Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH
KINH TẾ VĨ MÔ
2.1. Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong
bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô
2.1.1. Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô
Năm 2010, trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế
toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam đã từng bước phục hồi và tăng trưởng khá
nhanh. Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2010 của Việt Nam là 6.78% đã vượt mức
6.5% kế hoạch đề ra. Hoạt động xuất nhập khẩu có một năm khởi sắc với kim
ngạch xuất khẩu đạt 71,6 tỷ USD, tăng 25.5% so với năm 2009 trong khi tổng
kim ngạch nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20,1% so với cùng kì năm trước. Đăc
biệt cả ba khu vực kinh tế công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ đều tăng trưởng
với tốc độ tăng dần, trong đó giá trị gia tăng ngành công nghiệp và xây dựng
tăng 7.7%, ngành dịch vụ tăng 7,52% và ngành nông lâm thủy sản tăng 2,78%
so với cùng kì năm ngoái.
Trong năm 2010, mặc dù kinh tế thế giới và Việt Nam đã có nhiều dấu hiệu
phục hồi khả quan, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam khá cao nhưng khi xét
trong khu vực châu Á – khu vực có tốc độ phục hồi kinh tế sau khủng hoảng
khá nhanh thì tốc độ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam chậm hơn so với các
nước đã có tăng trưởng âm trong năm 2009 như Malaysia, Thái Lan và
Phillippines. Năm vừa qua, dòng vốn ngoại tệ đổ vào Việt Nam vẫn chưa có
nhiều chuyển biến tích cực. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện được
trong năm đạt khoản 11 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kì 2009 và cao hơn
khoản 0,7 tỷ USD so với 2008. Nguyên nhân giảm sút của đầu tư nước ngoài có
thể là do môi trường kinh tế thế giới chưa thực sự thuận lợi, tuy nhiên, nhiều
yếu tố liên quan đến nguồn lực và chính sách vĩ mô chưa nhất quán rõ rang và
thiếu khả năng dự báo cũng đang là những yếu tố tác động đến tâm lí các nhà
đầu tư nước ngoài.

Năm 2010, cũng chứng kiến sự biến động rất lớn cùa tỷ giá, lãi suất và được coi
là một năm khó khăn của ngành ngân hàng với nhiều sự kiện quan trọng: Hoạt
động cho vay không thuận lợi do mặt bằng lãi suất cao; Cuộc chạy đua lãi suất
gay gắt giữa các ngân hàng nhằm thu hút tiền gửi do ảnh hưởng của lạm phát và
sức hút đầu tư của vàng, tỷ lệ nợ xấu gia tăng; Chính sách tiền tệ không ổn định
ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động chung của toàn hệ thống.
Hoạt động tín dụng trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn và có tốc
độ tăng trưởng chậm hơn nhiều so với năm 2009. Tín dụng cả năm 2010 ước đạt
27,65% thấp hơn nhiều so với mức 37,73% của năm 2009. Trong đó cơ cấu tín
dụng có sự chênh lệch tương đối lớn giữa tăng trưởng cho vay ngoại tệ
(37,76%) và các khoản vay nội tệ (25,34%). Nguyên nhân của sự chênh lệch
này là do lãi suất cho vay tiền đồng (14%-18%) cao hơn nhiều so với lãi suất
cho vay ngoại tệ (6%-8%). Tiền đồng liên tục bị mất giá (khoảng 9%) cùng với
tỷ lệ lạm phát leo thang trong vài tháng trở lại đây đã buộc NHNN phải tăng lãi
suất cơ bản lên 9% nhằm kiềm chế lạm phát từ đầu tháng 11. Thêm vào đó
chính sách tiền tệ thắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt làm cho
hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 23% cho
năm 2011mà NHNN đưa ra cũng là một tín hiệu cho thấy quyết tâm của
NHNN trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. NHNN đã nâng
lãi suất cơ bản lên 1% bắt đầu từ cuối năm 2009 và tiếp tục duy trì trong các
tháng đầu năm 2010. Tuy nhiên, nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, chính
sách tiền tệ dần được nới lỏng bằng cách khuyến khích các ngân hàng hạ thấp
lãi suất cho vay và tiền gửi. Hoạt động tín dụng có sự tăng trưởng nhanh hơn
nhưng rồi tình hình lạm phát leo thang đã buộc NHNN thay đổi chính sách từ
nới lỏng sang thắt chặt, nâng lãi suất cơ bản lên 9% vào đầu tháng 11. Mặt bằng
lãi suất vốn đã cao nay lại bị đẩy lên cao hơn khiến các doanh nghiệp gặp rất
nhiều khó khăn trong việc vay vốn. Lãi suất chiết khấu và lãi suất tái cấp vốn
tăng lên 7% và 9%, lãi suất liên ngân hàng cũng tăng nhanh chóng từ 11% -
11,2% vào đầu tháng 11 lên đến 12,9% vào giữa tháng 12 khiến các ngân hàng,
nhất là những ngân hàng nhỏ có tiềm năng tài chính chưa đủ mạnh không chủ

động được chiến lược kinh doanh của mình.
Sự mất giá của tiền đồng và lạm phát tăng cao khiến người có xu hướng
rút tiền gửi nội tệ từ ngân hàng chuyển qua tích trữ vàng và USD. Đồng thời
lượng tiền gửi trong trung và dài hạn giảm mạnh thay vào đó chỉ tập trung gửi
ngắn hạn đã gây sự mất cân đối trong cơ cấu tiền gửi của các ngân hàng. Trong
quý I năm 2010 tiền gửi tiết kiệm tăng trưởng với tốc độ rất chậm thậm chí đạt
âm trong tháng 2. Giai đoạn này đã diễn ra cuộc chạy đua lãi suất huy động gay
gắt giữa các ngân hàng và sự biến động mạnh của lãi suất liên ngân hàng. Có
thời điểm lãi suất liên ngân hàng lên tới mức 16% -17%, tuy nhiên với sự can
thiệp kịp thời của NHNN, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể.
Năm 2010 cũng là năm chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng đối với lĩnh
vực BĐS Việt Nam. Sự kiện đáng chú ý nhất là Đồ án quy hoạch tổng thể Thủ
đô Hà Nội đến 2030 và tầm nhìn 2050; Nhiều dự án, công trình giao thông lớn
đã và đang được triển khai như Đại lộ Thăng Long (Hà Nội), đường cao tốc Hồ
Chí Minh - Trung Lương đi về miền Tây, cầu Vĩnh Tuy…Mặc dù có nhiều thay
đổi về mặt quy hoạch tổng thể so với những năm trước đây song diễn biến giá
hàng hóa bất động sản trong nước trong năm qua diễn biến khá phức tạp và khó
kiểm soát, đặc biệt là giá đất nền tại Hà Nội liên tục tăng cao, chỉ tính riêng
trong quý 4/2010 giá đất nền đã tăng khoảng 12-15% so với quý trước đó. Thị
trường văn phòng năm 2010 ghi nhận xu hướng sụt giảm về giá thuê từ khi
khủng hoảng. Giá thuê bắt đầu giảm mạnh từ đầu năm 2009, sang năm 2010 giá
thuê tiếp tục xu hướng giảm và dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm
2010.
Mặc dù thị trường bất động sản nói chung đã có nhiều chuyển biến tích
cực song năm 2010 được xem là năm đầy khó khăn đối với các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản. Với hàng loạt các quy định pháp lý mới được đưa ra
như Nghị định 71 quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư và quyền sở
hữu nhà ở tại các dự án, Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71, Thông tư
13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh
doanh BĐS…nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản

cũng như nguy cơ bong bong, song các quy định mới đã tạo không ít áp lực lên
các doanh nghiệp trong ngành.
Với mặt bằng lãi suất cao như hiện nay, lãi suất cho vay ở mức 20-
21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có
thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều.
Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và có cơ
hội tăng trưởng. Tuy nhiên, chúng ta đang phải đối mặt với những thách thức
mới để duy trì được sự tăng trưởng trong dài hạn, khi mà nền kinh tế đang bộc
lộ những dấu hiệu bất ổn vĩ mô với tỉ lệ lạm phát có xu hướng gia tăng theo giá
các nguyên liệu đầu vào chủ yếu (xăng, điện…), những biến động phức tạp của
tỷ giá và sự mất giá của Việt Nam đồng so với USD trong xu hướng biến động
trái chiều của các đồng tiền khác với đồng USD đã đẩy mặt bằng lãi suất ở Việt
Nam lên cao… Tỷ giá, lãi suất biến động cùng với tỉ lệ lạm phát phát ở mức cao
cho thấy một môi trường vĩ mô không ổn định, ảnh hường đến thu hút đầu tư
nước ngoài, sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trong nước cũng như mục tiêu
tăng trưởng cao mà Chính phủ đề ra.
2.1.2. Tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam
Trong những năm vừa qua dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng có
nhiều sự biến động nhưng nhìn chung là tăng qua các năm. Năm 2007 dư nợ
cho vay tăng mạnh đạt 1.019.377 tỷ đồng tăng 51,82% so với năm 2006. Tuy
nhiên đến năm 2008 con số này chỉ đạt 1.258.980 tỷ đồng,tăng 23,50% so với
năm 2007 và năm 2009 tăng nhẹ tăng 23,85% so với năm 2008. Đó là do tác
động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã ảnh hưởng nặng nề
cho nền kinh tế nói chung và hoạt động cho vay của các ngân hàng nói riêng.
Tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trong năm 2009 và 2010 khi hoạt động tín
dụng vẫn gặp rất nhiều khó khăn và có tốc độ tăng trưởng chậm.
Bảng 2.1. Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009
Đơn vị : tỷ đồng
Ngân hàng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Toàn hệ thống 671.423 1.019.377 1.258.980 1.559.245

NHTMNN 459.409 578.175 687.768 861.105
NHTMCP 131.361 286.423 337.744 452.495
NH liên doanh 8.711 12.331 16.542 14.567
NH nước ngoài 55.751 83.221 124.164 123.231
(Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)
Tuy nhiên điều đáng mừng là tỷ lệ nợ xấu của các NHTM lại giảm đi đáng kể.
Năm 2000 tỷ lệ nợ xấu là 10,2% thì đến năm 2005 chỉ còn 2,84% và tỷ lệ này
tiếp tục giảm còn 2,3% vào năm 2009. Điều đó đã cho thấy những nỗ lực không
ngừng của các NHTM trong thời gian qua.
2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các
ngân hàng thương mại Việt Nam
2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS
Cho vay có thế chấp BĐS đang ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
dư nợ cho vay của các NHTM, tính đến cuối năm 2009 tỷ trọng này là 55%
Bảng 2.2. Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN
Đơn vị tính : %
Ngân hàng Năm
Tăng/giảm
(+/-)
2007 2009
1. NHNN và PTNT 21,88 28,07 6,19
2. VietinBank 30,5 35,6 5,1
3. BIDV 34 38,5 4,5
4. Vietcombank 70,6 75,5 4,9
5. Techcombank 90,8 96,3 5,5
6. ACB 90,1 95 4,9
7. Đại Tín 98 99,1 1,1
8. NHTMCP
OceanBank
42 56,4 14,4

(Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của các NHTM)
Tuy nhiên có thể nhận thấy tại các NHTM cổ phần thì tỷ lệ cho vay có thế chấp
bằng BĐS là cao hơn hẳn so với các NHTM NN và chiếm một tỷ trọng gần như
tuyệt đối.
2.2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một số
NHTM Việt Nam
Ngân hàng là một tổ chức tiến hành công tác BĐS một cách thường
xuyên bởi cho vay vốn thế chấp là một trong những nghiệp vụ chủ yếu. Song
trong nhiều năm qua, các ngân hàng vì lợi ích riêng của mình mà định giá
không đúng giá trị thực của BĐS. Tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu là do hoạt
động này được thực hiện bởi chính bộ phận tín dụng. Theo nghị định 178-CP đã
sửa đổi thì khi xác định mức giá BĐS để đưa ra tỷ lệ cho vay hợp lý, các NH
được phép tự thỏa thuận nhằm đem lại quyền lợi cho cả khách hàng và ngân
hàng (NĐ 163-CP). Do vậy hầu hết các ngân hàng hiện nay đều xây dựng cho
mình một quy trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến
hành định giá BĐS dẫn đến tình trạng khó có được giá ưu việt, giá thực của
BĐS.
Hiện nay nhiều ngân hàng đã thành lập được bộ phận định giá độc lập
như NHTM CP Techcombank, ACB, Oceanbank, VP Bank… bên cạnh đó vẫn
còn một số ngân hàng vẫn gắn liền bộ phận định giá với bộ phận tín dụng đặc
biệt là các NHTMNN như: NHNN&PTNT – Agribank, BIDV, Vietcombank,
Vietinbank. Tuy nhiên BIDV và Vietcombank đã có rất nhiều cố gắng khi đưa
ra được những qui định về phương pháp áp dụng trong định giá và một số qui
định có tính thông thoáng, rõ ràng hơn khi cho phép các chi nhánh ngân hàng
được phép thỏa thuận mức giá đất với khách hàng theo giá thực tế chuyển
nhượng tại địa phương. Chẳng hạn Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35
ngày 07/08/2006 quy định: thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế
chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong
khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Thứ hai, mức tối đa không
quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó cao hơn giá

ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố quy định. Tuy nhiên có thế
thấy ngay một số vướng mắc trong quá trình áp dụng đó là khung giá mà UBND
tỉnh, thành phố đưa ra rất thấp do dùng để tính thuế dẫn đến không thể đáp ứng
được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Mặt khác việc xác định cũng như xây
dựng được một khung giá thị trường tại các tỉnh lẻ là không thể thực hiện được
khi mà ngay đến các dịch vụ nhà đất hay sàn giao dịch BĐS còn chưa có.
2.2.2.1 Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam
Được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng
Việt Nam, đến nay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
(Agribank ) là ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo và chủ lực
trong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông thôn
và nông dân với tổng dư nợ cho vay nông nghiệp và nông thôn chiếm tới 68,3%
tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó riêng cho vay hộ nông dân chiếm tới 51%.
Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản, đội ngũ cán
bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng. Tính đến tháng
12/2009, vị thế dẫn đầu của Agribank vẫn được khẳng định trên nhiều phương
diện: Tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng trong đó vốn tự có 22.176 tỷ đồng;
tổng tài sản xấp xỉ 470.000 tỷ đồng tăng 22% so với năm 2008, tổng dư nợ đạt
354.112 tỷ đồng trong đó cho vay nông nghiệp, nông thôn đạt 242062 tỷ đồng;
mạng lưới hoạt động 2300 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc, nhân
sự 35.135 cán bộ. Agribank là một trong số các ngân hàng có quan hệ ngân
hàng đại lý lớn nhất Việt Nam với 1.034 ngân hàng đại lý tại 95 quốc gia và
vùng lãnh thổ.
Mặc dù kinh tế trong nước và thế giới nhiều khó khăn nhưng với sự nỗ
lực của toàn hệ thống, năm 2009 hoạt động của Agribank vẫn đạt được kết quả
khả quan. Đến 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng, tăng 19,7 % so
với đầu năm; tổng dư nợ cho vay và đầu tư vốn tại Agribank đạt 394.828 tỷ
đồng, tăng 60.064 tỷ đồng (tăng 17,9%) so với đầu năm, trong đó dư nợ cho vay
nền kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng, tăng 59.415 tỷ đồng ( tăng 20,2%) với tổng dư

nợ cho vay nông nghiệp, nông thôn chiếm 68,3% tổng dư nợ. Agribank tiếp tục
duy trì tốt chất lượng tín dụng và kiểm soát tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,6%.
Một số kết quả hoạt động của Agribank
Hoạt động huy động vốn
Tính đến ngày 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng tăng 71.330 tỷ
đồng tức tăng 19,7% so với đầu năm, trong đó nguồn vốn nội tệ tăng 15,5%,
nguồn vốn ngoại tệ tăng 57,7% . Huy động từ khách hàng đạt 366.995 tỷ đồng,
tăng 30.146 tỷ đồng (tăng 8,9%) so với đầu năm, huy động từ dân cư đạt
200.211 tỷ đồng, tăng 26.993 tỷ đồng ( tăng 15,6%) so với đầu năm, chiếm tỷ
trọng 46% tổng nguồn vốn.
Hình 2.1. Tăng trưởng nguồn vốn giai đoạn 2006-2009
Agribank luôn đảm bảo cơ cấu nguồn vốn đa dạng, hợp lý và có tính ổn
định cao
Hình 2.2. Cơ cấu nguồn vốn 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNo & PTNT 2009)
Về hoạt động tín dụng:
Đến ngày 31/13/2009, dư nợ cho vay nền kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng,
tăng 69.495 tỷ đồng (tăng 24,4%) so với đầu năm. Dư nợ ngoại tệ quy đổi đạt
27.739 tỷ đồng, tăng 5.638 tỷ đồng (tăng 25,5%) so với đầu năm chiếm tỷ trọng
7,8% tổng dư nợ. Đối tượng cho vay chủ yếu là các hộ gia đình sản xuất chiếm
48,6% và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh với tỷ trọng 43,9%.
Hình 2.3. Cơ cấu dư nợ 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNN & PTNT 2009)
Năm 2009, Agribank hoàn thành đề án “ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam mở rộng và nâng cao hiệu quả đầu tư vốn cho nông
nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 ” với
mục tiêu giữ vững tỷ trọng cho vay lĩnh vực này chiếm 70% tổng dư nợ vào
năm 2020. Thực hiện các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ lãi
suất nhằm góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng, đảm bảo
an sinh xã hội, tính đến 31/12/2009 Agribank đã hỗ trợ lãi suất cho 1.337.651

khách hàng với 194.293 tỷ đồng chiếm gần 30% tổng dư nợ cho vay hỗ trợ lãi
suất của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam. Riêng khu vực nông nghiệp, nông
thôn dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất của Agribank chiếm 56,8% tổng dư nợ cho
vay hỗ trợ lãi suất và 95% số lượng khách hàng.
Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNN & PTNT
Bước vào giai đoạn mới hội nhập sâu hơn, toàn diện hơn đồng thời cũng
phải đối mặt nhiều hơn với cạnh tranh, thách thức từ khi Việt Nam gia nhập Tổ
chức thương mại thế giới (WTO), cam kết mở cửa hoàn toàn thị trường tài
chính vào năm 2011, Agribank với vị thế là ngân hàng thương mại hàng đầu
Việt Nam luôn xác định mục tiêu giữ vững, phát huy vai trò là trụ cột trong đầu
tư vốn cho nền kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực trên thị trường tài chính tiền
tệ ở nông thôn, kiên trì bám trụ mục tiêu ưu tiên hoạt động cho “tam nông”
trong năm 2010 cũng như những năm tiếp theo. Ưu tiên đầu tư trước hết là các
hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ và vừa
nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển dịch cơ cấu đầu tư cho sản xuất nông nghiệp,
nông thôn, tăng tỷ lệ dư nợ cho lĩnh vực này đạt 70% tổng dư nợ. Do đặc thù
hoạt động lâu đời như vậy nên có thể thấy rõ phần lớn đối tượng cho vay tại
Agribank là các đối tượng cho vay chính sách nên không có tài sản đảm bảo
hoặc tài sản đảm bảo là các tài sản hình thành tử vốn vay. Điều này cũng giải
thích vì sao tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS tại NHNo & PTNT VN là
không lớn chỉ chiếm khoảng 25-30% tổng dư nợ cho vay. Chính bởi vậy công
tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay chỉ là một bước trong quy trình cấp
tín dụng. Tại NHNo & PTNT cán bộ tín dụng là người thực hiện luôn hoạt động
định giá tài sản bảo đảm mà không có bộ phận riêng tiến hành công việc này.
Cán bộ tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải làm cả các hoạt động
hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm nên thường không chuẩn xác do
chuyên môn chính của cán bộ tín dụng là nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng mà
không phải nghiệp vụ định giá bất động sản nên họ không có sự am hiểu sâu sắc
về công việc, không linh hoạt trong mọi tình huống mà chủ yếu tiến hành công
việc theo khuôn mẫu, quy định. Điều này có thể thấy giống với công tác định

giá BĐS tại các NHTM nhà nước khác như Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển
Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank)…
Trong những năm qua thị trường bất động sản đã có bước phát triển kéo
theo sự biến động liên tục về giá. Giá bất động sản lại chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố tác động nên để xác định giá trị bất động sản chính xác và thực sự hợp
lý đối với cả phía khách hàng vay và ngân hàng là điều hoàn toàn không đơn
giản. Công việc này yêu cầu cán bộ tín dụng không chỉ giỏi trong nghiệp vụ tín
dụng mà còn phải có hiểu biết chuyên sâu về thị trường bất động sản. Mặc dù là
một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm song các cán bộ định giá tại NHNo &
PTNT vẫn gặp khó khăn trong tình hình biến động không ngừng của thị trường.
Tuy vậy, trước nhu cầu về vốn của nền kinh tế cùng với sự cạnh tranh khốc liệt
giữa các ngân hàng thương mại, NHNo & PTNT đã có những bước cải tiến
trong hoạt động cho vay nhất là công tác định giá BĐS ngày càng được ngân
hàng chú trọng. Cùng với việc tuân thủ theo quy định của Ngân hàng nhà nước
về đảm bảo an toàn tiền vay trong hoạt động tín dụng, Ngân hàng đã giao cho
các chi nhánh chủ động trong thực hiện công tác định giá tài sản đảm bảo nói
chung và tài sản đảm bảo là BĐS nói riêng theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT
ngày 3 tháng 12 năm 2007 của Hội đồng quản trị NHNo & PTNT Việt Nam về
việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHNo & PTNT
Việt Nam.
Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay
Theo Điều 5 Quyết định 1300/QĐ-HĐQT của Hội đồng quản trị NHNo &
PTNT Việt Nam điều kiện đối với tài sản được nhận làm bảo đảm tiền vay như
sau:
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách vay,
bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo điều 4 của quyết định, NHNo & PTNT yêu cầu phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đất đó không được có tranh chấp, quyền sử dụng đất

không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và thời
điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải phù hợp với quy
định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay
theo quy định của pháp luật.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên
bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu,
thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
- Tài sản được phép giao dịch.
- Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay. Bên nhận thế chấp phải
thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng
để thế chấp.
NHNo & PTNT Việt Nam kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay.
Khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp
pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
Quy trình và phương pháp định giá BĐS
 Quy trình định giá tại NHNo & PTNT Việt Nam
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Nhân viên tín dụng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để
khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh hiểu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của
bên vay đối với BĐS thế chấp. Nếu cần, nhân viên tín dụng liệt kê các loại tài
liệu giấy tờ xuất trình để thực hiện bảo đảm tiền vay tạo điều kiện thuận lợi nhất
cho khách hàng. Đồng thời khi nhận hồ sơ thế chấp BĐS nhân viên tín dụng
chịu trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp BĐS các yếu tố sau: Đủ loại và
số lượng theo yêu cầu; Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan; Phù
hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ; Các loại giấy tờ cụ
thể trong bộ hồ sơ thế chấp BĐS. Trường hợp khách hàng không cung cấp đầy

đủ các giấy tờ cần thiết để chứng minh tính chân thực và hợp pháp cho BĐS thì
nhân viên tín dụng từ chối nhận BĐS thế chấp đó. Ngược lại, sau khi kiểm tra
hồ sơ thế chấp BĐS thấy đã thực hiện đầy đủ và chính xác nhân viên tín dụng sẽ
lập phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có xác nhận của lãnh đạo
phòng Kế hoạch Kinh doanh.
Bước 2. Khảo sát thực tế, giám định tính chất pháp lý của BĐS thế chấp và thu
thập thông tin
Nhân viên tín dụng đi khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông
tin chủ yếu được khách hàng cung cấp và phát hiện những vấn đề mới cần định
giá tiếp. Ngoài ra nhân viên tín dụng còn cần đánh giá hiện trạng BĐS thế chấp
và khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp. Cụ thể nhân viên tín dụng xem
xét BĐS thế chấp hiện có tranh chấp hay không, có thể yêu cầu khách hàng vay,
bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản; xác định loại BĐS thế chấp có tính đặc
biệt chuyên dùng, quí hiếm không bởi nó ảnh hưởng đến khả năng phát mại tài
sản sau này; và tính dễ chuyển nhượng của BĐS. Mục tiêu cho vay của ngân
hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh
doanh mà không phải tài sản bảo đảm. Tuy nhiên cán bộ tín dụng cần xem kỹ
tính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để dễ dàng xử lý (nếu phải thực
hiện).
Bước 3. Tiến hành định giá và lập biên bản định giá
Trên cơ sở các thông tin thu thập được, cán bộ tín dụng phân tích, sử dụng
phương pháp định giá phù hợp để xác định được giá trị BĐS thế chấp dựa trên
căn cứ sau được quy định tại Agribank:
- Đối với BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất , quyền sử dụng đất và công
trình gắn liền trên đất, giá trị BĐS thế chấp bằng trung bình cộng giữa khung
giá của Nhà nước và giá thị trường tại thời điểm định giá.
- Đối với BĐS thế chấp là công trình xây dựng thì thường được định giá
theo chi phí hiện hành và việc đánh giá lại dự toán công trình xây dựng cũng
như chi phí hoàn công. Trên thực tế, do tỷ trọng BĐS loại này còn nhỏ cùng
tính phức tạp trong quá trình định giá nên công tác định giá BĐS loại này chưa

được Agribank chú trọng.
Cán bộ tín dụng đồng thời cũng chịu trách nhiệm viết báo cáo định giá
trình lên lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh. Báo cáo định giá phải được lập
sau khi kết thúc quá trình định giá hoặc ngay trong khi định giá và phải được
thể hiện mạch lạc, sạch sẽ, không tẩy xóa, trung thực các thông tin thu thập tổng
hợp được. Trong báo cáo đó cán bộ tín dụng phải có ý kiến riêng, rõ ràng về các
nội dung: hồ sơ có đầy đủ theo quy định không; tính pháp lý của BĐS thế chấp,
cầm cố, bảo lãnh của bên thứ ba; phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năng
chuyển nhượng, phương pháp quản lý BĐS thế chấp và dự báo các rủi ro có thể
xảy ra đối với biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó.
Lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra nếu thấy không cần có sự thay đổi nào
thì ký duyệt, ngược lại nếu có sự chưa thống nhất về giá thì yêu cầu cán bộ khác
định giá lại.
Bước 4. Lập và ký hợp đồng thế chấp BĐS
Lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh lập biên bản kiểm tra, định giá tài sản
bảo đảm theo mẫu. Nhân viên tín dụng lập hợp đồng thế chấp, ký nháy trình
lãnh đạo phòng sau đó lãnh đạo phòng ký nháy trình Giám đốc chi nhánh. Cuối
cùng Giám đốc chi nhánh sẽ ký hợp đồng với khách hàng tại phòng công chứng
Nhà nước.
Bước 5. Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo
Ngân hàng tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo rồi gửi văn bản thông
báo cho các cơ quan quản lý, nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… biết
về việc thế chấp.
 Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNo &
PTNT
Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá:
Đ/C: số 68 Nguyễn Văn Cừ, Gia Lâm, quận Long Biên, Hà Nội
Khách hàng yêu cầu: Ông Bùi Bằng Tường
Mục đích định giá: thế chấp
Diện tích đất thực tế: 365,8 m2

Mặt tiền: hơn 10m
Hình dạng thửa đất: vuông vắn
Lợi thế thương mại: Có. Nằm tại vị trí số 1 đường Nguyễn Văn Cừ và
hiện đang được sử dụng làm showroom trưng bày và bán các loại xe máy nhập
khẩu.
Thời diểm định giá: 10/08/2008
Đặc điểm pháp lý:
Dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của chủ tài sản và
qua khảo sát nhân viên tín dụng xác định thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của
ông Bùi Bằng Tường và vợ là bà Nguyễn Kim Thoa có hộ khẩu tại số 32 ngõ 66
Ngọc Lâm, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên, Hà Nội. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số AM 555308, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng : 013, số QĐ: 666/QĐ – UB; MS: 10127654653 do UBND quận Long
Biên cấp ngày 21/04/2008.
Quy trình định giá:
Sau khi phòng kinh doanh nhận được đơn xin thế chấp tài sản của khách
hàng, nhân viên tín dụng tiếp nhận hồ sơ và giám định hồ sơ BĐS và lập phiếu
đề nghị định giá. Sau đó nhân viên tín dụng đã trực tiếp đi khảo sát thực địa để
xác định lại thông tin pháp lý liên quan đến BĐS đã trình bày ở trên. Đồng thời
nhân viên tín dụng cũng thu thập được giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đât
thực tế tại khu vực vào thời điểm đó trong khoảng 68 triệu đồng/m2 đến 74 triệu
đồng/m2.
+ Căn cứ theo Quyết định số 150/2007/QĐ – UBND ngày 28/12/2007
của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội năm 2008, khu đất trên nằm ở vị trí số 1 đường Nguyễn Văn
Cừ (đoạn từ Cầu Chương Dương đến Cầu Chui) trị giá 24 triệu đồng/m2.
+ Căn cứ theo giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đât thực tế tại khu
vực vào thời điểm đó trong khoảng 68 triệu đồng/m2 đến 74 triệu đồng/m2.
 Theo quy định của NHNo & PTNT đơn giá của BĐS mục tiêu là:
(74.000.000 + 24.000.000) / 2 = 49.000.000 đồng

Giá trị của BĐS mục tiêu là :
49.000.000 * 365,8 = 17.924.200.000 đồng
( mười bảy tỷ chín trăm hai mươi tư triệu hai trăm nghìn đồng)
Sau khi xác định được giá của BĐS cần định giá, nhân viên tín dụng làm
báo cáo trình cấp trên về giá của BĐS mục tiêu đồng thời đề xuất ý kiến cho
vay phù hợp nhất với lợi ích và quy định của ngân hàng. Ở NHNo & PTNT quy
định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám
đốc các chi nhánh tự quy định và tại chi nhánh Tràng An là 70% giá trị BĐS thế
chấp. Do đó mức cho vay đối với BĐS này không quá :
17.924.200.000 * 70% = 12.546.940.000 đồng
Cuối cùng nhân viên tín dụng hoàn chỉnh báo cáo định giá trình lên lãnh
đạo phòng xem xét rồi trình tiếp lên giám đốc ký duyệt để tiến hành thủ tục cho
khách hàng vay vốn.
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp kết quả định giá tại NHNo & PTNT
ST
T
NỘI DUNG ĐƠN VỊ KẾT QUẢ
A Định giá quyền sử dụng đất
I Thông tin chung
1 Diện tích mảnh đất (ngôi nhà) m2 365,8
2 Vị trí của mảnh đất (ngôi nhà) 1
II Đơn giá theo khung của UBND TP Hà Nội
1 Đơn giá khung (QĐ 150/2007/QĐ-UBND,
ngày 28/12/2007)
Đồng/m2 24.000.000
2 Hệ số giá thực tế 2
3 Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số Đồng/m2 48.000.000
III Đơn giá đất theo tham khảo thị trường
1 Đơn giá tham khảo thị trường Đồng/m2 68.000.000-
74.000.000

IV Giá trị định giá QSD đất
1 Đơn giá theo QĐ số 1300/QĐ-HĐQT/TD
ngày 3/12/2007
Đồng /m2 49.000.000
2 Giá trị định giá QSD đất theo QĐ số
1300/QĐ-HĐQT/TD ngày 3/12/2007
Đồng/m2 17.924.200.000
B ĐỊNH GIÁ CTXD TRÊN ĐẤT Không tính
1 Tổng diện tích xây dựng m2
2 Đơn giá xây dựng Đồng/m2
3 Nguyên giá xây dựng Đồng/m2
4 Thời gian đưa ào sử dụng Năm
5 Tỷ lệ khấu hao %
6 Giá trị xây dựng còn lại Đồng 0
C TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN
1 Định giá theo QĐ số 1300/QĐ-HĐQT/TD
ngày 3/12/2007
Đồng 17.924.200.000
D MỨC CHO VAY TỐI ĐA
1 Mức cho vay tối đa QSD đất (70%) Đồng 12.546.940.000
(Nguồn : Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại NHNo& PTNT–chi nhánh Tràng An)
Nhận xét:
Có thể thấy nhân viên tín dụng đã tuân thủ đúng theo các bước và nội dung
trong quy trình định giá song một số bước vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc.
Đó là việc xác định mức giá thị trường do nhân viên thu thập được là chưa xác
đáng. Mức giá 68 triệu đồng/m2 – 74 triệu đồng/m2 là do nhân viên thu thập
được chỉ là giá của nhà ở dân cư còn thông tin về mảnh đất tương tự có lợi thế
thương mại như BĐS mục tiêu thì không có. Bên cạnh đó việc điều chỉnh mức
giá thế chấp bằng trung bình cộng giữa mức giá thị trường và khung giá của
Nhà nước vẫn thấp hơn giá thị trường rất nhiều đã ảnh hưởng đến quyền lợi của

khách hàng vay vốn.
2.2.2.2. Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP Á
Châu
Một số kết quả hoạt động chính
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theo Giấy
phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/04/1993, và Giấy phép số
533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. HCM cấp ngày 13/05/1993, ngày
04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động. Sau hơn 17 năm hoạt động, với
tầm nhìn và chiến lược đúng đắn trong đầu tư công nghệ và nguồn nhân lực,
nhạy bén trong điều hành và tinh thần đoàn kết nội bộ, trong điều kiện ngành
ngân hàng có những bước phát triển mạnh mẽ và môi trường kinh doanh ngày
càng được cải thiện cùng sự phát triển kinh tế Việt Nam, đến nay ACB đã trở
thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với
nhiều thành tích nổi bật. Tính đến ngày 31/12/2010 vốn điều lệ của ACB đạt
9.376.965 triệu đồng, mạng lưới kênh phân phối gồm 280 chi nhánh và phòng
giao dịch trên cả nước cùng với một đội ngũ nhân viên đông đảo 7.255 nhân
viên. Năm 2010 ACB nhận được 4 giải thưởng Ngân hàng tốt nhất Việt Nam do
các tạp chí tài chính danh tiếng là Asiamoney, FinanceAsia, The Asian Banker
và Global Finance trao tặng.
Bảng 2.4. Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của NHTMCP ACB
Đơn vị tính : tỷ đồng
Chỉ tiêu 2008 2009 2010 Tăng trưởng
2010/2009(%)
Tổng tài sản (tỷ đồng) 105.306 167.881 205.102 22.17
Cho vay khách hàng(tỷ đồng) 34.832 62.357 87.195 39.83
Vốn tự có (tỷ đồng) 7.766 10.106 11.376 12.56
Lợi nhuận sau thuế(tỷ đồng) 2.210 2.201 2.334 6.04
ROA (%) 2,09 1.31 1.14
ROE(%) 28.46 21.78 20.52
(Nguồn báo cáo thường niên NHTMCP Á Châu)

Với định hướng đa dạng hoá sản phẩm và hướng tới khách hàng để trở
thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu của Việt Nam, ACB đang thực hiện đầy đủ các
chức năng của một ngân hàng bán lẻ. Danh mục sản phẩm đa dạng hướng tới
khách hàng mục tiêu là cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các sản phẩm
luôn dựa trên nền tảng công nghệ tiên tiến với độ an toàn và bảo mật cao.
Trong huy động vốn, ACB là ngân hàng có nhiều sản phẩm tiết kiệm cả
nội tệ và ngoại tệ và vàng, thu hút mạnh nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, thích
hợp với nhu cầu của dân cư và tổ chức. Nguồn vốn huy động của các năm tăng
cao, tính đến cuối năm 2008 là 91.173.530 triệu đồng (tăng 21,66% so với năm
2007). Đặc biệt từ năm 2008 đến 2009 việc huy động vốn khá thành công với
việc tăng 47,52% so với năm 2008 làm cho số vốn huy động được trong năm
2009 đạt 134.502.201 triệu đồng. Nếu so sánh với tốc độ tăng huy động vốn của
ngành ngân hàng đến năm 2010 là 18-20% thì tốc độ tăng huy động vốn của
ACB khá cao và có thể nói ACB là một trong những ngân hàng có khả năng huy
động vốn lớn nhất.
Sử dụng vốn là khâu mấu chốt quyết định hiệu quả kinh doanh của ngân
hàng. Do vậy sử dụng vốn quyết định sự tồn tại, phát triển của ngân hàng. Cùng
với sự phát triển của nền kinh tế trong những năm qua, hoạt động tín dụng của
ACB nói chung đã đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của khách hàng. Trên cơ sở
nguồn vốn huy động, hoạt động cho vay và đầu tư liên tục được phát triển. Dư
nợ cho vay tăng liên tục qua các năm. Nếu như dư nợ vào năm 2008 là
34.832.700 triệu thì đến năm 2009 chỉ số này đã đạt đến 62.357.978 triệu và
tăng 79,02%. Đây thực sự là con số ấn tượng và ACB tiếp tục duy trì việc cho
vay khá ổn định khi quý I năm 2010 con số này đã đạt 58.436.400 triệu đồng.
Hoạt động cho vay của ACB tăng nhưng công tác quản lý rủi ro tín dụng
khá tốt, bằng chứng là tỷ lệ nợ quá hạn chiếm vị trí nhỏ trên tổng dư nợ, chỉ
dưới 1% trong hai năm 2009 và 2010. Để đạt được thành công ấy phải kể đến
những chính sách đúng đắn của ACB, trong đó một phần là do ACB quy định
rất nhiều khoản cho vay phải được đảm bảo bởi các tài sản đảm bảo.
Bảng 2.5. Danh mục tài sản thế chấp của khách hàng

Đơn vị tính: tỷ đồng
Loại tài sản 2008 2009 2010
Cổ phiếu và giấy tờ có giá 12.992 26.250 31.411
Hàng hóa 245 237 385
Máy móc thiết bị 4.597 6.385 7.586
Bất động sản 64.470 89.396 143.618
Tài sản khác 9.222 18.692 21.953
Tổng tài sản thế chấp 91.528 140.962 204.954
% bất động sản so với tài
sản thế chấp
70.44 63.42 70.07
(Nguồn báo cáo thường niên NHTMCP Á Châu)
Trong danh mục tài sản thế chấp của khách hàng, BĐS luôn chiếm tỷ trọng lớn
nhất ( 70,44% năm 2008, 63,42% năm 2009 và tỷ lệ này là 70,07% vào năm
2010). Theo đánh giá thì đây đêù là các tài sản khả mại, có khả năng giúp ngân
hàng thu hồi các khoản nợ.
Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ACB
Quy trình định giá BĐS
Để phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn đồng thời đảm bảo sự phát triển
bền vững cho ngân hàng, ACB đã có hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá
tài sản thế chấp từ sớm và hiện nay đã thành lập Phòng định giá riêng, tách ra
khỏi phòng tín dụng. Sự thay đổi này đã trợ giúp cho công tác định giá được
thực hiện một cách chuyên nghiệp, chính xác theo như căn cứ mới để xác định
giá trị tài sản thế chấp là giá thị trường. Hơn thế ACB đã xây dựng được quy
trình định giá tương đối rõ ràng và đầy đủ phục vụ cho công tác định giá, mang
tính khoa học và có sự kiểm soát chặt chẽ từng hoạt động trong quy trình thể
hiện ở các bước dưới đây.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu định giá của các đơn vị từ nhân viên tín dụng
sau đó nhân viên trực hàng ngày tại phòng định giá sẽ phân hồ sơ thẩm định
theo địa bàn được phân công.

Bước 2: Nhân viên định giá liên hệ với khách hàng hẹn ngày, giờ đến định giá
thực tế. Kết thúc việc xem xét BĐS thế chấp, nhân viên định giá xin chữ ký của
khách hàng (phần cuối của giấy giới thiệu công tác) xác nhận việc nhân viên
định giá đã đến định giá.
Bước 3: Lập phiếu thẩm định BĐS: Nhân viên phòng định giá lập phiếu thẩm
định BĐS sau khi đi đến nơi BĐS toạ lạc.Việc lập phiếu dựa trên cơ sở các quy
định, hướng dẫn… về định giá của ACB. Nếu BĐS đủ điều kiện để vay vốn,
nhân viên định giá lập hai phiếu (được lưu trên máy vi tính) để trình ký duyệt.
Nếu BĐS không đủ điều kiện, nhân viên định giá cũng lập hai phiếu thông báo
nêu lý do gửi cho các đơn vị.
Bước 4: Ký duyệt phiếu thẩm định: Người có thẩm quyền ký duyệt phiếu định
giá BĐS tối đa là 2 giờ làm việc sau khi phiếu định giá do nhân viên định giá
lập xong.
Bước 5: Nhận kết quả yêu cầu định giá: Sau khi phiếu định giá được ký duyệt,
nhân viên tín dụng nhận một phiếu cùng bộ hồ sơ tài sản (photo) đã gửi trước
đây. Nhân viên tín dụng ký nhận trên phiếu đề nghị định giá phần dành cho đơn
vị yêu cầu, xác nhận việc nhân viên tín dụng đã nhận phiếu định giá. Phiếu đinh
giá thứ hai được lưu tại phòng định giá làm hồ hơ lưu.
Bước 6: Giải đáp thắc mắc cho các đơn vị: Trưởng phòng định giá sẽ giải đáp
những thắc mắc từ các đơn vị (nếu có), có thể thông qua điện thoại, văn bản
hoặc trực tiếp xuống các đơn vị khi có yêu cầu tuỳ từng trường hợp cụ thể.
Quy định cho vay bằng BĐS thế chấp
Hồ sơ thế chấp
Nhằm đảm bảo rằng BĐS thế chấp có đủ các căn cứ pháp lý theo quy định
của pháp luật và tránh rủi ro cao khi thế chấp tại Ngân hàng, hồ sơ tối thiểu cần
có: Chứng từ sở hữu, sử dụng của BĐS ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua
bán…); tờ khai lệ phí trước bạ và bản vẽ.
Mức cho vay tối đa
Mức cho vay này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, tuy nhiên thông thường

Ngân hàng ACB thường cho khách hàng vay từ 70-80% giá trị BĐS thế chấp.
Xác định giá trị BĐS thế chấp
Khi khách hàng đến vay vốn tại NH bằng thế chấp BĐS thì ngân hàng sẽ là
bên trực tiếp định giá BĐS đó và đưa ra mức vốn cho vay. Việc xác định giá trị
BĐS được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ, được tiến hành bởi các nhân
viên định giá của phòng định giá và chỉ có giá trị tại thời điểm định giá. Khi
khách hàng không trả được nợ và NH xử lý BĐS thế chấp, giá trị BĐS sẽ được
định giá cho mục đích xử lý nợ do vậy giá BĐS ở hai thời điểm này có thể khác
nhau, thậm chí còn chênh lệch nhau rất nhiều.
Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB
Các ngân hàng luôn có xu hướng thẩm định giá sao cho độ an toàn cao nhất khi
xảy ra rủi ro,vì vậy quy trình thẩm định của ACB luôn luôn chặt chẽ và phải
tính hệ số an toàn cao. Quy trình định giá tương đối nhanh chóng từ lúc nhận hồ
sơ thẩm định đến lúc hoàn thành. Các nguyên tắc và phương pháp định giá của
ACB luôn luôn có sự thay đổi cho phù hợp với biến động thị trường. Mặt khác
cùng với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin thì phòng định giá tài sản đã áp dụng
các phần mềm quản lý một cách hiệu quả, tăng đáng kể thời gian làm tờ trình và
quản lý hồ sơ.
Nguyên tắc 1: Với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp
dụng đơn giá đất do nhà nước phê duyệt,trong trường hợp này cán bộ định giá
có thể nhân với hệ số k an toàn.
Nguyên tắc 2: Đối với con đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường, nếu có
căn cứ để xác định đơn giá đất thị trường của bất động sản ở đường nội bộ,trong
hẻm,có hình dạng không cân đối,diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ,thì áp dụng
theo đơn giá đất thị trường.
Cách tính đơn giá đất đường nội bộ:
a, Với khu vực kinh doanh sầm uất: là khu vực có nhiều nhà mặt tiền để sử dụng
để làm cửa hàng, văn phòng, công ty….
Bảng 2.6. Cách tính đơn giá đất đường nội bộ với khu vực kinh doanh sầm
uất:

Đơn giá đất mặt tiền Đơn giá đất định giá tối đa so với
đơn giá đất mặt tiền
nhỏ hơn 40 tr/m2 70%
từ 40tr/m2 đến 80 tr/m2 60%
lớn hơn 80tr/m2 50%
b, Với khu vực kinh doanh không sầm uất:
Bảng 2.7. Cách tính đơn giá đất với khu vực kinh doanh không sầm uất:
Đơn giá đất mặt tiền Đơn giá đất định giá tối đa so với
đơn giá đất mặt tiền
nhỏ hơn 40 tr/m2 80%
từ 40tr/m2 đến 80 tr/m2 70%
lớn hơn 80tr/m2 60%
Đơn giá đất đối với hẻm nhựa/bê tông/ ximăng trong trường hợp khoảng
cách từ mặt tiền đường đến BĐS không vượt quá 100m.
a,Với hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh sầm uất :
Là khu vực có nhiều nhà mặt tiền được sử dụng để làm cửa hàng văn phòng,
công ty:
Bảng 2.8. Đơn giá đất đối với hẻm chính khu vực kinh doanh sầm uất:
Chiều rộng của
hẻm
Đơn giá đất định giá tối đa so với đơn giá đất mặt tiền
đường
Đơn giá đất mặt
tiền nhỏ hơn 40
triệu đ
Đơn giá đất mặt
tiền từ 40 đến 80
triệu đ
Đơn gía đất mặt
tiền lớn hơn 80

triệu đ
Lớn hơn 5m 60% 50% 40%
Từ 3m đến 5m 50% 40% 30%
Từ 1,5m đến 3m 40% 30% 20%
Nhỏ hơn 1,5m 30% 20% 10%
b,Trường hợp với hẻm chính thuộc khu vực không phải là khu vực kinh doanh
sầm uất:
Bảng 2.9. Đơn giá đất đối với hẻm chính thuộc khu vực không phải là khu
vực kinh doanh sầm uất
Chiều rộng của
hẻm
Đơn giá đất định giá tối đa so với đơn giá đất mặt tiền
đường
Đơn giá đất mặt
tiền nhỏ hơn 40
triệu đồng
Đơn giá đất mặt
tiền từ 40 đến 80
triệu đồng
Đơn gía đất mặt
tiền lớn hơn 80
triệu đồng
Lớn hơn 5m 70% 60% 50%
Từ 3m đến 5m 60% 50% 40%
Từ 1,5m đến 3m 50% 40% 30%
Nhỏ hơn 1,5m 40% 30% 20%
c, Đối với hẻm phụ: không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất và khu vực
kinh doanh không sầm uất.
Bảng 2.10. Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất hẻm chính trong
trường hợp không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất hay không sầm

uất:
Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất định giá tối đa so với đơn
giá đất hẻm chính
Lớn hơn 3m 90%
Từ 1,5m đến 3m 80%
Nhỏ hơn 1,5m 70%
Với đất có hình dạng quá lớn hay quá nhỏ:
a,Với đất có hình dạng quá lớn:
- Phần diện tích tính theo chiều ngang và 25m đầu (đối với 1 thành
phố,thị xã) hoặc 40m đầu (đối với các trường hợp còn lại ) của chiều dài: đơn
giá đất bằng 100% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng.
- Phần diện tích còn lại: đơn giá đất tối đa bằng 70% đơn giá đất thị
trường của vị trí tương ứng. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn
thoả mãn các điều kiện được quy định tại quy định về thẩm định nhà xưởng, cao
ốc văn phòng, bất động sản có diện tích đất ở lớn đã ban hành theo cùng quyết
định.
b,Với đất có hình dạng quá nhỏ:
- Trường hợp đất có tổng diện tích nhỏ hơn 30m,
Đơn giá đất định giá = (Diện tích định giá) x (đơn giá đất thị trường): (30)
- Trường hợp đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: Đơn giá đất tối đa bằng 90% đơn
giá đất thị trường của vị trí tương ứng.
Trường hợp bất động sản có một phần diện tích giải toả:
Theo khái niệm bất động sản có một phần diện tích bị giải toả là bất động sản
theo quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã công bố hoặc mặc dù
chưa được công bố nhưng người định giá biết được phải giải toả một phần BĐS.
Các căn cứ xác định quy hoạch giải toả:
- Ghi nhận trong chứng từ sở hữu, sử dụng của bất động sản.
- Quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được công bố.
- Các nguồn thông tin khác mà người định giá biết được.
Trong trườg hợp này thì phần đất bị giải toả không được bồi thường, không tính

giá trị. Còn phần giải toả được bồi thường thì đơ giá đất được tính bằng đơn giá
đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành. Phần còn lại thì đơn giá đất được xác
định theo quy định hiện hành của ACB.
Trường hợp bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không
có tranh chấp:
Bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp là
BĐS đã có một BĐS hợp lệ, đã được cấp chứng từ sở hữu, sử dụng hợp pháp và
một phần diện tích mặc dù chưa hợp lệ nhưng thoả mãn các điều kiện sau:
- Liền với phần diện tích hợp lệ.
- Không thuộc quy hoạch lộ giới không được côg nhận, quy hoạch giải
toả.
- Không có tranh chấp với người khác.
- Toàn bộ khuân viên đã được xây tường, làm hàng rào bao quanh.
- Người sử dụng đất thực tế đã sử dụng toàn bộ diện tích đất đó.
Còn căn cứ để xác định phần diện tích không hợp lệ nhưng không có
tranh chấp: Bản vẽ, chứng từ khác và đặc biệt là thông tin khách hàng cung cấp
kết hợp với thực tế.