Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................... 1
MỞ ĐẦU.................................................................................................1
CHƯƠNG I:
LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................4
1. Lí luận chung về bất động sản................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản......................................................................4
1.2. Phân loại bất động sản........................................................................4
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng..........................5
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng........................................5
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt....................................................................5
1.3. Đặc điểm của bất động sản.................................................................6
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm...........................................................6
1.3.2 Tính cố định................................................................................6
1.3.3 Tính bền lâu................................................................................7
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau....................................................7
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản..........................................7
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản............................................8
2.1. Thế nào là thị trường?........................................................................8
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản..............................9
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản.........................................9
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.....................................10
2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường.....16
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008......17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
CHƯƠNG II:
PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...............................................19
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản .........................................19

1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản ..............................19
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.20
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản.....................20
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản...........................................23
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước
ngoài........................................................................................................24
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam................25
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản............28
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản.......................................28
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:...........................................28
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường........................29
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường .........................29
2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu............................................30
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản............31
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
...........................................................................................................31
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất...........................................36
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản..........38
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản.............40
3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh...........56
..............................................................................71
CHƯƠNG III:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA
VIỆT NAM HIỆN NAY........................................................................72
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự
phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam ..............................72
1.1 Tác dụng............................................................................................72

1.2. Ưu điểm............................................................................................74
1.3. Nhược điểm .....................................................................................75
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số
đánh giá thị trường bất động sản.............................................................77
2.1 Về công tác thống kê.........................................................................77
2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện................................85
KẾT LUẬN .......................................................................................... 88
Tài liệu tham khảo................................................................................89
MỞ ĐẦU
I. Sự cần thiết của đề tài
Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động
sản chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương
chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì
thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy
nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến
nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất
động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn
đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao
dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa,
thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và
thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng
hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong
những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa
hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn
nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một
hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua
đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất
động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời
làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một
cách hiệu quả.

Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả
được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên
chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị
1
trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất
nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường.
Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty,
tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động
sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với
điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam.
Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn và của
cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài
chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản”
II. Đối tượng nghiên cứu
Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh
giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa
CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của
thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường
bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.
III. Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây
dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi
sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất
không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt.
Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ
tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các
kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính
2

chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã
hội ở Việt Nam hiện nay.
Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:
Chương I:
Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản
Chương II:
Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Chương III:
Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị
trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam
hiện nay.
3
CHƯƠNG I:
LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Lí luận chung về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành
hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng
ngàn năm từ thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy, bất
động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm
các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây trồng, …
Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự -
Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
luật pháp quy định.
1.2. Phân loại bất động sản
Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là
động sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất

cả các công trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền
với công trình xây dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai
lầm trong việc phân định bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt
giữa bất động sản và động sản. Một tài sản được coi là bất động sản khi có
các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
4
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó
không thay đổi,
- Tồn tại lâu dài.
Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương
ứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức
phân loại, yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo
đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động
sản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất
động sản. Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước
và của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chia
làm 3 nhóm:
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng
Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại
dịch vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường.
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng
BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản
xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất
chưa sử dụng…
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt

Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,…
5
Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp.
Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần
thiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị
trường bất động sản.
1.3. Đặc điểm của bất động sản
Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc
điểm cơ bản sau:
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của
đất đai. Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của
các mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không
thể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung
cầu luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng
đầu cơ bất động sản.
Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động
sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố
riêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà
nằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất
nhiều sự khác biệt. Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô
đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá
biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của
người tiêu dùng.
1.3.2 Tính cố định
Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai,
mà đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không
6
gian. Vì vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ

thể nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công
trình công cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố
định nên giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu
vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng
thay đổi.
1.3.3 Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy
nếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng
trên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời
gian tồn tại rất lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi
thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ
kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để
quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một
bất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác.
Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm
dân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của
các bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường
mới đó.
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản
- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu
Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này.
Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là
7
do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu
tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…
- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ
quan cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều

ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn
liền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội.
Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của
Nhà nước.
- Phụ thuộc vào năng lực quản lý
Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại. Vì
vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí
quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác.
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
2.1. Thế nào là thị trường?
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ
cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị
trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ
nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau.
Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán.
Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo
các giác độ nghiên cứu khác nhau:
8
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá
trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề
về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán.
- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ
về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ.
Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường
và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường.
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
*) Khái niệm thị trường bất động sản

Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác
nhau. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường
bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện
các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản.
Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai
trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên
thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các
giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau
nhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng
của thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị
trường bất động sản.
*) Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất
9
Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán
hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản
đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các
giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề
tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất.
Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là
thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như
thế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu.
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung
Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng
hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng
hóa khác. Cụ thể như sau:
+) Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất

động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất
động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Không giống như các
hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa
đó. Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau.
Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không
thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà
thông thường phải trải qua các khâu như sau:
- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,
10
- Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch.
Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là
điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức.
+) Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát
triển trải qua 4 giai đoạn:
* Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng
được nhà và được coi là bất động sản.
* Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì
không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần
thiết khác để xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn.
* Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng. Không phải
bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ
tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy, việc ngân
hàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án
đó.
* Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển
mạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về
nguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân
hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các
khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn.

Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như
trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.
+) Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận
động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau.
11
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn:
Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng
băng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)
+) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh
hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục
tập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt
động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi
vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị
trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau.
+) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các
giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội.
Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống
pháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai và nhà ở.
+) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo
Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên
thị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc
mua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng
hóa khác. Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm
dễ dàng.
+) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường
khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn.
12

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư
xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản
được lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề
liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham
gia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị
trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động
được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải
ngân. Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần
thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó thị trường
bất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế
như thị trường xây dựng, thị trường lao động…
2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam
+) Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có
yếu tố đất đai. Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
+) Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà
nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh
tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có
13
quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của
các tổ chức tín dụng. Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp
luật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải là

hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thể
mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Do đó, hoạt động của thị trường bất động
sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn
liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà
ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp.
Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau
khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền
sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối
với đất đai mà họ sử dụng.
Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động
theo định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế
mà còn được thể hiện trên góc độ xã hội. Nó không chỉ để phục vụ cho một số
bộ phận trong xã hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để
ở. Nếu không có khả năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một
nơi ăn chốn ở tạm thời.
14
2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác
trong nền kinh tế.
Nó được thể hiện qua bảng sau:
Thị trường bất động sản Các thị trường khác
Sự hoàn hảo của thị trường Thấp Cao
Tính phức tạp của quả trình
giao dịch
Rất phức tạp Bình thường
Mức độ khan hiếm Cao Thấp
Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau
Phân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng
Mức độ nhạy cảm so với sự
tăng trưởng kinh tế

Rất nhạy cảm Nhạy cảm
2.2.2.4. Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản
+) Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất
lớn, kỹ thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi
giới, tư vận, thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ
thể. Để đáp ứng cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có
hệ thống các văn phòng môi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số
chưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính thức và độ tin cậy.
+) Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy
tờ hợp pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi
phạm hợp đồng.
+) Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng
tiền, vàng…
+) Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì
nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản.
15
2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất
động sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Do
thị trường này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy
mô nên nó chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế. Sự phát triển của
thị trường này góp phần phát triển kinh tế- xã hội. Chúng ta có thể thấy vai trò
của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt sau:
+) Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy
động tại chỗ
Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ
điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra
nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể.
+) Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại
thị trường còn lại của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ
đầu tư vào các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các
ngành có liên quan tăng 2-3USD. Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất
đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch
đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước.
+) Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân.
16
Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất
động sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008
Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến
không thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích
cực của thị trường. Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số
lượng giao dịch nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần
hơn với giá trị thực của nó. Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao,
đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp tục tăng cung cho thị trường bất động sản.
Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi
suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt cho thị
trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó
khăn trong việc huy động nguồn vốn. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cũng
đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà soát
các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị
ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an
sinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế. Chính các động thái quyết liệt
và mang tầm vĩ mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị
thực. Luật kinh doanh bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy

định các tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản
buộc phải thông qua sàn giao dịch. Việc quy định giao dịch phải thông qua
sàn là một bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ cấu thị trường bất
động sản. Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho mọi đối tượng đạt được
sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó sẽ hạn chế tình
trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp lý,…
Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế
vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo. Sàn giao dịch
17
bất động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành
mạnh thông qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán. Tuy nhiên,
không phải tất cả mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịch
mua bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còn
giao dịch của người dân thì không cần thiết phải qua sàn. Năm 2008, mặc dù
thị trường bất động sản vẫn còn tình trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộc
chạy đua mở sàn giao dịch bất động sản lại nóng hơn bao giờ hết. Hàng loạt
các sàn giao dịch đã được thành lập và chờ đợi sự phục hồi của thị trường. Do
thực hiện các biện pháp mang tính vĩ mô, môi trường đầu tư bất động sản và
các quy định pháp luật đang dần dần được thay đổi theo hướng tích cực, rộng
mở và minh bạch hơn nên vào tháng 7/2008 thị trường bất động sản Việt Nam
đã thoát khỏi danh sách nhóm thị trường có chỉ số minh bạch thấp. Và thị
trường bất động sản Việt Nam được biết đến như thị trường hấp dẫn đối với
đầu tư nước ngoài, là đối tác đang quan tâm của nhiều tập đoàn đa quốc gia.
Theo số liệu thống kê gần đây của Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và
Đầu tư thì tính chung cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài trong vòng tháng 11 của năm 2008 là 60,9 tỷ USD, trong đó đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn. Mặc dù hiện nay thị trường
bất động sản đang ở trong tình trạng không mấy khả quan nhưng vốn đầu tư
trực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng vọt. Sự tham
gia ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh vực như

khách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức hấp
dẫn mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời của nó. Dòng vốn được rót vào bất động
sản đã làm lóe lên niềm hi vọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất
sẽ vươn dậy, thoát khỏi thời kỳ băng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư.
18
CHƯƠNG II:
PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao
nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời
như khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao
nhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả
và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao
dịch người ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng
(hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu. Mà điều này
thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thể
quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.
Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm
đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất
động sản. Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài
chính tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động
sản thì chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị
trường. Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền
kinh tế vĩ mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sự
phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triển
của nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một
bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần

19
thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị
trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính
chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố
ngầm, phi thị trường. Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị
trường bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thì
khó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất động
sản. Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nóng
lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏi
chưa có đáp án. Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công
cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước
cấp Trung ương và các địa phương.
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản
Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung
cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra.
Đồ thị quan hệ cung cầu
20
D
L
Tiền(tín dụng
từ dân, doanh
nghiệp, nhà nước,
thuế,…)
E
S
L
(Số dự án, số
m
2

xây dựng,số
đất chuyển đổi
đất sử dụng)
Q
E
P
E
Q
P
Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời
gian.
Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều
Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc
quan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị
trường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI.
21
Loại hình
Địa bàn
Giá
Số lượng
Thời gian
t
n
p
Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có
thể xây dựng ở nhiều cấp độ:
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan
sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)
+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được
rao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3).
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan
sát về:
+ Sản lượng công nghiệp
+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản
+ NCREIF
+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp
+ Số chỗ làm việc tạm thời
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ
+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên
+ Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ
22