triển
của Liên hiệp quốc (UNDP), người thu nhập thấp là người chi tiêu ít nhất 66% thu
nhập cho ăn uống, 34% thu nhập còn lại dành cho sinh hoạt, các quan hệ xã hội
như : nhà ở, giáo dục, y tế, văn hóa, ñi lại
+ Người thu nhập thấp là người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở
xuống.
+ Người thu nhập thấp là người phải chi một phần thu nhập ñể thuê nhà hoặc
mua nhà trả góp ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu của bản thân.
Tại Việt Nam, ñể xác ñịnh tình trạng thu nhập thấp, một trong những tiêu
chí là chuẩn nghèo. Dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng
cục Thống kê hay Bộ Lao ñộng - Thương binh và Xã hội, chuẩn nghèo ñược xác
ñịnh một cách tương ñối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác.

Những
người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, ñại
bộ phận những người lao ñộng ở nước ta, bao gồm cả những ñối tượng hưởng
lương từ ngân sách Nhà nước và những ñối tượng làm việc trong các thành phần
kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có ñiều kiện ñể tạo
lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo ñiều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của
cộng ñồng.
10

1.2.2 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo Quyết ñịnh 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
24/4/2009, Nhà ở cho người thu nhập thấp là loại nhà ở do các doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế ñầu tư bằng nguồn vốn tự huy ñộng, là nhà ở ñược nhà nước
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia ñầu tư xây dựng ñể bán (trả tiền một
lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua ñối với người có thu nhập thấp tại khu vực

ñô thị theo phương thức xã hội hóa (sau ñây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp). Chủ
ñầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp ñược hưởng các ưu ñãi về ñất ñai, thuế, tín
dụng và các ưu ñãi khác. Việc ñầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với
quy hoạch phát triển ñô thị, ñồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với ñiều
kiện kinh tế - xã hội của ñất nước, tình hình ñặc ñiểm của từng ñịa phương; ñược tổ
chức quản lý ñầu tư xây dựng ñúng quy ñịnh, bảo ñảm chất lượng công trình xây
dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát,
lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp ñược phát triển hài hòa với các dự
án nhà ở thương mại, khu ñô thị mới nhằm bảo ñảm cho người có thu nhập thấp
ñược hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực ñô thị.
Theo khái niệm về người thu nhập thấp thì Việt Nam hiện có rất nhiều ñối
tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức,
viên chức ñược hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm
việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải
phóng mặt bằng; công nhân lao ñộng làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ
cao; các ñối tượng chính sách (gia ñình chính sách, người tàn tật, cô ñơn ).
1.2.3 Đặc ñiểm của thị trường nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở thuộc quỹ nhà ở xã hội của một
quốc gia, quỹ này ñuôc các ñịa phương dành cho ña số dân cư và người lao ñộng có
thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp,
giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các ñối tượng chính sách xã hội như
người già, tàn tật, cô ñơn không nơi nương tựa hoặc người có công với ñất nước ñang
sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng,
11

nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng ñồng và nhà
nước.
1.2.3.1 Đối tượng của nhà ở thu nhập thấp
Đối tượng thuê, mua :
Người thu nhập thấp

thuộc ñối tượng sau ñây:
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc
các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã
hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các ñơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp ñã ñược
nghỉ theo chế ñộ quy ñịnh);
- Người lao ñộng thuộc các ñơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã ñược thành lập và hoạt ñộng theo quy
ñịnh của pháp luật (kể cả trường hợp ñã ñược nghỉ theo chế ñộ quy ñịnh); người
lao ñộng tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập ñảm bảo ñể thanh toán tiền mua,
thuê, thuê mua nhà ở theo quy ñịnh.
Hộ gia ñình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, ñất ở ñể phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp
ñã ñược bồi thường bằng tiền theo quy ñịnh của pháp luật mà không ñược bồi
thường bằng nhà ở, ñất ở.
Đối tượng bán : bao gồm 3 chủ thể
- Nhà nước : nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc
lợi công cộng, xóa ñói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành và phát triển thị trường
nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò ñiều tiết của nhà nước.
Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ñang ñược áp dụng trên khắp
thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng ñều thể hiện sự trợ giúp
của nhà nước về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các
chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường,
khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu
nhập thấp là hạn chế. Do ñó, không thể thiếu vai trò của nhà nước với vai trò nhà
12

ñầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo
ñiều kiện nhằm thu hút các nhà ñầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất ñộng sản nói riêng, nhà

nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và ñiều hòa phúc lợi.
- Nhà ñầu tư : Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện
ñang rất cấp thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có
cầu là lập tức có cung, ñặc biệt với nhà ở xã hội ñang có nhiều chính sách ưu ñãi
ñể phát triển. Nhưng thực tế lại ñang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ
ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản thì cho rằng, vốn ñầu tư nhà ở luôn là ñồng vốn
lớn, vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm ñối tượng nhà ở xã hội dù có nhu
cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn ñòi hỏi
khách hàng phải ñáp ứng ñầy ñủ thủ tục vay, khả năng thanh toán ñúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà ñầu tư luôn hướng tới những thị
trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các ñối tượng có thu nhập
trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà ñầu tư trong khi thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp không hấp dẫn ñầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
- Các tổ chức tài chính : Tài chính là công cụ ñể kích cung, kích cầu, huy
ñộng nguồn lực và ñảm bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân ñạo của
Chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người
thu nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các
nhà ñầu tư vay vốn ñể xây dựng hoặc trực tiếp góp vốn vào các dự án ñầu tư.
Các tổ chức tài chính có vai trò quan trọng trong việc huy ñộng nguồn vốn và
cung ứng vốn cho các chương trình phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc kinh
doanh của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực nhà ở là bảo ñảm lãi suất
thực dương. Vì vậy, ngoài các chính sách khuyến khích và tạo ñiều kiện cho
ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có
những tổ chức tài chính nhà nước hoạt ñộng không vì mục tiêu lợi nhuận phục vụ
cho các chương trình nhà ở xã hội cho ñối tượng có thu nhập thấp.
13

1.2.3.2 Chính sách ñầu tư và nguồn vốn ñầu tư của nhà ở cho người thu
nhập thấp

Chính phủ không thực hiện việc ñầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, lĩnh
vực phát triển nhà ở ñược thực hiện theo cơ chế thị trường. Nhà cho người thu nhập
thấp sẽ do các doanh nghiệp tự ñầu tư, có sự hỗ trợ về cơ chế của Nhà nước như
ñược miễn tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất trong phạm vi dự án, ñược miễn thuế thu
nhập doanh nghiệp trong bốn năm, ñược vay vốn tín dụng ưu ñãi, ñược hỗ trợ ñầu
tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào
Các chủ ñầu tư sẽ xây dựng giá bán theo nguyên tắc tính ñủ chi phí và lợi
nhuận tối ña là 10%, thời hạn thu hồi vốn là 20 năm. Chủ ñầu tư ñược trực tiếp ký
hợp ñồng mua bán, cho thuê căn hộ với người sử dụng, lên danh sách người mua
gởi về Sở Xây dựng ñể thực hiện kiểm tra (hậu kiểm).
Điểm quan trọng là mặc dù chủ ñầu tư xây dựng giá bán nhà, song phải trình
UBND các tỉnh thẩm ñịnh giá bán.
Theo Nghị quyết, những người ñược mua, thuê và thuê mua nhà là người
hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực ñô thị,
chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m
2
/người mà chưa
ñược Nhà nước hỗ trợ về nhà ở.
Ngoài ra, khác với Luật nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp không hạn chế
số tầng, có diện tích căn hộ không quá 70m
2
, ñược ñiều chỉnh tăng mật ñộ xây dựng
và hệ số sử dụng ñất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch hiện hành.
Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp ñược ñưa ra khá chặt chẽ. Theo
ñó, chủ ñầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua, ñúng theo ñối tượng. Người
mua hoặc thuê mua ñược phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ ñầu tư,
nhưng phải ñảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời ñiểm ký hợp ñồng mua
bán hoặc hợp ñồng thuê mua với chủ ñầu tư. Nếu chưa ñủ 10 năm thì bên mua có
nhu cầu chuyển nhượng thì sẽ phải bán lại cho Nhà nước hoặc chủ ñầu tư.
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện ñầu tư nhà ở

cho người thu nhập thấp
14

1.3.1 Thực hiện ñầu tư nhà ở tại Malaysia
Chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia ñược thực hiện theo từng giai
ñoạn. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 9 (2006-2010), chính phủ khuyến khích tư
nhân tham gia ñầu tư, nhà ở chi phí thấp cho những người có thu nhập thấp thông
qua các dự án nhà ở thu nhập hỗn hợp.
Chính phủ hỗ trợ cho sự tham gia của tư nhân, Chính phủ hỗ trợ về ñất, trợ
cấp cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý, tài chính và nới lõng trong tiêu chuẩn quy hoạch
và xây dựng ñể thu hút sự tham gia của tư nhân nhiều hơn. Tuy nhiên, hầu hết các
nhà ñầu tư tư nhân không nhận ñược tất cả các ưu ñãi ñược hứa sẽ ñưa ra bởi chính
phủ. Các nhà ñầu tư tư nhân có thể nhận ñược hỗ trợ từ Công ty TNHH Nhà ở Quốc
gia (SPNB). Đây là một công ty nhà nước thành lập vào năm 1997. Vai trò hoạt
ñộng chính của công ty là tăng cường cung cấp nhà ở giá rẻ cho thị trường. Công ty
xác ñịnh mức ñộ phát triển ñầu tư vào các chương trình nhà ở thu nhập thấp
(Azriyati, 2008) và hỗ trợ trong giới hạn nguồn tài chính, xây dựng và phân phối
nhà ở cho những người thu nhập thấp. Tư nhân ñầu tư vào các dự án phát triển nhà
ở thu nhập thấp có thể nhận ñược khoản vay bắt cầu từ SPNB với lãi suất 2% mỗi
năm.
Tuy nhiên, các nhà ñầu tư tư nhân không nhận ñược hầu hết các ưu ñãi này,
ñặc biệt ñối với trợ cấp cơ sở hạ tầng, pháp luật và thủ tục nhanh hơn. Nhiều nhà
ñầu tư vẫn dành thời gian dài, chi phí giao dịch cao và chi phí ñể dự án ñược phê
duyệt. Tình trạng này ảnh hưởng ñến chi phí ñầu tư của dự án. Hiện vẫn còn thiếu
một số ưu ñãi như ñất ñai ñược ñưa ra bởi chính phủ, bảo lãnh cho nhóm
Bumiputera. Miễn phí ñất, phí bảo hiểm thấp hơn ñất ñược xác ñịnh là các ưu ñãi
hấp dẫn nhất cho các nhà ñầu tư kể từ khi giá ñất ở ñô thị là rất cao.
Chính phủ áp ñặt một số yêu cầu vào nhà ñầu tư tư nhân như bán giá trần,
tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, kiểm soát ñầu tư và quá trình bán.
Các ñơn vị nhà ở phải ñáp ứng tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, số phòng, kích

thước tối thiểu của căn phòng. Nhiều nhà ñầu tư tư nhân phàn nàn rằng các thiết kế
15

tối thiểu và tiêu chuẩn chất lượng quá cao so với giá trần thấp làm cho dự án ít lợi
nhuận.
Tư nhân ñầu tư cũng phải tuân theo chính sách kiểm soát phát triển trong ñó
mỗi dự án khu dân cư ñạt ñến kích thước ngưỡng phải cung cấp cho ít nhất 30%
diện tích của nó ñể phát triển nhà ở thu nhập thấp. Kích thước thay ñổi từ một
ngưỡng tùy thuộc vào nhu cầu ñất ñai sẵn có. Tại Kuala Lumpur, kích thước
ngưỡng là 5 mẫu Anh.
Trợ cấp cho người thu nhập thấp có thể vay tài chính nhà ở từ hai nguồn:
Treasure cho công chức chính phủ, Quỹ nhân viên ñóng trước.
Đối tượng kiểm soát - Chính phủ ñảm bảo ñơn vị nhà ở thu nhập thấp tiếp
cận với những người hội ñủ ñiều kiện theo tiêu chí thu nhập thiết lập tối ña. Theo
Bộ Nhà ở và Chính quyền ñịa phương Malaysia năm 2001, thu nhập hàng tháng tối
ña là RM1.500. Tiêu chí này tạo ra vấn ñề nhà ở phân bổ không ñúng ñối tượng.
Đơn vị sở hữu hệ thống nhà ở ñược bán trên giá mô hình cơ bản với thanh
toán tiến ñộ phụ thuộc vào tiến ñộ xây. Những người dân có thu nhập thấp phải trả
10% của giá bán như thanh toán trước khi ký hợp ñồng mua bán. Hầu hết người
mua có thu nhập thấp phải ñối mặt với khó khăn ñể thanh toán thanh toán tại 10%
giá nhà ở.
1.3.2 Thực hiện ñầu tư nhà ở tại Thái Lan
Chính sách nhà ở tại Thái Lan có thể ñược chia thành 6 giai ñoạn:
Tạo lập nhà (1948-1958) - Tại giai ñoạn này, chương trình phúc lợi xã hội
ñược thực hiện tại Thái Lan. Ngân hàng nhà ở quốc gia (GHB), một trong những
nhà tài chính quan trọng, ñược thành lập năm 1953 như là một doanh nghiệp nhà
nước. Vai trò ban ñầu là xây dựng nhà ở bán cho người thu nhập thấp. Sau ñó, mục
ñích chính của nó là cung cấp tài chính nhà ở cho các khu dân cư.
Thành phố ñẹp (1960-1971) - Chiến lược làm ñẹp thành phố tập trung vào
việc giải phóng mặt bằng suy sụp và xây dựng căn hộ cao cấp.

16

Khu nhà ổ chuột (những năm 1970) – Vì thất bại trong việc cung cấp nhà ở
xã hội và hỗ trợ tài chính từ các cơ quan quốc tế, chính phủ thực hiện cải tiến khu
nhà ổ chuột ñã nhận ñược hỗ trợ cộng ñồng nhiều hơn và rẻ hơn.
Việc kích hoạt các chiến lược (những năm 1990) - Mục ñích của chương
trình này là ñể khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp và dân
số ñô thị cải thiện ñiều kiện sống của họ về cơ bản tự giúp ñỡ.
Chương trình Baan Eua-Arthorn (những năm 2000) - Chương trình nhà ở
gần ñây ñược thực hiện từ năm 2003 là chương trình Ban Eua-Arthorn nhằm xây
dựng một triệu ñơn vị nhà ở ñến năm 2007. Chương trình bao gồm hai phần: Baan
UA Arthorn - chương trình này ñược quản lý bởi cơ quan Nhà ở quốc gia (NHA).
Các nhà ñầu tư ñược ưu ñãi ñể phát triển dự án nhà ở thu nhập thấp và chuyển giao
cho chính phủ. Và Baan Mankong - chương trình ñược thực hiện bởi Viện Phát
triển Tổ chức Cộng ñồng (CODI). Mục tiêu của nó là ñể cải thiện ñiều kiện nhà ở
cho 300.000 gia ñình của 2.000 cộng ñồng sinh sống tại 200 thành phố.
Thực hiện dự án tập trung vào năm phần: ưu ñãi của chính phủ, chính sách từ
chính phủ, trợ cấp cho người thu nhập thấp, kiểm soát nhóm mục tiêu và giai ñoạn
phân phối.
Hỗ trợ chính phủ - Các khuyến khích chính ñược ñưa ra bởi chính phủ là
không cần hợp ñồng. Trách nhiệm của ñơn vị bán nhà ở ñược chuyển giao cho cơ
quan Nhà ở quốc gia (NHA). Mỗi ñơn vị nhà ở chuyển giao cho chính phủ ở mức
giá cố ñịnh là 470.000 baht. Nguồn tài chính cho NHA lấy từ Ngân hàng nhà ở quốc
gia (GHB) và Ngân hàng tiết kiệm quốc gia (GSB). NHA thực hiện thanh toán từng
ñợt cho nhà ñầu tư tư nhân tùy thuộc vào tiến ñộ xây dựng.
Chính phủ áp ñặt – Các nhà ñầu tư tư nhân có trách nhiệm thu hồi ñất, tài
chính, và xây dựng một số tiêu chí sau ñây ñược thiết lập bởi chính phủ như: tiêu
chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn thiết kế, yêu cầu các tổ chức cộng ñồng, yêu cầu xây
dựng, cố ñịnh giá chuyển nhượng, thời gian xây dựng, phân tích thị trường ñể ñảm
bảo có sẵn nhu cầu.

17

Trợ cấp cho người thu nhập thấp - những người thu nhập thấp mua nhà ở
ñược nhận khoản vay nhà ở từ GHB với thời hạn lên ñến 30 năm và tỷ lệ vay ñến
100% giá nhà ở. Trong ba năm ñầu tiên lãi suất là 4% và 5% trong 2 năm tiếp theo
và sau ñó tăng lên. Vì vậy, các dịch vụ nợ ñược thanh toán từ 25-37 USD/ tháng.
Chính phủ cũng cung cấp vốn gián tiếp cho người thu nhập thấp.
Kiểm soát ñối tượng mua - Ban ñầu, ñối tượng người thu nhập thấp là hộ gia
ñình có thu nhập hàng tháng ít hơn 15.000 Baht, nhưng sau ñó mức trần thu nhập hộ
gia ñình ñược tăng lên ñến 30.000 Baht và lên ñến 40.000 Bath. Tuy nhiên, chương
trình này cũng có vấn ñề trong nhóm mục tiêu (Yap và Wandeler, 2010). Những
người ở trong tiêu chuẩn ñược giao có thu nhập cao hơn trần. Chương trình làm mất
lợi ích cho người thu nhập thấp, nó mang lại lợi ích cho nhóm thu nhập cao.
Giai ñoạn phân phối - Chính phủ sẽ mua các ñơn vị nhà ở từ các nhà ñầu tư
và bán cho người thu nhập thấp theo phương thức thuê mua.
1.3.2 Thực hiện ñầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại mốt số các quốc
gia khác
Quỹ ñất ñể xây dựng nhà ở là ñiều kiện chính ñể tăng nguồn cung cấp nhà ở.
Ở những nước ñang phát triển, thủ tục ñể có ñược quỹ ñất ñể xây dựng rất phức tạp.
Có rất nhiều vần ñề phát sinh khi làm thủ tục xin dự án xây dựng nhà ở như tình
trạng quan liêu, tham nhũng của các cơ quan, ñơn vị nhà nước, vấn ñề tranh chấp
khi giao dịch với chủ ñất trong bồi thường và ñang chờ hệ thống pháp luật giải
quyết tranh chấp, thông tin ñất ñai thiếu hiệu quả và minh bạch, giá ñất cao do ñầu
cơ ñất và mất nhiều thời gian trong quá trình ñền bù ñất, giao ñất cho nhà ñầu tư.
Thiếu nguồn tài chính cho các nhà ñầu tư. Nhà ñầu tư nhỏ và vừa thường là
chìa khoá ñể giải quyết vấn ñề nhà ở cho nhóm thu nhập thấp (WB, 2007). Hầu hết
các nhà ñầu tư lớn không quan tâm ñến dự án nhà ở thu nhập thấp vì mức lợi nhuận
thấp của mảng thị trường này. Thiếu tài chính cho người nghèo mua nhà ở.
Tiêu chuẩn xây dựng cao dẫn ñến giá ñơn vị nhà ở cao – Tiêu chuẩn xây
dựng cao áp dụng cho dự án nhà ở cho nhóm thu nhập thấp làm chi phí nhà không

còn phù hợp với người nghèo.
18

Thiếu phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản trên ñất ñược giao cho bên tư nhân ñể
xây dựng các dự án nhà ở thu nhập thấp dẫn ñến không hấp dẫn ñối với các nhà ñầu
tư vì chi phí ban ñầu cao ñể phát triển cơ sở hạ tầng cơ .
Mức lợi nhuận thấp do kiểm soát của chính phủ - dự án nhà ở thương mại
phải sử dụng 5-10% của tổng số ñơn vị ñể xây dựng nhà ở giá cả phải chăng với
mức lợi nhuận 3% cho những người thu nhập thấp. Mức lợi nhuận thấp làm cho các
dự án nhà ở thu nhập thấp không hấp dẫn ñối với các nhà ñầu tư. Tương tự như ñiều
kiện Việt Nam, nhà ở thu nhập thấp chỉ nhận ñược 10% tổng chi phí xây dựng ñể bù
ñắp những rủi ro của dự án.
Tại một số quốc gia khác vấn ñề nhà ở cho công nhân ñược ñặt chung trong
vấn ñề nhà ở cho người lao ñộng có thu nhập thấp. Tại Mỹ, Bộ xây dựng nhà ở và
phát triển ñô thị Mỹ ñược giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ñể ñảm bảo quyền lợi cho các
hộ gia ñình có thu nhập thấp hoặc là những người nghèo. Dưới sự bảo ñảm của nhà
nước, lãi xuất tín dụng giảm và ñược duy trì ở một mức nhất ñịnh phù hợp với khả
năng của người ñi vay. Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp ñã ñược triển khai, như
cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu ñãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc
bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở. Ngoài ra thì chính phủ Mỹ cũng ñặc biệt quan
tâm ñến hình thức phát triển nhà ở cho thuê giá thấp. Tuy nhiên qua nhiều năm, dù
cũng qua nhiều chính sách của nhà nước, nhưng vấn ñề nhà ở công cộng của nước
Mỹ vẫn trong tình trạng là khủng hoảng nặng. Điều này có ñược một phần do các
ñịnh chế do tổng thống các kỳ ñưa ra khác nhau. Với mỗi kỳ tổng thống thì lại có
những chính sách về nhà ở cho công nhân, nhà ở công cộng hay nhà ở xã hội khác
nhau chính vì vậy mà cũng là một trong những nguyên nhân dẫn ñến khủng hoảng
nhà ở xã hội tại Mỹ. Đến nay, bài học kinh nghiệm mà nước Mỹ có thể rút ra là
nguyên nhân dẫn ñến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà cho thuê.
Tại Balan, chính sách về nhà ở lại ñược áp dụng như sau: trong xã hội, chính
phủ chia các ñối tượng có nhu cầu về nhà ở thành năm nhóm. Đó là:

- Nhóm có thu nhập rất cao.
- Nhóm có thu nhập cao.
19

- Nhóm có thu nhập trung bình.
- Nhóm có thu nhập thấp.
- Nhóm có thu nhập rất thấp.
Nhóm có thu nhập rất thấp tức là người nghèo, gồm các hộ gia ñình gặp thiên
tai, rủi ro trong cuộc sống, hay những người có thu nhập rất thấp. Nhóm này cần có
sự hỗ trợ của nhà nước. Balan áp dụng hình thức ở ñây là phân nhóm ñối tượng
trong xã hội ñể có chính sách giải quyết cho phù hợp.
1.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thự hiện ñầu tư nhà ở
cho người thu nhập thấp
Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy vấn ñề nhà ở cho người
thu nhập thấp ñặc biệt công nhân làm việc tại các KCN, KCX là một vấn ñề rất
quan trọng và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài của các hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh và chiến lược phát triển bền vững của các KCN, KCX, xã
hội. Sự phối hợp giữa nhà nước, ban quản lý các KCN, KCX, doanh nghiệp và
người dân trong việc giải quyết vấn ñề nhà ở cho cho người thu nhập thấp ñiển hình
là công nhân tại các KCN, KCX ở mỗi quốc gia, mỗi khu vực tuy có khác nhau.
Tuy nhiên vẫn có những nét tương ñồng và những xu thế phát triển chung, chúng ta
có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam giải quyết vấn ñề
này trên một số khía cạnh sau:
- Nhà nước ñóng vai trò chủ ñạo trực tiếp ñầu tư xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp ñể giải quyết cho các ñối tượng chính sách theo hình thức bán trả dần
hoặc cho thuê như các nước Thái Lan, Malaysia, … Xây dựng nhà ở xã hội thường
do một tổ chức công của Chính Phủ ñảm nhận và hoạt ñộng như một nhà ñầu tư ñộc
lập.
- Thực hiện quỹ tiết kiệm nhà ở và ñầu tư theo hình thức ña dạng hóa:
Nhà ở cho người thu nhập thấp ñược xây dựng ña dạng, cho các ñối tượng có

thu nhập khác nhau với nhiều mức giá khác nhau. Cơ quan xây dựng nhà ở ñược
phép thu hồi ñất ñể xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại một số ñô thị ở
Châu Á, Chính quyền chuẩn bị sẵn các lô ñất có các dịch vụ tối thiểu về giao thông,
20

cấp ñiện, cấp nước, thoát nước cho những hộ gia ñình có thu nhập thấp ñể họ ñược
xây dựng dần dần nhà ở của mình.
- Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân tham gia xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà nước thu hút các nhà ñầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở thu
nhập thấp. Nhà nước kiểm soát hệ thống các ngân hàng thương mại lẫn việc phân
bổ các nguồn vốn cho vay nội ñịa, việc sử dụng ñất, hai là quản lý giá bán thông
qua ñó kiểm soát các nhà ñầu tư tư nhân cũng như thị trường nhà ở.
Nhà nước qui ñịnh về giá và kích thước nhà ñể thúc ép các nhà ñầu tư xây
dựng nhà giá rẻ. Các nhà ñầu tư ñược cấp phép sẽ có các quyền như phát hành trái
phiếu công ty ñược ưu tiên vay vốn nhà ñất, mua các khu ñất dự án của các cơ quan
nhà nước.
Nhà nước bắt buộc các ngân hàng thương mại dành ít nhất 15% nguồn vốn
tín dụng ñể cho vay mua nhà. Có nhiều chương trình cho vay vốn, mức vay lên ñến
70% giá trị căn nhà và thời hạn cho vay lên tới 30 năm.
Nhu cầu về nhà ở chi phí thấp cho người nghèo trong khu vực ñô thị của Việt
Nam là rất cao do dân số cao, và tỷ lệ ñô thị hóa cao. Mặc dù Nhà nước thực hiện
nhiều chính sách từ năm 2009 ñể thu hút các nhà ñầu tư, việc cung cấp nhà ở thu
nhập thấp vẫn còn thấp so với nhu cầu của nó. Cho ñến nay chỉ có 31 trong số 263
dự án nhà ở ñã ñăng ký có thu nhập thấp ñã ñược thực hiện. Theo Bộ Xây dựng
(2009), phân khúc thị trường này vẫn còn rủi ro cho các nhà ñầu tư.
- Chúng ta phải mạnh dạn thừa nhận quan ñiểm nhà ở cho công nhân tại các
KCN, KCX là một yếu tố quan trọng gắn liền với sự hình thành và phát triển của
các KCN, KCX ñồng thời nó cũng là một nhân tố quan trọng ñi liền với quá trình
phát triển kinh tế ñất nước, ñặc biệt là ñối với những nước ñang trong quá trình

công nghiệp hoá, hiện ñại hoá như Việt Nam. Dù là nước ñi sau thì Việt Nam cũng
cần phải nhấn mạnh vấn ñề này và có những cơ chế chính sách quan tâm thích
ñáng. Vì tất cả những nước ñã trải qua thời kỳ tăng trưởng và phát triển cũng ñều