Khủng hoảng tài chính quốc tế 2008 và bài học cho tín dụng bất động sản Việt Nam

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM






NGUYNăNGCăBOăLINH






KHNGăHONGăTĨIăCHệNHăQUCăTă2008ă
VĨăBĨIăHCăCHOăTệNăDNGăBTăNGăSNă
VITăNAM






LUNăVNăTHCăSăKINHăT

TP.HăChíăMinh ậ Nm 2012





BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM





NGUYNăNGCăBOăLINH




KHNGăHONGăTĨIăCHệNHăQUCăTă2008ă
VĨăBĨIăHCăCHOăTệNăDNGăBTăNGăSNă
VITăNAM

Chuyên ngành :ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng
Mã să : 60.31.12




LUNăVNăTHCăSăKINHăT




NGIăHNGăDNăKHOAăHCă:ă
PGS.ăTS.ăTRNGăQUANGăTHỌNG



TP.HăChíăMinhăậ Nmă2012






LIăCAMăOAN


Tôi xin cam đoan lun vn nƠy do chính tôi nghiên cu vƠ thc hin vi s
hng dn ca PGS.TS Trng Quang Thông. Các thông tin vƠ s liu đc s
dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tƠi liu ti danh mc tƠi liu tham
kho lƠ hoƠn toƠn trung thc.

TP.H Chí Minh, tháng 02 nm 2012



NguynăNgcăBoăLinh
Hcăviênăcaoăhcăkhóaă18
ChuyênăngƠnhă:ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng
TrngăiăHcăKinhăTăTP.HăChíăMinh


















MCăLC

Trangăphăbìa

Liăcamăđoan
Mcălc
DanhămcăcácăkỦăhiu,ăchăvitătt
Danhămcăcácăbng,ăbiuăvƠăsăđ
Danh mcăcácăhìnhăv,ăđăth
Măđu
CHNGă Iă :ă Lụă THUYTă Vă KHNGă HONGă TĨIă CHệNH,ă THă
TRNGăBTăNGăSNăVĨăTệNăDNGăBTăNGăSN
1.1.Khng hong tƠi chính 1
1.1.1.Khái nim 1
1.1.2.Các mô hình khng hong c bn 1
1.2.Bt đng sn vƠ th trng bt đng sn 2
1.2.1.Bt đng sn 2
1.2.1.1.Khái nim bt đng sn 2
1.2.1.2.Phơn loi bt đng sn 3
1.2.1.3.Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 4
1.2.2. Th trng bt đng sn 6
1.2.2.1.Khái nim 6
1.2.2.2.Vai trò ca th trng bt đng sn 7
1.2.2.3.Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 8
1.3.Tín dng bt đng sn 10
1.3.1.Khái nim tín dng bt đng sn 10
1.3.2.c đim ca tín dng bt đng sn 11
1.3.3.Nguyên tc cho vay bt đng sn 12
1.3.4.Ri ro trong cho vay bt đng sn 12
1.3.4.1.Yu t ch quan 12

1.3.4.2 Yu t khách quan 13
KT LUN CHNG I
CHNGă II:ă KHNGă HONGă TĨIă CHệNHă QUCă Tă VĨă RIă ROă TÍN
DNGăBTăNGăSNăTIăM
2.1.Din bin ca cuc khng hong 17
2.2.Nguyên nhơn ca cuc khng hong 21
2.2.1.Cho vay di chun 21
2.2.2.Bong bóng bt đng sn 24
2.2.3. Sai lm trong điu tit th trng tƠi chính ca Chính ph M 26
2.2.4.Mua bán khng 28
2.2.5.Các ngơn hƠng s dng đòn by tƠi chính quá cao 29
2.2.6.Khng hong nim tin 29
2.2.7.Môi trng lƣi sut thp 29
2.2.8. Ngun tin mt phong phú 30
2.2.9. Giá nhƠ tng liên tc vƠ cn st đu c 30
2.2.10. Nhn thc sai v ri ro 31
2.3.Các bin pháp can thip th trng, gii cu ngơn hƠng ca Chính ph 32
2.3.1.Nhng du hiu ban đu ca khng hong 32
2.3.2.Các bin pháp gii cu th trng ca Chính ph 32
2.3.2.1.Ti Hoa K 32
2.3.2.2.Ti các nc khác 34
2.4.Tác đng ca cuc khng hong đn nn kinh t toƠn cu 35
2.4.1.M 35
2.4.2.Châu Âu 35
2.4.3.Các nc khác 37
KT LUN CHNG II
CHNGăIIIă:ăTHCăTRNGăHOTăNGăTệNăDNGăBTăNGăSNă
CAăCỄCăNGỂNăHĨNGăTHNGăMIăVITăNAM
3.1.Thc trng th trng bt đng sn Vit Nam trong thi gian qua 39

3.1.1.Tác đng ca khng hong đn nn kinh t Vit Nam 39
3.1.2.Tình hình th trng bt đng sn Vit Nam 40
3.1.3.Nhng ri ro tim n ca th trng bt đng sn Vit Nam 48
3.2.Thc trng cho vay bt đng sn ca các NHTM VN 49
3.2.1.HƠnh lang pháp lỦ đi vi th trng tín dng bt đng sn  VN 49
3.2.2.Tình hình huy đng vn vƠ cho vay bt đng sn ti mt s NHTM VN 51
3.2.2.1.Ngân hàng Á Châu (ACB) 51
3.2.2.2.Ngân hàng Vietcombank (VCB) 54
3.2.2.3.Ngơn hƠng Công Thng (Vietinbank) 56
3.2.2.4.Ngơn hƠng TMCP SƠi Gòn Thng Tín (Sacombank) 58
3.2.3.Thc trng tín dng bt đng sn ca h thng NHTM VN 60
3.3.So sánh nhng đc đim, nguyên nhơn ca cuc khng hong M vƠ Châu Âu
vi tình hình Vit Nam 68
3.4.BƠi hc kinh nghim cho Vit Nam 70
KT LUN CHNG III
CHNGăIV:ăGIIăPHỄPăHNăCHăTỄCăNGăCAăKHNGăHONGă
TĨIă CHệNHă Iă VIă RIă ROă TệNă DNGă BTă NGă SNă TIă CỄCă
NHTMăVIT NAM
4.1.nh hng phát trin th trng bt đng sn vƠ tín dng bt đng sn ti các
NHTM VN 73
4.1.1. nh hng phát trin th trng bt đng sn 73
4.1.2. nh hng tín dng bt đng sn ti các NHTM VN 74
4.2. Gii pháp hn ch tác đng ca khng hong tƠi chính đi vi ri ro tín dng
bt đng sn ti các NHTM Vit Nam 75
4.2.1.Gii pháp v mô 75
4.2.1.1.Phát trin các công c tƠi chính cho th trng bt đng sn Vit Nam 75
4.2.1.2.HoƠn thin c ch, chính sách cho th trng BS phát trin hiu qu 77

4.2.1.3.Kin toƠn h thng pháp lỦ cho tín dng bt đng sn 79




4.2.1.4.Nơng cao nng lc giám sát tƠi chính ca các c quan qun lỦ th trng tƠi
chính 80
4.2.1.5.C cu li h thng ngơn hƠng thng mi 82
4.2.1.6. Minh bch hóa th trng bt đng sn 84
4.2.2.Các gii pháp vi mô ca các NHTM VN 84
4.2.2.1.Nơng cao nng lc tƠi chính, s dng đòn by tƠi chính phù hp 84
4.2.2.2.Xem xét t l n, đánh giá li khon vay vƠ c cu n 86
4.2.2.3.Nơng cao vai trò ca h thng kim soát ni b, đc bit lƠ trong lnh vc
cho vay bt đng sn 87
4.2.2.4.ThƠnh lp công ty qun lỦ vƠ khai thác bt đng sn 88
4.2.2.5.Nơng cao cht lng ngun nhơn lc nm bt v pháp lut, v th trng bt
đng sn 88
4.2.2.6.HoƠn thin quy trình, quy ch cho vay cht ch, hp lỦ vƠ hiu qu 89
4.2.2.7.Nơng cao cht lng h thng xp hng tín dng 92
4.2.2.8.Qun tr ri ro ngơn hƠng 93
KT LUN CHNG IV
KTăLUNăCHUNG
TƠiăliuăthamăkho

DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT

ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu
ARM : Lƣi sut linh hot
BS : Bt đng sn
BOE : Ngơn hƠng trung ng Anh
CBRE : Công ty t vn vƠ qun lỦ bt đng sn
CDO : Ngha v n có th chp
CDS : Hp đng hoán đi ri ro tín dng
CPI : Ch s giá tiêu dùng
DN : Doanh nghip
Dong A Bank : Ngơn hƠng TMCP ông Á
ECB : Ngơn hƠng trung ng Chơu Âu
FDI : u t trc tip nc ngoƠi
FED : Cc d tr liên bang M
GDP : Tng sn phm quc ni
HDBank : Ngơn hƠng TMCP Phát Trin NhƠ TP.HCM
IMF : Qu tin t quc t
IFC : Tp đoƠn tƠi chính quc t
MBS : Chng khoán đm bo bng th chp
Navibank : Ngơn hƠng TMCP Nam Vit
NH : Ngân hàng

NHNN : Ngơn hƠng NhƠ nc
NHTM : Ngơn hƠng thng mi
NHTMCP : Ngơn hƠng thng mi c phn
NHTM VN : Ngơn hƠng thng mi Vit Nam
NBER : Cc nghiên cu kinh t quc gia M
ODA : H tr phát trin chính thc
PNTR : Quy ch quan h thng mi bình thng vnh vin




REIT : Qu tín thác đu t bt đng sn
Sacombank : Ngơn hƠng TMCP SƠi Gòn Thng Tín
TCTD : T chc tín dng
TD BS : Tín dng bt đng sn
Techcombank : Ngơn hƠng TMCP K Thng Vit Nam
TP.HCM : ThƠnh ph H Chí Minh
VCB : Ngơn hƠng TMCP Ngoi Thng Vit Nam
VietABank : Ngơn hƠng TMCP Vit Á
Vietinbank : Ngơn hƠng TMCP Công Thng Vit Nam
VN : Vit Nam
Western Bank : Ngơn hƠng TMCP Phng Tơy
WTO : T chc Thng mi th gii

DANHăMCăCỄCăBNG,ăBIUăVĨăSă

S đ 2.1:Quá trình chuyn đi các hp đng cho vay th chp thƠnh chng khoán 23
Bng 3.14: Tng trng d n tín dng bt đng sn các NHTM ti TP.HCM…… 68

DANHăMCăCỄCăHỊNHăV,ăăTH

Hình 3.1: Tình hình huy đng vn vƠ cho vay ca ACB (2006-2010) 51
Hình 3.2: T l n xu/d n cho vay ca ACB (2006-2010) 52
Hình 3.3: D n tín dng bt đng sn ti ngơn hƠng ACB (2006-2010) 53
Hình 3.4: Tình hình huy đng vn vƠ cho vay ca VCB (2006-2010) 54
Hình 3.5: T l n xu/d n cho vay ca VCB (2006-2010) 55
Hình 3.6: D n tín dng bt đng sn ti ngơn hƠng VCB (2006-2010) 55
Hình 3.7: Tình hình huy đng vn vƠ cho vay ca Vietinbank (2006-2010) 56
Hình 3.8: T l n xu/d n cho vay ca Vietinbank (2006-2010) 57
Hình 3.9: D n tín dng bt đng sn ti Vietinbank (2006-2010) 57
Hình 3.10: Tình hình huy đng vn vƠ cho vay ca Sacombank (2006-2010) 58
Hình 3.11: T l n xu/d n cho vay ca Sacombank (2006-2010) 59
Hình 3.12: D n tín dng bt đng sn ti Sacombank (2006-2010) 59
Hình 3.13: Lƣi sut cho vay bt đng sn ca các NHTM VN 66
Hình 3.15: Xu hng d n tín dng bt đng sn bin đng theo th trng ti
TP.HCM 68

LIăMăU

 TệNHăCPăTHITăCAăăTĨI
Cn bƣo tƠi chính toƠn cu 2008 đƣ quét qua nhiu quc gia, chơu lc, vƠ đƣ
lƠm sp đ nhiu t chc tƠi chính ln nh. Cuc khng hong ln nht k t thi
k đi suy thoái 1929-1933 nƠy xut phát t nhng bt n ca th trng bt đng
sn vƠ tín dng bt đng sn thiu kim soát ca M. Mc dù kinh t th gii đƣ đi
qua giai đon ti t nht vƠ đang dn hi phc nhng vic gii quyt nhng hu qu
nghiêm trng ca cuc khng hong vƠ tìm kim các gii pháp hiu qu đ ngn
chn mt cuc khng hong tng t trong tng lai vn đang lƠ nhng vn đ cp
bách hin nay. Trong đó, gii pháp hƠng đu lƠ kim soát th trng bt đng sn vƠ
tín dng bt đng sn ca các ngơn hƠng.
 Vit Nam hin nay, th trng nhƠ đt đang cha đng rt nhiu bt n, vƠ
các ngơn hƠng cho vay vi phn ln tƠi sn đm bo lƠ bt đng sn, vì th nhng
tác đng ca th trng bt đng sn tng hay gim đu nh hng trc tip đn
hot đng tín dng ngơn hƠng. “Bong bóng bt đng sn Vit Nam có n?” hay tính
thanh khon trên th trng nhƠ đt st gim nghiêm trng đang lƠ ni lo không ch
ca các doanh nghip đa c mƠ còn ca h thng tín dng ngơn hƠng vƠ nn kinh
t.
Vi nhng lỦ do trên, tác gi quyt đnh chn đ tƠi “Khngă hongă tƠiă
chínhăqucătă2008ăvƠăbƠiăhcăchoătínădngăbtăđngăsnăVităNam” đ nghiên
cu vƠ thc hin.


MCăTIểUăNGHIểNăCU
Tp trung nghiên cu cuc khng hong tín dng bt đng sn ti M,
nghiên cu th trng bt đng sn vƠ hot đng tín dng bt đng sn ca các
NHTM Vit Nam trong thi gian qua, đ t đó đa ra nhng gii pháp góp phn
nơng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng sn vƠ ngn nga khng hong tƠi

chính. Theo đó, có 3 vn đ cn quan tơm :




- Khng hong tín dng bt đng sn ti M
- Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM Vit Nam
- Gii pháp hn ch tác đng ca khng hong tƠi chính đi vi ri ro tín dng
bt đng sn ti các NHTM Vit Nam


IăTNGăVĨăPHMăVIăNGHIểNăCU
- i tng nghiên cu : Khng hong tƠi chính quc t, din bin ca th
trng bt đng sn trong thi gian qua vƠ hot đng tín dng bt đng sn ca các
NHTM Vit Nam.
- Thi gian : S liu nghiên cu trong khong thi gian t nm 2006 đn
tháng 6/2011.
Do điu kin thi gian vƠ s liu thu thp còn hn ch nên s liu nghiên cu
tp trung nhiu v khng hong tín dng bt đng sn ti M, hot đng tín dng
bt đng sn ca các NHTM ti TP.HCM.
Phm vi nghiên cu ca đ tƠi tp trung  4 ngơn hƠng Á Chơu,
Vietcombank, Công Thng, Sacombank do đơy lƠ bn NHTM ln  Vit Nam, có
th phn huy đng vƠ cho vay ln trong h thng NHTM Vit Nam.


PHNGăPHỄPăNGHIểNăCU
Áp dng phng pháp phơn tích, tng hp, phng pháp nghiên cu đnh
lng, đnh tính vƠ phng pháp nghiên cu tham kho Ủ kin ca các chuyên gia
trong lnh vc ngơn hƠng.


TệNHăTHCăTINăCAăăTĨIăNGHIểNăCU
Các gii pháp đc đa ra lƠ kt qu nghiên cu, phơn tích các s liu thc t
qua báo chí, internet,…ca tác gi cùng vi nhng Ủ kin tham kho t các chuyên
gia bt đng sn, ngơn hƠng…nên nhng gii pháp đa ra nƠy có tính thc tin, có
th áp dng trong hot đng tín dng bt đng sn ca các ngơn hƠng Vit Nam.





 NHNGăIMăNIăBTăCAăăTĨIă
 tƠi “Khng hongătƠiăchínhăqucătă2008ăvƠăbƠiăhcăchoătínădngăbtă
đngăsnăVităNam” đi sơu nghiên cu cuc khng hong tƠi chính toƠn cu 2008
cùng nhng nguyên nhơn ca nó đ t đó rút ra bƠi hc kinh nghim quỦ báu cho
Vit Nam.  tƠi cng tp trung nghiên cu din bin th trng bt đng sn vƠ
hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM Vit Nam. Các gii pháp đc đa
ra đ nơng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng sn ca các ngơn hƠng có s
tham kho hc hi Ủ kin ca các chuyên gia, các gii pháp va mang tính ngn
hn, va mang tính dƠi hn vƠ lƠ các gii pháp mi có th áp dng trong thc tin
hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM Vit Nam.


KTăCUăCAăăTĨIă
Kt cu ca đ tƠi gm 04 chng :
Chng I : LỦ thuyt v khng hong tƠi chính, th trng bt đng sn vƠ tín dng
bt đng sn
Chng II : Khng hong tƠi chính quc t vƠ ri ro tín dng bt đng sn ti M
Chng III : Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM Vit Nam
Chng IV : Gii pháp hn ch tác đng ca khng hong tƠi chính đi vi ri ro

tín dng bt đng sn ti các NHTM Vit Nam


HNăCHăCAăăTĨI
Trong hot đng ngơn hƠng, tín dng bt đng sn ch lƠ mt trong nhiu
hot đng đu t ca ngơn hƠng. Vì th, đ các gii pháp đa ra phát huy hiu qu
nht cn có s kt hp cht ch tt c các chính sách phát trin chung ca hot đng
ngơn hƠng. Mt khác, có nhng gii pháp cn phi thc hin lơu dƠi, cn phi có
môi trng pháp lỦ phù hp mi có th phát huy tác dng tt nht.
Mc dù bit nhng hn ch đó ca đ tƠi nghiên cu, nhng vi kh nng vƠ
điu kin hn ch ca bn thơn, tác gi mong rng trong thi gian ti s tip tc




nghiên cu đ hoƠn thin hn na nhng vn đ cha đc gii quyt trong đ tƠi
này.

1
CHNGăIă:ăLụ THUYTăVăKHNGăHONGăTĨIăCHệNH,ăTHă
TRNGăBTăNGăSNăVĨăTệNăDNGăBTăNGăSN

1.1.KhngăhongătƠiăchính
1.1.1.Kháiănimă:
Khng hong tƠi chính lƠ tình trng tƠi chính (qu) mt cơn đi nghiêm trng
có th dn đn sp đ qu. c trng ca mi qu cu thƠnh nên h thng tƠi chính
lƠ các dòng tin vƠo/ra, nhn/thanh toán, hình thƠnh tƠi sn có/tƠi sn n. Khi xy ra
hin tng mt cơn đi nghiêm trng gia tƠi sn có vƠ ngha v phi thanh toán v
s lng, thi hn, chng loi tin thì có th xy ra khng hong tƠi chính.
1.1.2.Cácămôăhìnhăkhngăhongăcăbn :
- Mô hình khng hong th h th nht
Mô hình khng hong th h th nht đc P.Krugman (1979) xơy dng vƠ
ch yu đc trng cho các cuc khng hong cán cơn vƣng lai trong điu kin t giá
c đnh b các hot đng đu c tn công. Mô hình nƠy xy ra  mt s nc có nn
tng kinh t v mô quá yu kém, ngơn sách thơm ht trm trng, cung tin tng quá

mc khin lm phát gia tng; nhng điu nƠy dn đn cán cơn vƣng lai thơm ht
trm trng. Trc nguy c đng ni t b gim giá, Chính ph buc phi liên tc
can thip bng cách bán ngoi t ra th trng đ duy trì t giá c đnh. Khi lng
d tr ngoi hi gim xung mt mc thp nht đnh nƠo đó, các cuc tn công
mang tính đu c bt đu xy ra, cùng vi các điu kin nn tng kinh t v mô quá
yu kém vƠ thm chí lƠ s gia tng cng thng v chính tr vƠ xƣ hi, đn mt thi
đim nƠo đó, Chính ph buc phi chm dt ch đ t giá c đnh vƠ chuyn sang
th ni t giá lƠm cho đng ni t b mt giá liên tc vƠ khng hong tin t xy ra.
- Mô hình khng hong th h th hai
Mô hình khng hong th h th hai đc Obstfeld (1994 vƠ 1995) xơy
dng. Khng hong dng nƠy còn đc gi lƠ khng hong t phát sinh, có th xy
ra  nhng nc có mc đ yu kém v tƠi chính vƠ v mô va phi, song cam kt
duy trì ch đ t giá c đnh ca Chính ph b suy yu do các bin pháp bo v t
2



giá quá tn kém. Trc tín hiu đó, các nhƠ đu c có th bán tháo đng ni t đ
mua ngoi t. Nhng sc ép nƠy buc Chính ph không có cách nƠo khác lƠ phi t
b ch đ t giá c đnh đ thc thi chính sách tin t m rng trc nhng cuc tn
công quy mô ca gii đu c tin t, vƠ hu qu lƠ khng hong bùng phát. Bin th
khác ca mô hình khng hong th h th hai xut phát t tình trng thông tin
không hoƠn ho vƠ mt đi xng. Trong điu kin mt hoc mt s ngơn hƠng có
“vn đ”, tình trng nƠy dn đn hƠnh vi “by đƠn”, gơy hong lon tƠi chính vƠ dn
đn khng hong tƠi chính-tin t.
- Mô hình khng hong th h th ba
Mô hình khng hong th h th ba đc Yoshitomi vƠ Ohno (1999) xơy
dng, đc trng cho các cuc khng hong tƠi khon vn trong cán cơn thanh toán
quc t. Khng hong tƠi khon vn thng dn đn khng hong “kép” : khng
hong tin t vƠ khng hong ngơn hƠng. Vic t do hóa tƠi khon vn thiu mt

trình t thích hp đƣ dn đn hai h qu lƠ tin đ cho cuc khng hong kép :
lung vn đ vƠo  t vt quá mc thơm ht cán cơn vƣng lai; vƠ vn ngn hn
chim t trng quá ln.
1.2.BtăđngăsnăvƠăthătrngăbtăđngăsn
1.2.1.Btăđngăsn
1.2.1.1.Kháiănimăbtăđngăsn
Theo quy đnh ca Lut dơn s sa đi s 33/2005/QH11, Quc hi khóa XI,
k hp th 7 thì bt đng sn lƠ các tài sn bao gm: đt đai; nhà, công trình xây
dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhƠ, công trình xơy dng
đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai vƠ các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Nh vy, theo quy đnh trên cho thy bt đng sn hƠm cha hai đc đim

sau:
- Th nht, bt đng sn lƠ tƠi sn không di đng đc. Trong đó, bt đng
sn đin hình nht lƠ đt đai, nhƠ . Mt khác, do đc đim không di đng đc,
nên v trí bt đng sn ( thƠnh ph hay  nông thôn,  khu vc trung tơm hay 
khu vc xa trung tơm, ) đóng mt vai trò rt quan trng trong vic đnh giá bt
3



đng sn. Cùng mt mnh đt có cùng din tích nh nhau, nhng  hai ni khác
nhau thì giá bt đng sn cng s khác nhau. ơy chính lƠ tính hƠng hóa ca bt
đng sn.
- Th hai, công trình xơy dng, tƠi sn khác nu nh không gn lin vi đt
đai, nhƠ  thì không th xem lƠ bt đng sn, nhng khi gn vi đt đai, nhƠ  thì
đc xem lƠ bt đng sn. Vì vy, đt đai, nhƠ  bn thơn nó lƠ bt đng sn. ng
thi, nó cng lƠ yu t đu tiên ca bt k bt đng sn nƠo khác.
Bt đng sn đa ra giao dch, trao đi đc gi lƠ hƠng hóa bt đng sn.
Nhng cng có nhng bt đng sn không th lƠ hƠng hóa vì đó lƠ nhng bt đng

sn dùng đ phc v các mc đích chính tr xƣ hi hay phc v cng đng. Nhng
bt đng sn nh vy, tuy không chu tác đng chi phi ca th trng nhng li
chu tác đng ln v mt chính sách ca NhƠ Nc. Nhng bt đng sn nƠy có th
m rng hay thu hp, có th đc bán cho các đi tng khác đ tr thƠnh bt đng
sn hƠng hóa.
Xét v mt tích cc, bt đng sn lƠ yu t vt cht có ích cho con ngi, lƠ
tƠi nguyên ca quc gia vƠ có tính lơu bn th hin rõ trong quá trình s dng đt
đai bi vì đt đai không b hao mòn.
Mt khác, đi vi bt đng sn lƠ hƠng hoá còn có th giao dch trên th
trng vƠ mang li giá tr tng thêm cho nn kinh t thông qua vic chuyn t giá tr
hin vt sang tin t. Tuy nhiên, mt hn ch ca bt đng sn chính lƠ yu t bt
đng sn không di đng đc, vƠ có tính khan him theo thi gian khi dơn s ngƠy
mt tng, nhng din tích đt đai thì không th tng (tr trng hp do đc bi
đp vƠ ln bin, ln sông,…). ơy chính lƠ nguyên nhơn dn đn tng cung bt
đng sn trong tng lai luôn thp hn so vi tng nhu cu bt đng sn xét v dƠi
hn.
1.2.1.2.Phơnăloiăbt đngăsnă
Cn c theo khái nim trên, bt đng sn có th chia thƠnh 3 loi sau :
Bt đng sn có đu t xơy dng gm : bt đng sn nhƠ , bt đng sn vn
phòng, nhƠ xng vƠ công trình thng mi dch v, bt đng sn h tng ( h tng
4



k thut, h tng xƣ hi )… Trong bt đng sn có đu t xơy dng thì nhóm bt
đng sn nhƠ đt (bao gm đt đai vƠ các tƠi sn gn lin vi đt đai) lƠ nhóm bt
đng sn c bn, chim t trng rt ln, có tính cht phc tp vƠ chu nh hng
ca nhiu yu t ch quan vƠ khách quan. Nhóm nƠy chim đa s trong các giao
dch trên th trng bt đng sn  nc ta cng nh  các nc trên th gii.
Bt đng sn không đu t xơy dng : bt đng sn thuc loi nƠy ch yu lƠ

đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt
rng, đt nuôi trng thy sn, đt lƠm mui, đt him, đt cha s dng…
Bt đng sn đc bit : lƠ nhng bt đng sn nh các công trình bo tn
quc gia, di sn vn hóa vt th, nhƠ th h, đình chùa, miu mo, ngha
trang…c đim ca loi bt đng sn nƠy lƠ kh nng tham gia th trng rt thp.
1.2.1.3.Cácăyuătănhăhngăđnăgiáătrăbtăđngăsn
Giá c bt đng sn tùy thuc mt phn ln vƠo quan h cung cu trên th
trng. Khi cu ln hn cung, giá bt đng sn thng b đy cao lên; ngc li,
khi cu thp hn cung, giá bt đng sn có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c
còn ph thuc vƠo nhiu yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt
tt ca th trng nh đc quyn, đu c, s can thip ca NhƠ nc nh đu t ca
NhƠ nc vƠo vic nơng cp c s h tng khu dơn c nh đng giao thông, cp
vƠ thoát nc, cp đin ; tng hoc min gim thu cho các doanh nghip kinh
doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tƠi sn bt đng sn thuc s hu NhƠ nc,
chính sách nhƠ  cho ngi có thu nhp thp ; có nhng yu t bt ngun t tơm
lỦ, thói quen ca ngi dơn nh không mun bán nhƠ đt do cha ông đ li, hoc
không thích  nhƠ chung c Có 3 nhóm nhơn t tác đng nh hng đn giá bt
đng sn nói riêng cng nh đi vi bt đng sn nói chung:

Cácăyuătăcóămiăliênăhătrcătipăviăbtăđngăsn
- Các yu t t nhiên:
* V trí bt đng sn: Do bt đng sn không di đng đc, nên v trí bt
đng sn  đơu, môi trng xung quanh th nƠo, v trí  trung tâm hay xa trung tâm,
v trí có th dùng lƠm ch kinh doanh hay ch dùng đ  lƠ nhng yu t tác đng
5



trc tip đn giá tr bt đng sn.
* Din tích, hình th tha đt hoc lô đt: mt din tích đt ti u khi nó tho

mƣn mt loi nhu cu c th ca đa s dơn c trong vùng.
* a hình bt đng sn to lc vƠ hình thc bên ngoƠi ca bt đng sn.
- Các yu t kinh t:
* Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hƠng nm t
bt đng sn mang li s có nh hng quan trng đn giá tr ca bt đng sn đó.
Khi kh nng to ra thu nhp t bt đng sn cƠng cao thì giá chuyn nhng ca
nó cƠng cao vƠ ngc li.
* Nhng tin nghi gn lin vi bt đng sn: nh h thng đin, nc, v
sinh, điu hoƠ nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi cƠng đy đ vƠ cht
lng cƠng tt thì cƠng lƠm cho giá tr bt đng sn cƠng gia tng.
- Các yu t liên quan đn th trng:
* Tính hu dng ca bt đng sn: Bt đng sn nƠy có th d dƠng cho thuê
hoc dùng mt bng đ buôn bán …
* Cung - cu v bt đng sn: Din bin cung cu v bt đng sn trong tng
giai đon nht đnh có th đy giá bt đng sn lên cao hoc ngc li. Yu t nƠy
mang tính th trng vƠ có khi lƠm cho giá tr bt đng sn b tng, gim mt cách
bt ng lên cao hoc thp hn so vi giá tr thc ca chính bt đng sn đó.

CácăyuătăvăphápălỦăliênăquanăđnăbtăđngăsn
* Tình trng pháp lỦ ca bt đng sn: các giy t chng minh quyn s
dng đt, s hu nhƠ, giy phép xơy dng hin có.
* Các quy đnh v xơy dng vƠ kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch
v quyn s dng đt, s hu nhƠ vƠ công trình xơy dng khác gn vi bt đng
sn, tình trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng
đt, s hu nhƠ, s hn ch s tng xơy dng.

CácăyuătăchungăbênăngoƠi
- Các yu t v chính sách:
S thay đi v đng li chính sách ca NhƠ nc vƠ chính quyn s ti có
6

th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt đng sn nói chung vƠ s
đu t vƠo lnh vc bt đng sn nói riêng. C th lƠ:
* Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên
ngoƠi vƠo đa phng có th lƠm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th lƠm
cho giá bt đng sn gia tng.
* Các chính sách tác đng trc tip nh:
• Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
• Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thƠnh ph đc mua
nhƠ ti thƠnh ph.
• Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vƠo lnh vc bt đng sn
• Chính sách tƠi chính áp dng đi vi nhng ngi đc NhƠ nc giao đt,
cho thuê đt…
• Các chính sách thu ca NhƠ nc đi vi bt đng sn
- Các yu t thuc v kinh t v mô: đó lƠ các yu t kinh t liên quan nh:
Tình hình cung cu bt đng sn, mc đ tng trng GDP hƠng nm, thu nhp
bình quơn hƠng nm ca ngi dơn trong vùng, kh nng đáp ng nhu cu tín dng
ca h thng tín dng trong vùng …
- Các yu t xƣ hi:
Các yu t xƣ hi cng tác đng ln đn giá tr bt đng sn. Mt khu vc
mƠ mt đ dơn s đt nhiên tng cao do tc đ tng dơn s c hc thì giá tr bt
đng sn ni đó s tng lên do cơn bng cung cu b phá v.
Mt khác các yu t khác trong vùng nh: cht lng dch v y t, giáo dc,
trình đ dơn trí, vn đ an ninh, tp quán ngi dơn trong vùng cng có nh hng
đn giá tr ca bt đng sn, nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thy…
Tóm li, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn lƠ rt
quan trng, chính thông qua vic phơn tích, x lỦ vƠ đánh giá đúng các yu t nƠy
lƠ c s đ xác đnh giá tr thc ca bt đng sn.

1.2.2.Thătrngăbtăđngăsn
1.2.2.1.Kháiănim
7



Th trng bt đng sn lƠ th trng mƠ các giao dch, mua bán vƠ trao đi
v bt đng sn đc din ra gia ngi mua vƠ ngi bán thông qua c ch giá.
Tuy nhiên bt đng sn khác vi các hƠng hóa khác  ch chúng không ch
đc mua bán, mƠ còn lƠ đi tng ca nhiu giao dch khác nh cho thuê, th
chp, chuyn dch quyn s dng. Do đó, th trng bt đng sn hoƠn chnh không
th ch lƠ quan h gia ngi mua, ngi bán v bt đng sn mƠ còn lƠ ni din ra
các giao dch liên quan đn bt đng sn nh cho thuê, th chp, bo him
Tóm li th trng bt đng sn lƠ tng th các giao dch v bt đng sn da
trên c ch giá vƠ đc din ra trong mt không gian vƠ thi gian nht đnh.
1.2.2.2.Vai tròăcaăthătrngăbtăđngăsn
- Th trng bt đng sn lƠ mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t: vì th trng nƠy liên quan trc tip ti mt lng tƠi sn cc ln c v quy
mô, tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dơn:
Bt đng sn lƠ tƠi sn ln ca mi quc gia. T trng bt đng sn trong
tng s ca ci xƣ hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40%
lng ca ci vt cht ca mi nc. Các hot đng liên quan đn bt đng sn
chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Theo đánh giá ca các chuyên gia,
tng giá tr vn cha đc khai thác n cha trong bt đng sn  các nc đang
phát trin lƠ rt ln lên ti hƠng nghìn t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca
các nc phát trin hin dƠnh cho các nc đang phát trin trong vòng 30 nm qua.
Bt đng sn còn lƠ tƠi sn ln ca tng h gia đình. Trong điu kin nn
kinh t th trng thì bt đng sn ngoƠi chc nng lƠ ni , ni t chc hot đng
kinh t gia đình, nó còn lƠ ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp.
- Th trng bt đng sn phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy

đng :
Theo thng kê,  các nc phát trin lng tin ngơn hƠng cho vay qua th
chp bng bt đng sn chim trên 80% trong tng lng vn cho vay. Vì vy,
phát trin đu t, kinh doanh bt đng sn đóng vai trò quan trng trong vic
chuyn các tƠi sn thƠnh ngun tƠi chính di dƠo phc v cho yêu cu phát trin
8



kinh t xƣ hi đc bit lƠ đu t phát trin c s h tng ca nn kinh t.
- Phát trin vƠ qun lỦ tt th trng bt đng sn, đc bit lƠ th trng
quyn s dng đt lƠ điu kin quan trng đ s dng có hiu qu tƠi sn quỦ giá
này:
Kinh nghim ca các nc cho thy đ đt tiêu chun ca mt nc công
nghip hoá thì t l đô th hoá thng chim t 60-80%. Nh vy, vn đ phát trin
th trng bt đng sn đ đáp ng yêu cu đô th hóa  nc ta lƠ vn đ ln vƠ có
tm quan trng.
- Phát trin vƠ qun lỦ tt th trng bt đng sn s góp phn kích thích sn
xut phát trin, tng ngun thu cho Ngơn sách.
- Phát trin vƠ qun lỦ có hiu qu th trng bt đng sn s đáp ng nhu
cu bc xúc ngƠy cƠng gia tng v nhƠ  cho ngi dơn t đô th đn nông thôn:
Th trng nhƠ  lƠ b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
bt đng sn. Th trng nhƠ  lƠ th trng sôi đng nht trong th trng bt đng
sn, nhng cn st nhƠ đt hu ht đu bt đu t st nhƠ  vƠ lan ta sang các th
trng bt đng sn khác vƠ nh hng trc tip đn đi sng ca ngi dơn. Vì
vy, phát trin vƠ qun lỦ có hiu qu th trng bt đng sn nhƠ , bình n th
trng nhƠ , bo đm cho giá nhƠ  phù hp vi thu nhp ca ngi dơn lƠ mt
trong nhng vai trò quan trng ca qun lỦ Nhà nc v th trng bt đng sn nhƠ
.
1.2.2.3.Cácăyuătătác đngăđnăthătrngăbtăđngăsn

Cng nh các th trng khác, s hình thƠnh vƠ phát trin ca th trng bt
đng sn cng chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xƣ hi, dơn c…
Tuy nhiên, do bt đng sn lƠ nhng hƠng hóa đc bit nên s nh hng ca các
yu t nƠy đn th trng bt đng sn li có nhng đc đim, biu hin riêng, c
th:
- S phát trin kinh t:
Phát trin kinh t ca mt nc tt yu lƠm gia tng các nhu cu s dng đt
trong các lnh vc sn xut, nht lƠ lnh vc sn xut phi nông nghip, vn đ nƠy
9



đòi hi phi có quá trình chuyn dch đt s dng trong hot đng sn xut nông -
lơm nghip sang s dng vƠo mc đích công nghip - thng mi - dch v, đng
thái nƠy đƣ lƠm gia tng các giao dch v bt đng sn vƠ to s phát trin cho th
trng bt đng sn.
- Dơn s:
Tng dơn s cng đng ngha vi tng các nhu cu v các loi hƠng hoá trên
th trng, đ đáp ng nhu cu các ngƠnh sn xut phi m rng, phát trin v quy
mô t đó lƠm tng nhu cu v s dng đt. Thêm vƠo đó, s gia tng dơn s lƠ mt
áp lc ln lƠm tng nhu cu s dng nhƠ , đt , đng thi cng lƠm tng các nhu
cu v hot đng xƣ hi, dch v, thng mi, nhu cu khám cha bnh, giáo dc,
các hot đng vui chi, gii trí, th dc th thao…, nhng nhu cu nƠy đu lƠ nhng
nhơn t lƠm gia tng cu v bt đng sn, nht lƠ các bt đng sn ti các khu vc
dơn c, trung tơm thng mi, dch v.
- Pháp lut :
Pháp lut có th đc xem lƠ yu t tác đng quan trng đn s hình thành
vƠ phát trin ca th trng bt đng sn biu hin qua nhng quy đnh pháp lut v
quyn mua, bán, cho thuê, th chp, góp vn liên doanh…. bng bt đng sn. Thc
t cho thy, yu t nƠy có th thúc đy, hn ch hoc có th xóa b s tn ti ca th

trng bt đng sn do tính cht đc bit ca hƠng hóa bt đng sn lƠ gn lin vi
đt đai, mƠ điu nƠy luôn đc NhƠ nc  mi thi k (tr công xƣ nguyên thy)
nm quyn điu chnh.
- Chính sách kinh t, tƠi chính ậ tin t ca NhƠ nc:
Chính sách kinh t ca Chính ph Trung ng vƠ Chính quyn đa phng
cng lƠ nhơn t nhy cm nh hng đn th trng bt đng sn.
Trc ht, nhng chính sách khuyn khích sn xut theo vùng, khu vc kinh
t s đi kèm vi k hoch quy hoch phát trin vùng, các quy hoch nƠy thc cht
s xác đnh vƠ xác đnh li mc đích s dng đt t đó nhng khu vc, vùng nƠo
nm trong quy hoch chuyn mc đích s dng đt t sn xut nông nghip sang
sn xut vƠ hot đng công nghip hoc nm trong quy hoch xơy dng khu đô th
10



mi, các khu trung tơm thng mi, dch v,…s đng thi lƠm gia tng các đn v
sn xut kinh doanh, gia tng dơn s t đó lƠm tng nhu cu v bt đng sn, thúc
đy tng các chng loi hƠng hóa vƠ giao dch bt đng sn trên th trng.
Bên cnh đó các chính sách v tƠi chính vƠ tin t ca NhƠ nc nh hng
rt ln đn s phát trin ca th trng bt đng sn. Khi NhƠ nc áp dng chính
sách tht cht tin t lƠm cho th trng bt đng sn gn nh chng li vƠ đóng
bng, có nhng thi đim gn nh không có giao dch mua bán bt đng sn.
Ngc li, khi NhƠ nc áp dng chính sách tin t m rng thì theo đó th trng
bt đng sn sôi đng tr li, các giao dch v bt đng sn tng lên rõ rt.
- Tp quán, truyn thng vƠ th hiu:
Tp quán, truyn thng lƠ nhng yu t mang tính nhơn vn ca th trng
bt đng sn. Tp quán, truyn thng nh hng trc tip vƠo cách tin hƠnh thc
hin các giao dch mua, bán, thuê mn, th chp… trên th trng bt đng sn, nó
có tác dng đy nhanh hoc lƠm hn ch các v giao dch, nó đm bo đ tin cy
gia các bên mua-bán, thuê-cho thuê,… nó cng có tác dng lƠm đy nhanh hoc

chm tin trình thanh toán gia các bên vi nhau.
Trong khi đó, th hiu li tác đng đn th trng bt đng sn trên hai khía
cnh ch yu sau, th nht lƠ, th hiu v v trí bt đng sn, hình dng, phng
hng ca bt đng sn phù hp vi tính cht s dng c th ca ngi có nhu cu;
th hai, th hiu v kin trúc, kiu dáng, tính hin đi, c đin…cng là nhng nhân
t trc tip lƠm nh hng đn cung vƠ cu hƠng hoá trên th trng bt đng sn.
1.3.Tínădngăbtăđngăsn
1.3.1.Kháiănimătínădngăbtăđngăsn
LƠ quan h tín dng gia ngơn hƠng vi khách hƠng (th nhơn hoc pháp
nhân) liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, tín dng bt đng sn lƠ vic
ngơn hƠng cp vn cho khách hƠng cn c vƠo mc đích vay vn ca khách hƠng
liên quan đn bt đng sn.
Trong trng hp nƠy, ngơn hƠng cho khách hƠng vay đ đu t kinh doanh
bt đng sn, xơy dng nhƠ đ bán, sa cha mua bán nhƠ ca, xơy dng hoàn thin