Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM






NGUYN TH THU TRANG






THT BI TH TRNG
VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG
NHÀ  CHO NGI THU NHP THP
 THÀNH PH H CHÍ MINH








LUN VN THC S KINH T

TP. H CHÍ MINH – NM 2011

B GIÁO DC ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM



CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT




NGUYN TH THU TRANG





THT BI TH TRNG

VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG
NHÀ  CHO NGI THU NHP THP
 THÀNH PH H CHÍ MINH






Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 60.31.14




LUN VN THC S KINH T



NGI HNG DN KHOA HC
TS. V THÀNH T ANH




TP. H CHÍ MINH – NM 2011

LI CM N

Trc tiên, tôi xin đc bày t lòng bit n chân thành đn Chng trình Ging dy Kinh

t Fulbright đã to điu kin cho tôi đc hc tp và rèn luyn trong môi trng nghiên
cu tt nht.
Tôi xin chân thành cm n Quý Thy Cô: Thy Jonathan R. Pincus, Thy Nguyn Xuân
Thành,…. Thy Cô đã cung cp cho tôi nhiu kin thc b ích và to điu kin cho tôi
hoàn thành lun vn này.
c bit cm n Thy V Thành T Anh, ngi đã trc tip hng dn khoa hc cho tôi
trong sut quá trình nghiên cu và khuyn khích tôi thc hin đ tài này.
Tôi cng xin cm n Quý Thy Cô Trng H Kinh t – Lut trc thuc i hc Quc gia
Tp. HCM đã to điu kin thun li cho tôi v vt cht ln tinh thn trong quá trình tham
gia khóa hc.
Cui cùng, tôi xin đc gi li cm n chân thành và sâu sc đn gia đình ca tôi, đc bit
là con gái nh ca tôi đã cho tôi nhiu đng lc hc tp và phn đu. Tôi xin gi đn bn
bè và đng nghip ca tôi, nhng ngi đã luôn đng viên và giúp đ tôi trong sut quá
trình thc hin đ tài nhng li cám n chân thành nht.


Hc viên Nguyn Th Thu Trang
Khóa MPP1


LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh
t Tp. H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.


Tp.HCM, ngày………tháng………nm………
Tác gi

Nguyn Th Thu Trang
i

MC LC

DANH MC CH VIT TT iii
DANH MC BNG BIU iv U
DANH MC BIU  v
TÓM TT KT QU NGHIÊN CU vi U
GII THIU 1 U
1. t vn đ 1
2. Mc tiêu nghiên cu 2
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu và ngun s liu 2
5. B cc đ tài 3
CHNG 1 : BI CNH TP. H CHÍ MINH 4
CHNG 2 : TNG QUAN V NGI THU NHP THP VÀ NHÀ  CHO
NGI THU NHP THP 8
2.1. S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 8
2.2. Quan nim v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp 9
CHNG 3 : NHU CU NHÀ  CA NGI THU NHP THP VÀ KH NNG
CHI TR 11
3.1. Nhu cu nhà  và c tính nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp 11
3.2. Giá nhà và kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 12
3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua cn h 12
3.2.2. Kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 13
CHNG 4 : THT BI TH TRNG VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH

TRNG NHÀ  CHO NGI THU NHP THP 15
4.1. Th trng phân b ngun lc không đt hiu qu 15
ii

4.1.1. Th trng nhà  15
4.1.1.1. Th trng cnh tranh không hoàn ho 15
4.1.1.2. Tính phi hiu qu ca ngoi tác tích cc 16
4.1.1.3. Th trng nhà  không đy đ 17
4.1.1.4. S phát trin mt cân đi 18
4.1.2. Th trng tín dng th chp 21
4.2. Gii pháp điu tit th trng ca nhà nc là cha hiu qu 23
4.2.1. Nhim v đnh hng qui hoch phát trin đô th, to qu đt, qu nhà và xây
dng chng trình phát trin nhà  trong tng giai đon 23
4.2.2. Qui đnh và chính sách điu tit phía cung 27
4.2.3. Qui đnh và chính sách điu tit phía cu 29
4.2.4. Nhà nc trc tip đu t xây dng nhà  xã hi hay qun lý nhà  giá thp
do t nhân xây dng 31
4.2.5. Nhà nc cha qun lý hiu qu nhà thuê và cha có c ch khuyn khích
phát trin th trng nhà thuê 34
CHNG 5 : KT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH GII QUYT VN
 NHÀ  CHO NGI THU NHP THP  TP.HCM 35
5.1. Kt lun 35
5.2. Mt s khuyn ngh gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp thp 35
5.2.1. Quan đim phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 35
5.2.2. Tng kh nng tích ly ca ngi thu nhp thp 36
5.2.3. Khuyn khích s tham gia ca nhà đu t 39
5.2.4. iu tit th trng đt đai 41
5.2.5. Qu h tr t ngân sách nhà nc 42
TÀI LIU THAM KHO 44
PH LC 45

iii

DANH MC CH VIT TT

BQ Bình quân
CBRE Công ty CB Richard Ellis Vit Nam
TXD u t xây dng
DK D kin
TXD u t xây dng
G Giai đon
HG H gia đình
HOF Qu Phát trin nhà  Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund)
HTNT H thu nhp thp
NOXH Nhà  xã hi
NTNT Ngi thu nhp thp
PN Phòng ng
TB Trung bình
TNBQ Thu nhp bình quân
TNTB Thu nhp trung bình
TNTBT Thu nhp trung bình thp
TNTN Thu nhp thp nht
TP Thành ph
Tp.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y ban Nhân dân
USD ô la M

iv

DANH MC BNG BIU

Bng 3-1: Nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2009 11
Bng 3-2: c tính nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2015 11
Bng 3-3: Lng và giá bán theo phân loi cn h vào quý 4 nm 2010 12
Bng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình nm 2010 12
Bng 3-5: T l chi phí thuê nhà so vi TNBQ hàng tháng 14
Bng 4-1: T sut di c thun nm 2009 19
Bng 4-2: Mc đ đô th hóa và tc đ đô th hóa  Tp.HCM 19
Bng 4-3: Bng giá đt ti mt s d án  Tp.HCM 20
Bng 4-4: Giá đt mt s khu đô th mi  các qun ngoi thành nm 2007 21
Bng 4-5: Phng thc cho vay mua nhà  ca Ngân hàng ACB 22
Bng 4-6: S d án và cn h đc cp phép và kt qu thc hin 23
Bng 4-7: Chi phí đu t xây dng bình quân mi cn h 32
Bng 4-8: nh mc cho vay, thi hn và lãi sut ca HOF 32
Bng 5-1: Gii pháp thay đi phng thc cho vay 42
Bng 5-2: Gii pháp điu tit giá nhà 43
v

DANH MC BIU 

Biu đ 1-1: Tng s h có nhà  và cha có nhà  5
Biu đ 1-2: T l h có nhà  phân theo loi nhà 5
Biu đ 1-3: T l h s hu nhà  6
Biu đ 4-1: Lng cn h chào bán giai đon 2008 – 2010 và d báo nm 2011 18
Biu đ 4-2: Giá đt th trng và giá đt do UBND TP ban hành giai đon 1996 – 2007
25
Biu đ 4-3: Giá đt th trng và giá đt do UBND TP ban hành giai đon 2008 – 2010
25
vi

TÓM TT KT QU NGHIÊN CU

Vi din tích chim 0,60% và dân s chim 8,30% c nc, thành ph H Chí Minh
(Tp.HCM) đc xem là đô th ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm kinh
t, vn hóa, giáo dc quan trng ca c nc. Môi trng thun li  Tp.HCM đã thu hút
nhiu ngi dân nhp c t các tnh thành đn đây sinh sng, hc tp và làm vic; nhng
kt cu h tng không theo kp vi tng trng dân s đã đt ra nhiu thách thc v nhà ,
đc bit ngi thu nhp thp là nhóm đi tng có nhiu khó khn v ch .
Trên c s nghiên cu các quan đim khác nhau, phân tích khái quát v vn đ nhà  ca
ngi thu nhp thp và trong gii hn v s liu, nhóm ngi thu nhp thp đc đ cp
đn trong đ tài s bao gm tt c các đi tng lao đng có mc thu nhp di 4 triu
đng/tháng hay nhóm ngi th nht (nhóm 1, nhóm thu nhp thp nht) và nhóm ngi
th hai (nhóm 2, nhóm thu nhp trung bình thp) trong phân chia 5 nhóm thu nhp, cha
có nhà  hoc có nhà  (nhà  thuc s hu cá nhân, nhà thuê, nhà ngi quen) nhng
din tích  di 4 m
2
sàn/ngi, hoc nhà  tm, dt nát, h hng,
Vi đc đim nh trên, theo c tính ca tác gi, đn nm 2009 thành ph có ít nht
97.000 ngi thu nhp nhp thp có nhu cu ch , chim khong 1,30% dân s. Gi s
mc tng dân s bình quân hàng nm là 3,53%/nm thì tng dân s vào nm 2015 là
9.367.437 ngi, khi đó s có gn 400.000 ngi thu nhp thp có nhu cu nhà . Nhu cu
ch  ca nhóm ngi này hin đang đc đáp ng bi th trng và nhà nc di hình
thc nhà thuê, nhà  giá thp và nhà  xã hi, tuy nhiên, nhóm ngi thu nhp thp li
không đ kh nng chi tr cho các sn phm này. i vi trng hp thuê nhà, nu xét
theo tiêu chí ca Liên Hip Quc, chi phí nhà  hp lý trong khong 20% – 30% thu nhp
hàng tháng, thì ngi thu nhp thp ch đ kh nng thuê đc dng phòng tr dành cho
công nhân, vi mc giá 200 – 250 đng/ngi/tháng. i vi trng hp mua nhà, ngi
thu nhp thp hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr mt ln đ mua mt cn
h bình dân có giá th trng 727 triu đng/cn h 50 m
2
.

vii

Nguyên nhân ca hin trng trên di góc đ phân tích ca kinh t hc là tn ti tht bi
ca th trng trong vic đáp ng nhu cu nhà  cho ngi thu nhp thp, đng thi các
gii pháp can thip vào th trng ca nhà nc cng cha hiu qu.
Tht bi th trng bao gm tht bi trên th trng nhà  và tht bi trên th trng tín
dng. Trong đó, th trng nhà  không hiu qu trên bn vn đ: (1) th trng nhà  là
th trng cnh tranh không hoàn ho, (2) tính phi hiu qu ca ngoi tác tích cc, (3) th
trng không đy đ, (4) s phát trin mt cân đi do làn sóng nhp c và tc đ đô th
hóa, tình trng bong bóng giá tài sn và đu c bt đng sn.
Vai trò ca nhà nc trong vic điu tit th trng nhà  là khc phc tht bi th trng
do phân b ngun lc không hiu qu, đm bo công bng cho ngi thu nhp thp bng
các nhóm gii pháp nh (1) đnh hng qui hoch phát trin đô th, to qu đt, qu nhà
và xây dng chng trình phát trin nhà  trong tng giai đon, (2) qui đnh và chính sách
điu tit phía cung, (3) qui đnh và chính sách điu tit phía cu, (4) nhà nc trc tip
đu t xây dng nhà  xã hi hay qun lý nhà  giá thp do t nhân đu t xây dng, (5)
qun lý th trng nhà thuê nhng cha có chính sách khuyn khích phát trin th trng
nhà thuê. Tuy nhiên, các gii pháp can thip th trng ca nhà nc là cha hiu qu, do
đó cha gii quyt đc nhng vn đ còn tn ti trên th trng nhà  cho ngi thu nhp
thp.
Da vào phân tích thc trng trên, mt s khuyn ngh gii quyt vn đ nhà  cho ngi
thu nhp thp đc xây dng trong đ tài bao gm: (1) tng kh nng tích ly ca ngi
thu nhp thp bng cách nâng cao hiu qu qun lý th trng nhà thuê bng giá trn trong
ngn hn; ci thin thu nhp đ tng tích ly trong dài hn; thành lp qu tit kim đ mua
nhà ; (2) khuyn khích s tham gia ca nhà đu t bng cách gii quyt nhu cu đt xây
dng; khuyn khích đu t xây dng cn h phù hp vi kh nng chi tr ca ngi thu
nhp thp; bãi b qui đnh mc li nhun ti đa cho nhà đu t; (4) điu tit th trng đt
đai; (5) tng cng qu h tr t ngân sách nhà nc cho ngi thu nhp thp bng cách
điu chnh phng thc cho vay theo hng trc tip cung cp khon vay vi mc lãi sut
và thi hn cho vay hp lý hoc bù l lãi sut cho các ngân hàng thng mi khi cho ngi

thu nhp thp vay mua nhà ; điu tit gim giá nhà hoc trc tip tr giá mua nhà  cho
ngi thu nhp thp.
1

GII THIU
1. t vn đ
Vi din tích chim 0,63% và dân s chim 8,30% c nc, Tp.HCM đc xem là đô th
ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm kinh t, vn hóa, giáo dc quan trng
ca c nc. Nm 2010, tng sn phm ni đa theo giá thc c đt 414.068 t đng, tng
11,80% so vi nm 2009. Môi trng kinh t, vn hóa, giáo dc thun li ngày càng thu
hút ngi dân t các tnh thành vào sinh sng. Theo kt qu điu tra dân s chính thc vào
thi đim 0 gi ngày 01/4/2009 thì dân s thành ph lên đn 7.421.340 ngi, trong đó,
gn 1/5 dân s nhp c t các tnh khác. Kt cu quá ti đã đt ra nhiu vn đ thách thc
v nhà , nhiu không gian cây xanh đã b thu hp đ xây dng nhà ca, nhiu công trình
đô th tr nên hn đn, thiu thng nht.
T nm 2006, B Xây dng đã ban hành nhiu qui đnh v nhà  và cho thuê, đng thi,
Chính ph cng đã ban hành Ngh đnh v u đãi đu t xây dng nhà  nhng cho đn
nay, các khu nhà  đc xây dng vn ch yu là nhà  thng mi vi giá cao. Do đó,
ngày càng có nhiu ngi thu nhp thp (NTNT) không tip cn đc vi ngun cung nhà
 nh hin nay.
Theo c tính đn nm 2009,  thành ph có ít nht 97.000 ngi thu nhp nhp thp có
nhu cu ch , chim khong 1,30% dân s. Gi s mc tng dân s bình quân hàng nm
là 3,53%/nm thì tng dân s vào nm 2015 là 9.367.437 ngi, khi đó s có gn 400.000
ngi thu nhp thp có nhu cu nhà . Tuy nhiên, nhóm NTNT li không có kh nng chi
tr cho các sn phm nhà  trên th trng. i vi trng hp thuê nhà, nu xét theo tiêu
chí ca Liên Hip Quc, chi phí nhà  hp lý trong khong 20 – 30% thu nhp hàng tháng,
thì ngi thu nhp thp ch đ kh nng thuê đc dng phòng tr dành cho công nhân, vi
mc giá 200 – 250 đng/ngi/tháng. i vi trng hp mua nhà, ngi thu nhp thp
hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr mt ln đ mua mt cn h bình dân
có giá th trng 727 triu đng/cn h 50 m

2
.
Vì vy, gii quyt vn đ ch  cho ngi dân là cn thit. Trong đó, nhóm NTNT là mt
lc lng lao đng có đóng góp đáng k vào s tng trng và phát trin ca thành ph
2

nhng li là nhóm ngi gp nhiu khó khn v ch , c th là  Tp.HCM còn rt nhiu
NTNT cha có ch  hoc đã có ch  nhng ch  cha đm bo tiêu chun ti thiu, và
nhiu NTNT không có kh nng mua nhà . Và đây cng là vn đ chính sách đang đc
đc các nhà nghiên cu khoa hc, các nhà hoch đnh chính sách quan tâm nhng cho
đn nay, hu ht các nghiên cu ch dng li  mc kho sát, đánh giá đ nêu lên mt bc
tranh tng th v tình hình nhà , cha có nhiu nghiên cu mang tính lý lun khoa hc
gii thích nguyên nhân ca vn đ này theo hng phân tích tht bi th trng và tht bi
nhà nc, nht là cho đa bàn Tp.HCM, đ làm c s cho các nhà hoch đnh chính sách
xây dng mô hình gii quyt bài toán nhà  ca NTNT.
Do đó, nhm gii quyt vn đ chính sách nhiu NTNT  Tp.HCM cha có ch  hoc đã
có ch  nhng cha đm bo tiêu chun ti thiu, và nhiu NTNT cha s hu nhà , tác
gi đã thc hin nghiên cu đ tài “Tht bi th trng và can thip nhà nc trên th
trng nhà  cho ngi thu nhp thp  thành ph H Chí Minh” vi câu hi chính
sách đc đt ra là có tn ti tht bi th trng và can thip nhà nc trên th trng nhà 
cho ngi thu nhp thp hay không và đó là nhng tht bi gì.
2. Mc tiêu nghiên cu
 tài nghiên cu đc thc hin nhm mc tiêu làm rõ các tht bi th trng và tht bi
nhà nc khi can thip vào th trng làm c s đ xut mt s khuyn ngh chính sách
gii quyt vn đ nhà  cho nhóm NTNT  Tp.HCM.
3. i tng và phm vi nghiên cu
 tài nghiên cu v vn đ nhà  ca NTNT  Tp.HCM trong giai đon 2000 – 2010.
4. Phng pháp nghiên cu và ngun s liu
Phng pháp nghiên cu ch yu đc s dng trong đ tài là phng pháp tng hp
thông tin, s liu th cp đ mô t, minh ha cho các lp lun v vn đ tht bi th trng

và tht bi nhà nc trong sa cha tht bi th trng. Bên cnh đó, thc hin mt s c
tính đn gin đ đánh giá nhu cu và kh nng chi tr ca NTNT cho nhà .
3

S liu th cp đc thu thp t các ngun sau đây:
- Tng Cc Thng kê: các kt qu Kho sát Mc sng Dân c, Tng iu tra Dân s
và Nhà .
- S Xây dng Tp.HCM: kt qu kho sát tình hình nhà thuê  Tp.HCM nm 2008.
- Cc Thng kê Tp.HCM.
- Mt s website liên quan đn bt đng sn.
- Báo cáo trong hi tho nhà  và mt s đ tài nghiên cu liên quan đn nhà .
- Ngun thông tin ca ngi trong cuc: c quan nhà nc, công ty xây dng và phát
trin h tng, ngân hàng thng mi, nhng ngi  tr, có nhu cu mua nhà,…
5. B cc đ tài
Ngoài phn m đu và kt lun, đ tài nghiên cu đc bao gm 5 chng chính:
Chng 1: Bi cnh Tp.HCM: trình bày bi cnh Tp.HCM là c s phát sinh vn đ và
cng là c s thc hin các gii pháp.
Chng 2: Tng quan v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp: trình bày
quan đim th nào là NTNT và s cn thit phát trin nhà  cho NTNT.
Chng 3: Nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp và kh nng chi tr: c tính nhu cu
nhà  ca NTNT và kh nng chi tr ca NTNT đ chng minh hin trng giá nhà cao hn
nhiu ln so vi kh nng chi tr ca NTNT.
Chng 4: Tht bi th trng và can thip nhà nc trên th trng nhà  cho ngi thu
nhp thp: gii thích nguyên nhân vn đ trên góc đ xác đnh và phân tích các dng tht
bi th trng, và mt s hn ch ca các gii pháp can thip th trng ca nhà nc.
Chng 5: Kt lun và mt s khuyn ngh gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp
thp: hình thành các quan đim trên c s đánh giá tht bi th trng, tht bi nhà nc và
đ xut các khuyn ngh gii quyt vn đ tn ti.
4

CHNG 1 : BI CNH TP. H CHÍ MINH
Tp.HCM đc bit đn là mt đô th ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm
kinh t, vn hóa, giáo dc quan trng ca c nc. Nm 2010, tng sn phm ni đa theo
giá thc t c đt 414.068 t đng, tng 11,80% so vi nm 2009; và thu nhp bình quân
đu ngi (TNBQN) đt 2.800 USD/nm, cao hn mc bình quân chung ca c nc là
1.168 USD/nm
1
.
Môi trng thun li  Tp.HCM đã thu hút nhiu ngi dân t các tnh thành đn đây sinh
sng, hc tp và làm vic. Theo kt qu điu tra dân s chính thc vào thi đim 0 gi
ngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành ph đông dân nht c nc, vi s dân 7.421.340
ngi, trong đó, gn 1/5 là dân nhp c; vi tc đ tng dân s bình quân hàng nm là
3,53%. Bên cnh đó, tc đ đô th hóa cng ngày càng cao, tng t 1,95% nm 1989 lên
đn 3,40% nm 2009. ô th hóa đã góp phn thúc đy sn xut phát trin, gia tng nhu
cu tiêu dùng hàng hóa và dch v nhng quá trình đô th hóa din ra quá nhanh đã gây sc
ép quá ti cho thành ph nh s quá ti v nhà , đt , s xung cp nhanh chóng ca c
s h tng, vn đ nc sch và v sinh môi trng, s gia tng các t nn xã hi,….
Cùng vi xu hng chung ca c nc, UBND TP đã ban hành nhng qui đnh và chính
sách u tiên v phát trin nhà  cho NTNT đc da trên Lut Nhà  và Ngh đnh v nhà
. Vi nhiu n lc trong hn 10 nm qua, Tp.HCM đã đt đc nhiu kt qu tích cc,
góp phn ci thin tình hình ch  ca ngi dân. Theo kt qu iu tra Dân s và Nhà 
ca Tng cc Thng kê, đn nm 2009, tng s h trên đa bàn Tp.HCM là 1.902.908 h,
trong đó, s h có nhà  là 1.843.883 h (chim 97%); và s h cha có nhà 
2
hoc
không xác đnh là 59.025 h (chim 3%).


1
Ngun: Cc Thng kê Tp.HCM.

2
Theo đnh ngha trong Tng iu tra Dân s và Nhà  ca Tng Cc Thng kê (2009, tr. 121), “ nhà  là
mt loi công trình xây dng đc dùng đ , gm có 3 b phn: tng, mái, sàn, Tình trng h không có
nhà  không quan tâm đn quyn s hu đi vi nhà hoc cn h đó ”, do đó, h không có nhà  có th
đc hiu là h có ch  không tha mãn mt trong ba điu kin cu thành trên.
5

Biu đ 1-1: Tng s h có nhà  và cha có nhà 

Ngun: Tng Cc Thng kê
3

Trong đó, t l h  nhà kiên c chim 19,44%, nhà bán kiên c chim 77,89% và nhà tm
chim 2,66%
4
.
Biu đ 1-2: T l h có nhà  phân theo loi nhà

Ngun: Tng Cc Thng kê
5


3
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
4
C cu nhà  xem ph lc 1.
5
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
6

V tình hình s hu nhà , 81,20% h gia đình (HG) đã có nhà  thuc s hu riêng,
18,3% h  nhà thuê ca t nhân hay thuê ca nhà nc.
Biu đ 1-3: T l h s hu nhà 

Ngun: Tng Cc Thng kê
6

Din tích nhà  bình quân mt nhân khu cng có nhiu thay đi rõ rt, đt 24,30 m
2
/ngi,
trong đó, din tích  bình quân trong nhà chung c là 14,80 m
2
/ngi, nhà riêng l là 24,70
m
2
/ngi.
Bên cnh nhng kt qu tích cc trên, cng còn nhiu hn ch. Cùng vi mc tng dân s
và s HG, s h có nhà  đã tng nhng s h cha có nhà  li tng đáng k, t 0,06%
vào nm 1999 đã lên đn 3% vào nm 2009. Cht lng nhà  cng đc ci thin, t l
nhà  kiên c đã tng 68,40% nhng li khá chm so vi Hà Ni (tng đn 386,10%) (xem
ph lc 2). T l h  nhà thuê cng khá cao và cao hn nhiu so vi Hà Ni (9,40%) và
mc bình quân chung ca c nc (6,50%). Din tích nhà  mc dù đc ci thin nhng
vn còn nhiu HG, ch yu là HG nhp c, sng trong nhà  cht hp. T l h có din
tích  di 4 m
2
/ngi nm 1999 là 8,07% h, đã lên đn 30,7% h có din tích  di 7
m
2
/ngi vào nm 2009, trong đó, din tích  ca ngi dân thng trú là hn 20
m

2
/ngi và ngi dân di c ch khong 8 m
2
/ngi, và có đn 1/3 dân di c có din tích 


6
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
7

di 4 m
2
/ngi
7
. iu này cho thy, có s phân phi không đng đu v din tích  gia
các nhóm ngi trong xã hi, ch yu tp trung vào nhóm ngi thng trú, có thu nhp
trên trung bình, đ kh nng chi tr cho nhà  riêng l, và còn khá nhiu ngi dân sng
trong nhà  nh hp, có din tích  di 4 m
2
/ngi.
Bên cnh đó, v tình hình nhà thuê, theo thng kê ca S Xây dng (2008), thành ph có
trên 80% ngi dân trong đ tui t 18 – 35 phi sng chung vi gia đình, hn 90% gii
tr nhp c phi  tr, trên 30% HG có din tích nhà  di 36 m
2
. Các khu nhà cho thuê
thng có giá c cao hn so vi thu nhp bình quân (TNBQ) hàng tháng ca ngi đi thuê
vi din tích  3 – 4 m
2
/ngi, phn ln li là nhà cp 3, cp 4, trong đó có khong 70%
nhà cho thuê không đm bo cht lng nh nm trong khu qui hoch gii ta, phòng 

không thông thoáng, thiu ánh sáng, không đm bo phòng cháy cha cháy, không đm
bo kt cu, s dng vt liu r tin, không có đin, nc máy, điu kin v sinh kém,….
Ni  không đm bào tiêu chun sng ti thiu đã làm nh hng đn sc khe và nng
sut lao đng, làm phát sinh thêm nhiu t nn xã hi.
Chính vì vy, gii quyt vn đ ch  cho ngi dân là cn thit. Trong đó, nhóm NTNT là
mt lc lng lao đng có đóng góp đáng k vào s tng trng và phát trin ca thành
ph nhng li là nhóm ngi gp nhiu khó khn v ch , c th là  Tp.HCM còn rt
nhiu NTNT cha có ch  hoc đã có ch  nhng ch  cha đm bo tiêu chun ti
thiu, và nhiu NTNT không có kh nng mua nhà .



7
Ngun: Chng trình Phát trin Liên Hip quc, “H tr đánh giá sâu v tình trng nghèo đô th  Hà Ni
và Tp.HCM”.
8

CHNG 2 : TNG QUAN V NGI THU NHP THP VÀ NHÀ  CHO
NGI THU NHP THP
2.1. S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp
Ngoài lng thc thc phm, nhu cu nhà  cng là nhu cu thit yu ca con ngi. Nhà
 s là ni c trú bo v con ngi trc tác đng ca thiên nhiên và yu t xã hi, là ni
tái to sc lao đng ca con ngi, và cng là ni giúp con ngi tha mãn các nhu cu
khác nh vui chi, gii trí, hc hành,… Trong iu 4 và iu 23 Lut Nhà  qui đnh rõ
rng mi công dân đu có quyn có ch  và phát trin nhà  phi bo đm cho công dân
có ch  phù hp. Nu ch  không thích hp và không an toàn s làm tng chi phí do vic
thay đi ch  và do phát sinh các t nn xã hi. Hn na, tình trng nhà  ca ngi dân 
mt đa phng s phn ánh tình trng bt bình đng v thu nhp, trình đ phát trin kinh
t, bn cht ca ch đ chính tr và kh nng qun lý ca cp chính quyn. Do đó, đáp ng
nhu cu ch  s góp phn thúc đy tng trng kinh t và phát trin xã hi, và nhà  đc

xem là mt hàng hóa khuyn dng. Tuy nhiên, đây li là hàng hóa đc bit có giá tr cao,
không th bán riêng l mà đc bán gn lin vi đt đai.
Chính t nhng đc đim trên cho thy, dù là mt quc gia phát trin hay đang phát trin
cng tn ti mt nhóm ngi không có kh nng t to lp ch  cho mình, đó là nhóm
NTNT trong xã hi. Nhu cu ch  ca nhóm ngi này có th là ni  đ an c lc nghip
khi nhp c vào đô th, ni  phù hp khi thay đi công tác, hc tp, ni  khi tách khi b
m, ngi thân, hoc mt ni  mi tt hn ni  c,…. Gii quyt nhu cu nhà  ca
NTNT cn phi có vai trò ca nhà nc, qui mô và cht lng nhà  s là thc đo s phát
trin h thng an sinh xã hi và th hin trình đ qun lý xã hi ca nhà nc.
Trc nm 1985, nhà nc đã thc hin bao cp v nhà  và nhà  đc phân phi mang
tính phúc li xã hi di dng nhà thuê, không có s khác bit v giá c gia các loi nhà
khác nhau  các vùng khác nhau và tin thuê nhà ch chim mt phn nh trong thu nhp
ca ngi thuê. Sau nm 1985, c ch bao cp đc chuyn sang c ch th trng theo
hng nhà nc to điu kin đ ngi dân có đc ch  thích hp; và nhà  đc coi là
hàng hóa, có giá c vn đng theo qui lut cung cu, ngi tiêu dùng có quyn la chn
9

loi nhà  phù hp vi nhu cu, s thích và kh nng chi tr ca cá nhân. Khi đó, nhà nc
càng có vai trò quan trng trong điu tit th trng nhà , trên c s:
Th nht, theo qui đnh, đt đai là tài sn ca quc gia và s gn lin vi qui hoch chung
ca đa phng, do đó, cn phi có s điu tit ca nhà nc v nhà  và công tác qui
hoch phi đi trc mt bc nhm to c s cho s phát trin cân đi và bn vng ca th
trng nhà .
Th hai, ci thin môi trng sng và n đnh ch  giúp tái to sc lao đng góp phn
thúc đy sn xut phát trin, thúc đy phát trin kinh t và n đnh xã hi. Hay nói cách
khác, phát trin th trng nhà , c th là đáp ng nhu cu ch  ca NTNT, s góp phn
to ra ngoi tác tích cc cho xã hi.
Th ba, mc dù nhà  là mt hàng hóa thit yu nhng th trng nhà  không phi là mt
th trng đy đ, phn ln ngi dân có nhu cu nhà  nhng li không có kh nng chi
tr hoc kh nng chi tr thp. Dù  mt nc phát trin, ngi mua cng phi dùng toàn

b thu nhp ca gia đình trong khong ít nht t 4 đn 8 nm mi có th mua đc mt cn
nhà hoàn chnh. Do đó, th trng nhà  thng đc kt hp gia lu thông hàng hóa và
phân phi phúc li nhm đm bo công bng và n đnh xã hi.
Th t, th trng nhà  là mt th trng không đy đ còn do tính hiu qu trong đu t
phát trin nhà . u t xây dng nhà  cho NTNT đòi hi ngun vn ln, thi gian thu
hi vn lâu, có th không có li nhun hoc li nhun rt thp. Do đó, nhà nc cn có vai
trò tích cc trong vic nâng cao hiu qu ca th trng bng các c ch chính sách h tr
phía cung (nhà đu t) và h tr phía cu (NTNT).
2.2. Quan nim v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp
Thc t, trong nhiu nghiên cu, chng trình, chính sách ca nhà nc, đã có nhiu quan
nim và nhiu c s khác nhau đ xác đnh th nào là NTNT và nhà  cho NTNT.
V đi tng, theo qui đnh ti iu 53 ca Lut Nhà , “…cán b, công chc, viên chc,
s quan, quân nhân chuyên nghip thuc lc lng v trang nhân dân, công nhân làm vic
ti các khu kinh t, khu công nghip, khu ch xut, khu công ngh cao và các đi tng
10

khác theo qui đnh ca Chính ph…”, trong đó, “…các đi tng có thu nhp thp cha có
nhà  thuc s hu ca mình và cha đc thuê hay mua nhà  thuc s hu nhà nc,
hoc có nhà  thuc s hu ca mình nhng din tích bình quân trong HG di 5 m
2

sàn/ngi, hoc có nhà  thuc s hu ca mình nhng là nhà  tm, h hng hoc dt
nát…” s là các đi tng đc thuê nhà  xã hi (NOXH).
V mc thu nhp, NTNT cng có th đc hiu là “ngi có thu nhp n đnh, có kh
nng tích ly vn đ t ci thin điu kin  nhng cn s h tr, to điu kin ca nhà
nc v vay vn dài hn tr góp, v chính sách đt đai và c s h tng (ngi vay vn
làm nhà có kh nng hoàn tr)”
8
. Hoc trong mt s nghiên cu, mc thu nhp thp có th
đc xem là mc thu nhp di mc thu nhp trung bình (TNTB) ca xã hi hoc di 5

triu đng theo ngng thu nhp chu thu thu nhp cá nhân, hoc là mc TNTB ca nhóm
ngi th nht và nhóm ngi th hai trong phân chia 5 nhóm thu nhp.
Nh vy, trên c s nghiên cu các quan đim khác nhau, phân tích khái quát v vn đ
nhà  ca NTNT và trong gii hn v s liu
9
, NTNT đc nghiên cu trong đ tài s bao
gm tt c các đi tng lao đng có mc thu nhp di 4 triu đng/tháng
10
hay nhóm
ngi th nht (nhóm 1, nhóm thu nhp thp nht) và nhóm ngi th hai (nhóm 2, nhóm
TNTB thp) trong phân chia 5 nhóm thu nhp
11
, cha có nhà  hoc có ch  (s hu cá
nhân, nhà thuê, nhà ngi quen) nhng din tích  di 4 m
2
sàn/ngi, hoc nhà  tm,
dt nát, h hng,…. Tt c các đi tng trên đu có mong mun v ch , và hin đang
đc đáp ng bi nhà nc và th trng bng hình thc nhà thuê, nhà  giá thp và nhà 
xã hi. Mc dù sn phm nhà  dành cho NTNT là đa dng nhng kh nng chi tr ca mi
NTNT là khác nhau. Khi đó, tt c NTNT đu có mong mun v nhà  s đc xem là
ngi có nhu cu nhà , trong đó ch có tp hp nhng ngi có nhu cu nhà  và có kh
nng chi s hình thành cu v nhà .


8
Ngun: Vin Nghiên cu kin trúc – B Xây dng, Các gii pháp đng b phát trin nhà  ngi thu nhp
thp ti các đô th Vit Nam, tr. 3.
9
 tài s dng tiêu chí thu nhp 4 triu đng/ngi/tháng và din tích  di 4 m
2

/ngi thay cho đnh mc
5 triu đng/ngi/tháng và 5 m
2
/ngi trong mt s quan đim khác v NTNT.
10
Dùng đ c tính s lng NTNT có nhu cu nhà .
11
Dùng đ phân tích tt c các vn đ liên quan đn nhà  ca NTNT.
11

CHNG 3 : NHU CU NHÀ  CA NGI THU NHP THP VÀ KH NNG
CHI TR
3.1. Nhu cu nhà  và c tính nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp
Da trên hin trng v nhà  ca ngi dân thành ph đc phân tích trong chng 1, vi
qui mô h bình quân 3,97 ngi/h, s NTNT cn gii quyt nhu cu ch  đn nm 2009
đc c tính nh sau:
Bng 3-1: Nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2009
12

Nhu cu nhà  ca ngi dân Nhu cu nhà  ca NTNT
Tiêu chí
S lng
(ngi)
% trên tng
dân s
S lng
(ngi)
% trên tng
dân s
Cht lng nhà  421.812 5,68 97.017 1,31

Tính s hu 1.582.133 21,32 363.890 4,90
S ngi cha có nhà  809.517 10,91 186.189 2,51
Ngun: c tính ca tác gi
ó là nhng đi tng có nhu cu nhà , trong đó có ít nht 97.000 NTNT (chim khong
1,31% dân s) có nhu cu gii quyt ch . Nu mc tng dân s bình quân hàng nm
trong giai đon 1999 – 2009 là 3,53%/nm, và gi s duy trì tc đ tng dân s này đn
nm 2015 thì d báo dân s thành ph s vào khong 9.367.437 ngi vào nm 2015, khi
đó, s có gn 400.000 NTNT có nhu cu ch . Trong thi gian ti, vi mc tiêu din tích
 bình quân đn nm 2015 là 26,90 m
2
sàn/ngi
13
, thì tng din tích sàn nhà  cn xây
dng thêm bình quân hàng nm là 1.745.001 m
2
.
Bng 3-2: c tính nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2015
Tng dân s (ngi) 9.367.437
Tng dân s tng thêm (ngi) 1.946.097
Tng s NTNT tng thêm (ngi) 389.219
Tng din tích nhà  tng thêm (m
2
) 10.470.004
Tng din tích nhà  tng thêm bình quân hàng nm (m
2
) 1.745.001
Ngun: c tính ca tác gi

12
Xem chi tit Ph lc 3.
13
Tng hp t nhiu thông tin trên Internet.
12

3.2. Giá nhà và kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp
3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua cn h
Ü Nhà bán
Xét riêng giá c theo phân loi cn h, đn cui nm 2010, giá bán trung bình ca phân
khúc nhà  trung cp và bình dân dao đng trong khong 700 – 1.000 đô la/m
2
, tng
đng vi khong 14 – 20 triu đng/m
2
. Trong đó, giá bán nhà  nhà  bình dân tng 3%
so vi nm 2009, mc tng cao hn so vi các phân khúc nhà  khác.
Bng 3-3: Lng và giá bán theo phân loi cn h vào quý 4 nm 2010
Cn h Hng sang Cao cp Trung cp Bình dân
Tng cung (cn h) 417 13.015 13.417 8.774
Giá bán TB Q4/2010 (USD/m2) 4.401 1.885 984 727
% thay đi theo nm 0,70 -0,60 1,4 0 3,00
Ngun: CBRE
Ü Nhà thuê
Nhà  cho thuê trên đa bàn Tp.HCM phn ln là do các cá nhân và HG t xây dng và
cho thuê, có mc giá dao đng trong khong 1 – 4 triu đng, tùy theo loi nhà.
Bng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình nm 2010
Loi Loi nhà/phòng cho thuê
Din tích
(m

2
)
Giá cho thuê
(triu đng/tháng)
1 Cn h chung c loi TB 50 – 60 3,00 – 4,00
2 Cn h cho thuê giá thp 20 – 30 1,50 – 2,00
3 Phòng cho thuê 8 – 10 1,00 – 1,50
Ngun: Kho sát thc t
Trong đó, đi tng thuê nhà loi 1 thng là nhng ngi đã có gia đình và con nh, nhà
loi 2 là các cán b công chc tr mi ra trng hay cha có gia đình, nhà loi 3 phn ln
là thành phn lao đng phi chính thc.
Ngoài ra, còn có dng nhà tr dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghip xây dng và
cho thuê. Theo kt qu kho sát ca S Xây dng vào nm 2008, mc giá thng dao đng
t trong khong t 100 ngàn – 150 ngàn đng/ngi/tháng, vi din tích  bình quân t 3 –
4 m
2
/ngi, trong đó hu nh tt c nhà thuê đu là nhà cp 3 hay cp 4, và có đn hn
13

70% nhà cho thuê không đm bo v cht lng
14
. n nm 2010, giá nhà trên có th lên
đn 200 – 250 ngàn đng/ngi/tháng.
3.2.2. Kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp
Nh duy trì đc tc đ tng trng kinh t cao nên thu nhp ca ngi dân tng lên hàng
nm, vi mc tng bình quân là 15%/nm
15
, đã góp phn ci thin đáng k đi sng ca
ngi dân. n nm 2008, TNBQN đt khong 27 triu đng/ngi/nm, trong đó, thu
nhp ca nhóm 1 khong 10 triu đng/ngi/nm, nhóm 2 khong 15 triu

đng/ngi/nm. Nu tr đi các khon chi tiêu cho nhà , n ung và mt s mt hàng
thit yu thì mc tit kim bình quân hàng nm ca hai nhóm ngi này ln lt gn
khong 2,30 và 4,20 triu đng/ngi/nm. Nu tc đ tng thu nhp nh trên vn đc
duy trì thì đn nm 2010, thu nhp ca nhóm 1 và nhóm 2 theo c tính ln lt là 12 triu
đng/ngi/nm và 18 triu đng/ngi/nm. (Xem ph lc 4)
Tuy nhiên thc t, giá nhà li tng cao và tng nhanh hn so vi mc tng thu nhp đ chi
tr cho nhà , mc dù tình hình thu nhp và tit kim đã đc ci thin. Nu giá mt cn h
bình dân trên th trng s cp có din tích 50 m
2
là 727 triu đng/cn h (theo thng kê
trong bng 3-3) và TNTB là 31,64 triu đng/ ngi (xem ph lc 4), thì ch s giá nhà trên
thu nhp
16
ca Tp.HCM vào khong 22,97. Trong khi đó, theo tính toán ca Liên Hip
Quc thì ch s hp lý ch nm trong khong 3 đn 4, do đó, giá nhà  Tp.HCM là quá cao
so vi kh nng chi tr ca ngi dân, và cao hn nhiu so vi các khu vc khác. (Xem
ph lc 5)
C th, kh nng chi tr ca NTNT:
i vi trng hp thuê nhà, vi mc giá cho thuê đi vi tng loi nhà/phòng nh đã đ
cp thì t l chi phí thuê nhà so vi thu nhp hàng tháng s t 18% đn hn 100%. Nu da
trên tiêu chí ca Liên Hip Quc v chi phí nhà  hp lý chim khong 20 – 30% thu nhp


14
Cht lng nhà tr đc đánh giá theo các tiêu chí trong Quyt đnh 75/Q-UBDN ngày 17/05/2006 ca
UBND Tp.HCM.
15
c tính theo s liu iu tra Mc sng H gia đình ca Tng Cc Thng kê t nm 2002 đn nm 2008.
16
Ch s giá nhà trên thu nhp th hin kh nng chi tr ca ngi tiêu dùng.

14

hàng tháng thì NTNT ch đ kh nng thuê nhà  di dng nhà tr dành cho công nhân,
trong đó nhóm 2 có th thuê đc dng phòng  cht hp trên th trng nhà thuê.
Bng 3-5: T l chi phí thuê nhà so vi TNBQ hàng tháng
Loi nhà
Cn h chung
c loi TB
Cn h
giá thp
Phòng Phòng
cho CN
Giá nhà (triu đng/ngi) 0,75 – 1,00 0,37 – 0,50 0,25 – 0,38 0,20 – 0,25
% chi phí thuê nhà trên TN

- Nhóm 1 105 52 38
27
- Nhóm 2 69 34 25 18
Ngun: c tính ca tác gi
i vi trng hp nhà bán, NTNT hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr
mt ln đ mua mt cn h bình dân trên th trng s cp có giá 727 triu đng/cn h.
Nu tích ly ngay t bây gi thì gi s mc lãi sut là 12%/nm, mt ngi thuc nhóm 1
phi sau ít nht 29 nm, và mt ngi thuc nhóm 2 phi sau ít nht 24 nm mi tích ly
đ s tin đ mua đc mt cn h bình dân trên th trng theo mc giá hin ti. ây là
khong thi gian tng đi dài và thc t thì NTNT li khó tích ly đc s tin tit kim
nh trên.
Tóm li, n đnh ch  cho NTNT s góp phn tng nng sut lao đng, thúc đy tng
trng kinh t và gim t nn xã hi. áp ng nhu cu ch  ca nhóm ngi này có th
bng hình thc nhà thuê hoc nhà bán. Tuy nhiên, mc thp trung bình ca nhóm NTNT là
quá thp, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán li quá cao. Do đó, nhu cu ch  ca

NTNT là cao nhng h li không có kh nng chi tr hoc kh nng chi tr thp cho vic
thuê nhà hay mua nhà .